小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

1、 摘 要： 近年來(lái)， “小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題屢禁不止，政府處于兩難的境地。本文針對(duì)當(dāng)前我國(guó) “小產(chǎn)權(quán)房” 現(xiàn)象，研究了“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因、現(xiàn)狀，并結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)其存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上提出了改革和完善農(nóng)村集體土地法律制度的對(duì)策與建議，以解決“小產(chǎn)權(quán)房” 問(wèn)題。 關(guān)鍵詞： 小產(chǎn)權(quán)房； 問(wèn)題； 對(duì)策目錄第1章 引言31.1 概述3第2章 “小產(chǎn)權(quán)房” 產(chǎn)生的原因42.1 過(guò)高的房?jī)r(jià)是 “小產(chǎn)權(quán)房” 產(chǎn)生的表象成因42.2城鄉(xiāng)二元制產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是 “小產(chǎn)權(quán)房” 產(chǎn)生的深層成因4第3章 小產(chǎn)權(quán)房” 存在的問(wèn)題分析53.1對(duì)購(gòu)房者的影響53.2 對(duì)集體土地農(nóng)民的影響63.3 對(duì)城市發(fā)展的影響6

2、第4章 解決 “小產(chǎn)權(quán)房” 問(wèn)題的對(duì)策建議74.1 改革和完善農(nóng)村集體土地所有制74.2 分類(lèi)別進(jìn)行合法化運(yùn)作8第5章 現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房的處理原則8第6章 現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房處理10第7章 對(duì)村集體和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的處罰13參考文獻(xiàn)17第1章 引言1.1 概述所謂 “小產(chǎn)權(quán)房” 是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房屋土地管理部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，故又別名為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)，不具有商品房產(chǎn)權(quán)證法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房”不能上市交

3、易。 因?yàn)檫@種的法律效力， 房屋沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的房“產(chǎn)證和土地使用權(quán)證，對(duì)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的購(gòu)房合同國(guó)土房管部門(mén)也不會(huì)給予登記備案。 它是一種土地違法行為，土地管理法對(duì)此有明確的規(guī)定。 自國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部門(mén)多次重申禁止城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房后，不少地方政府紛紛出臺(tái)了“小產(chǎn)權(quán)房” 清理辦 法，但實(shí)踐中遇到重重阻力，“小產(chǎn)權(quán)房”清理和處置工作幾 “小產(chǎn)權(quán)房”并不能從根，乎陷入僵局。單純禁止建設(shè)和購(gòu)買(mǎi)本上抑制“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展勢(shì)頭和城市居民的購(gòu)買(mǎi)熱情。第2章 “小產(chǎn)權(quán)房” 產(chǎn)生的原因“小產(chǎn)權(quán)房” 從上個(gè)世紀(jì) 90 年代開(kāi)始萌芽，在地上默默地生長(zhǎng)、壯大， 到了2007年，北京一起 “畫(huà)家與農(nóng)民” 的小產(chǎn)權(quán)官

4、司引起了老百姓的高度關(guān)注。但這十幾年中，有關(guān)政府部門(mén)對(duì)于城市周邊的“小產(chǎn)權(quán)房”并沒(méi)有進(jìn)行有效的制止和規(guī)范，使之成為土地管理和城市建設(shè)的灰色地帶。目前，全國(guó)各地的 “小產(chǎn)權(quán)房” 已有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。截止2007年，通過(guò)帶房入城、城中村改造、 合村并鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)、村集體直接開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)等途徑和形式，“小產(chǎn)權(quán)房”面積已接近120 億平方米1 。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京突破1000萬(wàn)平方米，分布在房山、 通州、 昌平、 順義、 密云等京郊；西安市郊“小產(chǎn)權(quán)房” 超過(guò)100萬(wàn)平方米，既有 2- 3 棟樓的小盤(pán)，分布在東郊、北郊、城西等區(qū)也有超過(guò)20萬(wàn)平方米的小區(qū)，“小產(chǎn)權(quán)房”以棲霞區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)最為集中，超過(guò)

