高級住宅小區(qū)項目置業(yè)顧問解說詞

1、住宅小區(qū)項目置業(yè)顧問解說詞一、簡介尚東紫郡住宅小區(qū)由長沙市吉祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，長沙市華銀建筑設計公司設計，湖南天鑒工程項目管理有限公司監(jiān)理，湖南格塘建筑工程有限公司承建，長沙市建設工程質(zhì)量安全監(jiān)督站全程監(jiān)督。該項目位于人民東路板塊，地處紫薇路、冬青路、金郵路及六號路形成的“井”字中央，周邊商業(yè)、體育、學校、醫(yī)院等城市市政配套設施齊全，交通便捷，鬧中取靜。項目規(guī)劃采用現(xiàn)代中式圍合布局，由北向a（28層）、b（29層）、c（28層）三棟高層，南向d、e、f三棟小高層（18層）及東西向二層郡樓圍合而成，隔離城市的喧囂，形成近8000平方米的中央園林。小區(qū)總建筑面積104580平方米，一層

2、及東西向郡樓為商業(yè)配套，一層以上為住宅，地下為15000平方米的大型地下室，解決人防及停車需求，做到人車分流。建筑設計上采用目前流行的現(xiàn)代簡約設計風格，外立面大氣典雅，戶型上南北通透，電梯、消防、給排水、強弱電、天然氣、監(jiān)控及車庫智能化管理系統(tǒng)配置齊全，各種設施設備均采用市場一流產(chǎn)品，提高建筑產(chǎn)品本身的品質(zhì)與價值。結(jié)構(gòu)上采用框、剪結(jié)構(gòu)體系，外墻采用燒結(jié)多孔磚、玻化中空微珠內(nèi)保溫系統(tǒng)及鋁合金中空玻璃窗節(jié)能體系。園林設計上強調(diào)觀賞與參與性并重，結(jié)合規(guī)劃上四合院及中央園林的優(yōu)勢，結(jié)合建筑物現(xiàn)代簡約的風格，將休閑、運動、兒童娛樂等功能融入整體園林中。 交通便捷，鬧中取靜，大型的中央園林，大氣典雅的建筑

3、，舒適的戶型，一流的設施設備，齊全的周邊市政配套，構(gòu)成了尚東紫郡卓越的家居環(huán)境，鑄造出尚東紫郡的高貴、宜居品質(zhì)。二、交房標準1、外墻：外墻內(nèi)保溫。外墻磚，底部為石材；2、內(nèi)墻：批白灰；3、頂棚：批白灰；4、地面：室內(nèi)地面為水泥砂漿毛地面。公共部分地面分別為：疏散樓梯間采用水泥砂漿抹平壓光；門廳、電梯前室和公用走廊采用?；u地面。5、門窗：門：入戶門為外開式“王力”防盜門，室內(nèi)門預留門洞；窗：品牌鋁合金中空玻璃；陽臺均為推拉門，預留門洞，推拉門住戶自理；門窗洞口尺寸考慮外墻鋪貼瓷磚模數(shù)，其尺寸以實物為準。6、廚房：地面及墻面水泥砂漿拉毛；品牌pvc排水管道及ppr給水管；7、衛(wèi)生間：地面及墻面水

4、泥砂漿拉毛；8、陽臺、入戶花園：水泥砂漿毛地面，非封閉式，鋁合金玻璃欄板；設排水地漏，給水至入戶花園，接口堵頭；9、電梯：每單元otis電梯兩臺；10、供水：15層為市政常壓供水，6層經(jīng)上為二次加壓供水；給水管至廚房和廁所；預留接口堵頭；11、供電：雙電源專變供電系統(tǒng)；12、供氣：燃氣管道預埋到戶（廚房）（燃氣管網(wǎng)鋪設等費用按長價房200618號文件規(guī)定標準由用戶承擔）；13、弱電：電話、寬帶、有線電視線路預埋到戶，開通及使用費由買受人自理；14、電氣：戶內(nèi)線路（湘潭“金鳳”牌）暗埋至各用電點；15、智能化系統(tǒng)：a“冠林”可視對講門禁系統(tǒng) b電子巡更系統(tǒng)c閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) d深圳“紅門”車庫卡

