地產(chǎn)質(zhì)量控制之_項目可行性研究報告書

1、程林莊項目可行性分析報告 河?xùn)|區(qū)區(qū)域概況 河?xùn)|區(qū)位于天津市區(qū)東部，因地處海河?xùn)|岸而得名。河?xùn)|區(qū)現(xiàn)有居民 65萬人，占地 40 平方公里。與河西區(qū)、河北區(qū)、東麗區(qū)接壤。轄區(qū)內(nèi)有 11 個街道辦事處。 1. 區(qū)域定位與整體規(guī)劃方向 結(jié)合天津市的整體規(guī)劃， 河?xùn)|區(qū)定位于與天津發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相適應(yīng) 的輻射力強(qiáng)的商貿(mào)物流基地、 直沽文化旅游基地、 新興的加工制造基地， 進(jìn)而建成充滿活力的開放型服務(wù)型現(xiàn)代化新城區(qū)。 （1）五個功能區(qū)： 商貿(mào)物流基地：建設(shè)以南站、十一經(jīng)路為主體的商貿(mào)商務(wù)功能區(qū)； 文化旅游基地：以大直沽地區(qū)為主體的商貿(mào)文化旅游功能區(qū)； 加工制造基地：以張貴莊地區(qū)為主體的集散型貿(mào)易物流功能區(qū)和以

2、 富民路地區(qū)為主體的生產(chǎn)要素交易園區(qū)； 以萬新村地區(qū)為主體的商業(yè)功能區(qū)； 以天津站后廣場為主體的交通樞紐和商貿(mào)功能區(qū)。 （2）六個商圈： 以家樂購物廣場、三聯(lián)商貿(mào)廣場為依托的六緯路地區(qū)商圈； 以沃爾瑪、華潤大型超市為依托的華昌大街地區(qū)新商圈； 以勸業(yè)商貿(mào)廣場為依托的張貴莊路新商圈； 以榮眾家電、家居廣場為依托的中環(huán)線紅星路地區(qū)新商圈； 以順馳、聯(lián)華為依托的衛(wèi)國道地區(qū)新商圈； 程林莊地區(qū)新商圈。 2. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 近幾年，區(qū)內(nèi)加強(qiáng)了道路的整修，拓寬改造了華昌大街、大直沽中 路、天善社大街、民族路、十字街、八緯北路及郭莊子大街等區(qū)內(nèi)重 點道路；改造了津塘路、九緯路、瑞金路、上杭支路、上杭路、晨陽

3、路 及中山門12條道路，形成了以衛(wèi)國道、張貴莊路、新開路、昆侖路橫 縱交錯的快速路網(wǎng)和程林莊路、津塘路、十一經(jīng)路、華昌道、六緯路 組成的主干道路網(wǎng)；近年該區(qū)興建的中山門蝶式立交橋、東興立交橋、 李公樓立交橋、十一經(jīng)路立交橋、順馳立交橋以及富民立交橋等大型橋 梁，使該區(qū)的交通優(yōu)勢明顯增強(qiáng)。 城市建設(shè)的步伐加快，使該區(qū)城市載全功能明顯增強(qiáng)。目前，該區(qū) 經(jīng)化覆蓋率達(dá)23.18%,人均占有綠地面積達(dá) 2.98平方米，綠地率達(dá) 6.79 %。目前該區(qū)供熱面積總量達(dá) 394萬平方米，熱化率達(dá)60%。 房地產(chǎn)市場分析 1.天津市市場供需狀況 指標(biāo)名稱 2000 年 2001 年 2002 年 02比01年

4、增長率（% 施工面積 （萬平米） 1783.00 1863.48 2135.56 14.6 住宅 1582.15 1590.62 1746.13 9.8 辦公樓 56.23 80.34 96.29 19.9 商業(yè)營業(yè)用房 98.02 163.75 226.72 38.5 其他 46.60 28.77 66.42 130.9 竣工面積 （萬平米） 583.51 690.48 746.44 8.1 住宅 532.63 626.63 673.00 7.4 辦公樓 15.24 10.64 8.11 -23.8 商業(yè)營業(yè)用房 24.98 46.06 56.23 22.1 其他 10.66 7.15 9.