5、域；南京的20萬(wàn)平方米的小區(qū)不在少數(shù)，總量則缺乏權(quán)威的數(shù)據(jù)；在石家莊、濟(jì)南、成都等城市，小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目數(shù)量也都有上百個(gè)。北京、成都、西安等城市小產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售量都已超過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的20%。2.1 過(guò)高的房?jī)r(jià)是 “小產(chǎn)權(quán)房” 產(chǎn)生的表象成因在房?jī)r(jià)日益高漲的背景下，過(guò)高的房?jī)r(jià)讓消費(fèi)者望而卻止步，應(yīng)市場(chǎng)的需要，在許多城市的周邊地區(qū)逐漸興起“小產(chǎn)權(quán)房”。據(jù)了解，在全國(guó)各地 “小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格與類(lèi)似區(qū)位、質(zhì)量的商品住宅相比，低廉的程度不盡相同，但大致在30%60%之間?！靶‘a(chǎn)權(quán)房” 價(jià)格低廉，在于其規(guī)避了國(guó)家法律規(guī)定的土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，大大降低了成本，吸引了部分中低收入階層的住房需求。 2.2城鄉(xiāng)二元

6、制產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是 “小產(chǎn)權(quán)房” 產(chǎn)生的深層成因 首先，我國(guó)城鄉(xiāng)的二元體制是 “小產(chǎn)權(quán)房” 產(chǎn)生的根本原因。城鄉(xiāng)二元的房地產(chǎn)權(quán)制度是城鄉(xiāng)二元體制的核心內(nèi)容之一。這一土地二元結(jié)構(gòu)維持著城市與農(nóng)村在土地權(quán)利、管理與市場(chǎng)上的絕對(duì)分割。目前，我國(guó)的土地具有國(guó)家所有和集體所有兩個(gè)產(chǎn)權(quán)主體，并對(duì)兩個(gè)主體采取不同的規(guī)劃方法和程度不一的干預(yù)，最終結(jié)果導(dǎo)致這兩個(gè)主體地位不可比。農(nóng)村集體土地所有權(quán)沒(méi)有最終處分權(quán)等現(xiàn)象表明，集體土地所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)權(quán)能殘缺。這種產(chǎn)權(quán)瑕疵一方面體現(xiàn)在集體土地使用、所有權(quán)主體虛位；另一方面，農(nóng)民集體對(duì)土地的占有、收益和處分權(quán)相對(duì)有限，最終支配權(quán)掌握在政府手中。政府一方面不允許農(nóng)民將自己的集體所有

7、制土地用于商品房開(kāi)發(fā)，從而獲得更高的效益；另一方面卻通過(guò)征收補(bǔ)償?shù)姆绞?，將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，出讓給開(kāi)發(fā)商用是侵犯農(nóng)民于商品房開(kāi)發(fā)。這是一種典型的歧視性法律制度，民憲法賦予的基本財(cái)產(chǎn)權(quán)利的制度性安排。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)凸顯出我國(guó)土地所有制度的缺陷，反映了我國(guó)在土地利用方面存在著的城鄉(xiāng)不平等現(xiàn)象。其次，“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象集中反映了上下級(jí)政府之間利益、博弈和利益主體間的分配不均。原有的征地和出讓制度，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)很少能夠享受到土地利益，“小產(chǎn)權(quán)房” 問(wèn)題便是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政一些基層政府為了加速城鎮(zhèn)政府與其他各級(jí)政府的利益博弈。 現(xiàn)象采取了默認(rèn)化發(fā)展的進(jìn)程，大力謀取地方利益，“小產(chǎn)權(quán)房”對(duì)承認(rèn)或支持的態(tài)度，使得上級(jí)

8、政府對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的處理難度加大?；鶎诱墓芾聿坏轿?，相關(guān)部門(mén)的執(zhí)法力度薄弱，這也是“小產(chǎn)權(quán)房”泛濫的原因之一。1999 年中央禁令發(fā)布以來(lái)的近十年間，“小產(chǎn)權(quán)房” 各地開(kāi)發(fā)仍在繼續(xù)并達(dá)到泛濫程度，這與我們?cè)谕恋貑?wèn)題上的制度設(shè)計(jì)和管理缺失不無(wú)關(guān)系。正是由于二元制的土地所有權(quán)制度，政府間利益分配不均，相關(guān)部門(mén)管理不到位，再加上房?jī)r(jià)快速上漲這種社會(huì)背景，于是小產(chǎn)權(quán)房便應(yīng)運(yùn)而生了。第3章 小產(chǎn)權(quán)房” 存在的問(wèn)題分析“小產(chǎn)權(quán)房” 的發(fā)展也有其合理的一面，在目前房?jī)r(jià)居高不下、住房供應(yīng)緊張、住房保障制度不完善的情況下，城鎮(zhèn)購(gòu)房者將目光投入到價(jià)格相對(duì)較低的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目可以說(shuō)是市場(chǎng)的一種自然選擇。但是，它的

