中信成都昊園416項(xiàng)目可研報(bào)告

1、 中信昊園416項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分 項(xiàng)目概況一、位置1、位置宗地位于成都市高新西區(qū)合作鎮(zhèn)順江村，成都兩河森林公園以北約700m，三環(huán)以外約3公里處，距天府廣場(chǎng)9公里，屬于典型的平原地貌。地塊位置關(guān)系如圖所示： .二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、土地面積：項(xiàng)目土地面積為416畝。 2、規(guī)劃指標(biāo)： 該宗地目前為工業(yè)用地，可變性為城鎮(zhèn)混合用地（可兼容20商業(yè)）： 容積率：3.8 建筑密度：30%控高：建筑高度（包括屋面所有設(shè)施、設(shè)備）不超過(guò)航空限高573米（絕對(duì)高程）綠地率：25%3、 項(xiàng)目現(xiàn)狀 1、宗地四至： 該項(xiàng)目宗地由兩部分構(gòu)成，即原中信昊園產(chǎn)業(yè)園A區(qū)和B區(qū)。整體該項(xiàng)目東臨成都電子科技大學(xué)成都

2、學(xué)院、南面中國(guó)普天科技和四川天澳科技，西靠成都視頻電子有限公司，北接昌杰三聯(lián)汽車中心。宗地道路系統(tǒng)現(xiàn)狀宗地內(nèi)現(xiàn)狀 2、項(xiàng)目平坦?fàn)顩r：項(xiàng)目用地平坦，地塊高程與周邊道路基本一致，利于小區(qū)的進(jìn)出和小區(qū)內(nèi)的布置。3、地面狀況：宗地東側(cè)為已經(jīng)銷售完畢的中海國(guó)際社區(qū)，地塊內(nèi)有東西向低壓電線通過(guò)和一條可打造的溝渠途徑。4、地下狀況：無(wú)管線、電纜。5、地質(zhì)情況：成都地下水豐富。6、地面的拆遷情況：地面含4棟鋼結(jié)構(gòu)廠房和少量磚混結(jié)構(gòu)建筑，東西向低壓電線未拆遷外，其余基本不需拆遷。第二部分 宏觀經(jīng)濟(jì)一、GDP成都市2001-2006年GDP(億元)1492.041870.892031.072370.768.56%

3、16.72%16.02%12.22%11.73%0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.002001200220032004200520060%5%10%15%20%25%GDP(億元)GDP增長(zhǎng)率2750.481667.10成都市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，2006年相比2001年已翻了一番，已達(dá)到2750億元，特別是05、06年，全市GDP的年增長(zhǎng)率達(dá)到16%以上。二、常住人口成都市2001-2006年常住人口（萬(wàn)人）1019.91082.031103.40.84%1.54%1.47%2.11%1.97%100010201040106010801100112

4、020012002200320042004520060.00%0.40%0.80%1.20%1.60%2.00%2.40%常住人口（萬(wàn)人）常住人口增長(zhǎng)幅度1044.311028.481059.69全市人口流動(dòng)量變化不大，常住人口呈上升趨勢(shì)，但較為平穩(wěn)，2006年末較2001年增加了83.5萬(wàn)人。三、人均GDP成都市2001-2006年人均GDP146291620917915191672191010000125001500017500200002250025000275002001200220032004200520060%3%6%9%12%15%人均GDP（元）人均GDP增長(zhǎng)率10.80%10

5、.53%6.99%14.31%2492713.77由于人口總體增幅比較平穩(wěn)，因此成都市人均GDP與GDP幾乎同比增長(zhǎng)，2006年的人均GDP較2001年將近翻了一番。四、固定投資/房地產(chǎn)開發(fā)投資成都市2001-2006年固定投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)比分析55.06%20.6%40.14%25.75%22.90%18.75%19.06%37.03%20.7%0%7%14%21%28%35%42%49%56%200120022003200420052006固定投資增長(zhǎng)率房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率30.89%成都市2001-2006年固定投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)比分析582.21862.971085.2145

6、7.350250500100012501500175020002001200220032004200520060.100.130.160.190.220.250.280.310.34固定投資(億元)房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定投資702.15203.31291.41451.867501899.58170.76245.4619.170.290.290.280.270.310.3315%固定投資和房地產(chǎn)投資逐年增長(zhǎng)，投資增長(zhǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)上升，投資增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)大于GDP增長(zhǎng)幅度。2006年，投資增長(zhǎng)幅度下降，但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增長(zhǎng)幅度。2004年前，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)低于固定投資的投資，

7、2004年后，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)高于固定投資的投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定投資中的比例逐年降低，直到2004年，該比例逐漸上升且幅度較大。五、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入成都市2001-2006年人均可支配收入87929641103941135981289.66%8.17%01500300045006000750090001050012000135002001200220032004200520060%1.5%3%4.5%6%7.5%9%10.5%12%13.5%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率7.81%9.28%1278912.59%成都市城鎮(zhèn)人民生活較為富裕，人均可支配收

