北京市房地產(chǎn)市場分析總結(jié)

1、2004 年北京市房地產(chǎn)市場分析總結(jié)1 市場發(fā)展背景概述1.1 經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，宏觀調(diào)控成效漸現(xiàn)2004 年全國經(jīng)濟發(fā)展速度放緩，主要是國家宏觀調(diào)控政策初見成效，今年全國 第三季度經(jīng)濟增長率為 9.1% ，較第二季度的經(jīng)濟增長率 9.6% 發(fā)展速度有所放慢，但 仍高于普遍預期的 8.9% 的增幅，表明政府部門對于經(jīng)濟降溫的相關舉措逐步開始取得 成效，土地與信貸是這次宏觀調(diào)控的兩個重點。而北京市前三季度 經(jīng)濟增長速度雖然也有所緩慢，但在經(jīng)濟增長速度上仍然高 于全國 9.1% 的增速，較去年同期增長 13% 。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 81.8 億元， 同比增長 0.8% ；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 11

2、26.1 億元，同比增長 16.7% ；第三產(chǎn)業(yè)實 現(xiàn)增加值 1761.6 億元，同比增長 11.2% 。1.2 2004 年-“地產(chǎn)政策法規(guī)年”2004 年全國房地產(chǎn)市場普遍進入了一個政策法規(guī)年，不僅僅是因為國家宏觀調(diào) 控力度的加大，更是因為各項直接、間接的宏觀調(diào)控手段和政策法規(guī)陸續(xù)出臺， 在 04 年 的房地產(chǎn)市場相應引起了較大的波動，重要的有金融政策、市場規(guī)范規(guī)定、土地政策等。A. 金融政策方面：今年較為重要的主要有 關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管 理的通知、 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引以及央行加息的政策，可謂在房地 產(chǎn)市場引起了較大的波瀾，特別是對高檔公寓、別墅項目的影響較為強烈。

3、B. 市場規(guī)范方面：今年市場規(guī)范方面發(fā)布了較多的規(guī)范、通知、法規(guī)，除了規(guī) 范整個市場朝向良性發(fā)展外，對于行業(yè)規(guī)范也有一些相應的指引，如房地產(chǎn)開盤須有國 土使用證，且需先付 40% 的土地出讓金；資金到位 25 才能賣期房；土地評估機構(gòu) 要與政府脫鉤等。C. 土地政策方面：今年在市場宏觀調(diào)控上的一個重頭就是土地市場的規(guī)范和管 理上，一連串的相關法規(guī)政策的頒布，在房地產(chǎn)市場引起了相當大的漩渦，讓眾多的開 發(fā)商時喜時憂。從 2 月份的土地 4 號令到 3 月底的土地 71 號令， “ 8. 31大限”從此 成為地產(chǎn)界盡人皆知的專有名詞。此外還有 4 月 29 日 農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設用地凍半年、 7 月 1

4、 日北京市國土資源局正式掛牌成立等，表明北京地區(qū)土地管理市場逐漸規(guī)范， 正從 無序發(fā)展向有序發(fā)展進步。1.3 相關大事件今年北京可謂是一個多事年， 不僅僅是各項政策引起較大的反響， 同時也有較多 的大事件成為眾多購房者津津樂道的話題，如關于總體規(guī)劃的修編、奧運場館即將進入 集中實施階段等。A. 從 11 月 6 日起北京規(guī)劃展覽館開始公開展示 北京城市總體規(guī)劃 （2004 年2020 年 ） 修編成果，北京城市總體規(guī)劃（ 2004 年2020 年）修編成果的定 位是“國家首都、世界城市、文化名城和宜居城市 ”。B. 根據(jù) 2008 年奧運會比賽設施的調(diào)整規(guī)劃，屆時將設立 35 個比賽場館，其