9、存在帶來(lái)了一系列問(wèn)題和隱患，對(duì)于購(gòu)房者、農(nóng)村集體、 城市發(fā)展及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都有著較高的風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)面影響。3.1對(duì)購(gòu)房者的影響 購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi) “小產(chǎn)權(quán)房” 權(quán)益無(wú)法得到法律保護(hù)，面臨如下風(fēng)險(xiǎn)：首先， 無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，無(wú)法交易和繼承。由于“小產(chǎn)權(quán)房”占用的是集體所有的土地，因而其建設(shè)和銷(xiāo)售均為違法行為，房屋也成為違法建筑，這樣的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)法得到法律的認(rèn)可，更得不到法律的保護(hù)。由于沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)，所以購(gòu)房者無(wú)法將此類(lèi)房屋進(jìn)行交易，在涉及遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多法律上的障礙。其次，土地征收時(shí)無(wú)任何補(bǔ)償。由于“小產(chǎn)權(quán)房”所占土地為集體所有土地，一旦國(guó)家建設(shè)需要征收，購(gòu)房者不僅無(wú)法獲得土地的補(bǔ)償，也會(huì)因沒(méi)有合

10、法房屋權(quán)屬證明，得不到房屋及相關(guān)地上建筑物的補(bǔ)償，面臨“血本無(wú)歸”的風(fēng)險(xiǎn)。最后，小產(chǎn)權(quán)房”存在被執(zhí)法部門(mén)拆除或沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)。很多“小產(chǎn)權(quán)房”為非法占用耕地，或違反當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃和集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，一旦相關(guān)執(zhí)法部門(mén)追究小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)者的違法責(zé)任，房屋會(huì)因違反規(guī)劃依法被拆除，即使是不違反規(guī)劃，也面臨非法建筑被沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)。而房屋被拆除或沒(méi)收不會(huì)給購(gòu)房者任何補(bǔ)償， 從而成為購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)非法房屋所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)之一。如2005 年，經(jīng)國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，國(guó)土資源部和建設(shè)部聯(lián)合查處了江西省一些黨政干部在九江市廬山風(fēng)景區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民集體土地建設(shè)別墅案，這些違法違規(guī)建設(shè)的別墅，除一少部分符合土地利用總體規(guī)劃被沒(méi)收外，絕

11、大部分違反土地利用總體規(guī)劃的別墅被作了拆除處理 。 3. 2 對(duì)集體土地農(nóng)民的影響 農(nóng)民集體所有的土地建房用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，短期內(nèi)農(nóng)民得到了賣(mài)房款， 似乎是得到了不少實(shí)惠，但是農(nóng)民卻永久地失去了土地使用權(quán)，失去了最根本生產(chǎn)生活保障，尤其失去了獲得土地這種稀缺資源不斷升值帶來(lái)的級(jí)差地租的機(jī)會(huì)。從根據(jù)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，農(nóng)民的利益是受到損害的。此外，土地管理和物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，村集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體可以行使相關(guān)的集體土地所有權(quán)。而在現(xiàn)實(shí)中，土地所有權(quán)和使用權(quán)的行使往往為少數(shù)村干部掌握。不少村干部不經(jīng)村民同意，利用手中的權(quán)力，將集體土地轉(zhuǎn)讓或與開(kāi)發(fā)商合作，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大量的土地收益由村干部和開(kāi)發(fā)商等少數(shù)人獲

