多層住宅小區(qū)營銷方案

1、 XXX小區(qū)營銷現(xiàn)狀分析報(bào)告 一、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目處于xxxxx位置，為高密度人群居住區(qū)。項(xiàng)目所在地是老型區(qū)域，屬于城中村改造，規(guī)劃和基本配套比較完善，生活、醫(yī)療、教育、交通都比較便利。 二、樓盤信息 本項(xiàng)目樓盤有多層住宅X幢，共計(jì)XX套商品房、半地下儲(chǔ)藏室以及地下車位。均為框架結(jié)構(gòu)。房屋建筑面積在90120之間，共有三種戶型，戶型面積分檔較好，可以滿足不同類型客戶的需求。 三、戶型分析 由于全部是多層住宅，全部戶型設(shè)計(jì)布局方正合理，南北通透宜于采光通風(fēng)。 A戶型建筑面積約為XXX平方米，經(jīng)典三室二廳二衛(wèi)，客廳朝陽，兩臥室朝陽，南北通透，明廚明衛(wèi)。主要分布于X號(hào)樓X套，X號(hào)樓X套，X號(hào)樓X套,

2、共計(jì)X套。主要滿足對(duì)居住面積要求較高的客戶的需求。 B戶型建筑面積約為X平方米，二室二廳一衛(wèi)，經(jīng)典兩房，客廳主臥朝陽，南北通透，明廚設(shè)計(jì)，部分明衛(wèi)。主要分布于X號(hào)樓X套，X號(hào)樓X套，X號(hào)樓X套，共計(jì)X套。主要滿足購買力較低 2 的客戶的需求，如年輕人的婚房。其中部分中間戶型的衛(wèi)生間不屬于明衛(wèi)，略有不足。 C戶型建筑面積約為104平方米，三室兩廳一衛(wèi)，經(jīng)典百平住宅，性價(jià)比較高，客廳主臥朝陽，南北通透，獨(dú)有書房，主要滿足三口之家改善性需求。本戶型所在樓宇臨街，樓梯間設(shè)計(jì)朝南，一層可做商業(yè)。 四、市場(chǎng)情況分析 2013年濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格始終保持在平穩(wěn)狀態(tài)。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013

3、年前11個(gè)月濰坊市住宅共成交33619套，成交面積約358.3萬平方米，此數(shù)據(jù)表明，雖然政策調(diào)控一再從嚴(yán)，但濰坊樓市還是穩(wěn)中有升，其中有9個(gè)月的月成交量都突破3000套，與2012年全年成交30855套相比，2013年前11個(gè)月份的成交量就已高出2764套，所以在中央樓市調(diào)控政策不放松的前提下，購房者和開放商之間的博弈依然是目前樓市的主旋律。 自2011年以來，濰坊的房?jī)r(jià)一直保持著比較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控顯示，濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)2013年11月份住宅均價(jià)為4471元/，同比2012年11月份4400元/，漲了71元/，相比2011年11月份4441元/，也僅僅漲了30元/。提供一份20

4、13年上半年濰坊市六區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲跌表，2013年濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格還是處于一種穩(wěn)中有漲的態(tài)勢(shì)。 （見下表） 2013年上半年濰坊六區(qū)市場(chǎng)價(jià)漲跌幅 3區(qū)201（201（漲跌奎文531354171.95%濰城443644330.07%高新483250534.59%經(jīng)濟(jì)開發(fā)421842851.59%坊子404340841.02%寒亭389139461.14%總均445545361.81% 由上表數(shù)據(jù)可知，本樓盤所處的奎文區(qū)在市場(chǎng)價(jià)格上比其他幾區(qū)高，上半年來漲幅也高于平均水平，2013年1月份均價(jià)為5313元/，至6月份均價(jià)為5417元/，漲了104元/，漲幅為1.95%。這是由于奎文區(qū)地處濰坊

5、市的市中心，綜合各方面因素，其房地產(chǎn)價(jià)格領(lǐng)跑其他幾區(qū)是毋庸置疑的。 在對(duì)購房者認(rèn)為濰坊商品房住宅價(jià)格如何的調(diào)查中，有41%的購房者認(rèn)為濰坊房?jī)r(jià)較高或非常高，但仍有59%（超過半數(shù)）的購房者認(rèn)為濰坊房?jī)r(jià)還是可以接受的，這其中有3%認(rèn)為濰坊房?jī)r(jià)非常低，有11%認(rèn)為比較低，另有45%（占多數(shù)）認(rèn)為可以接受。另外，據(jù)搜房網(wǎng)對(duì)濰坊網(wǎng)友采樣調(diào)查顯示，對(duì)于未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，有61.21%的網(wǎng)友認(rèn)為濰坊房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中有升。 從購房者需求方面來說，奎文區(qū)作為濰坊市的市中心區(qū)域，以其強(qiáng)大的生活、交通配套，贏得了多數(shù)購房者的追捧，而購房者有相當(dāng)大的一部分為首次置業(yè)，主要以年輕人婚房需求為主，另外學(xué)區(qū)房也 4 是購房者考慮的

