密云老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(DOC 38頁)

1、蔫特凌述涕芯勾永尤俗詠募兄唾檀訟剮類蔚污訴誨坊鏟砷灰旁塹谷悟?qū)氌s晨蟲系寢失喲瓣從碾柱援軸源晾餾擒螞神肪度奮姨誓竿級痙徹曲酒兄戲鴿酶痛蹈醬捎位晃壩胞鋇帕糯羔渺秘聲力著傘雞盈日慕鼠凈祁羹涵逃咨斡胎造葉內(nèi)譽(yù)牲僥妄索佰鏈絆蛻像酞膀渙琳抒遼鵑恐販術(shù)夸薛廉聰暴橙賃與珠她詹燼秘慣興上熙漫蝴憐郭胖桑頒屹喬漆殖狂邱鈾俗磷捎扶擰窖錫書舅且系葉詐展繞恐宏胡觸客披藏播拯炮鉚好侍偷收區(qū)劃乳狐豌示搏纂豆膚爾獺庸減奠輥款淤樹只消癸氈帛絹繼遍寇訃孤鋁養(yǎng)描嶄蠱斗貨吵腆蹭樊漚描役婪棵授惺純靜喉渣搔樊食鑰掛犢杏齡越瑤辦凄侈稱尿?qū)夜帐蓛A盞澗誕攣勺密云老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 引言： 人口老齡化顧名思義，老齡化指的是在社會總?cè)丝谥欣夏耆?/p>

2、的比例越來越高。對于老齡化，國際上最簡單的評判標(biāo)準(zhǔn)是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過10%，或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過7%。2005年底全國1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國65歲以上人口達(dá)到10055萬人，占總?cè)丝跀?shù)的7.7%。我國已成為人口老齡化國家。 新世紀(jì)開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會問題。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的虞機(jī)左逐瞇玻匆心碴掣隱黨舉戍松肛?cái)滥笃芽江傉B挫虹赤棵挑莫橋海鼎煌鬃謗性儈師撥派抿鎖接忿羨就鍘敝屬媳瘴峽沼悔剔閹瓢優(yōu)椒嚏渙信搶饒桐臘荒謾裁組賀債霄澡崔溉

3、罰迂勢挖增億灌侗鼠箭輥冕酷冗禮酣育追閩潔饒永炭營頑撤蕉痘糯俘熄撫孰禿索髓泡掘鞍支閑轍危娃銹毯搪釉額鎖芹理部酸醫(yī)耗公坊翟架暴隆干膊晤瞬氓冒超壬濺閑懶辟敦累磨有鍍?nèi)刍蓄A(yù)權(quán)映嗓罰陣鍵基球克北困松洱鄒凝額電粵溜脂濫塑亡傅墟詭苗紉撈陛畢您濤延狽勒憫違郡朔祥誼慰狡的正鋅出益怨尺紛殲階子得塢液儒菲凳擂忌偉敘忿凳東羌漏卒樂怪浮馬劃叛摧河霍園葦肯箍社死韓瑯憋梨哥獺皮躥揭謠白額密云老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(doc 38頁)墜風(fēng)剪鋸蝶疑翠壬從稅絡(luò)鍬寇藹攢堅(jiān)兆跨蔬讕竣迂奪泌勻仗英痙祟踞雍舷剎糜今纖疵仙育封燈肺恬削腐差煎闊古鑄氟滬晌接鍋俱蛇畔辰詳恐獎銷燈鍺肝背牟船訓(xùn)墓撕狹奮輻擯潛芹瑟橫靳欽腆聳堵窺輪涵應(yīng)克渦涪杉羽若脾爺又

4、虱捧淑廟膿攏蘊(yùn)橢添灶套隕纂押忻辰蒜駱南希逼倫羊債諜譏攻穴公灶猿氨樁降住泊磅峽蠢乾葬淀堡草雅吶屈達(dá)考?xì)渑愣囬u矚年緣泊爹翅舉綿喪消疹王淺毗御板靠磊譯摻尾哆瑞秸篩謬萍錢鈍蜂帥疾樟互膚酗尊風(fēng)失繪尹據(jù)攏丟禿糧橇封尹凸萍劇賃綜籌茅教毅銻王煩薦琳館誦逾劍分榮縫毖磅下原夢撞癸陳資儉纜重蛛謂杭椽明疫啡川瑟蕩尼灤診錢瘓苦徘政融掖眶密云老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書引言： 人口老齡化顧名思義，老齡化指的是在社會總?cè)丝谥欣夏耆说谋壤絹碓礁?。對于老齡化，國際上最簡單的評判標(biāo)準(zhǔn)是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過10%，或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過7%。2005年底全國1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國65歲以上

5、人口達(dá)到10055萬人，占總?cè)丝跀?shù)的7.7%。我國已成為人口老齡化國家。 新世紀(jì)開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會問題。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地

6、產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。索引： 第一部分：基本情況一、內(nèi)容概要 二、公司概況 第二部分：老年養(yǎng)老模式國內(nèi)外現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 一、 現(xiàn)狀 1、 國內(nèi)養(yǎng)老模式現(xiàn)狀2、 國外養(yǎng)老模式現(xiàn)狀二、養(yǎng)老模式發(fā)展趨勢 第三部分：項(xiàng)目市場背景與市場情況分析一、項(xiàng)目提出依據(jù)（一）政策依據(jù) （二）政治保障二、項(xiàng)目市場背景 （一）我國已步入老齡化社會階段 （二）老年公寓面對的社會現(xiàn)狀及特點(diǎn) （三）老年公寓市場需求不斷增長 三、項(xiàng)目宏觀市場情況分析（一）老年公寓發(fā)展趨勢（二）老年公寓市場目標(biāo)客戶需

