天園名都開盤前營銷執(zhí)行方案

1、天園名都開盤前營銷執(zhí)行方案鄭州潤弘房地產(chǎn)顧問有限公司 一、營銷策略1、住宅部分：排號(hào)策略按照普通住宅進(jìn)行，結(jié)合項(xiàng)目住宅部分總房源數(shù)量較為稀缺，建議在初期排號(hào)時(shí)適當(dāng)提高門檻。排號(hào)方式：10000抵15000元，即繳納1萬元排號(hào)費(fèi)，開盤成功選房可享受5000元的總房款優(yōu)惠。2、公寓部分： 公寓銷售方式建議：結(jié)合目前公寓產(chǎn)品現(xiàn)狀，總共11層，約165套公寓，結(jié)合前期公寓部分營銷方式探討，將會(huì)采取產(chǎn)權(quán)式酒店的方式進(jìn)行銷售。如果全部作為產(chǎn)權(quán)式酒店并一次性推售，酒店房源數(shù)量過多，將面臨較大的經(jīng)營壓力，同時(shí)銷售風(fēng)險(xiǎn)也較大。因此建議，公寓分兩批銷售：其中49層共計(jì)90套保留作為公司自持，開設(shè)賓館。1014層共

2、5層75套房源，完全按照產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行銷售；通過此方式，在不降低公寓利潤的情況下，可以降低公寓的銷售風(fēng)險(xiǎn)，部分公寓可結(jié)合市場客戶需求狀況按照普通公寓進(jìn)行銷售，降低酒店經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。 主要營銷策略：首批采用產(chǎn)權(quán)式酒店方式進(jìn)行售后回租，作為純粹投資性產(chǎn)品，必須從排號(hào)初期即造成火爆的關(guān)注度及場面。需要形成開盤即清盤的火熱形勢。否則，銷售一旦緩慢，將會(huì)給后續(xù)工作帶來更大困難。因此在建議采取以下營銷策略：排號(hào)策略：低門檻、少優(yōu)惠；宣傳策略：低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)；銷售策略：廣積客、開盤清。具體排號(hào)方式：1000元抵3000繳納1000元排號(hào)費(fèi)，選房時(shí)享受2000元購房優(yōu)惠。公開選房時(shí)按排號(hào)順序享有優(yōu)先選房權(quán)，每個(gè)

3、身份證只能排一個(gè)號(hào)，但不限定購買套數(shù)！公寓的排號(hào)可以與住宅同時(shí)啟動(dòng)，可以更加烘托現(xiàn)場的排號(hào)氣氛。但公寓需要更多的客戶積累時(shí)間，充分積累足夠的客戶量，開盤選房放在住宅選房以后，在開盤選房時(shí)推售房源達(dá)到一次性銷售完畢。 具體銷售及回租方式：初步按照15年的經(jīng)營期進(jìn)行返租，在銷售時(shí)即同酒店管理公司簽訂租用協(xié)議。租金按以下標(biāo)準(zhǔn)有酒店管理公司進(jìn)行支付：第13年可按照6%進(jìn)行返租，每月返租金750元；第46年按照7%進(jìn)行返租，每月返租金875元；第7年起按照8%進(jìn)行返租，每月返租金1000元；同時(shí)返租期內(nèi)給予投資客戶每年1020天的免費(fèi)住宿期。以上收益率折算后將在7%以上，接近8%，既能夠降低酒店的經(jīng)營壓

4、力，同時(shí)也有足夠的吸引力吸引客戶投資。3:6 3:7 9：8 二、工程節(jié)點(diǎn)控制（1）售樓部開放時(shí)間：10月20日（2）開工時(shí)間：（3）工程出地面0時(shí)間：三、營銷活動(dòng)節(jié)點(diǎn)建議結(jié)合以上工程進(jìn)度，一期會(huì)員招募時(shí)間建議為：11月26日原因有：（1）11月底開工后，工地呈現(xiàn)一片繁忙的施工現(xiàn)象，增強(qiáng)客戶信心。（2）售樓部開放后，經(jīng)過一定的廣告宣傳，樹立項(xiàng)目形象，引發(fā)市場關(guān)注。（3）廣告投放直接釋放排號(hào)信息，引發(fā)市場熱度，達(dá)到集中排號(hào)的目的。四、時(shí)間節(jié)點(diǎn)劃分排號(hào)時(shí)間確定，排號(hào)信息全面發(fā)布基礎(chǔ)物料制作完畢，銷售部開放公開排號(hào)公寓開盤住宅開盤工地011月15日10月20日1月1日12月24日12月15日11月2

5、6日公開排號(hào)期釋放排號(hào)信息客戶咨詢期四、各階段推廣執(zhí)行細(xì)則第一階段：（形象期/客戶咨詢期）時(shí)間劃分：10月20日11月15日營銷重點(diǎn)：團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)及實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練、客戶接待咨詢推廣配合：1、派單第一批印刷單頁以樓盤形象為重點(diǎn)，以銷售員派發(fā)結(jié)合雇傭兼職人員，全面覆蓋城區(qū)。派單區(qū)域涵蓋市區(qū)大街小巷，重點(diǎn)是繁華地段、大型商場周邊等人流量大的地方。單頁主題：價(jià)值地標(biāo)，大器天成！城中央名校圈地標(biāo)級(jí)藏品，現(xiàn)全面接受咨詢！2、銷售員名片、戶型單、手提袋、檔案袋以上4種物料于10月20日之前制作到位。銷售員工牌8個(gè)、1個(gè)案場主管、1個(gè)銷售經(jīng)理，名片每人3盒。戶型單：每個(gè)500份；手提袋2000個(gè)；檔案袋3000個(gè)。3、

