尊地地產(chǎn)XXXX年西安丈八路鐘表廠項目前期策劃方案

1、丈八路鐘表廠項目前期策劃方案,深圳尊地西安分公司,2013年1月6日,瑾呈：西安財富公司項目組,前言,本次報告主旨為本項目住宅和商業(yè)提供詳實的市場依據(jù)并挖掘市場突破點，提供準確的定位和產(chǎn)品深化建議；基于對本項目周邊市場盡可能全面、詳實、深入的研究下所形成的項目前期策劃及產(chǎn)品深化建議,目錄,政策分析,項目本體解析,周邊項目分析,市場分析,區(qū)域發(fā)展格局,項目定位,戶型優(yōu)化建議,物業(yè)發(fā)展建議及策略,政策回顧,9月29日,關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題通知,第一輪調(diào)控國八條推出,第二輪調(diào)控,1月26日,第三輪調(diào)控,新國八條推出,2月26日,西安限購令,6月央行年內(nèi)第四次上調(diào)銀行存款 準備金率至21

2、.5,12月5日下調(diào)銀行類金融金鉤存款準備金率0.5,12月10日中央政治局會議傳遞明年經(jīng)濟新信號：實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，堅持房產(chǎn)調(diào)控不動搖,住建部政策研究中心:樓市調(diào)控長期短期都不動搖,2月17日,3月13日央行居民首套房貸符合條件者 銀行必須給予貸款,5月8日住建部對微調(diào)救市遭叫停，5城短命調(diào)控政策緊急下架,2010年、2011年調(diào)控密集期,2012年調(diào)控強化期,10月22日,陜西限利令，限制開發(fā)商利潤為10%左右,11月27日十八大上5個房地產(chǎn)關(guān)鍵詞透出信號 繼續(xù)調(diào)控,7月下旬，國務(wù)院派出8個督查組奔赴16個省市對房地產(chǎn)調(diào)控政策落實情況進行專項督查,9月20日國務(wù)院：第二套

3、住房貸款首付比例不低于50,2013年中國樓市仍繼續(xù)調(diào)控,三年中國樓市調(diào)控，促使樓市逐步處于平穩(wěn)、良性發(fā) 展；十八大召開后的2013年，樓市調(diào)控將繼續(xù)進行,GDP,三年內(nèi)各季度中，2010年 第1季度為GDP最高，也是中國經(jīng)濟的分水嶺；自2010年第二季度，國民生產(chǎn)總值GDP增長逐步放緩，處于緩慢調(diào)整階段；此階段一直延續(xù)到2012年第二季度，中國經(jīng)濟呈現(xiàn)平穩(wěn)放緩階段。 2012年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值227098億元，按可比價格計算，同比增長7.8%。其中一季度增長8.1%，二季度增長7.6%，二季度環(huán)比增長1.8,自2010年1季度起，國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP增速由最高 點，逐步緩慢增長；2012年2

4、季度GDP增長7.6%， 創(chuàng)下自2009年二季度（7.9%）以來三年新低,CPI,11月，全國居民消費價格總水平同比上漲2.0%，城市上漲2.1%，農(nóng)村上漲1.9%；食品價格上漲3.0%，非食品價格上漲1.6%；消費品價格上漲1.9%，服務(wù)項目價格上漲2.3%。1-11月平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲2.7%。 11月份，非食品價格環(huán)比持平。其中，衣著價格上漲1.0%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)價格上漲0.3%，居住價格上漲0.2%，煙酒及用品、醫(yī)療保健和個人用品價格均上漲0.1%，娛樂教育文化用品及服務(wù)價格下降0.9%，交通和通信價格下降0.3%。居住中，水、電、燃料價格上漲0.4%

5、。,11月CPI同比上漲2% ，其中城市上漲2.1%，農(nóng)村上漲1.9%； 1-11月平均全國居民消費價格總水平比去年同期上漲2.7,2,1.7,4.5,工業(yè)增加值,2012年11月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實際增長10.1 %，比10月加快0.5%；11月規(guī)模以上工業(yè)增加值環(huán)比上月增長0.86%。1-11月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長10.0%； 分經(jīng)濟類型看，11月國有及國有控股企業(yè)增加值同比增長7.2%，集體企業(yè)增長6.5%，股份制企業(yè)增長11.8%，外商及港澳臺商投資企業(yè)增長6.5%； 分地區(qū)看，11月東部地區(qū)增加值同比增長9.0%，中部地區(qū)增長10.8%，西部地區(qū)增長13.1,11月規(guī)模以上

6、工業(yè)增加值同比實際增長10.1%， 環(huán)比上月增長0.86%；西部地區(qū)增長13.1,固定資產(chǎn)投資,1-11月全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)326236億元，同比名義增長20.7%，增速與1-10月份持平；11月份固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)環(huán)比增長1.26%。 分產(chǎn)業(yè)看，1-11月份，第一產(chǎn)業(yè)投資8153億元，同比增長30.5%，增速比1-10月份回落1.8%；第二產(chǎn)業(yè)投資142963億元，增長21.1%，增速比1-10月份回落0.8個百分點；第三產(chǎn)業(yè)投資175120億元，增長20.4%，增速比1-10月份加快0.3個百分點。 分地區(qū)看，1-11月份，東部地區(qū)投資153209億元，同比增長18%，增速

7、比1-10月份回落0.2%；中部地區(qū)投資91538億元，增長26.2%，加快0.2個百分點；西部地區(qū)投資78432億元，增長24.2%，增速與1-10月份持平,1-11月全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)326236億元，同比名義增長20.7%；西部地區(qū)投資78432億元，增長24.2%；全國與西部地區(qū)增速與1-10月份均持平,新增貸款,11月份人民幣貸款增加5229億元，同比9月減少1003億元，但比8月份7039億元的增長規(guī)模持續(xù)收窄，低于市場預(yù)期；與此同時，11月份社會融資規(guī)模則較上月和上年同期明顯擴大。數(shù)據(jù)增減的背后，凸顯出監(jiān)管層對當前信貸投放節(jié)奏進行控制的意圖，而債券融資的擴容則體現(xiàn)出當前

8、融資結(jié)構(gòu)的逐步優(yōu)化,11月人民幣貸款增加5229億元，同比9月減少1003億元；一年內(nèi)新增貸款最高為3月，即10100億元,5229億元,6232億元,10100億元,近期政策,近期政府對樓市調(diào)控決心不便；通過局部政策調(diào) 整，加強對樓市發(fā)展的正確引導(dǎo),政策分析小結(jié),目前樓市調(diào)控處于強化期 三年來，中央政府對樓市調(diào)控的政策一直處于高壓狀態(tài)；地方政府迫于中央政府壓力下，針對各地市場不同，逐步推出各種政策調(diào)控樓市房價、供應(yīng)的快速增長； 2012年中國經(jīng)濟增速下滑，增速回歸理性化 受國際經(jīng)濟衰退及國內(nèi)大多外貿(mào)型企業(yè)逐步倒閉影響，2012年一、二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比往年呈現(xiàn)大幅下降趨勢，影響國內(nèi)經(jīng)濟平穩(wěn)