8、入逐年上漲，尤其是進(jìn)入2006年，全市城鎮(zhèn)人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度保持在12%以上。六、城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款成都市2001-2006年人均儲(chǔ)蓄存款余額9760119201431016292191692228620.05%17.66%16.26%13.85%22.13%04000800012000160002000024000280002001200220032004200520060%4%8%12%16%20%24%28%城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄存款（元）城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)率成都市城鄉(xiāng)人民的儲(chǔ)蓄存款較為豐厚，購(gòu)買大宗物品的消費(fèi)能較強(qiáng)。小結(jié)：城市建設(shè)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速上漲，經(jīng)濟(jì)水平高，人口增長(zhǎng)速度平

9、穩(wěn)，但消費(fèi)能力較強(qiáng)。第三部分 市場(chǎng)分析一、施工面積/銷售面積4.504.003.503.002.502.001.501.000.500.00成都市2001-2006年商品房施工面積和銷售8.11%45.03%13.29%11.45%26.31%7.50%29.41%18.49%16.31%0%5%10%15%20%25%30%35%40%200120022003200420052006商品房施工面積增長(zhǎng)率商品房銷售面積增長(zhǎng)率45%22.44%面積對(duì)比分析成都市2001-2006年商品房施工面積和銷售050010001500200025003000350040002001200220032004

10、200520064500面積對(duì)比分析商品房施工面積(萬(wàn)平方米)商品房銷售面積(萬(wàn)平方米)商品房施工面積/銷售面積1991.38701.212219.39515.562717.46966.352937.731128.873328.191213.574827.021532.922.842.722.812.602.743.15全市商品房的施工面積的增長(zhǎng)幅度和房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長(zhǎng)幅度相匹配，2001年-2004年，商品房施工面積增長(zhǎng)不穩(wěn)定擺幅在8%之間，2006年增長(zhǎng)幅度快速增加。2005年前由于房?jī)r(jià)增幅較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資增幅也相對(duì)較小，而市場(chǎng)銷售面積的上漲幅度除2005、2006年遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于施工面

11、積的上漲速度外，導(dǎo)致商品房的施工面積/銷售面積這個(gè)比值增加，相對(duì)前2004年以前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求比例逐年增加，2006年成都房?jī)r(jià)增幅較大，且市場(chǎng)總供給的增加幅度也較大，總體供需平衡。二、成交面積/批準(zhǔn)銷售面積2006年成都市主城區(qū)商品房及商品住宅市場(chǎng)銷售狀況良好，成交面積1017.2萬(wàn)平方米，批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積1209.59萬(wàn)平方米，供需平衡。三、商品住宅價(jià)格增幅/人均GDP增幅及商品住宅價(jià)格增幅/人均可支配收入增幅成都市2000-2006年人均GDP增長(zhǎng)幅度和商品6.99%14.31%20.58%10.53%12.90%10.80%24.54%0%5%10%15%20%25%30%2000

12、200120022003200420052006人均GDP增長(zhǎng)率商品住宅成交均價(jià)增長(zhǎng)率8.02%7.12%19.93%2.60%住宅成交價(jià)格增長(zhǎng)幅度對(duì)比分析13.77% 成都市2000-2006年人均可支配收入增長(zhǎng)幅度和商品7.81%9.28%20.58%9.66%6.26%8.17%24.54%0%5%10%15%20%25%30%2000200120022003200420052006城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)商品住宅成交均價(jià)增長(zhǎng)率8.02%7.12%19.93%2.60%住宅成交價(jià)格增長(zhǎng)幅度對(duì)比分析12.59% 成都市商品住宅成交均價(jià)逐年上漲，但在04年一個(gè)較大的上漲幅度后，近兩年上漲幅

13、度呈遞減趨勢(shì)一是因?yàn)槭袌?chǎng)宏觀政策，自2004年起國(guó)家就針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)空；二是因?yàn)楸臼谐菂^(qū)在不斷擴(kuò)大，增加了土地供應(yīng)量；三是因?yàn)楸臼谐Ｗ∪丝诹鲃?dòng)量變化不大；四是因?yàn)楸臼蟹績(jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)較高水平。導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的速度在減緩。自2004年以來(lái)，商品住宅成交價(jià)格上漲的幅度大于人均GDP上漲幅度及城鎮(zhèn)人均可支配收入上漲幅度，因此，商品住宅成交價(jià)格增幅度仍然有可能減緩。四、投資性購(gòu)買、外地人購(gòu)買比例成都市主力購(gòu)房人群為本地市民，住宅自有化率較高，根據(jù)成都市房地產(chǎn)信息中心主辦的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，2006年成都市5城區(qū)商品房個(gè)人購(gòu)買者的地域構(gòu)成比例為，本地個(gè)人45.6%，外地個(gè)人40.3%，市

