小區(qū)地下車庫（位）不動產(chǎn)登記之我見

1、小區(qū)地下車庫（位）不動產(chǎn)登記之我見文 / 劉崇佐 濰坊市不動產(chǎn)登記中心峽山分中心 山東濰坊 261000【摘要】長久以來，小區(qū)內(nèi)地下車庫（位）在房地產(chǎn)登記中不予登記已成慣例。但隨著物權(quán)法的實施，為充分保護物權(quán)，此內(nèi)容的不動產(chǎn)登記已提上日程，有恒產(chǎn)有恒心;。該如何登記，一直以來卻爭論不休，關于這方面的理論研究不計其數(shù)，最終都落腳于權(quán)屬問題。權(quán)屬方面，建筑容積率說、面積公攤說、成本說、約定說各說紛紜，皆可謂有理有據(jù)。但真正落在實際操作中，卻難以斷定，無法處理。致使地下車庫（位）的不動產(chǎn)登記無法形成統(tǒng)一操作規(guī)范。在此，筆者根據(jù)長期的實際研究和工作實際提出以下觀點，希望能夠為下一步地下車庫（位）的不動

2、產(chǎn)登記工作有所啟示?！娟P鍵詞】地下車庫；建筑物區(qū)分所有權(quán)；專有部分；共用部分；業(yè)主；開發(fā)商1、準確定位地下車庫（位）功能及位置，正確分析權(quán)屬難以界定的原因所謂車庫，是指隸屬于整個小區(qū)，具有獨立的空間、依存放車輛為目的的附屬建筑物。從小區(qū)類型來劃分，大致可以分為住宅商品房小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的車庫（位）和商住混合小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的車庫（位）?！?】 但無論哪種類型，都是開發(fā)商為了完善配套設施，提升房產(chǎn)附加值，吸引業(yè)主前來購買其產(chǎn)品（住房、商鋪），從而能夠順利實現(xiàn)其利益最大化。車庫（位）是依附于住房、商鋪的附屬。這與物權(quán)法第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要 .;相符合

3、。在日常的房地產(chǎn)登記中地下車庫（位）通常不作為建筑物主體處理，也因此沒有包含在容積率計算當中。以前，往往因為在土地使用合同中沒有約定其用地范圍，缺少規(guī)劃設計的有關材料，致使無法辦理權(quán)屬登記。這種情況下，一旦發(fā)生爭執(zhí)，便公說公有理婆說婆有理，各執(zhí)一詞，難以評判。2、完善不動產(chǎn)登記制度，順利實施車庫（位）不動產(chǎn)登記2.1嚴格按照不動產(chǎn)登記規(guī)程，完善車庫（位）不動產(chǎn)登記要件物權(quán)法第一百三十六條規(guī)定：建設用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。;因此，一宗土地的空間，可以分割為很多個三維立體空間塊;，分別成為獨立的物，可以分別出讓、轉(zhuǎn)讓等。而地下車庫（位）是作為沒有分攤的土地面積;的建設用地

4、使用權(quán)。要想車庫（位）順利實施不動產(chǎn)登記，需要進一步完善建設用地地下空間使用權(quán)制度，完善建設用地使用權(quán)出讓合同，完善規(guī)劃設計及施工許可為實現(xiàn)不動產(chǎn)登記打好基礎。據(jù)了解濰坊市人民政府辦公室率先出臺了濰坊市國有建設用地地下空間使用權(quán)管理暫行辦法并且目前正在出臺登記相關辦法。同時，筆者建議不應將車庫（位）建筑面積包含在容積率計算中（那樣會影響容積率的實際意義），也不應算在業(yè)主房產(chǎn)分攤面積當中，建設成本應單獨核算。.2.2 規(guī)范車庫不動產(chǎn)登記流程，建立完善所有權(quán)與使用權(quán)并行的不動產(chǎn)登記類型物權(quán)法第七十四條也同時規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約

5、定。【2】從規(guī)定中并沒有明確所有權(quán)歸屬問題。但卻清楚的指出了業(yè)主取得車庫（位）使用權(quán)的是當事人通過出租等方式獲得。這可能要讓精明的業(yè)主失望了，你不通過購買、租賃方式獲得，而等著法律出臺車位歸業(yè)主共有，恐怕只能望梅止渴了。恐怕附贈的可能性是不大的，除非跟房屋進行了捆綁銷售。但有人可能仍然會說：物權(quán)法第七十四條還規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。即使業(yè)主共有，你敢確定你能停上車嗎？這其中我們不難發(fā)現(xiàn)對于業(yè)主來說重要的不是車庫的所有權(quán)問題，而是使用權(quán)問題。在實際操作中我們可以參考開發(fā)商辦理房產(chǎn)大證的程序，在辦理房產(chǎn)大證的同時，辦理車庫（位）大證。然后由開發(fā)商通過出

6、售、附贈或者出租等方式約定車庫（位）所有權(quán)和使用權(quán)。由不動產(chǎn)登記機構(gòu)對車庫（位）的所有權(quán)或使用權(quán)連同房屋所有權(quán)一并登記。車庫（位）所有權(quán)和使用權(quán)期限要與房屋所有權(quán)期限相同，住宅 70 年，商業(yè) 40 年（防止了商住小區(qū)房屋到期而車庫未到期，違背了車庫、車位首先滿足業(yè)主需要的出發(fā)點）。筆者認為，建立健全不動產(chǎn)使用權(quán)與所有權(quán)并行的不動產(chǎn)登記類型是非常適時必要的，這不僅能夠解決車庫（位）等不動產(chǎn)登記問題，而且也是適應當前住房制度改革，商品化住房與廉租住房、經(jīng)濟適用住房和公共租賃住房等保障性住房共存的需要。3、建立健全配套約束機制3.1 建立嚴格的車庫（位）權(quán)利人約束機制依據(jù)車庫首先滿足小區(qū)業(yè)主需要這

7、一最根本的出發(fā)點，嚴格限制開發(fā)商將車庫擅自出售、出租給小區(qū)以外的人或單位。3.2 建立嚴格的車庫用途管制制度這一制度的規(guī)定是雙向的：一是約束業(yè)主車庫用途改變；二是嚴格限制開發(fā)商擅自將車庫改變用途。3.3 開發(fā)商在銷售房屋的同時連同車庫一起銷售（或租賃）并一同進行不動產(chǎn)登記。這樣做既減少了權(quán)屬爭議，又在一定程度上減輕了業(yè)主購房負擔。如以前某業(yè)主購買一住房，房價為 80 萬，附房及地下車庫 20 萬。購房首付為 30%。那么購房者需要交納首付 44 萬。而現(xiàn)在車庫、附房作為業(yè)主單獨所有：業(yè)主購買這一住房，首付仍為 30%。那么購房者需要交納首付 30 萬就可輕松擁有房屋及車庫。3.4 小區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的地上車庫或附房、閣樓（未算作建筑面積，未計入容積率計算的）均適合參照本文意見登記3.5 具有人防功能的地下車庫仍可參照此辦法辦理因為即使國家不享有地下車庫的所有權(quán)，也不會影響到國家及人民的安全，因為，如果發(fā)生緊急情況，國家可以基于公共利益的需要，對地下人防工事征收