9、、健康發(fā)展； 2012年111月CPI同比上漲低于4.5% 2012年全國居民消費價格總水平由1月CPI同比上漲4.5%，逐步震蕩下行至11月同比上漲2%；主要受經(jīng)濟疲軟、供大于求影響；CPI 逐步回歸理性狀態(tài)，也反映出中國經(jīng)濟逐步趨于平穩(wěn)狀態(tài)，經(jīng)濟過熱現(xiàn)象趨于緩和； 111月工業(yè)增加值在9%10%間 2012年111月以來，3月全國工業(yè)增加值增長最高為11.9%，4月后逐步回落保持9%10%之間增速，目前處于震蕩上行階段；國內(nèi)工業(yè)增長處于平穩(wěn)過渡階段； 國家固定資產(chǎn)投資拉動國內(nèi)經(jīng)濟增長速度 111月全國固定資產(chǎn)投資326236億元，增速保持在20.4%間徘徊；目前中國經(jīng)濟增速出現(xiàn)小步下滑，但

10、不會影響國家正常的固定資產(chǎn)投資，且拉動了國內(nèi)經(jīng)濟的增長； 國家嚴控新增貸款，保證平穩(wěn)供應(yīng) 近兩年來，銀行新增貸款整體趨于平穩(wěn)供應(yīng)階段，除2012年3月和6月外，其中2012年3月和6月新增貸款額度為兩年最高，即10100億和9250億元； 2013年樓市調(diào)控政策不變 近期政府針對樓市政策的釋放可知：2013年樓市調(diào)控政策不變，未來政府調(diào)控將規(guī)范化，樓市打壓將長期進行,目錄,政策分析,項目本體解析,周邊項目分析,市場分析,區(qū)域發(fā)展格局,項目定位,戶型優(yōu)化建議,物業(yè)發(fā)展建議及策略,市場分析,西安市場分析,城南市場分析,西安商品房市場,西安住宅市場,西安商業(yè)市場,城南商品房市場,高新市場分析,高新商

11、品房市場,城南商業(yè)市場,高新商業(yè)市場,商品房量價,政策趨緩，購房者依然維持在2011年的狀態(tài)，“非降價不成交”，但供應(yīng)逐漸出現(xiàn)了發(fā)化，2012年以來市場交易量的起落，其對應(yīng)的其實是市場平衡點的得失。 從成交均價走勢來看，自今年2月份出現(xiàn)降價以來，一直維持在較為均衡的水平，上半年房企通過以價換量沖刺業(yè)績的過程中，價格持續(xù)到5月一直在小幅下滑，自6月份以后，大部分房企完成了半年度業(yè)績考核后，價格進行了調(diào)整，下半年的重心轉(zhuǎn)移到提高企業(yè)利潤，因此價格從6月份開始呈現(xiàn)出小幅穩(wěn)步的上漲現(xiàn)象,11月西安商品房成交量創(chuàng)年內(nèi)新高為145.2萬，環(huán)比上漲65%，超過6月成交高點；11月成交均價為7577元/，環(huán)比

12、下降2.7,西安商品房成交量及均價情況,118.3萬,7667元,7785元,87.6萬,145.2萬,7577元,物業(yè)成交量比,11月整個商品房市場成交量創(chuàng)年內(nèi)新高， 受商業(yè)市場成交量環(huán)比上漲149.52%的影響，其市場占比環(huán)比上漲4%，住宅和辦公市場占比分別下降3%和1,11月住宅成交比例占85%，同比10月下降3個百 分點；商業(yè)成交12%，同比10月上漲4個百分點,西安各物業(yè)成交比例示意圖,西安土地供應(yīng),2011年11月至2012年11月土地供應(yīng)面積走勢,11月份西安市掛牌出讓土地共計105宗，土地出讓面積302萬，規(guī)劃建筑面積1107.4萬。土地出讓面積同比上升88%，環(huán)比上漲58%。

13、本月出讓住宅及商住綜合用地共244.9萬，占總出讓面積的81.1,191,一年內(nèi)西安土地供應(yīng)走勢圖呈U型；11年11、12 月供應(yīng)較高，12年7月后土地供應(yīng)呈大幅增長趨勢 ；11月土地供應(yīng)302萬，同比去年上漲88,西安商品房市場小結(jié),11月西安商品房市場呈現(xiàn)量漲價跌現(xiàn)象，與10月現(xiàn)象相反；11月成交量為一年來新高即145.2萬；11月成交均價為7577元/，市場均價整體趨于震蕩上行階段； 西安商品房市場成交量以住宅、商業(yè)為主，辦公產(chǎn)品為輔；其中住宅產(chǎn)品占總成交量的80%以上；近期商業(yè)市場成交量小幅增加； 11月西安土地市場供應(yīng)量大幅增加，近一年內(nèi)的新高，即302萬；近期樓市政策處于鞏固階段，

14、無加強勢頭，成交量趨穩(wěn)，成交均價震蕩上行；市場的微松，實力開發(fā)商加快拿地步驟，儲備后續(xù)開發(fā)資源,市場分析,西安市場分析,城南市場分析,西安商品房市場,西安住宅市場,西安商業(yè)市場,城南商品房市場,高新市場分析,高新商品房市場,城南商業(yè)市場,高新商業(yè)市場,住宅供求量,11月成交量出現(xiàn)了較大幅度的增長，主要源自于前一階段市場需求釋放后的集中性備案，同時，今年冬季的住宅市場遇到了淡季不淡的情冴，需求仍舊在持續(xù)釋放。這兩方面的因素導(dǎo)致本月成交量出現(xiàn)了較大幅度的增長，11月成交量達到了自去年1月以來近兩年內(nèi)的歷史峰值,11月西安住宅供應(yīng)量176.44萬，環(huán)比上升43.5%；成交量為123.42萬，環(huán)比上升

15、59.68%，供求比為1:0.7,西安普通住宅供應(yīng)及成交情況,成交價格方面，環(huán)比基本持平，這源于部分備案項目屬亍早期項目在近期集中備案所致，形成了對成交價格的稀釋效果,住宅成交價,11月，西安住宅市場成交均價為6950元/，環(huán)比上升0.81%，與上月基本持平,西安普通住宅成交均價情況,6387,供應(yīng)量與成交量雙雙大幅攀升，供大于求趨勢擴大，促使供求關(guān)系再度趨緊； 西安普通住宅成交均價呈震蕩上行趨勢；后市在政府樓市調(diào)控政策打壓下，普通住宅成交均價將延續(xù)目前狀態(tài),西安住宅市場小結(jié),市場分析,西安市場分析,城南市場分析,西安商品房市場,西安住宅市場,西安商業(yè)市場,城南商品房市場,高新市場分析,高新商

16、品房市場,城南商業(yè)市場,高新商業(yè)市場,商業(yè)成交量,11月商業(yè)物業(yè)成交17.24萬，環(huán)比上漲149.49%，成交量處于年內(nèi)高位，是繼今年3月以來又一超過15萬的月成交量；大量住宅底商的集中成交備案，鑄成了本月商業(yè)市場的高位成交水平,11月商業(yè)成交量17.24萬，環(huán)比上漲149.49%，成交量僅次于3月18.4萬成交量,西安商業(yè)成交量情況,商業(yè)成交均價,11月份商業(yè)物業(yè)成交均價為11679元/，環(huán)比下跌32.1%，處于全年市場的較低水平。綜合成交情況分析，多個項目以5000元/左右均價成交，套均面積在1000以上的占5成，由此看來，本月集中成交商業(yè)為主要為社區(qū)內(nèi)大型商業(yè)配套。受海璟臺北灣、東城新一

