房地產(chǎn)開發(fā)成本控制589580492

1、隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)正在告別暴利時(shí)代，利潤回歸社會(huì)正常利潤水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代，專業(yè)化分工越來越細(xì)，專業(yè)化水平越來越高，需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本費(fèi)用的精確控制。企業(yè)存在的終極目的是利潤最大化，實(shí)現(xiàn)利潤無非“開源節(jié)流”。“開源”要求對(duì)公司現(xiàn)有資源通過整合，發(fā)揮其最大效益；節(jié)流是成本費(fèi)用的降低、控制。具體到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，“開源”即是最大限度挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值，提高附加值；“節(jié)流”即房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用的控制。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對(duì)其中主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用的控制，因?yàn)檫@些既是可控制的又是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響較大的費(fèi)用，控制住這些費(fèi)用就控制住了開發(fā)成

2、本費(fèi)用的主要部分。第一部分 征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時(shí)要求對(duì)國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。第二部分 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制將前期費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對(duì)前一部分通過爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠政策降低；勘探、設(shè)計(jì)等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過公開招標(biāo)確定承包單位，最大限度壓低承包價(jià)。工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的浪費(fèi)是十分驚人的，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相適應(yīng),不要一味追求高、新、美，

3、不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價(jià)值工程管理。設(shè)計(jì)目前很多知名開發(fā)企業(yè)實(shí)行方案設(shè)計(jì)落實(shí)到人頭，方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)分開的做法。三通一平工程費(fèi)用，也是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn)。土、石方工程一般工期較短，也沒有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求，可以采用市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)行總價(jià)招標(biāo)。施工用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復(fù)建設(shè)，增加成本。第三部分 建安工程費(fèi)的全程控制一、決策階段的難題和對(duì)策： 1、加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，準(zhǔn)確市場(chǎng)定位。 2、推行價(jià)值工程管理，“用最少的投資，爭(zhēng)取最大的效益”：1) 保持項(xiàng)目功能不變，降低項(xiàng)目投資；2) 投資不變，提高項(xiàng)目功能；3) 投資雖

4、有所增加，但功能提高幅度更大；4) 降低一些次要功能，使成本大幅度降低；5) 運(yùn)用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低項(xiàng)目投資；3、決策的連貫與調(diào)整。前期計(jì)劃的完整、系統(tǒng)、合理、科學(xué)，盡量避免后期調(diào)整帶來的震蕩和成本上升。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)：研究表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度約65%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)程度為2535%，施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性僅為510%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。1、成立成本評(píng)估審核部門：公司內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計(jì)管理部門，制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)，并對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案和施工圖進(jìn)行審核；對(duì)

5、工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評(píng)估和審核。1) 通過招標(biāo)和方案競(jìng)賽，縮短設(shè)計(jì)周期和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案；2) 按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算來控制初步設(shè)計(jì)；3) 通過合同對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位明確規(guī)定責(zé)任；4) 加強(qiáng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的制訂和合理應(yīng)用。 2、對(duì)設(shè)計(jì)單位限額設(shè)計(jì)：由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)極大。在設(shè)計(jì)任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）。 3、積極實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度

6、，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。 4、盡量避免設(shè)計(jì)變更帶來的成本增加。三、招標(biāo)階段的成本控制：通過施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。 四、施工階段的成本控制： 1、加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理，安排施工全過程的材料和質(zhì)量監(jiān)理。 2、自購材料、設(shè)備的選用和采購應(yīng)深入了解建材市場(chǎng)行情，在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用市場(chǎng)供應(yīng)充足、價(jià)格相對(duì)低廉的材料；或者當(dāng)條件成熟，達(dá)到一定的開發(fā)規(guī)模的時(shí)候，采用自行招投標(biāo)采購或與其他方合作聯(lián)合招投標(biāo)采購。3、處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系，質(zhì)量要同物業(yè)設(shè)定的檔次、市場(chǎng)定位聯(lián)系起來，研究目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)某項(xiàng)材料設(shè)備質(zhì)量、檔次