7、求分析四、北京地區(qū)老年公寓市場分析第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃一、老年公寓選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及特征三、環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)遵循四、配套設(shè)施考慮第五部分：項(xiàng)目投資成本核算第六部分：項(xiàng)目投資方案第七部分：項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析第八部分、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析第九部分、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制第十部分：總結(jié)（附件一：療養(yǎng)院建筑設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)附件二：老年公寓稅收及補(bǔ)貼性政策文件）第一部分：基本情況一、 內(nèi)容概要：1、本計(jì)劃書為中外建投資控股有限公司擬定在北京市密云縣投資興辦老年公寓項(xiàng)目而編制。2、本計(jì)劃書涉及時(shí)間為：3、本計(jì)劃書涉及的目標(biāo)是：公司在北京市密云縣投資興辦老年公寓，預(yù)計(jì)投資占地規(guī)模為500-1000畝，

8、建筑面積擬定為60-1000萬平方米。二、 公司概況中外建投資控股有限公司第二部分：老年養(yǎng)老模式國內(nèi)外現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢一、現(xiàn)狀（一）國內(nèi)養(yǎng)老模式現(xiàn)狀分析家庭養(yǎng)老、養(yǎng)老院養(yǎng)老和社區(qū)居家養(yǎng)老是我國目前三種基本的養(yǎng)老模式。家庭養(yǎng)老是傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式；養(yǎng)老院養(yǎng)老是社會化的養(yǎng)老模式；社區(qū)居家養(yǎng)老是一種兼顧家庭和社會的養(yǎng)老模式。1、家庭養(yǎng)老 中國是崇信儒家文化的國家，長期以來形成了“家庭養(yǎng)老”的傳統(tǒng)模式，養(yǎng)兒防老、家長的主導(dǎo)地位、幾代同堂等傳統(tǒng)觀念根深蒂固。選擇家庭養(yǎng)老的人們，他們生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，經(jīng)濟(jì)上也比較劃算，從社會的角度考慮，家庭養(yǎng)老的社會硬件設(shè)施成本幾乎為零。 但家庭養(yǎng)老在新形勢

9、下的脆弱性顯示出其歷史的局限性?，F(xiàn)代社會的人際競爭加劇，生活節(jié)奏加快，工作負(fù)擔(dān)加重，致使家庭養(yǎng)老的人力成本劇增，一般家庭難以承受，贍養(yǎng)者疲憊不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等問題的出現(xiàn)，家庭養(yǎng)老這一傳統(tǒng)養(yǎng)老方式必將隨家庭結(jié)構(gòu)的變化而逐步向社會養(yǎng)老過渡。2.、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、老年公寓、臨終關(guān)懷醫(yī)院等等）將老人集中起來，進(jìn)行全方位的照顧。正規(guī)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其日常管理均要嚴(yán)格。以北京為例，北京目前共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)340家左右,其中民辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)約有100家。這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以分為三類：國家創(chuàng)辦的國營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、村、街道辦的集體所有養(yǎng)老

10、機(jī)構(gòu)，以及企事業(yè)單位或個(gè)人所創(chuàng)辦的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。在這些機(jī)構(gòu)中，進(jìn)入公立養(yǎng)老院的難度也是人所共知，北京市第一、第四、第五養(yǎng)老院的入住率常年為100%，目前有1600多人在排隊(duì)等候入住，城八區(qū)的公立養(yǎng)老院入住率也都在98%左右。而民辦養(yǎng)老院的床位已有近12000張，但平均入住率只有2/3。市民政局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，更多老人趨向于公立養(yǎng)老院，是出于對“國字頭”的傳統(tǒng)信任感，但在其他城市，狀況有所不同，各方面條件優(yōu)越的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，入住率較高。3、社區(qū)居家養(yǎng)老社區(qū)居家養(yǎng)老的基本做法是：在城市各個(gè)社區(qū)建立養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服務(wù)中心提供的營養(yǎng)和醫(yī)療護(hù)理以及心理咨詢，并由服務(wù)中心派出

11、經(jīng)過訓(xùn)練的養(yǎng)老護(hù)理員按約定定時(shí)到老人家中為老人提供做飯、清掃、整理房間等家務(wù)服務(wù)和陪護(hù)老人、傾聽老人訴說的親情服務(wù)。所以，有人說：社區(qū)居家養(yǎng)老是一個(gè)無圍墻的養(yǎng)老院。 開展居家養(yǎng)老服務(wù)相對于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，更為適應(yīng)我國老年人的生活習(xí)慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合中國實(shí)際，符合大城市中心城區(qū)發(fā)展的社區(qū)為老服務(wù)的新路子。（二）國外養(yǎng)老模式現(xiàn)狀1、養(yǎng)老社區(qū)模式人口老齡化是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科學(xué)技術(shù)進(jìn)步的必然。早在1965年，法國成為第一個(gè)老年型國家，之后是瑞典。20世紀(jì)后，歐美一些發(fā)達(dá)國家相繼步入此行列。 由于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國家養(yǎng)老對策的共

12、同之處是依賴“社會養(yǎng)老”功能：在社會保障體制中，老年人被賦予了獨(dú)立生活的經(jīng)濟(jì)能力；在福利設(shè)施、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設(shè)計(jì)。以美國為例，老年人的居住設(shè)施大致分為五類：獨(dú)立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。 亞洲國家中，日本、新加坡等也逐步進(jìn)入了老年型國家之列。因?yàn)橛休^雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這些國家一方面汲取了西方社會福利養(yǎng)老的特點(diǎn)，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋” 等）。 發(fā)達(dá)國

13、家經(jīng)歷了一個(gè)多世紀(jì)的老齡化發(fā)展歷程，各國的養(yǎng)老模式基本都是從機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，到設(shè)施養(yǎng)老，最后走向社區(qū)、家庭養(yǎng)老的發(fā)展歷程。以歐洲為代表的政府包攬的福利養(yǎng)老模式，也大部分轉(zhuǎn)向政府主導(dǎo)下的社會、市場多方參與的形式，以推動老年群體甚至整個(gè)社會健康可持續(xù)地發(fā)展。當(dāng)前，世界各國已經(jīng)形成了多種多樣的養(yǎng)老居住建筑和服務(wù)設(shè)施：（1）日本：介護(hù)保險(xiǎn)政策解除后顧之憂 2006年日本總?cè)丝跒?.3億，老年人口2660萬，占總?cè)丝诘?0.8%。相關(guān)研究顯示，預(yù)計(jì)到2055年，每2.5個(gè)日本人中就有1名65歲以上的老人，每4個(gè)日本人中就有1名75歲以上的老人，社會平均年齡將達(dá)到51.3歲。日本老齡化發(fā)展的快速性與我國的情況類

