(最新整理)某社區(qū)商業(yè)招商方案

1、(完整)某社區(qū)商業(yè)招商方案(完整)某社區(qū)商業(yè)招商方案 編輯整理：尊敬的讀者朋友們：這里是精品文檔編輯中心，本文檔內(nèi)容是由我和我的同事精心編輯整理后發(fā)布的，發(fā)布之前我們對(duì)文中內(nèi)容進(jìn)行仔細(xì)校對(duì)，但是難免會(huì)有疏漏的地方，但是任然希望（(完整)某社區(qū)商業(yè)招商方案）的內(nèi)容能夠給您的工作和學(xué)習(xí)帶來(lái)便利。同時(shí)也真誠(chéng)的希望收到您的建議和反饋，這將是我們進(jìn)步的源泉，前進(jìn)的動(dòng)力。本文可編輯可修改，如果覺(jué)得對(duì)您有幫助請(qǐng)收藏以便隨時(shí)查閱，最后祝您生活愉快 業(yè)績(jī)進(jìn)步，以下為(完整)某社區(qū)商業(yè)招商方案的全部?jī)?nèi)容。45某社區(qū)商業(yè)之商業(yè)街招商方案1基本情況與核心思路211項(xiàng)目基本情況212社區(qū)商業(yè)中心運(yùn)作思路32周邊商業(yè)市場(chǎng)

2、調(diào)查421周邊現(xiàn)存商業(yè)分布422現(xiàn)存商業(yè)格局對(duì)本項(xiàng)目影響523人口流動(dòng)示意724案例分析萬(wàn)科四季花城93項(xiàng)目成長(zhǎng)性分析1131人口導(dǎo)入成長(zhǎng)性分析1132住戶對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn)性分析1233商業(yè)成長(zhǎng)性前景規(guī)劃134綜合運(yùn)作計(jì)劃1541初始業(yè)態(tài)建議及分布15411業(yè)態(tài)建議考量重點(diǎn)15412初始業(yè)態(tài)建議及分布1642綜合運(yùn)作計(jì)劃20421招商策略20422現(xiàn)場(chǎng)區(qū)隔與包裝宣傳21423業(yè)態(tài)成長(zhǎng)時(shí)間表235租金及免租金建議2451租金建議2452免租金建議256現(xiàn)金流量分析267招商前工作計(jì)劃271基本情況與核心思路11項(xiàng)目基本情況n 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程n 人口導(dǎo)入時(shí)間進(jìn)程1 期2c2a/2b2d2f/2g總計(jì)

3、戶數(shù)1591286630172010425269戶均人口2。51.52.81.72.52。22044預(yù)期導(dǎo)入人口3977.542917642924260511699.5預(yù)計(jì)交付時(shí)間已交付2007年8月2007年12月2008年6月2008年12月從上表情況來(lái)看，本項(xiàng)目在06年8月左右就應(yīng)該有較大的人口入住水平，而排除掉設(shè)計(jì)裝修等時(shí)間因素，第一期交付后應(yīng)導(dǎo)入人口3900人左右，但是從目前實(shí)際人口導(dǎo)入情況來(lái)看,僅僅達(dá)到30%左右，這樣的入住水平不僅給物業(yè)管理帶來(lái)了一定問(wèn)題,同時(shí)更影響了項(xiàng)目后期銷售.據(jù)我司實(shí)地調(diào)查情況，目前人口入住率低下的主要原因?yàn)閘 交通相對(duì)不便，距離地鐵公交均有較大距離;l 配