14、郊區(qū)個(gè)人14。1%。本市購(gòu)房居民以新購(gòu)房和改善居住條件為主要目的，投資購(gòu)房比例較低。從外地人購(gòu)買比例接近本地居民購(gòu)買比例來(lái)看，外地人非常看好本地房地產(chǎn)市場(chǎng)。五、商品住宅價(jià)格增幅/（人均可支配收入+人均儲(chǔ)蓄余額）增幅成都市2001-2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入+儲(chǔ)蓄存款余額增幅與商品住宅成交價(jià)格增幅對(duì)比分析24.54%20.38%19.93%15.79%15.64%14.90%14.40%11.42%0%5%10%15%20%25%30%2000200120022003200420052006商品住宅成交均價(jià)增長(zhǎng)率城鎮(zhèn)人均可支配收入+儲(chǔ)蓄存款余額增長(zhǎng)幅度2.60%8.02%7.12%2004

15、年城鎮(zhèn)居民可支配收入+儲(chǔ)蓄存款余額的增長(zhǎng)幅度低于市區(qū)商品住宅成交均價(jià)的增長(zhǎng)幅度，說(shuō)明商品住宅成交價(jià)格上漲幅度會(huì)趨于平緩。小結(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，市區(qū)商品住宅成交均價(jià)上漲幅度減緩，但由于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，土地成本的提高，外地投資人對(duì)本地市場(chǎng)的看好，有拉動(dòng)商品住宅成交均價(jià)快速上漲的可能性。第四部分 土地市場(chǎng)分析一、土地成交量2006年成都土地供應(yīng)最明顯特征就是繼續(xù)放量，土地供應(yīng)面積較去年繼續(xù)增長(zhǎng)。成都市主城五區(qū)分別有64宗土地拍賣/轉(zhuǎn)讓、32宗土地掛牌出讓/轉(zhuǎn)讓，其中2宗暫?；蛲七t拍賣，成交87宗，供應(yīng)6652.11畝，總成交面積約6570.76畝（438.05萬(wàn)平方米），其中9月份供應(yīng)土地13宗，面

16、積約3535畝，供應(yīng)面積居首位，供應(yīng)數(shù)量最多的是12月，供應(yīng)15宗土地；5月供應(yīng)面積和數(shù)量最少，僅供應(yīng)3宗土地約64.9畝。近年來(lái)成都的（兼容）住宅用地供應(yīng)塊數(shù)越來(lái)越多，呈小型化、高容積率化的趨勢(shì)。二、土地單價(jià)及變化趨勢(shì)2003-2006年成都主城區(qū)（5區(qū)）土地成交（拍、掛）均份分析11413824827821.1%79.7%12.1%0501001502002503003504002003200420052006年00.10.20.30.40.50.60.70.80.9成交均價(jià)（萬(wàn)元/畝）成交均價(jià)增幅成都成交均價(jià)大幅上漲，但是增幅06年較05年有較大下滑。三、樓面地價(jià)及變化趨勢(shì)2004-20

17、06年成都主城區(qū)（兼容）住宅用地出讓價(jià)格分析13824827812119381011050100150200250300350400200420052006年1-6月0200400600800100012001400成交均價(jià)（萬(wàn)元/畝）平均樓面地價(jià)近年成都市土地的樓面地價(jià)與土地單價(jià)同比上升，而近年來(lái)成都的（兼容）住宅用地供應(yīng)塊數(shù)越來(lái)越多，呈小型化、高容積率化的趨勢(shì)，雖然住宅用地價(jià)格猛漲，但平均樓面地價(jià)漲幅有限，成都的住宅用地并沒(méi)有想象中的昂貴。小結(jié)：市區(qū)半徑在擴(kuò)大，土地供地的范圍在向周邊擴(kuò)展，總的來(lái)說(shuō)，土地單價(jià)和樓面地價(jià)在逐年上漲。第五部分 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目區(qū)域在城市規(guī)劃中的定位、項(xiàng)目

18、位置、片區(qū)規(guī)劃和發(fā)展（1）項(xiàng)目位置宗地位于高新西區(qū)合作鎮(zhèn)順江村，兩河森林公園以北約700m，三環(huán)以外約3公里處，距天府廣場(chǎng)9公里。（2）片區(qū)規(guī)劃和發(fā)展項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌啥际懈咝拢靥幊啥嘉髅?。十一五成都市總體規(guī)劃高新區(qū)將劃分成東區(qū)和西區(qū)兩大部分：東區(qū)是主城區(qū)內(nèi)主要的工業(yè)區(qū)，以機(jī)械加工、冶金及化工工業(yè)為主；西區(qū)則以發(fā)展電子工業(yè)及商業(yè)、住宅為主。同時(shí)，將兩河森林公園打造為都市后花園，并在高新西區(qū)營(yíng)造配合城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的羊西、成灌線產(chǎn)業(yè)配套鏈。根據(jù)成都市總體規(guī)劃，目前高新西區(qū)整體結(jié)構(gòu)將形成以羊西線、成灌線為主的沿線產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)配套新城區(qū)的的新格局，即成都高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、“大學(xué)科技園”科技研發(fā)基地、大學(xué)綜合

