基于房地產工程的質量管理問題分析與研究

1、基于房地產工程的質量管理問題分析與研究摘要： 房地產工程運作周期長，從前期策劃、手續(xù)審批、工程開發(fā)到后期管理環(huán)節(jié)眾多，本文主要從房地產工程質量控制的特點與主要風險出發(fā),提出采用全過程、全因素質量控制方法,并在工程實施之前做好風險預測和分析、實施質量預控是工程質量控制較為有效與先進的管理模式和方法。?本文就此論述了自己的觀點，以供同行參考借鑒。關鍵詞：房地產工程； 全過程； 風險預測； 質量控制引言 近年來, 隨著市場經濟在我國的逐步建立和完善, 房地產業(yè)也得到了空前的發(fā)展并且已經成為經濟增長的主要支柱。在快速發(fā)展的同時房地產工程的質量也越來越受世人關注。房地產工程質量問題牽涉到許多單位，有設計

2、的、施工的、監(jiān)理、分包的，但也有投資主體的房地產公司工程質量管理有關，作為建設主體，作為投資單位，需要面對千家萬戶，房地產公司對工程質量要求是高的，同時房地產公司工程質量管理上也處于主導地位，所以房地產公司對工程質量管理就顯得優(yōu)為重要。 一、影響工程質量的因素分析 1、人的因素。主要指領導者的素質, 操作人員的理論、技術水平, 粗心大意, 違紀違章等。首先, 應提高他們的質量意識。施工人員應當樹立 5 大觀念即質量第一的觀念、預控為主的觀念、為用戶服務的觀念、用數據說話的觀念以及社會效益、企業(yè)效益( 質量、成本、工期相結合) 綜合效益觀念。其次, 是人的素質。提高人的素質, 可以依靠質量教育、

3、精神和物質激勵的有機結合, 也可以靠培訓和優(yōu)選, 進行崗位技術練兵。 2、材料因素。原材料、成品、半成品、構配件, 是工程施工的物質條件, 材料質量是工程質量的基礎, 材料質量不符合要求, 工程質量也就不可能符合標準。加強材料的質量控制, 是提高工程質量的重要保證。 3、方法因素。施工過程中的方法包含整個建設周期內所采取的技術方案、工藝流程、組織措施、檢測手段、施工組織設計等。施工方案正確與否, 直接影響工程質量目標能否順利實現。往往由于施工方案考慮不周而拖延進度, 影響質量, 增加投資。 4、機械設備。施工階段必須綜合考慮施工現場條件、建筑結構形式、施工工藝和方法、建筑技術經濟等合理選擇機械

4、的類型和性能參數, 合理使用機械設備, 正確地操作。 5、環(huán)境因素。影響工程質量的環(huán)境因素, 有工程地質、水文、氣象、噪音、通風、振動、照明、污染等。因此, 根據工程特點和具體條件, 應對影響質量的環(huán)境因素, 采取有效的措施嚴加控制。 二、工程質量管理的風險及因素分析 1、因素分析 1)可行性研究不充分, 研究報告不準確, 對市場發(fā)展估計不足, 影響設計條件, 致使設計在用途等問題上搖擺不定, 邊設計、邊修改, 甚至邊施工邊修改, 極大的影響工程質量。 2)設計方面, 有的設計人員未做到精心設計, 導致圖紙不嚴謹, 剖面圖或詳圖避繁就簡, 建筑與結構矛盾, 尺寸含混不清, 各種管線地溝走位打架

5、, 細部節(jié)點處理方法不明確; 圖紙交底不詳細, 出完圖不常去工地解決問題并及時修正完善設計, 施工質量和圖紙質量得不到正確檢驗, 許多問題被掩蓋, 造成隱患。 3)監(jiān)理方面, 隨著全國基礎建設項目的迅猛增長, 現有工程監(jiān)理人員的素質水平和數量不能滿足工程發(fā)展的實際需要, 有的監(jiān)理企業(yè)為了中標不得不在多個項目上報同一批人員, 因此一旦中標, 換人以及很多項目的總監(jiān)只掛帥不出征和空掛監(jiān)理人員的現象屢見不鮮, 加上監(jiān)理人員的技術、經驗參差不齊, 勢必會造成企業(yè)對項目直接的管理不到位, 影響工程質量。 4)建筑隊伍方面, 部分建筑隊伍素質低下, 業(yè)務技術水平跟不上, 對施工圖紙理解不深入, 操作馬虎。

