法院小區(qū)商住樓開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、炎陵縣法院小區(qū)商住樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書(shū)）株洲高盛工程投資咨詢有限公司二o一o年一月報(bào)告編制單位：株洲市工程咨詢公司工程咨詢證編號(hào)：工咨乙1030123005發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)公司總經(jīng)理：方繼雄編制負(fù)責(zé)人：方繼雄主要編制人：羅壽彪 彭 云 杜 晶株洲市煙草公司炎陵縣分公司綜合樓可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書(shū)）法 人 代 表 王 楚 權(quán)總 經(jīng) 理 方 繼 雄總 工 程 師 肖 明 福項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人 羅 壽 彪?yún)⒓泳幹迫藛T名單姓 名 職 稱羅 壽 彪 工 程 師湯 海 田 注冊(cè)咨詢工程師李 莉 高 級(jí) 經(jīng) 濟(jì) 師寧 雛 注冊(cè)咨詢工程師彭 云 助 理 經(jīng) 濟(jì) 師杜 晶 助

2、理 經(jīng) 濟(jì) 師目 錄1 概述11.1項(xiàng)目名稱11.2項(xiàng)目地點(diǎn)11.3項(xiàng)目申報(bào)單位基本情況11.4項(xiàng)目提出的背景及理由21.5項(xiàng)目概況21.6申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù)和編制單位32 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)52.1炎陵縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)基本情況52.2炎陵縣城區(qū)近期商品住房供求分析與預(yù)測(cè)62.3項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析102.4價(jià)格預(yù)測(cè)123 相關(guān)規(guī)劃及行業(yè)政策123.1城市規(guī)劃123.2房地產(chǎn)業(yè)政策124 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容144.1建設(shè)規(guī)模144.2建設(shè)內(nèi)容144.3主要市政條件155 項(xiàng)目場(chǎng)址及土地利用155.1場(chǎng)址155.2用地規(guī)模及現(xiàn)狀155.3土地獲取方式及土地利用的合理性166 主要工程技術(shù)方案166.1總平面布置166.

3、2結(jié)構(gòu)與基礎(chǔ)176.3供配電186.4給排水206.5消防安全227 環(huán)保與節(jié)能237.1環(huán)境保護(hù)237.2節(jié)能257.3水土保持268 投資估算與資金籌措278.1投資估算278.2資金籌措288.3資金使用計(jì)劃289 財(cái)務(wù)分析299.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)說(shuō)明299.2銷售收入、稅金及附加費(fèi)估算309.3損益分析319.4不確定性分析329.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論與建議3210 社會(huì)評(píng)價(jià)3210.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析3210.2主要社會(huì)效益分析3210.3負(fù)面影響3310.4社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)3311 結(jié)論34附圖：1、總平面及豎向規(guī)劃圖。附文：1、國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓資料；2、炎陵縣中天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)

4、照；3、炎陵縣中天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；4、炎陵縣人民政府縣長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要。1 概述1.1項(xiàng)目名稱炎陵縣法院小區(qū)商住樓1.2項(xiàng)目地點(diǎn)炎陵縣霞陽(yáng)鎮(zhèn)井岡路1.3項(xiàng)目申報(bào)單位基本情況炎陵縣中天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司是經(jīng)炎陵縣工商行政管理局注冊(cè)登記的民營(yíng)企業(yè)，成立于2004年12月15日（原為炎陵縣中天實(shí)業(yè)有限公司），2005年更名為炎陵縣中天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司），營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)為4302252000222，執(zhí)照有效期為2005年7月16日至2014年12月14日止。2006年被湖南省建設(shè)廳核準(zhǔn)為“三級(jí)”資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。主要經(jīng)營(yíng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房屋工程建筑勞務(wù)分包、建筑裝

5、飾、各類石材加工銷售、建材零售、溫泉（地?zé)幔╅_(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等項(xiàng)目。注冊(cè)資金捌佰萬(wàn)元人民幣。公司法定代表人：萬(wàn)明，經(jīng)營(yíng)辦公地址：炎陵縣霞陽(yáng)鎮(zhèn)霞陽(yáng)路。公司由自然人萬(wàn)明、萬(wàn)京華倆人出資組成，其中萬(wàn)明出資792萬(wàn)元占公司股份99，萬(wàn)京華出資8萬(wàn)元占公司股份1。2004年、2005年公司分別被湖南省銀行業(yè)協(xié)會(huì)、株洲市銀行業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為“守信用企業(yè)”。1 公司組織情況炎陵縣中天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，現(xiàn)共有30人，其中：工程技術(shù)人員3人，一般員工22人，高級(jí)工程師1人，注冊(cè)會(huì)計(jì)師1人，工程師3人，公司實(shí)行董事會(huì)負(fù)責(zé)制，形成一室四部的組織機(jī)構(gòu)形式。2 公司管理人員情況法定代表人、董事長(zhǎng)：萬(wàn)明，男，漢族，現(xiàn)年36歲，1

