物業(yè)管理工作報(bào)告

1、物業(yè)管理工作報(bào)告感謝市政協(xié)和各位政協(xié)委員長(zhǎng)期以來對(duì)我市物業(yè)管理工作的關(guān)心和支持。 現(xiàn)向市政協(xié)第十三屆第五次會(huì)議報(bào)告我市近年來物業(yè)管理工作有關(guān)情況。請(qǐng)予 審議。一、物業(yè)管理概況近年來，我市物業(yè)管理工作得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。至去年底，我市有資質(zhì)的 物業(yè)管理公司216家，從業(yè)人員19800多人，已對(duì)920多個(gè)住宅小區(qū)（大樓、 別墅區(qū)）實(shí)施了物業(yè)管理，總計(jì)面積 5800萬平方米。尤其是20xx年以來，物 業(yè)管理面積平均每年以600萬平方米的增加速度快速拓展，至今中心城區(qū)物業(yè) 管理覆蓋率已達(dá)約85%遠(yuǎn)高于全國(guó)城市物業(yè)管理平均覆蓋率 38%勺水平。物業(yè) 管理使廣大業(yè)主得到了實(shí)惠，與未實(shí)施物業(yè)管理小區(qū)相比，臟、

2、亂、差現(xiàn)象基 本消除。物業(yè)管理的推行使小區(qū)環(huán)境整潔了、安全有序了、房屋修繕及時(shí)了、 居民生活方便了、社區(qū)生活豐富了，同時(shí)也使管理小區(qū)的各類物業(yè)使用功能正 常的運(yùn)行，延長(zhǎng)了使用壽命，并得到了保值、增值。目前，物業(yè)管理已被廣大 市民普遍接受，“買房看物業(yè)”已成為購(gòu)房者首選的重要條件，非物業(yè)小區(qū)的 居民要求實(shí)施物業(yè)管理的呼聲也愈益強(qiáng)烈。物業(yè)管理在為小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造整潔、 有序、方便、舒適的生活居住環(huán)境的同時(shí)，也為創(chuàng)建文明社區(qū)、建設(shè)現(xiàn)代化國(guó) 際大都市發(fā)揮了積極作用。二、主要工作情況圍繞著促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高、群眾生活居住環(huán)境的改善及城市檔次品 位的提升，近年來我們主要做好以下工作：1、不斷完善物業(yè)管理法

3、規(guī)體系，營(yíng)造行業(yè)發(fā)展的社會(huì)環(huán)境物業(yè)管理行業(yè)是一門新興行業(yè)，它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房屋多元化的產(chǎn)物， 有別于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的傳統(tǒng)房屋管理。因此，首先要建章立制，用法律予以 規(guī)范和制約。為此，我們?cè)陉P(guān)于市區(qū)住宅區(qū)推行物業(yè)管理的若干意見的基礎(chǔ)上，草擬了XX市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例，并經(jīng)省人大常委會(huì)批準(zhǔn)于1999年2月1日起實(shí)施。為使我市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例得到順利貫徹， 我市相繼出臺(tái)了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法、優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）考評(píng)辦法和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作規(guī)程等11個(gè)政策和規(guī)范性文件；在全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)后，我們結(jié)合條例制定了具有地方特色的貫 徹全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施意見等 8個(gè)配套政策，其中對(duì)推行

4、小區(qū)管理處 主任負(fù)責(zé)制、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂前期服 務(wù)合同協(xié)議等做出了明確規(guī)定。這些政策法規(guī)和規(guī)范性文件的制定與出臺(tái)改變 了我市物業(yè)界無法可依的現(xiàn)狀，對(duì)引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展起到了重 要作用。2、引入招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境自20xx年開始全市逐步推進(jìn)了物業(yè)管理招投標(biāo)工作。規(guī)定凡 4萬平方米以 上的住宅小區(qū)、3萬平方米以上的大樓必須實(shí)施前期物業(yè)管理招投標(biāo)。至今總 計(jì)115個(gè)小區(qū)，總面積達(dá)887。49萬平方米推行招投標(biāo)，僅去年全市就有 54個(gè) 總計(jì)面積442萬平方米的小區(qū)（大樓）實(shí)行了招投標(biāo)。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成使物業(yè) 管理企業(yè)強(qiáng)烈意識(shí)到管理服務(wù)