4、套不齊全,實(shí)際居住有較大困難;由于交通不便的問(wèn)題目前較難解決，為解決這一實(shí)際問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商提出希望通過(guò)運(yùn)作社區(qū)商業(yè)中心來(lái)提高目前人口入住水平。12社區(qū)商業(yè)中心運(yùn)作思路首先，從本項(xiàng)目的實(shí)際情況分析，本項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)中心與項(xiàng)目的人口入住應(yīng)呈現(xiàn)的是良性互動(dòng)的效應(yīng)，即商業(yè)的運(yùn)作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商業(yè)價(jià)值，從而再度提高人口的入住率。因此關(guān)鍵問(wèn)題在于怎樣開(kāi)啟這一良性循環(huán)的起頭。其次，準(zhǔn)確的設(shè)定何種形式的商業(yè)配套進(jìn)入本項(xiàng)目的商業(yè)中心，使其配合社區(qū)早期人口入住的消費(fèi)需求，是商業(yè)中心運(yùn)作之初就能成功的必要條件.然后,考慮到本項(xiàng)目自身目前處于一個(gè)高速成長(zhǎng)的階段，因此其內(nèi)部的商業(yè)組成也必須配合

5、到項(xiàng)目?jī)?nèi)部人口增長(zhǎng)，具有一定的成長(zhǎng)性,能夠事先預(yù)判未來(lái)商業(yè)組合的形態(tài)，在早期的商業(yè)布置中就做好預(yù)留.最后，社區(qū)商業(yè)中心的運(yùn)作，目的主要是提高社區(qū)的人口入住率，因此，我司認(rèn)為，實(shí)際的解決方案主要以提高人口入住率為目的，以社區(qū)商業(yè)中心的運(yùn)作為主要手段，但需要結(jié)合其他一些綜合手段來(lái)實(shí)現(xiàn)提高社區(qū)人口入住水平。因此，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)中心的運(yùn)作方案核心思路由以下四點(diǎn)構(gòu)成：1) 有效運(yùn)作手段打開(kāi)局面；2) 準(zhǔn)確商業(yè)定位,提高一次性成功率；3) 前瞻性商業(yè)布局,考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)；4) 綜合手段運(yùn)作，全方位拓展人流。2周邊商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查21周邊現(xiàn)存商業(yè)分布水產(chǎn)路蘊(yùn)川路楊泰路外環(huán)路項(xiàng)目地塊梅林路楊鑫路濟(jì)光學(xué)院天馨花

6、園寶楊路鎮(zhèn)政府為研究周邊商業(yè)布局，我司對(duì)項(xiàng)目周邊步行約20分鐘范圍進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查 ,如下圖所示：北道路商業(yè)設(shè)施備注水產(chǎn)路 中型餐飲 快客便利楊鑫路 北上海商業(yè)城 工行 良友金伴北上海商業(yè)城含易初蓮花、蘇寧電器、網(wǎng)吧、兩岸咖啡、kfc、復(fù)鑫漁港、百麗體育、客來(lái)多服飾市場(chǎng)等楊泰路 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 美容美發(fā)寶楊路 海洋樓宴會(huì)廳 西街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)其他水產(chǎn)路東段：天馨花園菜場(chǎng)；江楊北路：批發(fā)市場(chǎng)周邊商業(yè)布局分析: 周邊道路現(xiàn)有商業(yè)普遍存在檔次低、形象差的現(xiàn)象； 除“北上海商業(yè)城”外，周邊商業(yè)密集度較低,難以形成集聚效應(yīng)，對(duì)周邊居民的日常生活、購(gòu)物消費(fèi)等造成不便； 周邊商業(yè)形態(tài)總體歸納存在以下幾類：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型超市

7、、便利店、中大型餐飲、快速（便利）餐飲、美容美發(fā)、銀行、咖啡吧、服飾專賣、電器專賣等； 周邊商業(yè)形態(tài)較為單一，不能滿足居民更便利、更豐富、更高層次的消費(fèi)需求。22現(xiàn)存商業(yè)格局對(duì)本項(xiàng)目影響現(xiàn)存商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，即:l 已入住客戶的影響l 項(xiàng)目商業(yè)部分招商業(yè)態(tài)的影響首先，現(xiàn)存商業(yè)對(duì)已入住客戶的影響來(lái)看，其主要體現(xiàn)在時(shí)間和空間上，見(jiàn)下表分析：現(xiàn)存商業(yè)形態(tài)本項(xiàng)目步行到達(dá)時(shí)間客戶消費(fèi)心理實(shí)際消費(fèi)接受度農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)15min距離低大型超市10min種類、交通、距離等高中大型餐飲710min品牌、特色、交通等高快速(便利）餐飲10min距離、價(jià)格、外送等中便利店7min距離低美容美發(fā)10mi