5、安防系統(tǒng)三、規(guī)劃1、規(guī)劃特點減小基底面積（即減小單層面積）增加建筑物高度，加大中央綠化面積。優(yōu)化套型組合，形成建筑群避免單一的板式和點式，采用點式和板式結(jié)合的方式，使建筑群更顯靈動。結(jié)合地形地貌，采用建筑物圍合布置，形成中央庭院現(xiàn)代圍合大院結(jié)合周邊建筑物特點，采用現(xiàn)代簡約的建筑風格，更好地融入?yún)^(qū)域建筑群2、技術(shù)指標面積：總建筑面積： 104581.42 地上建筑面積： 89615.03住宅面積： 84833.98高鋪面積： 4538.21 地下建筑面積： 14966.39 車庫： 10337.39 人防： 4629.00套數(shù)：655套容積率：4.72建筑密度：26.214%綠地率：40.5基底

6、面積：4931.92停車位：410個四、建筑設計1.建筑物外觀利用建筑本身的點線面，結(jié)合適當合理的裝飾構(gòu)架，形成集現(xiàn)代，簡約、典雅的外立面。采用咖啡色外墻磚飾面，體現(xiàn)建筑物穩(wěn)重、大氣、典雅的設計個性，采用白色墻磚裝飾外墻構(gòu)架及陽臺柱梁線條，彰顯現(xiàn)代簡約個性，體現(xiàn)典雅風韻；淡淡的米黃墻磚過渡，使之有機揉合形成整體。建設過程中，為改善整體效果，作出以下變更： 變更1：外部裝飾構(gòu)架及陽臺柱梁由外墻漆改外墻磚 變更2：不銹鋼陽臺攔桿變更為鋁合金欄桿 變更3：空調(diào)室外機位百頁窗頁片由塑料變更為鋁合金2.建筑物平面 戶型設計原則： 大面寬，小進深，更好的采光通風明衛(wèi)、明櫥、明廳，更好地吸收新鮮空氣動靜分區(qū)

7、，干濕分區(qū)，適合客戶的不同使用要求主次分明，滿足功能，適合不同人口結(jié)構(gòu)的家庭需求。塔樓： 布局合理：大開間，小進深。低公攤率：14%-15%的公攤系數(shù)。三明設計：明廚，明廁，明房，采光通風好。分區(qū)合理：動靜分區(qū)，干濕分區(qū)。塔樓南北向間距7.1米，采用白色瓷磚，改善樓間亮度。板樓南北通透，三明設計，采光通風好。兩梯兩戶，上下方便。e棟，得房率高，分攤系數(shù)18%。b棟，公攤適中，分攤系數(shù)23%。（偏大，盡量避免）布局合理，大開間，小進深。分區(qū)合理，動靜分區(qū)，干濕分區(qū)。景觀視野好，直面中央花園，客廳、房間都有景觀。塔樓、板樓共有優(yōu)勢：、凸窗，轉(zhuǎn)向凸窗。 、空調(diào)機位做到一房一位，無缺漏。3.建筑物內(nèi)垂

8、直交通 樓梯間： 18層 單跑 28.29層 雙跑 電梯 塔樓 2梯4戶 板樓 2梯2戶4.建筑結(jié)構(gòu) 基礎：人工挖孔樁 地下室：無梁樓板 上部結(jié)構(gòu)體系 a、 c棟：框架剪力墻結(jié)構(gòu)b、d、e、f棟：剪力墻結(jié)構(gòu)5.建筑消防火災自動報警系統(tǒng)f棟物管用房內(nèi)設消防控制室，內(nèi)設火災自動報警及聯(lián)動控制柜，火警專用電話、火災事故廣播、外部電源柜、直通當?shù)?19的外線電話。聯(lián)動控制系統(tǒng)組成：火災顯示盤：顯示火警、故障、動作信息。設置在地下室各防火分區(qū)及每單元一層。煙感探測器：設備房、商鋪、走廊、樓梯間、電梯前室、電纜豎井溫感探測器：地下車庫溫感、煙感探測器：防火卷簾旁手動報警按鈕：每棟內(nèi)每層消防栓泵、噴淋泵、排