5、中 30 個安排在北京。這 30 個場館中，計劃新建 15 個，改擴建 11 個，采用臨時設 施 4 個。此外，還要改造 59 個訓練場館及配套建設殘奧會專用設施。未來 7 年，北 京市住房消費需求約 1 億平方米。數(shù)字產(chǎn)品的消費需求將在 500 億元左右。C. 朝陽區(qū)為改善 CBD 外圍交通，將在東郊修建 52 條道路；而三條地鐵線 年底也將全面開工，其中 地鐵 5 號線所有標段已經(jīng)全部動工，年底另兩條重要地鐵線 路 4 號線和 10 號線的 44 個標段和 46 座車站絕大部分也要進入開工狀態(tài)。2 房地產(chǎn)市場供應情況分析2.1 歷史供應情況北京地區(qū)房地產(chǎn)市場素來是全國房地產(chǎn)市場的關注焦點，

6、 除了是因為北京是我國 首都、文化中心，市場容量比較大，投資收益較高，教育產(chǎn)業(yè)突出外，更是因為相信 “天 子腳下”的市場發(fā)展前景會比較好，特別是前幾年北京地區(qū)房地產(chǎn)價格飛速上漲，更是吸 引了很多的開發(fā)商和購房者紛紛進入北京，使得北京的房地產(chǎn)市場幾年興盛不衰。從北京歷史供應情況上來看，歷年的供應量是呈現(xiàn)較強的高增長態(tài)勢的， 雖然今 年國家宏觀調(diào)控政策的有效執(zhí)行使得今年的增長較為緩慢，但是總體的項目供應的增長 態(tài)勢還是較為明顯的， 特別是“ 8 . 31 大限”的影響，大量的項目在明后年集中推出， 可以 預見的是：明后兩年的北京地產(chǎn)市場將會逐漸開始形成較為慘烈的競爭格局。2.1.1供應量變化從 1

7、997 年北京進入房地產(chǎn)飛速發(fā)展階段以來， 北京地區(qū)的房地產(chǎn)市場供應總量 就呈現(xiàn)出較強的增長態(tài)勢，特別是 2002 年入世、申奧成功的雙重利好消息影響，京城 樓市的供應發(fā)展便呈現(xiàn)出不可遏制的超級增長態(tài)勢，大盤的增加、存量項目的再包裝上 市均不同程度的影響到整個市場的供應總量。從偉業(yè)顧問市場研究中心多年監(jiān)測的市場數(shù)據(jù)來看， 近幾年來北京地區(qū)房地產(chǎn)項 目的供應總量（當年新增項目的總規(guī)模之和）增長迅速（見圖），特別是 2002 年的增 幅非常之大，達到了接近 40% 的增幅。歷年市場新增供應總規(guī)模示意圖數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)市場研究中心相關數(shù)據(jù)庫而從各季度市場在售規(guī)模的變化情況來看（見圖），住宅市場的供應變

8、化較大，而高檔公寓、別墅、辦公和商服物業(yè)的各季度市場供應數(shù)據(jù)則是相對平穩(wěn)的。而從歷季度不同細分物業(yè)所占比重的變化情況來看（見圖），辦公用地的比重逐年增加，總量也有所增加，普通住宅的比重則是呈現(xiàn)出一定的波動，而高檔居住物業(yè)的比重則呈現(xiàn)出較 為穩(wěn)定的發(fā)展圖 歷年不同季度市場供應規(guī)模示意圖圖 歷年不同季度各物業(yè)細分市場供應比例示意圖2.1.2 供應結(jié)構(gòu)變化從北京地區(qū)近期關注的焦點來看，除了關于政策的討論，如土地政策變化、政府 宏觀調(diào)控加強以及央行加息等引導因素外，仍有一部分數(shù)量的業(yè)內(nèi)專家、政府官員以及 大部分的購房者仍然關注于以下這個北京房地產(chǎn)亙古未變的話題 -“房地產(chǎn)泡沫論 ”，眾家 關注的焦點部