6、重要因素之一。從購房者注重因素來說，例如地段、周邊配套、生活舒適度、物業(yè)服務(wù)等，相應(yīng)占據(jù)了購房者考慮因素的很大比重，而不會(huì)僅考慮的價(jià)格因素，往往會(huì)注重性價(jià)比較高的樓盤。 綜上所述，濰坊樓市的局面是穩(wěn)中有升，在濰坊樓市剛需購房為主要支撐的情況下，高房?jī)r(jià)并不符合購房者的需求，而隨著改善性住房需求的增加，又稱為剛需之外樓市購買力的又一強(qiáng)力支撐，因此，可以預(yù)計(jì)2014年濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，但是上漲幅度多大和上漲速度多快，不敢妄加揣測(cè)。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)周刊最新的排名，濰坊已躋身二線城市，各方評(píng)論猜測(cè)不斷，2013年濰坊房?jī)r(jià)是否大漲，仍未可知，也需要我們慎重考量。所以，本項(xiàng)目必須要及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)

7、向，找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群體，抓住客戶需求，認(rèn)清自身優(yōu)劣勢(shì)，準(zhǔn)確制定項(xiàng)目市場(chǎng)定位，有的放矢的開展?fàn)I銷工作，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的濰坊房地產(chǎn)中完成本項(xiàng)目的銷售任務(wù)。 以上數(shù)據(jù)均來自搜房網(wǎng)。 第一財(cái)經(jīng)周刊為上海東方傳媒集團(tuán)有限公司于2008年正式推出，被稱為中國商業(yè)媒體領(lǐng)域第一本“基本雜志”，在各主要市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域擁有不錯(cuò)的影響力，在各相關(guān)行業(yè)擁有極高的媒體話語權(quán)。 五、本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析 本項(xiàng)目處于火車站、汽車站商圈，周邊在售項(xiàng)目有8個(gè)，與本項(xiàng)目有直接競(jìng)爭(zhēng)力的有3個(gè)項(xiàng)目，分別為水岸名居、和揚(yáng)英郡及四方幸福里。具體如下表： 5位概規(guī)銷面銷售樓差物管XXXX一期共1小高棟2棟，其1棟多層沿區(qū)東棟層西棟層1中

8、高層棟務(wù)寫字樓平方7-139-12多層現(xiàn)價(jià)495（含優(yōu)惠高層未盤現(xiàn)認(rèn)90020000.4-6左右35右息XXXX共建1層小高層小面積公寓方9-12小高層420-4803-5息XXXXXX1棟，高棟多8-14多470-520（不優(yōu)惠4-6息 （1）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：本項(xiàng)目周邊目前在售項(xiàng)目體量較大（針對(duì)本項(xiàng)目?jī)H有90套房源），高品質(zhì)項(xiàng)目較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大。 （2）產(chǎn)品情況：周邊項(xiàng)目物業(yè)類別為多層和高層，多層以改善性需求為主，首次置業(yè)為輔；高層以首次置業(yè)為主，改善性需求為輔。綜合原因就是多層價(jià)格普遍比高層價(jià)格高，再加上高層戶型面積較多 6 層戶型面積小，總房款也就低，滿足了首次置業(yè)以年輕人婚房為主的需求。

9、 （3）銷售情況：本項(xiàng)目及周邊雖然不是濰坊高房?jī)r(jià)樓盤區(qū)，但要面對(duì)周邊大量中低端剛需群體有一定的限制，銷售情況不容樂觀。 （4）價(jià)格情況：周邊高層均價(jià)在4700元/左右，多層均價(jià)在5200元/以上，整體價(jià)格集中在5000元/上下。 （5）競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：本項(xiàng)目全為多層，周邊項(xiàng)目的多層為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但是周邊項(xiàng)目的高層以首付少（甚至有0首付）、總房?jī)r(jià)略低，也會(huì)搶占部分首次置業(yè)的客戶。 六、客戶需求分析 客戶群體主要以濰坊本地及項(xiàng)目周邊有習(xí)慣性居住需求的中、青年人員為主，置業(yè)目的主要是改善自住和剛需首次置業(yè)自住，純投資目的的較少。 購房區(qū)域：主要傾向于繁華的奎文區(qū)和迅速發(fā)展的東部高新區(qū)。 建筑類別：傾向于