12、得。 3. 3 對(duì)城市發(fā)展的影響 “小產(chǎn)權(quán)房”市場(chǎng)比較活躍的城市大都是近些年來(lái)發(fā)展較快的大中城市。 “小產(chǎn)權(quán)房”的自發(fā)建設(shè)多在城市邊緣區(qū)，脫離城市規(guī)劃，將對(duì)城市的發(fā)展產(chǎn)生多方負(fù)面影響。盲目建設(shè)可能影響城市功能布局。在我國(guó)現(xiàn)有城市建設(shè)管理體制之下，城市國(guó)有土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)一定要與城市規(guī)劃用地要求相符合，并通過(guò)建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)工程規(guī)劃許可等行政程序承擔(dān)了并加以保證。而小產(chǎn)權(quán)房雖然以城市居民為市場(chǎng)群，部分城市功能，卻游離于城市規(guī)劃管理之外，不可避免的存在盲目性和投機(jī)性。 已經(jīng)建成但卻與城市功能布局相違背的小產(chǎn)權(quán)房將會(huì)在未來(lái)給城市發(fā)展帶來(lái)尷尬的局面5。其次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也很大，“小產(chǎn)權(quán)房”的出

13、現(xiàn)擾亂了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，違反了現(xiàn)行的交易規(guī)定，使得本來(lái)就敏感的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，更為重要的是 “小產(chǎn)權(quán)房” 的出現(xiàn)使得失去權(quán)威性的房地產(chǎn)中最為重要的權(quán)屬確定變成了一種模糊，以上的證明，這對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行和監(jiān)管是極為不利的，由此將產(chǎn)生的民事糾紛也是不可預(yù)料的.第4章 解決 “小產(chǎn)權(quán)房” 問(wèn)題的對(duì)策建議 我國(guó)現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”規(guī)模大，形式多樣，購(gòu)房者情況復(fù)雜。“小產(chǎn)權(quán)房” 對(duì)問(wèn)題的處理不僅關(guān)系到政府管理社會(huì)的權(quán)威性及不同利益主體之間的利益分配，而且會(huì)涉及更深層次的問(wèn)題。處理不當(dāng)，易引起社會(huì)的不穩(wěn)定，這是一個(gè)必須慎之又慎的問(wèn)題。“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的根本解決，需要從土地

14、制度上深化改革，整體突破。對(duì)此，政府應(yīng)及早在法律法規(guī)上對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行規(guī)定和限制，對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，應(yīng)該在法治的軌道上尋求有效的解決途徑，而不能簡(jiǎn)單取締或叫停。在土地法律制度尚未修改之前，政府執(zhí)行現(xiàn)行法律的監(jiān)管力度必須加大，相關(guān)部門(mén)的管理職能必須到位，從而“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)。有力地制止新的問(wèn)題。4.1 改革和完善農(nóng)村集體土地所有制我國(guó)目前的城鄉(xiāng)二元土地政策未盡合理，小產(chǎn)權(quán)房” 場(chǎng)的日益壯大正是這種結(jié)構(gòu)性矛盾的體現(xiàn)。因此，“小產(chǎn)權(quán)房”解決的問(wèn)題，必須從土地所有制著手，應(yīng)當(dāng)著眼于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，全面審視現(xiàn)行土地制度，研究集體土地相關(guān)政策，包括土地入股、集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)問(wèn)題，在確

15、保我國(guó)18億畝耕地 “紅線”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的原則上，通過(guò)改革尤其是從法律上完善土地制度，從根本上解決城鄉(xiāng)二元化體制給現(xiàn)時(shí)發(fā)展集體土地二元化制度所帶來(lái)的弊端和存在的問(wèn)題。在國(guó)家、安排還無(wú)法徹底打破的情況下，沒(méi)辦法建立全國(guó)統(tǒng)一的一元化的土地管理制度，但可以過(guò)渡性地建立集體土地的建設(shè)、管理和流轉(zhuǎn)的規(guī)范系統(tǒng)。規(guī)范集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，堵塞其自行流轉(zhuǎn)的巨大的灰色運(yùn)轉(zhuǎn)空間。2005 年6月23 日，廣東頒布了廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法規(guī)定，2005 年10月1日起，從 廣東農(nóng)村集體建設(shè)用地和國(guó)有用地一樣，可以上市流轉(zhuǎn)，但集體建設(shè)用地不得建商品房； 村民出賣(mài)和出租住房

