昆明市城投·雙鳳村項目寫字樓市場調(diào)研報告

1、城投雙鳳村項目住宅市場調(diào)研報告,中原地產(chǎn) 昆明,對昆明市目前低、中、高檔寫字樓市場供應情況及租售情況進行實地調(diào)查，對昆明寫字樓的租賃情況和客戶信息進行系統(tǒng)分析，為本項目寫字樓規(guī)劃提供建議。 物業(yè)選取范圍： 昆明主城區(qū)主要寫字樓，包括純寫字樓、商住型寫字樓、完成60余座。 調(diào)查方式：實地調(diào)研、二手資料收集 本次調(diào)研區(qū)域： 北市區(qū)、中市區(qū)、南市區(qū),調(diào)研目的,報告思路,一、昆明寫字樓市場概述 二、寫字樓經(jīng)營狀況分析 三、寫字樓客戶分析 四、片區(qū)寫字樓市場機會分析 五、昆明市發(fā)展現(xiàn)狀 六、本項目市場機會及發(fā)展方向建議,昆明市寫字樓市場綜述,Part 1,昆明市寫字樓市場綜述： 昆明寫字樓市場從停滯不前

2、逐漸向蓬勃發(fā)展,從昆明近20年市場來看，99年世博會之前寫字樓開發(fā)放量急速；此后幾年，昆明寫字樓市場則幾乎處于停滯狀態(tài)。不過由于昆明處于全國經(jīng)濟最活躍的區(qū)域之一，承接著中國內(nèi)地與東盟的經(jīng)濟往來，歐亞大陸橋、9+2泛珠三角經(jīng)濟區(qū)、10+1東盟經(jīng)濟圈隨著城市形象的提升，商務投資市場及環(huán)境的日臻完善，優(yōu)越的宏觀經(jīng)濟環(huán)境也進一步激發(fā)出昆明的商業(yè)活力，越來越多的跨國企業(yè)、國內(nèi)實力企業(yè)開始聚集昆明。私營企業(yè)比例的增大和服務性智力密集型企業(yè)的增多，加大了對中、高檔寫字樓的消費，成為市場需求的重要支撐。 在昆明寫字樓市場歷經(jīng)數(shù)年舊有產(chǎn)品的消化后，目前市場已處于銷售斷檔期。2007年至今，頤高數(shù)碼中心、北辰財富

3、中心、順城、星都國際總部、俊發(fā)中心等新型高端寫字樓的逐步面世，標志著昆明寫字樓市場已邁向蓬勃發(fā)展的第一步,昆明寫字樓發(fā)展歷程 昆明商務市場趨于成熟化,1997年,1999年,2000年,80年代,2009年,萌芽期,啟動期,成熟期,2008年,發(fā)展期,寫字樓定向開發(fā),初步成雛，硬件配置逐步專業(yè)化,配套日益成熟，硬件配置跨入新時代,產(chǎn)品多元化發(fā)展，配套完善度；商務聚焦度,幻想時代,概念時代,產(chǎn)品時代,資源時代,昆明市寫字樓區(qū)域供應,區(qū)域供應分庭抗爭：中心區(qū)、北市區(qū)、南市區(qū)齊頭并進,本次調(diào)研采集寫字樓數(shù)據(jù)共60份： 其中中心區(qū)39份； 南市區(qū)7份 北市區(qū)14份 其中在售或展示期寫字樓15個占25%

