干休所物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算

1、干休一所物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算一、依據(jù)山東省物業(yè)管理?xiàng)l例、山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法以及泰安市房產(chǎn)管理局有關(guān)文件精神。二、人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)及服裝1、人員編制和基本工資序號(hào)崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)（人/月）總數(shù)（人/月）一管理機(jī)構(gòu)227001主任1150015002客服經(jīng)理（收費(fèi)員）112001200二公共秩序維護(hù)部434001隊(duì)長(zhǎng)1100010002隊(duì)員38002400三保潔綠化214001保潔員17007002園林綠化1700700四工程維修221001電工1110011002水暖工110001000五合計(jì)9600 元/月2、人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)及服裝費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目金額（元/月）依據(jù)一基本工資9600表 1二

2、社保費(fèi)1413見(jiàn)說(shuō)明三服裝費(fèi)358見(jiàn)說(shuō)明四合計(jì)11371 元/月說(shuō)明： 主任社會(huì)保險(xiǎn)總計(jì)為工資的 38%，其中：養(yǎng)老保險(xiǎn) 24%、失業(yè)保險(xiǎn) 1%、醫(yī)療保金 7%、住房公積金 6% ：1500 元/月38% = 570 元/月其他人員按工資總額的 10%繳納社會(huì)保險(xiǎn) ：8100 元/月10% = 810 元/月秩序維護(hù)員人身意外傷害保險(xiǎn)： 100 元/年412 個(gè)月= 33 元/月社保費(fèi)合計(jì)：1413 元/月。 主任、客服經(jīng)理：2000 元春夏季 2 身200 元2 人 = 800 元秋冬季 2 身300 元2 人 = 1200 元公共秩序維護(hù)員：4000 元春夏季 2 身200 元4 人 =

3、1600 元秋冬季 2 身300 元4 人 = 2400 元保潔員：1200 元春夏季 2 身100 元2 人 = 400 元秋冬季 2 身200 元2 人 = 800 元工程維修員：1400 元春夏季 2 身150 元2 人 = 600 元秋冬季 2 身200 元2 人 = 800 元年服裝費(fèi)合計(jì)為 8600 元，按兩年更換一次計(jì)算，則每月服裝費(fèi)為： 8600 元24 個(gè)月 = 358 元/月。三、保潔綠化費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目依據(jù)金 額（元/月）備注1保潔工具、損耗、清潔用品消耗綜合測(cè)算1502園林綠化保養(yǎng)、修剪、施肥、噴藥、補(bǔ)種、機(jī)具維護(hù)、損耗、用油。綜合測(cè)算2003垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)與環(huán)衛(wèi)處簽協(xié)議1440

4、每 月 6 車(chē) ， 每車(chē) 240 元。4化糞池清掏費(fèi)綜合測(cè)算150每車(chē) 260 元，每 2 年清挖一遍，每個(gè)化糞池每次清掏 3 車(chē)5除四害消殺費(fèi)綜合測(cè)算50服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲(chóng)劑6合計(jì)1990 元/月四、辦公費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目依據(jù)金額（元/月）備 注1通訊費(fèi)2 部100 元/部2002交通費(fèi)綜合測(cè)算1003廣告、書(shū)報(bào)費(fèi)綜合測(cè)算804辦公用低值易耗品、辦公用設(shè)備保養(yǎng)綜合測(cè)算1005社區(qū)文化支出綜合測(cè)算150社區(qū)宣傳,國(guó)慶節(jié)、春節(jié)等民族節(jié)日增加歡慶氣氛等6合 計(jì)630 元/月五、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)電腦、打印機(jī)、辦公桌椅、文件櫥、工具櫥、各種交通標(biāo)識(shí)、對(duì)講機(jī)、安保器材裝備費(fèi)、人字梯、疏通機(jī)等