16、后，不得再申請(qǐng)，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)了國(guó)家發(fā)展新宅基地改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的通知。2007 年 6 月 7 日， 改革委關(guān)于批準(zhǔn)重慶市和成都市設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套，要求成渝兩市從實(shí)際出發(fā)，盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制，這為推動(dòng)全國(guó)深化改革發(fā)揮示范和帶頭作用。這些試點(diǎn)說(shuō)明地權(quán)流轉(zhuǎn)制度已經(jīng)打破了國(guó)有土地的限制，農(nóng)村的地權(quán)和國(guó)有地權(quán)一樣可以進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，小“ 產(chǎn)權(quán)房”的合法化也是大勢(shì)所趨。4.2 分類(lèi)別進(jìn)行合法化運(yùn)作 如何使 “小產(chǎn)權(quán)房” 盡快合法化，在法律上將小產(chǎn)權(quán)名正言順，這不僅關(guān)系到“小產(chǎn)權(quán)房”購(gòu)買(mǎi)者、村民、村集體組織、開(kāi)發(fā)商和政府的切身利益，而且也關(guān)系到和諧社會(huì)的構(gòu)建這個(gè)重大問(wèn)題7。但是，簡(jiǎn)單地將“小

17、產(chǎn)權(quán)房”合法化，會(huì)帶來(lái)一系列問(wèn)題。對(duì)于出現(xiàn)的問(wèn)題可采取以下措施解決：第一，對(duì)于非法占用耕地，不符合土地利用規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)，對(duì)于占用房”有關(guān)執(zhí)法部門(mén)應(yīng)堅(jiān)決予以取締和拆除。第二，農(nóng)民宅基地性質(zhì)的土地，政府可依據(jù)有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格限定購(gòu)房者身份，不改變“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。第三，對(duì)于符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃且已由村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府辦理了確權(quán)發(fā)證手續(xù)的“小產(chǎn)，應(yīng)權(quán)房”允許其補(bǔ)辦合法化的購(gòu)買(mǎi)手續(xù)。但在辦理過(guò)程中，把開(kāi)發(fā)商應(yīng)補(bǔ)辦的手續(xù)和購(gòu)買(mǎi)者應(yīng)辦的手續(xù)區(qū)分開(kāi)來(lái)，首先應(yīng)由開(kāi)發(fā)商依照城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)定補(bǔ)交各種費(fèi)用，辦理城各種手續(xù)，將集體土地變?yōu)閲?guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地8 。第四，市居民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，如果是僅有一套房，屬實(shí)現(xiàn)保障型自

18、住功能的， 政策可以適當(dāng)傾斜；屬改善型第二套住房，在補(bǔ)交稅費(fèi)時(shí)適當(dāng)提升一定比例； 屬于奢侈性住房需求、甚至屬于炒房投機(jī)的情況，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，確認(rèn)購(gòu)房合同無(wú)效。第5章 現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房的處理原則關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的利與弊，眾說(shuō)紛紜，褒貶不一，有人叫好，有人痛斥。本文認(rèn)為，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的利弊都是非常明顯的，再述說(shuō)其利弊已意義不大，目前面臨的核心問(wèn)題是如何解決。目前，小產(chǎn)權(quán)房在全國(guó)各地已是大量存在。以北京為例，小產(chǎn)權(quán)房已占北京商品房交易量近20%，在通州、房山、石景山、大興等地區(qū)，已成片開(kāi)發(fā)并形成了較大的規(guī)模，購(gòu)房人數(shù)眾多4。政府以非法建筑全部拆除顯然是行不通的，事實(shí)上亦做不到。即使全部強(qiáng)制拆除，歸根結(jié)底，

19、浪費(fèi)的仍然是國(guó)家錢(qián)財(cái)。目前，黨中央國(guó)務(wù)院一再?gòu)?qiáng)調(diào)社會(huì)穩(wěn)定，建立和諧社會(huì)。處理小產(chǎn)權(quán)房已不僅僅關(guān)系到小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，最關(guān)鍵的是它已涉及到成千上萬(wàn)家購(gòu)房者，加上購(gòu)房者的利害關(guān)系人更是不計(jì)其數(shù)。如果處理不好，必將引發(fā)社會(huì)問(wèn)題，激化社會(huì)矛盾，有悖于建立和諧社會(huì)的大政方針。因此，如何妥善處理現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房，杜絕以后繼續(xù)出現(xiàn)是一棘手的問(wèn)題。本人認(rèn)為，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的處理，應(yīng)堅(jiān)持以下原則：（一）維護(hù)國(guó)家利益，兼顧他人利益原則小產(chǎn)權(quán)房因未向國(guó)家繳納土地出讓金，更重要的是沒(méi)有如同正常開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房一樣，繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，給國(guó)家造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)必須繳納，以維護(hù)國(guó)家利益是