5、10 27.3 商品房 銷售面積 391.76 537.48 564.00 4.9 （萬平米） 住宅 378.34 514.59 538.26 4.6 辦公樓 3.44 5.45 6.94 27.3 商業(yè)營業(yè)用房 9.01 17.31 17.76 2.6 其他 0.97 0.13 1.04 700.0 從上表中可以看出來，近幾年住宅上市的供應(yīng)量增長比較穩(wěn)定， 相對于 需求來說，總體上還是供給大于需求。但是從今年上半年開始，由于全市大 范圍的拆遷、海河改造，河?xùn)|又是其中之重點，導(dǎo)致需求量直線上升。預(yù)計 天津市場整體還會因為持續(xù)大幅度拆遷，而在一段時間內(nèi)持需求大于供給的 狀態(tài)。 2.各區(qū)市場銷售對

6、比 區(qū)域 南開 和平 河西 河?xùn)| 河北 紅橋 2001 97.3 16.3 94.9 84.1 109.7 103.4 2002 81.5 20.7 104 103.9 82.7 54.8 增長率 -16% 27% 10% 24% -25% -47% 從上表可以看出，2002年比2001年河?xùn)|區(qū)商品房銷售增長了 24%, 說明河?xùn)|區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)擁有很好的發(fā)展勢頭，市場需求增長快速，市場 容量較大。根據(jù)政府規(guī)劃，03-05年河?xùn)|區(qū)拆遷面積將在193萬平方米， 由此推算河?xùn)|整體市場還將以大幅度銷售增長率維持房地產(chǎn)發(fā)展的勢 頭，此時繼續(xù)入市，還將保持上升空間。 3. 河?xùn)|區(qū)03年三季度市場狀況圖表分析

7、 單位：平方米 供應(yīng)量 本期新增供應(yīng)量 本期銷售量 面積 比例 面積 比例 面積 比例 均價 （元） 商 品 房 用 途 普 通 住 宅 1706672.9 89.8 % 329941.83 94.5 % 475256.14 97.9 % 2716 別 墅 10329.86 0.5 % 0 0 1455.24 0.3 % 4554 辦 公 用 房 7513.65 0.4 % 0 0 0 0 0 商 業(yè) 用 房 168001.25 8.8 % 19188.76 5.5 % 7893.83 1.6 % 5313 工 業(yè) 用 房 0 0 0 0 0 0 0 苴 丿、 它 8520.2 0.4 % 0

8、 0 785.32 0.2 % 1920 從上表可以看出，普通住宅不論是供應(yīng)還是銷售，都是市場的絕對 主流，呈供銷兩旺狀態(tài)。從辦公用房銷售量為0、商業(yè)用房銷售量1.6% 上可以看出該區(qū)商務(wù)商業(yè)市場極不成熟。住宅市場比較成熟，但商務(wù)、 商業(yè)市場還有一定的開發(fā)風(fēng)險 單位：平方米 供應(yīng)量 本期新增供應(yīng)量 本期銷售量 均價 面積 比例 面積 比例 面積 比例 （元 ） 182334 10.7 69070.4 14.5 2000以下 .44 % 0 0 2 % 1776 2000 328549 19.3 22258.8 6.7 % 104521. 22% 2311 2500 .95 % 2 79 住 2

9、500 562472 33% 173326. 52.5 177999. 37.5 2758 宅 3000 .57 75 % 47 % 單 3000 386860 22.7 69670.7 21.1 81654.4 17.2 3239 價 3500 .88 % 8 % % 3500 106378 6.2 % 24983.2 7.6 % 26632.3 5.6 % 3657 4000 9 4 140077 39702.1 15377.7 4000以上 .04 8.2 % 9 12% 2 3.2 % 4803 從上表可以看出，普通住宅的低價房求還是大于供的，3000元以 上的中高檔住宅，呈供大于求狀

10、態(tài)，但3500-4000元的中高檔住房因為 供應(yīng)量有限，銷售量還是可以的，說明在河?xùn)|區(qū)中高檔住宅市場上還是 有一定的需求量的。 單位：平方米 供應(yīng)量 本期新增供應(yīng)量 本期銷售量 面積 比例 面積 比例 面積 比例 均價 （元） 60 以 下 38265.75 2.2 % 1617685 4.9 % 10108.16 2.1% 3800 60 一 98274.85 5.8 % 3510.32 1.1 % 38516.65 8.1% 2573 80 普 80 通 一 500127.45 29.3 % 99420.36 30.1 % 190611.12 40.1% 2539 住 100 宅 100