8、n距離、其他低銀行12min距離低咖啡吧10min品牌、距離等中服飾專賣10min品牌、檔次、價(jià)格等低電器專賣10min品牌、價(jià)格、距離等高（注：梅林路目前在改建中,延長(zhǎng)了項(xiàng)目住戶到北上海商業(yè)城的時(shí)間和距離;步行到達(dá)時(shí)間以項(xiàng)目梅林路、水產(chǎn)路為起始點(diǎn).)從上表不難發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目目前的住戶對(duì)周邊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、便利店、美容美發(fā)、銀行等基本生活類的商業(yè)形態(tài)接受度較差，歸根結(jié)底在于時(shí)間和空間的因素。其次，現(xiàn)存商業(yè)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分招商的影響主要在于本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇上。結(jié)合上述對(duì)已入住客戶的影響來(lái)看,未來(lái)初始商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇應(yīng)建立在以下基礎(chǔ)： 彌補(bǔ)日常生活型商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目住戶時(shí)間和空間的影響 彌補(bǔ)周邊商業(yè)空白，采用適

9、應(yīng)性、階段性的引進(jìn)措施23人口流動(dòng)示意為了解項(xiàng)目已入住客戶及周邊居民的日常流動(dòng)情況，我司對(duì)區(qū)域內(nèi)的動(dòng)線進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查：北上海商業(yè)城水產(chǎn)路蘊(yùn)川路楊泰路外環(huán)路項(xiàng)目地塊梅林路楊鑫路濟(jì)光學(xué)院天馨花園寶楊路鎮(zhèn)政府m1號(hào)線共富路站蘊(yùn)川路公交樞紐b公交站點(diǎn)n 外部區(qū)域北從上圖所示可知,區(qū)域人流動(dòng)向主要是流向地鐵1號(hào)線共富路站和北上海商業(yè)城方向。本項(xiàng)目商業(yè)中心的位置與周邊整體人口流動(dòng)趨勢(shì)相背離，因此在消費(fèi)支撐力上有所欠缺，同時(shí),如果要有效打開(kāi)本項(xiàng)目的商業(yè)局面，應(yīng)該在項(xiàng)目初期對(duì)外部人流有較好的引導(dǎo)。n 內(nèi)部區(qū)域2a2b2c2d2f2g如上圖所示,項(xiàng)目?jī)?nèi)部人流動(dòng)線沿蓮花山路、梅林路、竹韻路（現(xiàn)改建中)向水產(chǎn)路流動(dòng)。

10、綜上對(duì)人口流動(dòng)的分析所知，本項(xiàng)目的商業(yè)部分將面臨兩大難點(diǎn):l 消費(fèi)人口本區(qū)化，社區(qū)以外消費(fèi)概率低l 以現(xiàn)開(kāi)發(fā)部分來(lái)看，商業(yè)部分非處人流動(dòng)線所經(jīng)之處，目前招商存在時(shí)間過(guò)早問(wèn)題，但可在招商期間利用各種方式在社區(qū)內(nèi)宣傳,吸引人流，以避免商家出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題24案例分析萬(wàn)科四季花城n 項(xiàng)目簡(jiǎn)況：一期總建筑面積約67621平方米, 4-6層的多層，綠化率40，得房率87%，物業(yè)管理費(fèi)1.40元/平方米/月，05年業(yè)主開(kāi)始陸續(xù)入住.從整個(gè)小區(qū)情況來(lái)看，一期共581戶，目前入住率在60-70.n 社區(qū)商業(yè)街情況：商業(yè)街面積3200平方米 ，租金：0.81元/天（不包括物業(yè)費(fèi)1。4元/m2/月），無(wú)免租期.目前商

