唐人街招商方案

1、廣東省珠海市旺百年物業(yè)管理公司商業(yè)中心唐人街2007業(yè)態(tài)調(diào)整招商方案一、市場綜述1、區(qū)域背景：珠海唐家灣房地產(chǎn)有限公司名下的唐人街為具有升值潛力的黃金地，其地理位置正處于廣州、深圳、東莞、珠海等珠三角城市進(jìn)入珠海市出入瓶頸。隨著珠海城市規(guī)化及北移政策的不斷落實，新成立的高新區(qū)（原唐家灣區(qū)）經(jīng)濟(jì)的將高速發(fā)展，以及高等院校、大學(xué)校園及高新科技的成形和成熟，其商業(yè)地位越顯突出重要，集商業(yè)購物、餐飲、旅游、生活、休閑、娛樂于一體的高尚生活地帶將趨成熟。此片區(qū)現(xiàn)已成為珠海的投資熱土。高新區(qū)的成立，增加消費(fèi)者，投資者對唐家港灣大道一帶地段的信心，估計在未來3年內(nèi)，本地區(qū)成為珠海市商業(yè)、科技經(jīng)濟(jì)、高尚住宅區(qū)

2、三者合一的中心地段，因其歷史文化古鎮(zhèn)商業(yè)配套工程而身兼多重“不可復(fù)制”的優(yōu)勢，升值潛力有增無減。在原來的唐家灣商圈大眾化(中低檔)消費(fèi)區(qū)的基礎(chǔ)上，隨著高新區(qū)的新政策的落實 ，市政及其它機(jī)關(guān)單位進(jìn)駐高新區(qū)與港灣大道一帶，唐家的中心地位越顯突出，據(jù)了解：目前本核心商圈人口達(dá)10萬人上，而且車流、人流量均迅速增加，本區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展高速提升，吸引了眾多商家和知名企業(yè)進(jìn)駐。拉動了各行業(yè)的迅猛發(fā)展。作為珠海市南北向主干道之一的港灣大道(唐淇路)商業(yè)地位也越顯得重要，集商業(yè)購物、餐飲、旅游、生活、休閑、娛樂于一體地帶趨成熟，其已成為珠海的投資熱地。 商業(yè)概況商圈構(gòu)成：主要由唐人街-唐家市場-唐家路臨街商業(yè)區(qū)構(gòu)

3、成，主要以唐家市場為中心，依靠較低的產(chǎn)品價格，與市中心的商業(yè)品牌形成互補(bǔ)效應(yīng)，吸引不同的客戶群體，主要進(jìn)經(jīng)營小商品、五金、家私、糖煙酒、日用百貨及餐飲、食品等。從商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長點，人均消費(fèi)水平較低。從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強(qiáng)。 競爭狀況主要表現(xiàn)在對消費(fèi)者的爭奪方面，整體行業(yè)的利潤水平大幅降低，大部分僅能夠保本或微利經(jīng)營，市場供需的嚴(yán)重失衡及各市場定位缺乏差異性，這些現(xiàn)狀對我們招商和經(jīng)營時帶來巨大壓力。 市場消費(fèi)狀況消費(fèi)水平：唐家人口不多，人均收入水平中等偏低，致使商業(yè)消費(fèi)水平較低，消費(fèi)能力有限，成為唐人街商業(yè)發(fā)展的頸瓶。經(jīng)濟(jì)

