我國六市一省房地產市場形勢分析報告doc 29頁

1、當前房地產市場形勢與發(fā)展態(tài)勢分析六市一省房地產市場形勢分析報告2004-09-03中國房地產報由建設部提議，中國房地產業(yè)協(xié)會主辦的“房地產市場形勢分析會”近期于上海召開。來自北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州6個城市及浙江省房協(xié)的主要負責人及部分企業(yè)家、專家出席了會議。上述城市（?。┦俏覈康禺a業(yè)發(fā)展的重點和熱點地區(qū)，對其進行深入分析具有典型意義。由于區(qū)域不同，經濟和社會發(fā)展的基礎不同，房改的進程不同，房地產市場發(fā)育程度和房地產市場發(fā)展形勢也存在差異。此次分析會重點就各地房地產市場近幾年發(fā)展情況、房地產市場出現的一些值得關注的問題以及今后發(fā)展的態(tài)勢進行了為深入的研討，對引導我國房地產業(yè)健康發(fā)展

2、有著非常積極的意義。 一、六市一省房地產市場近期發(fā)展情況 1、房地產供應量繼續(xù)呈高位增長態(tài)勢 首先是房地產開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地產開發(fā)投資的增長幅度超過了40。上海完成開發(fā)投資280.5億元，同比增長58.2；北京完成開發(fā)投資253.9億元，同比增長42；杭州完成開發(fā)投資40.57億元，同比增長41.6；浙江完成開發(fā)投資198.6億元，同比增長40.6。天津一季度完成開發(fā)投資20.3億元，同比增長20；重慶完成開發(fā)投資57.29億元，同比增長19；廣州房地產開發(fā)投資保持了10多年快速增長，1至5月完成開發(fā)投資118.5億元，同比增長5.97。 其

3、次是房地產開發(fā)力度繼續(xù)加大 2002年1至5月，北京房地產開復工面積4，680萬平方米，同比增長31.7，其中住宅開復工面積3，441萬平方米，同比增長36.2；天津一季度房地產施工面積1，182萬平方米，同比增長10.6，其中新開工面積151萬平方米，同比增長19；重慶房地產施工面積2，643.81萬平方米，同比增長32，其中住宅面積2，508.3萬平方米，同比增長32.3。上海、浙江、廣州、杭州房地產施工面積和新開工面積都在上一年高速發(fā)展的基礎上，今年1至5月穩(wěn)步上升，同比增長10以內。 再次是商品房竣工面積總體呈現增長，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面積達到347.04萬平方

4、米，同比增長58.2，其中住宅竣工面積301.75萬平方米；北京商品房竣工面積175.2萬平方米，同比增長19.4，其中住宅竣工面積149萬平方米，同比增長37.4；天津一季度商品房竣工面積96萬平方米，比去年同期減少31萬平方米，占年度竣工計劃的11.6；重慶商品房竣工面積89.2萬平方米，同比下降23.1，其中住宅竣工面積71.59萬平方米，同比下降6.7。 2、商品房銷售總體保持快速增長，但六市一省差異大 1至5月，北京商品房銷售面積達到212萬平方米。北京呈現快速發(fā)展的態(tài)勢，而且銷售面積的增長大于銷售額的增長比率。 上海商品房銷售面積達到450.1萬平方米，同比增長8.9，仍然處于平穩(wěn)

5、上升的階段。上海從1999年至2002年5月商品住宅銷售量連續(xù)3年多超過竣工量。 浙江省近幾年商品房銷售面積和銷售額一直保持在20左右的增長幅度。今年1至5月，全省商品房銷售面積達到341.6萬平方米，銷售額69億元，同比增長分別為3.1和9.6。杭州今年1至5月，商品房銷售面積51.01萬平方米，占全省商品房銷售面積的15左右。 廣州商品房銷售面積達到346.86萬平方米，同比增長3.32，銷售金額158.22億元，同比下降0.24。在商品房銷售方面，現房交易增速大于期房交易?，F房交易面積已占總銷售面積的40.1。 天津一季度商品房上市量64萬平方米，同比下降18；商品房銷售面積98萬平方米