5、不到位，將面臨著被市場(chǎng)所淘汰的結(jié)局，從而激 發(fā)了物業(yè)管理企業(yè)對(duì)品牌效應(yīng)的內(nèi)在追求，促進(jìn)了市場(chǎng)的培育，物業(yè)管理的整 體水平明顯提高。至今，全市已有18個(gè)小區(qū)（大樓）榮獲全國(guó)優(yōu)秀（示范）稱 號(hào)。20xx年至去年底，全市有47個(gè)小區(qū)（大樓）被評(píng)為市級(jí)優(yōu)秀（示范）小 區(qū)。3、整頓市場(chǎng)秩序，規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作近年來我們針對(duì)一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)管理不到位，服務(wù)質(zhì) 量差，亂收費(fèi)和服務(wù)態(tài)度惡劣等問題，開展了兩次全市范圍的物業(yè)管理市場(chǎng)秩 序?qū)ｍ?xiàng)整頓工作。為使專項(xiàng)整治“不走過場(chǎng)”扎實(shí)而有效地開展，我們?cè)O(shè)立了 有專人負(fù)責(zé)的組織機(jī)構(gòu)，并召開了全市近 250人參加的動(dòng)員大會(huì)，就整頓的目 的、范圍和重點(diǎn)等方面逐

6、項(xiàng)提出了工作目標(biāo)與要求。同時(shí)，健全物業(yè)信訪投訴 處理機(jī)制和反饋機(jī)制，要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)群眾反映的問題都要認(rèn)真核實(shí)及時(shí) 辦理。整頓期間，處理群眾投訴 500余件，對(duì)群眾的投訴我們做到事事有回 音，件件有著落，督促各物業(yè)管理企業(yè)限期整改，期間對(duì)兩起較嚴(yán)重的違法事 件我們進(jìn)行了全市通報(bào)及降級(jí)和取消企業(yè)資質(zhì)的處理。市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整頓，使 物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)態(tài)度得到改善，服務(wù)質(zhì)量不斷提高，不少小區(qū)（大樓）業(yè)主 滿意率達(dá)到90%上，物業(yè)管理的聲譽(yù)有較明顯的好轉(zhuǎn)。4、倡導(dǎo)“誠(chéng)信物業(yè)”，增強(qiáng)行業(yè)自律20xx年開始我們?cè)谌袠I(yè)推行了 “誠(chéng)信在物業(yè)，服務(wù)千萬家”的誠(chéng)信物業(yè) 活動(dòng)，并向廣大小區(qū)公示，廣泛接受業(yè)主的監(jiān)督。

7、至今已有72個(gè)小區(qū)（大樓）參加誠(chéng)信活動(dòng)。并在繼續(xù)擴(kuò)展。經(jīng)去年底檢查，“誠(chéng)信物業(yè)”小區(qū)，業(yè)委會(huì)和 社區(qū)居委會(huì)滿意率達(dá)96%以上，誠(chéng)信意識(shí)在我市物業(yè)界得到逐步弘揚(yáng)。去年， 我市還在500多名物業(yè)管理處主任中評(píng)選出我市優(yōu)秀管理處主任 35人將予通報(bào) 表彰，使目前行業(yè)中正在開展的“比、學(xué)、趕、超”爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)進(jìn)一步深 入。不少物業(yè)管理企業(yè)在小區(qū)中開展的“坐堂制”和服務(wù)中心“站立制”一條 龍服務(wù)及推行的人性化管理，貼近了業(yè)主的多元需要，貼緊了業(yè)主的心，使物 業(yè)管理工作得到了廣大業(yè)主的理解和支持，為深化物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的社會(huì) 環(huán)境。如煙花鞭炮開禁后，全市物業(yè)管理企業(yè)為使廣大居民過一個(gè)歡樂、祥和 的春節(jié)，