19、教育功能區(qū)、西郊兩河森林生態(tài)旅游功能區(qū)。高新西區(qū)：變成都市后花園在西區(qū)打造都市后花園，即利用現(xiàn)有高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、兩河森林公園風(fēng)景資源等有利條件，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與配套鏈的和諧發(fā)展，構(gòu)件以大學(xué)城為中心的輻射性文化產(chǎn)居帶。城東將成為成都市房地產(chǎn)繼溫江光華大道、南沿線后的又一個(gè)黃金地段。根據(jù)以上顯示，成都將力爭(zhēng)把該區(qū)域打造成為嶄新的產(chǎn)居結(jié)合城西新區(qū)、對(duì)外開放的“城市名片”。2、片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、自然資源及人文環(huán)境（1）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)該片區(qū)將根據(jù)成都市中心區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，加快城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的進(jìn)程，結(jié)合高新區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加和改造公共配套及市政基礎(chǔ)設(shè)施，將該區(qū)深造成為以居住為主的城區(qū)。（2）自然環(huán)境治安情況：項(xiàng)目所處區(qū)

20、域?qū)賯鹘y(tǒng)意義上的“西貴”區(qū)域，整個(gè)區(qū)域內(nèi)治安情況較佳?？諝?、噪聲狀況：地塊位于成都市西郊方向，雖有多條快速干道通過(guò)，但距離項(xiàng)目均較遠(yuǎn)；項(xiàng)目位于兩河森林園附近，空氣非常清新，適宜居住。污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）：無(wú)。危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）：無(wú)。周邊景觀：項(xiàng)目周邊主要為市政打造的道路綠化，景觀一般。3、本地氣象條件成都屬亞熱帶季風(fēng)氣候，熱量充足，雨量豐富，四季分明，氣候潮濕，多云霧、少日照，是一個(gè)春早、夏熱、秋涼、冬暖的城市。成都年平均溫度16oC，夏季最高溫一般不超過(guò)35oC，但卻悶熱；冬季平均氣溫約為5oC，極少有冰雪，但由于陰天多，空氣潮，卻顯得

21、很陰冷。成都市常年雨量充沛，年降水量1000毫米左右，但分配不均，主要降水量都集中在(4月10月，降水量占全年雨量的85%95%)，其中6月8月的降雨量可達(dá)全年雨量的60左右。冬春兩季干旱少雨，成都?xì)夂虻囊粋€(gè)顯著特點(diǎn)是多云霧，日照時(shí)間短。地塊內(nèi)未發(fā)現(xiàn)滑坡、危巖崩塌、泥石流、地面塌陷等不良地質(zhì)現(xiàn)象，未出現(xiàn)變形和坍塌，現(xiàn)狀穩(wěn)定。成都地下水豐富。成都月平均降水量（毫米）、蒸發(fā)量（毫米）、日照（小時(shí)）、霧日項(xiàng) 目123456789101112全年月降水量5.910.921.450.788.6111.3235.5234.1118.046.418.45.8947.0月一日最大降水量8.59.818.470

22、.2107.598.9195.2170.993.942.524.18.2195.2月最大積雪深度0.40.40.50.5月日照時(shí)數(shù)72.564.396.9113.6127.2131.4163.2177.187.966.463.164.71228.3月蒸發(fā)量36.342.878.7105.8127.8129.8141.4132.192.157.743.732.41020.5月霧日數(shù)10.06.73.22.51.92.33.63.83.35.87.212.062.14、項(xiàng)目片區(qū)的交通狀況及配套設(shè)施項(xiàng)目周邊3000米內(nèi)主要配套（1）、交通狀況 宗地距羊西線、成灌高速約100米，另外，成青快速通道、老

23、成灌路、芙蓉大道等快速通道交織成了密集的道路網(wǎng)絡(luò)，交通通達(dá)性極佳； 公交系統(tǒng)情況：宗地前有51路、69路、305路等公交線路通達(dá)市區(qū)。 私家車出入非常方便； 規(guī)劃中的地鐵2號(hào)線距項(xiàng)目?jī)H200m，將于2010年通車。（見成都市軌道交通線網(wǎng)）（2）、教育：電子科技大學(xué)成都學(xué)院、川大錦城學(xué)院、中醫(yī)大高新校區(qū)、錦城附中、犀浦一小學(xué)校構(gòu)筑完備教育體系。根據(jù)片區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目周邊還將設(shè)置二所小學(xué)、二所中學(xué)、三所幼兒園；成都市軌道交通圖（3）、醫(yī)療配套方面：成都高新西區(qū)醫(yī)院、犀浦中醫(yī)院、成都交通3醫(yī)院等；（4）、商業(yè)配套方面：基本無(wú)現(xiàn)狀配套商業(yè)，距離規(guī)劃中的高新商業(yè)中心約1.3公里； （5）、郵局：犀浦郵政所約

