房地產(chǎn)定價方案ppt課件

1、潤城項目一期定價方案,PART1 價格論證體系,價格論證體系 論證結(jié)構(gòu),價格論證結(jié)構(gòu),區(qū)域維度,產(chǎn)品維度,競爭范圍確定、比價樣本選取 競品項目產(chǎn)品比較確定核心比準(zhǔn)均價,區(qū)域客戶心理預(yù)期價格區(qū)間,項目合理均價,客戶維度,通過前期積累的客戶分析 判定其對價格的承受能力,價格論證體系,鉑金瀚宮,藍(lán)天中央公園,漢興上品,格林公館,希爾斯,貴和世嘉,塞納左岸,外圍區(qū)域客戶心理價位區(qū)間：4600-5400元,說明：鉑金瀚宮7#價位高于同區(qū)域其它項目是因為該樓棟為高層樓王位置，價格相對較高，但開盤并不理想，當(dāng)期推出165套，開盤當(dāng)天僅成交35套，截止6月底成交約50套,區(qū)域維度 外圍區(qū)域客戶心理價位區(qū)間,本

2、案,區(qū)域維度 核心區(qū)域客戶心理價位區(qū)間,開元華庭,本案,碧水藍(lán)城,橄欖城,藍(lán)灣國際,森林半島,外圍區(qū)域客戶心理價位區(qū)間：4700-6300元,說明：開元華庭以均價6300元/價格高于同區(qū)域其它項目是因為該項目品牌號召力強(qiáng)，加上現(xiàn)房實景的吸引力以及開元物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，使之其銷售價格高于同區(qū)域1000元/以上,價格論證體系,香堤灣,帝湖世家,未來湖濱花園,開元華庭,141四房兩廳,148四房兩廳,89兩房兩廳,113三房兩廳,藍(lán)灣國際,143三房兩廳,116三房兩廳,碧水藍(lán)城,森林半島,141三房兩廳,112兩房兩廳,A,B,107兩房兩廳,126三房兩廳,新晉美悅都,10,10,16,貴和世嘉,9

3、1兩房兩廳一衛(wèi),92兩房兩廳一衛(wèi),6,塞納左岸,143三房兩廳,89兩房兩廳,9,F8號樓,西戶,東戶,9層：6400,以西戶為例,基準(zhǔn)層差為 0-50元每平,9層：6300,以東戶為例,1層：6000,18層： 6800,1層：5900,18層： 6700,同層因戶型、朝向不同差價約為0100元/平,典型項目平面差、垂直差分布,開元華庭,兩梯兩戶,100,0,西單元,東單元,13層：5560,以西戶為例,基準(zhǔn)層差為10-30元每平,12層：5330,以東戶為例,1層5200,27層： 5080,1層：5000,27層： 4880,200,100,200,0,同層因戶型、朝向不同差價約為020

4、0元/平,典型項目平面差、垂直差分布,藍(lán)灣國際,兩梯四戶,2號樓,西單元,東單元,14層：5300,以西戶為例,基準(zhǔn)層差為 10-50元每平,14層：5250,以東戶為例,1層：4600,18層： 5500,1層：4550,18層： 5450,50,0,同層因戶型、朝向不同差價約為050元/平,典型項目平面差、垂直差分布,碧水藍(lán)城,兩梯兩戶,23號樓,西單元,東單元,14層：5800,以西戶為例,基準(zhǔn)層差為10-20元每平,14層：5700,以東戶為例,1層：5600,27層： 5700,1層：5500,23層： 5700,200,100,200,0,同層因戶型、朝向不同差價約為0200元/平

5、,典型項目平面差、垂直差分布,森林半島,兩梯四戶,49號樓,典型項目平面差、垂直差分布,5號樓,6號樓,西單元,東單元,19層：5200,以西戶為例,基準(zhǔn)層差為10-120元每平，樓層向上遞增 24層最高,16層：5060,以東戶為例,1層：4600,24層： 5420,1層：4700,24層： 5380,0,60,120,80,50,0,同層因戶型、朝向不同差價約為0120元/平,西單元,東單元,19層：5200,16層：5150,以東戶為例,1層：4600,24層： 5310,1層：4700,24層： 5360,橄欖城,5號樓,0,50,100,50,0,6號樓,西單元兩梯三戶,東單元兩梯

6、三戶,西單元兩梯兩戶,東單元兩梯三戶,以西戶為例,同層因戶型、朝向不同差價約為0100元/平,60,基準(zhǔn)層差為30元每平,同層因戶型、朝向不同差價約為0150元/平,新晉美悅都,典型項目平面差、垂直差分布,兩梯三戶,11號樓,西單元,東單元,14層：5200,以西戶為例,基準(zhǔn)層差為10-40元每平,13層：5180,以東戶為例,1層：5000,27層： 5600,1層：4950,27層： 5480,100,50,同層因戶型、朝向不同差價約為0150元/平,典型項目平面差、垂直差分布,兩梯四戶,0,50,0,50,貴和世嘉,6號樓,50,100,9號樓,西單元,東單元,16層：5500,以西戶為