11、面 一 446920.33 26.2 % 76261.65 23.1% 117541.17 24.7% 2706 積 120 120 一 349418.47 20.5 % 92960.78 28.2% 78168.53 16.4% 2890 150 150 以 273666.03 16 % 41611.87 12.6% 40310.61 8.5% 3115 上 從上表可以看出，60平方米以下，均價3800元的小戶型的住宅本 期供應(yīng)量比例和銷售量比例基本持平，80-100平米的住宅依然以其適 中的價格居供銷量的榜首，說明總價在20-30萬元的住宅還是居民投資 和購買的重點，總房款依然是影響購房的

12、一個主要方面。但是，從 120-150平方米，均價2890元，銷售率達(dá)16.4 %看出，中高檔住宅在 河?xùn)|區(qū)有一定的市場。 4. 源動力市場 大片拆遷面積將大大推動河?xùn)|二手房市場，由此推動改善住房客戶 的增加；另外部分有一定存款的拆遷客戶也將成為整個河?xùn)|新增商品房 的源動力。同時，根據(jù)調(diào)查表明，河?xùn)|區(qū)居民區(qū)域內(nèi)購房的認(rèn)可度非常 高，居民外遷比例較小。整體來看，河?xùn)|區(qū)域的住房消費(fèi)潛力還是較大 的。 程林莊項目地塊分析 1. 宗地分析 （1）宗地描述 地塊地處河?xùn)|區(qū)中部，出讓地塊按可連接部分劃分為北（出讓的 AC地塊）、中（出讓的BD地塊）、南（出讓的E地塊）三部分。 （2）宗地四至 東：一汽太脫

13、拉倉庫圍墻 南：程林莊路（城市主干道，路寬 40米） 西：泰興路規(guī)劃路（城市主干道，路寬 40米） 北:晨陽路規(guī)劃延長線（城市次干道，路寬 20米） （3）面積 出讓面積為184680.3平方米，約合277畝。 （4）地上物現(xiàn)狀 北部和中部現(xiàn)狀為中國人民武警部隊天津市總隊訓(xùn)練基地，主要 作為部隊靶場和軍區(qū)倉庫用（基本廢棄）；南部為原城市擴(kuò)建之前郊 區(qū)民宅，現(xiàn)狀為密度很大的平房。南部與北、中地塊由部分部隊保留 用地（拆遷規(guī)劃項目）間隔，距離大約 1000米左右。 （5）控規(guī)指標(biāo) 地塊名稱 用地性質(zhì) 出讓面積 容積率 建筑密度 （m） (%) A B地塊 住宅 158259.1 2.5 20 C

14、D地塊 商業(yè) 10327.5 1.6 50 E地塊 公建 16093.7 3.0 50 2. 周邊環(huán)境分析 （1）道路交通 地塊北部毗鄰衛(wèi)國道快速路；西側(cè)毗鄰中環(huán)線；南側(cè)緊靠城市主 干道程林莊路；西側(cè)的泰興路規(guī)劃路也為主干道。這幾條路是通往津 漢、津京塘高速、外環(huán)、機(jī)場的重要干道。交通區(qū)域優(yōu)勢非常明顯。 （2）自然環(huán)境： 地塊周邊有河?xùn)|公園，唐口公園，改造后的月牙河。自然環(huán)境較 好，適于居住。 （3）人文環(huán)境 周邊教育配套包括7中，102中和45中三所市屬重點中學(xué)，津華 中學(xué)，和天津工業(yè)大學(xué)，武警軍事學(xué)院兩所高等學(xué)校。 （4）商務(wù)商貿(mào)環(huán)境 商圈毗鄰衛(wèi)國道商圈、紅星路商圈、張貴莊商圈、程林莊路