9、煙風機、正壓送風機、防火卷簾、消防電梯消防栓滅火系統(tǒng)：室外，室內(nèi)自動噴淋系統(tǒng)：地下車庫、一類高層（、棟）下商鋪 滅火器：每防火單元配置滅火器建筑人防平戰(zhàn)結(jié)合布置人防：平時作車庫，戰(zhàn)時應急啟用。 人防地下室防沖擊波、防幅射，戰(zhàn)時緊急疏散和安置人群建筑弱電電話：個點，客廳、主臥或書房（只開通一個）電視：個點，客廳和主臥（只開通一個）寬帶：個點，客廳、主臥或書房可視對講：冠林牌建筑節(jié)能外墻保溫系統(tǒng)（內(nèi)保溫）屋面保溫系統(tǒng)中空玻璃窗入戶防盜門五、園林1.面積：中央庭院：約8000，小區(qū)外圍：約40002.區(qū)外綠化出入口是重點。西向為主入口，北向及東向為車行入口及人行次入口 主入口大門通過近10株桂花樹與

10、入口門樓相互襯托，彰顯小區(qū)的大氣、典雅，綠意盎然的生態(tài)形象。 東北向次入口通過灌木、喬木及紫藤等類植物形成綠化走廊連通內(nèi)外。 臨街沿路種植桂花、香樟等喬木，與花壇、草坪相映成趣，硬質(zhì)鋪裝形成商鋪的臨時停車位，合理解決功能及景觀協(xié)調(diào)。3.中央花園區(qū)內(nèi)綠化 規(guī)劃原則：觀賞性與參與性并重 總體布局 ：一心、一縱、三點一心：長廊、亭榭形成園中園一縱：入口廣場假山、坡地園中園東向地坪形成景觀主軸。三點： b-c棟、e-f棟、d-e棟之間，相對獨立空間形成主題休閑空間：健身、休閑、運動等。通過遍布中央花園的步道系統(tǒng)，將各個景點串聯(lián)。步步有景，一步一景。區(qū)內(nèi)禁止停車，形成真正人車分流；減少尾氣及噪音的污染，

11、同時杜絕了機動車對老人、小孩的威脅。景點要素 入口廣場、綠地、行道樹、假山水池坡地、荷花池（木橋，淺水系，休閑觀景平臺，假山跌水）長廊、亭榭、中心廣場童趣園、石榴園、海棠園等。 六、 原材料原材料及設備的品牌選擇和質(zhì)量把關，是從源頭上把握工程質(zhì)量的關鍵，盡可能選擇國家名牌及免檢產(chǎn)品。1.鋼材：湘鋼、萍鋼 國家免檢2.混凝土：中輝砼有限公司 （商品砼）地方名牌 專業(yè)混凝土公司，質(zhì)量更有保證3.鋁合金：廣東永利堅 廣東名牌 相對塑鋼及不銹鋼，其強度、剛度更高，耐久性更好，能更好地與外墻磚顏色協(xié)調(diào)，但價格偏高，基于上述原因，本相目陽臺欄桿及空調(diào)室外機位百葉窗均改為鋁合金4.防水卷材：山東匯源 國家名

12、牌 用于地下室、屋面，廁所及廚房采用防水油膏5.墻體保溫：?；锌瘴⒅?武漢萊克利安 新型保溫材料 相對傳統(tǒng)外保溫材料如聚苯顆粒、聚苯板等，其保溫效果更好，強度更高，安全性更好，使用范圍更廣，能用于室內(nèi)，且不占室內(nèi)空間，但價格偏高6.外墻磚：廣東龍駒 全國名牌 相對福建磚，其吸水率極小，墻面更潔凈，但價格偏高（通體磚 福建20元/平方米左右，廣東磚50元/平方米左右），龍駒為名廠名牌，其幾何尺寸標準，色差小。7.給水管：上豐（原日豐）、湖北顧地（只用于c、f棟1-15層） ppr管 全國名牌8.排水管：上豐upvc管9.電線、電纜：湘潭“金鳳” 湖南名牌截面均勻，保證質(zhì)量10.紅磚： 本地多孔