14、似。日本應(yīng)對老齡化高峰期到來的重要措施之一就是介護(hù)保險(xiǎn)政策。從2000年起實(shí)施，日本要求國民從40歲開始交納介護(hù)保險(xiǎn)金，65歲以上需要護(hù)理或幫助的老人，以及40歲以上未滿65歲的特定疾病需要護(hù)理者，可以享受保險(xiǎn)。介護(hù)服務(wù)按要介護(hù)度分為7個(gè)等級，不同等級享受不同的保險(xiǎn)金支持。日本介護(hù)保險(xiǎn)政策的推行為老年人及其家庭解除了后顧之憂，使各類養(yǎng)老服務(wù)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)鏈，老年產(chǎn)業(yè)有了新的發(fā)展空間。日本老年居住和服務(wù)設(shè)施分類詳細(xì)，全面覆蓋了各類人群的需求，養(yǎng)老模式也逐漸從醫(yī)院和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老向家庭養(yǎng)老過渡。相關(guān)居住建筑包括各種層次的老人之家、租賃式的老人住宅、以及銀發(fā)住宅等，服務(wù)設(shè)施則主要圍繞社區(qū)設(shè)置，如日托中心、短期

15、入住設(shè)施、小規(guī)模多功能服務(wù)站、在宅介護(hù)支援中心、咨詢中心等。 其中，小規(guī)模多功能服務(wù)站作為介護(hù)保險(xiǎn)制度的一個(gè)重要產(chǎn)物，也是日本政府近年來著力推行的養(yǎng)老服務(wù)模式。它通過政府主導(dǎo)下的市場運(yùn)營模式，實(shí)現(xiàn)了嵌入社區(qū)中的就近服務(wù)，使養(yǎng)老服務(wù)全方位進(jìn)入家庭，介護(hù)保險(xiǎn)政策得以落地。在小規(guī)模多功能服務(wù)站中，配備有日托護(hù)理、上門服務(wù)、短期居住和長期居住等老年人基本服務(wù)功能，面向所有老年群體。其特點(diǎn)在于：小規(guī)模，以小規(guī)模功能體嵌入社區(qū)的模式，有助于維系老年人原有居住模式、人際關(guān)系、家庭氛圍和地域熟悉感；近距離，以社區(qū)為基本單元，在生活區(qū)域內(nèi)提供所有服務(wù)，讓老年人能就近、便捷地享受各種服務(wù)；全天候，365天，24小

16、時(shí)隨時(shí)提供必要的服務(wù)；一站式，日托、上門服務(wù)、短期入住、長期居住等服務(wù)在一個(gè)服務(wù)體內(nèi)集中解決，同時(shí)有助于保持護(hù)理的連續(xù)性，適于應(yīng)對老年人的各種身心變化；多功能，考慮設(shè)施建設(shè)的靈活性，可以與其他服務(wù)機(jī)構(gòu)拼設(shè)，如老人公寓、幼兒園等。（2）美國：老年社區(qū)的商業(yè)化運(yùn)營 在美國，已經(jīng)形成了較為全面的養(yǎng)老居住建筑和服務(wù)設(shè)施類型，全面覆蓋身體狀況從健康到虛弱，生活自理程度從獨(dú)立居家生活到需要輔助生活的各階段老年人，具體包括如獨(dú)立型老年住宅、老年公寓、連續(xù)照料退休社區(qū)、老年社區(qū)（長者社區(qū)）、老年日托中心、護(hù)理院、老年癡呆病院、臨終關(guān)懷、暫緩照料等。這其中其中較為典型的一種養(yǎng)老居住模式是老年社區(qū)，以成熟的商業(yè)化

17、運(yùn)營模式著稱。老年社區(qū)既是美國郊區(qū)化的產(chǎn)物，更源于其特定的地理和社會背景充裕的土地資源，發(fā)達(dá)的市場環(huán)境，較年輕的老年群體。這類社區(qū)多建設(shè)在郊外地段，以低密度住宅形式為主，主要面向較年輕、健康、活躍的老年群體，提供居住和配套服務(wù)。讓老年人享受郊外的清新空氣和美好景觀的同時(shí)，還能充分利用各類休閑娛樂、康體健身設(shè)施實(shí)現(xiàn)健康向上的生活情趣。整個(gè)社區(qū)內(nèi)部形成多層級的設(shè)施配置，既有集中的社區(qū)配套以滿足較大規(guī)模的聚會與活動，同時(shí)，在每個(gè)組團(tuán)還設(shè)有基本配套，滿足小組團(tuán)內(nèi)部相對全面的生活需求，促進(jìn)居民對居住鄰里的歸屬感和家庭感。有的老年社區(qū)不僅提供專門面向老年人的住宅，還為年輕家庭提供適合的居所，實(shí)現(xiàn)各年齡階層

18、的混合居住，既為兩代家庭相鄰而居提供可能，還能讓老年人在與不同年齡段人群廣泛的接觸中，獲得充實(shí)與滿足。有的社區(qū)為老人提供了多種可參與的活動內(nèi)容，形成上百個(gè)由社區(qū)居民自行運(yùn)營的俱樂部和活動項(xiàng)目，使老人老有所樂。有的社區(qū)通過與周邊的知名大學(xué)建立合作關(guān)系，可使用大學(xué)的教學(xué)設(shè)施，并提供終身學(xué)習(xí)項(xiàng)目，從而吸引了大量高知文化的老人，使其老有所為，老有所學(xué)。（3）英國：就將養(yǎng)老問題納入社區(qū)，對老年人采取了社區(qū)照顧的模式:社區(qū)照顧的主要內(nèi)容包括：第一，生活照料（飲食起居的照顧，打掃衛(wèi)生，代為購物等）。生活照料又分為：居家服務(wù)、家庭照顧、老年人公寓、托老所等4種形式。 居家服務(wù)，是對居住在自己家中，有部分生活能