8、年三十晚各企業(yè)的中層以上管理人員放棄與家人團(tuán)聚的機(jī)會(huì)，深入到 小區(qū)內(nèi)，與值班人員一道查看煙花鞭炮放后有無安全隱患，從而保證了我中心 城區(qū)各物業(yè)管理小區(qū)無火災(zāi)事故的發(fā)生，同時(shí)不少物業(yè)管理人員從年初一凌晨 3點(diǎn)起開始打掃煙花鞭炮放后的殘屑，使廣大居民在新年第一天便能看到整潔 的環(huán)境。5、實(shí)施老舊小區(qū)整治，改善廣大業(yè)主的居住環(huán)境鑒于老舊小區(qū)整體環(huán)境與我市城市化推進(jìn)不相適應(yīng)，且居住的多數(shù)是弱勢(shì) 群體。為使他們與新小區(qū)一樣分享到現(xiàn)代化大都市發(fā)展的成果，近年來，我們 實(shí)施了老舊小區(qū)整治“實(shí)事工程”，并實(shí)行邊整治邊物業(yè)管理提前介入。這項(xiàng) 工作的重點(diǎn)是做到小區(qū)內(nèi)有關(guān)設(shè)施的更新和功能的完善。整治內(nèi)容主要是：拆

9、除違法建筑、更新路燈、修復(fù)破損道路、綠化的補(bǔ)缺和落實(shí)物業(yè)管理用房等工作。我們還不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提高整治質(zhì)量。20xx年下半年開始采用彩色隔熱板進(jìn)行屋頂改造和試行屋頂“平改坡”工作，使整治的小區(qū)更加潔凈靚 麗。X年至今，市八區(qū)已整治老小區(qū)63個(gè)，總計(jì)面積1017萬平方米，直接受 益住戶近12萬戶。這項(xiàng)“民心工程”得到了社會(huì)各界和群眾的普遍肯定和好 評(píng)，老小區(qū)整治工作在美化城市中發(fā)揮了特殊作用。&積極投身于開展創(chuàng)建文明城市、衛(wèi)生城市活動(dòng)中近年來物業(yè)管理行業(yè)遵循“資源共享、各方聯(lián)動(dòng)、協(xié)作互助、建設(shè)文明社 區(qū)”的要求，積極投入社區(qū)建設(shè)，為創(chuàng)建文明社區(qū)做了大量工作。物業(yè)管理的 16小時(shí)保潔制和24小

10、時(shí)定期巡邏制的推行，使物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境更加整潔， 發(fā)案率大為降低，據(jù)XX區(qū)公安分局的統(tǒng)計(jì)顯示，非物業(yè)小區(qū)與物業(yè)小區(qū)發(fā)案 率為5: 1,而20xx年中XX區(qū)有84個(gè)物業(yè)管理小區(qū)被列為“無刑案小區(qū)”。 同時(shí)作為一個(gè)勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)管理崗位也成了社區(qū)再就業(yè)工作的一條渠 道，現(xiàn)有近4000名下崗失業(yè)人員從事物業(yè)管理崗位工作，為政府排憂解難分擔(dān) 了責(zé)任。此外物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)用房與社區(qū)共享，僅市三區(qū)供社區(qū)活動(dòng)的 物業(yè)用房就近1。5萬平方米，為社區(qū)工作開展構(gòu)筑了活動(dòng)的平臺(tái)，同時(shí)還提供 一定的人力、物力積極配合社區(qū)居委會(huì)在小區(qū)內(nèi)開展各類文娛活動(dòng)，自行購(gòu)藥 積極投入滅“四害”活動(dòng)，促進(jìn)了社區(qū)精神文明建設(shè)

