房地產(chǎn)基本制度和政策課件

1、房地產(chǎn)基本制度和政策,第二章 房地產(chǎn)基本制度和政策,房地產(chǎn)基本制度和政策,本章主要內(nèi)容,一、房地產(chǎn)法律制度和政策 二、建設(shè)用地制度和政策 三、城市房屋拆遷管理制度和政策 四、房地產(chǎn)交易管理制度和政策 五、房地產(chǎn)稅收制度和政策 六、住房公積金制度和政策,房地產(chǎn)基本制度和政策,第一節(jié) 房地產(chǎn)法律制度和政策,一、房地產(chǎn)法及調(diào)整對象 房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)活動的法律、規(guī)范的總稱。 調(diào)整對象：四個關(guān)系 房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系 房地產(chǎn)交易關(guān)系 物業(yè)服務(wù)關(guān)系 房地產(chǎn)行政管理關(guān)系,房地產(chǎn)基本制度和政策,第一節(jié) 房地產(chǎn)法律制度和政策,二、房地產(chǎn)法的基本原則 是指房地產(chǎn)立法力圖貫徹的，在執(zhí)行上具有普遍意義的法律準則。 1、

2、社會主義土地公有制原則 2、土地有償、有期限使用原則 3、合理節(jié)約用土地和切實保護耕地原則 4、符合城市規(guī)劃原則 5、經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益統(tǒng)一原則 6、維護房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益原則,房地產(chǎn)基本制度和政策,第一節(jié) 房地產(chǎn)法律制度和政策,三、房地產(chǎn)法律體系 是指各種不同層次的高速房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律法規(guī)，按照一定的內(nèi)存聯(lián)系而組成的有整體。 1、憲法 2、法律 3、行政法規(guī) 4、地方性法規(guī) 5、行政規(guī)章 6、最高人民法院的司法解釋,房地產(chǎn)基本制度和政策,第一節(jié) 房地產(chǎn)法律制度和政策,四、城市房地產(chǎn)管理法 1、房地產(chǎn)交易 2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 3、房地產(chǎn)抵押 4、房屋租賃 5、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu),房

3、地產(chǎn)基本制度和政策,第二節(jié) 建設(shè)用地制度和政策,一、土地管理基本制度 1、土地登記制度 2、土地有償有期限使用制度 3、土地用途管制制度 4、耕地保護制度,房地產(chǎn)基本制度和政策,第二節(jié) 建設(shè)用地制度和政策,二、集體土地基本制度 1、征收集體土地的政策 （1）、征收土地范圍規(guī)定 （2）、征收批準權(quán)限規(guī)定 （3）、對被征地單位和農(nóng)民進行安置、補償和補助 （4）、全民所有制、集體經(jīng)濟組織聯(lián)營的集體土地征收規(guī)定 （5）、合理使用征地補償費,房地產(chǎn)基本制度和政策,第二節(jié) 建設(shè)用地制度和政策,二、集體土地基本制度 2、征收集體土地補償范圍和標準 （1）、土地補償費（耕地、其他土地） （2）、安置補助費 （

4、3）、地上附著物和青苗補償費 （4）、臨時用地補償,房地產(chǎn)基本制度和政策,第二節(jié) 建設(shè)用地制度和政策,三、城市建設(shè)用地制度與政策 （一）、建設(shè)用地審查報批程序 1、用地預(yù)審 （1）、申請預(yù)審的正式文件 （2）、項目建議書批復(fù)文件 （3）、建設(shè)項目可行性研究報告 （4）、地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告,房地產(chǎn)基本制度和政策,第二節(jié) 建設(shè)用地制度和政策,三、城市建設(shè)用地制度與政策 （一）、建設(shè)用地審查報批程序 2、用地申請 填寫建設(shè)用地申請表 （1）、建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明 （2）、相關(guān)報告批復(fù)或批準文件 （3）、用地預(yù)審報告 （4）、初步設(shè)計或其他有關(guān)材料 （5）、建設(shè)項目總平面布置圖 （6）、占用耕地的

5、，還要提出補充耕地方案 （7）、位于地質(zhì)災(zāi)害地區(qū)的，要提供危險性評估報告,房地產(chǎn)基本制度和政策,第二節(jié) 建設(shè)用地制度和政策,三、城市建設(shè)用地制度與政策 （一）、建設(shè)用地審查報批程序 3、上報審批 縣市土地行政主管部門在收到建設(shè)用地申請之日30日內(nèi)擬定各種方案； 方案經(jīng)批準后，同級土地行政主管部門在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出,房地產(chǎn)基本制度和政策,第二節(jié) 建設(shè)用地制度和政策,三、城市建設(shè)用地制度與政策 （一）、建設(shè)用地審查報批程序 4、組織實施 由土地所在地市縣人民政府組織實施,房地產(chǎn)基本制度和政策,第二節(jié) 建設(shè)用地制度和政策,三、城市建設(shè)用地制度與政策 （一）、建設(shè)用地審查報批程序 5、頒發(fā)建