15、商圈。 生活配套設(shè)施 坐落在衛(wèi)國道上的易初蓮花超級市場、坐落在 中環(huán)線上的家樂、家樂福超級市場；坐落在程林莊路上的金灣綜合市 場；嘉華新苑底商的大橋道副食商場等。 （5）醫(yī)療配套 河?xùn)|醫(yī)院、武警醫(yī)院、向陽醫(yī)院、永康醫(yī)院、紹興醫(yī)院等。 6) 環(huán)境污染 住宅地塊除西側(cè)靠規(guī)劃中的泰興路主干道外，無臨街，沒有大的 噪音污染；地塊東南為天津藥業(yè)集團(tuán)，目前已經(jīng)過處理，沒有明顯化 工污染。 3. 宗地的優(yōu)劣勢分析 ( 1) 優(yōu)勢 地處成熟居住區(qū)內(nèi) 地塊周邊生活配套設(shè)施齊全，緊鄰武警部隊居住區(qū)，周邊新項目 較多，且產(chǎn)品形式和檔次也屬于中高檔水平。 交通區(qū)域優(yōu)勢 該區(qū)域靠近中環(huán)線，同時東南半環(huán)快速路的修建使此區(qū)

16、域交通四 通八達(dá)，附近張貴莊路通向塘沽、機(jī)場等，也是通往四郊五縣的重要 交通路線；從該區(qū)域和市內(nèi)各區(qū)的聯(lián)系來看，它連接了河北、河西、 和平幾個區(qū)域，是天津市重要的交通樞紐。地塊西界為泰興路規(guī)劃路 城市主干道，路寬 40米，預(yù)計 2004年開工；北界為晨陽道規(guī)劃 延長線城市次干道，路寬 20 米，尚不明確動工時間；南界程林 莊路，距離中環(huán)線 500 米左右。晨陽道至衛(wèi)國道城市快速路僅 500 米 左右。項目整體毗鄰中環(huán)線、快速路等城市主干道，既避免了噪音的 污染，又享受了交通的便捷，道路修繕完畢后整體區(qū)域交通素質(zhì)將非 常高。 項目操作優(yōu)勢 順馳發(fā)展公司在整個河?xùn)|區(qū)有較強(qiáng)的操作經(jīng)驗，對產(chǎn)品理解和客

17、 戶認(rèn)知度較高，對本區(qū)域項目的操作水平較高。并且順馳品牌在本區(qū) 域內(nèi)有一定的影響力。 2) 劣勢 項目距離太陽城項目較近，由于地價較高等客觀因素，使產(chǎn) 品難形成差異化，容易導(dǎo)致內(nèi)部競爭； 地塊周邊規(guī)劃路尚未最終確定，可能影響地塊的開發(fā)時間， 增大開發(fā)難度和開發(fā)費(fèi)用； 地塊西北方有一供熱站煙囪。 （ 3） 機(jī)會 河?xùn)|區(qū)整體住宅市場呈上升趨勢， 顧客的認(rèn)可程度正在逐步 提升； 市場容量較大，區(qū)域發(fā)展空間較大； 泰興路規(guī)劃作為連接程林莊路和張貴莊路的城市主干道， 對 沿街的底商將起到很大的提升作用。 （ 4） 威脅 雖然地處商圈中，但目前商業(yè)氛圍不夠濃厚，商業(yè)的把握和 操作有一定難度； 區(qū)域內(nèi)同行操

18、作水平較高， 需要對項目有更高的行銷整合能 力； 地塊先出讓后拆遷，拆遷難度較大，可能由于拆遷問題增大 開發(fā)費(fèi)用、影響開發(fā)周期和資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)等問題。 競爭對手不容小覷。 由于地塊的優(yōu)越性，某公司入津一年多， 一直積極運(yùn)作本地塊。從 10 月份到現(xiàn)在，本地塊經(jīng)過了招標(biāo) 掛牌招標(biāo)三種預(yù)上市方式， 并且有消息說本次招標(biāo)可能以 邀標(biāo)形式出現(xiàn)，政府將提高企業(yè)報名的“門檻” ，一些有過“不 良業(yè)績”情況的企業(yè)一律不許報名。另外，競爭對手為了與地主 方保持“親密”關(guān)系，已付出百萬有余。 四、項目定位 1. 客群定位 河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、東麗區(qū)的中高收入者，拆遷有一定積蓄居民，對住房 有要求改善者。 2. 市場定