6、971年出行于湖南省炎陵縣霞陽(yáng)鎮(zhèn)，大學(xué)本科文化，高級(jí)工程師。該同志經(jīng)商十余年，有一定的組織管理能力和建設(shè)技術(shù)經(jīng)驗(yàn)。目前，在霞陽(yáng)信用社有抵押貸款140萬(wàn)元，能按季還息，無(wú)不良資信記錄。股東：萬(wàn)京華，男，漢族，現(xiàn)年62歲，生于1945年，住十都鎮(zhèn)曉東村，無(wú)不良資信記錄。3 財(cái)務(wù)情況根據(jù)炎陵縣中天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司2008年底的會(huì)計(jì)報(bào)表（已審計(jì)）情況看，該公司資產(chǎn)總額1754萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn)61萬(wàn)元、流動(dòng)資金1694萬(wàn)元、負(fù)債888萬(wàn)元、所有者權(quán)益866萬(wàn)元，全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入1028萬(wàn)元，利潤(rùn)32萬(wàn)元，累計(jì)未分配利潤(rùn)32萬(wàn)元。資產(chǎn)負(fù)責(zé)率50.63，流動(dòng)比率3.4，銷售利潤(rùn)率16.67。該公司

7、長(zhǎng)期償債能力較好，短期償債能力一般，企業(yè)有一定盈利能力。1.4項(xiàng)目提出的背景及理由本項(xiàng)目地塊系炎陵縣中天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司從縣國(guó)土局土地儲(chǔ)備中心公開(kāi)競(jìng)拍購(gòu)得，地塊原系縣法院辦公用地。根據(jù)炎陵縣規(guī)劃辦規(guī)劃和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)了擬建項(xiàng)目。項(xiàng)目提出的理由是：合理利用土地資源，改善舊城區(qū)環(huán)境；完善小區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)；滿足中、低收工薪階層及農(nóng)民進(jìn)城缺房要求。1.5項(xiàng)目概況1.5.1建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模小區(qū)規(guī)劃占地1603.5平方米，建筑占地997.79平方米，總建筑面積6860平方米，綠化占地面積266平方米。一次規(guī)劃，一次建設(shè)。1.5.2進(jìn)度計(jì)劃炎陵縣法院小區(qū)商住樓開(kāi)發(fā)計(jì)劃預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期為1年，即2010年

8、1月2011年12月竣工。1.5.3投資規(guī)模與資金籌措1）項(xiàng)目估算總投資項(xiàng)目估算總投資758.46萬(wàn)元。2）資金籌措根據(jù)項(xiàng)目資金籌措方案，本項(xiàng)目所需758.46萬(wàn)元建設(shè)資金由項(xiàng)目申報(bào)單位從自有資金和商品房預(yù)售或銀行按揭貸款中籌集。1.5.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表1-1。1.6申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù)和編制單位1.6.1編制依據(jù)1）關(guān)于編制炎陵縣法院小區(qū)商住樓可行性研究報(bào)告的咨詢服務(wù)協(xié)議書(shū)；2）炎陵縣城總體規(guī)劃20062015；3）炎陵縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃；4）投資項(xiàng)目可行性研究指南（2002）；5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（2000）；6）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目

9、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；7）其他相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；8）項(xiàng)目申報(bào)單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料；9）炎陵縣法院小區(qū)商住樓購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)協(xié)議。1.6.2報(bào)告編制單位株洲高盛工程投資咨詢有限公司法人代表：王楚權(quán)資質(zhì)等級(jí)：乙級(jí)資質(zhì)證號(hào)：工咨乙1030123005發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備 注1總用地面積1603.52總建筑面積686068602.1.1商品住宅59002.1.2商業(yè)門(mén)面6222.1.3雜房、車庫(kù)3383建筑密度%62.24綠地率%16.65容積率3.76最高層數(shù)層67總戶數(shù)戶378停車位個(gè)29估算總投資萬(wàn)元758.4610預(yù)計(jì)銷售收入萬(wàn)元

10、133811利潤(rùn)總額萬(wàn)元485.9512所得稅萬(wàn)元163.1913凈利潤(rùn)萬(wàn)元322.7614投資利潤(rùn)率%42.5515投資利稅率%48.62 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)2.1炎陵縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)基本情況炎陵縣2008年度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到20.39億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額可望達(dá)到5.84億元，財(cái)政收入完成20580萬(wàn)元；城鎮(zhèn)居民可支配收入11250元，農(nóng)民人均純收入可望達(dá)到2808元，固定資產(chǎn)投資完成15.24億元，2009年發(fā)展目標(biāo)為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)16，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增加18；財(cái)政收入增長(zhǎng)17.5，農(nóng)民純收入增加8，社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)25。加快城鎮(zhèn)建設(shè)是炎陵縣“二小三大”工作重點(diǎn)之一，該項(xiàng)目是炎陵縣擴(kuò)容

11、提質(zhì)的重點(diǎn)工程。炎陵縣政府對(duì)該項(xiàng)目十分關(guān)注，各項(xiàng)優(yōu)惠政策均已兌現(xiàn)。2.2市場(chǎng)供求分析2.3.1需求分析1）需求分析 炎陵縣城鄉(xiāng)居民約19萬(wàn)人，縣城現(xiàn)有居民約3.4萬(wàn)人。根據(jù)炎陵縣城總體規(guī)劃，城區(qū)面積約5.4平方公里，到2025年縣城居民發(fā)展到8萬(wàn)人； 城鄉(xiāng)居民收入不斷增加，解決和改善居住條件及投資房地產(chǎn)以期增值的人群也在同步增長(zhǎng)； 農(nóng)民進(jìn)城無(wú)門(mén)檻，教育資源整合，農(nóng)村集中辦學(xué)，激發(fā)了農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房置業(yè)的欲望，加快了農(nóng)民進(jìn)城的速度； 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的干部、職工、教師在以往房改時(shí)因客觀因素而沒(méi)有享受到房改福利房的，現(xiàn)計(jì)劃在縣城置業(yè)者甚多。2）供給分析炎陵縣現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司7家，外來(lái)公司1家，公有公司1家