6、設(shè)用地批準書 由土地所在地市縣人民政府組織實施,房地產(chǎn)基本制度和政策,第二節(jié) 建設(shè)用地制度和政策,三、城市建設(shè)用地制度與政策 （二）、國有建設(shè)用地出讓 1、指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為,房地產(chǎn)基本制度和政策,第二節(jié) 建設(shè)用地制度和政策,三、城市建設(shè)用地制度與政策 （二）、國有建設(shè)用地出讓 2、國有土地使用權(quán)出讓的條件： （1）、必須是國有土地 （2）、符合土地利用的總體規(guī)劃、城市規(guī)劃等 （3）、必須經(jīng)過批準 （4）、每幅地塊、用途、年限等必須符合政府批準的條件,房地產(chǎn)基本制度和政策,第二節(jié) 建設(shè)用地制度和政策,三、城市建設(shè)用地

7、制度與政策 （二）、國有建設(shè)用地出讓 3、土地使用權(quán)的出讓年限： （1）、居住地70年，限滿之后可以自動續(xù)期 （2）、工業(yè)用地50年 （3）、教育、科技等用地50年 （4）、商業(yè)、娛樂等用40年 （5）、綜合或其他用地50年,房地產(chǎn)基本制度和政策,第二節(jié) 建設(shè)用地制度和政策,三、城市建設(shè)用地制度與政策 （二）、國有建設(shè)用地出讓 4、出讓方式： （1）、招標 （2）、拍賣 （3）、掛牌 （4）、協(xié)議,房地產(chǎn)基本制度和政策,第二節(jié) 建設(shè)用地制度和政策,三、城市建設(shè)用地制度與政策 （三）、國有建設(shè)用地劃拔 1、概念：指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用

8、權(quán)；或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后無償取得國有土地使用權(quán)。 （1）、經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權(quán)； （2）、經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，無償取得土地使用權(quán),房地產(chǎn)基本制度和政策,第二節(jié) 建設(shè)用地制度和政策,三、城市建設(shè)用地制度與政策 （三）、國有建設(shè)用地劃拔 2、劃拔的特征： （1）、不發(fā)生土地所有權(quán)的改變 （2）、是一種行政行為 （3）、必須依法經(jīng)批準 （4）、有有無償性 （5）、對原土地使用者所受損失依法補償 （6）、沒有期限的限制,房地產(chǎn)基本制度和政策,第二節(jié) 建設(shè)用地制度和政策,三、城市建設(shè)用地制度與政策 （三）、國有建設(shè)用地劃拔

9、3、劃拔范圍： （1）、國家機關(guān)用地和軍事用地 （2）、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 （3）、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地 （4）、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地,房地產(chǎn)基本制度和政策,第三節(jié) 城市房屋拆遷管理制度和政策,一、概念 指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物等，并對被拆遷房屋的所有人進行補償或安置的行為,房地產(chǎn)基本制度和政策,第三節(jié) 城市房屋拆遷管理制度和政策,二、拆遷工作程序 1、提出申請 2、拆遷審批 3、拆遷協(xié)議 4、拆遷實施 5、拆遷安置資金的監(jiān)管,房地產(chǎn)基本制度和政策,第三節(jié) 城市房屋拆遷管理制度和政策,三、拆遷補償與安置 1

10、、補償對象 2、補償方式 3、補償標準,房地產(chǎn)基本制度和政策,第三節(jié) 城市房屋拆遷管理制度和政策,四、拆遷糾紛處置 1、行政裁決 2、依法起訴 3、強制拆遷,房地產(chǎn)基本制度和政策,第四節(jié) 房地產(chǎn)交易管理制度和政策,一、概念 指交易主體之間進行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動,房地產(chǎn)基本制度和政策,第四節(jié) 房地產(chǎn)交易管理制度和政策,二、基本制度 1、成交價格申報制度 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的管理部門提出申請，并申報成交價格。 2、房地產(chǎn)價格評估制度 3、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度,房地產(chǎn)基本制度