9、分在于 房地產(chǎn)業(yè)貸款增加、房價上漲、房屋空置率高等 升會帶來市場負 面效應，市場泡沫的增加會帶來較大的市場風險，會給整個房地產(chǎn)行業(yè)帶來“冰封 ”。但目前北京房地產(chǎn)市場究竟是否已經(jīng)進入了泡沫時代？從各種數(shù)據(jù)顯示， 目前北 京地區(qū)房地產(chǎn)市場仍然未進入所謂的 “地產(chǎn)泡沫時代 ”，而是因為目前北京地區(qū)房地產(chǎn)市 場僅僅呈現(xiàn)出的是較強的地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)失調(diào)，并非市場容量已滿，而是供應結(jié)構(gòu)有所變 化導致市場價格上升、空置率有所變化。從歷年房地產(chǎn)市場細分物業(yè)市場的施工變化情況來看， 近幾年北京房地產(chǎn)市場的 施工面積總量及各物業(yè)細分市場的施工面積均是逐年上升的，特別是住宅物業(yè)的上升幅 度是非常大的，呈現(xiàn)非常強的發(fā)展

10、態(tài)勢，商業(yè)物業(yè)和綜合物業(yè)發(fā)展態(tài)勢也是較好的圖 住宅細分市場施工面積比例示意圖而對于居住物業(yè)細分市場的發(fā)展（見圖）來說，細分供應中主要以普通住宅供應 為主，其中 2003 年的普通住宅市場所占比例為 76.27% ，高檔住宅和經(jīng)濟適用住房的 比例則分別為 11.10% 和 12.63% 。而從歷年的各住宅物業(yè)細分市場比重變化情況來看， 普通住宅、高檔住宅和經(jīng)濟適用住房各自所占比重基本上變化不大，從結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度 來看，今年調(diào)整的力度不夠大。圖 住宅細分市場施工面積年度增長率目前北京地區(qū)房地產(chǎn)市場價格持續(xù)增長，多是屬于結(jié)構(gòu)調(diào)整的價格上浮， 包括高 價位住宅增幅顯著，高收益的辦公、商業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展

11、，自然會抬升整個區(qū)域房地產(chǎn) 市場的價格，而非所謂的市場泡沫出現(xiàn)，主要仍應注重對于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整來引 導市場向良性的方向發(fā)展，而非過于注重所謂的 “市場泡沫論 ”。2.1.3 供應價格變化北京地區(qū)房地產(chǎn)市場價格指數(shù)有很多種， 其中影響較大的指數(shù)主要有國房景氣指 數(shù)、中房指數(shù)、偉業(yè)指數(shù)等，其中國房景氣指數(shù)、中房指數(shù)等均是以全國范圍的城市指 數(shù)為主，具有非常強的宏觀指導性，而以偉業(yè)指數(shù)為首的咨詢公司指數(shù)則是主要以微觀 數(shù)據(jù)為主的市場表現(xiàn)指數(shù)，其所表現(xiàn)的意義各有不同，也具有一定的指導意義宏觀價格指數(shù)變化2004年10月份“國房景氣指數(shù)”比9月微升了 0.04點。在空置率方面，10月末全國商品房空

12、置面積為 9777萬平方米，空置時間在一年以上的商品房面積為5663萬平方米，所占比重為 57.9%，比去年同月提高15.9個百分點。按用途分，商 品住宅空置面積為5703萬平方米，同比下降13.2%.1-10月，全國商品房平均銷售價格 為2758元/平方米，同比上漲11.7%，增幅比上月回落1.3個百分點。其中，商品 住宅平均銷售價格為2566元/平方米，同比上漲10.2%。從10月份的“國房景氣 指數(shù)”我們可以看到，在全國范圍內(nèi)房價依然保持著較高的增長速度，但增幅已在不斷 減小。全國房價上漲確實很快，不過與北京相比，仍只能到北京房價的一半。北京市統(tǒng)計局發(fā)布的1-10月最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京

13、市商品房均價達到了5072元/平方米，比上年同期提高了 251元/平方米。其中商品住宅均價為 4635元 /平方米，比上年同期提高了 76元/平方米。2004年1-3季度，北京房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 870.6億元，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱 京房指數(shù)”）值為102.6，比1-2季度上升2.8點，比上年同期下降1.5點。1-9 月全市銷售各類商品房1130.5萬平方米，同比增長 29.2 %，實現(xiàn)銷售額573億元， 增長36.6 %;銷售商品住宅1034.3萬平方米，增長25 %，實現(xiàn)銷售額480.5億元， 增長27.3 %。商品房平均售價5068元/平方米，比上年同期上漲 276元/平方米； 商品