12、，非公有公司5家，其中具有三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司有3家。2006年炎陵縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售情況年份開(kāi)工面積(萬(wàn))竣工面積(萬(wàn))已售面積(萬(wàn))空置面積(萬(wàn))2004643.20.820056.855.781.0220067.26.460.4200787.570.520088.47.66.90.72007年炎陵縣市場(chǎng)供給能力分析估算年份供應(yīng)總量(萬(wàn))已售面積(萬(wàn))空置面積(萬(wàn))銷售率()20056.85.781.028520067.260.483200787187.520088.47.60.890綜上所述，2004年炎陵縣商品房銷售面積累計(jì)達(dá)到3.2萬(wàn)平方米， 2005年銷售率達(dá)到85；2006年銷售率達(dá)

13、到83，2007年達(dá)到87.5，2008年達(dá)到90，采取加權(quán)計(jì)算回歸分析，大致得出2009年市場(chǎng)供給需求情況基本正常。3）需求分析 消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)住宅區(qū)域選擇因素從上表可以看出，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)住宅區(qū)域時(shí)對(duì)其的交通、購(gòu)物、價(jià)格比較敏感，其次就學(xué)和小區(qū)環(huán)境也受到普遍關(guān)注，因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)要著重權(quán)衡上述因素；在既定價(jià)格時(shí)要遵循“物有所值，大眾價(jià)格”的規(guī)律，在保證公司利潤(rùn)的前提下讓利給消費(fèi)者。還應(yīng)增強(qiáng)項(xiàng)目配套功能，滿足內(nèi)部居民日常生活需求及提高居住環(huán)境質(zhì)量。消費(fèi)者對(duì)建筑的需求特征從上表可以看出，消費(fèi)者購(gòu)房的首要關(guān)注集中在對(duì)工程質(zhì)量和室內(nèi)戶型，其次對(duì)通風(fēng)采光，朝向的關(guān)注也有新的認(rèn)識(shí)。對(duì)居住環(huán)境的生態(tài)、健康、

14、環(huán)保的關(guān)注已在城市建設(shè)日益密集的局限下演變?yōu)閷?duì)生態(tài)居家環(huán)境的強(qiáng)烈要求。因此，在開(kāi)發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目時(shí)，我們已在質(zhì)量承諾、戶型設(shè)計(jì)與相關(guān)營(yíng)銷推廣中著重關(guān)注。 消費(fèi)者購(gòu)房戶型面積選擇從以上調(diào)查結(jié)果可以看出，選擇四室二廳、三室二廳是消費(fèi)者主要的選擇取向。本項(xiàng)目共有門(mén)面10個(gè)，面積622，住宅37套，面積5900。門(mén)面以小開(kāi)間為主，住宅以四室二廳、三室二廳為主，迎合了房產(chǎn)市場(chǎng)需求。2.3項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析2.3.1外部?jī)?yōu)勢(shì)1）政策支持房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一貫的方針。針對(duì)近年來(lái)房地

15、產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，國(guó)務(wù)院及有關(guān)部委出臺(tái)了有關(guān)文件，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控，保證炎陵縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。炎陵縣房地產(chǎn)業(yè)近幾年呈現(xiàn)出快速發(fā)展的強(qiáng)勁勢(shì)頭，但也出現(xiàn)如房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理問(wèn)題。當(dāng)前的政策導(dǎo)向主要是：以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展普通商品住宅；進(jìn)一步激活二級(jí)市場(chǎng)，鼓勵(lì)居民換購(gòu)住房；進(jìn)一步加大個(gè)人住房貸款力度，完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制。2）區(qū)位與交通炎陵縣法院小區(qū)商住樓地處炎陵縣井岡東路路段，以東山明珠為中心的中心商業(yè)區(qū)附近，向東向西均是城市發(fā)展和功能的輻射區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。離炎陵中學(xué)和明德小學(xué)以及縣中醫(yī)院只有700米之遙。2.3.2內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)1）雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力項(xiàng)

16、目的發(fā)起人和主要股東均長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施等投資，且經(jīng)營(yíng)狀況良好，自有資金充裕，融資能力強(qiáng)，有利于把項(xiàng)目打造成區(qū)域中高檔的精品住宅區(qū)。2）高素質(zhì)的員工隊(duì)伍公司擁有一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃及工程建設(shè)的員工隊(duì)伍，其中，具有初、中、高級(jí)工程技術(shù)和管理職稱的人員占員工總數(shù)的70%以上，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理提供智力支持。3）豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā)公司具有多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并主持過(guò)較大型項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、評(píng)估、施工及運(yùn)營(yíng)全過(guò)程，確保項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2.4價(jià)格預(yù)測(cè)對(duì)樓盤(pán)的價(jià)格預(yù)測(cè)采取市場(chǎng)比較法，選擇鄰近地區(qū)樓盤(pán)或者是同一檔次的樓盤(pán)作為比較對(duì)象，進(jìn)行比較預(yù)測(cè)。主要比較樓盤(pán)有鑫源世家、東山明珠、中天花園小區(qū)、