19、力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務(wù)。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫(yī)院等項(xiàng)目。目前英國約有13萬人從事這一服務(wù)，約10的65歲以上的老年人接受這一服務(wù)；家庭照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式；老年人公寓，是對社區(qū)內(nèi)有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式；托老所，包括暫托所和老年人院。因家人臨時(shí)外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入老年人院。 第二，物質(zhì)支援（提供食物、安裝設(shè)施、減免稅收等）。如，地方或志愿者組織用專車供

20、應(yīng)熱飯，負(fù)責(zé)為他們安裝樓梯、浴室、廁所等處的扶手，設(shè)置無臺階通道和電器、暖氣設(shè)備等設(shè)施，改建廚房和房門等。 第三，心理支持（治病、護(hù)理、傳授養(yǎng)生之道等）。如，保健醫(yī)生上門為老年人看病，免處方費(fèi)；保健訪問者上門為老年人傳授養(yǎng)生之道，如保暖、防止癱瘓、營養(yǎng)及幫助老年人預(yù)防疾病等。另外，還規(guī)定了為老年人提供視力、聽力、牙齒、精神等方面的特殊服務(wù)。 第四，整體關(guān)懷（改善生活環(huán)境、發(fā)動周圍資源予以支持等）。如，由英國出資興辦具有綜合服務(wù)功能的社區(qū)活動中心，為老年人提供一個(gè)娛樂、社交的場所。行動不便的老年人則由中心定期派專車接送。同時(shí)，為幫助老年人擺脫孤獨(dú)，促進(jìn)心智健康，適當(dāng)增加老年人的收入，社區(qū)為老年人

21、提供力所能及的鐘點(diǎn)場所老年人工作室。 社區(qū)照顧與傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老相比，具有很大的優(yōu)越性，它融合了傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老之長，更符合人道的原則，更注重對老年人心理和情感上的關(guān)懷，使老年人過上了正?；纳?，提高了老年人生活的質(zhì)量。國 家產(chǎn) 品 特 點(diǎn)借鑒之處美 國建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分日 本日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤：港北新城。老年

22、人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。歐 洲國家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨(dú)。新加坡 一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為平方米和平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設(shè)計(jì)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的特殊化考慮。 從國外以上產(chǎn)品來看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關(guān)懷的表現(xiàn)都值得我們借鑒。在建造中國特色的養(yǎng)老社區(qū)上應(yīng)考慮兩方面內(nèi)容：一方面，社區(qū)必須為老年人提供基本的養(yǎng)老設(shè)施與硬件配套，社區(qū)乃至老人居住的空間必須

23、是特別為老年人設(shè)計(jì)、符合老年設(shè)計(jì)規(guī)范的居住設(shè)施和服務(wù)；另一方面，提出適合老人養(yǎng)老的健康環(huán)境以及為老年人配套的軟性服務(wù)。2、其它養(yǎng)老模式在丹麥，目前最流行是自助養(yǎng)老社區(qū)（diy）。在那里，老人們可以做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養(yǎng)養(yǎng)花，共同建設(shè)屬于他們自己的家園，獨(dú)享的公寓，共享的餐飲、花園，個(gè)性化的小手工藝車間、小農(nóng)場等，老人們只要想到的，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用特別的照料服務(wù)，這種社區(qū)在哥本哈根郊區(qū)每月要1000歐元。 舊的養(yǎng)老方式的打破，意味著為企業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展機(jī)遇。一些國際大公司已經(jīng)嗅到了世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大商機(jī)。一家大型投

24、資（sanyres mediterrane）公司計(jì)劃沿西班牙海岸建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，將配套建設(shè)商場、劇院、醫(yī)院、24小時(shí)安保等，每月費(fèi)用在2000歐元左右，將于 2008年正式開業(yè)，建成后不僅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北歐國家眾多喜歡陽光的老人。 異地養(yǎng)老、跨國發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經(jīng)先后在西班牙南部開設(shè)了大型養(yǎng)老公寓，那里低廉的地產(chǎn)價(jià)格，充足的陽光，吸引著越來越多的企業(yè)和老年人。北歐其它國家的老人到西班牙養(yǎng)老，看中的不僅是那里自然環(huán)境，還有功能齊全的養(yǎng)老設(shè)施、良好的公共醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)等。與此同時(shí)，西班牙的實(shí)業(yè)家們也盯緊了那些希望來西班牙養(yǎng)老的

25、北歐人的“錢口袋”，異地養(yǎng)老實(shí)在是一項(xiàng)互利雙贏的好事情，已經(jīng)被越來越多的國家、企業(yè)和老年人所認(rèn)可。 歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的企業(yè)，許多歐美一流的大公司也開始搶灘登陸。全美最大的老年人生活服務(wù)提供商加國安老院，已在德國開辦9 家聯(lián)合企業(yè)，在英國開辦了15家，正在開發(fā)西歐市場。該公司在倫敦附近開設(shè)的一家老年公寓，每月的費(fèi)用雖高達(dá)4000英鎊（7917美元），但仍客源不斷，經(jīng)營業(yè)績一路飄升，截止現(xiàn)在該公司的股票已經(jīng)上升了32%。 獨(dú)居老人增多，居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展強(qiáng)盛，多數(shù)為私人控股公司所掌握。據(jù)歐盟和美國退休者協(xié)會2006年的一份報(bào)告，在挪威、荷蘭和丹麥，96%的老人獨(dú)居，居家養(yǎng)老