14、住宅平均售價4646元/平方米，比上年同期上漲 84元/平方米。*市場價格指數(shù)變化北京地區(qū)較有影響的市場價格指數(shù)主要有偉業(yè)指數(shù)、 中原指數(shù)、戴德梁行指數(shù)等，但是究其指數(shù)歷史及樣本數(shù)據(jù)的采集方式來看，偉業(yè)指數(shù)是通過全市樣本的價格指數(shù)，中原、梁行指數(shù)則是典型樣本指數(shù)，主要是通過對典型樣本成交情況的變化進行相關價格指數(shù)的表現(xiàn)。因此在其數(shù)據(jù)的市場表現(xiàn)力上，偉業(yè)指數(shù)更加能夠真實反應北京地區(qū)房 地產(chǎn)整體市場的供應情況，以下價格分析主要以偉業(yè)指數(shù)為基礎數(shù)據(jù)進行說明。北京地區(qū)房地產(chǎn)市場近幾年來一直處于一個相對快速的發(fā)展階段， 期間雖然也經(jīng) 歷了幾次較大的結(jié)構(gòu)調(diào)整，包括公建類物業(yè)的集中放量，商業(yè)的異軍突起，低密

15、度辦公、 住宅成為熱點，但是隨著政府宏觀調(diào)控力度的增強以及相關土地政策的出臺，北京 地區(qū)房地產(chǎn)市場逐漸開始準備進入結(jié)構(gòu)調(diào)整、良性發(fā)展的階段。從近幾年北京市房地產(chǎn)價格變化情況來看， 2004 年北京地區(qū)房地產(chǎn)整體價格水平開始復蘇，雖然中間出現(xiàn)階段性調(diào)整的價格下調(diào)，但是基于近期各項政策、事件的影 響，如奧運會的即將召開，宏觀調(diào)控政策、以及相關金融政策的頒布，北京地區(qū)房地產(chǎn) 市場開始逐漸受到較大 “震蕩”。在央行“ 121文件”、國務院“ 18號令”和土地“ 4號令 等一系列政策調(diào)控的影響下，對于北京樓市新增供應量的影響愈來愈顯著，同時隨著入 世后政策的逐步開放以及 2008 年奧運會等利好消息的支

16、撐，北京地區(qū)房地產(chǎn)市場需求 量保持穩(wěn)定增長，市場供需不平衡的問題日益突出，因而導致了北京樓市整體價格的持 續(xù)上漲2004 年 1-3 季度偉業(yè)指數(shù)顯示： 2004 年 1-3 季度北京樓市住宅整體表現(xiàn)出強勁的上升態(tài)勢，個別指數(shù)呈現(xiàn)微降態(tài)勢，特別是辦公物業(yè)市場有所下調(diào)，表現(xiàn)穩(wěn)中有降。 2004 年 1-3 季度新綜合價格（包括遠郊區(qū)縣住宅樣本）為 7159 元 / 平方米，較 2003 年全年上升 4.74 ，保持了較強的上升幅度； 綜合價格 （未包括遠郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅） 為 8210 元 / 平方米，較 2003 年全年上升了 4.98 。而在各物業(yè)類型的綜合價格表現(xiàn)上， 居住物業(yè)的價格基本全部

17、呈現(xiàn)不同幅度的上升態(tài)勢，而辦公物業(yè)的價格和租金指數(shù)則不 同程度的出現(xiàn)下跌跡象，其中居住物業(yè)（除別墅項目）綜合價格為 6783 元 / 平方米， 較 2003 年全年上漲 2.69 ；別墅指數(shù)（全市）總體有所上升，其中 2004 年 1-3 季 度城近郊區(qū)別墅綜合價格表現(xiàn)為 11080 元 / 平方米，較 2003 年全年微漲了 0.67 ， 2004 年 1-3 季度遠郊區(qū)別墅綜合價格為 7512 元 / 平方米， 較 2003 年全年增長 4.74 ； 2004 年 1-3 季度辦公物業(yè)市場表現(xiàn)出疲態(tài)，整體市場走勢小幅下降，寫字樓 綜合售價為 13414 元 / 平方米，較 2003 年全年