20、社會(huì)公共利益。但是，在維護(hù)國(guó)家利益的同時(shí)，必須充分考慮和兼顧集體、農(nóng)民、購(gòu)房者的各方利益，不能以維護(hù)國(guó)家利益為名而損害他人的利益。國(guó)家利益、集體、農(nóng)民、購(gòu)房者的利益應(yīng)放在同等的位置給與保護(hù)。（二）維護(hù)農(nóng)民的利益土地是農(nóng)民乃至全民賴(lài)于生存的根本，農(nóng)民在整個(gè)社會(huì)階層中又屬于弱勢(shì)群體。無(wú)論采取何種方式或手段處理小產(chǎn)權(quán)房，必須充分考慮失地農(nóng)民的切身權(quán)益，最大限度地保護(hù)其利益。農(nóng)民的權(quán)益不能得到很好的保護(hù)，同樣將引發(fā)社會(huì)問(wèn)題，給國(guó)家和社會(huì)造成不必要的負(fù)擔(dān)。（三）考慮購(gòu)房者的利益購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房者人數(shù)眾多，而且絕大多數(shù)因買(mǎi)不起合法的高價(jià)商品房才轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)無(wú)合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋。許多購(gòu)房者可能為此花費(fèi)了一生的積蓄，

21、購(gòu)買(mǎi)能夠買(mǎi)得起的房子，實(shí)現(xiàn)有套自己的居所，應(yīng)該說(shuō)他們并無(wú)過(guò)錯(cuò)。因此，在處理小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房者的利益同樣應(yīng)給與充分的考慮，盡可能使其免受傷害，至少應(yīng)降低到最低限度。（四）小產(chǎn)權(quán)房不拆除為基本原則對(duì)于已建成的樓盤(pán)和在建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)樓盤(pán)（主體工程已基本完工），原則上不應(yīng)拆除，應(yīng)最大限度地予以保護(hù)，特別是符合城市整體規(guī)劃和土地用地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。除非違法情節(jié)特別嚴(yán)重，如違背基本農(nóng)田保護(hù)等法規(guī)、違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)別墅，以及剛剛開(kāi)工的樓盤(pán)，可以予以拆除，恢復(fù)農(nóng)業(yè)用地?？傊m不說(shuō)一律都不拆，但以不拆為基本原則，最大限度地保留并使其合法化。拆除已建或基本建成的樓房，以及已經(jīng)出售的樓房，于公于私有害而無(wú)益，且造成

22、極大的浪費(fèi)。更重要的是，拆除這樣的樓房將帶來(lái)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，有悖于黨中央、國(guó)務(wù)院所提倡和堅(jiān)持的和諧社會(huì)。有報(bào)道說(shuō)，目前僅在北京已售和在建的“小產(chǎn)權(quán)房”，將超過(guò)1000萬(wàn)平方米，如果以每平方米3000元計(jì)算，這筆資產(chǎn)超過(guò)了300億元。如果以每戶(hù)90平米計(jì)算，則涉及到11萬(wàn)戶(hù)50多萬(wàn)人口的住房問(wèn)題5。若從全國(guó)角度分析，涉及的家庭和人員將是不可估量的。因此，如果一律強(qiáng)制拆除，后果將是極其嚴(yán)重的?？傊?，無(wú)論采取何種方式或手段處理小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)盡可能做到公平、公正，照顧各方利益。第6章 現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房處理小商品房是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一個(gè)怪胎，政府應(yīng)本著公平、公正，照顧各方利益的原則，妥善處理小產(chǎn)權(quán)房。筆者建