5、資產(chǎn)約投入 30000 元，按 5 年折舊計(jì)算，則：300005 年12 月/年 = 500 元/月。六、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)前五項(xiàng)之和的 3%144913% = 435 元/月。七、管理費(fèi)前六項(xiàng)之和的 8%149268% = 1194 元/月。八、稅費(fèi)前七項(xiàng)之和的 5.55%161205.55% = 895 元/月。九、合計(jì)序號(hào)項(xiàng)目月費(fèi)用（元）年費(fèi)用（元）1人員工資及福利費(fèi)113711364522保潔、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)1990238803辦公費(fèi)63075604固定資產(chǎn)折舊費(fèi)50060005不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)43552206管理費(fèi)1194143287稅費(fèi)895107408合、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分

6、攤干休一所南片區(qū)建筑面積約 30000 平方米（以房產(chǎn)證所標(biāo)面積為準(zhǔn)），其中，則：住宅：17051 元30000 平方米 = 0.56 元/月平方米。十一、費(fèi)用測(cè)算說(shuō)明1、經(jīng)費(fèi)測(cè)算是指“干休一所”物業(yè)管理的正常年份 100%收繳率的收入測(cè)算、支出測(cè)算以及經(jīng)費(fèi)測(cè)算和盈虧分析，物業(yè)企業(yè)的收入來(lái)源為管理費(fèi)傭金，即 8%（1194 元/月）。收繳率若達(dá)不到 100%，物業(yè)企業(yè)將面臨虧損。2、工程（水、電）維修物業(yè)公司只負(fù)責(zé)人工費(fèi)，干休一所負(fù)責(zé)材料費(fèi)，維修所需材料及時(shí)報(bào)干休一所購(gòu)買(mǎi)。十二、車(chē)位費(fèi)1、說(shuō)明：（1）地上停車(chē)位收費(fèi)。停車(chē)位租賃收益一部分做為管理費(fèi)用，其余部分收益歸全體業(yè)主所有，用于沖抵服務(wù)收費(fèi)

7、。（2）人員配備。干休一所停車(chē)位管理，需配備 1 名秩序維護(hù)人員， 1 名車(chē)場(chǎng)衛(wèi)生維護(hù)員。秩序維護(hù)員用于停車(chē)場(chǎng)地的日常巡邏、車(chē)輛的合理引導(dǎo)、人車(chē)分流等各項(xiàng)工作。車(chē)場(chǎng)衛(wèi)生維護(hù)員用于車(chē)位地面（道路）的維護(hù)，劃線(xiàn)、補(bǔ)漆，衛(wèi)生保潔等各項(xiàng)工作，具體配置詳見(jiàn)車(chē)位測(cè)算表。（3）干休一所院內(nèi)約計(jì)停車(chē) 100 位。以實(shí)際劃線(xiàn)為準(zhǔn)。2、車(chē)位管理費(fèi)測(cè)算：車(chē)位管理費(fèi)測(cè)算序號(hào)收費(fèi)類(lèi)別支出項(xiàng)目計(jì)算式總數(shù)（位/月）一人工費(fèi)用1員工工資保安 1 人800 元，保潔 1 人700 元15002員工社保費(fèi)1500 元10%1503員工服裝費(fèi)1000124+600124674保安器材、保潔工具材料費(fèi)綜合測(cè)算100小計(jì)1817 元/

8、月車(chē)庫(kù)1車(chē)位地面（道路）維護(hù)費(fèi)100 位50 元/年12 個(gè)月417共用2劃線(xiàn)、噴漆100 位40 元/年12 個(gè)月333設(shè)施二設(shè)備3設(shè)備（車(chē)位鎖等）維護(hù)費(fèi)100 位10 元/年12 個(gè)月83日常4車(chē)位沖刷用水、冬天除冰綜合測(cè)算50運(yùn)行維護(hù)小計(jì)883 元/月費(fèi)三不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一、二項(xiàng)之和的 3%27003%小計(jì)81四管理費(fèi)一、二、三項(xiàng)之和的 60%278160%小計(jì)1669五稅費(fèi)一四項(xiàng)之和的 5.55%44505.55%小計(jì)247合計(jì)4697 元/月地上共有車(chē)位約 100 個(gè)，則車(chē)位管理費(fèi)為：46 元/車(chē)位月注：第四項(xiàng)提取的管理費(fèi) 60%，即每月 1669 元收益歸全體業(yè)主所有，用于沖抵物業(yè)管理服