18、有 1.27 的降幅， 而寫字樓綜合租金 2004 年 1-3 季度則為 137 元 / 月 * 平方米，較 2003 年全年微降了 0.72 。2.2 2004 年新增供應情況根據(jù)偉業(yè)顧問市場研究中心項目監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計， 截止至今年 11 月上旬， 全年北 京市共推出新盤將近 294 個。其中住宅 173 個，別墅 37 個，寫字樓 46 個，商業(yè) 20個，商住兩用房 10 個，經(jīng)濟適用房 4 個 從全部新盤的地區(qū)分布來看， 朝陽區(qū)海淀區(qū)項目推出量比較大，其中四個老城區(qū) 共 48 個，朝陽 81 個，海淀 55 個，豐臺 31 個，石景山 6 個，其他郊區(qū)縣共 73 個， 通州區(qū)今年隨著輕軌八

19、通線的正式開通新盤量也大大增加。2.2.1 住宅物業(yè)新增項目情況從住宅物業(yè)新增項目的地區(qū)分布來看，主要集中在朝陽區(qū)，海淀、豐臺和通州區(qū) 緊隨其次，項目推出量均在 20 個以上，其中中心四城區(qū)共 20 個，朝陽區(qū) 46 個，海 淀區(qū) 24 個，豐臺區(qū) 24 個，石景山區(qū) 4 個，通州區(qū) 23 個，其他郊區(qū)縣新增項目總數(shù) 為 32 個。從住宅物業(yè)新增項目的環(huán)線分布來看，二環(huán)沿線項目 23 個，三環(huán)沿線項目 26 個，四環(huán)沿線項目 38 個。由此可見，北京地區(qū)住宅項目的發(fā)展正在以攤大餅的趨勢向 外延伸。從住宅物業(yè)新增項目的方位分布來看，今年住宅物業(yè)新增項目大都分布在東部、 南部、東北部和北部， 這幾

20、個方位推出的新盤占整個新盤量的 66% 。其中東北部項目 22 個，北部 21 個，西北部 15 個，西部 17 個，西南部 17 個，南部 30 個，東南部 9 個， 東部 42 個。從住宅物業(yè)新增項目的均價分布來看，均價在 4000 元 / 平方米以下的項目有46 個，均價在 4000 元 / 平方米 6000 元 / 平方米之間的項目有 63 個，均價在 6000 元 / 平方米 8000 元 / 平方米之間的項目有 31 個，均價在 8000 元 / 平方米10000 元 / 平方米之間的項目有 12 個，均價在 10000 元 / 平方米以上的項目有 8個。由此可見，住宅物業(yè)新增項目

21、主要集中在 6000 元 / 平方米以下的價格區(qū)間內(nèi)，占 全部住宅物業(yè)新增項目的 68% 之強。從住宅物業(yè)新增項目的規(guī)模分布來看，總規(guī)模在 10 萬平方米以下的項目有 68 個，總規(guī)模在 1020 萬平方米有 45 個，總規(guī)模在 2040 萬平方米有 30 個，總規(guī)模 在 40 萬平方米以上有 24 個。由此可見，今年住宅物業(yè)新增項目的規(guī)模均較小，總規(guī) 模在 20 萬平方米以下的成為絕對主力，占全部住宅物業(yè)新增項目的 68% 。2.2.2 別墅物業(yè)新增項目情況從別墅物業(yè)新增項目 的地區(qū)分布來看，同住宅較為類似朝陽區(qū)也是項目推出較 為集中的區(qū)域，其次海淀區(qū)和順義區(qū)，這三個城區(qū) 別墅物業(yè)新增項目

22、占總量 60% 。從別墅物業(yè)新增項目 的環(huán)線分布來看，主要集中在四環(huán)以外區(qū)域，但四環(huán)以內(nèi) 仍有 7 個城市別墅項目推出。從別墅物業(yè)新增項目 的方位分布來看，東北部項目 12 個，北部 5 個，西北部 4 個，西部 3 個，西南部 3 個，南部 2 個，東南部 1 個，東部 7 個。由此可見， 別 墅物業(yè)新增項目的推出區(qū)域以北部昌平區(qū)和 東北部順義等區(qū)域為主，比例達到了 51%之多從別墅物業(yè)新增項目 的均價分布來看，分布呈現(xiàn)兩個檔次分化的趨勢，其中均 價在 4000 元 / 平方米 6000 元 / 平方米和 10000 元 / 平方米以上的項目較為集 中，分別占到全部 別墅物業(yè)新增項目的 33