4、水平：唐人街周邊相對落后，城鎮(zhèn)規(guī)模小，低收入人口占總?cè)丝诒壤?，商品的消費(fèi)仍以中低檔商品為主，中高檔消費(fèi)主要集中于國家行政事業(yè)單位及外來旅游人群，但高收入的人群多在市區(qū)消費(fèi)。消費(fèi)發(fā)展趨勢：唐家人口有限，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，缺乏強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)支撐，預(yù)計未來幾年，唐人街的商業(yè)經(jīng)營狀況將很難改觀，商業(yè)競爭將趨激烈，專業(yè)化，細(xì)分化的市場運(yùn)作已成必然。2、優(yōu)勢分析：區(qū)位：唐人街處于高新區(qū)（唐家灣）中心繁華地段淇灣大道，周邊以社區(qū)中心為主；唐人街地塊優(yōu)越，座擁珠海高新區(qū)最繁華的商業(yè)核心，擁有發(fā)達(dá)、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)聚人流。項目緊臨珠海市南北向主干道之一，北向與連接金鼎工業(yè)園，并與中山、東莞、深圳、廣州（京珠高速路）相

5、連；南向與港灣大道交匯，并向南連接珠海市區(qū)公路；東向與唐淇路相連，通向知名旅游島嶼淇澳島。附：簡易地圖以作說明： 廣州 東莞 山 深圳 房 中山 路 共 樂 路港 灣 大 道 警備區(qū) 遠(yuǎn)大美域北師大 共樂園 國際賽車場珍珠樂園 清 中華 山科 大科 學(xué)唐人街唐家市場 清文化廣場唐人街聚龍 警交通: 其擁有多條公共交通線路。與樓盤相距300米左右的唐家市場站，有多條公交車線路開至珠海市區(qū)和高新區(qū)、大學(xué)城、金鼎工業(yè)區(qū)，并且廣州、佛山、深圳、東莞、中山、東莞太平和番禺等地的車流途經(jīng)港灣大道。其便捷的交通優(yōu)勢為商業(yè)帶來強(qiáng)大的商機(jī)效應(yīng)，滾滾人流造就其開闊的商業(yè)前景！途經(jīng)港灣大道（唐淇路）的公共線路有：觀

6、光2線路及3路、10路、66、68、69、76、85路等八路公交線路。 人口：其集合了商業(yè)、商務(wù)、公務(wù)、旅游等多重資源。其所在區(qū)域，是珠海最大、最集中的高檔社區(qū)，隨著海怡灣畔及遠(yuǎn)大美域、海怡居幾個樓盤的相繼推出，住宅區(qū)數(shù)將增加1500戶，居住人數(shù)增到5000人，即在周邊的住宅小區(qū)人口超過60，000人。加上外來人口共計為10萬人。鼎盛人流為唐人街贏得持續(xù)旺盛的強(qiáng)大消費(fèi)群，成為商業(yè)蓬勃發(fā)展的動力。業(yè)態(tài)：以唐人街為中心，周邊業(yè)態(tài)分別是：以東方向（對面）：遠(yuǎn)大美域、唐苑花園二期、唐家花園、怡園美食、文記美食、怡園公寓、加油站、警備區(qū)、唐家車站、政府機(jī)關(guān)單位等；以南方向：唐家綜合市場、聚龍會所俱樂部、

7、聚龍酒店、憶江南酒店；較零散的臨街鋪位：主要業(yè)態(tài)：手機(jī)、面包店、服裝店、建材五金、維修店，正在建設(shè)金碧灣住宅區(qū)；中國電信家灣分局大樓；酒樓和西餐廳；中山大學(xué)、清華科技園、廣東風(fēng)險投資集團(tuán)等。以西方向：唐家中學(xué)、高新稅務(wù)局、海怡居和唐家樂園、共樂園社區(qū)住宅區(qū)（唐人街）、唐家市場；以北方向：海怡灣畔、珍珠樂園、裕華聚脂廠、國際賽車場、南方電網(wǎng)、南方軟件園、北師大、哈工大、高爾夫區(qū)、空置的新商業(yè)樓等。 其它：唐人街硬件設(shè)備及設(shè)施較好，具備招商引資的環(huán)境：比如：裝修時尚新穎、具備相關(guān)硬件設(shè)備：消防及監(jiān)控安全、交通方便；具備近200個停車位等。3、劣勢分析：1）區(qū)域商圈業(yè)態(tài)規(guī)劃零亂，沒有形成一定的商業(yè)規(guī)