11、，因此社區(qū)建設(shè)工作搞的 較好的如安琪社區(qū)、滄浪社區(qū)的居委會(huì)同志都講到社區(qū)工作離不開物業(yè)管理公 司的配合和支持。三、存在的矛盾、困難和問題伴隨著物業(yè)管理的發(fā)展，我們也面臨著諸多矛盾、困難和問題，主要是：1、市場(chǎng)機(jī)制還不完善，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，行業(yè)發(fā)展后勁缺乏由于我市的物業(yè)管理是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下傳統(tǒng)房屋管理轉(zhuǎn)變過來，因此不少業(yè) 主長(zhǎng)期以來的“國(guó)家分房、修房、我住房”的福利型住房消費(fèi)意識(shí)根深蒂固， 視物業(yè)管理為公益性事業(yè)，對(duì)有償服務(wù)還很不適應(yīng)，“要服務(wù)、少付錢或不付 錢”現(xiàn)象屢屢發(fā)生，有的小區(qū)收費(fèi)率幾年來徘徊在30%左右，嚴(yán)重挫傷了物業(yè) 管理企業(yè)的工作積極性；其次，我市的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也同市場(chǎng)

12、經(jīng)濟(jì)要 求和行業(yè)發(fā)展需求有一定的差距，目前我市三區(qū) 20xx年以來新建的普通住宅小 區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)平均為0。4元/平方米/月；而98年以前建成的住宅小區(qū)更低，平 均僅為0。15 0。2元/平方米/月。這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與目前上海、廣州同樣小區(qū) 相比差距近一倍，致使多數(shù)物業(yè)管理小區(qū)經(jīng)費(fèi)處與虧損狀態(tài)，企業(yè)發(fā)展缺乏后 勁，物業(yè)管理服務(wù)步履艱難。2、作為新興行業(yè)，職責(zé)尚需進(jìn)一步理順作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步 理順。目前，我市小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的市政、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)有償委托事 宜，尚未妥善解決，致使物業(yè)管理代人勞作，更加重了物業(yè)管理自身經(jīng)費(fèi)負(fù) 擔(dān)。同時(shí)，國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的供

13、水、供電、供熱等單位應(yīng)向最終用 戶收費(fèi)的問題，有關(guān)部門也沒有認(rèn)真貫徹，致使物業(yè)管理企業(yè)無償代收的現(xiàn)象 仍然存在，且水電費(fèi)差額還需物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這很不合理。此外，物業(yè)管 理小區(qū)的違法搭建、破墻開門、車輛停放、快餐經(jīng)營(yíng)等問題，按照有關(guān)職能宜 由城管、規(guī)劃、環(huán)保、工商、房管、公安等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的 交叉，出現(xiàn)互相推諉現(xiàn)象，使物業(yè)企業(yè)在管理過程中，遇到這類問題得不到有 力支持和及時(shí)解決，造成小區(qū)管理難度大大增加。3、商品房維修資金尚未建立，尤其是帶電梯的小高層、高層住宅的電梯維 修資金及小區(qū)技防設(shè)施的更新資金尚未建立若干年后這些設(shè)施的維修更新少則幾十萬元多則上百萬元，業(yè)主將不堪重 負(fù)

14、，更會(huì)影響長(zhǎng)效管理并將導(dǎo)致物業(yè)管理退出。4、物業(yè)管理從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，管理手段落后，服務(wù)離業(yè)主要求尚有 差距我市物業(yè)管理起步較晚，目前物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)還跟不上形勢(shì)發(fā)展 的需要，而企業(yè)虧損又難以引進(jìn)人才，致使善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才緊缺。 現(xiàn)在我們這支隊(duì)伍，3千多名管理人員中，多數(shù)為企事業(yè)單位下崗分流人員、退伍軍人和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，一般為初、高中學(xué)歷。因此，要較好的勝任物業(yè) 管理工作尚有較大距離。同時(shí)，由于現(xiàn)行的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，物業(yè)管理中收費(fèi) 難、收費(fèi)率低，致使70%左右的物業(yè)公司綜合實(shí)力較弱，缺乏發(fā)展后勁，也造 成了不少物業(yè)管理企業(yè)管理辦法和管理手段還處于較落后狀態(tài)，整體水平不 高。