9、務(wù)收費(fèi)。十三、其他事項(xiàng)1、干休一所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配備必要的物業(yè)管理用房（不少于4 間），并移交物業(yè)公司使用。2、對(duì)于達(dá)不到收繳率的情況，應(yīng)由干休一所承擔(dān)所缺部分費(fèi)用。3、根據(jù)費(fèi)用測(cè)算第五條所列，物業(yè)企業(yè)需投入一定的固定資產(chǎn)， 干休一所需提供至少 3 萬(wàn)元作為物業(yè)公司前期啟動(dòng)資金。4、維修基金事宜隨后通過(guò)相應(yīng)協(xié)議達(dá)成。5、其它未盡事項(xiàng)通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議述明。十四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)我們?cè)谌藛T配備上堅(jiān)持以公司的“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重學(xué)歷也重能力、重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。管理層人才來(lái)源我們以?xún)?nèi)部選送為主，并高標(biāo)準(zhǔn)外聘專(zhuān)業(yè)人員，保證管理隊(duì)伍的高素質(zhì)和高水平。（一）

10、具體配備及素質(zhì)要求如下：1、主任：1 人， 大專(zhuān)以上文化程度，有物業(yè)管理管理處主任崗位證書(shū)，熟悉物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)，物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，認(rèn)真負(fù)責(zé)，嚴(yán)謹(jǐn)仔細(xì)，表述能力、組織能力、協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，思想品質(zhì)好，有一定的綜合管理水平，掌握與人溝通的藝術(shù)技巧。負(fù)責(zé)干休一所物業(yè)管理處的全面工作。2、客服經(jīng)理（收費(fèi)員）1 人，大專(zhuān)以上文化程度，熟悉物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)，認(rèn)真負(fù)責(zé)，嚴(yán)謹(jǐn)仔細(xì)，表述能力、協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，思想品質(zhì)好。負(fù)責(zé)干休一所物業(yè)管理處接待業(yè)主、解疑答辯、收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)、協(xié)助主任做好管理工作。3、公共秩序部：4 人，要求具有高中以上文化程度，年齡 45 歲以?xún)?nèi)，身高 1.70m 以上，形象端正，身體健康，思

11、想作風(fēng)過(guò)硬，工作責(zé)任心強(qiáng)，有一定的擒拿格斗功夫，退伍軍人（邊防武警）優(yōu)先聘用。4、保潔綠化部：保潔綠化共 2 人，要求具有初中以上文化程度， 年齡 40 歲以?xún)?nèi)，形象端正，身體健康，踏實(shí)勤奮，有一定的清潔綠化專(zhuān)業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)。5、工程維修部：共 2 人，負(fù)責(zé)干休一所內(nèi)所有強(qiáng)、弱電和水、暖管道的檢查、檢修以及小區(qū)內(nèi)配電設(shè)施、公共區(qū)設(shè)施的維護(hù)，為業(yè)主提供各種業(yè)務(wù)內(nèi)服務(wù)。（二）保潔綠化工作要求：1、生活、裝修垃圾收集與清運(yùn)（1）按單元配置垃圾收集點(diǎn)；高層按樓層設(shè)置垃圾收集點(diǎn)。每天定時(shí)清理一次。（2）裝修垃圾定點(diǎn)堆放，每?jī)芍芮謇硪淮危谘b修高峰期每周清理一次，并有專(zhuān)人負(fù)責(zé)。2、地面和墻面（1）地面每