11、和政策,第四節(jié) 房地產(chǎn)交易管理制度和政策,三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 1、概念 指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為，包括：房地產(chǎn)買賣、贈與、互換、遺贈。 2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類 3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序,房地產(chǎn)基本制度和政策,第四節(jié) 房地產(chǎn)交易管理制度和政策,四、房地產(chǎn)銷售管理 包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售 1、預(yù)售和現(xiàn)售的概念 2、預(yù)售條件 3、預(yù)售合同登記備案,房地產(chǎn)基本制度和政策,第四節(jié) 房地產(chǎn)交易管理制度和政策,五、房地產(chǎn)租賃管理 1、概念 指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 2、房屋租賃的分類 3、

12、房屋租賃的政策,房地產(chǎn)基本制度和政策,第四節(jié) 房地產(chǎn)交易管理制度和政策,六、房地產(chǎn)抵押管理 1、概念 2、房屋抵押的條件,房地產(chǎn)基本制度和政策,第五節(jié) 房地產(chǎn)稅收制度和政策,一、房產(chǎn)稅 指以房產(chǎn)為課稅對象，按房產(chǎn)的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人生疏的一種財產(chǎn)稅。 1、納稅人 2、課稅對象 3、計稅依據(jù) 4、納稅地點及期限 5、免稅,房地產(chǎn)基本制度和政策,第五節(jié) 房地產(chǎn)稅收制度和政策,二、城鎮(zhèn)土地使用稅 指以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。 1、納稅人 2、課稅對象 3、計稅依據(jù) 4、適用稅額,房地產(chǎn)基本制度和政策,第五節(jié) 房地產(chǎn)稅收制度和政策,三、耕地

13、占用稅 指對占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅。 1、納稅人 2、課稅對象 3、計稅依據(jù) 4、適用稅額,房地產(chǎn)基本制度和政策,第五節(jié) 房地產(chǎn)稅收制度和政策,四、土地增值稅 指對有償轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。 1、納稅人 2、課稅對象 3、計稅依據(jù) 4、稅率和應(yīng)納稅額的計算,房地產(chǎn)基本制度和政策,第五節(jié) 房地產(chǎn)稅收制度和政策,五、契稅 指在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。 1、納稅人 2、課稅對象 3、計稅依據(jù) 4、稅率和應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅=計稅依據(jù)X稅率,房地產(chǎn)基本制度和政策,第五節(jié) 房地產(chǎn)稅收制度和政策,六

14、、其他房地產(chǎn)相關(guān)稅 1、營業(yè)稅 稅率5% 2、城市維護建設(shè)稅 3、教育附加稅 4、企業(yè)所得率 5、個人所得稅 稅率20% 6、印花稅,房地產(chǎn)基本制度和政策,第六節(jié) 住房公積金制度和政策,一、概念 是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。 1、只在城鎮(zhèn)建立，農(nóng)村不建立 2、只有在職職工才建立 3、由單位和個人兩部分繳存 4、長期繳存，不得中止和中斷 5、長期積累，專項專用,房地產(chǎn)基本制度和政策,第六節(jié) 住房公積金制度和政策,二、住房公積金制度的作用 1、公積金儲存，計算利息，歸個人所有 2、個人可在政策允許下提取使用

15、 3、退休時可一次性提取，作養(yǎng)老金 4、可用公積金申請貸款，利率較低 5、免征個人所得稅和利息所得稅,房地產(chǎn)基本制度和政策,第六節(jié) 住房公積金制度和政策,三、住房公積金歸集 1、歸集主要內(nèi)容 （1）、對象 （2）、繳存基數(shù) 上一年度月平均工次的3倍 （3）、繳存比例 兩部分各從5%12% （4）、月繳存額 上一年度月平均工資分別乘于兩部分繳存比例后之和 住房公積金 （上一年度月平均工資X職工住房公積金繳存比例） = + 月繳存額 （上一年度月平均工資X單位住房公積金繳存比例,房地產(chǎn)基本制度和政策,第六節(jié) 住房公積金制度和政策,三、住房公積金歸集 2、住房公積金的查詢和對帳 （1）、個人住房公積

16、金的有效憑證有：憑條、存折或磁卡，可直接到管理中心或商業(yè)銀行查詢 （2）、每年6月30日為住房公積金結(jié)算日,房地產(chǎn)基本制度和政策,第六節(jié) 住房公積金制度和政策,四、住房公積金的提取和使用 有以下情況之一可提取職工住房公積金內(nèi)余額 1、購買、建造、翻新、大修自住住房的 2、離休、退休的 3、完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的 4、出境定居的 5、償還購房貸款本息的 6、房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的,房地產(chǎn)基本制度和政策,第六節(jié) 住房公積金制度和政策,四、住房公積金的提取和使用 按以上2、3、4項提取公積金的，要注銷公積金賬戶； 職工死亡，繼承人、受遺人可提取存儲余額； 無繼承人和受遺人