17、家、海璟國際、百欣花園（經(jīng)適房）個案影響，本月商業(yè)市場成交均價大幅回落,11月份商業(yè)物業(yè)成交均價為11679元/，環(huán)比下跌32.1%，處于全年市場的較低水平,西安商業(yè)成交均價情況,西安商業(yè)小結(jié),一年里，西安商業(yè)市場成交量主要呈現(xiàn)為小幅度震蕩起伏狀態(tài)；其中12年3月成交量18.4萬為全年成交最高月份，11月17.24萬成交量緊跟其后；成交最低月份為2月和4月； 11月西安商業(yè)成交均價打破全年月均最低值，成交均價為11679元/；其中成交均價最高月份為1月和2月，成交均價超過2萬/；商業(yè)市場整體成交均價保持平穩(wěn)上漲狀態(tài),市場分析,西安市場分析,城南市場分析,西安商品房市場,西安住宅市場,西安商業(yè)市

18、場,城南商品房市場,高新市場分析,高新商品房市場,城南商業(yè)市場,高新商業(yè)市場,城南商品 房成交量,11月份成交量方面全市六大主城區(qū)全線上漲；本月排行前十名整體成交總量為39.98萬，環(huán)比上漲94.36%，分區(qū)域成交量第一的城東區(qū)受高山流水星幣傳說和普華淺水灣集中備案影響環(huán)比上漲95.76,352502,249989,87094,11月城南商品房成交量為352502，環(huán)比10月 上漲41%；11月為成交量的最高點；1月成交量 為87094為最低點,城南商品房 成交均價,11月份各區(qū)域成交價格除城北、城內(nèi)出現(xiàn)下降之外， 其余城區(qū)均出現(xiàn)不同程度上漲。本月全市排行榜中，中高檔樓盤集中發(fā)力，成交占比高達

19、55.85%，帶動市場均價環(huán)比上漲0.81%；城南方面，中高檔樓盤中海紫御華府集中備案帶勱區(qū)域均價出現(xiàn)6.81%上漲,9548元,9308元,13358元,11月城南商品房成交均價為9548元/，環(huán)比10 月上漲2.6%，最高均價為1月13358元/；城南 商品房成交均價呈平穩(wěn)上行趨勢,城南商品房小結(jié),11月樓市出現(xiàn)翹尾行情，主要原因還在于中小房企為沖刺全年業(yè)績而加快申請預(yù)售證速度迚行集中備案快速回款，以及加大推案和促銷力度所致。 由于全國性大型房企早已鎖定了全年銷售業(yè)績，進入11月以來，項目營銷力度有所減弱，而中小房企則趁勢加大力度，為年度業(yè)績?nèi)_刺；大型房企逐步收回優(yōu)惠，促使房價呈上漲趨

20、勢,市場分析,西安市場分析,城南市場分析,西安商品房市場,西安住宅市場,西安商業(yè)市場,城南商品房市場,高新市場分析,高新商品房市場,城南商業(yè)市場,高新商業(yè)市場,城南商業(yè) 成交量,26458,37842,42319,11月城南商業(yè)成交量無37842，環(huán)比上月上漲 43%；其中6月成交量為42319，全年最高,2012年111月城南商業(yè)成交量整體趨于大起大落不穩(wěn)定狀態(tài)，其中1月、6月、10月、11月成交量較高，其余月份成交量較低,城南商業(yè) 成交均價,27229元,17938元,14847元,11月城南商業(yè)成交均價為14847元/，環(huán)比上月 下降17.23%；2月成交均價為27229元/，全年 售價

21、最高,111月城南商業(yè)成交均價處于震蕩下行階段，主要受國內(nèi)經(jīng)濟下滑，商業(yè)形態(tài)等影響價格的上漲；城南商業(yè)為全市較繁華區(qū)域，人氣量、商業(yè)氛圍處于成熟區(qū)內(nèi)，城南商業(yè)價格在全市內(nèi)較高,城南商業(yè)市場小結(jié),全市各城區(qū)中城北表現(xiàn)較為突出，經(jīng)開區(qū)商業(yè)類物業(yè)成為成交主力，其中海璟臺北灣以2.3萬成交量占據(jù)全市商業(yè)類物業(yè)排行榜第二；城南商業(yè)市場成交量次之； 價格方面由于本月商業(yè)類物業(yè)的成交主要來源于海璟臺北灣、海璟國際的低價商業(yè)物業(yè)集中備案影響，使得整體市場均價下降,市場分析,西安市場分析,城南市場分析,西安商品房市場,西安住宅市場,西安商業(yè)市場,城南商品房市場,高新市場分析,高新商品房市場,城南商業(yè)市場,高新商

22、業(yè)市場,高新商品 房成交量,188789,136323,202772,36197,11月高新商品房成交量為188789，環(huán)比上月上漲38%；7月為全年成交量最高為202772，1月最低為36197,111月高新商品房成交量呈震蕩上行趨勢；1月成交量為最低點，主要受過年影響；高新處于大力卡法建設(shè)階段，商品房成交主要來自于二次和三次創(chuàng)業(yè)區(qū)域,高新商品房 成交均價,8720元,8017元,9343元,7529元,高新商品房成交均價情況,11月高新商品房成交均價為8720元/，環(huán)比上月上漲8.76,111月高新商品房成交均價中，6月最低位7529元/，3月最高位為9343元/；目前高新商品房市場成交均

23、價處于平穩(wěn)上行趨勢，高于西安商品房成交均價,高新商品房小結(jié),高新商品房成交量整體呈震蕩上行狀態(tài)；自5月以來，高新商品房成交量逐步增加，仍處于平穩(wěn)上行階段； 高新商品房成交均價高于全市商品房成交均價，高新商品房成交均價一直區(qū)域高位運行,市場分析,西安市場分析,城南市場分析,西安商品房市場,西安住宅市場,西安商業(yè)市場,城南商品房市場,高新市場分析,高新商品房市場,城南商業(yè)市場,高新商業(yè)市場,高新商業(yè)成交量,27056,13236,22768,1741,11月高新商業(yè)成交量為27056，環(huán)比上月上漲 104%，且為全年成交最高點,目前，11月高新商業(yè)成交量為最高，即27056；最低成交量為1月，即1

24、741；3月成交量22768緊跟11月成交量；項目商業(yè)整體呈震蕩平穩(wěn)上行階段,高新商業(yè) 成交均價,14628元,13758元,17667元,11月高新商業(yè)成交均價為14628元/，環(huán)比上月 上漲6.32%；全年最高價為3月的17667元,高新商業(yè)最高成交均價為3月的17667元/；目前高新市場商業(yè)成交均價一直處于震蕩下行趨勢，但降幅幅度較小,高新商業(yè)小結(jié),目前高新商業(yè)主要集中于高新一次創(chuàng)業(yè)板塊內(nèi)，商業(yè)體量較大，已形成氣候；在售商業(yè)主要集中于高新二次創(chuàng)業(yè)和三次創(chuàng)業(yè)板塊內(nèi)，主要成交供應(yīng)量為二次創(chuàng)業(yè)版塊內(nèi)； 市場商業(yè)供應(yīng)量以臨街商鋪為主，銷售體量及銷售價格受地段、面積大小、周邊成熟度等因素影響較強,

