2021年上半年縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告_2word版

1、精編word文檔 下載可編輯一、云陽(yáng)概況（一）區(qū)域基本情況云陽(yáng)縣位于重慶市東部，三峽工程庫(kù)區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬(wàn)州區(qū)，北接開(kāi)縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)10824%26acute;3210914%26acute;51，北緯3035%26acute;63126%26acute;36之間，南北長(zhǎng)95公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長(zhǎng)江由西向東橫空而過(guò)，境內(nèi)流程61公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬(wàn)州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。云陽(yáng)縣共轄42個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，末總?cè)丝?29萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人

2、口103萬(wàn)人，占903%；非農(nóng)業(yè)人口26萬(wàn)人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿(mǎn)、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。（二）區(qū)域自然環(huán)境云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫14c，最低氣候-0c,最高氣候47c。年平均日照1488小

3、時(shí)，年平均降雨量1100.1毫米，無(wú)霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)。（三）區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)19%，全縣gdp達(dá)到53億元，比接近翻一番，人均gdp達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當(dāng)于“十五”的3倍，年均增長(zhǎng)24%，高出計(jì)劃14個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入達(dá)到23億元，年均增長(zhǎng)199%，比預(yù)期目標(biāo)高99個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長(zhǎng)3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由43:37:20調(diào)整到的31:33:36。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到12億元，年均增長(zhǎng)12%，比計(jì)劃高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在8%以?xún)?nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到278%。年均人口自然增長(zhǎng)率

4、為81。（四）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到287平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。云陽(yáng)交通四通八達(dá)，運(yùn)輸方便快捷。長(zhǎng)江自西向東橫穿而過(guò)，現(xiàn)有各類(lèi)港口、碼頭100多處，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運(yùn)營(yíng)。全縣通車(chē)?yán)锍?480公里。渝巫路沿長(zhǎng)江北穿過(guò)云陽(yáng)境內(nèi)，至開(kāi)縣二級(jí)路今年貫通，至湖北利川二級(jí)路，蘭杭高速公路云陽(yáng)段即將通

5、車(chē)，云陽(yáng)長(zhǎng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車(chē)。距萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)、萬(wàn)州火車(chē)站48公里，僅40分鐘車(chē)程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長(zhǎng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級(jí)公路由83公里增加到167公里，在建115公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，98%的村通公路。新建二級(jí)車(chē)站1個(gè)，三級(jí)車(chē)站4個(gè)，完成港口碼頭復(fù)建11處。（五）城市定位云陽(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)

6、模為發(fā)展到20萬(wàn)人，2020年30萬(wàn)人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤(pán)石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以云陽(yáng)新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開(kāi)發(fā)格局，接待游客250萬(wàn)人次，張飛廟成功搬遷，7月19日正式開(kāi)館，被評(píng)定為國(guó)家aaaa級(jí)景區(qū)，成功申報(bào)龍缸國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)

7、遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，建成了云陽(yáng)的一張名片。新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。根據(jù)云陽(yáng)縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場(chǎng)用地、市政設(shè)施用地、綠地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為26%；兼具公益和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為33%,此類(lèi)用地雖不可

8、經(jīng)營(yíng)性出讓?zhuān)强梢酝ㄟ^(guò)劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開(kāi)發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂(lè)用地可用于經(jīng)營(yíng)性出讓?zhuān)緢?bào)告中將按照總體規(guī)劃中這三類(lèi)用地之間的比例關(guān)系估算待儲(chǔ)備地塊中可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的各類(lèi)型土地面積。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)云陽(yáng)新城為移民城，云陽(yáng)新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長(zhǎng)江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因而研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調(diào)查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已基本趨于飽和。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，可以通過(guò)在特色上下功夫，開(kāi)辟高端市場(chǎng)空