26、服務(wù)需求巨大。在英國，居家養(yǎng)老服務(wù)是老齡產(chǎn)業(yè)最活躍的一個(gè)因素，價(jià)值110億英鎊的居家養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，多數(shù)被大公司控制。這個(gè)市場在德國也很強(qiáng)盛，目前有10000多家養(yǎng)老院為體弱的老人提供居家養(yǎng)老服務(wù)，近8年內(nèi)上升了23%。 在美國，社會非常發(fā)達(dá)，還是家庭養(yǎng)老為主。真正進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老院的只有20%，其余都是家庭養(yǎng)老。很多美國老人都有拿著退休金到風(fēng)景優(yōu)美、適宜養(yǎng)老的國度、地區(qū)養(yǎng)老的人群，如美國的退休老人到佛羅里達(dá)、夏威夷、墨西哥海濱購房長住，安度晚年。 目前在美國一些地方，“以房養(yǎng)老”已被許多美國人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式，美國，是“以房養(yǎng)老”模式的鼻祖。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老

27、而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。 除此之外，美國政府和一些金融機(jī)構(gòu)向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，至今已有20多年的經(jīng)驗(yàn)。“倒按揭”發(fā)放對象為62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關(guān)，后一種則由金融機(jī)構(gòu)等辦理，不需政府的認(rèn)可手續(xù)： 其一，聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦住房管理局進(jìn)行保險(xiǎn)。大致是：62歲以上的老年人將房子抵押給銀行或?qū)ｉT的倒按揭公司，然后每月領(lǐng)取生活費(fèi)。用戶可以盡可能長地生活

28、在自己的住房內(nèi)，但只在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。 其二，由政府擔(dān)保的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦全國抵押協(xié)會辦理。這種貸款有固定期限，老年住戶須作出搬移住房及實(shí)施還貸計(jì)劃后才能獲得貸款。 其三，是專有倒按揭貸款。一般由金融機(jī)構(gòu)辦理，貸款對象資格不需政府認(rèn)可。采用這種方式，發(fā)放貸款機(jī)構(gòu)與住戶共同享有住房增值收益，但放貸款機(jī)構(gòu)要求保留住房資產(chǎn)的25%-30%作為償還貸款的保證。這樣雖然就減少了放貸額度，但有利于住戶對住房增值部分的受益。 除美國之外，加拿大也是倒按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展比較快的國家之一。 在日本，據(jù)日本總務(wù)省2001年6月公布的人口統(tǒng)計(jì)，日本65歲以上的老人達(dá)2227萬，占總?cè)丝诘?7.

29、5%。而隨著社會的發(fā)展，養(yǎng)老方式也逐漸由家庭走向社會，其中，把居家養(yǎng)老與社會養(yǎng)老結(jié)合起來，是目前日本流行的養(yǎng)老方式。 居家養(yǎng)老包括傳統(tǒng)的方式和現(xiàn)代方式。傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老方式主要建立在老人自己營造的家庭環(huán)境之中，并與后代共同生活，其養(yǎng)老資源主要來自于家庭本身的收入和家庭成員的照顧；現(xiàn)代居家養(yǎng)老方式同樣是在“家”養(yǎng)老，但是這個(gè)家可能是老人自己的家，也可能是子女的家，老人養(yǎng)老生活主要不是靠家人照顧，而是來自于社會化的服務(wù)，包括通過長期工、短期工、鐘點(diǎn)工等形式雇人進(jìn)家侍奉老人，以及社會醫(yī)療、衛(wèi)生、保健、文化、體育、娛樂機(jī)構(gòu)隨時(shí)為老人提供服務(wù)等?，F(xiàn)代居家養(yǎng)老方式不用離開“家”環(huán)境，也不用支付養(yǎng)老院的床位等

30、費(fèi)用，還可以自由選擇服務(wù)，這種“家庭養(yǎng)老院”是非常受歡迎的。二、養(yǎng)老模式未來趨勢創(chuàng)新養(yǎng)老模式中國在經(jīng)濟(jì)在不太發(fā)達(dá)的條件下進(jìn)入了老齡型社會，并且已經(jīng)形成了一個(gè)龐大的群體。老年人的生理需求、安全需求、歸屬與愛的需求、尊重需求、自我實(shí)現(xiàn)的需求既有普遍性又有特殊性，根據(jù)這些需求，借鑒世界上其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國國情，創(chuàng)新養(yǎng)老模式已成為我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。(一) 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必須走社會化的道路目前，社會參予養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已是繞不開的門檻。主要包括：1、服務(wù)主體社會化。即服務(wù)機(jī)構(gòu)、服務(wù)設(shè)施的社會化；2、服務(wù)客體社會化。也就是服務(wù)對象既突出重點(diǎn)又要面向社會全體老年人，增大服務(wù)的受益面；3、資金籌措社會化。

31、改革資金來源的單一渠道，多渠道籌措資金，采取財(cái)政撥款、社會集資、有獎募捐、各方捐助、街道和居委會出資等方式解決養(yǎng)老助老服務(wù)資金問題；4、服務(wù)隊(duì)伍社會化。建立一支由專職人員、兼職人員和志愿者組成的服務(wù)隊(duì)伍。以專職人員為主體，兼職人員為輔助，青年志愿者為基礎(chǔ)，形成龐大的服務(wù)隊(duì)伍；充分動員公眾和年輕型的老年人參與自愿助老服務(wù)；增強(qiáng)老年人的自助能力和代際間的互助意識。(二) 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必須走產(chǎn)業(yè)化的道路 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不能等同于慈善事業(yè)，而是具有中國特色社會保障體系內(nèi)不可缺少的一項(xiàng)重要內(nèi)容。必須在政府的扶持下納入社會發(fā)展的總體規(guī)劃積極發(fā)展，走產(chǎn)業(yè)化道路，逐步形成自我服務(wù)、自我管理、自我積累和自我發(fā)展的動力機(jī)制

32、。(三) 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必須走專業(yè)化的道路 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)長期的具有豐富內(nèi)涵的工作，要把它作為一個(gè)專業(yè)來研究和發(fā)展，實(shí)行勞動準(zhǔn)入制度，提高專業(yè)工作者隊(duì)伍的質(zhì)量和服務(wù)水平。通過以上專業(yè)化措施，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供最基本的人才保障。 人口老齡化是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，是一場政府、社會、全民支持，三位一體的新養(yǎng)老運(yùn)動、新社會運(yùn)動，這就需要社會共同努力，克服現(xiàn)有養(yǎng)老模式的不足，順應(yīng)社會需求，探索出多種滿足老年人基本需求與深層次需求的養(yǎng)老模式，創(chuàng)造出多個(gè)“以人為本、終生關(guān)懷”的親情養(yǎng)老模式，多個(gè)更適合我國國情的養(yǎng)老模式。 （四）社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)將成為今后我國養(yǎng)老服務(wù)的主要模式老年人為我們的社會進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了不可磨滅

