2012年鄭州國基路商業(yè)街主題定位方案

1、項目面臨兩大難題,我們可以確定，幾乎每一個人都嗅到了這里的商機 可是，如何實現(xiàn)價值最大化，掀起一場赤手可熱的商業(yè)風暴？ 基于消費者基礎(chǔ)上的主題定位如何突出特色,招商工作策略,招商品牌建議,招商品牌,招商推廣策略,商業(yè)定位,目錄,商業(yè)步行街,3,4,2,消費者定位,商業(yè)定位,案名及推廣主題,業(yè)態(tài)規(guī)劃,風情景觀建議,招商推廣,招商渠道,1,市場概況,招商原則,第一部分 市場概況,沒有成熟的商業(yè)氛圍，商業(yè)發(fā)展滯后 整個北區(qū)商業(yè)市場主要集中在丹尼斯、家樂福兩個超市，以沿街店為主，缺乏綜合性大型商圈。這種市場現(xiàn)狀隨著北邊居住的成熟壯大，周邊都市村莊工薪階層的聚集，日益突出。 業(yè)態(tài)不完善，無法滿足市場需求

2、 該區(qū)域居民收入中等偏上水平，但周邊商業(yè)發(fā)展相對滯后，業(yè)態(tài)相對單一，目前周邊商業(yè)業(yè)態(tài)主要以超市，小型餐飲為主，根本無法滿足本區(qū)域市場休閑、娛樂、購物的需求。 消費層次高、中聚集，商業(yè)發(fā)展看好 居民生活水平和消費觀念不斷發(fā)展，城市消費觀念進一步強化，周邊高檔社區(qū)不斷入住，都市村莊規(guī)模不斷擴大，加上北區(qū)建材市場，鄭州花卉市場兩個外區(qū)人流聚吸引商業(yè)，未來休閑、娛樂、購物及餐飲將迎來快速發(fā)展的階段,第二部分 商業(yè)定位,核心概念,名字,業(yè)態(tài) 規(guī)劃,景觀 規(guī)劃,外觀形象,利益 支撐,血統(tǒng),步行街核心概念的由來,與國際化購物中心有關(guān),方便消費者購物、休閑、 娛樂、游玩的場所,來自世界各國的特色藝術(shù)，是 人們

3、夢想中世界風情商業(yè)街 的藝術(shù)縮影,新時代浪漫色彩與世界文化藝術(shù) 相結(jié)合,都市時尚風情與消費休閑特色相結(jié)合，打造休閑藝術(shù)風情商業(yè)街,餐飲、高檔時尚品牌、休閑娛樂、游玩觀賞及不定期活動展示,花卉市場,北環(huán)汽車4s店,北建材,紅色標記為中高檔居住社區(qū)（部分沒有顯示）；黃色為都市村莊；藍色為高等院校；綠色為專業(yè)市場,消費者圈定,主力消費群 北區(qū)項目第一層界定圈內(nèi)的中高檔小區(qū)居民 收入水平高、消費能力強，生活水平高 以公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人、個體私營為主 表現(xiàn)為經(jīng)常性消費為主，文化水平高，認同品牌 次消費群 第一層商圈內(nèi)都市村莊常住人口及租住客戶 以小私營商販、工作白領(lǐng)、高等院

4、校學生 收入水平較高，追趕時尚潮流，認同流行概念 間斷性消費，可能1個月來2-3次,邊界消費群 東風路消費者，自東風路以北花園路上都市村莊人口，其他專業(yè)市場帶來的客戶 收入水平高、消費能力較強，生活水平高 工作白領(lǐng)，外地游玩者，工作辦事者 表現(xiàn)為新奇消費，娛樂休閑為主,消費者描述： 節(jié)奏步入緩穩(wěn)的中流一族，注重品質(zhì)品牌，年少的沖動已經(jīng)不在，對流行的嗅覺存在；收入穩(wěn)定，有自己的家庭，渴望一些情調(diào)調(diào)節(jié)生活。 注重生活營養(yǎng)的物質(zhì)男女，有一定經(jīng)濟收入，對時尚對個人品質(zhì)有很大的追求，懂得寵愛自己，美容、購物、休閑、旅游是調(diào)節(jié)心情的必修課，喜歡群聚玩樂。 90的新生代，自認為已經(jīng)成熟，對時尚和流行有著敏銳

