金地自在城產(chǎn)品線策劃

1、自在城主題策劃白皮書,一種關(guān)乎生活方式的抉擇,架構(gòu),自在城概念的源頭與由來 自在城的適用范圍 自在城的核心理念 自在城產(chǎn)品體系的實現(xiàn),自在城的源頭與由來,目標客戶的生活特征 都市的快節(jié)奏 工作負擔沉重 生活的重壓 激烈的競爭 戴著面具做人 低質(zhì)量的睡眠 體力、腦力消耗的劇增 只在小區(qū)里散散步 只認識幾個鄰居 電視和電腦占據(jù)了較多家庭娛樂時間 應酬越來越多，朋友聚會越來越少,他們在重壓下前行 所以他們不自在,目標客戶精神狀態(tài)解碼,自在城的源頭與由來,自由,城市,可自由支配的時間，就是財富本身馬克思 “休閑時間是指個人完成工作和滿足生活之后，完全由他本人自由支配的一段時間，他通過自體放松、競技、欣

2、賞藝術(shù)和大自然，為豐富生活提供了可能性，在這個時間里，人們能掌握作為人和作為社會的有意義的成員的價值。”聯(lián)合國休閑憲章,城市讓生活更美好”2010世博會主題，人與人、人與自然以及不同文化在城市里和諧相處 “重新認識現(xiàn)代生活幾大要素房屋建筑、就業(yè)場所、商業(yè)和娛樂設(shè)施等統(tǒng)一化趨勢，并在一個廣闊的開放空間來實現(xiàn)，有利于步行者的復合型土地利用模式，進一步完善其公共交通體系，創(chuàng)造一個個性化的、利于生活的人與自然相和諧的社區(qū)?！?新都市主義憲章,自在城,自在城概念解構(gòu),自在城主題概念的適用范圍,土地屬性維度 規(guī)模要求：50萬平米以上 足夠的規(guī)模能夠提供足夠的居住人口、足夠大的可營造空間和足夠長的開發(fā)周期（

3、3-5年甚至更長），這些都是自在城所有要素實現(xiàn)的基礎(chǔ)。 密度要求：容積率1.0-2.5 小于1.0的容積率呈現(xiàn)出純低密度住區(qū)的特點，充其量只是一個TOWN，形成不了“城” 的氛圍；大于2.5的容積率則呈現(xiàn)出高層密布的社區(qū)形態(tài)，低密度物業(yè)幾近消失，產(chǎn)生的壓抑感也不利于自在城的打造,自在城主題概念的適用范圍,區(qū)位屬性維度 區(qū)位要求：有產(chǎn)業(yè)因素或交通因素支撐的城市近郊區(qū)域，以規(guī)劃居住功能為主的大型政府規(guī)劃區(qū)域，周邊配套處于半成熟或者不成熟的狀態(tài)，特別缺乏城市級別的商業(yè)中心或商業(yè)聚集點，道路狀況良好、通勤便利，未來區(qū)域產(chǎn)業(yè)或交通有持續(xù)的成長性支撐,自在城主題概念的適用范圍,客戶屬性維度 物理層面要求：

4、客戶層面較為廣泛，并不局限于特定年齡段的客戶，但由于所處地理位置的限制，25-45歲的社會中間階層人士會特別多，他們事業(yè)上還需繼續(xù)奮斗（經(jīng)濟基礎(chǔ)上也達不到可以離群索居或者大隱隱于市的境界），生活上開始關(guān)注居住品質(zhì)，不再滿足于“有個窩就行”的居住狀態(tài)；對他們的大多數(shù)而言，首次置業(yè)或是二次改善置業(yè)是他們目前最為主力的購房狀態(tài)，改善居住品質(zhì)成為購房的第一目標；同時他們的父母和子女理所應當?shù)某蔀檫@里的目標客群。 精神層面要求：目標客戶面臨激烈的生存和事業(yè)競爭，終日忙碌，內(nèi)心充滿對自然、舒適、便利和溝通的渴望，他們是負重前行的一代人，他們對自由自在的城市生活和傳統(tǒng)和諧的人際交往有著不一般的向往，他們的心

