物業(yè)管理的接管驗收與合同的訂立

1、物業(yè)管理的接管驗收與合同的訂立第一節(jié) 驗收原則及分類一、物業(yè)接管驗收的原則物業(yè)的接管驗收是一個復雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術，而且還涉及到許多法規(guī)，常常出現(xiàn)一些實際結果與理論要求不一致的地方。為了處理好接管驗收中的問題，把握好分寸，需掌握以下基本原則：1原則性與靈活性相結合的原則。所謂原則性，就是在物業(yè)接管驗收時，要堅持實事求是，做到鐵面無私，特別要防止為個人利益而放棄原則的情況發(fā)生。物業(yè)管理公司應把在驗收中查出的各種問題做非常詳細的記錄，該返工的要責成施工單位返工，屬無法返工的問題就應索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。所謂靈活性就是在不違背原則的前提條件下，具體問題具體分析

2、。對于大規(guī)模的物業(yè)，難免會出現(xiàn)一些不盡人意之處，接管驗收人員不必拘泥于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施。不能把接管驗收雙方置于對立狀態(tài)，而應共同協(xié)商，力爭合理圓滿地解決接管驗收中存在的問題。2細致入微與整體把握相結合的原則。工程質(zhì)量問題對物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時間是相當久遠的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進行工程驗收時必須細致入微，任何一點忽視都會給日后的管理帶來無盡的困難，也將損害業(yè)主的利益。大的方面如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否以及各種設備的運行是否正常；細微之處如所用材料的性能，供電線容的大小是否恰當；電梯、空間、發(fā)電機等大型設備的檢測和驗收必須是在其負載運行一段時

3、間以后進行。整體上的把握是從更高層次上去驗收，無論是什么類型的物業(yè)，其土地使用情況、市政公用設施、公共配套設施等綜合性項目將標示該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿Αψ≌^(qū)，因為與千家萬戶的日常生活緊密相關，所以，一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設和管理的重要目標，寫字樓則重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設施系統(tǒng)應是接管驗收的重點。二、物業(yè)接管驗收的分類建筑工程項目的竣工驗收可以分為隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收、全部工程驗收。1隱蔽工程驗收各項隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開發(fā)單位與承建單位應按技術規(guī)范要求及時進行驗收。驗收以施工圖的設計要求和現(xiàn)行技術規(guī)范為準。經(jīng)檢查合格后，雙

4、方在隱蔽工程檢查記錄上簽字，作為工程竣工驗收資料。2分期驗收分期驗收，是指分期進行的工程項目，或單元工程在達到使用條件、需要提前使用時所進行的驗收。例如住宅區(qū)，當?shù)谝慌课萁ǔ珊?，即可進行驗收，以使完成的建筑產(chǎn)品及時投入使用，發(fā)揮其投資效益。3單項工程驗收工程項目的某個單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時。承建單位可向開發(fā)單位發(fā)出交工通知。開發(fā)單位應先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程有關資料、工程關鍵部位施工記錄以及有否遺漏情況等，然后由設計、承建等單位組織驗收小組，共同進行交工驗收。4全部工程驗收整個建設項目按設計要求全部建成，并達到竣工驗收標準時，即可進行全部工程驗收。大

5、型建設項目的全部工程驗收工作，應在做好驗收準備的基礎上，按預驗收、正式驗收的順序進行。預驗收必須由開發(fā)單位、設計單位、承建單位及有關部門組成預驗收工作組。經(jīng)正式驗收合格后的物業(yè)，應迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用手續(xù)，并移交與建設項目有關的所有技術資料。第二節(jié) 驗收標準及程序一、驗收標準工程項目竣工之后，驗收機構應以批準的設計任務書、設計文件、施工圖紙、設備說明書、現(xiàn)行施工技術驗收規(guī)范、上級領導機關下發(fā)的有關建設文件，以及國外引進技術或成套設備的合同文件和國外提供的設計文件等資料，作為驗收的依據(jù)進行驗收。由于建筑工程項目的性質(zhì)不同、行業(yè)不同，其竣工驗收的標準也不同。民用住宅驗收的一般標準如下：(1)工

6、程項目按設計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。(2)所有該項目的設備均已按設計規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉正常，能滿足使用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風裝置等均已落位，并能正常起動。(3)上下水道鋪設完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。照明及動力用電的工作回路結構清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝置。衛(wèi)生設備安裝齊全，使用靈活方便，其他公用設施均完好。(4)建筑物四周2米之內(nèi)的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。(5)整個工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術驗收規(guī)范進行檢驗后，均達到合格標準以上。經(jīng)正式驗收合格后的物業(yè)應迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉

7、帳手續(xù)，并移交與建設項目有關的所有技術資料。二、驗收程序1原有房屋接管驗收程序(1)移交人書面提請接管單位接管驗收；(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間；(3)接管驗收單位同移交人對原有房屋的質(zhì)量與使用問題進行檢驗；(4)對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理；(5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況；(6)經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有權轉稱登記(若無產(chǎn)權轉移，則無須辦理)。2新建房屋接管驗收程序。(1)建設單位書面提請接管單位驗收

8、；(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間；(3)接管單位會同建設單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗；(4)對驗收中發(fā)生的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；(5)經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽署發(fā)接管文件。3住宅小區(qū)綜合驗收程序住宅小區(qū)建設項目全部竣工后，開發(fā)建設單位應當向城市人民政府建設行政主管部門提出住宅小區(qū)綜合竣工驗收申請報告并附本辦法第六條規(guī)定的文件資料；城市人民政府建設行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗收申請報告和有關資料一個月內(nèi)，應當組成由城建(包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生)、規(guī)劃

9、、房地產(chǎn)、工程質(zhì)量監(jiān)督等有關部門及住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加的綜合驗收小組；綜合驗收小組應當審閱有關驗收資料，聽取開發(fā)建設單位匯報情況，進行現(xiàn)場檢查，對住宅小區(qū)建設、管理的情況進行全面鑒定評價，提出驗收意見并向城市人民政府建設行政主管部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗收報告；城市人民政府建設行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。綜合驗收報告審查合格后，開發(fā)建設單位方可將房屋和有關設施辦理交付使用手續(xù)。驗收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開發(fā)建設單位不再承擔工程增建、改建費用。三、物業(yè)接管驗收應提交的資料1原有房屋接管驗收應檢索提交的資料。(1)產(chǎn)權資料。房屋所有權證；土地使用權證；有關司法、公證文書和

10、協(xié)議；房屋分戶使用清冊；房屋設備及定、附著物清冊。(2)技術資料。房地產(chǎn)平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設備技術資料。2新建房屋接管驗收應提交的資料。(1)產(chǎn)權資料。項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；拆遷安置資料。(2)技術資料。1)竣工圖包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；2)地質(zhì)勘察報告；3)工程合同及開、竣工報告；4)工程預決算；5)圖紙會審記錄；6)工程設計變更通知及技術核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；7)隱蔽工程驗收簽證；8)沉降觀察記錄；9)竣工驗收證明書；10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；11)新材料、新配件的鑒定合格證書；12)水、電、采暖、衛(wèi)生

11、器具、電梯等設備的檢驗合格證書；13)砂漿、混凝土試塊試壓報告；14)供水、供暖的試壓報告。四、物業(yè)移交在完成了物業(yè)驗收之后，所有物業(yè)連同設備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設備在驗收簽字的同時就可予以移交。物業(yè)要直接移交給物業(yè)管理公司，原因是物業(yè)在完成驗收之后，就進入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理公司來進行的，加之物業(yè)管理公司參與了施工監(jiān)理和工程驗收，只有它才對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括各種崗位培訓，甚至模擬操作等。物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當其向業(yè)主移交時，移交者必須是物業(yè)管理公司，因為物業(yè)向業(yè)主的移交就

12、是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交過程中就有許多與管理有關的程序需要完成，如簽訂居住管理公約，預交水電費押金，領取物業(yè)管理手冊，知會管理條例等。這就像造好的機車在投入運行時必須令其駛入正軌，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟要花許多人力和財力。物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查對責成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。五、交接雙方的責任1為盡快發(fā)揮投資效益，建設單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前做好房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。按管單位應在15日內(nèi)審核完畢，及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收，

13、經(jīng)檢驗符合要求，接管單位應在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并應及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得分配使用。2接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標準執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。3.房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應由接管單位會同建設單位，共同分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。4新建房屋從驗收之日起，應執(zhí)行建筑工程保修的有關規(guī)定，由建設單位負責保修，并向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收

