東莞錦龍鳳崗前策報(bào)告

1、東莞錦龍又一城前期策劃報(bào)告 深圳中原事業(yè)六部,前 言,錦龍又一城是錦龍房地產(chǎn)公司在鳳崗開發(fā)的繼藍(lán)山錦灣后的又一大型項(xiàng)目； 它標(biāo)志著繼三正、佳兆業(yè)后，又一品牌開發(fā)商進(jìn)駐鳳崗參與城市化建設(shè)。 該項(xiàng)目商業(yè)體量大，并將與三正財(cái)富新地一起形成鳳崗商業(yè)核心區(qū)域，進(jìn)一步改善鳳崗的商業(yè)及生活配套。 中原地產(chǎn)期望以深莞合作的形式，幫助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功銷售,報(bào)告思路,項(xiàng)目研判經(jīng)濟(jì)指標(biāo),位置：東莞鳳崗鎮(zhèn)鳳深大道旁 占地面積：50819 建筑面積：約148812（其中商業(yè)面積：約3.2萬） 幼兒園：約1000左右 容積率：3.5/2.8 規(guī)劃：70的90平米以下 地塊：金鳳路以西第一批單位（建面32586.6）

2、金鳳路以東第二批單位（建面116225.2,項(xiàng)目研判項(xiàng)目四至,地塊內(nèi)部,鳳深路,東深河,南塘村,東深河,東遠(yuǎn)山景,鳳深路,三正財(cái)富,三正工地,周邊視野開闊，地勢平坦，東南面遠(yuǎn)山景觀，東面東深水渠有待改造,沿路有噪音影響景觀資源缺乏不規(guī)則長方地形,交通通達(dá)性好地理位置具有一定優(yōu)勢,處于鳳崗鎮(zhèn)中心區(qū)域，距龍崗僅15分鐘車程，周邊配套規(guī)劃正逐漸完善,項(xiàng)目印象,與深圳中心區(qū)的心理距離大于實(shí)際距離，有賴于城市概念的引導(dǎo),核心問題,市場分析,鳳崗房地產(chǎn)市場,客戶分析,地處東莞市東南端， 呈倒三角形插入深圳， 東靠深圳龍崗區(qū) 北鄰東莞塘廈鎮(zhèn)， 西臨深圳觀瀾、平湖,鳳崗區(qū)位區(qū)位優(yōu)勢明顯,交通極為便利,三正半山

3、豪苑,臥龍山別墅,佳兆業(yè)水岸山城,翡翠山湖,藍(lán)山錦灣,銀湖山莊,鳳崗區(qū)位龍平路，東深路連接深莞紐帶,觀瀾、平湖,龍崗 中心城,鳳崗距深圳福田中心區(qū)僅30分鐘車程，與龍崗區(qū)平湖、中心城形成接壤的三角形地帶，三個區(qū)域文化、經(jīng)濟(jì)交流互動頻繁,全鎮(zhèn)面積82.5平方公里,鎮(zhèn)轄11個行政村、1個居委會 戶籍人口約2萬人，外來人口22萬人 廣東省的著名僑鄉(xiāng)，近2萬名華僑 現(xiàn)有外向型企業(yè)1139家，全鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值19.1億元 鳳崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力排名全市第10,宏觀環(huán)境,宏觀經(jīng)濟(jì)趨好，具有一定購買潛力,規(guī)劃：未來土地的規(guī)劃建設(shè)將以工業(yè)園區(qū)建設(shè)為主,性質(zhì)：外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的加工業(yè)區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)美的山水