5、理需求就是自在城的最核心的心理訴求所在,自在城的核心理念,自在城,身自在 自由自在的城市生活,心自在 回歸往昔的美好時光 自在城沒有陌生人,城市精彩生活的復刻：創(chuàng)造功能齊備、生活便利、環(huán)境宜人的城市生活，充分享受城市生活的便利、活力和舒適,城市人文精神的復刻：回歸傳統(tǒng)鄰里的和諧關(guān)系，創(chuàng)造無限溝通的平臺和環(huán)境，促進自在城居民情感上的互通互聯(lián),自在城的兩大核心理念,身自在自由自在的城市生活 概念闡述： 什么是城市生活？城市生活能給人帶來什么？我們認為，城市生活是安全的、便捷的和多樣化的集合體，人們在城市中除了要實現(xiàn)基本的衣食住行，還要實現(xiàn)成長教育、運動休閑娛樂等多方面的功能，我們的自在城必須提供給

6、客戶這些全方位的生活肌能，“此間樂，不思蜀”、“身在此、樂在此”，這就是自由自在的城市生活，這就是身自在,自在城的兩大核心理念,身自在的實現(xiàn)方式,商業(yè)體系組團服務級別、商業(yè)街區(qū)級別、集中大商業(yè)三個層級，同時使必要的生活配套設(shè)施出現(xiàn)在每個街區(qū)的最佳服務半徑內(nèi)。 城市邊界在與現(xiàn)有城市功能接壤和融合的地方，結(jié)合小戶型的公寓產(chǎn)品和主題式的商業(yè)街區(qū)，形成功能復合、形態(tài)豐富的城市邊界,規(guī)劃形態(tài)繼承土地原本的肌理，充分利用地塊內(nèi)的高差、水流、形狀來做文章 產(chǎn)品混搭適度混搭，將梯度接近的兩個物業(yè)類型之間形成混合院落或者混合街區(qū) 戶型設(shè)計空中花園、露臺、地下室等空間的強化處理，提升產(chǎn)品的附加價值，增加了客戶的享

7、受空間,無處不在的運動休閑將休閑運動、極限運動與兒童嬉戲融入到社區(qū)景觀的營造中去，充分營造景觀的可參與性和場所感，特別關(guān)注老人和兒童的運動休閑需求。 主題式運動會所將籃球、羽毛球、游泳池搬到室內(nèi)，與各類室內(nèi)的健身運動相結(jié)合，創(chuàng)造出內(nèi)容豐富的休閑運動會所,基礎(chǔ)教育充分利用代建、推薦等條件，為本社區(qū)引入口碑良好的名牌幼兒園、小學，有條件的引入中學。 特色教育針對不同年齡段客群以及興趣愛好者開展的教育活動，內(nèi)容包括兒童早教、種植樂園、各種技能培訓等,對外交通與市區(qū)重要節(jié)點對接的社區(qū)巴士。 對內(nèi)交通最具特色的社區(qū)內(nèi)部擺渡巴士以及便利的社區(qū)步行、自行車環(huán)路,新技術(shù)的使用優(yōu)先采用成熟度高、可維護性強的新技

8、術(shù)，如外墻外保溫、新風系統(tǒng)、太陽能熱水等。 生態(tài)環(huán)保概念的引導最在社區(qū)細節(jié)的營造上引導客戶實現(xiàn)生態(tài)環(huán)保的生活方式，如在大堂設(shè)置廢電池回收站、垃圾分類回收、推廣使用布袋替代一次性塑料袋等,自在城的兩大核心理念,心自在回歸往昔的美好時光 概念闡述： 我們的目標客戶在社會、人生的重壓下前行，他們內(nèi)心最渴望的是被旁人認同、被社會認可、被朋友尊重，而達成這種認同的實現(xiàn)途徑又是什么？我們認為是溝通、是交流、是人與人之間交往所產(chǎn)生的信任和尊重關(guān)系； 在自在城里，客戶有充分的空間、場所和機會來彼此進行聯(lián)系和交往，就像他們小的時候一樣，他們可能生長在北京的大雜院、四合院里，像陽光燦爛的日子里的馬小軍、劉憶苦，他