23、% 和 41% ，是絕對的價格區(qū)間主力。從別墅物業(yè)新增項目 的規(guī)模分布來看，項目總規(guī)模 10 萬平方米以下的項目比 例達到 54% 之多，且全部項目規(guī)模均較小，最高項目總規(guī)模未超過 40 萬平方米。2.2.3 寫字樓物業(yè)新增項目情況從寫字樓物業(yè)新增項目 的地區(qū)分布來看，東城區(qū)項目 1 個，西城區(qū) 3 個，崇 文區(qū) 2 個，宣武區(qū) 4 個，朝陽區(qū) 14 個，海淀區(qū) 19 個，豐臺區(qū) 1 個，房山 3 個， 石景山 1 個，亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 1 個。由此可見，今年寫字樓新盤推出最多的是海淀區(qū)， 其次朝陽區(qū)，這二個城區(qū)新盤量占總量的 72%從寫字樓物業(yè)新增項目 的方位分布來看，中心區(qū)項目 4 個，東北

24、部 1 個，北 部 11 個，西北部 11 個，西部 5 個，西南部 2 個，南部 1 個，東南部 1 個，東部 7 個。由此可見， 北部和西北部的新盤量是最多的， 占總量的 52% ，其次是東部占 16% 。 可見亞運村和中關村、 CBD 等傳統(tǒng)辦公熱點區(qū)域方興未艾、 “風韻猶存 ”。從寫字樓物業(yè)新增項目 的均價分布來看，均價在 10000 元 / 平方米 15000 元 / 平方米的項目共 17 個，占全部 寫字樓物業(yè)新增項目總量近 40% ，是項目分布的 主要價格區(qū)間。從寫字樓物業(yè)新增項目 的規(guī)模分布來看，主要是以獨棟項目為主，其中總規(guī)模在5萬平方米以下的項目有 27個，占全部 寫字樓物

25、業(yè)新增項目的76% 。2.2.4商業(yè)物業(yè)新增供應情況從商業(yè)物業(yè)新增供應 的地區(qū)分布來看，分布較為分散，其中東城區(qū)項目 2個， 崇文區(qū)3個，宣武區(qū)3個，朝陽區(qū)6個，海淀區(qū)2個，豐臺區(qū)3個，大興1個。 此類商業(yè)物業(yè)包括集中型商業(yè)、商業(yè)街以及底商。從商業(yè)物業(yè)新增供應 的規(guī)模分布來看，總規(guī)模在 5萬平方米以下的項目有13 個，占全部商業(yè)物業(yè)新增供應的68%。2.2.5綜合型物業(yè)新增供應共有33個項目，總供應量為近 600萬平方米。2.2.6相對集中區(qū)域今年新增供應推出主要有以下 5個相對集中的區(qū)域：*上東區(qū)*朝陽北路沿線*地鐵五號線亞北安立路和北苑路通州* 中關村西區(qū)其中前面四個區(qū)域是住宅物業(yè)新增供應

26、相對集中的區(qū)域， 后一個是今年寫字樓供應相 對集中的區(qū)域，中關村西區(qū)的集中放量對全北京寫字樓市場也是有所沖擊的。3 市場需求情況1999 年以來市場成交面積一直呈加速上升態(tài)勢 。 1999 年市場總成交面積僅173 萬平方米， 2002 年市場總成交面積 539 萬平方米， 2003 年市場總成交面積 1043 萬平方米，而 04 年市場總成交面積達 1733 萬平方米。6 年來，市場成交價格保持下降狀態(tài)。 2004 年同 2003 年相比，市場總體成交 價格下降約 600 元 / 平方米。但這種價格降低的形成，很大一部分來自于商業(yè)地產(chǎn)和 工業(yè)地產(chǎn)的價格降低的影響。3.1 物業(yè)細分3.1.1