7、的重視和敏感程度。4、保證工程進(jìn)度。第四部分 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建設(shè)單位應(yīng)主動(dòng)為各專業(yè)部門提供技術(shù)支持，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，降低造價(jià)。第五部分 管理費(fèi)用根據(jù)目前公司的實(shí)際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發(fā)間接費(fèi)用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)力度和開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。一、定崗定員，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。但對(duì)關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，尤其成本效益高的崗位，不但不能過于精簡(jiǎn)，而且有必要增加、充實(shí)定員。二、在理順公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)上，將公司房地產(chǎn)開

8、發(fā)業(yè)務(wù)管理費(fèi)用明確出來，并按照項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分?jǐn)?。三、由于目前房地產(chǎn)專業(yè)分工越來越細(xì)，拆遷、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等均有專業(yè)的公司和隊(duì)伍，可能的話對(duì)開發(fā)過程中的部分業(yè)務(wù)可分包給外部的專業(yè)公司，前提是這樣做比自己做更節(jié)省。四、推行各部門管理費(fèi)用承包、限額獎(jiǎng)懲，調(diào)動(dòng)節(jié)約管理費(fèi)用的積極性和責(zé)任心。 第六部分 財(cái)務(wù)費(fèi)用的全面控制首先是建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，算清開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行情況，投入多少，運(yùn)行時(shí)間，貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個(gè)環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應(yīng)當(dāng)通過分階段控制開發(fā)進(jìn)度、縮短開發(fā)周期，

9、降低資金占用時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。一、安排合理的融資方案：貸款金融機(jī)構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費(fèi)用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。二、貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。 1、對(duì)貸款額度的控制，通過編制建設(shè)資金使用計(jì)劃、現(xiàn)金流量表及貸款計(jì)劃，在滿足項(xiàng)目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財(cái)務(wù)費(fèi)用。 2、對(duì)資金占用期限的控制，主要通過縮短工期，同時(shí)加快銷售、加速資金的回收來實(shí)現(xiàn)：1) 前期階段（征地、拆遷、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、報(bào)建等）：n 對(duì)耗時(shí)較多的征地拆遷安置階段，可通過委托給專業(yè)的公司來縮短時(shí)間；n 對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)

10、階段，可利用市場(chǎng)機(jī)制、通過公開招標(biāo)，選擇實(shí)力強(qiáng)、水平高、信譽(yù)好的單位，通過合同把規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間鎖定，以加快進(jìn)度。2) 施工階段的時(shí)間控制：在搞好工程招標(biāo)和認(rèn)真簽訂好承包合同的基礎(chǔ)上，抓好以下工作：n 根據(jù)工程進(jìn)度目標(biāo)逐級(jí)編制工作計(jì)劃，包括工程項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目年度計(jì)劃、建設(shè)監(jiān)理單位的計(jì)劃系統(tǒng)和設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)系統(tǒng)。然后進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)分解，把目標(biāo)逐個(gè)分解到各施工單位，并確定各施工單位的交接日期。n 根據(jù)進(jìn)度要求配備足夠的工程技術(shù)管理人員，以保證技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督適時(shí)到位。n 協(xié)調(diào)好銀行關(guān)系，安排資金按計(jì)劃準(zhǔn)時(shí)、足額到位，以保證工程的順利進(jìn)行。n 保證原材料、設(shè)備的組織供應(yīng)及時(shí)到位，以免停工待料，延誤

11、工期。n 對(duì)于施工過程中的設(shè)計(jì)變更，保證設(shè)計(jì)單位的充分配合，及時(shí)變更出圖。3) 銷售階段的時(shí)間控制：n 銷售的及早介入，制定銷售策略，及時(shí)啟動(dòng)預(yù)售；n 實(shí)行銷售業(yè)績(jī)的激勵(lì)制度，促進(jìn)銷售收入的快速實(shí)現(xiàn)；n 監(jiān)控售房款的及時(shí)回收，以便及時(shí)歸還銀行貸款。第七部分 稅金的控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭(zhēng)取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)涉及的主要稅種（所得稅前）有：營業(yè)稅及其附加；耕地占用稅；土地增值稅等。財(cái)務(wù)部門應(yīng)針對(duì)每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。方案設(shè)計(jì)階段的成本控制流程一、重視市場(chǎng)調(diào)查和工程可行性論證工作，加強(qiáng)投資決策的科學(xué)、公正、客觀和程序化。二、認(rèn)