12、天清掃一次。（2）樓梯間天花板每季度除塵一次。（3）樓梯間無(wú)灰塵、無(wú)亂貼亂畫(huà)，無(wú)亂占用現(xiàn)象。3、樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、開(kāi)關(guān)每周擦抹一次，保持扶手護(hù)欄干凈、無(wú)灰塵。4、門(mén)、窗玻璃每月擦抹一次，保持潔凈、無(wú)灰塵。5、天花板、公共燈具每月除塵一次，天花板、燈罩（燈蓋）、燈座目視無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。6、消火栓、指示牌、信報(bào)箱每周擦抹一次，保持干凈無(wú)灰塵、無(wú)污跡。7、道路地面每天清掃一次，清掃避開(kāi)業(yè)主上下班時(shí)間進(jìn)行，白天專(zhuān)人不間斷循環(huán)保潔，目視道路干凈無(wú)塵土、無(wú)雜物、無(wú)積水。8、綠地、明溝每天循環(huán)保潔，發(fā)現(xiàn)垃圾雜物及時(shí)清除。9、垃圾箱：（桶）果皮箱每天清理一次，每周抹洗二次，垃圾無(wú)漫溢，垃圾箱（桶

13、）、果皮箱周?chē)孛娓蓛粽麧?、無(wú)垃圾、無(wú)污跡、無(wú)異味。10、鼠害蚊蠅防治配合相關(guān)部門(mén)搞好“除四害”工作。11、公共燈具、宣傳欄、小品等每周擦抹一次，目視無(wú)灰塵、光亮清潔，2 米以上部分每半月擦抹、除塵一次。12、室外休閑健身設(shè)施每天清潔一次(擦拭表面灰塵、清掃垃圾等)，每月刷洗消毒一次。（三）秩序維護(hù)（安保）管理和安全防范安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作， 必須做到萬(wàn)無(wú)一失。內(nèi)容包括：出入管理、安防系統(tǒng)使用、維護(hù)和管理， 施工現(xiàn)場(chǎng)的管理等工作。1、具體管理內(nèi)容：針對(duì)干休一所管理項(xiàng)目的特點(diǎn)，我們物業(yè)公司采取相對(duì)封閉式管理，做到主要出入口全天有專(zhuān)人值守，車(chē)輛行駛通暢，危及人身

14、安全處有明顯標(biāo)志和防范措施，在人員管理上將進(jìn)出小區(qū)的人員嚴(yán)格實(shí)施“來(lái)訪登記”的方式進(jìn)行控制；在交通、物品出入管理上，對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛和非機(jī)動(dòng)車(chē)輛的行駛方向、速度進(jìn)行管理，采用我們物業(yè)公司獨(dú)有的“記憶+規(guī)范”法，對(duì)所有業(yè) 主車(chē)輛發(fā)放憑證（停車(chē)卡），出門(mén)憑證放行，標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保車(chē)輛 及物品出入安全，實(shí)現(xiàn)人員、物品、車(chē)輛等出入的有效管理。同時(shí)，我們物業(yè)公司獨(dú)特的“安全預(yù)案制”、“巡樓制”也將全面應(yīng)用于正嘉馨居物業(yè)管理項(xiàng)目，以確保在安全管理上的萬(wàn)無(wú)一失；看管公共財(cái)產(chǎn)包括：樓內(nèi)的門(mén)、窗、消防器材及所管區(qū)域的井蓋、雨箅子、花、草、樹(shù)木等；夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路每二小時(shí)進(jìn)行一次防范檢查和巡邏，巡邏不少

15、于 2 人，做到有計(jì)劃、有記錄；發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門(mén)進(jìn)行處理。2、秩序維護(hù)員工作要求：進(jìn)出人員和物品管理：（1）對(duì)外來(lái)探親訪友人員進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行登記，特殊情況的電話(huà)聯(lián)系業(yè)主并引導(dǎo)其進(jìn)入。（2）對(duì)大件物品搬出進(jìn)行詢(xún)問(wèn)、核實(shí)并登記。（3）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政、送貨等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。巡邏崗巡邏要求：（1）秩序維護(hù)員按設(shè)定的路線(xiàn)，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位（小區(qū)道路、單元出入口、地下停車(chē)場(chǎng)、樓內(nèi)通道等）每 2 小時(shí)巡查一次，有巡更記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理；（2）接受業(yè)主和非業(yè)主使用人求助，回答住戶(hù)的詢(xún)問(wèn)。應(yīng)急處理：（1）接到火警、警情后，當(dāng)值人員 5 分鐘