17、財(cái)富大廈小區(qū)等。2008年底，臨近樓盤(pán)高層普通商品住宅價(jià)格在980元1400元之間。中天商業(yè)廣場(chǎng)小區(qū)定位為中檔樓盤(pán)，檔次不低于上述樓盤(pán)，考慮炎陵縣未來(lái)23年房屋價(jià)格仍將保持一定幅度的增長(zhǎng)，推測(cè)項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格應(yīng)在1100元1500元之間。3 相關(guān)規(guī)劃及行業(yè)政策3.1城市規(guī)劃項(xiàng)目位于縣城井岡東路路段地塊。項(xiàng)目建設(shè)用地原為炎陵縣法院辦公用地，變性為商住用地，一方面有利于市場(chǎng)的建設(shè)，另一方面也有利于城市中心區(qū)土地資源的優(yōu)化配置，有利于改善中心城區(qū)環(huán)境和提高城市品位。項(xiàng)目符合炎陵縣城市發(fā)展總體規(guī)劃要求。3.2房地產(chǎn)業(yè)政策房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，

18、保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一貫的方針。針對(duì)近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，國(guó)務(wù)院及有關(guān)部委出臺(tái)了有關(guān)文件，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控，保證株洲市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。2006年5月，針對(duì)部分地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。建設(shè)部、發(fā)展改革委等九部委聯(lián)合出臺(tái)了關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知等文件，提出了六條調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策措施以及十五條具體的房地產(chǎn)調(diào)控措施和若干硬性的指標(biāo)，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要的影響。如自2006年6月1日起，凡新審批

19、、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上；從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅?！胺€(wěn)定住房?jī)r(jià)格”、“改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”成為當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)。炎陵縣房地產(chǎn)業(yè)近幾年呈現(xiàn)出快速發(fā)展的強(qiáng)勁勢(shì)頭，但也出現(xiàn)如房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理問(wèn)題。當(dāng)前，當(dāng)前炎陵縣房地產(chǎn)的政策導(dǎo)向主要是：貫徹中央宏觀調(diào)控政策措施，保持全縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展；采取積極穩(wěn)妥的措施，加強(qiáng)供應(yīng)與需求的雙向調(diào)控，側(cè)重抑制不合理需求，促進(jìn)合理的住房消費(fèi)，切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；以需求為導(dǎo)向，改善市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大

20、力發(fā)展普通商品住宅，著力增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，限制別墅項(xiàng)目建設(shè)；遏制投機(jī)性需求，規(guī)范投資性需求，引導(dǎo)改善性需求，控制因拆遷造成的被動(dòng)性需求；完善住房保障體系，抓好經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)；發(fā)展節(jié)能省地型住宅，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式；穩(wěn)定各項(xiàng)優(yōu)惠政策，保持良好的投資環(huán)境和住房消費(fèi)環(huán)境；繼續(xù)合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模，完善城鎮(zhèn)房屋拆遷法規(guī)政策，推進(jìn)拆遷規(guī)范化管理；進(jìn)一步激活二級(jí)市場(chǎng)，鼓勵(lì)居民換購(gòu)住房；進(jìn)一步加大個(gè)人住房貸款力度，完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制。4 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容4.1建設(shè)規(guī)模中天商業(yè)廣場(chǎng)小區(qū)規(guī)劃用地面積1603.5，規(guī)劃總建筑面積6860，其中，門(mén)面622，車庫(kù)及雜屋間

21、338，住宅樓面積5900。4.2建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為高層住宅樓、商業(yè)用房、綜合管理用房以及區(qū)內(nèi)道路、綠化、圍墻等附屬工程。采取“一次規(guī)劃、一次開(kāi)發(fā)”的運(yùn)作方案，開(kāi)發(fā)建設(shè)商住樓和外部接入的水、電、氣等工程，其中，住宅5900，商鋪622。建設(shè)內(nèi)容、面積分配如下表。序號(hào)建設(shè)內(nèi)容單 位面 積備 注1住宅59002商鋪6223雜房、車庫(kù)3384.3主要市政條件4.3.1交通條件項(xiàng)目位于城市主干道井岡東路和內(nèi)環(huán)張之間的地塊。項(xiàng)目建設(shè)及交付使用后均有良好交通條件。4.3.2供水條件項(xiàng)目的供水水源為城市自來(lái)水。解放路已鋪設(shè)有完善的供水城市供水干管，管徑為dn300。項(xiàng)目供水接入方便，并能滿足要求。4.3

22、.3供電條件在井岡路路一側(cè)，距項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，有一變壓器，項(xiàng)目供電可從該變壓器引入380v220v電源。5 項(xiàng)目場(chǎng)址及土地利用5.1場(chǎng)址項(xiàng)目場(chǎng)址位于井岡路與內(nèi)環(huán)線交叉處附近。5.2用地規(guī)模及現(xiàn)狀項(xiàng)目總用地的規(guī)模為1603.5。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)原有的建筑物已基本拆除。場(chǎng)址的生態(tài)環(huán)境較好。5.3土地獲取方式及土地利用的合理性擬用土地主要為原法院辦公樓用地。隨著該地段的商業(yè)、文化教育、服務(wù)、居住等條件的日益改善，越來(lái)越多的投資者、消費(fèi)者看好該地段的商住優(yōu)勢(shì)，形成強(qiáng)勁的投資和消費(fèi)需求。變性土地，在原址上開(kāi)發(fā)建設(shè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的商住小區(qū)，一方面有利于增加商業(yè)設(shè)施和住宅房源，滿足消費(fèi)者的需要；另一方面有利于土地