12、真編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書，提高設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制深度，以切實(shí)起到控制投資的作用。設(shè)計(jì)任務(wù)書是建設(shè)單位對(duì)投資意圖、所需功能和使用價(jià)值正確分析后，將待建項(xiàng)目的開發(fā)理念、營銷主題、規(guī)模、使用功能、工藝布局、建筑風(fēng)格等要求具體化反映，它是設(shè)計(jì)單位編制設(shè)計(jì)文件的主要依據(jù)。三、做好建筑方案的征集選擇完成設(shè)計(jì)任務(wù)書后，選擇幾家有技術(shù)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位，或資深、知名設(shè)計(jì)人進(jìn)行設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽，征集建筑設(shè)計(jì)方案，然后組織有關(guān)人員對(duì)競(jìng)賽方案進(jìn)行評(píng)比、選擇、優(yōu)化，評(píng)比應(yīng)側(cè)重以下幾方面： 1、設(shè)計(jì)構(gòu)思的超前性：目前的市場(chǎng)發(fā)展變化速度很快，加上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期一般較長(zhǎng)，建成產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)滯后性，對(duì)建筑使用功能的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮適度超前，以

13、免建成即落后的情況發(fā)生。例如，對(duì)綿陽目前而言，尤其要研究轎車進(jìn)入家庭后住宅市場(chǎng)如何升級(jí)的問題。 2、建筑平面布置的合理性：從目前的市場(chǎng)需求特征來看，建筑的平面布置、戶型的好壞具有十分關(guān)鍵的作用。規(guī)劃設(shè)計(jì)要依據(jù)小區(qū)的基本功能和要求，充分考慮建筑物的性質(zhì)、用途、目標(biāo)客戶對(duì)使用功能的要求及其居住、生產(chǎn)、經(jīng)營等活動(dòng)的特點(diǎn)與習(xí)慣，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管線、道路、綠地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、面積利用率高。建議公司內(nèi)部安排專人組成戶型研究攻關(guān)小組，一方面建立戶型評(píng)價(jià)科學(xué)體系；另一方面通過對(duì)各地尤其本市暢銷戶型的深入調(diào)研后提出幾種方案，由相關(guān)部門廣泛討論，甚至組織意向客戶參與座談。豎向

14、設(shè)計(jì)要因地制宜，依山就勢(shì)，避免大填大挖，增加土石方和基礎(chǔ)工程費(fèi)用。要保持住宅的通透性，注意立體造型的簡(jiǎn)潔大方和層次錯(cuò)落有致。住宅的平面布置，在可能的情況下，要盡量縮小外墻周長(zhǎng)系數(shù)（外墻周長(zhǎng)與建筑面積之比）和結(jié)構(gòu)面積系數(shù)（結(jié)構(gòu)面積與建筑面積之比）。在滿足住宅的基本功能，保證居住質(zhì)量的前提下，加大住宅的進(jìn)深，對(duì)降低造價(jià)有明顯的效果。住宅的總體平面布置應(yīng)該注意環(huán)境景觀的營造，平均分配景觀。小區(qū)內(nèi)應(yīng)注意通道的合理布局，人車分流。3、建筑風(fēng)格的策略：建筑風(fēng)格的功能一是美觀，另一個(gè)是識(shí)別，即類似于vi的作用。良好的建筑風(fēng)格對(duì)樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優(yōu)勢(shì)，也會(huì)對(duì)促銷費(fèi)用的節(jié)約起作用。建筑風(fēng)格