27、住宅2004 年北京普通住宅成交面積共 1514 萬平方米，是 2003 年成交面的 1.87 倍； 2004 年成交套數(shù)共 129028 套，是 2003 年成交套數(shù)的 1.77 倍。成交量增長顯著， 并且成交房屋單套平均面積有所增加。2001 年，普通住宅成交均價達到最高的 6005 元 / 平方米，其后一直處于下降 狀態(tài)。 2003 年普通住宅成交均價 5739 元 / 平方米， 2004 年下降至 5659 元 / 平方 米。3.1.2 公寓從 6 年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看， 公寓的成交量經(jīng)歷了走高后下滑的過程。 2002 年公寓成 交量攀升至最高點 8360 套，共 114 萬平方米，經(jīng)過 2

28、003 年、 2004 年持續(xù)下跌， 2004 年成交 5300 余套，總成交面積約 74 萬平方米。成交公寓的平均戶型面積基本穩(wěn)定在 130平方米/套140平方米/套之間。從價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)看， 2004 年公寓的成交價格上漲顯著， 成交均價由 2002 年的 9830 元 / 平方米、 2003 年的元 / 平方米陡升至 10693 元 / 平方米，為近 6 年成交 均價的最高值。3.1.3 別墅2000 年，北京別墅市場經(jīng)歷了一次購買熱潮， 年內(nèi)成交別墅 753 套；從 2001 年 起，別墅購買量又恢復較低的水平，但其后成交量呈逐年增多趨勢。2004 年北京別墅成交 619 套，總成交面積

29、 22 萬平方米，比 2003 年略有增加，但增幅不大。2000 年開始，北京的別墅價格保持了逐年下降的大趨勢，但2004 年別墅成交均價為 10932 元 / 平方米，比 2003 年有所提高，但仍低于 2002 年以前的售價水平。3.1.4 商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)每年的成交量始終處于上升狀態(tài)， 2004 年成交量更是大幅提升： 成交 面積 46 萬平方米， 是 2003 年成交量的 1.46 倍。但成交量飛升的同時， 商業(yè)地產(chǎn)的成 交價格也下降顯著：成交均價為 12364 元 / 平方米，僅為 83.6 3.1.5 寫字樓2004 年北京寫字樓的成交量較前一年略有下降，基本保持了 2003 年的水平

30、。 而同商業(yè)地產(chǎn)恰恰相反的是，新成交寫字樓的成交均價為 13665 元 / 平方米，這明顯 高于 2003 年，并超過了 2001 年和 2002 年的價格水平。3.2 按城區(qū)細分3.2.1 東城、西城2004 年，這兩個城區(qū)的市場成交量較 2003 年穩(wěn)中有降，土地成交面積約 54 萬 平方米。售價水平平均為 11274 元 / 平方米，較 2003 年略為降低，但東城成交均價 有所提高， 由 2003 年的 10782 元 / 平方米升至 11315 元 / 平方米；西城成交均價由 2003 年的 11860 元 / 平方米降至 11240 元 / 平方米。3.2.2 崇文、宣武這兩個區(qū)

31、6 年來的市場成交量一直處于較快的增長狀態(tài)， 2004 年的市場成交 量更是大幅提高，總成交面積近 113 萬平方米，這個數(shù)字僅略低于此前 5 年的市場成 交總量。而這種成交量的變化更主要的來自于宣武區(qū)市場成交量的增加。 1999 年，宣 武區(qū)的市場成交量僅為 3000 余平方米，至 2003 年已經(jīng)超過 26 萬平方米， 2004 年 的成交量近 65 萬平方米，首次超過崇文區(qū)的成交量。 而崇文區(qū)的成交量為 47.8 萬平方 米，較 2003 年也增長了 33.5 之多。成交房屋的戶型面積仍然以 90 平方米左右的小戶型為主， 成交均價亦有小幅提升，由 2003 年的 7290 元 / 平方