6、戶外廣告：（已完成）主題：價(jià)值地標(biāo)，大器天成！城中央名校圈地標(biāo)級(jí)藏品！現(xiàn)全面接受咨詢！4、電視飛播字幕：10月20日11月15日【泌陽天園名都】泌陽一高旁，地標(biāo)級(jí)藏品！80130名仕華宅，3258酒店公寓?，F(xiàn)全面接受咨詢！地址：文化路與人民路交匯處電話：79629995、短信群發(fā)時(shí)間：10月25日、11月10日，每次數(shù)量3萬條內(nèi)容：【天園名都】泌陽一高旁，地標(biāo)級(jí)藏品！80130名仕華宅，3258酒店公寓，現(xiàn)全面接受咨詢！電話：7962999文化路與人民路交匯處第二階段：（會(huì)員招募期）時(shí)間劃分：11月15日12月15日營銷重點(diǎn)：vip會(huì)員公開招募1、派單第二批新單頁以全面釋放排號(hào)信息為主。公寓部

7、分可單獨(dú)制作單頁，著重體現(xiàn)出公寓的投資收益率。11月26日開始排號(hào)之后，全面派發(fā)新單頁。以招聘兼職人員派發(fā)為主，銷售員以接待來訪來電客戶為重點(diǎn)，并篩選客戶。派單區(qū)域涵蓋市區(qū)大街小巷，重點(diǎn)是繁華地段、大型商場周邊等人流量大的地方。每次派單選擇1人進(jìn)行監(jiān)督，派單人員及時(shí)匯報(bào)所在位置。2、戶外廣告：排號(hào)前10天更換為排號(hào)信息廣告主題：11月26日天園名都vip會(huì)員公開招募！80130名仕華宅，1萬抵1.5萬火爆排號(hào)！ 3258酒店公寓，1000元抵3000元預(yù)訂70年收益！3、電視字幕選擇泌陽市收視率較高的電視頻道進(jìn)行字幕宣傳，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。11月15日-12月15日，播放電視字幕文案如下：【泌陽

8、天園名都】vip會(huì)員火爆招募中！80130名宅1萬抵1.5萬尊榮預(yù)約，3258酒店公寓1000元預(yù)訂70年高收益！地址：文化路與人民路交匯處電話：79629994、短信群發(fā)時(shí)間：11月24日每次數(shù)量3萬條內(nèi)容：【天園名都】泌陽一高旁，80130名仕華宅，1萬抵1.5萬11月26日公開排號(hào)！3258酒店公寓，小投資享大回報(bào)！電話：7962999時(shí)間：11月30日、12月10日，每次3萬條內(nèi)容：【天園名都】泌陽一高旁，80130名仕華宅，1萬抵1.5萬火爆排號(hào)中！3258酒店公寓，1000元預(yù)訂70年收益！電話：7962999第三階段：（開盤強(qiáng)銷期）時(shí)間劃分： 2011年12月15日2012年1月

9、20日營銷重點(diǎn)：住宅及公寓分批開盤選房1、戶外廣告：提前10天發(fā)布廣告主題：12月24日，天園名都盛大選房！80130城心名仕華宅，敬請(qǐng)把握！ 3258酒店公寓，千元預(yù)訂最后機(jī)會(huì)！3、電視字幕選擇禹州市收視率較高的電視頻道進(jìn)行字幕宣傳，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。2011年12月15日-2012年1月15日，播放電視字幕文案如下：【泌陽天園名都】12月24日，天園名都盛大選房！80130名仕華宅臻品典藏！3258酒店公寓千元預(yù)訂最后機(jī)會(huì)！地址：文化路與人民路交匯處電話：79629994、短信群發(fā)時(shí)間：12月20日，每次3萬條內(nèi)容：【天園名都】12月24日盛大選房，排號(hào)優(yōu)惠最后機(jī)會(huì)，80130名仕華宅1萬抵

10、2萬！3258酒店公寓，千元預(yù)訂中！電話：7962999四、媒體排期營銷階段廣告時(shí)間廣告形式廣告內(nèi)容備注形象期（10月20日11月15日）已制作單頁樓盤形象銷售員派發(fā)已完成戶外廣告樓盤形象10月20日電視字幕入市信息10月25日、11月10日短信群發(fā)入市信息排號(hào)期（11月15日12月15日）11月15日戶外更換排號(hào)信息11月15日單頁排號(hào)信息11月15日電視字幕排號(hào)信息11月24日、30日、12月10日短信群發(fā)排號(hào)信息開盤期（2011年12月15日2012年1月20日）12月15日戶外更換開盤信息12月15日電視字幕開盤信息12月20日短信群發(fā)開盤信息五、費(fèi)用預(yù)算類別項(xiàng)目數(shù)量費(fèi)用/元物料制作名片6人*3盒270戶型單500張/個(gè)*5個(gè)1500宣傳單頁5萬份