4、型現(xiàn)代化城鎮(zhèn),以外向型經(jīng)濟(jì)為主，工業(yè)用地為主，居住氛圍較弱，居住消費(fèi)潛力有待引導(dǎo),規(guī)劃概況雙中心組團(tuán)，交通發(fā)達(dá),三縱四橫的交通路網(wǎng),兩個中心,鳳崗行政中心 雁田中心,鳳平路 東深路 外環(huán)路,永盛大街 碧湖大道 龍平路 龍平二路,住宅發(fā)展主要沿東深路規(guī)劃,鳳崗樓盤分布圖,分布特點(diǎn),1、主要集中在東深公路兩旁,交通非常便利,2、形成了以雁田、鎮(zhèn)中心兩大板塊,3、大規(guī)模地塊占據(jù)優(yōu)越的山水資源。如翡翠山湖，臥龍山莊、藍(lán)山錦灣等,樓盤特征,中、大規(guī)模樓盤逐漸占據(jù)了市場供應(yīng)的主導(dǎo)地位，別墅占有率高，山水資源豐富,主力戶型及特點(diǎn),05-06年樓盤：早期樓盤市場主力戶型以大三房為主，面積區(qū)間在110-150平

5、米,07年戶型： 以二、三、四房 為主，面積區(qū)間 彈性增大，在85 -150平米，小戶 型供應(yīng)量少,戶型面積的演變,07年,06,05,140及以上,130,120,110,100,90,80,70,60,50,翡 翠 山 湖 三 期,嘉 輝 豪 庭 三 期,龍 福 花 園,鳳 天 閣,翡 翠 山 湖,永 江 大 廈,水 岸 山 城,嘉 輝 豪 庭,翠 湖 豪 苑,藍(lán) 山 錦 灣,戶型面積有向兩極擴(kuò)大的趨勢。從05、06年的以100140平米的三房為主，07年100平米以下的戶型增多，且140平米以上的大戶型也呈增大趨勢,主力面積分布圖,銷售狀況,項(xiàng)目不多，銷售狀況良好，小戶型最先消化，后期市

6、場看漲,客戶構(gòu)成,1、客戶構(gòu)成以本地人、私營企業(yè)主及中高管為主要客戶群體，投資比例增大； 2、深圳客戶正進(jìn)駐鳳崗市場，他們以投資而“聞名”珠三角,供需與價(jià)格,整體供需狀況： 從歷年竣工面積與開發(fā)面積增長水平來看大致相當(dāng)，市場供需基本保持平衡，莞深兩地的價(jià)格洼地現(xiàn)象對本地需求有拉升作用，而商品房供應(yīng)也在穩(wěn)步增長。 價(jià)格走勢： 鳳崗鎮(zhèn)2007年5月成交均價(jià)相比07年1月增長14.14,鳳崗2007年每月價(jià)格走勢,水岸山城,占 地：鳳崗鎮(zhèn)東深公路旁 總戶數(shù)：634戶 車 位：508個 銷售率：100% 實(shí)現(xiàn)均價(jià)：5600元/ 戶型比例：二房80-91 ，占17% 三房111-153 ，占49% 四房

7、140-170 ，占19% 其它 占15,客戶構(gòu)成: 深圳：東莞=80%：20% 企業(yè)高管私營業(yè)主、 公務(wù)員、投資客占80%以上,個盤分析,翡翠山湖,位置：鳳清路清溪路口 建面：38萬 物業(yè)類型：別墅、高層住宅 定位：鳳崗首席大型人文山水城 配套：會所、學(xué)校、商業(yè)街、酒 店、高爾夫練習(xí)場 總戶數(shù)：別墅92棟、洋房1000戶 物管：深圳長城 均價(jià)：洋3300元/、別5800元/ 銷售率：在售4期，前3期售完 83-86二房二廳約占10 115-145三房二廳約占65% 153四房二廳約25,客戶構(gòu)成 別墅多為本地人換房以及鳳崗、清溪廠商，洋房主要客戶為附近企業(yè)技術(shù)人員及高管，深圳龍崗、平湖等約占