32、米漲至 7395 元 / 平方米。3.2.3 朝陽同宣武區(qū)類似， 朝陽區(qū) 2004 年的市場成交量超過 520 萬平方米，亦接近此前 5 年成交量之和，保持了前 5 年加速增長的趨勢。成交戶型的平均面積呈逐年減小態(tài)勢， 2000 年為平均 190 平方米 / 套， 2003 年降至 144 平方米 / 套， 2004 年成交戶型的平均面積為 122 平方米 / 套。成交戶型 趨小的同時，成交均價也延續(xù)了 2003 年的降低趨勢，由 2003 年的 9461 元 / 平方米 急降至 8222 元 / 平方米。3.2.4 海淀綜合 6 年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，海淀區(qū)市場成交量逐年平穩(wěn)上升， 2004 年成交

33、面積為 332 萬平方米，是 2003 年成交面積的 1.2 倍。成交戶型的面積亦保持了 120平方米/套130平方米/套之間的水平。但 成交均價繼 2003 年較 2002 年降低 177 元 / 平方米后， 2004 年再降 451 元 / 平方 米。3.2.5 昌平、順義此兩區(qū)的市場成交總量近幾年保持了逐年快速增長。 昌平的增幅更為顯著， 2004年成交 128 萬平方米， 較 2003 年增長近一倍； 而順義的市場成交量比 2003 年有較大 幅度下降，由 2003 年的 39 萬平方米降至不到 27 萬平方米，但這個成交量仍然高于 2002 年以前的水平。2004 年，成交戶型的平均

34、面積順義區(qū)有所降低，為 189 平方米 / 套，昌平區(qū) 有所提高，為 130 平方米 / 套。售價方面，順義區(qū) 6 年來經(jīng)歷了攀升下滑的兩個過程。下滑過程從 2002 年 開始，由 2001 年的 11219 元 / 平方米降至 9918 元 / 平方米， 2003 年成交均價 6233 元 / 平方米， 2004 年成交均價 5904 元 / 平方米。但因順義區(qū)項目檔次分化明 顯，項目成交均價同區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展水平相關度很低。昌平區(qū)成交均價經(jīng)歷 2003 年下挫后， 2004 年大幅反彈。 2004 年均價為 4700 元 / 平方米，超過 2002 年的均價水平。3.2.6 石景山、豐臺

35、2003 年開始，豐臺區(qū)房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展， 2004 年繼續(xù)保持了這個勢頭。 2004 年總成交面積 230 余萬平方米， 較 2003 年的 164.7 萬平方米又有大幅增加。 石景山區(qū) 發(fā)展雖然不如豐臺區(qū)迅猛， 但相對本區(qū)前 5 年的發(fā)展水平， 2004 年的發(fā)展仍然說得上 是迅速的。 2004 年市場成交量為 67.7 萬，已經(jīng)超過了此前 5 年的成交量總和。成交戶型面積仍然以 100 平方米 / 套的中小戶型為主，成交均價由 2003 年的4601 元 / 平方米反彈至 4868 元 / 平方米，但這個成交價格仍然低于 2002 年的 4963 元 / 平方米。3.2.7 門頭溝、房

36、山、大興相對于本區(qū)的發(fā)展，此三區(qū)的發(fā)展是比較迅速的，這符合北京市的發(fā)展趨勢，但 總體發(fā)展水平仍然較低。 2004 年三區(qū)總成交面積約 40 萬平方米左右。2004年成交戶型面積在100平方米/套130平方米/套之間。銷售均價在 3000 元 / 平方米的水平上。3.2.8 通州近 6 年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，通州區(qū)的市場成交量以每年 20 萬平方米左右的速度 平穩(wěn)增長， 2004 年的成交量為 118 萬平方米。2004 年成交戶型的平均面積為 97 平方米，同 2003 年相同。通州區(qū) 6 年來的成交均價始終呈上升走勢， 2004 年又比 2003 年增加 286 元 / 平方米。3.3 不同戶型銷售表現(xiàn)2003年和2004年北京市各種戶型的銷售比例較為穩(wěn)定，并且以兩居以下的小 戶型為主，三居中，兩客廳的戶型銷售表現(xiàn)明顯好于一客廳的戶型。單套面積上，成交戶型中，幾年來各戶型基本保持了穩(wěn)定的面積，例外的是兩室兩廳這一戶型的單套面積，2004年由前5年的約110平方米/套的水平提高至130平方米/套。成交均價方