6、，銷售額24.9億元，分別同比下降34和31。 重慶1至5月，現房銷售面積74.78萬平方米，銷售額11.52億元，同比下降分別為20.8和33.6，期房銷售170.26萬平方米，銷售額33.81億元，同比下降分別為17.4和30.1。 3、商品房價格總體平穩(wěn)，不同地區(qū)表現不同 上海近年來的商品房價格呈穩(wěn)中有升的走勢。2001年，商品房和商品住宅每平方米的平均價格為3，866元和3，670元，均比上年增長8。今年一季度，商品房銷售價格比去年同期上漲5.7，其中新建商品住宅上漲5.9。上海的商品房價格還有上升的空間。 浙江省商品房價格從2001年開始穩(wěn)步上升，每平方米的平均價格為1，979元，商

7、品住宅的價格為1，820元。今年1至5月，商品房平均價格為2，023元，商品住宅的價格為1，808.6元。 天津2001年陸續(xù)出臺了一些導致建房成本增加的政策（如土地出讓金的提高），今年一季度受這些政策的影響，全市商品房平均銷售價格每平方米2，540元，比去年同期上漲120元，漲幅達到5。 北京2001年商品住宅平均價格每平方米4，716元，仍維持在較高水平，但基本保持平穩(wěn)態(tài)勢。近期，商品住宅價格既不會出現人們所期待的大幅度回落，也不會有多大漲幅。 廣州近幾年商品房價格一直穩(wěn)中有降，1998年，商品房平均價格每平方米5，100元，1999年4，960元，2000年4，480元，2001年4，1

8、83元。 重慶近幾年商品房價格一直保持了較為平穩(wěn)的態(tài)勢，但今年1至5月，重慶主城區(qū)商品房銷售價格出現回落。商品房平均銷售價格每平方米1，850元，與去年同期相比下降15.6。 4、房地產投資和消費主體進一步發(fā)展變化 從投資主體看，已由國家單一投資向國有、民營、外商等多投資主體并重格局方向發(fā)展。經濟發(fā)展較快、市場化程度較高的上海、廣州、杭州及浙江省，民營和外商企業(yè)投資已占全市（?。┓康禺a投資的半壁江山。上海2001年民營和外商房地產投資企業(yè)的注冊資本已占到全市房地產企業(yè)總資本的45.5；廣州2002年1至5月民營企業(yè)完成房地產投資71.79億元，同比增長25.8。北京、天津、重慶民企業(yè)投資的數量

9、也在增加。 從消費主體看，個人購買商品房的比重已達90以上。今年1至5月，上海個人購買商品房和商品住宅的比重分別為95.9和98.1；北京個人購買商品住宅達到92.5；浙江為98.7；天津為98.9；重慶為97.6。同時，消費主體也在逐步擴大，經濟發(fā)展較快的地區(qū)，外省市和境外人士到本地區(qū)購房的數量不斷增加。上海2000年外省市和境外人士購房占商品房預售總套數的11.3，今年1至5月，已達25左右；浙江外省市和境外人士購房已達到33.3，廣州和北京的數字也在增加。 5、二手房市場日趨活躍，交易量加速增長 上海2001年二手房市場交易突破1，000萬平方米，2002年1至5月，超過600萬平方米，

10、呈現很強的發(fā)展后勁。二手房交易增長速度已超過商品房銷售的增長速度。 廣州二手房市場交易連年大幅度增長。2001年二手房交易223萬平方米，同比增長77.7，占整個市場比重的29.44。2002年1至5月，二手房市場交易109.21萬平方米，占整個市場比重52.25。 杭州二手房市場交易量近幾年一直呈穩(wěn)步上升態(tài)勢，二手房價隨新建商品房售價水漲船高。2001年二手房市場交易46.2萬平方米，年初成交價每平方米2，838元，今年一季度二手房均價已升至每平方米3，546元。市場上呈現商品房、二手房齊頭并進的勢頭。 重慶主城區(qū)二手房成交面積和金額較去年同期均出現大幅度的增長。今年1至5月，二手房市場交易

11、71.81萬平方米，交易金額5.9億元，同比增長30.6和19.9。 天津二手房交易和公房置換繼續(xù)保持增長。今年一季度二手房交易面積35萬平方米，成交金額4.1億元，分別比去年同期增長24和36。 二、對房地產市場形勢和發(fā)展態(tài)勢的分析 總體上看，近幾年我國房地產業(yè)正處在一個快速發(fā)展的階段，全國城市房地產市場繼續(xù)保持供求兩旺態(tài)勢。在我國房地產市場進入買方市場后判斷市場形勢，研究供求關系時，決定因素是需求。在考察需求時，在投資需求與消費需求之間，消費需求是關鍵。根據這樣的推理，六市一省的房地產市場發(fā)展情況分別如下： （一）上海市房地產市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 1、上海房地產市場處于高位運行、長平臺、穩(wěn)步