23、資源的優(yōu)化配置，發(fā)揮縣城中心區(qū)土地資源的利用價(jià)值，以獲得良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。2009年中天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)土地市場(chǎng)公開(kāi)競(jìng)拍獲得該宗地的土地使用權(quán)。中天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)。6 主要工程技術(shù)方案6.1總平面布置6.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)理念1）以區(qū)域總體規(guī)劃為前提，注重基地與周邊城市結(jié)構(gòu)，以及居住區(qū)自身形態(tài)與周邊現(xiàn)狀之間的內(nèi)在聯(lián)系，延續(xù)和發(fā)展居住區(qū)富有個(gè)性的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系，體現(xiàn)整體規(guī)劃與人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的原則。2）以徽派為風(fēng)格特點(diǎn)，將整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)成為富有層次的整體，構(gòu)筑生態(tài)型的景觀人居環(huán)境，并打造旅游都市的商業(yè)氣息，豐富城市生活。3）以人為本，在布局形式、景觀環(huán)境與單體設(shè)計(jì)上突出“均好性

24、”的原則，滿足不斷發(fā)展的動(dòng)態(tài)市場(chǎng)需求，營(yíng)造富有人情味的溫馨家園。6.1.2總平面布置小區(qū)主出入口設(shè)在井岡路上，以精致的景觀綠化相輔，提升本社區(qū)形象，兩個(gè)地塊在此有機(jī)聯(lián)系，融為一體。6.1.3交通組織根據(jù)用地特點(diǎn)和小區(qū)規(guī)模，設(shè)置1個(gè)出入口，開(kāi)向井岡路。小區(qū)內(nèi)道路骨架清晰，充分體現(xiàn)交通、居住、景觀三大功能。車行道路簡(jiǎn)明便捷，采用完全人車分流的交通組織方式，小區(qū)內(nèi)部不受機(jī)動(dòng)車干擾，為兒童，老人等提供了安全的地面活動(dòng)場(chǎng)所，有利于集中綠地，水體環(huán)境的營(yíng)造，大大提升了居住環(huán)境的質(zhì)量。6.1.4環(huán)境設(shè)計(jì)小區(qū)綠地率為16.6%。靈活運(yùn)用空間表現(xiàn)手法，綜合設(shè)計(jì)流線、景觀和居住空間，在綠化景觀上營(yíng)造出豐富的空間結(jié)

25、構(gòu)感受。綠色空間在靠近居住區(qū)的一側(cè)以自然流線形態(tài)為主，運(yùn)用點(diǎn)線面的不同劃分和布置，將小區(qū)變成綠色的空間，為居民提供一個(gè)良好的生態(tài)環(huán)境。6.2結(jié)構(gòu)與基礎(chǔ)6.2.1結(jié)構(gòu)根據(jù)建筑平面布置和使用功能的要求，綜合樓建筑擬采用磚混結(jié)構(gòu)，商場(chǎng)、會(huì)所應(yīng)根據(jù)建設(shè)高度和層數(shù)不同擬采用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，高層住宅擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)形式。本項(xiàng)目建議采用磚混結(jié)構(gòu)。6.2.2基礎(chǔ)建設(shè)單位未能提供相關(guān)的地質(zhì)資料，項(xiàng)目的基礎(chǔ)類型待相關(guān)資料確定后選定。6.3供配電6.3.1負(fù)荷等級(jí)本工程內(nèi)高層建筑與消防有關(guān)的用電設(shè)備為一級(jí)負(fù)荷。其他建筑的消防用電負(fù)荷、高層、小高層客梯、生活給水泵和樓道應(yīng)急及地下室照明等為二級(jí)

26、負(fù)荷，其余的用電設(shè)備均為三級(jí)負(fù)荷。6.3.2用電負(fù)荷根據(jù)小區(qū)住宅類型，原則上6kw戶的設(shè)計(jì)功率考慮，大戶型則按8kw戶的設(shè)計(jì)功率考慮，公建基本按每平方米80w考慮。本小區(qū)內(nèi)用電總負(fù)荷約為600kw。6.3.3供配電系統(tǒng)供電電源：380v220v電源從市政管網(wǎng)接入。6.3.4住宅配電住宅電源從戶外配電箱引入。每幢住宅的總電源進(jìn)線斷路器應(yīng)具有漏電保護(hù)功能。每套住宅單相進(jìn)線，設(shè)置電源總斷路器并采用可同時(shí)斷開(kāi)相線和中性線的開(kāi)關(guān)。住宅進(jìn)戶線不小于102，分支回路線不小于2.52?？照{(diào)電源插座、廚房電源插座、衛(wèi)生間電源插座、以及其它電源插座，設(shè)置獨(dú)立回路及漏電保護(hù)。住宅的公共照明采用節(jié)能自息開(kāi)關(guān)。電氣線路