23、議，應(yīng)根據(jù)不同情況分別作如下處理：（一）慎重拆除個(gè)別小產(chǎn)權(quán)房對(duì)于非法占用基本農(nóng)田保護(hù)耕地等情形，開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，后果嚴(yán)重的，可以強(qiáng)制拆除，以維護(hù)法律的嚴(yán)肅性，以儆效尤。筆者認(rèn)為，下列樓房可以考慮予以強(qiáng)制拆除：（1）非法占用大量基本農(nóng)田保護(hù)耕地，開(kāi)發(fā)建設(shè)別墅，后果極其嚴(yán)重；（2）危害國(guó)防安全；（3）違反防洪、防汛等法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，危害社會(huì)公共利益的。如，在河道內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)樓房、別墅等；（4）違反文物、名勝古跡保護(hù)的法律、行政法規(guī)，非法開(kāi)發(fā)建設(shè)樓房、別墅等。但拆除的處理方式必須慎之又慎，特別是對(duì)于所建樓房已基本出售給購(gòu)房者，如必須拆除，必須事先做好拆除后的各方工作，不能僅僅一拆了之，以避

24、免因拆除而引發(fā)更多的糾紛和社會(huì)不安定因素。（二）補(bǔ)辦手續(xù)，核發(fā)不同的產(chǎn)權(quán)證對(duì)于絕大多數(shù)已建成的小商品房，特別是已經(jīng)出售給購(gòu)房者，可以由法定的政府機(jī)關(guān)補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證，使小產(chǎn)權(quán)房合法化。但為區(qū)別于合法開(kāi)發(fā)的商品房產(chǎn)權(quán)證，可根據(jù)不同情況，分別處理，核發(fā)不同的產(chǎn)權(quán)證。核發(fā)產(chǎn)權(quán)證依法應(yīng)補(bǔ)繳相關(guān)稅金以及土地出讓金。但如何補(bǔ)繳？這是解決小產(chǎn)權(quán)房最為關(guān)鍵、也是最困難的問(wèn)題。本人認(rèn)為，我們應(yīng)分清稅金和土地出讓金。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)繳納的各項(xiàng)稅金，如，企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅等等，負(fù)有納稅義務(wù)的納稅人，必須依法足額繳納，違法嚴(yán)重者依法給與懲處。對(duì)于土地出讓金等費(fèi)用，本文認(rèn)為：（1）原則上不由村

25、或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府補(bǔ)繳該部分費(fèi)金不妥當(dāng)。理由是，首先，如果要求村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府補(bǔ)繳，操作難度很大。小產(chǎn)權(quán)房一般并非由村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獨(dú)資出資建設(shè)，往往是與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)建設(shè)，按比例分成。如果強(qiáng)制村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府繳納土地出讓金及相關(guān)費(fèi)金，顯然是一筆不小的資金。因此，村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獲得的利益可能全部上繳國(guó)家，他們對(duì)此必將極大的抵觸，不便于執(zhí)行；其次，要求村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府補(bǔ)繳土地出讓金，村集體和農(nóng)民的利益沒(méi)有得到較好的保護(hù)，甚至受到了損害。一旦強(qiáng)制補(bǔ)繳土地出讓金，導(dǎo)致村民錢(qián)地兩空，勢(shì)必失去生存能力；最后，集體在自己所有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)樓房出售，還要向國(guó)家繳納土地出讓金，有悖于法理和情理。而且，某些樓房是由當(dāng)?shù)卮寮?/p>

26、體成員與集體之外的購(gòu)房者混合購(gòu)買(mǎi)居住。基于上述理由，土地出讓金不宜由村或鄉(xiāng)集體繳納。（2）如果要求開(kāi)放商繳納，似乎也不現(xiàn)實(shí)。這樣，將引發(fā)開(kāi)發(fā)商與村委會(huì)或鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府之間不必要的糾紛。另外，個(gè)別開(kāi)發(fā)商在將樓盤(pán)出售完畢后，或許已經(jīng)解散，“人去樓空”，或者資金、財(cái)產(chǎn)全無(wú)，給執(zhí)法工作帶來(lái)很大的難度。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，主要是要求其補(bǔ)繳各項(xiàng)稅金，依法給與相應(yīng)的處罰，追究相應(yīng)的法律責(zé)任。本人認(rèn)為，最好的處理方式可以分以下兩種情況處理：1、核發(fā)經(jīng)濟(jì)使用房產(chǎn)權(quán)證書(shū)或限價(jià)房產(chǎn)權(quán)證書(shū)經(jīng)過(guò)核實(shí)，符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房條件的購(gòu)房者，發(fā)證機(jī)關(guān)直接核發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房房屋所有權(quán)證書(shū)。符合限價(jià)房購(gòu)房條件者，核發(fā)限價(jià)房所有權(quán)證