12、發(fā)展的態(tài)勢，其發(fā)展是健康的 （1）房地產投資開發(fā)的規(guī)模適度。2001年上海經濟增長速度為10.2，連續(xù)10年保持兩位數的增長速度。上海經濟健康快速持續(xù)發(fā)展，是房地產發(fā)展的內在動力。2001年房地產開發(fā)投資630.73億元，占全社會固定資產投資的30.3，拉動固定資產投資增長2.9個百分點。2000年、2001年房地產開發(fā)投資增長分別為9.9和11.4，這一增長速度與上海經濟發(fā)展水平是相適應的。（2）住房消費保持較高的增長速度。2001年新建商品房銷售面積比去年增長15，其中商品住宅銷售面積同比增長16.3。今年1至5月，商品房銷售面積同比增長7.4，其中住宅面積同比增長8.9。（3）房地產市場

13、結構趨于合理。新建商品房供求關系基本平衡，2000年和2001年新建商品房竣工面積與銷售面積之比為1.06：1、0.99：1，今年1至5月為0.77：1；新建商品房與存量房市場的聯(lián)動效應明顯。（4）房地產市場的市場化程度不斷提高。 投資主體與消費主體的多元化趨勢明顯，投資更加理性和慎重，個人消費已成為市場的主體。房地產市場已出現存量與增量聯(lián)動、銷售與租賃并進的格局，市場自身的調節(jié)能力和抗波動能力增強。 2、總體上看，上海房地產市場還有上升空間 房地產市場當前高位運行、長平臺、穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢至少可以持續(xù)到“十五”期末，不會發(fā)生大的波動。 上海房地產市場今后發(fā)展的態(tài)勢是：開發(fā)投資和新建商品房交易將

14、會繼續(xù)保持在較高水平，投資和消費繼續(xù)同步增長；存量房交易將會大幅度提高，且在整個房地產交易中的比重不斷提高；房屋租賃市場將會進一步活躍和規(guī)范，成為住房投資和消費的重要領域。 （二）浙江省房地產市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 1、浙江省近幾年房地產市場呈現快速發(fā)展的態(tài)勢，市場供需兩旺，發(fā)展基本上是健康的，但大城市商品住宅價格上漲過快，低價位住房供不應求 （1）國民經濟的發(fā)展、民營經濟的帶動、人民收入的提高是浙江省房地產市場快速發(fā)展的基矗（2）房地產開發(fā)投資和開發(fā)量持續(xù)快速增長，商品房購銷兩旺，空置率下降并保持在合理區(qū)間，商品房為7，住宅為5。（3）商品房供應結構基本合理。在已竣工的住宅當中，普通商品住宅占9

15、0.1，經濟適用房占6.9，別墅占3。（4）個人購房已占主導地位，商品房價格穩(wěn)步上升。（5）存量房市場呈現繁榮，存量房交易量快速增長。 2、未來三五年，只要正視問題，政策得當，浙江省房地產市場仍將繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展的趨勢 （1）浙江省第十一次黨代會決定未來三五年將全面推進全省現代化建設，國民經濟將繼續(xù)保持快速增長，浙江經濟將支撐房地產市場的穩(wěn)步發(fā)展。（2）全省城市化進程將繼續(xù)推進，根據浙江省城市化發(fā)展綱要規(guī)定，城市化水平每年提高11.5個百分點，預計每年將增加50萬非農業(yè)人口，這必將會增加房地產市場的投資和消費需求。（3）民營經濟的發(fā)展帶動了地區(qū)收入水平的整體提高，人民富裕，購買力強，城鎮(zhèn)居民的

16、消費結構基本達到了小康型，開始向富裕型邁進，呈現住房消費升級的態(tài)勢，加上遍布全國各地的浙江外出經商人員，住房消費需求還會不斷擴大。（4）住房貨幣補貼將逐步推開，職工購房能力將有所提高，二手房市場日趨活躍，住房梯級消費顯現。 （三）杭州市房地產市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 1、杭州房地產市場呈現一片繁榮，房地產投資、開發(fā)、銷售及房價全線上揚，商品房供不應求，市場正處于高速發(fā)展階段，市場繁榮的背后存有隱患 （1）杭州房地產市場興旺，得益于杭州經濟快速的發(fā)展，得益于一系列開放、搞活市嘗調動消費積極性的政策推動以及得天獨厚的居住環(huán)境和旺盛的住房消費需求及投資需求。 （2）杭州土地供應市場穩(wěn)步健康發(fā)展，杭州從19