15、此外也有部分從業(yè)人員感到物業(yè)管理地位偏低，以致缺乏以人為本、敬業(yè) 愛崗精神，導(dǎo)致服務(wù)不規(guī)范，侵犯業(yè)主權(quán)益現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，致使整體服務(wù)質(zhì)量 不盡如人意。這些成為了我市物業(yè)管理工作進(jìn)一步發(fā)展的“瓶頸”。四、下步工作打算和若干建議1、進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，健全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制我們將以全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)為契機(jī)，結(jié)合近幾年我市物業(yè)管理運(yùn)作較 成功和成熟的經(jīng)驗(yàn)，修訂我市物業(yè)管理?xiàng)l例，使之更具地方特色和操作性；其 次，實(shí)行市區(qū)兩級(jí)主管部門組織的物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立全市范圍內(nèi)的專 家評(píng)委庫(kù)，實(shí)施品牌物業(yè)在招投標(biāo)中的傾斜優(yōu)惠政策，使物業(yè)管理企業(yè)在“公 開、公平、公正”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷完善自我，提高自身

16、競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)物業(yè)管 理市場(chǎng)趨向規(guī)范化；其三，進(jìn)一步加大行業(yè)誠(chéng)信服務(wù)工作力度，建立物業(yè)管理 企業(yè)在招投標(biāo)中承諾中的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)核查制，以提高我市的物業(yè)管理整體服務(wù)水 平。2、建立新的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，實(shí)行分檔管理、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)我們將配合市物價(jià)管理部門做好物業(yè)管理成本核算工作，編制物業(yè)管理用 工定額，使物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)逐步貼近市場(chǎng)價(jià)值。同時(shí)制定我市的等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)， 使收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來，讓業(yè)主根據(jù)自身的消費(fèi)水平和消費(fèi)需求來選 擇相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。3、加強(qiáng)規(guī)范化建設(shè)，不斷提高物業(yè)管理整體水平我們?cè)趶?qiáng)化自身建設(shè)方面將繼續(xù)抓好宣傳教育，牢固樹立從業(yè)人員的以人 為本、愛崗敬業(yè)精神，加

17、強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。進(jìn)一步開展“比、學(xué)、趕、超”爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)。強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督措施以提高物業(yè)管理收支透 明度，保證居民所繳的費(fèi)用用到實(shí)處。同時(shí)還將加強(qiáng)培訓(xùn)工作，提高從業(yè)人員 的業(yè)務(wù)素質(zhì)。加大考核力度，促進(jìn)管理服務(wù)的進(jìn)一步規(guī)范。并將實(shí)施小區(qū)管理 處主任責(zé)任制和上崗任職資格考試制，使每個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目在稱職的管理處主 任管理下物業(yè)管理順利開展工作，為廣大的業(yè)主提供滿意的服務(wù)。4、發(fā)揮業(yè)主大會(huì)作用，做好業(yè)主自治工作為了充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用，我們將首先做好實(shí)施物業(yè)管理兩年以上， 還未成立業(yè)主管委會(huì)的小區(qū)業(yè)委會(huì)評(píng)選工作；其次開展業(yè)委會(huì)成員培訓(xùn)工作， 使業(yè)主管委會(huì)既能代表業(yè)主利益，又能依法自治；第

18、三，對(duì)那些不按法律有關(guān) 規(guī)定操作的行為，我們將以指導(dǎo)和監(jiān)督，并予以制止和糾正，從源頭上制止物 業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生和增多。5、采取措施逐步解決“停車難”問題，建立良好的小區(qū)公共秩序隨著群眾生活水平的提高，近年來我市私家車數(shù)量急劇增加，小區(qū)停車難 問題日益突出。為妥善解決這一社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中出現(xiàn)的難題，我們擬將采 ?。阂皇菍?duì)以后新建的樓盤，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，提高停車指標(biāo)，眼光放 遠(yuǎn)，指標(biāo)做足，不留或少留遺憾；其次，對(duì)已建成小區(qū)我們將通過規(guī)范管理， 挖掘內(nèi)部潛力并引進(jìn)現(xiàn)代化的管理手段，以彌補(bǔ)停車位的不足，即通過物業(yè)公 司對(duì)小區(qū)道路的合理排位，確定行車路線，阻止亂停放現(xiàn)象，以提高車位的利 用率，將出租改為他用的車庫(kù)一律恢復(fù)原有使用功