房地產(chǎn)項(xiàng)目的六個(gè)基本特征

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的六個(gè)基本特征：特征一：成本節(jié)省， 在限定條件下，盡可能降低項(xiàng)目費(fèi)用消耗達(dá)到 與預(yù)定的使用功能和效果， 使項(xiàng)目在使用過(guò)程中能經(jīng)濟(jì)、 安 全、高效運(yùn)行。特征二：按時(shí)完工 要在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目建設(shè)，及時(shí)的實(shí)現(xiàn)投 資目的，達(dá)到與等的項(xiàng)目總目標(biāo)和要求。特征三：合理使用資源 使項(xiàng)目合理有效的利用各種資源，使項(xiàng)目具 有可持續(xù)發(fā)展的潛力。特征四：多方滿意 必須是項(xiàng)目能為使用者所接受，認(rèn)可，這主要有 三方面 ,一是投資能者獲利，一是業(yè)主能享受良好的居住品 質(zhì)，一是政府能滿意。特征五：協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須使項(xiàng)目與環(huán)境協(xié)調(diào)共處，即自然環(huán) 境與人文環(huán)境的協(xié)調(diào)及社會(huì)環(huán)境的協(xié)調(diào)，切忌人為造山填 湖，最好

2、的開(kāi)發(fā)就是依山借山，依湖借湖。特征六：按計(jì)劃進(jìn)行 項(xiàng)目一定要按計(jì)劃進(jìn)行， 計(jì)劃就是命令和方向。 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的七大對(duì)策： 對(duì)策一：重視、加強(qiáng)項(xiàng)目前期決策管理。對(duì)策二：項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段要成本可控、施工可控。 對(duì)策三：分包招標(biāo)要考慮施工工序及多工種立體施工。 對(duì)策四：重視收尾工作，成立工程臨時(shí)收尾組織。 對(duì)策五：策略性利用總包和分包。對(duì)策六：組織形式要方便項(xiàng)目管理需要。對(duì)策七：培養(yǎng)、任命合格的項(xiàng)目經(jīng)理。房地產(chǎn)招標(biāo)的五個(gè)核心內(nèi)容：1、招標(biāo)需求管理2、投標(biāo)單位推薦工作管理3、招標(biāo)文件審查管理4、招標(biāo)過(guò)程的管理5、合同的簽訂及履約管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目成功管理的六大秘訣： 秘訣一：樹(shù)立房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的三個(gè)代表思

3、想 秘訣二：關(guān)鍵的利害關(guān)系人是項(xiàng)目管理成敗的保證 秘訣三：項(xiàng)目啟動(dòng)階段是整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程的重點(diǎn) 秘訣四：質(zhì)量管理就是品牌管理 秘訣五：重視風(fēng)險(xiǎn)分析與控制 秘訣六：不能忽視項(xiàng)目收尾工作 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的五大作用：1. 可行性研究是投資決策的主要依據(jù)。2. 可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)，房產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)部門職 能部門立項(xiàng)、審批，而立項(xiàng)、審批的依據(jù)之一就是可行性研究報(bào) 告。3. 可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。4. 可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。5. 可行性研究是開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的四大難題：1、致命難題：前期策劃階段市場(chǎng)調(diào)研不到位，調(diào)整不及時(shí)2、成本控制難

4、題：設(shè)計(jì)階段只重其外，不計(jì)成本3、配套采購(gòu)難題：施工階段大政府、小企業(yè)讓開(kāi)發(fā)商時(shí)常陷 入談判階段4、協(xié)調(diào)溝通難題：項(xiàng)目收尾階段各承包商相互推諉、扯皮 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的三大基本目標(biāo)： 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的多目標(biāo)體系中， 功能（質(zhì)量）目標(biāo)，進(jìn)度（工 期）目標(biāo)，費(fèi)用（成本）目標(biāo)及其關(guān)系的確定是項(xiàng)目的三大基 本目標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)施系統(tǒng)：按項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程，項(xiàng)目管理系統(tǒng)可描述為以下幾個(gè)階段：第一、 進(jìn)行項(xiàng)目的定義，目標(biāo)設(shè)計(jì)和可行性研究第二、 進(jìn)行項(xiàng)目的系統(tǒng)分析， 包括項(xiàng)目的外部環(huán)境調(diào)查、 分析和內(nèi)部 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分析等第三、 項(xiàng)目的計(jì)劃管理， 包括項(xiàng)目的實(shí)施方案及總體計(jì)劃， 工期計(jì)劃 成本（投資）計(jì)劃，資源計(jì)劃

5、以及它們的優(yōu)化第四、 項(xiàng) 目的組織管理， 包括項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置， 人員組成， 各方面 工作與職責(zé)的分配，項(xiàng)目管理規(guī)程的制定第五、 項(xiàng) 目的信息管理，包括項(xiàng)目信息系統(tǒng)的建立、文檔管理等。第六、 項(xiàng)目的實(shí)施控制，包括進(jìn)度控制 -成本控制 -質(zhì)量控制 -風(fēng)險(xiǎn)控制 -變更管理等第七、 項(xiàng) 目的后期管理，包括項(xiàng)目驗(yàn)收、移交、運(yùn)行準(zhǔn)備、項(xiàng)目后評(píng) 價(jià)與總結(jié)，項(xiàng)目使用管理（物業(yè)管理）以及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的程度， 存在的問(wèn)題分析等房地產(chǎn)對(duì)監(jiān)理公司應(yīng)采取的管理措施：第一、 要求監(jiān)理公司選配精兵強(qiáng)將組成項(xiàng)目監(jiān)理班子， 并將公司主要精力向本項(xiàng)目?jī)A斜，這個(gè)要求通過(guò)合同予以約束第二、 賦予監(jiān)理人員的充分權(quán)利， 樹(shù)立監(jiān)理人員的威信