9、間。為此，我們進(jìn)行了“云陽(yáng)縣住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。（二）可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀沿移民大道通過(guò)地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地僅剩下200畝左右，縣府通過(guò)招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一舉中標(biāo)。1、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀麗江景苑，該樓盤(pán)占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積4萬(wàn)平方米，住宅公寓面積8萬(wàn)平方米，容積率達(dá)到5。住宅部分起售價(jià)為1200元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1700元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)

10、作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤(pán)，該樓盤(pán)占地1866平方米（8畝），建筑面積2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積0.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為6600元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2200元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。外灘廣場(chǎng)，該樓盤(pán)占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。-，一期工程樓盤(pán)占地26680平方米（150畝），建筑面積8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為4280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為900元/平方米

11、，最高價(jià)達(dá)到1200元/平方米；-，二期工程樓盤(pán)占地26680平方米（50畝），建筑面積8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為5280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1050元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1750元/平方米；，三期工程樓盤(pán)占地26680平方米（50畝），建筑面積8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為7280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2750元/平方米。該樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況良好，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。濱江國(guó)際，該樓盤(pán)占地27346平方米（38畝），建

12、筑面積20.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積4萬(wàn)平方米，住宅公寓面積18萬(wàn)平方米，容積率達(dá)到5。住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達(dá)到3000元/平方米。2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析針對(duì)本案濱江國(guó)際、麗江景苑、福苑、外灘廣場(chǎng)附近幾個(gè)樓盤(pán)市調(diào)分析。目前，在云陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有一定影響力的售樓盤(pán)是位于濱江小區(qū)的濱江國(guó)際、麗江景苑、福苑樓盤(pán)和群益小區(qū)的外灘廣場(chǎng)。濱江國(guó)際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為90-110平方米（小戶(hù)型，小面積），120-145平方米（中戶(hù)型，中面積），180-250平方米（大戶(hù)型，大面積），小戶(hù)型、小面積占60%，中戶(hù)型、中面積占25%，大戶(hù)型，大面積占15%。購(gòu)房以

13、外地人和本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷(xiāo)售很樂(lè)觀(guān)；外灘廣場(chǎng)現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶(hù)型設(shè)計(jì)新穎超前，戶(hù)型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目三期原定于3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認(rèn)籌?，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年云陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2200元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好。麗江景苑座落于以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為80-95平方米（小戶(hù)型，小面積），100-125平方米（中戶(hù)型，中面積），130-180平方米（大戶(hù)型，大面積），小戶(hù)型、小面積占55%，中戶(hù)型、中面積占35%，大

14、戶(hù)型，大面積占10%。購(gòu)房以本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷(xiāo)售很樂(lè)觀(guān)；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國(guó)際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為145平方米、183平方米面積各占10%。購(gòu)房以本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷(xiāo)售很樂(lè)觀(guān)；由于走品牌個(gè)性化，特設(shè)5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠(chǎng)潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購(gòu)買(mǎi)為本地人，外地商人，銷(xiāo)售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。三、土地市場(chǎng)分析根據(jù)云陽(yáng)縣國(guó)土局提供的土地出讓交易結(jié)果，與待儲(chǔ)備土

15、地同為住宅用地上半年縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第2頁(yè)的土地歷年交易情況如下表。表1云陽(yáng)土地出讓交易情況年度價(jià)格最高價(jià)（萬(wàn)元/畝）7047151870726391227244137550最低價(jià)（萬(wàn)元/畝）2001644406985684403550平均價(jià)（萬(wàn)元/畝）45054423222894142024275550可以看到，土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了02、的狂熱之后逐漸回歸理性。預(yù)計(jì)云陽(yáng)縣土地市場(chǎng)將在穩(wěn)定下來(lái)，呈上升勢(shì)頭。根據(jù)云陽(yáng)縣近年來(lái)土地出讓的實(shí)際情況，土地成交價(jià)格總體上呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，雖然略有下降，恢復(fù)到正常水平，開(kāi)始有大幅增幅。表2云陽(yáng)縣土地出讓情況年度價(jià)格最高價(jià)747151870726391227244137550最低價(jià)2001644406985684403550平均價(jià)45054423222