4、，在用商住樓9個占15,昆明市主要寫字樓分布： 老盤集中在中心區(qū)，北市區(qū)和南市區(qū)將成將來主要區(qū)域,昆明寫字樓以中心區(qū)為主，其次為南北西東。寫字樓的核心區(qū)處在青年路、威遠街、正義路與金碧路所圍的商圈中。在這一區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)分布最為密集，其建筑都是地標性建筑和大型的辦公綜合體，其商務環(huán)境成熟，商務氛圍、交通狀況、產(chǎn)業(yè)鏈條完備，社會認知性強，人流集中；當然在此區(qū)域，地價高、租金高，同時還有交通擁擠、停車不便等缺點,昆明市寫字樓市場的發(fā)展趨勢： 寫字樓數(shù)量和高度逐年升級,2000年的時候，昆明市區(qū)10層以上用于辦公的物業(yè)數(shù)量是45個（除酒店），目前已經(jīng)上升到100多個（除酒店），增加率為122。寫字樓

5、高度平均以每年21.8的比率上升，平均層數(shù)為19.7層,昆明市寫字樓市場發(fā)展趨勢： 昆明寫字樓將伴隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展,寫字樓市場發(fā)展很大程度上靠第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動，如商業(yè)、貿(mào)易、顧問服務、咨詢行業(yè)等。目前，我國第三產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟產(chǎn)值的比重較發(fā)達國家低，從趨勢上來說，寫字樓有市場空間。 目前，第三產(chǎn)業(yè)在昆明市場已經(jīng)得到了長足的發(fā)展，昆明市中心寫字樓密集，而投資、顧問咨詢、商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)公司在昆明寫字樓租賃市場上占據(jù)了相當大的比例,主題化專門針對文化、教育產(chǎn)業(yè)的主題式辦公樓 個性化在室內(nèi)空間設置、服務配套等方面強調(diào)個性特色 生態(tài)化改善辦公室空間中陽光、空氣和生態(tài)環(huán)境，引入共 享化平臺 人性化

6、充分考慮客戶辦公形態(tài)，商務形態(tài)和生活形態(tài)形成主題化、個性化、人性化、生態(tài)化、共享化極強的新型辦公形態(tài)和首家主題式辦公樓,昆明市寫字樓市場發(fā)展趨勢： 未來型寫字樓偏向主題化、個性化、生態(tài)化和人性化發(fā)展,小結(jié),昆明寫字樓從停滯不前逐漸向蓬勃發(fā)展； 昆明商務市場趨于成熟化； 商圈多元化帶動寫字樓多元化發(fā)展趨勢，除中心區(qū)外，南市區(qū)和北市區(qū)是未來寫字樓主要聚集地； 目前寫字樓市場舊盤集中在中心區(qū)，北市區(qū)和南市區(qū)將成將來主要區(qū)域； 昆明寫字樓將伴隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展； 未來型寫字樓偏向主題化、個性化、生態(tài)化和人性化發(fā)展,寫字樓經(jīng)營狀況分析,Part 2,寫字樓租賃狀況分析： 昆明寫字樓租金逐年上漲,近

7、年來寫字樓租金呈良性上漲趨勢,從昆明純寫字樓的市場平均租金水平來看，2006年昆明市平均租金水平在35.36元/月，2007年昆明市平均租金水平為37.97元/月，上漲率為7.4%；2008年昆明市平均租金水平為39.76元/月，上漲率為8.3,寫字樓租賃狀況分析： 寫字樓市場總體入住率較高，中端寫字樓市場基本達到飽和，高端和低端寫字樓入住率也達到90%以上,由表可以看出，昆明市中端寫字樓的入住率要高于低端寫字樓和高端寫字樓，說明昆明市大部分企業(yè)還是比較能接受中端寫字樓的租金價格,寫字樓租賃狀況分析： 昆明寫字樓目前仍舊以中低端為主,從調(diào)研結(jié)果來看，目前寫字樓仍舊以中低端為主，租金集中在20-