11、業(yè)街空置率高達(dá)80左右，無(wú)法滿足周邊配套。在營(yíng)業(yè)商家萬(wàn)科房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)中心、聯(lián)華超市、萬(wàn)磊裝飾在裝修商家象王洗衣、中型餐飲店已搬遷商家同日房產(chǎn)、國(guó)大藥房、廣澤裕食品等n 原因分析:目前社區(qū)入住率較高，一方面業(yè)主反應(yīng)周邊配套設(shè)施不完善，另一方面商業(yè)街空置率高，商家搬遷情況較嚴(yán)重。原因分析如下：1） 開(kāi)發(fā)商前期招商問(wèn)題：本社區(qū)為新興社區(qū)，周邊基本無(wú)類似商業(yè),租金相對(duì)于該區(qū)域新興社區(qū)租金較高，且對(duì)于前期進(jìn)駐的商家沒(méi)有任何優(yōu)惠措施，使商家望而卻步。2） 商鋪招商定位問(wèn)題：作為新興社區(qū)，前期招商更適合能滿足最基本生活需要的業(yè)態(tài)（如：便利店、普通餐飲)和特殊時(shí)期的業(yè)態(tài)（如：裝潢).其他類型的

12、業(yè)態(tài)在社區(qū)成熟初期不易有良好的發(fā)展。3） 商業(yè)氛圍的培養(yǎng)期：前期入住業(yè)主少無(wú)法形成良好的商業(yè)氛圍，且商業(yè)街需要一定的培養(yǎng)期.隨著業(yè)主的增加、對(duì)于商業(yè)街的認(rèn)可度和需求度的提高，商業(yè)街的局面會(huì)逐步轉(zhuǎn)好。n 借鑒意義： 對(duì)于康橋水都，存在一定借鑒意義：1） 前期招商準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位:生活必需和特殊時(shí)期的業(yè)態(tài)2） 租金定價(jià)和優(yōu)惠措施：前期不成熟的社區(qū),為吸引一定實(shí)力的商家，制定合理的招商租金計(jì)劃3） 預(yù)留一定的市場(chǎng)培養(yǎng)期4） 良好的商業(yè)管理，避免商家“經(jīng)常搬遷的局面5） 萬(wàn)科提供了足夠數(shù)量的班車，同時(shí)引進(jìn)家樂(lè)福等大賣場(chǎng)班車，解決了客戶居住的實(shí)際困難。本項(xiàng)目也應(yīng)適當(dāng)考慮自備班車或引入大賣場(chǎng)班車3項(xiàng)目成長(zhǎng)性

13、分析31人口導(dǎo)入成長(zhǎng)性分析q3 2006q4 2006q1 2007q2 2007q3 2007q4 2007q1 2008q2 2008q3 20081期795。515912187。6252784。253380.8753977.53977。53977.53977。52c21。4585.8214.5300。3343.22a/2b88。2352.88822d146.22f/2g總計(jì)795。515912187。6252784。253402。3254063.34280.24630。65348.9續(xù)上表：q4 2008q1 2009q2 2009q3 2009q4 2009q1 2010q2 2010

14、q3 2010q4 20101期3977.53977.53977。53977。53977.53977.53977.53977.53977.52c386。14294294294294294294294292a/2b1058。41234。81411。21587。6176417641764176417642d584。814621754。42046.82339.22631。62924292429242f/2g130.255211302。515631823.520842344。52605總計(jì)6006。87233.558093。19343.410072.710625.611178。51143911699。

15、5超過(guò)10000人超過(guò)5000人超過(guò)2000人1期人口完全入住從本項(xiàng)目的人口導(dǎo)入進(jìn)度預(yù)測(cè)來(lái)看，本項(xiàng)目將于2007年的四季度，1期業(yè)主全部入住，居住人口達(dá)到4000人，于2009年的三、四季度之間達(dá)到10000人。因而在目前社區(qū)人口在不足1000人，本項(xiàng)目急切需要導(dǎo)入一些小規(guī)模初級(jí)配套型商業(yè)，而2007一季度人口達(dá)到甚至超過(guò)2000人后，初級(jí)配套型商業(yè)將需擴(kuò)大規(guī)模。至2007年的四季度,1期基本全部入住，本項(xiàng)目對(duì)于商業(yè)配套的需求將有一個(gè)升級(jí)換代的要求，并且在后期隨著2期分批竣工交房時(shí)間內(nèi)會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)更高的商業(yè)更新要求。32住戶對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn)性分析根據(jù)馬斯洛需求層次理論，人類的需求會(huì)根據(jù)自身狀況的