14、接管時，雙方達成協(xié)議。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。5新建房屋一經(jīng)接管，建設單位應負責在三個月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦，應承擔因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和事故責任。六、接管物業(yè)的善后問題房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。在移交驗收中，如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量和設計問題，以及其它遺留問題，應及時提請開發(fā)建設單位和施工單位解決。物業(yè)管理公司也可以代理開發(fā)建設單位和施工單位在保修期內(nèi)的保修責任，并按規(guī)定使用委托方提供的保修款。由于開發(fā)建設單位租售原因造成移交后出現(xiàn)空置房屋，其管理服務費用由開發(fā)建設單位承擔。辦理移交手續(xù)時，物業(yè)管理公司有權向開發(fā)建設單位索取以下與

15、物業(yè)管理有關的書面資料：工程建設資料、各類房屋清單、出售房屋的產(chǎn)權范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設施、設備及公共場地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期、商業(yè)用房及其它可以用于經(jīng)營的公用設施、設備和場地清單等。第三節(jié) 竣工驗收后的物業(yè)保修一、保修的范圍竣工驗收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷，應按照建設部1984年3月3日制定的建筑工程保修辦法(試行)的規(guī)定進行保修。各種建筑物、構筑物和設備安裝工程的保修范圍如下：(1)屋面漏雨；(2)煙道、排氣孔道、風道不通；(3)室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；(4)內(nèi)外墻及頂棚抹

16、灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；(5)門窗開關不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定；(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；(7)外墻外漏水、陽臺積水；(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；(9)室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷；(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結構變形、裂縫超過國家規(guī)范和設計要求。二、保修期限保修期限自移交手續(xù)辦理完之日起計算，根據(jù)保修辦法下列各類工程的保修期。(1)民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構筑物的土建工程為1年；(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6

17、個月；(3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期；(4)室外的上下水和小區(qū)道路為1年；(5)工業(yè)建筑的設備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內(nèi)容和期限，由使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。第四節(jié) 接管驗收注意事項一、物業(yè)管理企業(yè)自身的注意事項物業(yè)的接管驗收是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應注意以下幾個方面：1物業(yè)管理企業(yè)應選派素質(zhì)好、業(yè)務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收工作。2物業(yè)管理企業(yè)既應從今后物業(yè)維護保

18、養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。3接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。4落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關規(guī)定，由開發(fā)商負責保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負責保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。5開發(fā)商應向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權資料和技術資料。6物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權以及政府賦予的有關權利。7接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收后合格憑證，簽發(fā)接管文件。當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)

19、驗收與接管工作即完成。二、物業(yè)管理企業(yè)外部的注意事項1接管不規(guī)范，驗收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規(guī)范，但實際操作過程中常常不能嚴格執(zhí)行。之所以會在接管驗收中出現(xiàn)濫用職權的腐敗現(xiàn)象主要原因就是接管主體沒有完全進入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權、責。即使接管后出現(xiàn)質(zhì)量問題或發(fā)生事故，往往也不是責任方承擔，而是通過更高層次的協(xié)調(diào)，各方平擔風險和責任。近幾年，建設量非常大，伴之而來的是大量的有質(zhì)量問題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。開發(fā)或建筑企業(yè)的這種短期行為已造成了極大的浪費。同時，由于接管驗收的不規(guī)范，有時會造成管理公司與開發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。2物業(yè)

20、的接管驗收牽涉到新舊體制的轉移，規(guī)范難度較大。計劃體制下的房屋管理模式仍帶有相當?shù)钠毡樾?，其機制的轉換需要一個相當長的時期，無論是外部環(huán)境，還是內(nèi)部素質(zhì)都有待在實踐中逐步改善。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎上成立的，雖然牌子換了，但實質(zhì)內(nèi)容沒變，接管驗收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業(yè)管理公司，在接管驗收的規(guī)范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。3缺乏統(tǒng)一的接管驗收合同文本。接管驗收合同訂立的內(nèi)容可隨物業(yè)的情況或其他條件的不同而有所不同，但其基本內(nèi)容，基本要求與基本形式應該有一個標準?，F(xiàn)在一些地區(qū)制定了一些標準合同文本，但大多都不成熟。有些地區(qū)完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會

21、出現(xiàn)矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管理。顯然，物業(yè)的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監(jiān)管職能不到位，消費者利益考慮較少等問題也需要引起重視。簽于物業(yè)接管驗收中存在的問題，應注意抓好以下幾方面工作：進一步完善接管驗收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。切實做到政企分開，轉變政府職能，把物業(yè)管理公司推向市場，推進物業(yè)管理市場化。第五節(jié) 接管合同概述及標準合同樣本一、合同的概述(一)物業(yè)管理合同的特征1物業(yè)管理公司以業(yè)主或業(yè)主委員會的名義和費用處理委托事務。因此，物業(yè)管理公司因處理委托事務(如房屋維修、設備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)

