房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖各階段涉及的主要稅種及征稅方法

1、房地產(chǎn)幵發(fā)工作流程圖各階段涉及的主要稅種及征稅方法房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖土地招標(biāo)丿拍賣信息簽訂出讓合同,辦 理土地權(quán)證招標(biāo)拍賣取得土地 使用權(quán)編制詳規(guī)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)項*目選址意見書征詢上水、下水、供芯 煤氣、電話等配套備件韋面征詢上水*下水、供電、 煤氣、電話警配套條件對逢筑方案作 內(nèi)部評審芳案設(shè)計編報建設(shè)項目可行 性研究報告征詢環(huán)保r消防、衛(wèi)生防 痢交匾綠似上水. 下水、供電、煤氣、電話、 環(huán)衛(wèi)等部門意見送審建筑方案，向 規(guī)劃局報批建設(shè)用地規(guī)劃許可證環(huán)境影響評價報告T埴報性宅項目配套建辦理頃目報建設(shè)條件審核申諸表申鎖項目建議書初歩設(shè)計組誤動拆遷：1.凍結(jié) 戶口、停發(fā)營業(yè)執(zhí)照汽 停辦房屋交易匕

2、制走 拆遷計劃和方案乩簽1招投標(biāo)管理流程遂筑面積測繪亦理竣工驗收備案申領(lǐng)入戶訐可證辦理初始登記交隔入戶物業(yè)接管市交易中心捋標(biāo)人市招標(biāo)亦房地產(chǎn)行業(yè)會計核算不向商業(yè)企業(yè)那么瑣碎，但是涉及的稅種很多，需要采取一定手段合理規(guī)避，它所涵蓋的稅種除生產(chǎn)銷售及修理修 配行業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅增值稅外，基本包括了國家稅法規(guī)定的所有稅種。房地產(chǎn)開發(fā)公司從取得土地使用權(quán)起至開發(fā)銷售完畢期間各階段 應(yīng)納各稅種及各稅種應(yīng)納稅額如何進(jìn)行核算做詳細(xì)闡述。一、土地使用權(quán)取得階段：需繳納契稅、印花稅(還有政府相關(guān)部門收取的交易費(fèi)等)，但有時土地轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓時會要求拿凈值，而把 按照稅法規(guī)定應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅等也

3、要求對方承擔(dān)。(1) 契稅：是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時的成交價格為計稅依據(jù)，基本稅率為3%。應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價格或評估價格 X稅率(2) 印花稅：是對在經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從 價計稅和從量計稅兩種。應(yīng)納稅額=合同金額X0.05%注：印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立繳納注冊資本金的印花稅，立賬時賬本印花稅、土地取得時繳納土地轉(zhuǎn)讓合同印花稅，開發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納

4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證的印花稅等。二、取得土地使用權(quán)后至房屋銷售并交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。土地使用稅：城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計 稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應(yīng)納稅額=土地使用面積X單位稅額三、預(yù)售階段：需繳納營業(yè)稅及附加，預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。(1) 營業(yè)稅：在中華人民共和國境內(nèi)提供營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人。銷售不動產(chǎn)應(yīng)納稅額=納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用X5%(2) 營業(yè)稅附加稅：城市維護(hù)建設(shè)稅=營業(yè)稅額X7%教育費(fèi)附加=營業(yè)稅

5、額X3%(3) 土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。海南省地方稅務(wù)局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)預(yù)繳土地增值稅，海口、三亞每月按銷售額的 2%預(yù)繳，其它市縣按銷售額的1%預(yù)繳。(3) 企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及銷售不動產(chǎn)所取得收入及其他所得。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額X25%房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段應(yīng)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅，每季度預(yù)繳稅額根據(jù)國稅發(fā)(2006 ) 31號以及國稅函200

6、8299號規(guī)定預(yù)繳每季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額=(季度銷售額X10% 營業(yè)稅及附加一預(yù)繳的土地增值稅一期間費(fèi)用)X22%備注：新企業(yè)所得稅法執(zhí)行后，海南地區(qū)執(zhí)行企業(yè)所得稅過渡期政策，新辦企業(yè)執(zhí)行25%稅率，老企業(yè)2010年22%，2011年24%，2012年以后執(zhí)行25%。四、 當(dāng)年度有完工樓盤，則完工年度進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳，每年5月31日之前申報(詳見國稅發(fā)(2009 ) 31號文)。每年度應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納稅所得額X25%應(yīng)納稅所得額=收入總額一不征稅收入一免稅收入一各項扣除一以年年度彌補(bǔ)虧損五、項目銷售達(dá)到 85%或銷售完畢，進(jìn)行土地增值稅清算。85%以上，或該比例雖未超過85%，（一）、土地增值稅的清算條件：（1 ）已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證三年仍未銷售完畢。（二）、應(yīng)納稅額的計算1、計算增值額增值額=收入額一扣除項目金額2、計算增值率增值率=增值額*扣除項目金額3、依據(jù)增值率確定適用稅率。4、依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額=增值額 X適用稅率一扣除項目金額X速算扣除系數(shù)備注：實行四級累進(jìn)稅率（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60% ;速算扣除系數(shù)為 35%（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30% ;（2）增