8、40元/之間，占51%，中高端寫字樓租金在41-60元/，占35%。不過隨著客戶對寫字樓的要求越來越高和未來寫字樓供應來看，高端寫字樓將會占據(jù)市場主導地位,不同硬件配套下寫字樓租金分析 寫字樓電梯配比與租金呈反比，電梯比在5000/1以下最佳,從圖表中可以看出，當電梯比小于5000：1時為高端寫字樓，其租金基本都高于50元/平米。當其電梯比超過5000：1時，寫字樓為中端以下，其租金低于50元/平米,電梯比與租金呈反比關(guān)系,寫字樓車位比主要集中100/1-400/1，車位比低于100/1大多為新建高端寫字樓，其租金相對也較高，當車位比高于400/1時，舊寫字樓居多，租金也相對較低,車位比主要集

9、中在100/1-400/1,不同硬件配套下寫字樓租金分析 寫字樓車位比與租金呈反比，車位比在100/1以下最佳,目前在用寫字樓中大部分為開發(fā)商自己的物管公司，僅少部分新建寫字樓為物業(yè)顧問+物管模式,不同硬件配套下寫字樓租金分析 除了車位比與電梯比，智能化、外立面、配套設施等是影響寫字樓租金重要因素,5、不同硬件配套下寫字樓租金分析 除了車位比與電梯比，智能化、外立面、配套設施等是影響寫字樓租金重要因素,不同管理模式下寫字樓租金分析 兩種管理模式租金下并無明顯區(qū)別，主要由于目前客戶對物業(yè)管理敏感度不高， 對顧問式物管缺乏認識,目前市場上大部以直接管理為主，僅少量顧問模式：如俊發(fā)中心，星都國際總部

10、基地；俊發(fā)中心與順城雙塔相比，在租金上并無特別優(yōu)勢。主要由于目前市場上客戶對物業(yè)管理敏感度不高。另外除了俊發(fā)之外，其它實現(xiàn)高租價寫字樓無一例外是直管模式,直接管理VS顧問模式 租金無明顯區(qū)別,租金：90-110元/平米 物管費：5.8元/平米 入駐率：約75,租金：80-120元/平米 物管費：10元/平米 入駐率：不到25,影響寫字樓租金關(guān)鍵因素分析 地段、交通條件、價位是首要因素，對開發(fā)商品牌及智能化關(guān)注度低,從左表中可以看出，地段、交通條件、價格是客戶首要選擇因素，其次硬件設施、物業(yè)管理質(zhì)量及人氣占比較高 相對而言，客戶對開發(fā)商品牌、智能化系統(tǒng)關(guān)注度較低。 目前昆明市所有寫字樓的整體優(yōu)勢

11、主要在于地段、交通條件、配套設施和物業(yè)管理。同時也可以看到，這些選擇入住寫字樓的因素仍處于對寫字樓最初級的層次，因此，我們可以看到，在昆明開發(fā)高檔寫字樓巨大的發(fā)展空間和需求空間,影響寫字樓關(guān)鍵因素分析,不同區(qū)域下寫字樓租金分析 中心區(qū)寫字樓租金穩(wěn)步上升,中心區(qū)寫字樓租金分析,不同區(qū)域下寫字樓租金分析 中心區(qū)寫字樓租金穩(wěn)定，集中在30-50元/平方米,中心區(qū)寫字樓租金分析,中心區(qū)典型樓盤分析 順城雙塔，售價高達15000元，租金90-110元/平方米,中心區(qū)典型樓盤分析 志遠大廈初步體現(xiàn)智能化，目前仍受市場追捧，入駐率超過90,中心區(qū)典型樓盤分析 華一廣場，租金40-45元/平米，入駐率高達95

12、,不同區(qū)域下寫字樓租金分析 北市區(qū)寫字樓質(zhì)高量少，租金整體較高,北市區(qū)寫字樓租金分析,北市區(qū)典型樓盤分析 銀座office,由商住用地成功轉(zhuǎn)為寫字樓，并實現(xiàn)高租金高入駐率,北市區(qū)典型樓盤分析 俊發(fā)中心為高端租務寫字樓，樹立北市區(qū)租金標桿，但目前入駐率并不理想率并不理想,南市區(qū)寫字樓租金分析,不同區(qū)域下寫字樓租金分析 南市區(qū)在用寫字樓量少,不同區(qū)域下寫字樓租金分析 南市區(qū)在售寫字樓分析,南市區(qū)在售寫字樓分析,南市區(qū)典型樓盤分析 紅塔大廈依托成熟商圈及完善的配套實現(xiàn)高租金高入駐率,不同區(qū)域下寫字樓租金分析 整體租金市場理性健康，但隨著未來兩年供應量集中釋放，將引發(fā)新一輪寫字樓革命,小結(jié),中心區(qū),北