27、書(shū)。對(duì)于該兩種情況，購(gòu)房條件、購(gòu)房者未來(lái)轉(zhuǎn)讓時(shí)的轉(zhuǎn)讓條件等可適用經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房的相關(guān)規(guī)定。2、核發(fā)特別房屋所有權(quán)證對(duì)于不符合經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房的購(gòu)房者，或不愿意補(bǔ)繳土地出讓金的，核發(fā)特別房屋所有權(quán)證。持有該類(lèi)房產(chǎn)證的購(gòu)房者可以自己居住和繼承。但是，房屋所有人未來(lái)再出售時(shí)，因受讓人不同而區(qū)別對(duì)待：（1）房屋所有人出售給政府。在出售給政府時(shí)，免繳相關(guān)稅費(fèi)、土地出讓金等。價(jià)格可以按轉(zhuǎn)讓時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格一定比例核定。政府購(gòu)買(mǎi)后，可以出售給符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的人員，或者用于廉租房出租。 （2）出售給限定的受讓人。即直接出售給符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房或者限價(jià)房條件的購(gòu)房人員。在此情況下，由政府核定購(gòu)買(mǎi)價(jià)格

28、，如，可以按經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格或限價(jià)房?jī)r(jià)格出售，并根據(jù)情況相應(yīng)地降低補(bǔ)繳或者免繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。是免還是減，應(yīng)根據(jù)具體購(gòu)房者的具體情況確定。當(dāng)然，出售給政府與出售給限定人員之間的政策應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)一致。（3）出售給其他一般購(gòu)房者。即購(gòu)房者直接進(jìn)入二手商品房市場(chǎng)，受讓人為普通購(gòu)房者，但在出讓并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，必須補(bǔ)繳土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)。此時(shí)補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)金對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)并無(wú)付出多少，影響的僅僅是其利潤(rùn)而已。因?yàn)?，從?gòu)房到其出售，整個(gè)房?jī)r(jià)可能已有較大的增值，這樣出售房屋的原購(gòu)房人，補(bǔ)繳相關(guān)土地出讓金等并未增加其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)的市場(chǎng)及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行核定。3、核發(fā)普通房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)

29、。購(gòu)房人在初次辦理房屋所有權(quán)證時(shí)可以直接補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，并取得普通房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書(shū)。取得該房產(chǎn)證的房屋所有權(quán)人相同于普通商品房的購(gòu)房者，所有權(quán)人可以自己居住，也可以依法直接上市交易，受讓人不受任何限制。對(duì)于上述三種方式，購(gòu)房者在辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)可以自愿選擇。第7章 對(duì)村集體和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的處罰對(duì)于村委會(huì)或者村集體來(lái)說(shuō)，不宜給與沒(méi)收所得、罰款等經(jīng)濟(jì)處罰。理由是：（1）如果對(duì)村委會(huì)或者村集體給與經(jīng)濟(jì)處罰，包括沒(méi)收售房所得、罰款等，事實(shí)上是對(duì)農(nóng)民給與處罰，農(nóng)民是經(jīng)濟(jì)處罰的最終承擔(dān)者，如此這樣不符合維護(hù)農(nóng)民利益原則。（2）更重要的是，他們已經(jīng)失去了土地，如果再對(duì)他們進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，農(nóng)民將最終一無(wú)所獲，失去了生存或生活保障，這樣不但給社會(huì)和國(guó)家?guī)?lái)很大的社會(huì)負(fù)擔(dān)，而且將引發(fā)和激化社會(huì)矛盾。（3）某些村集體對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)本集體成員采用股份制。村委會(huì)售房后，所得的款項(xiàng)可能已根據(jù)股份向本集體的成員分發(fā)該售房利潤(rùn)。如果沒(méi)收售房款，無(wú)疑要求分得利潤(rùn)的成員退還所得利益，這樣做實(shí)踐中很難行得通。（4）社會(huì)公眾本來(lái)對(duì)于建設(shè)用地必須先征為國(guó)有，再由國(guó)家出售給開(kāi)發(fā)商，國(guó)家壟斷土地市場(chǎng)，從中牟取暴利這一規(guī)定普遍強(qiáng)烈反對(duì)，認(rèn)為該法已屬于惡法，眾怒難平。如果再對(duì)