16、改良而出現(xiàn)遞進(jìn)，而本項(xiàng)目住戶會(huì)隨入住人口的增加以及周邊環(huán)境的改善而對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)提出需求改善，具體變化如下。馬斯洛需求層次商業(yè)需求生理需求日常消費(fèi)類商業(yè)安全需求社交需求餐飲理容健身類商業(yè)尊重需求休閑購(gòu)物類商業(yè)自我實(shí)現(xiàn)娛樂(lè)類商業(yè)我司認(rèn)為,隨本項(xiàng)目入住人口的增多，居民對(duì)于周邊商業(yè)配套的需求也會(huì)逐級(jí)提高,而每次大的人口增加，將會(huì)促進(jìn)該類型需求的升級(jí)和下級(jí)商業(yè)類型規(guī)模的擴(kuò)張.結(jié)合上文對(duì)于人口導(dǎo)入時(shí)間的分析，我司認(rèn)為,本項(xiàng)目商業(yè)需求的變化會(huì)跟隨人口導(dǎo)入的變化，在時(shí)間上有一個(gè)較為明確的分界。同時(shí)，考慮到本項(xiàng)目是社區(qū)型商業(yè)的特征，我司認(rèn)為本項(xiàng)目并不需要有高層次的娛樂(lè)類消費(fèi)，而休閑購(gòu)物類消費(fèi)也僅僅需要少量即可。類

17、型時(shí)間預(yù)計(jì)人口日常消費(fèi)類商業(yè)06。8 800人簡(jiǎn)餐理容類商業(yè)07。12 4000人餐飲健身類商業(yè)08.8超過(guò)5000人休閑購(gòu)物類商業(yè)09年12月超過(guò)10000人33商業(yè)成長(zhǎng)性前景規(guī)劃根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)劃與開(kāi)發(fā)進(jìn)度，我司認(rèn)為需要預(yù)先的對(duì)各種類型的商業(yè)分布依照其地理位置，周邊環(huán)境，社區(qū)成長(zhǎng)性而做出一個(gè)前瞻性的規(guī)劃，具體建議如下圖：各功能區(qū)商業(yè)形態(tài)劃分：功能區(qū)域功能解釋主要商業(yè)形態(tài)核心功能區(qū)該區(qū)域處于整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的核心區(qū)域，周邊道路很難有外區(qū)的人流與車流,因此該區(qū)域主要是滿足社區(qū)居民日常生活所需各類基礎(chǔ)功能日常消費(fèi)類餐飲健身類銀行診所等導(dǎo)入型商業(yè)區(qū)該區(qū)域位于社區(qū)邊緣，外來(lái)人流車流較大，同時(shí)相對(duì)社區(qū)居民則顯

18、得較偏僻，因此適合面向周邊所有居民的商業(yè)業(yè)態(tài).大型餐飲、娛樂(lè)類情景休閑商業(yè)區(qū)該區(qū)域位于景觀河道旁，具有較好的環(huán)境，同時(shí)有呈狹長(zhǎng)分布，因此適合營(yíng)造需要良好消費(fèi)環(huán)境的商業(yè)類型,同時(shí)也能塑造成為小區(qū)內(nèi)部的一個(gè)景觀。休閑購(gòu)物類、簡(jiǎn)餐理容類同時(shí),上述功能區(qū)的商業(yè)形態(tài)在引入時(shí)間上建議按住戶對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn)性時(shí)間表推進(jìn)（見(jiàn)上文3。2).4綜合運(yùn)作計(jì)劃41初始業(yè)態(tài)建議及分布411業(yè)態(tài)建議考量重點(diǎn)從前述的成長(zhǎng)性分析可知，作為一個(gè)尚未完全開(kāi)發(fā)、住戶尚未完全入住的社區(qū),其住戶的商業(yè)需求存在一個(gè)逐漸遞進(jìn)的過(guò)程。作為本項(xiàng)目第一批商業(yè)供應(yīng)的社區(qū)商業(yè)中心，其核心消費(fèi)體是所有入住本項(xiàng)目的客戶，目前其承擔(dān)著滿足已入住客戶最基本