17、的，余額納入住房公積金的增值收益 公積金貸款自申請之日起15日內(nèi)給予批復(fù),房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,1、拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協(xié)議，房屋拆遷補償方式是（）。 A.面積結(jié)算 B.貨幣補償 C.產(chǎn)權(quán)調(diào)換 D.貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,2、2011年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權(quán)，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司實施該項目的項目資本金不得少于（）萬元。 A.1200 B.1800 C.2100 D.3000,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,3、以（）方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限

18、不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 A.土地使用權(quán)出讓 B.房地產(chǎn)出租 C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 D.房地產(chǎn)抵押,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,4、商品房買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定，其保修期從（）起計算。 A.商品房竣工之日 B.商品房竣工驗收之日 C.商品房竣工驗收合格之日 D.商品房交付之日,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,5、李某與W房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，合同約定建筑面積為100。后經(jīng)過有關(guān)部門批準，李某所預(yù)購商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為93。其面積誤差比的絕對值為（）。 A.3% B.3% C.

19、7% D.7,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,6、無正當(dāng)理由拖欠房租（）個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。 A.1 B.3 C.5 D.6,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,7、下列關(guān)于“抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租”，表述錯誤的是（）。 A.該租賃關(guān)系可以對抗已登記的抵押權(quán) B.抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力 C.抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任 D.抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失由承租人自己承擔(dān),房地產(chǎn)基本制度和政策,練

20、習(xí)題,8、人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由（）參照評估價確定。 A.委托人 B.人民法院 C.拍賣師 D.競買人,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,9、.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家實行土地（）和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 A.使用權(quán) B.所有權(quán) C.收益權(quán) D.占用權(quán),房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,10、張某購買了一套二手房，按照有關(guān)規(guī)定，張某應(yīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理（）。 A.房屋總登記 B.房屋所有權(quán)初始登記 C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 D.房屋所有權(quán)變更登記,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,11、（）是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。 A.房地產(chǎn)平面圖 B.房地產(chǎn)有關(guān)證明和文

21、件 C.房地產(chǎn)卡片 D.房地產(chǎn)權(quán)屬賬冊,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,12、房屋拆遷公司在房屋拆遷中，根據(jù)其服務(wù)對象，凡是排他性的且不是共享性的，可以認定為公益事業(yè)。（,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,13、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。（,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,14、土地初始登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名、名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記。（,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,15、w市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年8月擬在A市投資建設(shè)一綜合住宅小區(qū)，需拆遷部分原住戶住房。拆遷前，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司委托B

22、拆遷公司進行拆遷，委托A市方正房地產(chǎn)估價公司進行拆遷評估。在拆遷過程中，遇到釘子戶王某，王某無正當(dāng)理由拒不簽訂拆遷協(xié)議，致使該拆遷工作難以正常進行,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,1）、該項目房屋拆遷許可證應(yīng)由（）部門發(fā)放。 A.A市建設(shè)管理部門 B.A市房屋拆遷管理部門 C.w市房屋拆遷管理部門 D.w市建設(shè)管理部門,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,2).如對拆遷協(xié)議不服，王某應(yīng)到（）部門申請裁決。 A.A市建設(shè)管理部門 B.A市房屋拆遷管理部門 C.w市房屋拆遷管理部門 D.w市建設(shè)管理部門,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,3).王某申請裁決，裁決部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起（）日內(nèi)作出裁決。 A.

23、15 B.30 C.45 D.60,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,4).如果對裁決部門作出的裁決不服，王某可以在接到裁決書之日起（）個月內(nèi)向人民法院起訴。 A.1 B.2 C.3 D.4,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,5).不是達不成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理的方式有（）。 A.行政裁決 B.依法起訴 C.強制拆遷 D.投票方式,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,6).如果在拆遷過程中涉及違章建筑，下列做法正確的是（）。 A.由B拆遷公司認定是否屬于違章建筑 B.由方正房地產(chǎn)估價公司認定是否屬于違章建筑 C.由B拆遷公司和方正房地產(chǎn)估價公司共同認定是否屬于違章建筑 D.由B拆遷公司申請A市規(guī)劃