8、模；2）市場業(yè)態(tài)不夠齊全，不能全面滿足區(qū)域消費(fèi)需求；3）商圈沒有特色化的亮點，缺乏購物消費(fèi)吸引力；4）外來流動人口比重較大，區(qū)域整體購買力較底；5）生活配套服務(wù)設(shè)施不夠完善，不能滿足百姓日常生活需求；6）市區(qū)化消費(fèi)觀念，區(qū)域性的消費(fèi)習(xí)慣尚未形成；7）現(xiàn)有商業(yè)缺乏人氣支撐等。二、經(jīng)營思路調(diào)整憑借唐家灣獨特有的人文資源、大學(xué)新城、科技新城和地方旅游熱點項目的促進(jìn)，唐家灣現(xiàn)已步入政府強(qiáng)力打造的“中國歷史文化名鎮(zhèn)”行列。目前唐家灣又以高新區(qū)的新形象出現(xiàn)，其加強(qiáng)與規(guī)劃定位以中大、北師大、北理工、哈工大、清華科技園等形成的大學(xué)城及科技創(chuàng)新海岸、南方軟件園、南方電網(wǎng)等科研基地為主形成的科技區(qū)域，這兩城衍生超

9、過10萬人口。針對于唐家灣政府的整體規(guī)劃，結(jié)合區(qū)域內(nèi)的政務(wù)、生活配套及各類消費(fèi)需求，今后盡可能根據(jù)政府部門整體規(guī)劃和結(jié)合唐家灣目前商業(yè)現(xiàn)狀，爭取將唐人街打造成為地方政府對外窗口服務(wù)中心、旅游休閑中心、生活配套中心、大學(xué)生學(xué)習(xí)創(chuàng)業(yè)基地。因此，在未來唐人街經(jīng)營整體調(diào)整思路上。我們將全面根據(jù)政府政策扶持的傾向，結(jié)合周邊市場的消費(fèi)需求及現(xiàn)狀現(xiàn)作出以下調(diào)整：1、根據(jù)周邊高校眾多的大學(xué)生時尚消費(fèi)的特點，作出相應(yīng)調(diào)整來滿足特有群體消費(fèi)需求；2、根據(jù)高校大學(xué)生勤工儉學(xué)、就業(yè)創(chuàng)業(yè)的涉世心理，為高校大學(xué)生開辟一個就業(yè)創(chuàng)業(yè)的特色化服務(wù)園地；3、根據(jù)高校大學(xué)生生活交際習(xí)慣，為大學(xué)生提供一個學(xué)習(xí)、交友、戶外活動的休閑娛

10、樂的消費(fèi)服務(wù)中心；4、為高校大學(xué)生提供一個特色化的生活學(xué)習(xí)物品交換服務(wù)市場，或?qū)I(yè)的“校園生活二手市場”；5、結(jié)合地方旅游發(fā)展優(yōu)勢，充分利用周邊市場資源，開發(fā)唐家特有的旅游文化專業(yè)市場，體現(xiàn)唐人街亮點；6、整合周邊市場，做亮點特色化的專業(yè)競爭力市場；7、交叉業(yè)態(tài)定位，填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)的配套服務(wù)，滿足區(qū)域生活休閑娛樂、特色美食服務(wù)；8、滿足區(qū)域生活消費(fèi)，配套服務(wù)功能需求等。三、定位補(bǔ)充調(diào)整1、經(jīng)營調(diào)整定位：綜合上述唐家灣區(qū)域商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合周邊市場消費(fèi)要求。唐人街今后的整體經(jīng)營思路，將圍繞作為區(qū)域商業(yè)的業(yè)態(tài)補(bǔ)充、區(qū)域商業(yè)的亮點體現(xiàn)、區(qū)域消費(fèi)的需求服務(wù)為重心調(diào)整經(jīng)營方向來全面展開：以周邊高校配套消