6、 5)質量觀念薄弱。部分企業(yè)在經營思想上不同程度地存在著重開發(fā)、輕管理, 重短期利益、輕長遠效益的傾向。 2、過程管理分析 1)項目立項階段。立項階段是整個工程建設的源頭, 是工程質量風險最大的關鍵控制環(huán)節(jié), 根本在于是否有充足的項目建議書或可研論證, 決策的程序、技術、方法是否科學合理, 以最大限度地發(fā)揮投資的使用效益。 2)勘察、設計階段。工程勘察、設計階段是影響工程質量的關鍵環(huán)節(jié)。地質勘察失控會直接產生工程質量隱患, 如果依據不合格的地質勘察報告進行設計, 就可能產生嚴重的后果。 3)施工實施階段。工程的施工階段是影響工程質量的決定環(huán)節(jié)。施工階段以事前預控為基礎, 以過程監(jiān)控為重點, 以

7、治理通病為手段, 降低工程質量風險。 4)竣工驗收和交付使用階段?？⒐を炇蘸徒桓妒褂秒A段是影響工程質量的重要環(huán)節(jié)。在工程竣工驗收階段, 建設單位組織設計、施工、監(jiān)理等有關單位對施工階段的質量進行最終檢驗, 以考核質量目標是否符合設計階段的質量要求。 三、基于風險控制的全因素、全過程質量控制 1、風險分類 根據工程項目的風險來源及其性質, 可將工程質量風險進行分類, 各種風險之間存在差異, 同時也具有一定的聯(lián)系, 共同決定工程項目的質量。各因素對工程質量的影響程度, 一級因素為主控因素, 對工程質量的影響最為關鍵, 二、三級為次控因素。 2、風險控制措施 1)建立相應的建筑工程質量保險法規(guī)體系。

8、通過確定建筑工程質量保險中的業(yè)主財產險與參建各方 ( 勘察、設計、施工方和風險管理單位) 的責任險的配套實施措施, 明確和落實參與建筑工程項目各方所承擔的法律責任, 這樣可以更好的開展風險管理工作。 2)建立對風險管理單位的資質認可和監(jiān)督機制。 3) 整合資源, 建立具有充分風險管理人力資源的風險管理單位。從審圖機構、設計單位、保險公司等引進人才, 與現有的監(jiān)理公司的技術力量相結合, 充分整合相應的人力資源, 進行工程保險方面知識的培訓和累積, 使得監(jiān)理單位可以順利的向風險管理單位轉變, 切實提高風險管理單位的市場地位。 4)加強風險管理工作的力度, 不斷彌補實際工作中不足。 3、全過程、全因

9、素質量風險管理 全過程、全因素質量管理有下列基本觀點: 1)全面的質量觀點。即把工程項目質量廣義化, 要求用良好的工作質量保證工序質量, 用高標準的工序質量來保證工程產品的質量。 2)為用戶服務的觀點。對工程項目設計施工, 不但業(yè)主是用戶, 而且設計施工中的下道工序是上道工序的用戶, 質量管理的目標就是要使用戶滿意。 3)預防為主的觀點。在設計施工過程中, 要跟蹤影響質量的因素, 把質量問題消滅在萌芽狀態(tài)。 4)以數據說話的觀點。即廣泛應用數理統(tǒng)計方法, 依靠數據作出判斷, 采取措施。 5)全方位管理的觀點。就是依靠參與設計施工和監(jiān)理的全體人員, 運用各種手段, 對設計施工的全過程進行管理。

10、6)全過程、全因素質量管理與傳統(tǒng)的質量管理模式相比,有兩個重要區(qū)別點:傳統(tǒng)的質量管理模式是以事后檢驗把關為主, 全過程、全因素質量管理要求以預防為主, 并在工程開始就建立質量風險預控總體方案, 并始終貫穿于工程整個實施過程中。傳統(tǒng)的質量管理模式是管理結果、控制結果, 而全過程、全因素質量管理重在管理影響質量的因素與風險, 對質量影響因素進行全面控制。 四、 結語 質量預控是為了達到質量要求而事先可能地找出質量形成過程中所有階段導致質量問題的主要、次要因素所采取的技術和管理措施。事前控制做的好壞與否, 對整個施工質量起著至關重要的作用, 通過對施工風險的預判、預警和預控, 可以使風險管理工作做到心中有數, 有的放矢, 有利于更加合理高效地配置監(jiān)管資源。通過質