7、例,基準(zhǔn)層差為10-30元每平,15層：5400,以東戶為例,3層：5200,29層： 5600,3層：5200,29層： 5600,同層因戶型、朝向不同差價約為0100元/平,典型項目平面差、垂直差分布,塞納左岸,9#1單元,9#2單元,兩梯四戶,兩梯四戶,平面、垂直差,典型項目平面差、垂直差小結(jié),從以上樓盤數(shù)據(jù)看出，平面差價基本在50100元/，基準(zhǔn)層差價在2050元/，最低面價4800左右，最高6400，定價類型上升型居多,產(chǎn)品維度 市場價格比對過程,價格論證體系,權(quán)重確定原則：影響度越大，權(quán)重越大,對比樣本的權(quán)重,比價體系影響因素權(quán)重,比價體系六大影響因素權(quán)重構(gòu)成,地段價值 20,10

8、0,戶型設(shè)計 20,樓體素質(zhì) 15,景觀設(shè)計 10,工程進(jìn)度 25,物業(yè)服務(wù) 10,比價體系權(quán)重,根據(jù)競品項目綜合評比打分，得出本案合理均價為5430元/。 舍零取正，本案高層比準(zhǔn)價格確定為5400元/(實收) 說明：以上推導(dǎo)價格為本案第一批開盤參考價格，結(jié)合市場監(jiān)控數(shù)據(jù)進(jìn)行動態(tài)調(diào)整,洋房比準(zhǔn)價,根據(jù)競品項目綜合評比打分，得出本案合理均價為5016元/。 舍零取正，本案高層比準(zhǔn)價格確定為5010元/(實收) 說明：以上推導(dǎo)價格為本案第一批開盤參考價格，結(jié)合市場監(jiān)控數(shù)據(jù)進(jìn)行動態(tài)調(diào)整,小高層比準(zhǔn)價,高層比準(zhǔn)價,根據(jù)競品項目綜合評比打分，得出本案合理均價為4815元/。 舍零取正，本案高層比準(zhǔn)價格確

9、定為4800元/(實收) 說明：以上推導(dǎo)價格為本案第一批開盤參考價格，結(jié)合市場監(jiān)控數(shù)據(jù)進(jìn)行動態(tài)調(diào)整,區(qū)域維度與產(chǎn)品維度分析,區(qū)域緯度結(jié)論：區(qū)域客戶心理預(yù)期價格高層為4700-5100元/ 產(chǎn)品維度結(jié)論：高層產(chǎn)品比對價格4815元,由于項目在工程進(jìn)度、樣板區(qū)打造、銷售執(zhí)行等環(huán)節(jié)與競品相比存在不足，因此：4700-5100元/4800元/（屬于客戶心理預(yù)期價格） 【以上價格僅作為本項目首批開盤價格參考,價格論證體系,客戶維度,結(jié)合市場及競品項目價格 綜合開封城市人均可支配收入及購買能力 4800元/基本符合客戶支付能力,價格論證體系,項目高層合理均價確定,區(qū)域維度,產(chǎn)品維度,項目首批高層房源合理均

10、價（客戶心理預(yù)期價格） 4800元,客戶維度,心理預(yù)期：4700-5100元,比對均價：4815元,客戶修正價：4800元,價格論證體系,項目熱銷價格策略,項目價格表制定說明,首批產(chǎn)品分布,項目首批房源推出的為： 洋 房：1、2#樓 小高層：7、8、9#樓 高 層：15#樓 其中1、2#樓臨近金耀路及小區(qū)車行道路，受噪音影響較大。同時位于小區(qū)最南側(cè)，景觀面相對較小。 本次推出房源均為坐北朝南戶型，通風(fēng)、采光均不受影響。小區(qū)內(nèi)采用核心景觀帶與組團(tuán)景觀相結(jié)合的方式， 高層15#樓位于小區(qū)內(nèi)樓王位置，景觀視野最好,1,2,7,8,9,15,定價思路,以科學(xué)性保證價格體系的客觀合理,權(quán)重&極差制定 平

11、面差制定 垂直差制定 特殊調(diào)差,定價標(biāo)準(zhǔn),1、權(quán)重&極差制定,平面調(diào)差考慮因素針對洋房1-2#樓、小高層7-9#樓、高層15#樓,平面調(diào)差,因產(chǎn)品差異形成客戶差異，使權(quán)重制定更符合客戶特點，采取不同權(quán)重比例 產(chǎn)品決定價格彈性空間差異，極差設(shè)置不同,開封風(fēng)向以東南風(fēng)為主，通風(fēng)方向與朝向吻合，故以朝向做為通風(fēng)指標(biāo)的基數(shù)，影響通風(fēng)的其他因素以及是否通透和被遮擋，這一點從后面的視野里得到體現(xiàn)，其系數(shù)加權(quán)累計,不受影響基本不受影響受輕微影響受影響嚴(yán)重受影響,通風(fēng),1、通風(fēng)、采光,采光 采光以采光面積為基數(shù)，采光面積的計算簡化為主要采光面?zhèn)€數(shù)的統(tǒng)計?；谄渌蛩氐目紤]，同樣引入 遮光 度,采光分值參考 :