5、嗅覺和勇敢的嘗試心理，受西方文化影響較大的一代人,消費者定位,與城市的文化及消費水平相協(xié)調(diào)； 與本區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)有機結(jié)合，避免惡性競爭； 定位后的產(chǎn)品，更利于實現(xiàn)銷售價格及速度上的雙突破； 街區(qū)定位與項目中周邊住宅、大商新瑪特等產(chǎn)品實現(xiàn)價值互動， 由大商的品牌力來帶動街區(qū)價值，后期由街區(qū)價值推進項目整體價值的提升,商業(yè)定位,項目商業(yè)定位的原則,世界風情購物中心,打造鄭州國際化都市風情街,形象定位,現(xiàn)代都市時尚購物體驗中心 鄭州首個世界風情藝術(shù)商業(yè)街 引領(lǐng)鄭州北區(qū)商業(yè)街區(qū)的品牌時尚潮流,具有shoppingmall功能,功能定位,作為鄭州首個國際化風情主題商業(yè)街區(qū)，應(yīng)滿足消費 群消費層次、身份的需

6、求及休閑觀賞的需求，因此本項目商業(yè)功能包括：餐飲、休閑、文化、娛樂、美容、交流、公共服務(wù)、購物等多種功能,項目各品牌店、專賣店、連鎖店以中高檔為主，各品類均設(shè)置個別高檔商家，來帶動街區(qū)的整體形象及影響力，部分中檔消費，來滿足片區(qū)更為龐大的主流需求，通過不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來提升整個項目的品質(zhì),高檔與中檔想結(jié)合,檔次定位,案名,傾盡你的大腦 在這里 你能想象到怎樣的生活,晝：各大品牌、特色餐飲、休閑娛樂、影院等業(yè)態(tài)，再現(xiàn)此起彼伏、熙 熙攘攘、流行云集的繁華景象。 夜：5D影院 、酒吧、咖啡廳、茶樓、美容等營造燈火闌珊處、歌 舞幾時休的“夜鄭州”娛樂氛圍。打造白天與晚上24小時不間斷連續(xù)商業(yè)氛圍

7、,城市時尚符號,藝術(shù)：在某一個地點，你總能找到某一個洲某一個國度的特色，訴說的某一個浪漫的故事，不過 年齡多大，我們 都渴望年輕，渴望童話般的故事。 趣味：各種異形的休閑長凳，別具一格的燈飾藝術(shù)造型，中心公園的許愿池，異國合影造型，各種趣味讓購物不再單調(diào)，讓時尚成為視覺品鑒,世界各國的藝術(shù),一切應(yīng)有盡有， 在她這里能找到與眾不同的感覺， 她展示的是流行與藝術(shù)的派對， 她帶給你一趟快樂的購物之旅 她就是,匯澤國際步行街,國際體現(xiàn)在多個層次，匯聚國際中高端時尚品牌，融匯世界風情藝術(shù)，追求時尚潮流與國際時尚比肩，這是一個聚集時尚、色彩、活力的地方。 匯澤國際步行街，名字易記， 易于識別,鄭州首個國際

8、藝術(shù)風情商業(yè)街,推廣主題定位,匯澤新都薈 匯澤百麗廣場,推薦案名,業(yè)態(tài)規(guī)劃,業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 龍頭品牌帶動，其他品牌跟進。 統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃，不同消費主題分區(qū)，合理引導人流購物路線。 依附于大商新瑪特高檔消費，步行街以中偏高檔補充業(yè)態(tài)。 結(jié)合項目形狀，以增加風情景點提升購物體驗情趣，合理分配客戶流量,大商,步行街是呈現(xiàn)L形狀，規(guī)劃1個情景廣場及5個主題特色商業(yè)區(qū)，其分別規(guī)劃為千食百味街、淘寶街、流行前沿、陽光文體街、時光休閑街，打造購物的時尚前沿地、吃喝玩樂的潮流消費地,國基路,豐 慶 路,普 慶 路,住宅,A,A,B,E,E,D,C,A,千食百味街中西合璧，有滋有味,位于豐慶路臨街地帶、國基路出口處