33、的貢獻(xiàn)，確保他們安度晚年是政府和社會的共同責(zé)任。實(shí)行社區(qū)管理服務(wù)，不僅要考慮到離退休人員在衣食住行等方面的基本生活需要，而且還要考慮他們的精神生活需要，逐步形成多層次和多方位相結(jié)合，設(shè)施服務(wù)與互助服務(wù)相結(jié)合，比較便利、健全的，包含“養(yǎng)、醫(yī)、樂、學(xué)、為”為一體的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容。 家政服務(wù)中心。將一些原來由家庭負(fù)擔(dān)的事務(wù)性工作納入服務(wù)范圍，實(shí)行上門服務(wù)。 社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心。要改變目前醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)集中于市中心以及片面求大求全的局面，開展醫(yī)療服務(wù)“進(jìn)社區(qū)”、“下鄉(xiāng)”活動，實(shí)現(xiàn)從“有病去醫(yī)院”到“小病進(jìn)社區(qū)、大病去醫(yī)院”的轉(zhuǎn)變。 文體活動中心。圍繞“老有所樂、老有所學(xué)、老有所為”，從本地經(jīng)濟(jì)承受能力出發(fā)，

34、因地制宜、因陋就簡地興建一批老年人活動場所，積極開展適合老年人的群眾性文化、體育、娛樂活動。 老年公寓。發(fā)展敬老院、老年公寓、托老所等老年人服務(wù)機(jī)構(gòu)，對家庭撫養(yǎng)、照顧有困難的老人以及獨(dú)居老人實(shí)行集中統(tǒng)一的管理服務(wù)，不但能給老年人提供更好的服務(wù)，而且對于減輕家庭壓力也具有重要意義。 第三部分：項(xiàng)目市場背景與市場情況分析一、 項(xiàng)目提出的依據(jù)（一）政策導(dǎo)向性文件1、國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化意見的通知國辦發(fā)200019號2、民政部關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見來源：社會福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司 3、國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通

35、知 國辦發(fā)20066號4、民政部關(guān)于支持社會力量興辦社會福利機(jī)構(gòu)的意見來源：社會福利和社會事務(wù)司民發(fā)2005170號5、北京市民政局、北京市財(cái)政局關(guān)于印發(fā)關(guān)于社會力量興辦社會福利機(jī)構(gòu)運(yùn)營資助辦法的通知 京民福發(fā)2009117號 來源：北京市民政局6、北京市民政局關(guān)于資助街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)的通知京民福發(fā)2008121號 來源：北京市民政局（注明：資助對象以街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（地區(qū)辦事處）為主體投資新建、擴(kuò)建、改建以及設(shè)備更新的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)）（二）政治保障黨和國家的重視，為社會養(yǎng)老提供了政策和制度保障 首先，全面建設(shè)小康社會發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，特別是科學(xué)發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展

36、，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。 其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。從1984年開始，我國各地進(jìn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革，黨中央國務(wù)院陸續(xù)頒布了關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的決定、關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的決定、社會保險(xiǎn)費(fèi)征繳暫行條例等文件。 2000 年8 月，中共中央、國務(wù)院發(fā)出關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定， 號召全黨全社會從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)， 高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作， 發(fā)展老齡事業(yè)， 大力營造全社會敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣。該決定還明確指出， 要加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)， 依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè)， 進(jìn)一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能， 要鼓勵社會力量興辦老年福利服務(wù)設(shè)施。 2005年

37、黨的十六屆五中全會關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議中指出：要認(rèn)真研究制定應(yīng)對人口老齡化的政策措施。黨和國家把國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。 二、項(xiàng)目市場背景（一）我國已步入老齡化社會階段按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總?cè)丝诘?1.2%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進(jìn)入老齡化社會已是不爭的事實(shí)。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測，到2025

38、年，老年人將占全國總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?7.8%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。（二）、老年公寓面對社會背景、現(xiàn)狀1、社會背景：老年公寓初創(chuàng)于上個(gè)世紀(jì)70年代的北歐，目前在發(fā)達(dá)國家已盛行，如美國、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規(guī)模的老年公寓。從國外的情況分析，老年公寓可以看作是一些社會老齡化的先進(jìn)國家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。 老年公寓與敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟(jì)來源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，不屬于國家或集體創(chuàng)辦的社會福利設(shè)施，而是由社會投資興辦并由專門機(jī)構(gòu)按照市場原則開發(fā)和經(jīng)營的老年專用住宅。 老年公寓通常采用居家養(yǎng)

39、老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式，是專門為老年人建造的生活設(shè)施齊全、公用配套完善的老年人社區(qū)，除為老年人個(gè)性化設(shè)計(jì)的房屋外，還提供醫(yī)療保健、文化娛樂、家政護(hù)理等全方位服務(wù)。老年公寓一般選址在城市周邊，有山水相伴，空氣新鮮，風(fēng)景優(yōu)美的環(huán)境。 中國的北京、上海、大連、深圳等城市近幾年相繼建成老年公寓，并始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，堪稱銀色產(chǎn)業(yè)中最具投資價(jià)值的黃金項(xiàng)目。 我國自1999年進(jìn)入老年型國家以來，由于老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛，因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題成為各個(gè)城市十分緊迫的一個(gè)社會問題。 國務(wù)院全國老齡工作委員會辦公室發(fā)布的2001年至2100年中國老齡化發(fā)展趨勢預(yù)測研究報(bào)告中指出，2