25、目錄,政策分析,項目本體解析,周邊項目分析,市場分析,區(qū)域發(fā)展格局,項目定位,戶型優(yōu)化建議,物業(yè)發(fā)展建議及策略,項目位置跟蹤,本案,本項目隸屬于雁塔區(qū)，丈八東路與電子西街交匯處,丈八東路,電子西街,雁塔情況,本案,雁塔區(qū)由八個街辦組成，即等駕坡、大雁塔、曲江、 小寨、長延堡、電子城、丈八溝、魚化寨街辦；本項 目屬于電子城街辦,項目區(qū)域分析,本案,本項目地塊屬于雁塔區(qū)電子城街辦，而電子城街辦、丈八溝街辦、魚化寨街辦屬于高新區(qū)管轄,本項目地塊行政隸屬雁塔區(qū)管轄，但經(jīng)濟規(guī)劃建設(shè)屬于高新區(qū)電子園,雁塔區(qū)規(guī)劃,高新板塊,曲江板塊,長安南路板塊,本案,全區(qū)總面積152平方公里，2010年末常住人口117.

26、98萬，轄8個街道辦事處，97個城市社區(qū)，102個行政村； 區(qū)內(nèi)西有國家級西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，東有曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)，形成一區(qū)多制的獨特格局； 雁塔區(qū)具有豐富的教育資源、著名的旅游資源、多個商業(yè)圈、四通發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)體系。 雁塔區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的主要目標： 經(jīng)濟實力西部領(lǐng)先，以小寨商圈、魚化工業(yè)園、科技產(chǎn)業(yè)園、南三環(huán)產(chǎn)業(yè)帶、西灃路綜合改造區(qū)為重點的板塊經(jīng)濟初具規(guī)模，聚集能力明顯增強，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)形成集群，經(jīng)濟基礎(chǔ)堅實穩(wěn)固，確保全區(qū)生產(chǎn)總值、地方財政收入、社會消費品零售總額年均增長15%以上,雁塔區(qū)152平方公里，約117.98萬人口；存在一區(qū)多制局面；經(jīng)濟實力西部領(lǐng)先,高新區(qū)規(guī)劃,本案,199

27、1年3月經(jīng)國務(wù)院首批國家級高新區(qū)，2006年綜合指標位于全國53個高新區(qū)前5位，是西安當前經(jīng)濟最為發(fā)達的區(qū)域； 未來高新區(qū)將發(fā)展形成“一心、二軸、三帶、五區(qū)”的結(jié)構(gòu)模式，形成居住、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)三大功能主體和13個功能組團，面積將擴展至200平方公里； 一心：灃河、太平河兩河交匯的中心綠地公園，是整個片區(qū)的中心； 二軸：城際鐵路交通景觀軸和西太路總部經(jīng)濟商務(wù)軸； 三帶：灃河景觀帶、太河景觀帶、河景觀帶； 五區(qū)：現(xiàn)代裝備制造產(chǎn)業(yè)區(qū)、數(shù)字動漫產(chǎn)業(yè)區(qū)、總部商務(wù)辦公區(qū)、通信產(chǎn)業(yè)區(qū)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)區(qū),高新區(qū)為國務(wù)院首批國家級高新區(qū)，位于全國前5 位；未來規(guī)劃為居住商務(wù)產(chǎn)業(yè)三大功能主體和13 個功能組團,電子園

28、規(guī)劃,1998年12月22日，按照市政府會議紀要和西安市規(guī)劃局“市城規(guī)字1998126號文件” 精神，電子城工業(yè)園區(qū)4.2km2用地的建設(shè)管理由西安高新區(qū)管委會負責； 規(guī)劃目標：建設(shè)一個以開發(fā)新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的，院校、科研、生產(chǎn)相結(jié)合的電子工業(yè)區(qū)； 配套齊全、功能明確； 工業(yè)用地位于西側(cè)，多由軍工類工業(yè)組成；生活配套用地位于東側(cè)，有居住、學校、醫(yī)院、商業(yè)中心、變電站組成；集中綠地位于中部，橫跨工業(yè)用地和生活配套用地中間,本案,本項目所在電子園規(guī)劃用地4.2k；以開發(fā)新技 術(shù)、軍工類工業(yè)為主；園區(qū)內(nèi)教育、生活、商業(yè)、 醫(yī)院等配套資源齊全,區(qū)域發(fā)展格局小結(jié),本項目位于雁塔區(qū)高新區(qū)合建區(qū)的電子園內(nèi)，區(qū)

29、域內(nèi)教育、生活、商業(yè)等配套資源齊全； 雁塔區(qū)由八個街辦組成，構(gòu)成三個組團群即高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、長安南路商業(yè)群、曲江旅游文化群； 雁塔區(qū)占地152平方公里，約117.98萬人口；未來打造為西部經(jīng)濟領(lǐng)先者，以小寨商圈、魚化工業(yè)園、科技產(chǎn)業(yè)園、南三環(huán)產(chǎn)業(yè)帶、西灃路綜合改造區(qū)為重點的板塊經(jīng)濟構(gòu)成； 高新區(qū)為1991年國務(wù)院首批批準的國家級高新區(qū)，經(jīng)濟實力為全國53個高新區(qū)前5位；未來規(guī)劃為“一心、二軸、三帶、五區(qū)”，匯集居住、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)三大功能構(gòu)成,目錄,政策分析,項目本體解析,周邊項目分析,市場分析,區(qū)域發(fā)展格局,項目定位,戶型優(yōu)化建議,物業(yè)發(fā)展建議及策略,區(qū)位分析,本項目位于高新電子園內(nèi)，同屬于雁塔

30、區(qū)管轄，南鄰長安區(qū)； 高新區(qū)： 兩帶四區(qū)七園(基地)產(chǎn)業(yè)功能布局，兩帶即貫穿現(xiàn)代商業(yè)聚集區(qū)、總部經(jīng)濟聚集區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、金融商務(wù)聚集區(qū)等四區(qū)的萬億元現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶，和貫穿創(chuàng)業(yè)研發(fā)園、國際軟件園、先進制造產(chǎn)業(yè)園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)B區(qū)、長安通訊產(chǎn)業(yè)園、草堂科技產(chǎn)業(yè)基地等七園(基地)的萬億元高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶。 長安區(qū)： 六大核心增長極：長安通訊產(chǎn)業(yè)圈核心增長極、國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)核心增長極、秦嶺北麓休閑旅游帶核心增長極、長安新城核心增長極、常寧新區(qū)核心增長極、航天長安產(chǎn)業(yè)圈核心增長極,項目位于高新電子元內(nèi)，屬雁塔與高新共建區(qū)；被 雁塔、長安、高新所環(huán)繞,周邊配套分析,項目周邊4公里范圍內(nèi)