8、15,個盤分析,嘉輝豪庭,主要賣點(diǎn)：大社區(qū)配套、度假概念 戶型配比： 一房：61-63 占28% 二房：61107占36%, 三房：101-120 占21%, 四房：124-160 占11% 五房及以上： 4,客戶構(gòu)成：港臺人士、本地居民、工廠高管人員、私營業(yè)主、深圳投資客,位置：平龍公路 占地：20萬 物業(yè)類型：酒店公寓、高層洋房 配套：會所、商業(yè)街、酒店、商務(wù)娛樂 均價(jià)：4000元/ （洋房,個盤分析,龍?；▓@,地點(diǎn)：塘瀝村（東深公路旁） 占地：52702 總建面：99666.6，容積率1.9 配套：園林、背靠園龍山公園 戶數(shù)：586戶 均價(jià)：3000元/） 銷售周期：1年,戶型特點(diǎn)：戶型

9、方正、房房有飄窗，部分戶型設(shè)計(jì)弧形全落地飄窗，雙陽雙衛(wèi),客戶構(gòu)成： 企事業(yè)單位員工 、個體企業(yè)主、 企業(yè)中高 管及技術(shù)人員,個盤分析,鳳崗房地產(chǎn)屬封閉型市場特征，呈板塊化與規(guī)模化發(fā)展趨勢。 產(chǎn)品正走向成熟，帶入戶花園設(shè)計(jì)、凸窗、主臥帶陽臺等。 市場主力戶型仍為大戶型、中小戶型比較稀缺。 06、07年鳳崗地產(chǎn)供需基本持平，07年價(jià)格上漲幅度14,市場分析小結(jié),開發(fā)規(guī)模水平：政府規(guī)劃的相對落后缺乏品牌開發(fā)商的進(jìn)入，尚未能高品質(zhì)的住宅片區(qū)開發(fā)，開發(fā)水平相對較低,整體居住氛圍：由于工業(yè)企業(yè)眾多以及其破壞性的開發(fā)，導(dǎo)致生活環(huán)境較差，配套設(shè)施比較欠缺，大多數(shù)樓盤的生活配套必須由自身來解決，良好居住環(huán)境的培

10、育還需要一個較長的過程,鳳崗并非房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，生活氛圍一般，房地產(chǎn)總體開發(fā)水平較為落后，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一，消費(fèi)潛力仍有待引導(dǎo)。當(dāng)封閉型市場的市場容量有限時(shí)，需要通過市場外拓才能打破當(dāng)?shù)乩Ь?啟 示,市場分析,客戶分析,鳳崗房地產(chǎn)市場分析,翡翠山湖,嘉輝豪庭,龍?；▓@,鳳天閣,水岸山城,財(cái)富新地,深圳投資客,本地居民,私企業(yè)主、工廠高管,公務(wù)員、單位人士,本地居民由于持有自有物業(yè)，對市場上的相對高價(jià)樓盤接受度不高。 周邊私企業(yè)主、工廠高管大多屬長期性投資。 跨區(qū)域投資顯現(xiàn)，外地來莞投資現(xiàn)象逐漸凸顯,鳳崗市場的客戶是哪些,港臺人士,在以大戶型為主，小戶型稀缺且擁有2萬名僑胞的鳳崗市場上，本

11、地普通居民和港臺人士需求未完全放量，對市場產(chǎn)品并未產(chǎn)生投資、換房的置業(yè)想法,東莞客戶呈啞鈴型結(jié)構(gòu)，缺乏上升力量的中產(chǎn)階層，后繼乏力，高端及投資需求空間有限,客戶置業(yè)目的,該類客戶不僅看中產(chǎn)品本身,也看中未來的溢價(jià)空間,短線炒家,購買產(chǎn)品是短期投機(jī)行為，看中的產(chǎn)品的升值潛力，客戶比例不宜過高,對產(chǎn)品是否升值并不關(guān)注，看中的是產(chǎn)品的某種特征，比如稀缺資源、區(qū)位等,置業(yè)客戶群體分類已不能用簡單的自住投資來進(jìn)行區(qū)分，他們的置業(yè)目的及需求可以按以下方法劃分,產(chǎn)品與客戶契合度分析,一期戶型面積小總價(jià)低，引入有助于活躍市場，吸引市場關(guān)注率,一期和二期我們都將爭取的主力客戶，有利于實(shí)現(xiàn)最大的溢價(jià)空間，容易營造