11、費(fèi)服務(wù)為宗旨，成為大學(xué)生就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、消費(fèi)、學(xué)習(xí)、生活、交際、服務(wù)中心；以地方文化旅游消費(fèi)服務(wù)為宗旨，成為地方旅游文化消費(fèi)的展示中心；以填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)配套服務(wù)為宗旨，成為區(qū)域商業(yè)的特色化亮點消費(fèi)服務(wù)中心。2、消費(fèi)定位調(diào)整： 消費(fèi)群體定位：本地居民及外來流動人口； 終極消費(fèi)目標(biāo)：高校大學(xué)生、旅游人口、流動人口。3、功能調(diào)整方案（詳見下圖） 2棟5棟6棟1棟中心廣場4棟3棟功能表示： 表示：生活服務(wù)配套街 表示：流行時尚展示街 表示：旅游文化購物街（方案一） 狀元shopping生活街（方案二） 生活美食休閑街（方案三） 4、業(yè)態(tài)布局圖詳見： （附件一） （附件二） （附件三）5、租金調(diào)整方案：租金指

12、導(dǎo)價格范圍表 樓 層區(qū) 域編 號現(xiàn)租金范圍（元/）市場評估租價（元/）建議租價范圍（元/）備 注一 層1棟101-10835-605060-70鋪 王2棟101-12525-504525-503棟101-10645-706050-60鋪 王107-12120-503530-50待添加的隱藏文字內(nèi)容14棟101-12115-302020-305棟101-10330-504035-45鋪 王104-12215-352520-306棟101-11910-302015-25二 層1棟書城2棟超市3棟201-20210-251820-30203-2178-181510-204棟201-2216-1510

13、10-205棟201-2208-201415-256棟201-2196-121010-20三 層1棟書城2棟酒店3棟1210-154棟88-125棟106-126棟85-10四 層1棟書城2棟酒店3棟88-124棟65-105棟65-106棟55-10四、招商方案1、招商思路： 根據(jù)業(yè)態(tài)重新規(guī)劃思路的調(diào)整，進(jìn)行業(yè)態(tài)主題目標(biāo)性招商； 以唐家灣區(qū)域業(yè)態(tài)商品的交叉定位，進(jìn)行有象征性的業(yè)態(tài)填補(bǔ)性招商； 圍繞主要消費(fèi)群體，進(jìn)行主導(dǎo)商品的針對性招商； 以街區(qū)主題賣點的需求，進(jìn)行目的性招商； 圍繞唐人街經(jīng)營現(xiàn)狀，結(jié)合周邊消費(fèi)需求進(jìn)行重點突破性招商。2、招商目標(biāo)： 目標(biāo)范圍：圍繞周邊大學(xué)生時尚消費(fèi)需求類商品為

14、招商目標(biāo)，以地方珠海旅游消費(fèi)類商品為招商重點目標(biāo)，以區(qū)域特色化、特有化商品及填補(bǔ)消費(fèi)服務(wù)性商品為目標(biāo)。 主要業(yè)態(tài)：餐飲類：特色美食、休閑美食、品牌水餃、排檔餐飲、西餐、西點、西飲、碳燒、咖啡、酒吧、茶社等； 休閑類：健身房、保健中心、棋牌室、按摩院、美容中心、生活spa館、足浴足療、網(wǎng)吧、游藝室、練歌房、情侶影吧等； 百貨類：精品服裝、鞋冒皮具、流行飾品、旅游用品、工藝禮品、大小家電、小百貨、文化用品； 服務(wù)類：藥房診所、法律咨詢、職介中心、商務(wù)辦公、校園俱樂部、培訓(xùn)中心、文化服務(wù)中心、展覽館、博物館、diy電腦維修、旅行社等；專業(yè)市場：生活超市、跳蚤市場、校園二手市場、旅游專業(yè)市場、其它專業(yè)