9、們可能生長在上海的老里弄、石庫門里，耳濡目染七十二家房客的家長里短，他們也可能生長在武漢的夏夜，滿大街納涼的竹床、躺椅，直到夜深了才被父母抱進家門；我們希望通過打造無限溝通、無限可能的自在城社區(qū)，呼喚客戶內(nèi)心的情感記憶，來回歸傳統(tǒng)的鄰里交往關(guān)系，來回歸往昔的美好時光，來實現(xiàn)沒有陌生人的自在城，這就是心自在,自在城的兩大核心理念,心自在的實現(xiàn)方式,社區(qū)網(wǎng)站：給業(yè)主提供溝通與交流的平臺，提倡業(yè)主之間的交友及互動 社區(qū)電臺：小業(yè)主溝通與交流的平臺，由開發(fā)商提供設(shè)備，但廣播站由小業(yè)主自行組織，充分的調(diào)動小業(yè)主之間的交流與互動，體現(xiàn)“社區(qū)為我，我為社區(qū)” 培訓吧：方便業(yè)主業(yè)余時間的“充電” 主題Club

10、：以旅游、越野、競技運動、寵物運動等為主題，豐富業(yè)主的業(yè)余生活 社區(qū)特色文化節(jié)：由社區(qū)內(nèi)商業(yè)主題店作為主導，與客戶共同組織 社區(qū)跳蚤市場：業(yè)主之間物品的交換或出售，初期可由物業(yè)牽頭組織 社區(qū)漂書活動：由業(yè)主捐獻圖書在社區(qū)范圍內(nèi)進行流動閱讀，初期可由物業(yè)提供圖書以便于啟動,景觀綠核社區(qū)景觀的核心部分，是人流動線和視覺感受的結(jié)合點，值得花最大的成本進行營造，標志性建筑物、主題雕塑、主題水景、多層次的喬木灌木組合都是建議采取的手法 可參與的景觀自在城里沒有只可遠觀、不可賞玩的景觀，所有的景觀設(shè)計都要強調(diào)客戶的可參與性，景觀設(shè)計結(jié)合功能性的設(shè)施是最好的選擇，如兒童游樂設(shè)施和主題雕塑相結(jié)合、小噴泉與下沉

11、式休憩廣場結(jié)合、室外游泳池與景觀水面的結(jié)合、景觀墻結(jié)合涂鴉墻等等 景觀之間的聯(lián)系注重景觀節(jié)點的設(shè)計，注重人行系統(tǒng)里休憩場所的設(shè)置，同時建議設(shè)置風雨連廊來聯(lián)通自在城的各個樓座；推廣全社區(qū)的無障礙設(shè)計，方便了老年人和推嬰兒車的居民；設(shè)計環(huán)通社區(qū)內(nèi)部的自行車、慢跑、滾軸跑道，并與運動會所相結(jié)合,高層底層架空一方面加強景觀的通透性、另一方面通過放置功能性的設(shè)施，如老人健身器具，來加強居民之間的溝通交流 高層大堂功能化設(shè)計發(fā)掘現(xiàn)有高層大堂的功能性，可在大堂設(shè)置擦鞋機、報刊架、飲水機等設(shè)施，促進業(yè)主在大堂的交流；同時在大堂動線組織上盡量形成迂回區(qū)域，避免大堂變成純粹的交通空間 組團間的空間設(shè)計內(nèi)洋房組團內(nèi)