31、有商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套資源；項目500米范圍內(nèi)配套資源較少，僅滿足周邊居民基本生活需求；周邊商圈為科技路商圈、電子園商圈、明德門商圈、電子正街商圈、永陽公園商圈和項目周邊商圈組成； 教育資源：文理學院、品格融僑幼兒園、金泰假日花城陜師大小學、高新國際學校、歐亞學院、西工大附屬小學、電子一中及附小等； 醫(yī)療資源：博愛醫(yī)院、521醫(yī)院、人民醫(yī)院、小診所等； 景觀資源：永陽公園、唐城墻遺址公園、木塔寨公園等； 金融資源：建行、工行、陜信合等； 商業(yè)資源：人人樂、民生百貨、電子商城、軍人服務(wù)社、川渝人家、干鍋居、竹園村、金蒂KTV、電玩城、海之林KTV等,本項目4公里內(nèi)由商業(yè)、醫(yī)療、教育、金融等配套

32、資源；500米內(nèi)配套資源欠缺，僅能滿足居民基本生活需求,未來配套分析,裕昌太陽城商業(yè)街,萬象春天綜合商業(yè),高山流水和城商業(yè),金泰假日花城商業(yè),木塔寨綜合商業(yè)中心,本項目周邊商業(yè)主要包含金泰假日花城、裕昌太陽城、高山流水和城、萬象春天、木塔寨等項目商業(yè)； 金泰假日花城商業(yè)以臨街商鋪和商業(yè)廣場組成，約10萬； 裕昌太陽城商業(yè)以商業(yè)內(nèi)街為主，約1.8萬； 高山流水和城以臨街商鋪為主，約2萬； 萬象春天以綜合型商業(yè)廣場為主，約11萬以上； 木塔寨未來建設(shè)為復(fù)合型商業(yè)中心，體量超過15萬,未來本項目周邊商業(yè)體量較大，超過39萬；金泰假日花城、萬象春天、木塔寨為綜合型商業(yè)廣場,周邊交通分析,項目位于南二環(huán)

33、與南三環(huán)間，靠近南三環(huán)；項目周邊道路體系基本建立起來，主要分地面干道和快速干道組成； 地面干道： 南北方向：主要干道有長安南路、電子正街、電子西路、西萬路；東西方向為：南二環(huán)、科技二路、科技六路、丈八東路、南三環(huán)； 快速干道： 項目南側(cè)靠近快速干道，即繞城高速。 公交線路： 項目周邊公交線路較多，具有18條以上公交線路；公交線路主要分布在電子西路、丈八東路公路二局站、西萬路站和電子正街四條道路上,項目位于二環(huán)與三環(huán)間，距城市快速繞城高速較近，周邊交通系統(tǒng)較完善，公交線路有18條以上，較便捷,未來交通分析,地鐵6號線,地鐵5號線,未來項目周邊交通建設(shè)主要圍繞地鐵和完善部分地面交通道路； 地鐵：8

34、號線和10號線 地鐵8號線為長安草灘到城東的白楊寨，途徑明德門站； 地鐵10號線為長安南客站到城北辛家廟站，途徑游泳中心站； 地面交通：丈八路和電子西街 目前丈八路的通車能力已經(jīng)不能滿足需求，未來丈八路將要拓寬；電子西街向南延伸線將會打通,本案,明德門站,游泳中心站,地鐵10號線,地鐵8號線,未來項目周邊交通在丈八路拓寬，電子西街向南延伸及地鐵8號線、10號線的建成，周邊交通更加完善,項目四至,北電子五路及融僑,南丈八路,東電子西街,項目內(nèi)部,項目內(nèi)部,項目三側(cè)臨路，一側(cè)為裕昌太 陽城項目高層，內(nèi)部為廠房及 茂盛的喬木和灌木； 西側(cè)臨近裕昌太陽城項目高層，距本項目地塊8米左右； 北側(cè)緊鄰電子五

35、路和融僑小區(qū)，道路為雙向二車道，道路較窄； 南側(cè)緊鄰丈八路，丈八路為周邊主干道，后期將拓寬； 目前道路兩側(cè)及中心設(shè)置有綠 化帶，以高地灌木為主； 東側(cè)臨近電子西街，雙向二車道，周邊以家屬區(qū)和城中村為主； 內(nèi)部地塊內(nèi)部廠房還未拆遷，廠區(qū)植被交茂盛,項目三側(cè)臨路，一側(cè)臨裕昌太陽城高層；整體通達 性和昭示性較強；但周邊形象及環(huán)境需改善,西裕昌太陽城高層,經(jīng)濟指標,總戶數(shù)：1131戶 地上車位：50個 地下車位：1851個 車庫面積：73133.8 庫房面積：2109 設(shè)備用房面積：3304.2 人防面積：4306.2 限制因素： 項目西側(cè)臨裕昌太陽城高層，不臨路； 北側(cè)、南側(cè)、東側(cè)臨路，無商業(yè)氛圍及

36、缺乏人氣,地塊總建面266413.9，地上建筑面積179342.7 ；容積率3.52，總戶數(shù)1131戶；項目包含住宅、 商業(yè)、公寓、幼兒園產(chǎn)品,有利因素,項目本體有利點主要受內(nèi)部因素和外部因素影響； 內(nèi)部因素： 地塊內(nèi)部主要為廠房，廠區(qū)內(nèi)部綠化較好，植被茂盛，主要以高低灌木為主；建議可對這些樹木在拆遷前遷移，后期景觀示范區(qū)及小區(qū)綠化可再利用； 外部因素： 地塊周邊部分小區(qū)以成熟，具有一定的居住人群； 周邊有部分基本生活配套資源，滿足基本生活需求；未來周邊綜合商業(yè)體較多； 地塊周邊醫(yī)療、教育、銀行、公交系統(tǒng)配套完善,地塊有利因素來自于內(nèi)部的綠化植被，后期可利 用；外部為周邊游成熟小區(qū)、基本生活配

37、套、公 交系統(tǒng)等,不利因素,丈八路綠化,電子西街道路,電子西街商業(yè),電子西街城中村,丈八路城中村,電子五路道路,電子西街、電子五路道路為雙向兩車道，道路狹窄； 地塊北側(cè)電子西街對面部分無商業(yè)氛圍； 項目東側(cè)電子西街對面為城中村，影響項目周邊環(huán)境； 地塊南側(cè)丈八路對面為城中村，且道路兩側(cè)及中心有高低灌木遮擋，地塊南側(cè)人氣欠缺和昭示性不強,項目不利因素主要來自于外部，即城中村、道路 狹窄、商業(yè)氛圍欠佳、昭示性差等,產(chǎn)品分析,本項目住宅產(chǎn)品以三室為主，二室為輔，其中大于 120三室較多434套，占43%；公寓以小于80 一室為主，大于80一室和二室為輔,建筑風格,項目建筑采用新古典英倫風格，表現(xiàn)區(qū)域

38、的與眾不同，獨一無二的高貴、品味感,項目本體小結(jié),本項目位于雁塔區(qū)、高新區(qū)共建區(qū)域，且處于雁塔、長安、高新三區(qū)中心位置；本項目所在區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮螅?項目周邊匯集多種配套資源，包括商業(yè)、醫(yī)療、教育、銀行等，但僅限于項目周邊居民基本生活需求；未來項目周邊多個綜合體的陸續(xù)建成，周邊配套資源將得到完善和提升； 項目周邊交通網(wǎng)絡(luò)能滿足居民基本出行需求，有繞城高速和多條地面干道環(huán)繞項目，且周邊公交線路較多，滿足居民乘車出行需求；未來項目周邊地面干道無需大范圍修建，以拓寬道路為主；項目周邊有兩條地鐵，即地鐵8、10號線，目前處于規(guī)劃中； 本項目三面臨路，一面臨近在建高層住宅小區(qū)，項目通達性良好；項目總