27、采用符合安全和防火要求的暗敷方式配電。6.3.5應(yīng)急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設(shè)置疏散照明及其標(biāo)志。采用蓄電池作為備用電源。6.3.6戶外供電及照明戶外高壓電纜、低壓電纜沿電纜溝敷設(shè)，再穿管埋地暗敷引至用電點(diǎn)。小區(qū)戶外照明采用造型優(yōu)美的高壓鈉燈，以襯托優(yōu)美的環(huán)境。6.3.7夜景燈飾照明在庭園小徑邊，豎直安裝園林小徑燈，與建筑、樹(shù)木相襯，使庭園顯得幽靜、舒適；在草坪邊安裝草坪燈，能使草坪有寬廣的氣氛，使人在草坪上散步休息時(shí)更加心曠神怡。6.3.8防雷接地戶外箱式變、配電均安裝一組接地裝置，接地電阻要求不大于4，供變壓器中性點(diǎn)接地和避雷器接地。區(qū)內(nèi)主建筑物屬第三類防雷建筑物，防直擊雷

28、的措施采用裝設(shè)在建筑物上的避雷帶組成的接閃器，利用建筑物混凝土內(nèi)的鋼筋做引下線和接地裝置。6.3.9弱電住宅的智能設(shè)計(jì)和設(shè)備選型應(yīng)考慮技術(shù)的先進(jìn)性、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)的開(kāi)放性、系統(tǒng)的可靠性及可擴(kuò)性。每棟樓集中設(shè)置布線箱，對(duì)有線電視、通信、網(wǎng)絡(luò)、安全監(jiān)控等線路集中布線。電視、電話、網(wǎng)絡(luò)管線必須到戶。住宅設(shè)有有線電視系統(tǒng)，其設(shè)備和線路應(yīng)滿足雙向有線電視傳輸?shù)囊?。在主臥室、起居室、書(shū)房應(yīng)設(shè)有有線電視、電話插座。弱電系統(tǒng)配線采用穿管暗敷引至弱電設(shè)備和插座。6.4給排水6.4.1給水6.4.1.1給水水源本項(xiàng)目供水水源為城市自來(lái)水。6.4.1.2用水量正常時(shí)，區(qū)內(nèi)用水主要是飲用、衛(wèi)生間的生活用水和澆灑

29、道路及綠化用水。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目日綜合生活用水定額為350l人日，設(shè)計(jì)人數(shù)為3人戶，用水時(shí)間按24小時(shí)計(jì)算，時(shí)變系數(shù)為1.6。澆灑道路及綠化用水定額為2l日。經(jīng)估算，項(xiàng)目日綜合生活用水量約為90m3日，最大時(shí)生活用水量為120m3小時(shí)。澆灑道路及綠化用水量約為10m3日。不可預(yù)見(jiàn)用水量按上述用水量的10%計(jì)算，約為22m3日。項(xiàng)目最大用水量約為152m3日。6.4.1.3給水系統(tǒng)1）室外給水系統(tǒng)室外給水為生活、消防合一的低壓制。給水從解放路市政給水管引入壹根dn100的給水管，在區(qū)內(nèi)連成環(huán)網(wǎng)，室外消防用水取自室外給水管網(wǎng)。并根據(jù)消防規(guī)范設(shè)室外消火栓。2）室內(nèi)給水系統(tǒng)項(xiàng)目建筑16層由市政給水

30、管直接供水。6.4.1.4消防給水1）消防用水量室外消防栓 40ls 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)室內(nèi)消火栓 50ls 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)自動(dòng)噴淋 36ls 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)2）室外消防室外消防為生活、生產(chǎn)、消防合一的低壓制。室外消防用水取自室外消火栓，室外消火栓設(shè)于市政給水管引入的給水環(huán)網(wǎng)管上，并根據(jù)消防規(guī)范布置。3）室內(nèi)消防室內(nèi)設(shè)消火系統(tǒng)及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋按中危險(xiǎn)級(jí)設(shè)計(jì)。設(shè)置場(chǎng)所為地下車庫(kù)、商場(chǎng)、公建。本工程集中設(shè)一處消防泵房和消防水池。6.4.2排水6.4.2.1排水量生活排水量為約120m3日。生活污水水質(zhì)受到污染，需經(jīng)處理后方可排放。6.4.2.2排水系統(tǒng)1）室外排水本項(xiàng)目排水采用雨污

31、分流制，雨水采用有組織排水，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為一年，雨水經(jīng)室外雨水管匯集排入市政雨水管。室外糞便污水經(jīng)糞池處理后排入市政污水管。2）室內(nèi)排水室內(nèi)雨水與污水分流排水，排水系統(tǒng)設(shè)專用通氣立管；生活污水和糞便污水分流，雨水采用有組織排水。6.5消防安全6.5.1建筑消防設(shè)計(jì)1）建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑周邊城市道路系統(tǒng)，為消防撲救提供有利的交通應(yīng)急條件。2）集中設(shè)置消防控制中心，可布置在管理用房首層。3）小區(qū)共設(shè)置二個(gè)應(yīng)急消防疏散出口，并通過(guò)區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車道相連。4）所有單體均接二類建筑進(jìn)行消防設(shè)計(jì)，耐火等級(jí)二級(jí)。6.5.2消防給水根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的規(guī)定，小區(qū)同時(shí)發(fā)生火災(zāi)的次數(shù)為1次，室外消防用

32、水量為40ls；室內(nèi)消防用水量為50ls，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)。本工程消防總用水量為453.6m3小時(shí)，777.6m3次。消防給水水源為城市自來(lái)水。6.5.3電氣消防在按規(guī)范要求必須設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置的建筑物，均設(shè)置相應(yīng)的報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，聯(lián)動(dòng)啟系統(tǒng)相關(guān)消防設(shè)施，撲救火災(zāi)；在不設(shè)消防報(bào)警控制系統(tǒng)的建筑物內(nèi)，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由建筑物消火栓按鈕直接起動(dòng)消防泵，撲救火災(zāi)。在有些建筑物的重要場(chǎng)所和功能房間、公共走道和樓梯間等處，均按規(guī)范要求設(shè)置應(yīng)急照明。7 環(huán)保與節(jié)能7.1環(huán)境保護(hù)7.1.1環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)內(nèi)原生產(chǎn)、辦公、生活的建筑物已基本拆除。場(chǎng)內(nèi)地勢(shì)，北部較高，南、東、西三