13、磚 相對其他輕質(zhì)砌體，其強度更高，保溫性能、防水性能更好，便于裝修。11.入戶門： 王力 全國名牌浙江“王力”牌防盜門，“丁”級門門頁外板：.8mm，內(nèi)板：0.6mm，門框： 1.5mm填充料：防火巖綿或蜂窩紙，門板厚 60mm七、設備（一）電梯品牌：otis 全球第一品牌 otis sky永磁無齒輪電梯 歷史：154年 1853年第一臺電梯 全球超過190萬部電梯，13萬部扶梯正在運行1.節(jié)能：永磁無齒輪曳引機，相對于蝸輪蝸桿而言，提高了傳動效率，節(jié)能了能耗 體積小，重量輕小機房 運行安靜噪音小，運行平穩(wěn) regendrive 新型電梯能源再生科技，（專利技術(shù)）省電，電費節(jié)約率高達70%，（

14、a、b、c三棟10臺梯使用）目前在長沙是繼中天廣場后的第二家使用。2.智能耐用控制系統(tǒng) 相對于日系產(chǎn)品的集成化，otis sky 采用成熟先進，穩(wěn)定可靠的模塊化控制系統(tǒng)。整個控制系統(tǒng)由4個模塊和3個微處理器組成，控制效率遠遠高于集中控制系統(tǒng)。多臺電梯處于群控狀態(tài)時，每臺電梯控制系統(tǒng)可通過環(huán)形通訊聯(lián)系起來。3.安全可靠 全方位安全技術(shù)為安全運行保駕護航。 微機控制門驅(qū)動系統(tǒng) 平穩(wěn)快捷 力矩監(jiān)控 防夾傷 齒形帶傳動取代曲柄連桿裝置，運行更加平穩(wěn)，可靠。 光幕門50束紅外線光幕網(wǎng) 防夾 安全鉗漸進式安全鉗當轎廂向下運行超速，安全鉗拉桿被提升，確保轎廂減速并制停在導軌上，不會墜落。4.美觀舒適 豪華轎

15、廂裝飾，使乘客乖梯時身心愉悅。5.使用壽命 盧浮宮、 帝國大飯店、天津利群得大飯店、 艾非爾鐵塔等均達到100年以上關于電梯使用壽命：國內(nèi)沒有規(guī)范規(guī)定年限 北京出臺地方規(guī)定：15年otis承諾：30年關于電梯更換費用 ，由使用業(yè)主均攤。6選擇otis sky電梯，能帶給業(yè)主實際的利益： 機房小，公攤面積少 雙重省電，節(jié)約使用費：永磁無齒輪和regendrive。 安全保障：安全鉗、光幕門等全方位安全保障系統(tǒng) 乘坐舒適：運行平穩(wěn)，豪華裝飾轎廂使您的乘坐更舒適 維修費用低：成熟的模塊化技術(shù)一經(jīng)調(diào)試好，相對集成技術(shù)，其維修費用更低。 電梯大修費用，由維修基金專項指出，缺口由使用人補足 使用壽命長：3

16、0年的使用壽命，讓您支付更少的電梯更新攤銷費用（二）、車庫智能化管理系統(tǒng) 紅門智能一卡通系統(tǒng) 北出入口一出一進，電腦聯(lián)網(wǎng)東出入口1. 智能卡子系統(tǒng) 感應卡，無需接觸，經(jīng)久耐用月卡、臨時卡（自動出卡）2. 車號錄入，有利防盜3. 自動道閘系統(tǒng)一卡一車，控制進出4. 全區(qū)域電子監(jiān)控盡最大可能保護停放車輛安全，一經(jīng)出現(xiàn)傷損，可查錄象（三）、電子監(jiān)控系統(tǒng) 1.監(jiān)控室 12臺14寸監(jiān)視器：5臺出入口，7臺其余43路 1臺34寸大屏幕：循環(huán)切換，48路視頻圖象 3臺16路嵌入式硬盤錄像機，每臺硬盤容量為：2x320g資料儲存時間：8天 2.監(jiān)控點：48個 小區(qū)西向人行主入口：1個 小區(qū)車行出入口：4個 地