13、市區(qū),南市區(qū),中心區(qū)寫字樓量多，大量早期寫字樓和商住樓拉低了中心區(qū)寫字樓租金價格，但從整體租金及入駐率看，中心區(qū)寫字樓市場呈健康理性增長態(tài)勢,北市區(qū)寫字樓發(fā)展較晚，主要集中在北辰商圈和聯(lián)盟商圈，以俊發(fā)中心和北辰財富中心及欣都龍城等為代表，北市區(qū)寫字樓將成為片區(qū)高端寫字樓聚集地,南市區(qū)寫字樓發(fā)展參差不齊，早期開發(fā)的寫字樓僅紅塔大廈達到5A智能化，并實現(xiàn)高租金及入駐率。隨著星都國際總部基地、南亞風情第一城等高端寫字樓入市，將迎來新一輪寫字樓變革,不同行業(yè)下寫字樓租金分析： IT、投資、商貿(mào)和房地產(chǎn)占據(jù)著寫字樓高端市場,不同行業(yè)下寫字樓租金分析： IT、投資、商貿(mào)和房地產(chǎn)占據(jù)著寫字樓高端市場,由上表

14、可以看出，租金在60元/的高端寫字樓主要被房地產(chǎn)、IT行業(yè)、實業(yè)集團公司及一些高級管理公司所占據(jù)。租金在30元/以下的寫字樓主要被一些小私營公司占據(jù)，涉及了投資、商貿(mào)、建筑工程等領(lǐng)域。另外，一些低端 寫字樓內(nèi)還有大量培訓公司存在,小結(jié),昆明寫字樓租金主要集中在30-50元/平方米，新興高端寫字樓的進入帶來租金兩極化發(fā)展趨勢； 近年來昆明寫字樓入駐率及租金均呈良性上漲趨勢； 中心區(qū)寫字樓市場租金較穩(wěn)定集中在30-50元/平米，北市區(qū)整體租金較高普遍高于50元/平米，南市區(qū)參差不齊。 寫字樓客戶對物業(yè)管理敏感度低； 地段、交通條件、價格及硬件配套是影響寫字樓租金的關(guān)系因素； 硬件配套中車位比在10

15、0/1以下為最佳，電梯比在5000/1以下最佳；另外寫字樓外立面、智能化、配套設施是影響租金的重要因素,寫字樓客戶分析,Part 3,昆明寫字樓租賃客戶分析： 目前昆明寫字樓市場以IT、投資等行業(yè)進駐最多,由表可以看出，調(diào)研范圍內(nèi)寫字樓客戶主要以IT、投資行業(yè)最多，其次是咨詢公司、實業(yè)公司和房地產(chǎn)公司,表明昆明受經(jīng)濟大環(huán)境的影響下各行業(yè)投資呈穩(wěn)步上升趨勢,昆明寫字樓租賃客戶分析： 目前昆明寫字樓市場以IT、投資、實業(yè)和地產(chǎn)行業(yè)進駐最多,備注：IT行業(yè)主要包括科技公司、電腦公司等相關(guān)企業(yè),寫字樓客戶購買目的,寫字樓購買客戶分析 75%個人購買客戶用于投資，其次為自用客戶占23,此次調(diào)查被訪業(yè)主多