19、的生活需求和提升項(xiàng)目生活質(zhì)量從而提升入住率的艱巨任務(wù)。因而針對(duì)本項(xiàng)目的初始業(yè)態(tài)規(guī)劃考量，我司主要是從以下兩點(diǎn)來(lái)考慮：l 實(shí)現(xiàn)補(bǔ)充和完善周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)，采用適應(yīng)性、階段性的引進(jìn)措施（見(jiàn)前文2。2）l 滿足社區(qū)住戶不同商業(yè)需求最大傾向性（我司操作案例分析)n 案例分析以我司曾操作過(guò)的金沙江路某社區(qū)商業(yè)案例客戶問(wèn)卷表來(lái)看，客戶對(duì)不同商業(yè)業(yè)態(tài)的傾向性如下表所示：商業(yè)配套設(shè)施問(wèn)卷比例（%）需求強(qiáng)度等級(jí)綜合超市85.3強(qiáng)度需求菜場(chǎng)66.124h便利店56.9郵局銀行53。7快速（便利)餐飲38。2中度需求中型超市37洗衣店35美容美發(fā)店30.3健身房26。8藥房或社區(qū)診所20.6寵物店（或診所）19。6中大

20、型餐飲16.3花店14.5足浴桑拿按摩12。6書(shū)店8.1弱度需求彩擴(kuò)沖洗店7。2五金店6。3酒吧茶坊5.9證券公司3。3412初始業(yè)態(tài)建議及分布n 業(yè)態(tài)建議綜合以上分析，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際人口入住情況，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)中心在首次招租時(shí)應(yīng)有意識(shí)的保留部分大面積的商鋪不進(jìn)行招租。這樣做法有兩大好處：l 保證首批招商入住商家的成功率l 為后期社區(qū)成熟后引入高檔次商家預(yù)留空間但同時(shí)考慮到商鋪整體形象的問(wèn)題,建議將保留的商鋪進(jìn)行初步裝修和業(yè)態(tài)示意（見(jiàn)下圖，業(yè)態(tài)可標(biāo)示美容美發(fā)、茶坊咖啡吧等）這樣可以有效規(guī)避商鋪空關(guān)帶來(lái)形象不佳的問(wèn)題。綜合考慮,我司建議該商業(yè)中心地下一層,地上二層商鋪，地上一層112、

21、113房間暫時(shí)保留。留待人口進(jìn)一步入住后進(jìn)行招商，同時(shí)將112、113以及二層中空置的商鋪進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修包裝，避免產(chǎn)生不良影響。地上一層中的商業(yè)初始業(yè)態(tài)設(shè)置如下:業(yè)態(tài)設(shè)置理由 菜場(chǎng) 24h便利店 自助銀行 快速（便利）餐飲 洗衣店 藥店 水站 糕餅店大部分為強(qiáng)度需求級(jí)商業(yè)配套，滿足基本生活需求，尊重市場(chǎng)依據(jù) 中介代理店（由物業(yè)組成)便于房屋二次流通，增加入住 小五金建材店社區(qū)早期裝修所必需 小裝潢公司社區(qū)早期裝修所必需 日用小百貨社區(qū)早期入住所必須n 樓層業(yè)態(tài)分布建議（地上1f）101洗衣店建：100.6，實(shí)：79.47102-便利店建：113。13,實(shí):89。36103-水果超市建：115.6