24、1公里； （6）、銀行：緊鄰的電子科技大學(xué)成都學(xué)院建設(shè)銀行、工商銀行等；項(xiàng)目周邊3000米外但可輻射范圍主要社區(qū)配套（1）、位于成都西三環(huán)兩側(cè)的生活配套區(qū)和以羊西線、迎賓大道為中心的商業(yè)中心；（2）、距成都的CBD約6公里，具有極佳的通達(dá)性。 5、大市政配套（1）、道路現(xiàn)狀宗地四周均為雙向6車道。（2）、市政配套條件項(xiàng)目用市政配套（通訊、供水、排水、排污、供氣、供電）主要通過(guò)項(xiàng)目北側(cè)的道路地下管網(wǎng)接入。6、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)特點(diǎn)（1）物業(yè)類型及分布特征因?yàn)樵撈瑓^(qū)屬于成都市三環(huán)以外的新興住宅區(qū)，物業(yè)類型以多層和高層項(xiàng)目為主。（2）開發(fā)規(guī)模該片區(qū)內(nèi)現(xiàn)主要樓盤有中海國(guó)際社區(qū)、鷺島國(guó)際社區(qū)、君臨

25、天下社區(qū)等，開發(fā)規(guī)模均為50萬(wàn)以上。（3）戶型結(jié)構(gòu)兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)90平米以下，50三室兩廳一衛(wèi)110平米左右，20三室兩廳兩衛(wèi)125平米左右，20四室兩廳兩衛(wèi)144平米內(nèi)，10（4）平均容積率片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的平均容積率為3.2。（5）價(jià)格水平中海國(guó)際社區(qū)平均價(jià)格約為5500元/（6）銷售速度及消化率 中海國(guó)際社區(qū)1、2期開盤當(dāng)日即售磬。成都城西區(qū)域2006、2007年成交商品房184萬(wàn)平方米。（7）購(gòu)買人群成都市主力購(gòu)房人群為本地市民，住宅自有化率較高，根據(jù)成都市房地產(chǎn)信息中心主辦的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，2006、2007年成都市5城區(qū)商品房個(gè)人購(gòu)買者的地域構(gòu)成比例為，本地個(gè)人45.6%，外地個(gè)人

26、40.3%，市郊區(qū)個(gè)人14。1%。本市購(gòu)房居民以新購(gòu)房和改善居住條件為主要目的，投資購(gòu)房比例較低。從外地人購(gòu)買比例接近本地居民購(gòu)買比例來(lái)看，外地人非?？春帽镜胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。7、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研（1）商業(yè)的物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目周邊規(guī)劃兩個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，面積近9千平米，中海國(guó)際社區(qū)旁附商業(yè)步行街一條。（2）招商情況 基本無(wú)現(xiàn)狀配套商業(yè)，距離規(guī)劃中的高新商業(yè)中心約1.3公里，因此目前該片區(qū)基本上不存在招商情況。8、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析l 相對(duì)平均房?jī)r(jià)而言，項(xiàng)目土地成本低為我們迎來(lái)相對(duì)寬裕的操作空間。l 根據(jù)城市規(guī)劃的北部新城會(huì)為該區(qū)域帶來(lái)可預(yù)期升值空間。l 地塊地勢(shì)較平坦，邊界規(guī)則，便于建筑布局。l 稅收優(yōu)惠比較

27、大。l 成西居“貴人”，風(fēng)水極佳，在市民心中形象教高。劣勢(shì)分析l 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不完善。l 根據(jù)發(fā)展需要，本項(xiàng)目如需在08年開盤，各項(xiàng)工作都顯得異常緊張。尤其本項(xiàng)目是在異地、在成都開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目，內(nèi)部管理、外部資源整合、關(guān)系協(xié)調(diào)方面都面臨巨大挑戰(zhàn)。機(jī)會(huì)點(diǎn)分析l 區(qū)域正處于開發(fā)熱點(diǎn)前期。l 重視環(huán)境景觀，以此提升產(chǎn)品質(zhì)素和檔次。l 重視營(yíng)銷，通過(guò)包裝和高水準(zhǔn)的服務(wù)提升項(xiàng)目的品牌和檔次。潛在威脅分析l 其它區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)樓盤會(huì)分流市場(chǎng)關(guān)注度和客戶。9、目標(biāo)客戶群消費(fèi)調(diào)研（1）本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群項(xiàng)目輻射半徑約35公里范圍內(nèi)，考慮在城西區(qū)域內(nèi)上班的各類企事業(yè)單位消費(fèi)者、周邊區(qū)域原居住人口和其他區(qū)域居民以