16、數(shù)在幾年前購買置業(yè)用于自住，由于昆明市在2006年后出現(xiàn)眾多景觀品質(zhì)及居住環(huán)境較好的樓盤，多數(shù)業(yè)主選擇改善居住環(huán)境，將之前購置的房屋出售或出租以用來投資。另外我們發(fā)現(xiàn)個人投資者多以小戶型面積為主，這不僅是財力的原因，也是為了規(guī)避風險的原因,寫字樓購買客戶分析 企業(yè)購買客戶中國企占45%，其次為私企占40,從圖中可看出，購買寫字樓物業(yè)的客戶中，以國營企業(yè)居多，占到45的比例，主要原因是國營企業(yè)本身實力強大且出于資產(chǎn)方面的謹慎考慮而做出的選擇。而且購買寫字樓物業(yè)的國營企業(yè)大多是大中型企業(yè)，并以大型知名企業(yè)為主，例如銀行、網(wǎng)通等企業(yè)； 其次是私營企業(yè)，而私營企業(yè)則明顯以中小型規(guī)模的，主要原因是與中小

17、型企業(yè)成長的速度和獲取的價值有關(guān)； 企業(yè)客戶購買最為謹慎的是合資及外資企業(yè)，主要原因是由于其對中國政策多變的考慮有關(guān)； 而企業(yè)購買的面積多為整層購買為主，越是實力強的企業(yè)購買面積越大，而越是中小型企業(yè)則購買的面積則偏小，也就是說企業(yè)購買的面積與企業(yè)規(guī)模大小成正比。 同時，我們發(fā)現(xiàn)，多數(shù)入駐企業(yè)均以租用辦公物業(yè)為主，企業(yè)投資行為很少,企業(yè)客戶購買分析,寫字樓客戶關(guān)鍵敏感點分析 價格、地段交通及硬件配套物業(yè)檔次是關(guān)鍵因素,價格,地段位置及交通便利度,硬件配套、物業(yè)檔次及物管,客戶選擇寫字樓關(guān)鍵因素,通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)實力機構(gòu)多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業(yè)；中小機構(gòu)為提高自身公司形象，選擇檔次相對低

18、、但功能適用的辦公物業(yè)； 除交通便捷程度、地段位置是否處于市中心之外，周邊配套設施和辦公配套的要求也是選擇辦公場所的主要參照因素。 價格始終是選擇辦公物業(yè)的重要考慮因素,在地段因素不變的情況下，大型企業(yè)首選硬件配套、物業(yè)檔次；而中小企業(yè)則以價格為首要考慮因素,寫字樓客戶關(guān)鍵敏感點分析 大部分客戶選擇以租為主，寫字樓售價與年租金最佳比例為7,寫字樓客戶價格敏感點,寫字樓售價與租金比超過7即考慮租,超過90%客戶希望以租為主,在未來的兩到三年，有超過90的客戶還是希望以租為主，他們認為寫字樓的價格仍然過高，寫字樓的售價和年租金之間的比例在7左右可以接受；低于7，客戶傾向于以租為主；高于7，達到8或

19、10，客戶傾向于投資自己的寫字樓。 即可客觀說明昆明寫字樓未來的發(fā)展還是將從以銷售為主逐漸向以持有性物業(yè)為主,以位于昆明中心區(qū)域的新興寫字樓環(huán)球金融為例，其均價約為6800元M。年租金約為900元M，兩者比例在75左右，仍處于客戶希望以租為主的象限。由于環(huán)球金融從各種外部因素及內(nèi)部環(huán)境看，可以將其歸類到昆明的甲級寫字樓，因此以環(huán)球金融在昆明寫字樓市場的地位，其售價與年租金間的比例仍處于以租為主的象限,小結(jié),從客戶性質(zhì)看，大部分為中小型私企；租賃客戶以IT行業(yè)為主，其次為貿(mào)易投資類及地產(chǎn)類； 購買寫字樓個人客戶中75%為投資，企業(yè)客戶以國企和私企為主； 價格、地段、硬件設施檔次及物管是寫字樓客戶