22、6，實(shí)：91。36104小飯店建：104。47，實(shí):82。52105藥房建:84。29，實(shí)：66。58111-糕餅店建：132。42，實(shí)：104。60110-自助銀行建：147。27，實(shí)：116.33109小五金建材店建：120。89，實(shí):95。49108裝潢公司建：123。65，實(shí):97。67107-中介代理店建:124.75，實(shí)：98。54106日用小百貨建：72。71,實(shí)57.43112/113暫時(shí)保留招商說(shuō)明： 上圖中洗衣店、自助銀行、24h便利店等日常生活類及大型社區(qū)必備之設(shè)施將作為長(zhǎng)期固定業(yè)態(tài); 小五金店、裝潢公司、日用小百貨等在項(xiàng)目入住初期是必要的業(yè)態(tài)，因此可以放在相對(duì)位置較好的

23、商鋪位置內(nèi),同時(shí)考慮到后期商業(yè)業(yè)態(tài)需要更新?lián)Q代，因此可將這幾個(gè)較好的商鋪所處位置直接做為商業(yè)更新的首選商鋪，可以使得新近業(yè)態(tài)能夠有較好的位置經(jīng)營(yíng)。 上述低檔次業(yè)態(tài)在招租時(shí)需要注意縮短租賃周期,建議控制在1-2年,方便后期將為業(yè)主更高需求之商業(yè)業(yè)態(tài)以替換； 由于菜場(chǎng)設(shè)施形態(tài)不佳，因此不建議放置在商業(yè)中心內(nèi)部，中心對(duì)面（蓮花山路南側(cè)）現(xiàn)為臨時(shí)工棚，建議與當(dāng)?shù)厥腥莨芾聿块T協(xié)調(diào),設(shè)置臨時(shí)菜場(chǎng)，與上述各業(yè)態(tài)相互呼應(yīng)，達(dá)到提升項(xiàng)目入住率之目的。后期再改造為正式菜場(chǎng)；招商品牌建議： 便利店品牌：好德、可的、良友金伴等 藥房品牌：國(guó)大、華氏等 裝潢公司品牌:同濟(jì)、聚通等 洗衣店品牌：正章、象王等 糕餅店品牌:

24、牛奶棚、蘋果園等42綜合運(yùn)作計(jì)劃421招商策略n 整體策略方向通過(guò)我公司的商戶網(wǎng)絡(luò)，以開(kāi)發(fā)商名義直接招商部分主力商戶由開(kāi)發(fā)商自營(yíng)或加盟或合作方式引入完成社區(qū)商業(yè)中心的初期招商目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商家的引進(jìn)方式: 自有資源 通過(guò)我司自有關(guān)系商戶，直接溝通意向，引入品牌,這種方式有效率高成本低. 同類型社區(qū)引入 直接派遣招商人員前往與本項(xiàng)目具有一定類似性大型社區(qū)內(nèi)的商家,邀請(qǐng)加入，該方式有效率也較高，成本較低。 廣告宣傳 通過(guò)在公眾媒體發(fā)布招商廣告邀請(qǐng)全市范圍內(nèi)商家入住，該方式影響力大但成本較高，同時(shí)有效率較低。綜合拓展人氣: 租賃服務(wù)主動(dòng)與租賃中介合作，并且在小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)增設(shè)租賃中介服務(wù)，力求將短期內(nèi)無(wú)入

25、住計(jì)劃的空房屋通過(guò)租賃的方式而提高小區(qū)整體人流。 客戶專遞將招商計(jì)劃與招商進(jìn)程定期制作客戶信息專遞，寄送給所有業(yè)主，提高業(yè)主對(duì)于社區(qū)配套改善的了解。422現(xiàn)場(chǎng)區(qū)隔與包裝宣傳n 施工現(xiàn)場(chǎng)與社區(qū)商業(yè)中心和已入住區(qū)的區(qū)隔為提升良好的居住環(huán)境和商業(yè)環(huán)境，建議二期施工時(shí)于圖示位置(即竹韻路段和蓮花山路段),以項(xiàng)目看板圍護(hù)，另禁止一切施工車輛等通行.同時(shí)在這些路段設(shè)置引導(dǎo)旗烘托氣氛。n 包裝宣傳我司認(rèn)為社區(qū)商業(yè)中心的包裝宣傳目標(biāo)不在于商家,而在于消費(fèi)者。讓消費(fèi)者明確知道社區(qū)商業(yè)中心的位置及將會(huì)出現(xiàn)的商業(yè)形態(tài)是關(guān)鍵所在，唯有取得消費(fèi)者的認(rèn)可才能取得商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功，才能整體提升項(xiàng)目入住率。建議方法如下：l d