28、及外地消費(fèi)人群。初步預(yù)計(jì)整體客群來(lái)源如：l 周邊市場(chǎng)商戶20l 向四周輻射5公里范圍內(nèi)企事業(yè)單位上班的消費(fèi)者35l 周邊區(qū)域的原居住人口10l 來(lái)自其它區(qū)域或外地的消費(fèi)者35。第六部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷一、項(xiàng)目定位原則和定位思路1、差異性項(xiàng)目定位應(yīng)該具有一定的差異性，這種差異性主要針對(duì)市場(chǎng)（區(qū)域市場(chǎng)或整體市場(chǎng)）目前的整體供應(yīng)特征，尋找一種與眾不同的產(chǎn)品特點(diǎn)，以區(qū)別于區(qū)域市場(chǎng)或整體市場(chǎng)的其他形象，以免陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的惡性泥潭。2、適應(yīng)性項(xiàng)目的定位應(yīng)該結(jié)合地塊的特點(diǎn)、區(qū)域市場(chǎng)的特征等其他要素，提出最適合本項(xiàng)目的定位，而并非刻意的尋求創(chuàng)新，只有結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況提出的定位，才是最合適的。3、獨(dú)特性獨(dú)特性

29、可以表現(xiàn)在具體的產(chǎn)品，亦可表現(xiàn)在獨(dú)特的樓盤形象概念，她是一種具有鮮明特色的形象識(shí)別，是一種區(qū)分與市場(chǎng)同類產(chǎn)品的有效手段。二、產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品形態(tài)定位由于地塊容積率指標(biāo)為3.8，加上地塊區(qū)域特點(diǎn)，社區(qū)定位為中檔的高層公寓社區(qū)。產(chǎn)品形態(tài)以高層建筑為主，做好園林景觀。2、高層建筑戶型面積以2房90m2為主，附帶少量三房和四房戶型。3、形象定位打造該片區(qū)最具有競(jìng)爭(zhēng)力的住宅社區(qū)，通過(guò)建筑立面風(fēng)格和園林打造凸現(xiàn)本案的獨(dú)特性和與其他樓盤的差異性。4、目標(biāo)客戶定位整個(gè)社區(qū)客戶定位為面向都市中產(chǎn)階級(jí)。以成熟穩(wěn)定的中青年人為主，一般出生于60年代末80年代初，年齡在2540歲之間為主。家庭結(jié)構(gòu)一般只有一個(gè)小孩，部

30、分家庭有一到兩個(gè)老人。戶主擁有一份較為穩(wěn)定或是收入較高職業(yè)，事業(yè)處于上升期，一般為首次置業(yè)或是第二次置業(yè)。（規(guī)劃設(shè)計(jì)暫無(wú)）第七部分 工程進(jìn)度一、項(xiàng)目組團(tuán)項(xiàng)目采取分期建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展的模式進(jìn)行建設(shè)開發(fā)，在籌集到一定的啟動(dòng)資金后進(jìn)行前期工程開發(fā)，前期工程開發(fā)所獲利潤(rùn)和回收的建設(shè)投資滾動(dòng)投入后續(xù)分期工程的建設(shè)開發(fā)。項(xiàng)目分三個(gè)組團(tuán)實(shí)施開發(fā)，建設(shè)總工期三年半。項(xiàng)目A區(qū)工程該期工程建筑面積約.5平方米，計(jì)劃工期從2007年11月至2009年10月。項(xiàng)目B區(qū)工程該期工程建建筑面積約.56平方米，計(jì)劃工期從2007年12月開始做基礎(chǔ)，至2009年11月完成。項(xiàng)目C區(qū)工程該期工程建筑面積約.77平方米，計(jì)劃工期從

31、2008年5月開工到2010年3月完工。二、確定工程各時(shí)間接點(diǎn)1、A區(qū)工程技術(shù)指標(biāo)：該區(qū)域地上建筑面積約.84平方米，全部為高層。、高層建筑安裝工程：包括平基、基礎(chǔ)、地下車庫(kù)、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。、區(qū)域內(nèi)道路：主要包括區(qū)域內(nèi)車行通道和人行步道。、區(qū)域內(nèi)及其相關(guān)方面的環(huán)境工程：包括售房部、異地樣板房、示范園林、小區(qū)入口等。建設(shè)工期：自2007年11月開始至2009年10月結(jié)束。形象進(jìn)度：完成全部建設(shè)內(nèi)容，高層通過(guò)竣工驗(yàn)收。2、B區(qū)工程技術(shù)指標(biāo)：該區(qū)域地上建筑面積約.52平方米，全部為高層公寓。、高層建筑安裝工程：包括平基、基礎(chǔ)、地下車庫(kù)、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝

32、飾等。、區(qū)域內(nèi)道路：主要包括區(qū)域內(nèi)車行通道和人行步道。、區(qū)域內(nèi)及其相關(guān)方面的環(huán)境工程：包括水體、園林綠化、小區(qū)入口場(chǎng)等。建設(shè)工期：自2007年12月開始至2009年11月結(jié)束。形象進(jìn)度：完成全部建設(shè)內(nèi)容，高層通過(guò)竣工驗(yàn)收。3、C區(qū)工程技術(shù)指標(biāo)：該區(qū)域地上建筑面積約99018.88平方米，全部為全部為高層公寓。、建筑安裝工程：包括平基、基礎(chǔ)、主體、屋頂（包括屋面防水）、外立面裝飾等。、區(qū)域內(nèi)道路：主要包括區(qū)域內(nèi)車行通道和人行步道。、區(qū)域內(nèi)及其相關(guān)方面的環(huán)境工程：區(qū)域內(nèi)各幢房屋之間園林景觀造型及綠化等。建設(shè)工期：自2008年5月開始至2010年3月結(jié)束?，F(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度：區(qū)域內(nèi)全部建安工程和園林綠化工