20、首選幾大關(guān)鍵因素； 本項目潛在租賃客戶以成長型和成熟型客戶為主，購買客戶以常規(guī)投資者需求面積在200平米左右。 從潛在客戶研究看，大部分客戶將以租賃為主,昆明市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀,Part 4,區(qū)位變化：昆明是在中國與東南亞跨邊境約240萬平方公里區(qū)域上，唯一的、也是最具有中心都會特征的城市地區(qū)。隨著連接東南亞、南亞國際大通道的建設和中國東盟自由貿(mào)易區(qū)的開辟，昆明與周邊國家和地區(qū)貿(mào)易交流日益增加，將逐漸改變昆明處于國內(nèi)交通的末端、經(jīng)濟輻射末端的狀況,昆明市發(fā)展現(xiàn)狀： 大環(huán)境下，昆明迎來新的發(fā)展機遇,昆明,城市功能定位：按照昆明社會經(jīng)濟發(fā)展目標和昆明城市總體規(guī)劃，城市定位為： “歷史文化名城”、“春城

21、”、“中國面向東南亞、南亞區(qū)域性國際性商貿(mào)旅游城市，中國最適于居住與創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化開放城市和山水園林生態(tài)城市,昆明市功能定位： 昆明城市商業(yè)需要更大的發(fā)展,一）商務體系承擔區(qū)域性和國際性集會展、辦公、娛樂于一體的商務中心區(qū)； （二）貿(mào)易體系具有面向省內(nèi)外和境外的貿(mào)易功能，包括展覽中心、展銷中心、商品交易中心； （三）物流體系發(fā)展以倉儲、運輸、信息、服務于一體的綜合性物流中心； （四）購物體系體現(xiàn)多層次購物功能，包括各級商業(yè)零售網(wǎng)點、特色商業(yè)區(qū)和農(nóng)貿(mào)市場,昆明市發(fā)展方向： 第三產(chǎn)業(yè)為主的綜合性商業(yè)體系,建立現(xiàn)代化的城市商業(yè)控制指標體系。2010年規(guī)劃基本指標： 2010年規(guī)劃人口：223萬，其中戶

22、籍人口180萬，非戶籍人口43萬。 社會消費品零售總額計劃達到630億元，年平均增長10%； 人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點面積達到1平方米。至2003年9月，昆明人均擁有商業(yè)營業(yè)面積約為0.9平方米，規(guī)劃結(jié)合昆明實際和發(fā)展，參考國內(nèi)其它城市的指標，確定規(guī)劃人均擁有零售商業(yè)面積為1平方米，零售商業(yè)總面積為223萬平方米,2010年昆明市規(guī)劃基本指標： 商業(yè)面積達到1/人,片區(qū)寫字樓市場機會分析,Part 5,片區(qū)經(jīng)濟狀況： 片區(qū)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟發(fā)展的主要動力，商業(yè)功能區(qū)不斷完善,隨著昆明一戶四片規(guī)劃的實施及呈貢新城的開發(fā)，作為新舊城之間的連接帶，南市區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展也邁上一個新的臺階。并且南市區(qū)的房地產(chǎn)開

23、發(fā)投資在西山、官渡2區(qū)中都占有很大一部分內(nèi)的比例，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持良好發(fā)展態(tài)勢，廣福路沿線各類項目進展順利。 在完成東聚建材、中林建材、東聚汽配大車配件城等市場建設的同時，南市區(qū)區(qū)域性商貿(mào)中心區(qū)功能將不斷完善。昆明國際會展中心擴建項目投入使用，關(guān)上中心區(qū)會展功能進一步拓展，南市區(qū)已成為昆明會展經(jīng)濟的主戰(zhàn)場。 片區(qū)物流業(yè)快速發(fā)展，完成盛達物流昆明汽車樞紐東站一期工程、云南浩宏金屬配送中心一期工程建設。在整個南市區(qū)第二第三產(chǎn)業(yè)成為推動經(jīng)濟發(fā)展的主要動力，呈現(xiàn)出農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，工業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展，城鄉(xiāng)市場繁榮活躍，財稅保持較快增收的良好局面,片區(qū)人口現(xiàn)狀,目前整個南市區(qū)居住人口已達50萬人。整

