電梯系統(tǒng)運行管理作業(yè)指導書

1、工程管理手冊版本：第 3版電梯系統(tǒng)運行管理作業(yè)指導書文件編號：電梯系統(tǒng)運行管理作業(yè)指導書1. 目的規(guī)范和指引電梯設備維護標準及維護作業(yè)要求， 為監(jiān)督供方維護電梯設備工作提供依據(jù)，確保電梯設備完好、安全、運行正常。2. 適用范圍適用于住宅項目電梯設備維護業(yè)務外包監(jiān)督管理。3. 責任歸屬3.1 物業(yè)服務中心項目經(jīng)理監(jiān)督本項目電梯設備運行管理工作。3.2 工程主管（設備管理負責人）負責監(jiān)督電梯設備外包工作及電梯設備管理責任人的管理工作。3.3 持有有效電梯維修安裝證的工程技術員（以下簡稱 “公司電梯專管人員” ）定期對電梯外包單位進行監(jiān)督、評估。4. 方法與過程控制4.1電梯設備維護標準4.1.1轎

2、廂設備維護標準4.1.1.1轎廂內(nèi)張貼電梯有效年檢合格證、電梯使用安全提示。4.1.1.2轎廂內(nèi)照明良好，轎廂通風風機無異常噪音，按鈕面板整潔，字跡清晰。4.1.1.3緊急對講話筒有使用提示標識，摘掛便利、通話聲音清晰。監(jiān)控探頭確保畫面能分辨乘客面部。4.1.1.4轎廂平層誤差在正負10mm以內(nèi)。4.1.1.5 電梯運行、增速、減速平穩(wěn)。從啟動到平層皆無異常震動、沖擊及異常聲響。行駛過程中轎廂無明顯晃動，無因廂門晃動而產(chǎn)生的撞擊聲，電梯門開啟閉合靈活，無卡、擦聲音。4.1.2電梯機房設備維護標準4.1.2.1機房內(nèi)配置盤車專用工具一套。4.1.2.2控制柜內(nèi)的排風扇運行正常，柜內(nèi)溫度符合要求，

3、線路整潔，電器表面無積塵現(xiàn)象；主回路接觸器無打火碳化跡象。接地電阻小于 4 歐、動力線絕緣電阻大于 0.5 兆歐、控制線絕緣電阻大于 0.25 兆歐。各種開關、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講、指示燈、照明工作正常，無缺損，接線端子壓接牢固，導線編號清楚無誤。4.1.2.3曳引機電動機連接緊固，無晃動，無異常運行聲音，電動機軸承溫度不應高于80。4.1.2.4減速器螺栓無松動、無銹蝕，運行時無不均勻的噪聲或撞擊聲，減速器內(nèi)潤滑油清潔，無滲漏，油面在標準范圍內(nèi)。減速器的機件和軸承的溫度應不高于75，油溫1 6工程管理手冊版本：第 3版電梯系統(tǒng)運行管理作業(yè)指導書文件編號：不高于 85。4.1.2.5減速箱

4、箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應與箱體連接緊密無漏油。4.1.2.6 制動系統(tǒng)工作可靠，無不正常的撞擊聲。曳引機轉動時閘瓦制動帶與制動輪之間無相互磨擦現(xiàn)象。閘瓦與制動輪間隙小于 0.7mm，制動器線圈溫度不超過該電梯使用說明書規(guī)定的溫度范圍。4.1.2.7鋼絲繩維護標準a) 鋼絲繩表面無明顯積垢、銹蝕、斷股，平層線標識清晰。b) 轎廂和對重側的鋼絲繩張力應當均勻，張力差小于5%。c) 斷絲在各繩股之間均勻分布時 ，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過 32 根。d) 斷絲集中在 1 或 2 個繩股中，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過16 根。e) 磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑 90% 。4.1.2.8防

5、止鋼絲繩在曳引輪繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。4.1.3電梯運行設備維護標準4.1.3.1轎廂門完全關閉，安全開關閉合后電梯方能行駛。轎廂門刀對廳門地檻間隙為58 mm。轎廂地檻對門廳地檻間隙符合安裝要求。門廳鎖嚙合應不小于7 mm。層門外面不允許能用手把門撥開。門扇下端距地檻應為58mm。門垂直誤差不大于0.5mm。4.1.3.2門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉動潤滑良好，無銹蝕。4.1.3.3轎頂、機房設備、井道設施、底坑無雜物，無油污，無積水，設備無灰塵。4.1.3.4轎廂導軌導靴管理標準a) 導軌自動潤滑裝置的儲油盒油位適中。b)檢查滑動導靴的襯墊磨損情況，襯墊