15、市場等； 目標(biāo)客戶： 品牌專業(yè)連鎖、小商品市場、旅游專業(yè)市場、二手交換市場、休閑中心、 3、招商政策： 優(yōu)惠政策一： 新進(jìn)場的商家：租賃100平方米以下 免租二個月（未含管理費(fèi)，含裝修期）租賃100300平方米 免租三個月（未含管理費(fèi)，含裝修期）租賃3001000平方米 免租六個月（未含管理費(fèi)，含裝修期）租賃1000平方米以上 免租十個月（未含管理費(fèi)，含裝修期） 新商家免收進(jìn)場費(fèi)，暫免費(fèi)市場統(tǒng)一推廣宣傳費(fèi)半年；免商家戶外廣告策劃費(fèi)；免收廣告制作費(fèi)（僅收制作材料費(fèi)）； 商戶引薦商家進(jìn)場可享受增加免租一個月； 免費(fèi)提供使用停車位及廣告位半年； 新進(jìn)場商戶，樓體廣告位免費(fèi)使用半年； 新進(jìn)場商戶我公司

16、將為其爭取相應(yīng)稅收減免優(yōu)惠政策，并協(xié)助辦理相關(guān)經(jīng)營證照。 優(yōu)惠政策二： 2007年5月份以前進(jìn)場的商家：一次性交清（合同）一年按6.8折收取租金；一次性交清半年則按8折收取租金。 2007年9月份之前進(jìn)場的商家：一次性交清（合同）一年按7.8折收取租金；一次性清交半年則按8.8折收取租金； 新商家免收進(jìn)場費(fèi)，暫免費(fèi)市場統(tǒng)一推廣宣傳費(fèi)半年；免商家戶外廣告策劃費(fèi)；免收廣告制作費(fèi)（僅收制作材料費(fèi)）； 商戶引薦商家進(jìn)場可享受增加免租一個月； 免費(fèi)提供使用停車位及廣告位半年； 新進(jìn)場商戶，樓體廣告位免費(fèi)使用半年； 新進(jìn)場商戶我公司將為其爭取相應(yīng)稅收減免優(yōu)惠政策，并協(xié)助辦理相關(guān)經(jīng)營證照。 附加補(bǔ)充：主力品

17、牌商家、特色業(yè)態(tài)、或經(jīng)營面積在1000平方米以上的商戶，免租期可根據(jù)實際招商情況而定，最多八個月；9月份之后進(jìn)場的商家優(yōu)惠政策，待視之前的招商結(jié)果另議定。4、招商方式立足珠海本地市場面向周邊城市，采取內(nèi)外招商相結(jié)合走出去請進(jìn)來的方式。圍繞唐人街重心業(yè)態(tài)調(diào)整和定位，以本地商家資源和佛山、東莞、深圳、中山等地資源為主。同時結(jié)合其它城市的相關(guān)專業(yè)市場和主力業(yè)態(tài)商品，進(jìn)行目的性的全方位招商邀請。有目的性派發(fā)相關(guān)招商資料，全面進(jìn)行市場撒網(wǎng)式招商；針對性相關(guān)業(yè)態(tài)商家，派招商人員電話預(yù)約、上門拜訪招商；聯(lián)系相關(guān)行業(yè)協(xié)會、社會團(tuán)體，進(jìn)行項目合作性招商；充分利用公司現(xiàn)有資源平臺，進(jìn)行附帶性招商；運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息平臺