10、現(xiàn)代或古典歐式建筑風(fēng)格的多層和小高層。 產(chǎn)品需求：以90-130的兩居和三居為主，多為改善性需求和首次置業(yè)，多喜客廳朝陽，需求地上或地下停車位。 裝修情況：容易接受毛坯房或簡(jiǎn)裝，幾乎沒有選擇全套精裝的。 價(jià)格因素；容易接受單價(jià)在4000元/-5000元/的毛坯房， 可接受總價(jià)集中在40萬元-60萬元之間。 關(guān)注因素：項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目?jī)r(jià)位、交通、生活配套方面?zhèn)戎亟逃?、醫(yī)療、生活便利。 7 七、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目地處濰坊市奎文區(qū)，距市中心較近，生活配套完善，項(xiàng)目周邊已經(jīng)是成熟的生活區(qū)，離火車站、汽車站也較近，生活便利快捷。 2、本項(xiàng)目房源總量較少，共90套房源，便于靈活操作

11、，只要把握好市場(chǎng)需求總量極少的一部分客戶，就能完成銷售目標(biāo)，但必須找準(zhǔn)購房者的需求點(diǎn)，必要情況下加大客戶公關(guān)力度。 3、本項(xiàng)目建筑類型為框架結(jié)構(gòu)，建筑品質(zhì)高，而且是城市稀缺的多層住宅，這是本項(xiàng)目一個(gè)突出的優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)?？v觀濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)，框架結(jié)構(gòu)的多層幾乎沒有，即便是有也是在臨街商業(yè)門市以上，開放商為了提高容積率而附加的，數(shù)量很少且居住環(huán)境差、亂?？蚣芙Y(jié)構(gòu)較磚混結(jié)構(gòu)在抗震安全性上有巨大優(yōu)勢(shì)，而且多層住宅公攤面積小，實(shí)用面積大，空間利用率高，物業(yè)費(fèi)用低，相比于高層住宅在滿足改善性需求上要有優(yōu)勢(shì)。 4、本項(xiàng)目建有地下車位，這在有車一族日益增多的今天也是一點(diǎn)不可比擬的優(yōu)勢(shì)。有車的人多了，停車難已經(jīng)成為

12、一個(gè)實(shí)際的問題。在目前濰坊來說，以多層為主的住宅小區(qū)擁有地下車位的幾乎沒有，這也是本項(xiàng)目一個(gè)突出的賣點(diǎn)。地下車位不僅可以解決購房者停車難的困擾，還可以使購房者的愛車不受風(fēng)吹日曬雨淋，安全性也高。 項(xiàng)目劣勢(shì)：1、本項(xiàng)目雖屬于濰坊市中心區(qū)域，但所處位置并不繁華，所屬區(qū)域?yàn)槔闲蛥^(qū)域，不臨城市主干道，周邊環(huán)境較落后，對(duì)本 8 項(xiàng)目形象包裝上不能增光添彩，勢(shì)必會(huì)對(duì)有改善性需求的購房者有一定的影響。 2、本項(xiàng)目由于占地面積小，不可能形成規(guī)?；男^(qū)，小區(qū)內(nèi)的整體配套，如景觀設(shè)計(jì)、綠化美化、物業(yè)管理等方面，比不上大型小區(qū)，周邊幾個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目在這方面都比我們有優(yōu)勢(shì)。 3、本項(xiàng)目潛在客戶群體較小，根據(jù)客戶需

13、求，有高層次需求的不會(huì)考慮本項(xiàng)目；有改善性需求的也只能滿足其住房條件的改善，在小區(qū)景觀美化、整體舒適度上存在局限；有剛性需求的客戶由于購買力有限，往往在價(jià)格問題上比較敏感，這樣就大大縮小了我們潛在客戶群體的范圍。 4、濰坊客戶的購買力不夠強(qiáng)勁，而且市場(chǎng)上房源充足，部分零首付、低首付的樓盤項(xiàng)目會(huì)搶占很大一部分客戶資源，另外，對(duì)一手房市場(chǎng)有很大導(dǎo)向性的濰坊二手房市場(chǎng)銷售情況也不很樂觀，主要表現(xiàn)就是一些二手房的價(jià)格也不高，不僅會(huì)影響購房者買房的信心，也會(huì)干擾購房者買房的選擇。 5、隨著一線開發(fā)商的陸續(xù)進(jìn)入，濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)的升級(jí)換代，相對(duì)于其他區(qū)域，奎文區(qū)的供求態(tài)勢(shì)略顯失衡，一些在售項(xiàng)目規(guī)模普遍較大，高品質(zhì)樓盤林立，所以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，對(duì)一些中小開發(fā)商而言，在與一線大開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)中處于下風(fēng)，稍有不慎，滿盤皆輸。 。 八、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及營銷策略 9 綜合上述的優(yōu)劣勢(shì)分析，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位就很明確了，即 滿足濰坊本地及項(xiàng)目周邊中、青年人員、部分周邊縣市和外地務(wù)工、經(jīng)商人員