6、工作面磨損量小于1 mm。間隙應均勻。c) 導軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導軌固定裝置螺栓應緊固，無松動，無銹蝕。4.1.3.5限速器動作應靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器漲緊裝置正常工作，斷繩安全開關的可靠性。4.1.3.6安全鉗a) 傳動杠桿配合轉動處應有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應靈敏可靠。b) 安全鉗楔塊與導軌工作面間間隙一般為 4mm左右。4.1.3.7補償鏈在運行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應完好無折斷，無嚴重磨損。4.1.3.8安全觸板的動作應靈敏可靠，其碰撞力不大于5 牛頓。電梯故障停止運行時，在轎廂內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應在200300 牛頓范圍內(nèi)。

7、4.1.3.9緩沖器2 6工程管理手冊版本：第 3版電梯系統(tǒng)運行管理作業(yè)指導書文件編號：a) 油壓緩沖器用油凝固點應在負 10以下。油面高度應保持在最低油位以上。b) 緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏，無銹蝕。c) 緩沖器低速壓到全壓縮位置，釋放后回復自由高度位置時間應小于120 秒。4.1.4電梯運行出現(xiàn)故障（困人）后，救援行動由專業(yè)人員在30 分鐘內(nèi)（或按合同約定）到場實施救助，非專業(yè)人員禁止實施救助。4.2電梯供方管理規(guī)范4.2.1 電梯維保供方須具備相關資質要求。4.2.2電梯維保供方派駐現(xiàn)場維修人員須持有規(guī)定的資格證書，資格證書復印件在物業(yè)服務中心備存。4.2.3 物業(yè)服務中心電梯業(yè)務分包

8、監(jiān)督人員須持有規(guī)定的資格證書。4.2.4 非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行電梯維修作業(yè)及應急處理。4.2.5電梯維修保養(yǎng)合同完備（包括年度檢修計劃、緊急救援時間要求約定、考核標準等），供方監(jiān)督人員掌握合同要點，對供方的工作及人員有有效的監(jiān)督管理制度。4.2.6工程主管應事先與電梯維保供方現(xiàn)場負責人充分溝通本作業(yè)指導書要求，并定期完成評估工作。4.2.7電梯維保供方應按年度計劃要求進行月度保養(yǎng)工作，并于每月最后3 個工作日，對本月維保工作進行總結及分析工作不足，制定下月工作計劃，提交物業(yè)服務中心工程管理負責人審閱。4.2.8 服務中心工程部應建立電梯報修記錄、詳細記錄好報修的時間、月度保養(yǎng)時間，并建立

9、一梯一檔管理制度。4.2.9除全包合同之外各項目所涉及電梯零配件更換之事項，電梯維保單位應向所在項目負責人進行零配件的價格申報，審批后方可進行（特殊情況事先電話聯(lián)系，事后補手續(xù)）。公司職能部門對維保情況進行跟蹤督查，公司電梯專管人員應每月覆蓋檢查公司所屬項目外包單位的維保工作；1）對已保養(yǎng)的電梯保養(yǎng)情況進行檢查并在電梯設備巡視記錄中填寫檢查情況和意見并簽字；2）對正在保養(yǎng)的電梯維保工作進行檢查并在電梯維保記錄中簽字確認。4.2.10 服務中心工程部電梯管理人員應認真按電梯維護保養(yǎng)合同 之相關規(guī)定， 對電梯維護保養(yǎng)單位的工作進行監(jiān)督檢查。4.2.11 電梯機房內(nèi)應張貼電梯機房管理制度，懸掛維護保

10、養(yǎng)記錄，電梯平層標示圖。4.3 日常操作注意事項4.3.1 對手拉葫蘆、鋼絲繩套、滑輪、支撐木、腳手板等工器具，使用前應認真檢查，3 6工程管理手冊版本：第 3版電梯系統(tǒng)運行管理作業(yè)指導書文件編號：確無損壞方可使用， 使用中注意承載能力防止過載；開閘扳手、盤車手輪應齊備、 好用。4.3.2在井道內(nèi)作業(yè)時，嚴禁一腳踏在轎頂，另一腳踏在井道中的任一固定點上的操作。4.3.3 在轎頂進行檢修作業(yè)時， 應將安全鉗、聯(lián)動開關和轎頂檢修盒上的急停開關斷開。4.3.4 用手輪盤車升降電梯時，應斷開總電源開關，并確保轎、廳門已關閉。4.3.5 在轎頂進行保養(yǎng)或檢修，需要移動轎廂時，嚴禁快車運行；應采用慢車點動

11、運行轎廂。4.3.6 在底坑作業(yè)時，應將限速器漲緊裝置的安全開關和檢修盒的急停開關斷開。4.3.7 禁止將安全開關如安全鉗、安全窗、門聯(lián)鎖開關等用機械方法或電氣短路等方法運行。4.3.8 只有在電梯停駛狀態(tài)時，方可進行檢查或保養(yǎng)曳引繩。4.3.9 當對電梯進行任何調(diào)整時，乘梯人員離開，保證轎廂內(nèi)無人，并關閉轎廂門。4.3.10 檢修未完，檢修人員需暫時撤離現(xiàn)場時，應做到：4.3.10.1關閉所有廳門， 一時關不上的必須設置防護， 并在廳門懸持 “危險，切勿靠近”的警告牌，并派人看守；4.3.10.2切斷總電源開關；4.3.10.3排除熱源，如噴槍、烙鐵、強光燈、電焊、氣焊等；4.3.10.4通