39、建面266413.9，住宅總戶數(shù)1131戶，容積率3.52，產(chǎn)品以住宅、商業(yè)、公寓為主； 地塊有利面在于周邊配套資源能滿足居民基本生活需求及交通出行，項目廠區(qū)內(nèi)綠化率較高，植被高大茂盛，后期可再利用；不利面在于周邊道路較窄，商業(yè)氛圍還未形成，環(huán)境提升空間大等因素限制； 本項目產(chǎn)品以三室改善型為主，二室緊促型為輔，公寓產(chǎn)品以一室為主，二室為輔,目錄,政策分析,項目本體解析,周邊項目分析,市場分析,區(qū)域發(fā)展格局,項目定位,戶型優(yōu)化建議,物業(yè)發(fā)展建議及策略,周邊項目格局,裕昌太陽城,金泰假日花城,高山流水和城,晶城秀府,高新領(lǐng)域,萬象春天,陽光80公寓,金石柏朗,本案,本項目周邊在售項目有8個，其中

40、7個在售項目，1個待售項目；在售項目中，有2個五證不全項目,項目基本情況,周邊項目產(chǎn)品類型以住宅、商業(yè)為主，靠近本項目的有高山流水和城、晶城秀府、金泰假日花城、裕昌太陽城、萬象春天、高新領(lǐng)域；未來本項目為五證齊全商品房項目，故高新領(lǐng)域、陽光80、金石柏朗不屬于競品項目,周邊項目以住宅商業(yè)為主，建筑面積在20萬以上 較多，容積率集中于3.54.36間，均價在6000 10000元/，戶型面積為33227,土地供應(yīng)量,本案,南山門村,北山門村,雙橋頭村,北沈家橋村,木塔寨村,11月西安土地成交22.17萬，環(huán)比上月下降81%；樓板成交價為1038元/，環(huán)比上月上漲59%；11月土地成交呈現(xiàn)量跌價漲

41、局面； 本項目周邊1公里范圍內(nèi) 空地，以城中村為主；目前雙橋頭村和木塔寨村正在拆遷中，南山門村、北山門村、北沈家橋村還未拆遷，未來項目周邊土地供應(yīng)量逐步 趨于理性，但競爭壓力仍較大,12年11月前，西安月土地成交量及樓板價呈不穩(wěn) 定狀態(tài)，漲跌幅度較大；項目周邊空地供應(yīng)以城中 村為主，近期將入市的為雙橋頭村和木塔寨村空地,周邊項目分析,住宅競品項目,商業(yè)分析,競品項目,裕昌太陽城,金泰假日花城,高山流水和城,晶城秀府,萬象春天,本案,目前本項目競品為5個，即金泰假日花城、高山流 水和城、晶城秀府、裕昌太陽城、萬象春天,競品項目情況,目前周邊競品項目以住宅、臨街商業(yè)為主，主要為5個在售項目；項目體

42、量較大，都為 超大中型項目，容積率集中于2.535.25間，綠化率在35%42%，銷售均價為800010 000元/，戶型面積集中于84148間,項目競品住宅建面超高20萬屬超大中型項目， 容積率集中于3.5，綠化率為42.5%以下，均價 集中于8000元/左右，面積為140202間,優(yōu)惠活動,項目周邊競品項目按揭優(yōu)惠集中于98折，一次性集中于9397折；一次性最大優(yōu)惠為萬象春天9折,未來供應(yīng)量,本項目周邊競品總建面超過3323700，已銷售量約1049530，后期周邊競爭較激烈；其中最大項目萬象春天供應(yīng)量區(qū)域最大，共1880000,未來周邊競品項目供應(yīng)量超過300萬，市 場在售項目供應(yīng)量較大

43、,月均去化,高山流水和城項目住宅為一期剩余少量房源在售，目前主要銷售商住產(chǎn)品，后期存在公寓產(chǎn)品； 晶城秀府為區(qū)域中高端項目，產(chǎn)品以三室以上大面積為主，主要為改善性產(chǎn)品，面積為140以上； 金泰假日花城處于四期最后一階段尾盤，有少量房源；目前銷售房源較少，后期推售2棟樓王及商業(yè)廣場； 裕昌太陽城處于尾盤階段，目前在售8#（現(xiàn)房）、11#（期房），后期還有1棟，產(chǎn)品以三室房源為主。 萬象春天體量較大，目前為一期在售，2號樓2012年11月初開盤，銷售率超過50,周邊競品項目銷售情況較差，銷售幅度低水平徘徊 ；11月周邊項目去化在220套間，萬象春天于11 月開盤，銷售率超過50,戶型去化情況,周邊

44、競品項目以改善型三室和四室以上住房為主；銷售最好戶型二室為8497，三室為125148，四室為167202間,客戶分析,住宅競品客戶來源以周邊、高新、城南、長安、 省內(nèi)為主，客戶職業(yè)以政府機關(guān)、事業(yè)單位、私 企、研究所為主,住宅競品項目小結(jié),本項目周邊競品項目為5個，其中建筑面積都超過20萬，容積率為3.5左右，均價8000元/左右，目前戶型面積區(qū)間集中于140202較多； 競品項目按揭優(yōu)惠為9499折，一次性為997折間，周邊項目優(yōu)惠活動區(qū)間跨度較大，反應(yīng)出本項目周邊競品銷售情況不太樂觀； 未來周邊在售競品供應(yīng)量超過300萬，銷售競爭壓力較大；在售戶型區(qū)間，一室為50，二室為84117，三室

45、為100160，四室 及以上為167202；目前區(qū)域在售戶型以改善舒適性大戶型為主； 周邊競品客戶以項目周邊、高新、城南、長安、省內(nèi)其他地方客戶為主，職業(yè)以政府機關(guān)、事業(yè)單位、私企、研究所客戶為主,周邊項目分析,住宅競品項目,商業(yè)分析,裕昌太陽城,金泰假日花城,高山流水和城,晶城秀府,高新領(lǐng)域,萬象春天,本案,競品商業(yè),項目周邊競品商業(yè)為6個，五證齊全5個，高新領(lǐng)域為證件不全；在售商業(yè)項目3個,商業(yè)分析,周邊競品項目商業(yè)以臨街商鋪、銷售方式為主，銷售均價為2000048000元/間，面積為20450,商業(yè)特色,周邊在售競品商業(yè)有4個，其層高在45米，符合市場層高需求；開間為340米，能夠滿足商