26、m派發(fā)(包括已入住和未入住的）l 開(kāi)業(yè)活動(dòng)n 特別關(guān)注重點(diǎn)a、從目前居民實(shí)際居住情況反應(yīng)，本項(xiàng)目南面區(qū)域由于尚未開(kāi)發(fā)，因此治安狀況不佳，屢次發(fā)生搶劫事件,為確保商業(yè)中心周圍消費(fèi)者和商家的安全，本項(xiàng)目在招商開(kāi)始之前最好能夠引入警察巡邏崗?fù)?如不能實(shí)現(xiàn),則需要由物業(yè)管理在附近路段設(shè)置一定數(shù)量的保安崗?fù)?，保證商家和居民購(gòu)物安全。b、由于項(xiàng)目與公交車站、地鐵車站等存在一定距離，因而建議設(shè)置小區(qū)班車,具體操作方式:由開(kāi)發(fā)商購(gòu)買后贈(zèng)與業(yè)主委員會(huì)，后期運(yùn)營(yíng)及費(fèi)用由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理，與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有責(zé)任關(guān)系。c、與周邊大賣場(chǎng)聯(lián)系，力求能引入賣場(chǎng)班車，這樣可以有效解決居民交通和購(gòu)物問(wèn)題?；蚺c公交部門協(xié)商引入公交車

27、。423業(yè)態(tài)成長(zhǎng)時(shí)間表根據(jù)前文我司的分析建議，本項(xiàng)目人口導(dǎo)入有一定的時(shí)間差，屬于成長(zhǎng)性社區(qū)，而入住客戶的商業(yè)需求也存在漸進(jìn)性，因而部分商業(yè)將在未來(lái)一定時(shí)間內(nèi)將為更高等級(jí)的商業(yè)形態(tài)所替代，綜合考慮到本社區(qū)隨時(shí)間推進(jìn)，將會(huì)有其他商業(yè)面積出現(xiàn)，某些升級(jí)型的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)安排在其它的商業(yè)面積中更為合適，因此我司主要針對(duì)本項(xiàng)目6千平方米商業(yè)面積提出其未來(lái)商業(yè)業(yè)態(tài)的更替計(jì)劃。單元面積首次招租業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)更新時(shí)間二次招租業(yè)態(tài)-1011892.05無(wú)08年8月健身會(huì)所-1021887.98無(wú)09年12月室內(nèi)桑拿泳池101100.6洗衣店無(wú)無(wú)102113。13便利店無(wú)無(wú)103115.66水果超市08年8月中型餐飲（結(jié)合

28、113）104104.47小飯店08年8月快餐10584。29藥房無(wú)無(wú)10672。71日用小百貨09年12月花店107124。75中介無(wú)無(wú)108123.65裝潢公司09年12月寵物服務(wù)109120。89五金店09年12月面館110147.27自助銀行無(wú)無(wú)111132。42糕餅店無(wú)無(wú)112225.92無(wú)08年8月家居用品113241。88無(wú)08年8月中型餐飲（結(jié)合103）205386。32無(wú)08年8月網(wǎng)吧207155.38無(wú)08年8月音像208307。14無(wú)09年12月書(shū)店5租金及免租金建議51租金建議根據(jù)我司對(duì)項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨鸬恼{(diào)查，租金行情如下表：地段租金(元/m2/天）空置率楊泰路附近1.21。55楊鑫路、竹韻路1.880天鑫花園水產(chǎn)西路2。5-3。020萬(wàn)科四季花城0。85-1.0580北上海商業(yè)城水產(chǎn)路蘊(yùn)川路楊泰路外環(huán)路項(xiàng)目地塊梅林路楊鑫路濟(jì)光學(xué)院天馨花園寶楊路鎮(zhèn)政府m1號(hào)線共富路站蘊(yùn)川路公交樞紐b北租金2.5-3.0租金1.8租金1.2