17、99年開始，市區(qū)內房地產開發(fā)項目用地全面以公開招標（或拍賣）方式供給。 （3）商品房開發(fā)銷售形勢一直呈現上升之勢，新建商品房和住宅空置率逐步下降，房地產投資、房屋施工面積、竣工面積增長較快，市區(qū)住房供不應求。 （4）二手房市場供銷兩旺，房地產市場結構已由商品房一統(tǒng)天下演變成現在商品房、二手房齊頭并進。 （5）個人購房已占主導地位，居民人均居住面積2001年底已上升到11.2平方米。 （6）商品房價格持續(xù)上揚，上漲幅度位于全國城市的前列。今年一季度漲幅在7左右。 （7）市場顯現住宅產品供應結構有些失衡。 現杭州市場上高檔住宅如市中心高價位住房和遠郊別墅增量幅度大，面向中低收入階層的經濟型樓盤相對

18、缺乏。 （8）經濟適用房供求錯位，表現在面積過大、價格優(yōu)勢不明顯、供求關系相對緊張等方面。 （9）投機者進入市場炒樓花和開發(fā)商大量圈地行為有所抬頭。 2、杭州房地產市場在全省經濟發(fā)展的帶動下，未來三五年將保持穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢，中低價位的住宅供應增加，價格漲幅趨緩 （1）從供應市場看，近兩年土地供應量成倍增加，決定了今后二三年內房地產市場上商品房投放量還會不斷增加，并直接影響房價持續(xù)增勢。 （2）從供應結構看，隨著市中心地段可供開發(fā)住宅的土地資源日趨減少，郊區(qū)住宅開發(fā)量將迅速增加，房價整體水平會有所下降；政府近一年加大了經濟適用房的開發(fā)力度，使住房市場結構更趨合理。 （3）從市場需求看，經過長期積

19、累的住房消費需求壓力在前幾年已獲得較為集中的釋放，隨著二手房市場的日趨活躍，今后商品房供應量將轉為平穩(wěn)發(fā)展。 （4）從住房消費者構成看，前幾年市場上龐大的外地購房者群體多數來自溫州、臺州、義烏、東陽、上海等地，在一定程度上支持了房價的走高。近一年這些消費者開始轉向進入上海、北京。杭州市場將逐步轉為以本地區(qū)住房消費為主。 （四）北京市房地產市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 1、北京房地產市場繼續(xù)呈現快速發(fā)展的態(tài)勢，以增量房市場為主，商品房供銷兩旺，商品房價格走勢平穩(wěn)，市場供應結構正在發(fā)生變化，市場競爭有所加劇 （1）房地產開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴大，房地產投資、新開工面積和竣工面積持續(xù)增長。（2）商品房銷售穩(wěn)步上升。今

20、年商品房銷售面積首次超過竣工面積、銷售勢頭看好，需求較旺。（3）危舊房改造速度加快。今年1至5月，共拆除危房21.2萬平方米，占全年計劃的26.9。危房改造快速發(fā)展，帶動了城郊區(qū)房地產的開發(fā)和大量的住房需求。（4）外省市和境外企業(yè)的進入及投資數量的增加，加劇了市場的競爭，使開發(fā)規(guī)模迅速上升，企業(yè)面臨考驗。（5）商品住宅平均價格仍維持在較高水平，但基本保持平穩(wěn)態(tài)勢。（6）經濟適用房新開工量和竣工量保持在兩位數的增長幅度，但占市場總量的份額仍然偏校（7）市場中高價位商品住宅結構性過剩，中低價位的商品住宅結構性短缺現象依然存在。（8）存量房市場運行不暢，已購公房上市量校 2、北京房地產市場未來三五年

21、仍將保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，市場不會出現大起大落。市場格局依然以增量房為主，商品房開發(fā)和銷售穩(wěn)定增長，市場潛在需求量大 （1）北京經濟快速的發(fā)展，市政基礎設施的不斷完善，申奧成功和入世兩大利好因素，將繼續(xù)帶動開發(fā)規(guī)模的擴大和開發(fā)投資量的增長。（2）開發(fā)熱點地區(qū)隨著市政及道路交通的改善，有望從主要集中的奧運村周邊、中關村、CBD中央商務區(qū)逐步擴展到城郊和城南危改地區(qū)。（3）房地產開發(fā)企業(yè)數量快速增長，外省市一些有實力的民營開發(fā)企業(yè)和上市股份公司大量進入北京房地產市場，對市場影響很大，競爭加劇。 （4）住房消費保持穩(wěn)定的增長速度，銷售面積穩(wěn)定增長；經濟適用房供不應求。（5）市場潛在需求量大。市政拆遷和