9、，麥當勞、好享來、小肥羊、佰人王等大眾餐飲商家集聚一堂，中餐、西餐呈現(xiàn)出一個方便快捷、有滋有味的美食城，同時也有可口的面包店，雖時準備松軟的面包，有來自國際品牌的冷飲店,流行前沿流行前線，風尚達人,位于E區(qū)展銷新品牌的精品店和別致的手工藝概念店在街道兩側(cè)林立，首飾品精品、鞋、服裝、包包、流行的韓國服飾，年輕時尚的國際品牌，引領(lǐng)著時尚、潮流、前衛(wèi)的城市生活氣息,淘寶街時尚潮流，淘寶樂園,位于B區(qū)淘寶街是針對學生、都市白領(lǐng)等年輕群里，它以“時尚、潮流、新奇、實惠”為主題，經(jīng)營服裝、首飾、鞋類、襪類、針織、箱包、流行配飾、精品玩具等，已經(jīng)成為眾多年輕群體淘寶購物的樂園,陽光文體街永不止步，飛越極限,

10、位于c區(qū)淘寶街是針對年輕喜好休閑運動、外出旅游的群體，也針對都市村莊較多剛畢業(yè)的居住群體，提供高檔、中檔運動休閑品牌服飾，運動休閑包、戶外運動裝備、運動器械、運動用品及運動配件等多種商業(yè)業(yè)態(tài),時光休閑街小資情調(diào)，閑適雅致,位于D區(qū)休閑時光街是針對白領(lǐng)、公務(wù)員等年輕時尚人群，提供咖啡廳、茶樓等享受時間的場所，休閑娛樂場所不可缺少的部分，雅致的氛圍，舒緩的音樂讓工作一天、逛街購物一天的人釋放壓力，放松身心,風情景觀建議,景觀小品規(guī)劃原則 體現(xiàn)項目的藝術(shù)風情主題特色，打造項目的獨特性，提升項目形象。 以藝術(shù)、觀賞性為主，增加趣味性。 減少繁瑣復雜的景觀建筑，避免影響人流通道 景觀小品與休息區(qū)像結(jié)合，

11、給消費者提供舒適的購物體驗，增強消費著選擇購物的欲望,藝術(shù)風情主題： 一條街，容納世界風情 以世界上著名旅游景點國家的特色文化、建筑、標志性藝術(shù)等為元素，融入步行街景觀小品當中，創(chuàng)造一種觀光旅游功能。 中央公園融入+各國風情小品 主線：夏威夷，日本，巴黎，荷蘭、莫斯科，德國，希臘，美國,許愿池中心廣場水景,羅馬有著名的許愿池，希臘有著名的許愿池， 許愿，是一個美好的愿景，是年輕人的專利，同時，藏水藏財，建議在L拐點處建立水景噴泉，以海豚為造型，周邊有假椰子樹，體系夏威夷風情。 夏威夷景觀特點+西歐歷史文化主題,日本風情街頭趣味小品藝術(shù),具有日本服飾特色的趣味小品，以供游客、購物者留影，也是日本

12、商業(yè)街娛樂休閑一種景觀。 幾何線條組合的展翅飛翔的街頭小品，代表的現(xiàn)代化，科技與展翅高飛的激情,巴黎浪漫藝術(shù),巴黎是所有人旅游的夢想，那里的浪漫氣息與文藝氣質(zhì)總是吸引著不同年齡的人，那么就用浪漫點綴休息區(qū)、街頭燈飾吧,美國風格體現(xiàn),步行街街道中間，總有一些精美的飾品，小流行物品的攤位，把他們做成這種形狀是不是更有特色，更有藝術(shù)的氛圍？同時，節(jié)假日的燈光點綴街道，那是夜晚別樣的風景,莫斯科街頭許愿造型體,這是莫斯科街頭的許愿造型體,荷蘭田園風情,荷蘭的風車名揚世界，荷蘭的國花郁金香是一個季節(jié)的熱點，我們做不了大的風車，可以用木質(zhì)的代替； 每到郁金香盛開的季節(jié)，在下面擺放嬌艷的郁金香，美自然吸引消