12、部、高層組團內(nèi)部是天然的客戶溝通交流場所，對此半公共空間的設(shè)計要格外注重匯聚人氣的設(shè)計手法，同時戶外家具全部功能化處理（如戶外石桌刻上象棋盤、圍棋盤,自在城產(chǎn)品體系的實現(xiàn),項目規(guī)劃 商業(yè)配套 戶型空間 景觀塑造 會所功能,產(chǎn)品體系的實現(xiàn)項目規(guī)劃,規(guī)劃形態(tài)土地肌理和朝向舒適性的有機融合 自在城希望繼承土地原有的肌理，充分利用地塊內(nèi)的高差、水流、形狀來做文章，在南京自在城，我們充分利用地塊原有的地形，營造出高差富于變化的“嶺上”規(guī)劃形態(tài)；在杭州自在城，我們依據(jù)天然河流分割而成的灣流和水岸，營造出杭城稀有的濱水社區(qū)，對土地的尊重和敬畏，使得我們能夠創(chuàng)造出城市自然完美結(jié)合的住區(qū)；而與此同時，住宅朝向也

13、結(jié)合地塊特點進行了合理的安排，以充分保證每一戶住宅的居住舒適性,產(chǎn)品體系的實現(xiàn)項目規(guī)劃,產(chǎn)品混搭 多種物業(yè)類型的產(chǎn)品混搭是自在城的一個重要特點，混搭帶給建筑群靈動的生命力，形成高低錯落、轉(zhuǎn)承有致的觀感；混搭形成很多有情趣的小空間，給社區(qū)里的居民帶來交流溝通的場所；在南京和杭州自在城里，我們采用適度混搭的策略，將梯度接近的兩個物業(yè)類型之間形成混合院落或者混合街區(qū)，如聯(lián)排與洋房的混搭、大戶型公寓和洋房的混搭等等，由此形成多元多樣的社區(qū)空間，這正是實現(xiàn)身自在和心自在的基礎(chǔ),產(chǎn)品體系的實現(xiàn)商業(yè)配套,繽紛的城市邊界 自在城就是城市的一部分，它或者是現(xiàn)有城市的延續(xù)，或者根本就是新城，一條多樣化、活力四射的

14、城市邊界的出現(xiàn)成為每一個自在城誕生時的必然，它不僅僅是商業(yè)街，它應該是復合體，人們不光為了買生活必需品而來，人們是為了自在的城市生活而來，這是一片集合餐飲、購物、休閑、運動四大功能的集群建筑，這里是城市的一部分，同時也是社區(qū)的一部分，它是自在城展示初期最為亮麗的一道風景,產(chǎn)品體系的實現(xiàn)商業(yè)配套,三級商業(yè)體系的形成 集中大商業(yè)級別：按照項目區(qū)位的特點，我們在南京自在城規(guī)劃了1萬平米的賣場，以滿足客戶基本的生活所需；而在杭州自在城，由于項目周邊配套相對成熟，我們并沒有設(shè)置集中大商業(yè)。 商業(yè)街區(qū)級別：特色主題商業(yè)街，獨立商業(yè)為主、住宅底商為輔，整體定位于餐飲、休閑和特色小商業(yè)；在南京自在城的中軸線和

15、入口處，在杭州自在城的兩大核心商業(yè)區(qū)，我們分別設(shè)置了以獨立餐飲為引擎、以特色商業(yè)店鋪為主要特點的商業(yè)街區(qū)。 街區(qū)服務級別：服務于混合街區(qū)的社區(qū)便利性，規(guī)模按照服務人口的數(shù)量予以確定，業(yè)態(tài)定位于社區(qū)服務商業(yè)，例如便利商店、洗衣店、早點、書報、寵物店、菜場、花店等；整體規(guī)模控制在4-5個街鋪。根據(jù)這一原則，在南京自在城，我們在南北兩個步行街上布置了少量該級別的社區(qū)服務商業(yè)，分別用來服務于鄰近的四個街區(qū)；在杭州自在城，我們在自然分割的每個地塊里，結(jié)合高層的底層商業(yè)，也分別設(shè)置了該級別的社區(qū)商業(yè),產(chǎn)品體系的實現(xiàn)戶型空間,小戶型的特色與創(chuàng)新 空中花園與兩代居：既能互相照顧，又不互相打擾，這就是一種自在；