24、個區(qū)域人口較為復雜，既有度假區(qū)這樣的豪宅集中區(qū)域，巫家壩、金源古鎮(zhèn)、廣衛(wèi)半島、甚至臨滇板塊又存在相當數(shù)量的農(nóng)村人口。 目前在南市區(qū)購買寫字樓的客戶主要為私企老板、礦老板、職業(yè)投資客和社會白領(lǐng)，主要以南市區(qū)居多，其它區(qū)域也有一定數(shù)量購買者，但是數(shù)量不多。 客戶隨著交通瓶頸的舒緩，各片區(qū)客戶流動性將加強，配套成熟區(qū)及價格低洼區(qū)將會吸納其他片區(qū)客戶入駐,片區(qū)配套設施,昆明汽車客運南站、圣堡綠醫(yī)院、昆明市勞動力市場、昆明國貿(mào)中心、山姆會員商店、寶海公園、昆明國際會展中心、昆明中玉酒店、石油賓館、空軍醫(yī)院、昆明國際會展中心酒店、云南中醫(yī)院關(guān)上校區(qū)、青海省第一測繪院昆明分院、云南省林業(yè)調(diào)查院昆明分院、官渡

25、區(qū)農(nóng)業(yè)局、昆明機場、云南官房木業(yè)制造有限公司、飛虎賓館、養(yǎng)豬場、時家灣玻璃廠、昆明百貨采購供應倉庫、昆三十一中、前衛(wèi)二中等,會展中心,五彩點金苑,雙鳳小學,官渡區(qū)交通局,怡園小區(qū),官渡區(qū)體育館,官渡人民法院,官渡地稅,昆明機場,東方醫(yī)院,航空小區(qū),物流、五金、建材批發(fā)市場區(qū),機場賓館,關(guān)上公園,官渡區(qū)政府,中玉酒店,國貿(mào)酒店,玫瑰灣小區(qū),由上表可以看出，區(qū)域內(nèi)的建材市場、家具市場、五金機電市場、汽車配件市場、汽配物流市場、工程機械市場等市場的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，已經(jīng)建成或者營業(yè)的市場大約有20多個。 從區(qū)域的商業(yè)布局情況來看，官渡園項目區(qū)域內(nèi)及周邊集中了大量的建材、家具、汽配及機電等材料市場，呈

26、一橫一縱“十”字狀沿昌宏路和關(guān)雨路兩路分布。從商業(yè)環(huán)境來看，這個區(qū)域的商業(yè)氛圍濃厚,目前本項目周邊產(chǎn)業(yè)： 項目周邊共有建材五金、汽配市場20多個,本項目周邊產(chǎn)業(yè)： 建材產(chǎn)業(yè)配套不完善,由表可以看出，片區(qū)內(nèi)分布有6座建材城，占地面積較大，人車混流，交通混亂，建材城本身配套不完善，只有東聚建材城有辦公居住配套，其余市場辦公區(qū)域稀缺,建材產(chǎn)業(yè)缺乏辦公配套,本項目周邊產(chǎn)業(yè)： 汽配產(chǎn)業(yè)辦公配套較差,由表可以看出，片區(qū)內(nèi)分布有7座汽配城，較近開發(fā)的東聚汽配城配套比較完善。其它較遠時間開發(fā)的汽配城則無辦公住宅配套,汽配產(chǎn)業(yè)辦公配套較差,城市發(fā)展方向：城市中心區(qū)人口密度較高，城市面貌和居住環(huán)境急需改善，隨著機