12、一定的居住氛圍,二期大戶型的主要客戶，也是未來我們將爭取的客戶，1期多數(shù)戶型對他們偏小,鳳崗客戶的變化趨勢投資客漸成主流,隨著 市場的成熟，以及與深圳周邊區(qū)域的價(jià)差拉大， 周邊投資客戶逐漸進(jìn)入鳳崗市場，支撐鳳崗房價(jià),交通便利,區(qū)域價(jià)值,建筑外觀,贈送面積,保值增值,購房考慮的第一層面考慮因素,價(jià)格,物業(yè)管理,購房考慮的第二層面考慮因素,發(fā)展商品牌,房型,社區(qū)氛圍,購房考慮的第三層面考慮因素,客戶購房考慮因素分析-增值性因素,置業(yè)東莞的深圳客戶關(guān)注點(diǎn),數(shù)據(jù)來源于: 水岸山城成交客戶364人， 萬科松山湖成交客戶153人,客戶關(guān)注點(diǎn)分析,深圳,鳳崗,本項(xiàng)目,城市/區(qū)域價(jià)值,距深圳僅30分鐘車程,規(guī)

13、模，多期開發(fā),價(jià)格接受度較高,地段，配套,二期較多贈送面積，附加值 贈送面積，附加值,價(jià)格接受度較低,社區(qū)規(guī)模，園林,80140平米,總建面14.8萬,10余萬商業(yè)配套,在深圳推售溢價(jià)空間大,二期11萬建面，園林社區(qū),一期戶型較小，二期較大,小戶型和稀缺大戶型,關(guān)注點(diǎn),關(guān)注點(diǎn),因此，深圳客戶是撬動本項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)。一期的目標(biāo)客戶應(yīng)鎖定深圳，利用深圳客戶置業(yè)的旺銷，帶動本地市場的啟動，隨著后續(xù)產(chǎn)品的推出，逐漸向本地市場傾斜,核心客戶：深圳客戶(70%) 深圳區(qū)域如平湖、龍崗中心城以及龍崗其他區(qū)域投資兼自住客戶；福田、羅湖投資客,二類客戶(20%) 當(dāng)?shù)丶把闾锎濉ⅧP崗鎮(zhèn)的私營企業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員

14、,三類客戶(5%) 周邊往來商務(wù)人士，長租鳳崗酒店的商務(wù)人士,四類客戶(%) 香港及臺灣僑胞，其他偶得人士,客戶定位,項(xiàng)目客戶定位,項(xiàng)目一期客戶思考,項(xiàng)目一期基本情況,占地9310.46，容積率3.5，商業(yè)面積2萬平米。 兩面臨路，住宅以中小戶型為主。 總價(jià)相對較低。 推售策略以住宅先行，商業(yè)隨之啟動,1、低投資門檻深圳投資客及周邊地區(qū)投資客。 2、中心位置長期居住在周邊酒店的商務(wù)往來人士。 3、13.2萬商業(yè)面積商戶及商務(wù)往來人士,項(xiàng)目定位,戶型定位,項(xiàng)目定位及演繹,價(jià)格定位,城際運(yùn)營，聚焦鳳崗,能否跨出本土界限，突破地域臨界點(diǎn)，逐利于千里之外？ 城際運(yùn)營，運(yùn)籌帷幄，方能決勝于千里之外,定位