16、在杭州自在城，兩代居產(chǎn)品由一套85平米的兩房和一套65平米左右的一房組成，兩套房屋通過一個空中花園相連接，分別設(shè)置廚衛(wèi)，以滿足兩代人的生活所需。 創(chuàng)新Crossover戶型：通過對挑高空間的利用以及樓層平面的集約安排，我們在南京和杭州自在城研發(fā)的創(chuàng)新Crossover產(chǎn)品可以用通過搭建，由兩房擴充為3+1房，給予客戶極大的產(chǎn)品附加值。 創(chuàng)新青年SOHO公寓：結(jié)合自在城的商業(yè)街區(qū)，我們研發(fā)了適合單身貴族和SOHO人士的青年公寓，通過一梯多戶的設(shè)置，在有限的用地面積上，營造出功能齊備，廚衛(wèi)全明、低總價的小戶型住宅公寓。 精裝修與優(yōu)化：在標準化的精裝修配置基礎(chǔ)上，我們特別針對廚房設(shè)備集成、收納空間、

17、洗衣機位、空調(diào)機位等客戶關(guān)注的部位進行了特別優(yōu)化，保證了精裝修的舒適性,產(chǎn)品體系的實現(xiàn)戶型空間,大戶型的特色與創(chuàng)新 創(chuàng)新聯(lián)排別墅 內(nèi)庭、花園和露臺：前中后三層庭院空間，二層三層雙露臺 二層的主臥：改變以往的聯(lián)排別墅戶型布局，主臥設(shè)置在二層，方便客戶上下，三層成為純粹的個性娛樂空間 腰部入戶的別墅：端頭聯(lián)排別墅采用腰部入戶的格局，更增添戶型的尊貴感受 中西雙廚：部分戶型設(shè)置中西雙廚，由單一的用餐空間擴展成為“正餐空間+家庭聚餐空間”的模式 家庭室、地下情趣空間：利用二樓的中部區(qū)域形成一家人小坐的家庭室，通過附送地下室空間實現(xiàn)私人會客、視聽、娛樂等個性化的情趣空間，成為名副其實的“地下私人會所,產(chǎn)

18、品體系的實現(xiàn)戶型空間,大戶型的特色與創(chuàng)新 大戶型公寓 專屬設(shè)備平臺：方便設(shè)備安放和維護，避免干擾； 雙流線入戶設(shè)計：平時通過正門入戶，通過玄關(guān)進入客廳；而食物、蔬菜等物品可通過北部的工作陽臺直接進入廚房進行處理，互不干擾； 附送可封閉空間：北向附送進深2.4米可封閉陽臺，可變空間隨性使用； 三面寬朝南設(shè)計：保證客廳、主臥、兒童房均向南布置，一家人盡享舒適； 創(chuàng)新5+1電梯花園洋房 大面寬闊綽尺度：整體面寬達12米或以上，戶內(nèi)尺度豪華，層層退臺設(shè)計； 附送空間：一二層均贈送地下室，一樓贈送地下庭院，地下空間采光通風佳； 入戶方式：電梯+空中花園入戶、車庫直接入戶； 頂層復式：闊綽尺度+大面積露臺，盡顯“空中別墅”氣度,產(chǎn)品體系的實現(xiàn)景觀營造,步道處理 水景處理 風雨連廊、陽光車庫 架空層 親子樂園 景觀小品的全面功能化 雕塑 商業(yè)景觀的處理,產(chǎn)品體系的實現(xiàn)景