33、面較低，特別是項(xiàng)目用地的西部地勢(shì)最低，高差在1米左右。場(chǎng)址的生態(tài)環(huán)境較好。用地靠近城市主干道，但又不直接臨街，具有“鬧中取靜”的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。用地周邊基本上是辦公區(qū)，無(wú)工業(yè)污染源和其他危險(xiǎn)品物流設(shè)施。7.1.2項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響主要有以下幾個(gè)方面：1）污染物主要是生活污水。2）垃圾站堆存的垃圾。3）在項(xiàng)目土建施工過(guò)程，粉狀物料裝卸、運(yùn)輸、攪拌有一定量的粉塵散逸到周圍大氣中；物料堆放期間，由于風(fēng)吹等引起的揚(yáng)塵污染，尤其是風(fēng)速較大時(shí)或裝卸、車輛行駛較快的情況下，粉塵的污染更為嚴(yán)重。4）施工期間，作業(yè)機(jī)械聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對(duì)附近的單位和居民的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響；材料運(yùn)輸車輛產(chǎn)生

34、的高噪聲將對(duì)沿線人群的生活產(chǎn)生一定的影響。7.1.3環(huán)境治理及保護(hù)方案7.1.3.1廢水處理項(xiàng)目的排水采用雨、污分流排放體制。生活污水排水量約為120m3日。項(xiàng)目的生活污水采用化糞池處理，經(jīng)化糞池處理的污水達(dá)到污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)cj30821999的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)后，經(jīng)小區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)排入城市污水排水系統(tǒng)。7.1.3.2環(huán)境空氣項(xiàng)目使用天然氣、煤作為生活能源，廚房分組設(shè)有統(tǒng)一的煙道，油煙廢氣從高出屋頂1m的排氣筒排出，住宅樓內(nèi)無(wú)其它集中式廢氣排放源，對(duì)空氣影響較小。7.1.3.3噪聲項(xiàng)目無(wú)鍋爐等集中式供熱設(shè)施，無(wú)集中式中央空調(diào)系統(tǒng)，故無(wú)高噪聲設(shè)備，其余聲源為生活噪聲。7.1.3.4項(xiàng)目建成的

35、環(huán)境管理項(xiàng)目建成后，加強(qiáng)環(huán)境管理，維護(hù)好搞好項(xiàng)目區(qū)域的綠化和美化工作，促進(jìn)環(huán)境的良好發(fā)展。7.1.3.5施工過(guò)程中的環(huán)境保護(hù)工程施工時(shí)應(yīng)避免夜間進(jìn)行，以免影響周邊居民的休息。材料運(yùn)輸中，應(yīng)采取封閉或遮蓋措施，避免拋灑。道路及施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)配置灑水設(shè)備，定時(shí)灑水，減少起塵量，并定時(shí)清掃路面，防止多次揚(yáng)塵。定期對(duì)各種施工機(jī)械、運(yùn)輸?shù)仍O(shè)備進(jìn)行維修，以減少噪聲。項(xiàng)目施工過(guò)程中，沒(méi)有明顯的污染物，土建施工中產(chǎn)生的建筑垃圾可用于低洼處回填。7.2節(jié)能7.2.1建筑節(jié)能本項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，按照國(guó)家夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（建設(shè)部）和湖南省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)部門(mén)關(guān)于節(jié)能的政策和管理規(guī)定要求執(zhí)行。

36、項(xiàng)目的主要節(jié)能措施如下：1）主體建筑采用新型節(jié)能墻體材料。2）屋面采用隔熱架空層，以減輕夏天太陽(yáng)輻射和冬天冰凍霜嚴(yán)寒侵入室內(nèi)，減少無(wú)功損失，節(jié)約電能。3）擬采用新型的節(jié)能門(mén)窗，改善建筑熱工性能。7.2.2電氣節(jié)能電氣節(jié)能是一項(xiàng)重要的技術(shù)政策，又是一種能源開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目計(jì)算最大負(fù)荷為1405kw：1）變壓器選用節(jié)能型產(chǎn)品；2）采用并聯(lián)電容器進(jìn)行無(wú)功補(bǔ)償，提高用電設(shè)備的功率因素；3）照明配電采用合理的控制方式，照明燈采用光效高的節(jié)能燈，鎮(zhèn)流器采用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器；4）電纜導(dǎo)線布線時(shí)，盡量避免線路迂回或電能倒流，適當(dāng)加大截面，以降低線路阻抗；5）設(shè)計(jì)時(shí)考慮穩(wěn)定電壓措施。7.2.3節(jié)水措施項(xiàng)目最大用水量