19、位 具有強(qiáng)勢品牌、優(yōu)秀物業(yè)品質(zhì)、產(chǎn)品具有差異化優(yōu)勢、毗鄰中環(huán)線 與快速路交通優(yōu)勢明顯的高檔樓盤。 3. 產(chǎn)品形式 形式 層數(shù) 數(shù)量（棟） 面積（萬平方米） 住宅 小高 9 10 8 板式高層 20-22 12 22 點式高層 25 8 9 商業(yè) 沿街商業(yè) 2 1.6524 購物廣場 3 2.4 商住樓 18 2.4 4價格制定 （1）天津市商品房總體價格趨勢 天津市各個年份商品房均價 時間（年） 1995 2000 2001 2002 2003上半年 均價（元加） 1924 2274 2307 2605 2715 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 商品房均價 95年

20、 2000年 2001年 2002年2003上 半年 由圖表可以看出天津市近幾年房價程穩(wěn)步上升的趨勢。從今年 上半年開始，大范圍的拆遷和海河改造，導(dǎo)致需求量直線上升，房 價上揚(yáng)。受海河開發(fā)和拆遷的帶動，房地產(chǎn)價格不但將繼續(xù)保持這 種上升的趨勢，而且上升的幅度將會加大。河?xùn)|區(qū)作為天津市海河 開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點區(qū)域，這種趨勢會更加明顯。 (2)周邊項目分析 項目 名稱 地理位 置 占地 （萬 m） 建筑 面積 （萬 卅） 容 積 率 建筑形 式 開盤時 間 銷售率% 均價（元 /平米） 劉城 衛(wèi)國道 180 180 1. 0 TOWNHO SE 多層 小高 獨(dú)體別 墅 U 2002.

21、6. 28 一期 90%;二 期50 % -60 % 一期 3300-34 00 （成品 房）；二 期 3100-32 00 （毛 坯） 戀日 銀河 衛(wèi)國 道，翠 阜新村 南 10 11 1. 1 多層 2003.10 .18 60% 3100 大通 時尚 花園 程林莊 路和紅 星路交 口 13 多層、疊 拼、小高 98% 3400 第六 大道上 表 由 一東風(fēng)立 交橋旁 67 70 1.0 5 多層、聯(lián) 排 2002.5. 18 一期 98%，二 期認(rèn)購 期內(nèi) 一期 3000; 二期內(nèi) 部認(rèn)購 價 2700 可 以看出，該項目周邊樓盤的銷售率很高，距離本項目最近的戀日銀 河，大通時尚花園的銷

22、售均價在 3100元/m2-3400元/m2，考慮到項 目距開盤時樓價的上升空間及我們產(chǎn)品的品質(zhì)和品牌號召力，結(jié)合 研發(fā)、運(yùn)營、銷售、企劃，我們預(yù)計未來本項目住宅均價在4200 元/m2是可以實現(xiàn)的。 （3）項目未來均價預(yù)估 住宅均價：4200元/m2 商業(yè)均價：7000元/m2 商住均價：5000元/m2 車位售價：70000元/個 （4）入市方式：平開高走 五、結(jié)論 目標(biāo)利潤率 土地獲取價格 20% 土地投標(biāo)預(yù)期價格在40017.6萬元，合144.47萬元/畝 15% 土地投標(biāo)預(yù)期價格在50317.60萬元，合181.65萬元/畝 10% 土地投標(biāo)預(yù)期價格在60667.6萬元，合219.02萬元/畝 5 % 土地投標(biāo)預(yù)期價格在70967.60萬元，合256.20萬元/畝 我們預(yù)計以50317.60萬元的競標(biāo)價181.65萬元/畝的土地單價獲取該宗 土地。 六、附件 項目成本預(yù)算明細(xì)（利潤率20%, 15%, 10%, 5%） 項目土地上限分析表 項目成本預(yù)算明細(xì)（利潤率15%，詳細(xì)） 第一章 總論錯誤!未定義書簽 1.1項目概要錯誤！未定義書簽 1.2編制依據(jù)及研究范圍 錯誤！未定義書簽 1.3項目綜合評價 錯誤！未定義書簽 第二章 項目背景及建設(shè)的必要性 錯誤！未定義書簽 2.1 項目