22、危舊房改造“十五”期間將繼續(xù)保持在年均300萬平方米的規(guī)模，涉及動遷居民34.7萬戶，年需住房500萬平方米左右；城市化進程將繼續(xù)推進，城鎮(zhèn)人口“十五”期間預計年新增15萬人，年需住宅230萬平方米左右；外省市和外國人在京購房的比例逐年增加。（6）商品房價格仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢，總體價格會稍有回落。（7）存量房市場有待進一步激活。 （五）廣州市房地產市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 1、廣州房地產市場起步早，發(fā)展快，市場化程度較高，市場競爭激烈。在連續(xù)幾年高速發(fā)展后，市場出現供大于求，銷售增幅下滑，商品房價格回落，房地產市場進入理性發(fā)展階段 （1）房地產開發(fā)投資連續(xù)多年快速增長，今年以來增幅趨緩。（2）土地供應

23、量和商品房上市量得到較好控制，新開工面積和竣工面積穩(wěn)步上升。（3）商品房銷售面積緩慢增加，銷售額略有下降，現房交易增速大于期房交易。（4）商品房總體價格穩(wěn)中有降。（5）二手房交易連年成倍增加，房改房上市交易量增長最快。 2、廣州房地產市場在穩(wěn)步發(fā)展的同時，經過供需調整，將更加理性和成熟 （1）廣州經濟快速發(fā)展，在實施“北優(yōu)、南拓、東移、西調”的城市發(fā)展戰(zhàn)略中，將發(fā)展一系列知識經濟、信息產業(yè)及新興產業(yè)區(qū)，為房地產的發(fā)展提供新的空間，房地產投資和開發(fā)還將穩(wěn)步增長。（2）政府加大土地供應量的調控。房地產市場供需趨于平衡。（3）房地產開發(fā)呈現郊區(qū)化、大盤化、集中化趨勢；樓盤綜合素質提高。（4）房地產市

24、場競爭激烈，民營企業(yè)投資已占全市房地產總投資的一半以上。（5）房地產開發(fā)已告別了“暴利”時代進入“微利”，居民消費日益成熟，商品房價趨于平穩(wěn)。（6）二手房交易增長加快。 （六）天津市房地產市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 1、天津市房地產市場在經歷了連續(xù)3年快速發(fā)展后，今年上半年商品房銷售的各項指標下降二成以上，房地產市場步入調整期 （1）房地產投資和開發(fā)仍保持增長態(tài)勢，但增幅校（2）土地供應總量比去年同期有所下降。（3）商品房銷售總量下降，今年一季度下滑到1999年以來的最低水平。（4）空置房增幅較大，總量達到544萬平方米。（5）房價穩(wěn)中有升，今年一季度同比增長5，這與出臺導致建房成本增加的政策有關。

25、2、未來10年，天津市房地產市場仍是穩(wěn)步發(fā)展的趨勢 （1）據預測，天津在“十五”期間，住房需求總量3，111萬平方米。（2）出臺鼓勵政策，培育市場購買力，擴大市場需求；降低商品房契稅，實行購房支出抵扣所得稅政策；擴大空置房政策享受范圍，幫助開發(fā)企業(yè)盤活積壓商品房；激活住房二級市場，形成梯次消費。（3）改善商品房的供應結構，面向中低收入家庭；繼續(xù)加快危房改造，創(chuàng)造規(guī)模剛性需求。（4）加快小城鎮(zhèn)建設步伐，繼續(xù)對新四區(qū)和部分縣的城鎮(zhèn)建房給予經濟適用房的優(yōu)惠政策，使小城鎮(zhèn)開發(fā)成為新的增長點。 （七）重慶市房地產市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 1、經過3年快速發(fā)展之后，上半年重慶市房地產市場出現調整態(tài)勢，商品房竣工