37、約為152m3日。1）充分利用城市供水管網(wǎng)壓力進(jìn)行供水，節(jié)約能源；2）在小區(qū)給水進(jìn)口和各建筑裝設(shè)計(jì)量水表，以利統(tǒng)計(jì)和節(jié)約用水；3）盡量選用節(jié)水型衛(wèi)生設(shè)備。7.3水土保持7.3.1水土流失影響因素本項(xiàng)目在工程建設(shè)過(guò)程中的場(chǎng)地平整、道路修建等到作業(yè)均會(huì)不同程度的造成植被破壞和表土疏松，遇降雨時(shí)，易發(fā)生水土流失。7.3.2水土流失防治措施項(xiàng)目在施工過(guò)程中應(yīng)認(rèn)真貫徹實(shí)行水土保持法及其實(shí)施條例，嚴(yán)格按照水土保持的有關(guān)規(guī)范執(zhí)行。工程實(shí)施前，應(yīng)請(qǐng)具有編制水土保持方案資質(zhì)證書(shū)的單位做好水土保持方案，報(bào)水利管理部門(mén)審批。施工中，根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)臨時(shí)性松散表土做適當(dāng)壓實(shí)，對(duì)較大坡面做防坡處理。項(xiàng)目竣工后，應(yīng)盡量種

38、植草皮、樹(shù)木，恢復(fù)植被，有利于防止水土流失。8 投資估算與資金籌措8.1投資估算8.1.1編制依據(jù)1）湖南省建筑工程概算定額（1999年）；2）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；3）國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法投資估算方法（2000年10月）；4）國(guó)家現(xiàn)行的政策法規(guī)及建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)；5）現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格信息資料。8.1.2估算說(shuō)明1）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算范圍包括其他費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等；2）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按建筑工程費(fèi)的5%計(jì)?。?）建設(shè)單位管理費(fèi)按建筑工程費(fèi)的3%計(jì)??；4）監(jiān)理費(fèi)按建安費(fèi)用2.5%計(jì)取；5）招標(biāo)代理費(fèi)按6萬(wàn)元計(jì)算。8.1.3建設(shè)

39、項(xiàng)目總投資見(jiàn)下表投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目估算金額備注一建安費(fèi)用6860600411.6二其他費(fèi)用77.18前期工程費(fèi)用8.23建安2建設(shè)單位管理費(fèi)12.35建安3工程監(jiān)理費(fèi)10.29建安2.5環(huán)評(píng)費(fèi)2圖紙審核5相關(guān)報(bào)建費(fèi)14.17見(jiàn)后表圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)10市政配套30三不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)16.46四建設(shè)期利息20五土地成本141.18合計(jì)758.46相 關(guān) 報(bào) 建 費(fèi) 用 表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用計(jì)算依據(jù)或收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)金額：萬(wàn)元備注1人防工程易地統(tǒng)建費(fèi)暫未收取2城市配套費(fèi)141.1822.823招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)64工程承包合同監(jiān)證費(fèi)5工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi)141.1820.286白蟻防治費(fèi)686021.377勞保基金141

40、.183.51.448防雷審核1.868601.239環(huán)衛(wèi)費(fèi)1.568601.03合計(jì)14.178.2資金籌措根據(jù)項(xiàng)目資金籌措方案，本項(xiàng)目總投資所需758.46萬(wàn)元，所需建設(shè)資金由項(xiàng)目申報(bào)單位從自有資金、商品房預(yù)售或銀行按揭貸款解決8.3資金使用計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃2010年一次性全部投入758.46萬(wàn)元實(shí)施建設(shè)。9 財(cái)務(wù)分析9.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)說(shuō)明（1）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）和國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法及國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)的財(cái)稅制度；（2）項(xiàng)目建設(shè)工期1年；（3）設(shè)定炎陵縣法院小區(qū)商住樓工程于2010年2月開(kāi)始銷售，商品住宅當(dāng)年銷售完畢。（4）

41、各功能用房銷售價(jià)格參照周邊樓盤(pán)情況設(shè)定； 功 能 銷售面積 銷售價(jià)住宅 5900 1350元商業(yè)門(mén)面 622 8000元雜 房 338 1300元（5）項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅（稅率5%），城市維護(hù)建設(shè)稅（稅率為營(yíng)業(yè)稅7%），教育附加費(fèi)（費(fèi)率為營(yíng)業(yè)稅3%）；（6）管理費(fèi)用按10萬(wàn)元計(jì)；（7）銷售費(fèi)用按10萬(wàn)元計(jì)。9.2銷售收入、稅金及附加費(fèi)估算項(xiàng)目總銷售收入為1338萬(wàn)元，銷售稅金及附加為67.8萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表：銷 售 收 入 統(tǒng) 計(jì) 表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目序號(hào)建筑面積（）套數(shù)銷價(jià)銷售收入備注門(mén)面622108000497.6雜房33830130043.94住宅5900371350796.5合計(jì)1338.04建 設(shè) 成 本 費(fèi) 用 表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目 內(nèi) 容費(fèi)用備注1土地成本141.182前期費(fèi)用8.233建安工程費(fèi)411.64不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)16.465建設(shè)期利息20合計(jì)597.479.3損益分析項(xiàng)目利潤(rùn)總額485.95萬(wàn)元，所得稅163.19萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)322.76萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表：損 益 表單位：萬(wàn)元序號(hào)內(nèi) 容金額備注1銷售收入13382銷售稅金及附加73.59按銷售收入5.5%計(jì)3開(kāi)發(fā)建設(shè)成本758.464管理費(fèi)用105銷售費(fèi)用106利潤(rùn)總額485.957稅后利潤(rùn)322.76根據(jù)損益計(jì)算指標(biāo)