33、程完工并形成建筑物之間道路，高層通過(guò)驗(yàn)收。第八部分 A區(qū)銷售進(jìn)度開盤時(shí)間確定（不含車庫(kù)）分期預(yù)售面積（平方米）預(yù)售時(shí)間A區(qū)第一次開盤500002008-1-15A區(qū)第二次開盤511292008-6-22A區(qū)第三次開盤780002008-11-28第九部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析一、項(xiàng)目A區(qū)總成本費(fèi)用1、投資估算范圍本投資估算范圍包括項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收、所有商品房銷售完畢時(shí)所發(fā)生的全部費(fèi)用。費(fèi)用內(nèi)容分為項(xiàng)目開發(fā)的土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期規(guī)費(fèi)稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用等。2、投資估算依據(jù)及投資估算方法（1

34、）投資估算依據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；原國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)；原國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)頒發(fā)的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）?，F(xiàn)場(chǎng)收集的資料；類似項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。（2）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分析，投資估算方法采用簡(jiǎn)單擴(kuò)大經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)估算法。3項(xiàng)目投資（1）土地費(fèi)用項(xiàng)目總用地面積70畝。土地費(fèi)用包括前期征地費(fèi)、土地出讓金、土地契稅。地塊398萬(wàn)元/畝，土地成本為27860萬(wàn)元；土地契稅按綜合價(jià)金3%提取，服務(wù)費(fèi)按綜合價(jià)金的0.25%提取共計(jì)905.45萬(wàn)元。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算，項(xiàng)目土地費(fèi)用合計(jì)為28465.45萬(wàn)元，半年內(nèi)付清。（2）前期費(fèi)用前期工程

35、費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及平整場(chǎng)地監(jiān)理等階段的費(fèi)用支出，估算金額為4359.28萬(wàn)元?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，估算金額為3361.95萬(wàn)元。以上兩項(xiàng)合計(jì)7721.23萬(wàn)元。（3）工程成本建安成本包括土建、水電安裝、電梯、智能化、消防工程、裝修工程等成本，高層：1376.92元/平方米，車庫(kù)：1960元/平方米。人防工程2萬(wàn)平方米,300元/平方米,物管用房1178元/平方米,估算金額合計(jì)33943.49萬(wàn)元。(4)配套設(shè)施費(fèi) 物業(yè)管理用房裝

36、飾費(fèi)500元/平方米, 估算金額合計(jì)162.08萬(wàn)元.（5）不可預(yù)見費(fèi)參照類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目開發(fā)不可預(yù)見費(fèi)按上述24項(xiàng)費(fèi)用之和的2%估算，預(yù)算金額為749.35萬(wàn)元。（6）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。根據(jù)我司以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，估算金額為3000萬(wàn)元。（7）管理費(fèi)用管理費(fèi)用為該項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理該房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊

37、費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷以及其他管理費(fèi)用。根據(jù)我司項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，估算金額為2500萬(wàn)元。（8）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用指開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資借款利息。項(xiàng)目各種借貸資金年綜合計(jì)息利率預(yù)計(jì)為7.47%。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃及產(chǎn)品銷售計(jì)劃測(cè)算，預(yù)計(jì)發(fā)生借款利息4482萬(wàn)元。（9）合計(jì)經(jīng)上所述，項(xiàng)目總投資為81323.61萬(wàn)元，單位造價(jià)為3619.18元/平方米。二、項(xiàng)目A區(qū)總收益1、產(chǎn)品銷售價(jià)格項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品主要有高層公寓、商業(yè)用房、車庫(kù)。產(chǎn)品銷售價(jià)格根據(jù)項(xiàng)目所在地目前

38、房產(chǎn)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及發(fā)展趨勢(shì)分析，產(chǎn)品銷售價(jià)格逐年考慮一定的上漲幅度。該項(xiàng)目的銷售價(jià)格（按建筑面積計(jì)算）預(yù)測(cè)如下：分期預(yù)售面積（平方米）均價(jià)（元）預(yù)售金額(萬(wàn)元)A區(qū)第一次開盤50000510025500A區(qū)第二次開盤51129530027098A區(qū)第三次開盤780005500429002、產(chǎn)品銷售收入項(xiàng)目產(chǎn)品可銷售總建筑面積為.5平方米，其中高層住宅.84平方米，車庫(kù)42331.06m2,計(jì)1434個(gè)車位,7萬(wàn)/個(gè)。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算項(xiàng)目總銷售收入為萬(wàn)元，其中住宅銷售收入95498萬(wàn)元，車位銷售收入10038萬(wàn)元.3、營(yíng)業(yè)稅金及附加項(xiàng)目應(yīng)繳稅金為營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教