16、內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并報(bào)告管理處與警方；（2）在遇到異常情況或住戶(hù)緊急求助時(shí)，當(dāng)值人員 5 分鐘內(nèi)趕到， 采取相應(yīng)措施。監(jiān)控崗常要求：（1）小區(qū)設(shè)監(jiān)控中心，24 小時(shí)專(zhuān)人值守，對(duì)所有監(jiān)控點(diǎn)實(shí)施監(jiān)控?zé)o遺漏；（2）已配套技術(shù)防范設(shè)施（如安防監(jiān)控、樓宇對(duì)講、周界報(bào)警、門(mén)鎖智能卡等）的能有效使用，對(duì)所反應(yīng)的信息實(shí)施管理并及時(shí)處理；（3）監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)，秩序維護(hù)員到達(dá) 10 分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，中心應(yīng)接受用戶(hù)的救助要求，解答用戶(hù)詢(xún)問(wèn)；（4）小區(qū)有水、火、警情等應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心上墻，每年應(yīng)組織不少于一次應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。專(zhuān)項(xiàng)車(chē)輛（露天收費(fèi)車(chē)位管理）管理：（1）有人員 24 小時(shí)巡視和引導(dǎo)停

17、車(chē)。（2）按車(chē)輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車(chē)輛行駛有規(guī)定路線(xiàn)，車(chē)輛停放有序。（3）車(chē)位 24 小時(shí)有專(zhuān)人值守，車(chē)輛停放有序，地面、墻面按車(chē)輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，無(wú)易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。（四）水、電維修管理1、具體服務(wù)內(nèi)容時(shí)效工作制：對(duì)所有的維修工作均實(shí)行時(shí)效管理；白天由客服經(jīng)理負(fù)責(zé)接待業(yè)主，處理服務(wù)范圍內(nèi)的報(bào)修電話(huà)，受理業(yè)主的咨詢(xún)和投訴；夜間有工程部值班室專(zhuān)業(yè)人員值班，處理緊急性報(bào)修，水、電等緊急性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到維修現(xiàn)場(chǎng)；定人定機(jī)制：各項(xiàng)責(zé)任分工到位，簽訂包保責(zé)任書(shū)；維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行省、市的有關(guān)文件規(guī)定。電工、水暖工服務(wù)范圍：小區(qū)整個(gè)照明系統(tǒng)線(xiàn)路檢修、

18、維護(hù)、管理。定期檢查化糞池、雨水井和污水井；小區(qū)內(nèi)部衛(wèi)生間潔具、五金構(gòu)件（水龍頭）維修保養(yǎng)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)格執(zhí)行給排水設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，按巡檢路線(xiàn)逐步巡檢， 并認(rèn)真填寫(xiě)值班記錄；具體負(fù)責(zé)本物業(yè)管轄范圍內(nèi)的給排水設(shè)備的維修、搶修、保養(yǎng)任務(wù)，并認(rèn)真填寫(xiě)運(yùn)行維護(hù)記錄；熟悉小區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)，能準(zhǔn)確無(wú)誤的判斷設(shè)備運(yùn)行情況； 保持工作環(huán)境的衛(wèi)生，工作完畢，清掃干凈現(xiàn)場(chǎng)。做好設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保安全運(yùn)行； 接到派工單立即前往現(xiàn)場(chǎng)處理。2、具體服務(wù)要求：2.1房屋結(jié)構(gòu)每年兩次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查，涉及使用安全的部位每季度檢查一次，并有記錄。發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)向干休一所報(bào)告并告知相關(guān)業(yè)主。2.2 屋面每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)屋頂防水層碎裂、隔熱板斷裂缺損或屋面瓦破碎應(yīng)及時(shí)向干休一所報(bào)告并告知相關(guān)業(yè)主。暴雨到來(lái)前加強(qiáng)巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)排除。2.3道路、窨井蓋每周一次對(duì)道路、路面、側(cè)石、窨井蓋