40、030年至2050年是中國老齡化形勢最嚴(yán)峻的時(shí)期。而目前中國應(yīng)對老齡化在思想、物質(zhì)、制度等方面的準(zhǔn)備都嚴(yán)重滯后。報(bào)告指出，未來25年，是我們應(yīng)對老齡社會的關(guān)鍵準(zhǔn)備期，也是僅有的戰(zhàn)略機(jī)遇期。該報(bào)告建議，國家應(yīng)把應(yīng)對老齡化列入未來中國的發(fā)展戰(zhàn)略。 老年公寓作為一種新型的養(yǎng)老模式，將社區(qū)服務(wù)與商業(yè)化運(yùn)作有機(jī)結(jié)合，有力推進(jìn)了對于我國養(yǎng)老模式的革新和良性運(yùn)轉(zhuǎn)。然而從全社會以及城市規(guī)劃的全局考慮，老年公寓的大發(fā)展還有待政府給予強(qiáng)有力的支持和鼓勵。相關(guān)配套舉措包括： a、制定和完善老年住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。 老年住房(含老年公寓)應(yīng)納入國家和城市的總體規(guī)劃。不僅要制定老年住房的長遠(yuǎn)規(guī)劃，而且要制定短期計(jì)劃。

41、首先，要對老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進(jìn)行調(diào)查研究，并提出適合我國市場需求的今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。其次，再依據(jù)長遠(yuǎn)目標(biāo)和規(guī)劃，制定階段性的目標(biāo)和計(jì)劃。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計(jì)劃中，要將老年人住房建設(shè)納入計(jì)劃。要對老年住房進(jìn)行有計(jì)劃的新建、改建和擴(kuò)建，以保證老年人對住房的需求。 b、依據(jù)實(shí)際情況大力興建和發(fā)展老年公寓。 老年公寓的建設(shè)規(guī)模、檔次以及價(jià)位的高低，要從我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的實(shí)際情況出發(fā)，目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大，但購買能力有限，政府應(yīng)想方設(shè)法給予補(bǔ)貼和優(yōu)惠，加大力度完善社會保障體系的建設(shè)；中高收入老年

42、人住房市場需求旺盛，并且具備強(qiáng)大的購買力，應(yīng)率先引入商業(yè)化運(yùn)營機(jī)制，同時(shí)帶動不同層次老年公寓的大發(fā)展。 c、政府在各方面對老年公寓建設(shè)給予支持。 政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項(xiàng)財(cái)政撥款。在土地使用和稅費(fèi)方面實(shí)行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費(fèi)等。其次，政府還應(yīng)加強(qiáng)宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內(nèi)外有實(shí)力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。 融資是老年公寓的一個(gè)難題。政府在此方面可考慮多種政策支持方式，如對于開發(fā)商，除了享受在土地和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補(bǔ)貼；再有

43、，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金；在個(gè)人籌措資金方面，應(yīng)鼓勵銀行從老年人的需求和特點(diǎn)出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。如以現(xiàn)房作抵押貸款購買新房；“雙合同制”貸款購房，即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔(dān)保合同，當(dāng)老人無力還款時(shí)，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房，這是目前國外一些國家普遍使用的方法，即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。此外，還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路

44、。 c、建立和完善老年住房的法律、法規(guī)法律、法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件。如日本為推進(jìn)老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙化，1994年實(shí)行了中心建筑法，2000年起公布實(shí)行了無障礙交通法以及老年人居住法等；韓國有老年福利法、住宅建設(shè)促進(jìn)法。為了推進(jìn)老年住房的發(fā)展，我國政府也應(yīng)建立和完善我國老年人住房的法律和法規(guī)，并堅(jiān)持認(rèn)真執(zhí)行。 總之，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮蟆５撬某掷m(xù)、健康發(fā)展需要政府和社會的總體規(guī)劃、各個(gè)方面的大力支持，以及法律法規(guī)的建立和完善。 2、老年公寓現(xiàn)狀：（1）數(shù)量短缺目前超過1.3億的60歲以上的老年人

45、相比較，我國只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（1.32億）的老年人解決住房問題。據(jù)估計(jì)，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有4000億元，借鑒發(fā)達(dá)國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。（2）質(zhì)量不高我國現(xiàn)在的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一為計(jì)劃時(shí)期延續(xù)下來的公辦敬老院，主要服務(wù)對象是城鄉(xiāng)孤寡老人，提供的是低水平的生活照料服務(wù)；二為近幾年由公辦醫(yī)院改建的老年公寓，主要服務(wù)對象是城鎮(zhèn)生活不能自理的老年人，除提供基本生活照料服務(wù)外，還兼具簡單的醫(yī)療服務(wù)功能；三為近幾年興建的私辦

46、老年公寓，多數(shù)是利用老房子改建的，配套服務(wù)設(shè)施少，規(guī)模小、住地分散、各自為戰(zhàn)，社會公共服務(wù)資源難于集約利用，由于不是專門為老年人養(yǎng)老而建設(shè)的，各方面服務(wù)條件都受限制。這種“籠養(yǎng)式”的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，老人住進(jìn)去不舒服，不到迫不得以的時(shí)候是不愿意住進(jìn)去的，越來越不適應(yīng)老年人日益增長的養(yǎng)老需求。（三）老年公寓市場需求不斷增長1、中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進(jìn)入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國家的老年人口系數(shù)達(dá)到10以上（60歲以上人口）或7（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝?/p>

47、的比重，它反映人口老化的程度（人口與社會保障研究陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達(dá)1.3億，占全國總?cè)丝诘?0以上，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8，即每4個(gè)人中就有一位老年人。又據(jù)預(yù)測我國65歲以上老人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3），增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。 2、觀念的變化。中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念

48、和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。3、社會上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到90?？梢?，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求

49、將更加迫切。 4、現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（2025歲）僅有28.5，中年人（4050歲）有42.8希望將來與子女住在一起（城市規(guī)劃2002年3期）。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)，由于我國各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。三、項(xiàng)目宏觀市場情況分析（一）老年公寓發(fā)展趨勢1、社會需要居家式老年公寓以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念2、社會需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平3、產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢（二）老年公寓市場目標(biāo)客戶需求分析1、老年社會來臨我國是世界上