17、下停車場：19個 中央花園：2個 1樓單元門廳：11個 負一樓樓梯廳：11個 48個監(jiān)控點，基本覆蓋小區(qū)所有出入通道及公共區(qū)域，監(jiān)控全區(qū)人員出入，威懾不法分子和社會閑散人員出入小區(qū)。一經(jīng)出現(xiàn)盜搶，可通過錄象迅速破案。（四）、可視對講系統(tǒng)品牌：福建“冠林”黑白可視對講使用樓盤：奧林匹克、錦湘國際、銀港水晶城可通過視頻查看，避免可疑人員進入樓棟，進一步減少盜搶事件的發(fā)生。（五）、電子巡更系統(tǒng) 保證安保人員按時、全面對小區(qū)各巡視點進行巡視的有力措施品牌：安居全電子巡更系統(tǒng)組成：巡更棒、巡更點、人名鈕、管理主機及軟件可全程監(jiān)督安保人員是否按時按點巡視，是人員安防和電子安防完美結(jié)合的必要手段。（六）、背

18、景音樂系統(tǒng) 機房設置cd機、功放、調(diào)諧器、麥克風， 中央庭院適當位置面布放音廂 舒緩的輕音樂，靈動的天籟之音陪伴著你在花園中漫步（七）、供水系統(tǒng)1、消防供水系統(tǒng)消防水池、消防水泵設在e棟下消防水箱：在b棟下消防栓：每層都有2、生活供水系統(tǒng)低區(qū)：16層 正常供水中區(qū)：718層 水泵供水高區(qū)：1929層 水泵供水變頻供水系統(tǒng)生活水池120m3在e棟變頻供水的最大特點是省電，減少加壓供水費用，而分區(qū)的目的同樣是省電，減少不必要的壓力浪費。 八、 施工質(zhì)量控制施工質(zhì)量控制的關鍵： 健全的質(zhì)量控制體系 技術(shù)過硬，質(zhì)量意識強的施工隊伍 優(yōu)質(zhì)的原材料及半成品本相目最大的特色是：項目經(jīng)理本人是中國建筑業(yè)協(xié)會質(zhì)

19、量分會專家組成員，在項目施工過程中親自抓質(zhì)量，每周定期組織項目部對各分項工程進行質(zhì)量大檢查，使質(zhì)量意識強化到每個班組、每個工人。1、室內(nèi)標高和幾何尺寸控制措施每隔三層用經(jīng)緯儀從底層控制點通過預留孔向上投測出樓面控制點，確保建筑物垂直度。根據(jù)樓面控制點，彈出每層軸線，每層樓面測一次平水，并據(jù)此進行上層樓面施工，嚴格控制上層混凝土樓面的標高。本項目設計層高3米，施工過程中，考慮到測量誤差及住戶裝修要求，層高按3.02米控制，確保樓層凈空高度。嚴格按照墻、柱軸線位置及幾何尺寸立模，以控制墻、柱的幾何尺寸，確保室內(nèi)空間尺寸準確。嚴格控制現(xiàn)澆板厚度，在混凝土澆筑前，做好現(xiàn)澆板厚度的控制標識，每11.5m

20、2的范圍內(nèi)設置一處，確保板厚符合設計要求。有防水要求的樓面與室內(nèi)其它房間樓面標高有高差處，現(xiàn)澆樓板面層鋼筋采用分離式配置，以確保設計標高的準確。裝修階段嚴格按所彈出的標高和軸線控制線施工，做好灰餅、標筋和護角，發(fā)現(xiàn)超標時及時處理。墻體抹灰層厚度符合設計要求。混凝土澆注后24小時內(nèi)，樓面不得上人，以免踩踏破壞樓面厚度及平整度。2、安全防護的技術(shù)措施 陽臺、入戶花園、上人屋面等臨空處，防護欄桿高度按規(guī)范控制。 欄桿采用安全玻璃，防止少年兒童攀登。 陽臺欄板和欄桿與外墻交接處采用聚合物水泥砂漿嵌填處理。 欄板或欄桿距樓面或屋面0.1m高度范圍內(nèi)不留空。 樓梯垂直桿件間的凈距小于0.11m。3、給排水