12、知有關人員，必要時應設專人值班。4.3.11 維修、保養(yǎng)工作結束后應做到：4.3.11.1將所有開關恢復到原來狀態(tài)，檢查工器具、材料有無遺落在設備上；4.3.11.2清點工具、材料，打掃工作現(xiàn)場，撤除告示牌；4.3.11.3送電試運行、觀察電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時停梯檢查。4.3.12 更換電梯曳引繩 / 截繩作業(yè)要求作業(yè)人員必須做到：4.3.12.1 施工前提交施工方案、 安全技術交底、 施工人員有效操作證件的復印件。 檢查施工方案是否合理；安全技術交底現(xiàn)場人員有無漏填；操作證的真實性；4.3.12.2 安全鉗將轎廂軋在導軌上， 吊轎廂的吊鏈也必須拉緊， 不得松弛；同時應將手拉鏈拴在起重鏈

13、上；4.3.12.3換曳引繩時，嚴禁將曳引繩一次全部拆除； 必須保留兩根或兩根以上的曳引繩；4.3.12.4嚴禁同時進行更換限速繩、曳引繩作業(yè)；4.3.12.5井道下部作業(yè)人員應戴安全帽，在進行對重繩頭作業(yè)時須系安全帶；4.3.12.6換繩完畢檢查緩沖距離和鋼絲繩張力差，不符合要求的即時整改。4.4電梯機房管理4.4.1 電梯管理人員每周不少于一次對電梯機房建筑、設備、設施巡視檢查，做好巡視記錄，發(fā)現(xiàn)故障應及時通知電梯保養(yǎng)單位修理。4 6工程管理手冊版本：第 3版電梯系統(tǒng)運行管理作業(yè)指導書文件編號：4.4.2外來人員進入電梯機房，必須經(jīng)過物業(yè)服務中心項目經(jīng)理或工程主管同意，由電梯操作人員陪同方

14、可入內(nèi)。4.4.3電梯機房墻上應懸掛管理制度、急救方案、巡視記錄簿，房屋內(nèi)應配備相對溫濕度計、滅火器材、急救工具，必要時，配置去濕機、降溫裝置。4.4.4 設備應編號、掛設備卡。4.4.5 電梯機房各種標識應符合公司VI 規(guī)定。4.4.6工程技術員每周一次進行電梯機房清潔衛(wèi)生。檢查房屋建筑，保證完好，保持環(huán)境溫度低于 40，相對溫濕度低于80。4.5常見異常情況處理方法4.5.1電梯困人處置流程詳見電梯困人應急處理作業(yè)指導書。4.5.2發(fā)生電梯進水的處理方法4.5.2.1當發(fā)現(xiàn)有水進入電梯井道（包括底坑）時，首先關閉進水水源，同時采取方法阻截水流進入電梯井道；4.5.2.2確認電梯已經(jīng)進水，可

15、能造成電梯故障時，需要及時停止電梯的運行，并切斷該電梯的總電源，防止發(fā)生斷路、觸電等事故；4.5.2.3如果出現(xiàn)電梯可能進水的情況時，需要立即把電梯停至最高層，并關閉首層廳外鑰匙鎖，停止電梯的使用；4.5.2.4 電梯停止運行時，在現(xiàn)場做好停止運行的標識，并通知監(jiān)控中心和物業(yè)服務中心客服部；4.5.2.5 工程技術員會同電梯維保單位人員對進水電梯應進行除濕處理，如采用熱風吹干、自然風干。確認電器元件干燥后，絕緣電阻符合要求并經(jīng)試運行無異常后，方可投入運行；4.5.2.6電梯恢復使用后，要詳細填寫特別事件報告，對進水原因、處理方法、防范措施等記錄清楚并存檔。4.5.3發(fā)生火警時電梯處理方法4.5.3.1當出現(xiàn)火警時，立即向監(jiān)控中心報警，并報工程主管；4.5.3.2在可能的情況下，用滅火設備撲滅火源；4.5.3.3阻止疏散人員使用電梯進行疏散，同時按動消防迫降開關，使客梯返回首層，消防電梯進入消防運行狀態(tài)，以提供消防人員使用；4.5.3.4若電梯內(nèi)有人員，監(jiān)控中心人員通過電梯對講，讓乘坐人員按就近樓層按鈕停止電梯離開，通過消防樓道進行疏散；4.5.3.5在乘客離開電梯轎廂后，關閉轎廂廳門、轎門，使客梯返回首層，切斷電源；5 6工程管理手冊版本：第 3版電梯系統(tǒng)運行管理作業(yè)指導書文件編號：4.5.3.