27、場的搬遷，城市中心區(qū)人口密度將得到疏解，今后城市居住用地發(fā)展的新區(qū)域為城市的北市區(qū)、南市區(qū)以及城市東南部。 商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃：昆明城市商業(yè)設置等級規(guī)劃為：市級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)（社區(qū)）級商業(yè)中心、街坊商業(yè)。 結(jié)合今后城市發(fā)展方向，即規(guī)劃居住人口的遷移方向，重點推進區(qū)域商業(yè)中心建設，在北市區(qū)、南市區(qū)、城市東南部春城路延長線、官渡鎮(zhèn)以北的區(qū)域，規(guī)劃區(qū)域商業(yè)中心,未來片區(qū)發(fā)展趨勢： 城市整體南移，商業(yè)中心向北市區(qū)、南市區(qū)和城市東南部推進,北市區(qū),東市區(qū),南市區(qū),未來片區(qū)發(fā)展趨勢： 片區(qū)內(nèi)批零貿(mào)易專業(yè)市場規(guī)模形成,官渡區(qū)轄區(qū)內(nèi)商業(yè)市場多為2003年至2005年間正值官渡區(qū)提出官渡區(qū)大商圈時期

28、形成。 各類市場區(qū)域內(nèi)分布狀況：專業(yè)市場分布在機場周邊，借助機場及昌宏路的交通優(yōu)勢。專業(yè)市場涉及五金機電、裝飾建材、防水化工、陶瓷潔具、汽車銷售、汽配維修等。 入住經(jīng)營商戶人群變化：入住經(jīng)營商戶隨著市場的成熟，多選擇長期經(jīng)營,物流、五金、建材批發(fā)市場區(qū),未來片區(qū)發(fā)展趨勢： 關(guān)上片區(qū)即將改造，本項目將有機會承接會展中心衍生產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移,關(guān)上片區(qū)的商貿(mào)物流業(yè)為主的高收入人群將在附近被轉(zhuǎn)移； 會展相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也即將被轉(zhuǎn)移,昆明巫家壩機場搬遷： 取消高度限制，片區(qū)成為主城邊主要發(fā)展區(qū)域，商機涌現(xiàn),昆明新機場建設成后，巫家壩現(xiàn)有的老機場將被關(guān)閉，這一片區(qū)將繼續(xù)推行航空經(jīng)濟圈規(guī)劃，進一步整合商業(yè)、旅游業(yè)、娛樂

29、業(yè)。 機場搬遷后，片區(qū)的凈空限制將不存在，故原規(guī)劃對片區(qū)的開發(fā)控制要求根據(jù)功能轉(zhuǎn)變作出相應調(diào)整，建筑高度相應放開，該區(qū)域也將成為昆明主城不可多得的發(fā)展區(qū)域。 輕軌3號線、5號線即將投入建設，省一監(jiān)、昆明監(jiān)獄等將根據(jù)昆明監(jiān)獄用地規(guī)劃統(tǒng)一搬離片區(qū)。 未來片區(qū)內(nèi)將規(guī)劃設置8所中學、16所小學，機場搬遷后，局部地標性建筑可規(guī)劃到120-150米,項目未來客戶潛在供應 家居/裝飾等主題性商業(yè)、以購物、休閑和娛樂為主的社區(qū)型/次級商業(yè)區(qū)，會展補充性商務,周邊舊城改造、拆遷而形成的巨大直接需求，房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展直接帶動家居、裝飾市場的飛速發(fā)展； 人口的增加，社區(qū)性商業(yè)將有極大的發(fā)展空間，本區(qū)域較有可能形成數(shù)個次商業(yè)中心；為人們提供購物、休閑和娛樂的商業(yè)。 會展中心周邊區(qū)域的改造，將為本項目的相關(guān)補充性商務物業(yè)提供市場空間。 2010年30多家企