18、，進(jìn)行網(wǎng)上項目推廣性招商；對外地進(jìn)行計劃性的，專業(yè)市場外出邀請招商等。5、招商準(zhǔn)備 整理修繕唐人街前期招商物料、招商手冊、招商海報、dm物料、現(xiàn)場vi物料、招商合同文本、招商流程、租賃協(xié)議等，對不足部分進(jìn)行修繕； 招商人員培訓(xùn)、建立周會制度、招商情況匯報、招商月總結(jié)、建立客戶資源數(shù)據(jù)庫、調(diào)整招商策略，及時對現(xiàn)有的和今后可能出現(xiàn)的退出商鋪做好招商工作儲備； 對唐人街自有物業(yè)和委托物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)統(tǒng)計和招商規(guī)劃事項等。6、招商任務(wù)分解 （招商任務(wù)分解表）招商任務(wù)分解商鋪出租率欲退商鋪合計完成出租率第一季度需完成4%可能會有2間59%第二季度需完成6%預(yù)估2間65%第三季度需完成5%預(yù)估1間70%第四季

19、度需完成4%預(yù)估1間74%五、后期廣告策略 在今后的經(jīng)營管理過程中，針對于唐人街廣場門口地段沿路計劃制作幾個廣告牌。條件允許的話，還將在珠海其他（拱北、吉大、香洲等）區(qū)域也制作幾個戶外廣告牌，擴(kuò)大對唐人街招商和知名度的宣傳； 利用公司及唐人街現(xiàn)有資源，由公司協(xié)助下可在唐人街的樓體、大屏幕電視上來做廣告?？梢詫⑽覀冋猩陶吆晚椖堪l(fā)展遠(yuǎn)景，對外整體宣傳推廣出去； 利用公司目前的網(wǎng)絡(luò)平臺，不斷的進(jìn)行項目合作推介。同時在利用我們平日的主動拜訪，來派發(fā)唐人街的招商資料和傳遞招商信息； 保證長期社會各界公共關(guān)系維護(hù)，充分利用好社會關(guān)系網(wǎng)，來為唐人街的品牌推動做好推波助瀾工作。同時利用好每次的旺場活動，來提

20、高唐人街對外界的影響力； 今后一切對外的廣告推廣方案，都將圍繞唐人街“功能定位、發(fā)展前景、優(yōu)惠政策、優(yōu)質(zhì)管理”等幾個重要方面展開，主要是增加唐人街商家和業(yè)主信心； 廣告推廣主要以信息溝通為主的方式，建立對外聯(lián)系和招商的橋梁。首先要讓珠海市場了解、認(rèn)識唐人街，其次再讓市場認(rèn)可接受我們； 以提升唐人街招商率和市場賣點為中心，滿足區(qū)域消費(fèi)服務(wù)配套，體現(xiàn)區(qū)域商業(yè)代表特色為推廣宗旨。六、經(jīng)營策略調(diào)整后的業(yè)態(tài)定位布局，就決定了今后唐人街的各項服務(wù)功能的定位。唐人街的特殊的經(jīng)營模式，就要求我們在今后的工作中必須完善各項軟件服務(wù)功能。1、統(tǒng)一招商除業(yè)主自己經(jīng)營的商鋪以外，為統(tǒng)一唐人街的整體形象。規(guī)范唐人街市場良好的經(jīng)營秩序和統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃定位，對唐人街現(xiàn)有商鋪繼續(xù)采用統(tǒng)一招商的方式。對于后期愿意繼續(xù)委托招商的業(yè)主，應(yīng)與管理處簽署相應(yīng)的委托招商協(xié)議書后，由管理處對外進(jìn)行統(tǒng)一招商。2、協(xié)助經(jīng)營在今后的唐人街市場經(jīng)營管理工作中，現(xiàn)場管理處應(yīng)結(jié)合商家經(jīng)營現(xiàn)狀。對缺乏經(jīng)營經(jīng)驗的商家或經(jīng)營中有困難的商家除了給予政策上的支持外，還應(yīng)在商戶經(jīng)營上給予一定的指導(dǎo)和協(xié)助。 聯(lián)合商家，進(jìn)行統(tǒng)一的市場廣告推廣，吸引本地和周邊的消費(fèi)群體到唐人街消費(fèi)； 做好每次的旺場活動，積極尋求商家同步聯(lián)動，提升唐人街的人氣和市場影響力