6、， 說(shuō)服 監(jiān)理公司提高現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員的生活待遇， 使現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員工 作舒心第三、 對(duì)監(jiān)理人員提出嚴(yán)格的工作標(biāo)準(zhǔn)和要求， 對(duì)無(wú)法勝任崗 位的監(jiān)理人員及時(shí)撤換第四、 由監(jiān)理公司牽頭按 * 獎(jiǎng)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一監(jiān)理管理規(guī)定， 制定獎(jiǎng) 懲分明的政策第五、 督導(dǎo)監(jiān)理公司及施工單位建立完善的三檢制度、 會(huì)診制度、追根制度、會(huì)簽制度、樣板制度、例會(huì)制度、物流管理 制度等多項(xiàng)施工管理制度房地產(chǎn)招標(biāo)的四個(gè)誤區(qū)：誤區(qū)一： 以標(biāo)價(jià)作為評(píng)標(biāo)核心誤區(qū)二： 評(píng)標(biāo)指標(biāo)體系不完整，忽視量化考核誤區(qū)三： 評(píng)標(biāo)過(guò)程缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制誤區(qū)四： 大大小小全招工程質(zhì)量控制的“三檢”制度：一檢：隱檢對(duì)部分分項(xiàng)工程的各道工序進(jìn)行檢查，堅(jiān)持“三不放過(guò)”

7、做好 隱蔽記錄并歸檔保存。隱蔽工程驗(yàn)收由監(jiān)理方負(fù)責(zé)，工程部進(jìn)行 抽查，重要部位的分部、分項(xiàng)工程隱蔽驗(yàn)收，如地下防水工程、 樓屋面防水工程、基礎(chǔ)等，駐地工程師必須參加。A :地基與基礎(chǔ)工程，對(duì)一般基礎(chǔ)，檢查槽底的地質(zhì)、標(biāo)高、尺寸、基礎(chǔ)斷面尺寸 ;樁基礎(chǔ)檢查試樁、打樁記錄B :鋼筋工程，檢查鋼筋品種、位置、形狀、規(guī)格、數(shù)量、接頭位置、搭接長(zhǎng)度、預(yù)埋件及除銹、待用變更等情況C:焊接，檢查焊條品種，焊條規(guī)格，焊焰長(zhǎng)度，焊焰外觀和 焊接質(zhì)量等D:防水工程，檢查屋面、地下室和水中結(jié)構(gòu)的防水材料層數(shù)、 做法和質(zhì)量情況，防水的質(zhì)量情況E:給排水管道檢查位置、標(biāo)高、坡度、試壓、閉水試驗(yàn)、防銹、防腐及預(yù)埋件情況F

8、:暗配電氣線路，檢查位置、規(guī)格、標(biāo)高、奇度、防腐接頭等；對(duì)于電纜還要進(jìn)行耐壓絕緣試驗(yàn)；對(duì)于地埋、避雷針等還要 進(jìn)行電阻試驗(yàn)等G:施工隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)所用的地材、砂漿和混凝土都必須按規(guī)定取樣（或試配）進(jìn)行強(qiáng)度試驗(yàn)二檢：預(yù)檢確定下道工序的質(zhì)量A :對(duì)原材料、半成品、成品、構(gòu)件等進(jìn)場(chǎng)前進(jìn)行試檢驗(yàn)B :建筑物、構(gòu)筑物的定位線及引進(jìn)標(biāo)高C:建筑物基礎(chǔ)防線及標(biāo)高D :建筑物軸線及灰線E:各樓層放線及皮數(shù)桿F:模板的尺寸、標(biāo)高、支撐及預(yù)埋件等G:預(yù)埋構(gòu)件及其安裝情況H :主要外管線溝道的走向，化糞池、檢查井的位置以及標(biāo)高、坡度等I :電氣工程的變電，配電位置，高低壓進(jìn)出口方向，電纜溝位 置，標(biāo)高，尺寸，送電方向等J:設(shè)備基礎(chǔ)的位置，標(biāo)高，尺寸預(yù)留孔洞、預(yù)埋件等 三檢:結(jié)構(gòu)驗(yàn)收裝修前進(jìn)行一次全面檢查和評(píng)定，免留結(jié)構(gòu)質(zhì)量隱患，排除裝 修障礙。主要包括外觀檢查和內(nèi)業(yè)資料檢查1:外觀檢查主要檢查結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量是否符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求。磚混 結(jié)構(gòu)的組砌方法， 圈梁構(gòu)造柱斷面尺寸， 樓梯及構(gòu)件的焊接質(zhì)量， 混凝土質(zhì)量。框架結(jié)構(gòu)重要點(diǎn)結(jié)點(diǎn)做法和質(zhì)量2:資料檢查主要包括各種原材料試驗(yàn)記錄，土建施工實(shí)驗(yàn)記錄，構(gòu)配件出廠證明，隱檢，預(yù)檢記錄等四大項(xiàng)直接影響結(jié)構(gòu)工程的項(xiàng)目，同時(shí)對(duì)施工過(guò)程的有關(guān)記錄和分部分項(xiàng)工程質(zhì)量評(píng)定記錄，土建施工記錄