15、原則,項(xiàng)目定位,深莞共融，都匯生活引領(lǐng)者,鳳崗與深圳共融即將精彩呈現(xiàn) 代言新鳳崗，引領(lǐng)東莞高端商住物業(yè),形象定位及演繹,融 合,融合區(qū)域,融合深圳,融合世界,形象定位構(gòu)想,形象定位,形象定位,案名推薦,MIX&CITY,世界, 就是MIX&CITY,廣告語,錦龍國際都匯城,MIX&CITY,是什么,MIX&CITY 概念聯(lián)想,Mix&CITY是生活與享樂,追求與擁有的融合,帶給國人以不同的居住品質(zhì),Mix&CITY也是中國傳統(tǒng)居住模式與世界潮流生活的融合,帶給國人以不同的居住文化,MIX&CITY 概念聯(lián)想,內(nèi)斂與奔放的融合 精細(xì)的建筑空間融合國際時(shí)尚的生活形態(tài),國際潮流生活,東方人居文化,M

16、IX&CITY 概念聯(lián)想,年輕與實(shí)力的融合,創(chuàng)造無界限生活新空間,東莞生活,深圳都市,MIX&CITY 概念聯(lián)想,商業(yè)休閑和純居生活方式的融合,MIX&CITY 概念聯(lián)想,態(tài)度與思想的融合,MIX&CITY 概念聯(lián)想,商業(yè)與主題樂園的融合,MIX&City文化的融合，使樓盤突破區(qū)域，增值至品牌符號,主流人群對時(shí)尚都市有著天生的敏感與認(rèn)同，MIX&City概念，對他們有著強(qiáng)烈的認(rèn)知與吸引力,MIX&City文化引領(lǐng)國際潮流，更易將品牌生活社區(qū)推向世界,MIX&CITY 概念價(jià)值,MIX&CITY將都匯概念演繹得更加的直白,遠(yuǎn)離惡劣的環(huán)境,重塑區(qū)域高端形象,外立面,強(qiáng)烈的國際、現(xiàn)代感外墻,休閑書吧

17、SPA生活館品牌健身會瑜珈室,生活在這里，就不想生活在他處,樣板房,樣板房展示,我們代表的就是一種潮流，一種遷移墨化改變你生活的元素,運(yùn)用國際品牌裝飾品，再配搭東方傳統(tǒng)化元素，并揉入到家俱與裝飾中,裝飾展示,入戶大堂（通道,有時(shí)狂野，有時(shí)安靜，低調(diào)與張揚(yáng)，就是這么美,入戶通道,走在這里，就走上了通往世界的舞臺,樓書,將樓書做成時(shí)尚雜志風(fēng)格,第三：目標(biāo)客戶對房型的需求,第四：區(qū)域同類產(chǎn)品戶型借鑒,第五：地塊的特點(diǎn)和競爭策略,第二：市場化原則和抗風(fēng)險(xiǎn)能力,第一： “9070”政策因素的影響,定位的考慮,戶型定位思路,相對稀缺，絕對標(biāo)桿,戶型定位思路,在戶型的定位上，首期產(chǎn)品以90以下的中小戶型為主

18、，吸引深圳及當(dāng)?shù)赝顿Y、經(jīng)商客戶；二期則以90以上戶型為主，針對當(dāng)?shù)鼐用窦爸苓厖^(qū)域自住客戶。針對目標(biāo)客戶的特點(diǎn)，需注重戶型設(shè)計(jì)的舒適性，注重戶型使用的附加值，并且掌握適度創(chuàng)新的原則,一期的目標(biāo)市場應(yīng)鎖定深圳，利用深圳市場的旺銷，帶動鳳崗市場的啟動，隨著后續(xù)產(chǎn)品的推出，逐漸向當(dāng)?shù)厥袌鰞A斜,戶型建議,項(xiàng)目受90/70影響，一期產(chǎn)品全部設(shè)90以下小戶型，增設(shè)投資客追捧的一房，與市場供應(yīng)產(chǎn)品差異化，規(guī)避臨路的弱勢并吸引投資客戶。 二期則以115以上戶型為主力，設(shè)置一、兩棟純復(fù)式樓，增加產(chǎn)品創(chuàng)新和擴(kuò)大客戶群體。 合拼戶型設(shè)在120、180，利用拆分和合拼兩種方式滿足規(guī)劃要求,各戶型針對的目標(biāo)客戶,一期客戶