13、費者,德國的童話世界,故事王國 德國人嚴謹，古板，但是他們卻從滿的童話的夢想，這就是商業(yè)街頭童話故事的雕塑。高檔消費者或許可以拒絕 童話，可是可以拒絕孩子嗎？ 結(jié)合節(jié)假日做定期的主題更換,街頭現(xiàn)代化時尚藝術(shù),步行街的休息區(qū)，凳子是必不可少的，建議根據(jù)消費群體特征，避免與其他消費場合雷同的休息體驗，增加凳子的異型趣味。路燈也可以是花瓣形,業(yè)態(tài)分區(qū)標志,別具特色的門牌號，帶有浪漫異國情調(diào),第三部分 招商品牌,品牌建議原則 堅持與步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位相統(tǒng)一原則 堅持與商業(yè)檔次定位相統(tǒng)一原則 堅持多品種、不交叉、不重復的原則 堅持品質(zhì)與價格在消費者消費能力范圍內(nèi)的原則,品牌建議,品牌餐飲類,餐館:佰

14、人王、小肥羊自助:巴西烤肉,金汗斯烤肉,金錢豹快餐:麥當勞,肯德基,必勝客, 棒約翰,賽百味,元綠回轉(zhuǎn)壽司 速食飲品：避風塘、美食美客酸奶吧、香麥兒面包連鎖店 明確品牌挑選鋪位的順序麥當勞或者肯德基選位第一，考慮在豐慶路口位置；金錢豹、必勝客等第二選位；中檔小型店面最后選位,時尚品牌服飾類,女裝品牌:HM、優(yōu)衣庫、Me city、CA、秋水伊人、Zara、香港COZZI、UR、季候風、淑女屋、MoDa、艾格、紅袖、太平鳥、圣迪奧、歌莉婭、歐時力、only年輕男裝品牌:Selecte、ZARA、 HM 、C&A 、UR 、J&M、駱駝 （部分與女裝有重復店）七匹狼 內(nèi)衣：黛安芬；貓人；紅豆 童裝

15、：B巴拉巴拉；小熊維尼；hello kity鞋子:達芙妮、月芽兒、意爾康、珂芙卡、雙鳳、百麗、意爾康 明確品牌挑選鋪位的順序HM、優(yōu)衣庫人流量較大、面積大，第一選擇,潮流淘寶類,時尚潮流服裝聚集:生活館、流行前線、無風格 包包、飾品：海鷗表、梅花、浪琴、MOMO眼鏡、ALYSEE艾儷姿時尚首飾、千姿百袋包包；漂亮寶貝毛絨玩具,陽光文體街,運動品牌:耐克、Adis、PUMA、安踏、匡威、361度、李寧 明確品牌挑選鋪位的順序耐克、Adis、李寧所包含的年齡更多高檔品牌，匡威更年輕化屬于中高檔，安踏、361度補充中檔偏低的消費群體,時光休閑街,品牌:迪歐咖啡、星座咖啡、西部酒城、天福茶樓、星巴克

16、東東美發(fā)、銀色美發(fā)、卡卡美發(fā)、韓風造型； 深藍美甲、艾妮美甲 娛樂：鄭州錢柜、樂匯吧 會所：芙蓉spa名媛會所、天悅瑜伽會所、木凡足浴、竹 溪足道,便利配套,24小時自助銀行,皮鞋維修干洗店,品牌干洗店,第四部分 招商推廣策略,招商策略,六、以檔次提升形象,匯澤國際步行街招商策略,一、以集中推廣造勢,二、以品牌推動項目,三、以文化包裝項目,四、以網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建宣傳平臺,五、以活動達成項目招商,匯澤步行街,招商傳播策略,策略研究,1、目標品牌商家研究 2、參考租金分析,創(chuàng)意表現(xiàn),定向傳播,1、系統(tǒng)VI表現(xiàn) 2、平面推廣表現(xiàn) 3、創(chuàng)意媒體,大眾傳播,時尚雜志 報紙 戶外 dm,渠道,招商會 時尚服裝展示會,案場,目標客戶接待 意向客戶接待,銷售政策,租金優(yōu)惠政策,項目定位為鄭州首個國際風情商業(yè)街，主要包涵兩層意思： 一是項目是北區(qū)第一個以中高檔時尚、流行、