15、的策略應(yīng)注意以下幾方面：1) 建筑風(fēng)格應(yīng)處理好與周邊建筑、周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系；2) 目前建筑風(fēng)格仍然不是購房者考慮的重點(diǎn)因素，但隨著居民收入水平的提高，必然會(huì)在這方面提出更高的要求；3) 建筑風(fēng)格的選擇：普通居民更傾向于接受“有豪華氣氛”的住宅，尤其是“歐式”風(fēng)格接受程度較高，而對(duì)開發(fā)商宣傳推廣的各種流派和口號(hào)不太敏感；而收入水平高、知識(shí)層次高的購房者一般會(huì)對(duì)建筑風(fēng)格有更高的要求。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目策劃、目標(biāo)市場(chǎng)定位給設(shè)計(jì)人員以更多的指引，以便建筑風(fēng)格的確定既適合市場(chǎng)需求又有效降低成本。4) 應(yīng)重視建筑風(fēng)格與其成本的關(guān)系，研究建筑風(fēng)格增加的投入與其對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升所起的作用對(duì)比研究，選擇性價(jià)比高的

16、建筑風(fēng)格。4、做好初步設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉(zhuǎn)入初步設(shè)計(jì)，此時(shí)控制投資主要是做好基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)的選型工作。5、在預(yù)定概算限額內(nèi)做好施工圖設(shè)計(jì)： 對(duì)不同設(shè)計(jì)及材料進(jìn)行成本研究，向設(shè)計(jì)人員提出成本建議，協(xié)助他們?cè)谕顿Y限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計(jì)。6、做好施工圖紙的會(huì)審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌芽狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導(dǎo)致成本的增加。成本控制的運(yùn)作機(jī)制一、嚴(yán)格合同審查制度，強(qiáng)化成本費(fèi)用支出審批制度，重新核定審批職權(quán)范圍，實(shí)施獎(jiǎng)罰制度。二、完善成本預(yù)測(cè)、成本結(jié)算和成本監(jiān)控體系，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。三、建立項(xiàng)目成本的后評(píng)價(jià)制度。四、堅(jiān)持技術(shù)手段與

17、經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合： 1、組織上：明確項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，使投資控制有專責(zé)小組跟蹤，如由相關(guān)人員組成投資控制委員會(huì)來專責(zé)項(xiàng)目的投資營運(yùn)，促進(jìn)管理職能分工的科學(xué)化和規(guī)范化。 2、技術(shù)上：重視設(shè)計(jì)多方案選擇，及處理各種問題的多方案選擇，嚴(yán)格審查和監(jiān)督初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工組織設(shè)計(jì)，深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能。另外，要認(rèn)真研究、嚴(yán)格控制建設(shè)工程施工合同的簽訂，探索節(jié)約建安造價(jià)的可能性。3、經(jīng)濟(jì)上：動(dòng)態(tài)地比較投資的計(jì)劃性和實(shí)際性，嚴(yán)格審核各項(xiàng)費(fèi)用的支出，采取對(duì)投資節(jié)約的有力獎(jiǎng)勵(lì)措施，鼓勵(lì)公司地產(chǎn)口有關(guān)員工及承建商積極提出各種降低成本的建設(shè)性方案等，把項(xiàng)目投資控制觀念滲透于每位員工頭腦中。 五、嚴(yán)格遵守成

18、本和費(fèi)用開支范圍，劃清各種費(fèi)用界限，保證成本的真實(shí)性、科學(xué)性和可比性。六、劃清各期成本與各個(gè)成本核算對(duì)象之間的界限，企業(yè)應(yīng)按月結(jié)算開發(fā)費(fèi)用，計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本。七、實(shí)行成本管理責(zé)任制，對(duì)成本實(shí)行全員管理。發(fā)動(dòng)廣大職工參與成本管理，把成本管理納入崗位責(zé)任制，并做到責(zé)、權(quán)、利結(jié)合。把成本費(fèi)用指標(biāo)層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標(biāo)分別落實(shí)到有關(guān)職能部門，可采取部門經(jīng)理負(fù)責(zé)制。八、加強(qiáng)成本預(yù)測(cè)、計(jì)劃、核算、控制、分析、檢查，努力降低開發(fā)產(chǎn)品成本。招標(biāo)與合約階段的成本控制 上周四，集團(tuán)成本條線50人在杭州蕭山金馬飯店進(jìn)行了為期三天的培訓(xùn)，其中第一個(gè)半天的課是外請(qǐng)培訓(xùn)老師講的（半天收費(fèi)1.4萬，另付交