19、以投資客戶為主，以及周邊個體商戶；二期則主打本地及周邊城鎮(zhèn)的自住客戶，以及高端港臺私企業(yè)主等,價(jià)格初判東莞價(jià)格發(fā)展歷程,數(shù)據(jù)來源:東莞市建設(shè)局,數(shù)據(jù)來源:東莞市建設(shè)局,由圖表可見，東莞近年房價(jià)呈一路上揚(yáng)的趨勢，06年均價(jià)3287元/，截至07年一季度，商品房成交均價(jià)迅速上漲至4500元/，預(yù)計(jì)未來仍將持續(xù)上漲趨勢。 2002年到2006年4年平均每年的市場增長率為13,鳳崗與周邊區(qū)域的價(jià)格對比,2000,4000,6000,8000,10000,12000,翡翠山湖,嘉輝豪庭,永江大廈,九號院館,威鳳山莊,翠峰麗景,水岸山城,天健現(xiàn)代城,風(fēng)臨域,公園大地,龍城華府,5500元/平米,鳳崗,平湖

20、,龍崗中心城,9000元/平米,12000元/平米,6000元,3500元,1、鳳崗是周邊區(qū)域的價(jià)格洼地。 2、鳳崗與平湖均價(jià)相差3500元，與龍崗中心城價(jià)格相差6500元,市場比較法,步驟一,選取類似樓盤進(jìn)行相關(guān)因素比較，計(jì)算出本項(xiàng)目靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格,因素修正法,步驟二,通過計(jì)算市場的自然價(jià)格增長率，并且結(jié)合營銷溢價(jià)和規(guī)劃升值潛力溢價(jià)計(jì)算出本項(xiàng)目的最終預(yù)測價(jià)格,最終預(yù)測價(jià)格,本項(xiàng)目價(jià)格制定原則,比較因素：區(qū)位前景、交通、商服配套、周邊環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、規(guī)模、物業(yè)管理、戶型、戶型附加值等,權(quán)重設(shè)置,市場比較法,步驟一,比較對象：翡翠山湖、嘉輝豪庭、永江大廈、水岸山城、藍(lán)山錦灣,本項(xiàng)目價(jià)格制定,項(xiàng)目靜

21、態(tài)均價(jià)=5186元/平米,本項(xiàng)目價(jià)格制定,市場增長率】（未計(jì)算其它動態(tài)溢價(jià)因素,由于2007-2008年鳳崗區(qū)和鄰近的平湖區(qū)規(guī)劃的不斷發(fā)展，將會提升區(qū)域整體均價(jià)；但考慮到房價(jià)調(diào)控政策，漲幅不會太大。 預(yù)計(jì)2008年初，與現(xiàn)階段相比，自然溢價(jià)率約為13%*3/4=10% 。（以東莞市場價(jià)格漲幅為準(zhǔn),因素修正法,步驟二,本項(xiàng)目價(jià)格制定,均價(jià)實(shí)現(xiàn)的前提 產(chǎn)品概念的成功打造 營銷策劃精準(zhǔn)化 政策風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避,片區(qū)規(guī)劃 片區(qū)規(guī)劃價(jià)值的放大,預(yù)計(jì)2008年初項(xiàng)目推出市場，通過溢價(jià)整合，均價(jià)為： 58006300元,溢價(jià)整合,本項(xiàng)目價(jià)格制定,物業(yè)發(fā)展建議,商業(yè)開發(fā)思路,總體開發(fā)思路,產(chǎn)品打造建議,物業(yè)發(fā)展建議