22、生、園庭綠化等)所支出的必要費用，應由業(yè)主承擔。2物業(yè)管理合同是有償?shù)?。也就是說，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理公司在處理委托事務中的必要費用，還應支付物業(yè)管理公司一定的酬金。3物業(yè)管理合同的訂立是以當事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同，一經(jīng)查實，可依法起訴，直至解除合同關系。4物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的，應體現(xiàn)當事人雙方的權利、義務的平等與一致，并不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護。5物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務合同。物業(yè)管理合同自雙方達成協(xié)議時成立，故為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負有義務，故為雙務合同。(二)物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容

23、物業(yè)管理合同應當載明下列主要內(nèi)容：1委托方和受托方的名稱、住所；2物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；3物業(yè)管理服務的事項；4物業(yè)管理服務的要求和標準；5物業(yè)管理服務的費用；6物業(yè)管理服務的期限；7違約責任；8合同終止和解除的約定；9當事人雙方約定的其他事項。物業(yè)管理合同中當事人應當約定的物業(yè)管理服務事項包括：(1)物業(yè)共用部位共用設備的使用管理、維修和更新；(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水泵等房屋設備的運行服務；(4)保潔服務；(5)保安服務；(6)物業(yè)維修、更新費用的帳務管理；(7)物業(yè)檔案資料保管。物業(yè)管理合同除了應當約定的管理服務事項外，還可以約定下列服務事

24、項：(1)業(yè)主或使用人的自用部位和自用設備的維修、更新；(2)業(yè)主或業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)管理服務事項。二、標準合同樣本*市住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同書(標準文本)甲方(委托方)：住宅區(qū)業(yè)主管理委員會乙方(受委托方)：物業(yè)管理公司為加強住宅區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)*經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例(以下簡稱住宅區(qū)條例)及其配套實施細則(以下簡稱住宅區(qū)細則)和市政府有關規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本委托管理合同，以便共同遵守。合同事項如下：(一)委托管理范圍及內(nèi)容(1)甲方將位于 區(qū) 路的住 宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實

25、行統(tǒng)一管理，綜合服務，承包經(jīng)營，自負盈虧。(2)管理事項包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護；區(qū)內(nèi)公用設施、設備及場所(地)(消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護和管理；清潔衛(wèi)生(不含垃圾運到中轉站后的工作)；公共生活秩序；文娛活動場所；便民服務網(wǎng)點及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所(不含肉菜市場)；車輛行駛及停泊；住宅區(qū)檔案管理；政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。待添加的隱藏文字內(nèi)容3(二)委托管理原則以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔，相互促進，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務和責、權、利相統(tǒng)一的原則。(三)委托管理形式確定管理目標、經(jīng)濟

26、指標，實行風險抵押經(jīng)濟承包責任制。(四)委托管理期限委托管理期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。(五)雙方責任、權利、義務1甲方責任、權利、義務：(1)依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將 住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理；(2)監(jiān)督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方；(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設面積的05%) 平方米給乙方，按商品房租金標準租賃租用，并負責辦理使用手續(xù)；(4)給乙方提供管理用房 平方米(其中辦公用房平方米，員工宿舍平方米)，按微利房租金標準租用；(5)負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；(6)

27、不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動；(7)對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟損失的，有權終止合同；(8)負責確定本住宅管理服務費收費標準；(9)委托乙方對違反住宅區(qū)條例和住宅細則以及業(yè)主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經(jīng)濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人進行催交、催改；(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業(yè)管理工作；(11)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。2乙方責任、權利、義務：(1)根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；(2)遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)

28、定的責任要求，根據(jù)甲方授權，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標、經(jīng)濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經(jīng)費；(4)接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目；(5)以住宅區(qū)的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設置屋村管理處；(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關

29、變更情況；(8)負責測算住宅區(qū)管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據(jù)；嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價。每三個月向區(qū)住宅管理部門繳交一次50%商業(yè)用房的租金，作為公用設施專用基金的回收；(9)有權依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進行處理；(10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關資料；(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務工作；(12)有權選聘專營公司承擔住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。(六)管理目標和經(jīng)濟指標(1)各項管理指標執(zhí)行*經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理標準及市、區(qū)住宅管理部門規(guī)定的各項標準，要求住宅區(qū)在乙方接管后年內(nèi)達到標準。(2)確保年完成各項收費指標萬元，合理支出萬元，乙方可提成所收取管理費的