19、通費(fèi)和食宿），而對(duì)于我，這是一個(gè)絕好的向一流高手學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)管理的機(jī)會(huì)，所以我聽得很認(rèn)真，也做了很多筆記。 一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的一些觀念問題1、全成本概念：包括土地、建安、財(cái)務(wù)、管理、營銷，人們通常只關(guān)注建安成本（占45%左右）；2、不要成本最低、而要利潤最大化。一些細(xì)部的改善可能會(huì)增加一些成本，但可以創(chuàng)造更多的價(jià)值，提升房?jī)r(jià)；3、成本將主要在四個(gè)層面產(chǎn)生：經(jīng)營層面、產(chǎn)品定位層面、規(guī)劃設(shè)計(jì)層面、工程層面。在這四個(gè)層面中，關(guān)鍵是要把產(chǎn)品定位以及規(guī)劃設(shè)計(jì)的所有思想落實(shí)到合同，然后將工程成本固化。4、成本的產(chǎn)生將隨著核心業(yè)務(wù)流程（設(shè)計(jì)、招標(biāo)、建安、結(jié)算）的推進(jìn)逐漸遞減，所以成本控制主要集中在設(shè)計(jì)

20、階段及招標(biāo)階段。5、業(yè)內(nèi)成本控制做得好的幾個(gè)企業(yè)分別是中海、蘇州建屋、仁恒、龍湖。而對(duì)于中海，它之所以成本控制厲害，有以下幾方面的原因：一是她的供方資源非常優(yōu)秀，特別是施工單位；二是強(qiáng)大的合約隊(duì)伍，合同不是完全由合約部起草的，部分是由其它部門如工程部來擬訂的；三是強(qiáng)大的計(jì)劃體系，把所有的部門都串起來啦；四是招投標(biāo)制度透明；五是到位的現(xiàn)場(chǎng)管理。 二、招標(biāo)與合約階段成本控制的一些具體方法1、選材用料標(biāo)準(zhǔn)化：營銷部對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位，設(shè)計(jì)部對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后提出一些選材用料的要求，但具體的技術(shù)參數(shù)他們不一定懂，所以具體的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要由工程部來定。當(dāng)然無論是產(chǎn)品定位還是規(guī)劃設(shè)計(jì)，都要對(duì)當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)

21、手樓盤作仔細(xì)研究，以對(duì)手的產(chǎn)品為參照，確定自己產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)。2、目標(biāo)成本確定+動(dòng)態(tài)控制：成本合約的人要經(jīng)常去看樓盤，對(duì)材料的單價(jià)、品牌要很熟悉。設(shè)定出來后，基本可以確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本，具體在控制時(shí)可以采用動(dòng)態(tài)控制。也就是說，對(duì)照目標(biāo)成本，進(jìn)行總量控制，具體到某個(gè)材料或某個(gè)標(biāo)段，可能會(huì)與設(shè)定的目標(biāo)成本有些差異。3、制訂詳細(xì)的招標(biāo)計(jì)劃：約束其它部門。這個(gè)招標(biāo)計(jì)劃是通過相互協(xié)調(diào)制訂的，一旦制訂后，就可以按照這個(gè)計(jì)劃去推進(jìn)工作，否則，其它部門的節(jié)奏經(jīng)常跟不上，或?qū)е禄ハ嗤普?、扯皮。詳?xì)的招標(biāo)計(jì)劃制訂后，更方便追究責(zé)任和落實(shí)工作。4、細(xì)化合同范圍管理：減少簽證。合同的范圍管理一定要明確，只有接口辦定清楚啦