12、采光面+ 遮光度,平面調(diào)差,景觀以該單位可觀景面的個數(shù)及視野度為基數(shù)，對景觀有較大影響的還有觀景的視角和欣賞的內(nèi)容。 景觀分值參考 :觀景面+視角系數(shù)+景觀 對于同一單位的不同觀景面，須分別計算，最后以具體情況按權(quán)重疊加,分項打分,2、景觀,平面調(diào)差,本項目噪音主要集中在： 洋房1-2#樓臨近金耀路；故1-3層受噪音的影響； 小高層：7-9#樓西單元因臨近集英街，故1-7層受噪音的影響,3、噪音,平面調(diào)差,4、戶型,分項打分,本項目的一期產(chǎn)品的戶型豐富多樣，包含兩房、三房、四房，但戶型面積相差較大，導(dǎo)致客戶在總價的接受度上存在明顯差別。因此，實用性、合理性與面積總價區(qū)間是戶型打分的主要考慮因素

13、,平面調(diào)差,2、樓棟差與水平差制定,樓棟差定制原則,結(jié)合首批產(chǎn)品各個樓棟分布位置，景觀、視野、噪音、采光、通風(fēng)、樓間距、戶型及面積等因素影響，制定合理的樓棟差； 最差的為0，以50元為調(diào)差基礎(chǔ)單位,樓棟價差,根據(jù)競品項目綜合評比打分，得出本案各物業(yè)產(chǎn)品合理均價,說明： 1號樓位于項目西南角，臨近集英街及金耀路，景觀視野較差同時噪音較大； 2號樓位于項目南邊，臨近金耀路，景觀視野較差同時噪音較大； 7號樓位于小區(qū)偏西側(cè)，兩個單元，景觀視野一般，鄰近集英街，受一定噪音影響。 8、9號樓位于小區(qū)偏西側(cè)，獨立單元，景觀視野、采光、通風(fēng)較好，鄰近集英街，受一定噪音影響。 15號樓位于小區(qū)內(nèi)部，緊鄰項目水

14、系，景觀效果較好。安靜、私密性好，但戶型面積設(shè)計偏大，總價偏高,樓棟價差,210,210,250,600,650,0,本項目同一層戶型設(shè)計一樣，僅面積稍有不同，故水平價差不宜相差太大； 同一層戶型價差僅表現(xiàn)在端戶與中間戶的差別，以及景觀視野的差別； 戶型面積合理、客戶接受度明顯差的單位，須與其他單位拉開一定的差距，但差距應(yīng)適中，以免過 高拉大優(yōu)勢單位影響整體產(chǎn)品均衡性,水平差定制原則,水平價差,本項目同一層戶型分為小三房、大三房設(shè)計，面積相差加大，小面積戶型應(yīng)適當(dāng)調(diào)高單價； 同一平面中各戶型之間的景觀、視野、采光的差別較大，定價時應(yīng)適當(dāng)通過價格杠桿促進(jìn)各戶型間的帶動銷售； 戶型面積合理、客戶接

15、受度明顯差的單位，須與其他單位拉開一定的差距，但差距應(yīng)適中，以免過高拉大優(yōu)勢單位影響整體產(chǎn)品均衡性； 以綜合對比的最差位置戶型為0作為參照，以50元為單位，參考指標(biāo)進(jìn)行打分，比參考戶型高出一項則增加50元，以此累加,洋房產(chǎn)品水平差定制原則,200,0,100,100,100,200,150,150,1號樓,2號樓,水平價差,本項目同一層戶型分為兩房、小三房、大三房設(shè)計，面積相差加大，小面積戶型應(yīng)適當(dāng)調(diào)高單價； 同一平面中各戶型之間的景觀、視野、采光的差別較大，定價時應(yīng)適當(dāng)通過價格杠桿促進(jìn)各戶型間的帶動銷售； 戶型面積合理、客戶接受度明顯差的單位，須與其他單位拉開一定的差距，但差距應(yīng)適中，以免過高拉大優(yōu)勢單位影響整體產(chǎn)品均衡性； 以綜合對比的最差位置戶型為0作為參照，以50元為單位，參考指標(biāo)進(jìn)行打分，比參考戶型高出一項則增加50元，以此累加,小高層產(chǎn)品水平差定制原則,0,100,50,0,100,150,7號樓,8號樓,0,50,150,50,100,150,200,150,100,50,9號樓,水平價差,本項目同一層戶型分為小三房、大三房、四房設(shè)計，面