24、行政主管部門認定是否屬于違章建筑,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題-案例分析,一、某W房地產(chǎn)開發(fā)公司征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，擬建一經(jīng)濟適用住房小區(qū)，并委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。支付土地補償費和安置補助費、青苗補償費共計1800萬元。開發(fā)建設(shè)一段時間后，W公司將項目整體轉(zhuǎn)讓給甲公司，甲公司通過市場分析后，決定調(diào)整開發(fā)方案，即拿出5公頃的土地用于開發(fā)商品住宅，按規(guī)定補交了750萬元的地價。甲公司采取先建商品住宅方式，當(dāng)商品住宅建設(shè)一段時間后，甲公司用在建工程(價值約為3000萬元)作抵押從D建行獲得了一部分資金，在取得商品房預(yù)售許可證并經(jīng)銀行同意，并委托

25、乙公司代理預(yù)(銷)售商品房，委托協(xié)議簽訂后，乙公司并協(xié)助甲公司為陳某等購房戶辦理了抵押貸款手續(xù)。甲公司按規(guī)定與購房者各自繳納稅費后，為購房者辦理了房屋權(quán)屬登記手續(xù),房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,1.根據(jù)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定，甲公司以在建工程作抵押，其抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明( )等項內(nèi)容。 A.國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號 B.已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額 C.已投入在建工程的工程款 D.尚未完成的工作量和工程量,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,2、甲公司與D建行的抵押關(guān)系，需要辦理( )手續(xù)方為有效。 A.簽訂抵押合同 B.辦理

26、公證 C.辦理抵押登記 D.經(jīng)房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,3.公司預(yù)售商品住宅，在申請預(yù)售許可證時除了提交土地使用權(quán)證、營業(yè)執(zhí)照以及資質(zhì)證書外，還需要提供的文件有( )。 A.建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 B.投入建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資25%以上的證明 C.商品房預(yù)售方案和工程施工合同 D.商品房銷售手冊,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,4.在代理商品房預(yù)(銷)售中，乙公司()。 A.應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù) B.發(fā)布商品房預(yù)售廣告不得涉及裝修內(nèi)容 C.不得收取傭金以外的其他費用

27、 D.不必向買受人出具商品房的有關(guān)證件,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,5.陳某等人在預(yù)售期間通過抵押貸款方式購買了商品房，有關(guān)該抵押貸款不正確的表述為()。 A.因為該商品房還在建設(shè)，所以應(yīng)當(dāng)辦理在建工程抵押登記 B.因為是預(yù)購，所以應(yīng)當(dāng)辦理商品房預(yù)購抵押登記 C.由于預(yù)購商品房風(fēng)險較大，抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險，由抵押人為抵押房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔(dān)。在抵押期間，抵押人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?D.抵押房地產(chǎn)價值可以由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,6.按照現(xiàn)行政策，陳某購買商品房應(yīng)交納的稅為()。 A.契稅 B.營業(yè)稅 C.城建維護稅 D.印花稅,房地產(chǎn)基本制度

28、和政策,練習(xí)題,7.下列關(guān)于W房地產(chǎn)開發(fā)公司征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20公頃，說法正確的是( )。 A.由A省人民政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時由A省人民政府辦理征地審批手續(xù) B.由國務(wù)院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時由國務(wù)院辦理征地審批手續(xù) C.由A省人民政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批 D.由國務(wù)院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,8、下列關(guān)于W公司支付1800萬元的土地補償費和安置補助費、青苗補償費使用問題，表述正確的是( )。 A.土地補償費歸C村集體組織所有 B.地上附著物和青苗補償費歸C村集體組織所有 C.不需要統(tǒng)一安置的人員，補助費發(fā)放給個人

29、D.由C村集體組織安置的人員，安置補助費由C村集體經(jīng)濟組織管理和使用,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,9、下列關(guān)于W公司轉(zhuǎn)讓該項目的條件，應(yīng)包括( )。 A.應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金 B.應(yīng)取得土地使用權(quán)證書 C.按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓 D.除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的20%以上,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,10、甲公司通過市場分析后，決定調(diào)整開發(fā)方案，即拿出5公頃的土地用于開發(fā)商品住宅，應(yīng)該( )。 A. 必須取得出讓方的同意 B.必須取得市、縣人民政府城市房產(chǎn)行政管理部門的同意 C.必須取得市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意 D.必須變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價款,房地產(chǎn)基本制度和政策,練習(xí)題,1.ABC解析：城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：(一)國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號;(二)已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額;(三)已投入在建工程的工程款;(四)施工進度及工程竣工日期;(五)已完成的工作量和工程量。 2.ACD解析：辦理公證不是必備手續(xù)。 3.