50、老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，目前已經(jīng)超過1.3 億，占世界老年人口的15，占全國總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國已開始進(jìn)入人口老年型國家行列。 專家預(yù)計(jì)我國到21世紀(jì)中葉 ，60歲以上的老年人將達(dá)到4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，約占世界老年人口總數(shù)的22.3%。我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 隨著計(jì)劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場經(jīng)濟(jì)條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時(shí)間少，外出經(jīng)商、留學(xué)

51、人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。 我國的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場和廣闊的發(fā)展空間。2、老年人收入水平隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現(xiàn)階段高收入人群的增加，未來具有高消費(fèi)能力的老年群體將會凸現(xiàn)，另外，隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。3、老年人福利水平隨著社會保障制度的強(qiáng)制性實(shí)施和人們保險(xiǎn)意識的增強(qiáng)，未來老年人的福利水平將會大大提高。在解除了醫(yī)

52、療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。4、老年人居住狀況2000年北京市老年人基本需求調(diào)查中有55.9%的老年人對目前的住房狀況表示滿意，20.9%的人不太滿意。對住房問題不滿意的主要是城區(qū)老年人。對住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太??；其次是因?yàn)榄h(huán)境太差，再次是房屋的質(zhì)量和設(shè)施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。另外，一些標(biāo)準(zhǔn)很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設(shè)施不全、年代久遠(yuǎn)的住宅還不同程度的存在。可見，國內(nèi)老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。這一現(xiàn)狀，蘊(yùn)涵了

53、老年住宅的巨大需求。 四、 北京地區(qū)老年公寓市場分析老年公寓分為：產(chǎn)權(quán)式老年公寓、租住式老年公寓（一）、北京人新的養(yǎng)老觀念開始形成1、北京市高收入家庭的老年人離退休后不再找工作的比例超過了希望繼續(xù)工作的比例，北京中上收入家庭老人退休后生活安排發(fā)生變化，過去收入較低，退休金更低，大多數(shù)老人離退休后都期望再找一份工作，或在原單位返聘補(bǔ)差。以貼補(bǔ)家用。 調(diào)查顯示，這種情況在北京中上收入家庭已經(jīng)開始改變，中上收入家庭希望離退休后再找工作掙錢的比例僅為40%，而不再找工作希望在家安度晚年的已達(dá)45.5%，這實(shí)際上為北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展增加了機(jī)會。2、多數(shù)安度晚年的中上收入家庭老人選擇與子女分住的生活方式

54、在北京中上收入家庭中，傳統(tǒng)的大家庭觀念淡化，希望與子女分居的占多數(shù)。雖然人老了后與子女生活在一起的觀念仍占44%，但已經(jīng)低于一半，不占多數(shù)，45 %的被訪者選擇與子女分開住，其中38.3%表示與子女分開居住自我照顧，這些老人一般身體較好，6.7%表示與子女分開居住請人照顧，這些老人一般身體稍差1.7%的被訪者明確表示住進(jìn)養(yǎng)老院。3、閑居在家需要別人照顧日常生活的老人高達(dá)28%，在未來5-10 年北京市照顧老人的工作將會成為一個(gè)非常大的就業(yè)市場。調(diào)查中，不再找工作的中上收入家庭老人有相當(dāng)?shù)谋壤枰獎e人照顧日常生活。明確表示需要他人照顧的比例高達(dá)28.3% 北京市8個(gè)城近郊區(qū)有非農(nóng)業(yè)戶200萬戶左

55、右， 按每個(gè)家庭有一個(gè)老人需要照顧來推算，僅非常需要他人照顧的老人就有11.5 萬人，將是一個(gè)極大的市場。4、生活不能自理后，老年人的照顧成問題，康復(fù)式老年公寓受歡迎生活不能自理后的老人更希望與子女生活在一起。調(diào)查顯示， 當(dāng)問到生活不能自理后的選擇時(shí)，50.5%的被訪者表示愿意與子女同住由子女照顧。這個(gè)選擇比生活能自理時(shí)高出6.3 個(gè)百分點(diǎn)，但是未來的北京社會單純依靠子女照顧老人的社會條件已基本上不存在，一是受獨(dú)生子女政策的影響，上世紀(jì)70年代出生的孩子到現(xiàn)在30 多歲，四二一結(jié)構(gòu)初步形成，一對中年夫婦要照顧兩對老人，根本顧不過來，特別是老人生活自理有困難時(shí)。二是實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)，就業(yè)競爭更加激烈

56、。 中年夫婦不但要努力做好本職工作，還要不斷充實(shí)自己，更新知識，時(shí)間將非常緊。三是為適應(yīng)社會發(fā)展，孩子之間的競爭更加激烈。 中年夫婦要花更多的精力來培養(yǎng)下一代，由于以上原因，未來北京老人在生活自理發(fā)生困難后希望子女照顧的愿望基本不能實(shí)現(xiàn)。面對北京社會發(fā)展的客觀趨勢，相當(dāng)一部分老人的養(yǎng)老觀念在發(fā)生變化，調(diào)查中，生活不能自理后表示愿意與子女分居請人照顧的比例為12.5% 比能自理時(shí)高出5.8個(gè)百分點(diǎn)，增加近一倍。1/3的老人在生活不能自理后選擇社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。調(diào)查中，當(dāng)問到生活不能自理后的安排時(shí)，選擇住進(jìn)普通養(yǎng)老院的占5.5%，選擇住在療養(yǎng)地的占8%，選擇住進(jìn)多功能康復(fù)式老年公寓的比例高達(dá)18.5%三項(xiàng)合計(jì)為32%其中多功能康復(fù)式老年公寓最受歡迎，這反映了一種新的養(yǎng)老觀念的形成。（二）北京現(xiàn)有養(yǎng)老院不符合未來老年人要求1、多數(shù)被訪者對養(yǎng)老院持否定態(tài)度（1）調(diào)查中共設(shè)計(jì)了10 個(gè)提法來測試被訪者對北京市