46、業(yè)要求開間寬的基本需求；進深為1040米間，符合市場對商業(yè)進深的深度要求,周邊競品項目層高以4.5米為主，開間為340米 ，進深為1040米為主,商業(yè)客源,目前在售商業(yè)體量較小，以臨街商鋪中低檔為主；購買客戶以周邊區(qū)域為主，少量外地客戶為輔；經(jīng)營種類以滿足客戶基本生活需求配套為主；購買者以個體戶、私企老板、事業(yè)單位網(wǎng)點等為主，經(jīng)營方式分自營或投資兩種,周邊在售商業(yè)競品客戶以周邊區(qū)域客戶為主，外 地客戶為輔；主要經(jīng)營種類為休閑娛樂、服裝、 餐飲等為主；個體戶、私企老板購買較多,商業(yè)分析小結(jié),目前項目本體在售商業(yè)較少，僅3個項目，后期將有3個項目陸續(xù)入市，且商業(yè)體量較大； 在售競品商業(yè)體量較小，商

47、業(yè)以銷售為主，售價在2000048000元/間，面積為20450； 周邊商業(yè)項目層高在4.5米為主，開間進深1040米，開間340米;周邊項目進深、開間符合商業(yè)市場合理范圍內(nèi)，保證商業(yè)開間具有足夠的昭示面； 商業(yè)客戶來源以周邊區(qū)域客戶為主，滿足周邊居民基本生活需求為主；購買商業(yè)客戶以自營或投資方式，個體戶、私企老板購買較多,周邊項目分析小結(jié),本項目周邊住宅競品項目有5個，建筑面積超過20萬，區(qū)域以超大中型項目為主；周邊住宅均價為8000元/平米間，高于西安市場住宅成交價；未來項目周邊供應(yīng)量較大，市場住宅產(chǎn)品以改善型大戶型為主，剛性需求戶型較少；在國家樓市調(diào)控階段，不適于項目的快速銷售，屬于滯銷

48、產(chǎn)品； 本項目周邊商業(yè)競品項目有3個，以臨街商業(yè)方式為主，在售商業(yè)體量??；但商業(yè)整體銷售均價在2000048000元/平米間，購買商業(yè)客戶以周邊區(qū)域客戶為主；滿足區(qū)域居住業(yè)主的基本生活需求,市場總結(jié),三年來政府通過強化樓市市場，促進回歸理性；12年中國經(jīng)濟出現(xiàn) 下行趨勢，CPI控制在4.5%以下；2013年國家將刺激國內(nèi)經(jīng)濟平穩(wěn)增長，國內(nèi)樓市將繼續(xù)走調(diào)控強化階段； 11月西安商品房市場成交145.2萬，均價7577元/，量價成交呈上行態(tài)勢，其中住宅站市場供應(yīng)量的80%以上；西安住宅量價成交呈上升趨勢，商業(yè)呈量漲價跌焦灼趨勢；城南和高新商品房市場，在年末實現(xiàn)了量價接漲局面；客戶對城南、高新的信賴

49、程度還是較高； 項目地塊屬雁塔、高新共建區(qū)域，高新規(guī)劃、建設(shè)不斷成熟階段；雁塔規(guī)劃本項目可享南三環(huán)產(chǎn)業(yè)帶、西灃路綜合改造區(qū)配套利好項目所在地為高新二次創(chuàng)業(yè)板塊，未來實現(xiàn)居住、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)三大功能配套； 項目本體被雁塔、長安、高新三區(qū)所環(huán)繞，屬高新電子園板塊；本項目周邊配套、交通資源豐富，但也存在不足人需要改善；未來區(qū)域內(nèi)配套、交通等不斷完善，將成為城市的副中心繁華區(qū)域；項目地塊三面臨路，周邊配套能夠滿足基本需求和出行； 目前周邊項目有8個，其中在售7個，待售1個；建筑面積20萬以上較多，容積率為3.54.36間，均價為600010000元/間，面積區(qū)間33227；周邊競品住宅項目5個，均價為80

50、00元/，在售面積為140202；在售商業(yè)4個，均價2萬4.8萬/，面積為20450間,2013年樓市調(diào)控主低調(diào)不變，111月西安商品房量價呈上升趨勢，以住宅、商業(yè)銷售為主；項目所在區(qū)域?qū)俑咝码娮訄@，未來為居住、商務(wù)、商業(yè)中心；目前區(qū)域在售住宅均價8000元/內(nèi)，面積140202元/；在售商業(yè)均價24.8萬/平米，面積20450間,SWOT分析,S-優(yōu)勢,W-劣勢,O-機會,T-威脅,項目屬于西安城南成熟區(qū)域； 雁塔、高新共建區(qū)域，高新規(guī)劃、建設(shè)發(fā)展； 屬于高新電子園內(nèi)，周邊商業(yè)、交通等配套較完善； 項目地處二環(huán)與三環(huán)間，距三環(huán)快速干道較近,項目體量在周邊不占優(yōu)勢，產(chǎn)品與區(qū)域存在同質(zhì)化現(xiàn)象；

51、項目地塊周邊臨路面昭示性不強，環(huán)境條件需要改善； 商業(yè)僅能滿足基本生活需求，缺乏大中型購物廣場等,未來區(qū)域內(nèi)有多個大型城市綜合體項目，將為區(qū)域帶來商業(yè)、商務(wù)及人群； 未來地鐵8、10號線的規(guī)劃建設(shè)，改善區(qū)域單一出行方式； 高新區(qū)、雁塔區(qū)利好規(guī)劃，帶動區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施等配套的不斷完善,多個大型城市綜合體逐步入市，對本項目后期銷售帶來激烈的客群競爭； 自身產(chǎn)品規(guī)劃存在同質(zhì)化，沒有跳脫區(qū)域產(chǎn)品,發(fā)揮項目周邊優(yōu)勢及存在的機會點，化解項目劣 勢及威脅,目錄,政策分析,項目本體解析,周邊項目分析,市場分析,區(qū)域發(fā)展格局,項目定位,戶型優(yōu)化建議,物業(yè)發(fā)展建議及策略,定位策略,V,V,定義區(qū)域價值，最終實現(xiàn)項目成

52、為區(qū)域“補缺者”逐步升華為區(qū)域“挑戰(zhàn)者”,本項目周邊多數(shù)項目體量較大，也存在標桿項目；我們項目不具備區(qū)域標桿的標準，但我們項目具有周邊挑戰(zhàn)的姿態(tài)；我們項目與周邊項目存在同質(zhì)化，我們項目需要達到或者超過周邊項目優(yōu)勢的同時，彌補周邊項目不足，作為區(qū)域的挑戰(zhàn)者和彌補者的姿態(tài),整體定位,高新電子園,成熟版塊,城市小鎮(zhèn),生活領(lǐng)地,項目位于高新區(qū)電子園版塊內(nèi),電子園屬高新二次創(chuàng)業(yè)板塊，區(qū)域設(shè)施成熟，配套較完善,本項目建面約26萬，有住宅商業(yè)公寓幼兒園會所產(chǎn)品，具有小鎮(zhèn)自給自足的特征,體現(xiàn)項目生活化功能征；領(lǐng)地：引領(lǐng)屬地之意,形象定位,項目位于雁塔、高新、長安三區(qū)交匯區(qū)域，未來為城南核心商業(yè)、居住、商務(wù)、交