22、，移交過程中才不會(huì)扯皮。比如電梯進(jìn)的照明誰來弄？再比如，門窗的大小問題（留少了、留多了都麻煩）。國內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)在合約管理方面存在的問題：一是范圍管理不清晰；二是清單有問題；三是技術(shù)措施與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不明確。在作范圍管理的時(shí)候，要求要在合約人員的腦子里先把整個(gè)樓蓋起來，所以哪個(gè)環(huán)節(jié)要怎么閑接都要考慮清楚。從這個(gè)角度講，合約部比工程部更重要?，F(xiàn)實(shí)的情況是，因?yàn)楹霞s中有很多漏洞，所以很多問題要由工程部現(xiàn)場(chǎng)解決，這樣，合約部自己的失職把工程部弄得很重要。5、堅(jiān)持用清單招標(biāo)。清單招標(biāo)，可以讓管理更加清晰，但并不是說清單招標(biāo)一定會(huì)比客額招標(biāo)更省錢。在擬訂清單時(shí)，對(duì)子目、工序都要寫清楚。之所以說對(duì)工序要寫清楚，是

23、因?yàn)槲覀兘?jīng)常會(huì)遇到這種問題：現(xiàn)場(chǎng)人員說合同看不懂；而合約人員則埋怨現(xiàn)場(chǎng)人員不看合同?？蓺w根結(jié)底，還是因?yàn)楹贤瑢懙煤芎?，不好懂，不好操作?、合同模板化。對(duì)于一個(gè)跨區(qū)域、多項(xiàng)目的公司，可以通過做幾個(gè)項(xiàng)目來形成自己的合同模板體系，這樣的話，既可以沉淀經(jīng)驗(yàn)，也可以提高效率，以免每個(gè)項(xiàng)目招標(biāo)都要從頭來過，費(fèi)力且不討好。7、建立材料的價(jià)格體系。材料的價(jià)格一是可以通過詢價(jià)獲得，但不靠譜。尤其是當(dāng)對(duì)方知道你是屬于甲指乙供時(shí)，對(duì)方會(huì)為施工單位預(yù)留15個(gè)點(diǎn)的利潤空間；二是可以從承建單位處獲得。評(píng)標(biāo)包括二方面，一是技術(shù)標(biāo)分析；一是商務(wù)標(biāo)分析。而商務(wù)標(biāo)分析時(shí)，就可以進(jìn)行材料比價(jià)。一般來講，三個(gè)項(xiàng)目下來，一些主材的

24、價(jià)格可以完全摸得清楚，當(dāng)然，這需要你在招標(biāo)時(shí)，要求對(duì)方報(bào)價(jià)時(shí)提供詳細(xì)的信息。8、現(xiàn)場(chǎng)簽證/結(jié)算：以施工單位不虧為原則。雖然招標(biāo)采用清單招標(biāo)，但總還是會(huì)受到材料及其成品市場(chǎng)波動(dòng)的影響。同樣，項(xiàng)目施工中，也往往會(huì)因?yàn)樵O(shè)計(jì)變更產(chǎn)生簽證。另外，從施工單位的角度，往往為了中標(biāo)，會(huì)將可能會(huì)發(fā)生變化的東西報(bào)低價(jià)。所以有一些簽證或結(jié)算時(shí)遇到一些材料漲價(jià)的問題總是難免，這時(shí)的總體原則是，確保施工單位不虧。但現(xiàn)實(shí)的情況往往是，施工單位利用簽證獲取利潤。但從甲方的角度，該給的錢要給，但不給冤枉錢。當(dāng)然，現(xiàn)場(chǎng)交底的時(shí)候也要注意，不僅是工程部、技術(shù)部參加，合約部也要參加，特別是那個(gè)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目招標(biāo)的主管工程師。 薃蕿聿膂

25、莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿

26、芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇

27、蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄

28、薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂

29、薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿

30、蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆

31、莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁

32、莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿

33、芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆

34、薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃

35、薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁

36、蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋

37、莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆

38、莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃

39、芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁

40、蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈

41、薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃

42、蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀

43、蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈

44、蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅

45、艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂肅膅艿袁肂芇薅螇肁莀莈蚃肀聿薃蕿聿膂莆袈膈芄薁螄膇莆莄蝕膇肆薀蚆螃羋莂薂螂莁蚈袀螁肀蒁螆螁膃蚆螞螀芅葿薈衿莇節(jié)袇袈肇蕆螃袇腿芀蝿袆莂薆蚅裊肁莈薁裊膃薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻羂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃袂罿肂蠆螈罿膄蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螄肅膁蒈蝕肄芃芁薆肅羃蒆蒂