21、工程質(zhì)量控制管道穿過墻壁和樓板，設置套管。套管頂部高出裝飾地面20mm，安裝在衛(wèi)生間及廚房內(nèi)的套管，其頂部高出裝飾地面5mm，底部與樓板底部相平；安裝在墻壁內(nèi)的套管其兩端與飾面相平。穿過樓板的套管與管道之間縫隙用微膨脹水泥砂漿填實，且端面光滑。管道的接口嚴禁設在套管內(nèi)。建筑給排水工程所使用的主要材料、成品、半成品、配件、器具和設備采用上海上豐產(chǎn)品，進場檢查驗收，并經(jīng)監(jiān)理工程師核查確認。 防治管道滲漏的技術(shù)措施：（1）管道安裝時嚴格按照相應的施工驗收規(guī)范、工藝標準進行施工。對于暗埋管道采取分段（戶）試壓方式，即對暗埋管道安裝一段，試壓一段，隱蔽一段。分段（戶）試壓必須達到規(guī)范驗收要求，在施工過程

22、中確保管道接口的嚴密性；（2）管道與器具（配件）連接時，注意密封填料要密實飽滿，密封橡膠圈等襯墊要求配套、不變形；金屬管道與非金屬管道轉(zhuǎn)換接頭質(zhì)量要過關，以確保接口嚴密、牢固；（3）全部安裝完畢后，各種承壓管道系統(tǒng)按規(guī)范要求做水壓試驗，非承壓管道系統(tǒng)做灌水試驗，并形成相的記錄，經(jīng)監(jiān)理工程師核查確認。排水管道、地漏等位置返臭氣防治技術(shù)措施：（1）排水立管設伸頂通氣管（頂端設通氣帽）；（2）不得用吸氣閥（補氣閥）代替通氣管；（3）通氣管高出屋面300mm，且大于最大積雪厚度；通氣管出口4.0m以內(nèi)有門窗時，高出門窗頂600mm或引向無門窗側(cè)；經(jīng)常有人停留的平屋頂上，通氣管高出屋面2m，并有圍護措施

23、；（4）通氣管不得與煙道、風道連接；（5）存水彎的設置符合設計圖紙的要求。衛(wèi)生器具排水口下存水彎的水封深度不得小于50mm；（6）施工安裝時選用符合標準的產(chǎn)品，嚴格按圖施工。安裝過程中保證地漏（特別是鐘罩式地漏）的水封深度不得小于50mm。4、樓地面滲漏水的防治技術(shù)措施廚衛(wèi)間和有防水要求的樓板周邊除門洞外，向上做一道高度不小于200mm的混凝土翻邊，與樓板一同澆筑，地面標高比室內(nèi)其它房間地面低2030mm。樓層結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)澆混凝土，混凝土強度等級不小于c20，板厚大于等于 90mm。廁所間和有防水要求的建筑地面設置防水隔離層。施工時結(jié)構(gòu)層標高和預留孔洞位置控制準確，嚴禁亂鑿洞。管道穿過樓板，設置

24、金屬或塑料套管。套管高出地面80100mm，套管與立管之間空隙用防水油膏封嚴。穿過樓板的管道、地漏四周堵洞密實，分二次嵌填，在管道四周形成10mm10mm的凹槽，用防水油膏嵌實。找平層、隔離層、面層施工前，基層清掃、沖洗干凈，并與下一層結(jié)合牢固，無空鼓、裂紋；面層表面不得有裂紋、脫皮、麻面、起砂等缺陷。整體面層施工時，墻面與地面交接處做成半徑為20mm的小圓角。整體面層的抹平工作在水泥初凝前完成，壓光工作在水泥終凝前完成。并根據(jù)不同的氣候條件，及時養(yǎng)護，養(yǎng)護時間不少于7天。穿過樓板的管道、地漏留洞封堵密實后，以及防水隔離層施工完成后必須進行蓄水檢驗。5、外墻滲漏水的防治技術(shù)措施凸出外墻的挑板、雨蓬嵌入墻體處做混凝土翻邊，高度不小于150mm。外墻砌體砌筑灰縫飽滿，斜砌必須與梁頂緊、灰縫密實。腳手眼、洞口用摻有uea微膨脹劑的細石砼堵塞填實。外墻抹灰用的砂采用中、粗