39、育費(fèi)附加。營(yíng)業(yè)稅及附加為銷售收入的*5.5%。合計(jì)5804萬(wàn)元。4、土地增值稅項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅是每年按銷售收入的1%預(yù)征，項(xiàng)目土地增值稅金額為1055萬(wàn)元。5、匯總據(jù)以上分析，本項(xiàng)目利潤(rùn)總額為17354萬(wàn)元，企業(yè)所得稅按銷售收入的33%收取，共計(jì)5727萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為11627萬(wàn)元。三、A區(qū)資金的籌措及使用計(jì)劃1、資金投資計(jì)劃 單位（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1年2年3年1建設(shè)投資8132368174946936801.1土地費(fèi)用28765287650.000.001.2建安成本3410526300580020051.3前期費(fèi)用772177210.000.001.4銷售費(fèi)用300

40、0150010005001.5管理費(fèi)用25009008008001.6財(cái)務(wù)費(fèi)用4482298814940.001.7不可預(yù)計(jì)費(fèi)用7500.003753752、可運(yùn)用資金 單位（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1年2年3年1銷售收入10000 70000 255362銷售稅金及附加5804 5503850 14043土地增值稅1055 100 700 2554可運(yùn)用資金98677 9350 65450 238773、資金籌措項(xiàng)目融資方案為通過(guò)企業(yè)自籌、銷售回款、向銀行借款等多種方式籌集項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資。企業(yè)自有資金和銷售轉(zhuǎn)投構(gòu)成項(xiàng)目資本金，出現(xiàn)有資金缺口時(shí)向銀行申請(qǐng)貸款。根據(jù)融資方案及項(xiàng)目實(shí)施計(jì)

41、劃計(jì)算，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資籌措方案如下：企業(yè)自有資金28915萬(wàn)元；銷售收入再投入2408萬(wàn)元；向銀行借款50000萬(wàn)元；自有資金率=自有資金/總投資100%=35.6%。序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1年2年3年1資金來(lái)源81323 7686627286365341.1自有資金28915 28915 0 01.2銀行貸款5000050000 0 01.3銷售收入再投入24084081500500單位（萬(wàn)元）4、貸款還本付息根據(jù)以下計(jì)算，本項(xiàng)目第2年就有資金用于償還銀行，第2年能全部清還所有款項(xiàng)。序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1年2年3年1借款還本息 1.1年初借款累計(jì) 0 44482 274941.

42、2 本年借款 50000 50000 0 01.3 本年應(yīng)計(jì)利息 4482 2988 1494 18401.4年底還本利息44482016988274941.5年末借款累計(jì)4298827494單位（萬(wàn)元）5、資金來(lái)源與運(yùn)用序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1年2年3年1資金來(lái)源 88915 70000 255361.1銷售收入 10000 70000 255361.2自有資金2891528915 0 01.3銀行貸款5000050000 0 02資金運(yùn)用 6599731059368532.1建設(shè)投資7684165186797536802.2借款還本付息44482016988274942.3銷售稅金及附

43、加5804550 3850 14042.4土地增值稅1055 100 700 2552.5所得稅5727161154640203盈余資金505422291838941-113174累積盈余資金229185185940542 單位（萬(wàn)元）四、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù)折現(xiàn)率：10%。計(jì)算期：根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，項(xiàng)目從2007年5月開始籌建，支付第1筆土地款，到2010年3月全部銷售完畢并拿到銷售回款。全部工程竣工并銷售完所有商品房，共計(jì)3.5年，故項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期為4年。2、盈利能力分析序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1年2年3年1銷售收入10000 70000 255362總成本費(fèi)用813236

44、8174946936803銷售稅金及附加5804 550 3850 14044土地增值稅1055 100700 2555利潤(rùn)總額17354-5882455981201976所得稅5727161154640207稅后利潤(rùn)11627-589855443516177單位：萬(wàn)元稅前成本利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總成本100%=22.58%稅前銷售利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總銷售收入100%=16.44%投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資100%=21.34%稅后成本利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/總成本100%=15.13%稅后銷售利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/總銷售收入100%=11%投資凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/總投資100%=14.3%3、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR全部投資現(xiàn)金流分析序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1年2年3年1現(xiàn)金流入10000 70000 255361.1銷售收入10000 70000 255362現(xiàn)金流出939093584331685263822.1建設(shè)投資813233465023336233372.2銷售稅金及附加5804550385014042.3土地增值稅10551007002552.4所得稅5727543379913863凈現(xiàn)金流11602-2584338315-846 單位：萬(wàn)元自有資金現(xiàn)金流分析序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1年2年3年1現(xiàn)金流入10000 70000 2553