53、通中心； 在城市規(guī)劃方針的指引下，項目周邊商業(yè)、商務(wù)體系不斷完善中，為本項目帶來了發(fā)展契機； 項目自身含住宅、商業(yè)、公寓等種類產(chǎn)品，表現(xiàn)出項目多元化產(chǎn)品優(yōu)勢，布局區(qū)域多元化客戶，多元化人群,城南新核心，英倫風情，科技節(jié)能生活住區(qū),住宅定位,項目總建面約26萬，其中住宅體量占比最大，其次為公寓、商業(yè)； 項目建筑風格采用新古典英倫風格，展現(xiàn)歐式高貴品味生活情調(diào)，體現(xiàn)項目中高品質(zhì)住區(qū)； 項目產(chǎn)品以三室改善型戶型為主，二室剛性戶型產(chǎn)品為輔，體現(xiàn)項目精品大宅概念,高新中高端品質(zhì) 精品科技大宅住區(qū),住宅客戶定位,周邊項目客群來源以周邊、高新、城南、長安、省內(nèi)為主； 客戶職業(yè)以政府機關(guān)、事業(yè)單位、私企、個體

54、戶為主； 具體工作單位以電子園內(nèi)的研究所、高新華為、中興等軟件開發(fā)企業(yè)、比亞迪、學校老師等人員為主； 政府機關(guān)、事業(yè)單位、私企、研究所中高層管理者和收入較高個體戶主要選擇130以上改善型品味大盤； 事業(yè)單位、私企、研究所的一般職員及收入低個體戶選擇130以下緊促型二室和小三室； 目前區(qū)域改善型三室房源供應(yīng)較多，銷售緩慢，面積集中于140202間,本項目購房客戶定位,高端客戶： 政府機關(guān)、研究所 ，事業(yè)單位、私企 中高層管理者，高 收入個體戶等,中端客戶： 事業(yè)單位、私企中 等收入者，中等收 入個體戶,商業(yè)定位,本項目商業(yè)體量約2.4萬，與周邊在售項目商業(yè)體量基本相同，為臨街商業(yè)；主要目的為保證

55、自身小區(qū)業(yè)主及周邊居民基本生活需求； 本項目商業(yè)主要目的為保證自身小區(qū)客戶的自給，擴大周邊商業(yè)氛圍，輻射周邊居民生活需求；未來引入商業(yè)，需要符合項目自身建筑風格，保證項目整體中高品質(zhì)效果； 項目商業(yè)類型為臨街商鋪，分三層、二層設(shè)計，其中二層設(shè)計為主,電子園區(qū)域型精品中高端臨街商業(yè),目錄,政策分析,項目本體解析,周邊項目分析,市場分析,區(qū)域發(fā)展格局,項目定位,戶型優(yōu)化建議,物業(yè)發(fā)展建議,產(chǎn)品概況,項目由13棟樓組成，由住宅、商業(yè)、公寓、幼兒園、會所組成； 1#、2#、3#、4#、5#、7#、8#、9#為住宅，共8棟；6#為公寓；10#、11#為商業(yè)；12#為幼兒園；13#為會所； 項目規(guī)劃采用圍

56、合式，中間為中心景觀區(qū)、4#和5#樓王區(qū)、13#會所區(qū)； 項目南側(cè)丈八路為主出入口，西側(cè)和北側(cè)的電子西街、電子五路為次出入口；地下車行入口在項目北側(cè)及西側(cè)共三個組成,13,項目采用圍合式規(guī)劃，由8棟住宅、1棟公寓、2棟商業(yè)及臨街底商、1所幼兒園、1所會所構(gòu)成；其中4#、5#住宅為樓王,住宅情況,項目住宅共1131套，三室小于120200套，大于120434套；二室小于90324套，大于90173套；公寓產(chǎn)品二室90左右23套，小于80483套，大于8046套。 項目住宅產(chǎn)品二室配比占44%；三室小于120戶型200套，配比占17.7%，大于120戶型434套配比占38.3,住宅二室配比占44%

57、，三室大于120配比占38.3%，三室小于120配比占17.7%；三室大于120配比較大，未來銷售較慢,戶型分析,150,150,120以上,120以上,120以上,項目大于120戶型434套， 3#戶型82套，7#戶型96套，8#戶型64套，4#、5#樓王戶型各96套；其中3#、7#、8#戶型套數(shù)242套，樓王4#、5#戶型套數(shù)192套； 由于3#、7#、8#大于120戶型供應(yīng)較多，后期不易銷售；建議減少套數(shù)，3#、8#西側(cè)改成小于120小三室； 4#、5#戶型面積為150，一梯兩戶，共192套，戶數(shù)較多；建議減少150戶型，拿出一部分戶型面積修改為120130間,3#、7#、8#戶型面積大

58、于120，部分減少為小 于120小三室；樓王4#、5#面積150，部分 減少為120130三室,戶型缺陷,7號樓南側(cè)戶型,8號樓南側(cè)戶型,7號樓、8號樓南側(cè)戶型衛(wèi)生間為暗衛(wèi)，無采光；后期銷售過程中，較難銷售，一定程度影響后期銷售價格及銷售速度；建議修改戶型排布方式，盡量做到全明戶型;7號樓、8號樓為二梯四戶，面積為大于120三室和小于大于90二室,7號樓、8號樓南側(cè)戶型存在暗衛(wèi)現(xiàn)象，建議盡量 調(diào)整為全明戶型；拉長開間，縮短進深,開間,進深,參考戶型,116.25,100.25,88.05,88.05,此平面戶型圖總建面392.6，為二梯四戶三種戶型，戶型全部做到全明戶型，三室均為南北通透；三室

59、面積控制在120以下，二室面積控制在90以下,盡量做到每個戶型每個功能區(qū)均能采光，做到 全明戶型；保證合理的開間和進深尺度,開間,進深,樓王戶型,項目4#、5#為樓王，戶型面積在150，戶型存在問題： 樓王面積150，共192套，供應(yīng)套數(shù)較多； 戶型設(shè)計較傳統(tǒng)，與市場同產(chǎn)品缺乏競爭力，客戶的品味在轉(zhuǎn)變，特別是改善型客戶的要求不斷提高； 戶型沒有亮點，沒有入戶花園、 轉(zhuǎn)角觀景陽臺或飄窗等理念引入； 戶型布局進深長，開間窄，不能發(fā)揮戶型的最大舒適度、采光面要求,樓王戶型設(shè)計較多；缺乏超前理念，無入戶花園、轉(zhuǎn)角觀景陽臺等設(shè)計；戶型進深長，開間窄，不能保證戶型最大舒適度、采光面,樓王參考1,把邊戶型，

60、面積150左右,中間戶型，面積130左右,把邊戶型：主要借鑒戶型陽臺、飄窗、入戶花園設(shè)計方式及位置；做到多面觀景、多個陽臺、室內(nèi)各功能區(qū)的舒適度等要求；客廳、餐廳面積合理； 中間戶型：縮小面積，保證功能齊全性，保證客廳、臥室都有陽臺、飄窗；保證主臥功能的舒適性和獨立性；客廳和餐廳做到面積合理,主臥,臥室,臥室,公衛(wèi),廚房,入戶花園,餐廳,陽臺,飄窗,飄窗,陽臺,客廳,保證樓王的功能性、舒適度，建議把邊設(shè)計為150左右觀景豪宅，中間為130左右精致豪品住宅,樓王參考1,150,120130,150左右戶型特征為舒適型，配套有入戶花園、客廳陽臺、次臥飄窗、餐廳采光等優(yōu)勢；特別是主臥形成獨立的空間，