22、總體開發(fā)思路,短期目標(biāo)：建立熱銷效應(yīng),項(xiàng)目整體啟動,建立充分的競爭優(yōu)勢,物業(yè)發(fā)展建議總體開發(fā)思路,物業(yè)發(fā)展建議分期開發(fā),物業(yè)發(fā)展建議現(xiàn)有方案思考,一期產(chǎn)品： 地塊一東西向狹長，不利于樓棟的擺布，2/3單位為東西朝向,受噪音影響； 臨路產(chǎn)品因限高，覆蓋率較高； 戶型單一，兩房84、三房87平米，面積差異未拉開，容易造成客戶錯位，建議拉大面積差異； 陽臺和餐廳面積過大，占用實(shí)用面積； 兩房廚房過大，三房廚房小； 兩房主臥室3米開間太??； 空中花園占用公共面積，實(shí)用性不大，建議取消,地塊一,地塊二,方案修改： 增設(shè)一房，填補(bǔ)市場空白； 做兩梯九戶，其中一房2戶、二房4戶、三房3戶，增加層數(shù)不超過18

23、層。 拉大二房、三房的面積差，70-75兩房、87-89三房。 三房小臥室可改成陽光房，作為贈送面積； 一房贈送面積后可改小二房,物業(yè)發(fā)展建議一期方案修改,商業(yè)開發(fā)原則,設(shè)人流集中的核心商業(yè)街,盡量保留沿街裙樓商業(yè),公共開放式空間,通過商業(yè)運(yùn)營帶動片區(qū)升值,加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動 開發(fā)的良性循環(huán),物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)開發(fā)思路,物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)開發(fā)策略,住宅先行，商業(yè)后啟動策略； 一期商業(yè)面積偏大，集中商業(yè)設(shè)置可盡量減少，增加街鋪面積； 與三正10萬商業(yè)進(jìn)行互動，差異化招商（如百安居、餐飲品牌、國美等主力店）； 一、二期商業(yè)聯(lián)動，打造主題性休閑商業(yè)街CITYLOFT； 利用空中連廊

24、連接一二期商業(yè)，引導(dǎo)人流； 手扶電梯引導(dǎo)人流上二樓，雙街鋪概念的營造,核心商業(yè)形態(tài),家庭服務(wù),家庭時(shí)尚,家庭娛樂,輔助商業(yè)形態(tài),品牌餐飲,主力店,家庭生活類,物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)開發(fā)策略,物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)概念,新生活廣場 （Living square,人生無數(shù)精彩片斷在此匯聚 生活百味盡在Living square,景觀街區(qū)，盡顯商業(yè)魅力,戶外戶內(nèi)空間的延伸,獨(dú)特的燈光照明 主題景觀設(shè)計(jì),動感標(biāo)識 主題建筑,廣場、街道打造活力公共空間,物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)業(yè)態(tài)選擇,主力店,物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)業(yè)態(tài)選擇,采用騎樓式商業(yè)街外立面以構(gòu)成游人駐足和休憩的空間。 空中連廊設(shè)計(jì)，商業(yè)一體化；在建筑的外部構(gòu)件上盡量以精細(xì)的劃分和小尺度構(gòu)件的應(yīng)用達(dá)到親切近人的效果。各種花盆、吊蘭、燈具、木構(gòu)架形成與人親密對話的界面,物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)規(guī)劃建議,提升商業(yè)價(jià)值的建筑規(guī)劃及外飾要求,1、綠化加休閑配套：增加高大喬木及休閑桌椅等 2、規(guī)劃商業(yè)櫥窗：零售類強(qiáng)制使用； 3、統(tǒng)一預(yù)留內(nèi)置廣告位：拒絕零亂低檔的霓虹燈箱； 4、統(tǒng)一規(guī)劃旗桿插口：