26、量和銷售量同比下降明顯，但存量房交易量同比上升3成 （1）房地產開發(fā)投資仍保持2成增長，但增幅只相當于去年的一半。（2）商品房竣工面積同比下降2成。（3）商品房銷售面積總體回落，下降幅度較大的是辦公用房，住宅下降14.6。（4）商品房銷售均價同比下降16.1。（5）存量房交易面積大幅度增加，同比增長30。（6）商品房空置量有所減少。 2、隨著城市化和房地產市場化進程的加速，重慶市房地產市場發(fā)展空間很大，通過市場結構調整和市場秩序的整頓，增量市場和存量市場互相促進，互相補充，未來的市場會繼續(xù)供需兩旺 （1）目前重慶城市化率為33，2010年的目標為50，每年增長將近2個百分點，將對重慶房地產業(yè)發(fā)

27、展帶來很大需求空間。（2）土地市場化進程加快，市場透明度增強，將推動房地產市場發(fā)展。（3）加速危舊房的改造，將長期拉動房地產業(yè)發(fā)展。（4）二手房上市門檻進一步降低，中介機構日趨成熟規(guī)范，必將進一步活躍房地產市常 三、房地產市場形勢總體評價及分析 1、房地產市場是房地產供求關系的總和 分析供求關系，評價市場形勢，首先，要看供給與需求之間的關系。 其次，要看供應者與需求者之間的關系，更確切地講是房地產市場主體之間的關系。產品生產者開發(fā)商的市場行為是否規(guī)范；流通領域中介經紀人是否誠信、活躍；服務管理者物業(yè)管理公司是否服務到位；消費者廣大購房者和租用戶是否理性、成熟等等。 2、本次調查的六市一省經濟水

28、平有較大差異，但具有一定的代表意義 且六市一省的房地產開發(fā)投資占全國房地產總投資的4成多，它們的房地產市場形勢及其發(fā)展狀況，對全國舉足輕重，影響極大。六市一省的房地產市場走勢很大程度上代表著全國的發(fā)展態(tài)勢。 3、判斷今年上半年的全國房地產市場形勢，必定要聯(lián)系自1999年以來新一輪的城鎮(zhèn)住房制度改革和近幾年的全國宏觀經濟形勢及國家的政策導向 1998年底國家宣布停止住房實物分配，標 志著中國的住房制度改革終于取得了突破性進展。從1999年到2001年的3年中，全國房地產開發(fā)投資分別保持13.8、19.5和25.3增長；商品房銷售面積分別實現了23.9、30和29.4的增長。今年上半年，繼續(xù)保持前

29、3年的好勢頭，開發(fā)投資同比增長32.9，銷售面積同比增長22.5，銷售額同比增長22.4。 住房制度改革突破性進展是導致當前房地產市場繁榮的源泉和動力。1998年以來，中國房地產市場一直保持著供求兩旺的局面。商品房供應量（竣工面積）每年遞增1628，今年上半年為20；商品房需求量（銷售面積）每年遞增22.327，今年上半年為22.5。 4、需要指出的是，中國房地產市場的供求兩旺，快速發(fā)展是在中國住房體制快速轉軌中出現的 快速轉軌體現在兩個方面，一是集團購房轉為個人購房。1998年之前，在商品房的購房者中，個人購房僅占一半左右，而到目前為止，個人購房已占9成以上。二是商品化、市場化的轉軌。目前，

30、全國每年新建城鎮(zhèn)住宅超過5億平方米，其余的為集資建房、合作建房和個人建房。商品化、市場化的轉軌體現在：從單位建房、無償分配轉軌為向職工籌資集資建房或合作建房等；還體現在從集資建房向購買商品房的轉軌?？梢灶A測：這種快速轉軌促進的快速發(fā)展房地產市場態(tài)勢還將繼續(xù)一個階段。 5、誰都不會否認，中國已經連續(xù)三四年出現了房地產業(yè)熱 房地產業(yè)熱表現為投資熱、新開工熱、建造熱、銷售熱。那么這種持續(xù)熱是否理性呢？ 一、這一輪的房地產業(yè)熱是在我國房地產業(yè)在真正意義上進入市場經濟的情況下（停止住房實物分配、個人成為買房主體）由銷售熱帶動的，也就是由消費拉動投資，且這種消費是以居民購房自住消費為主；二、這一輪的投資增

31、長和竣工面積的增長，為百分之十幾到二十幾的快速增長，遠不是1992年到1994年的成倍增長（高速、超高速增長），況且，這種增長速度是宏觀經濟發(fā)展所期盼的，在國民經濟投資結構中也是合理的。由此，可以認為，最近三四年出現的房地產業(yè)熱是理性的熱。 但要注意的是，從1998年以來，每年全國商品房的竣工面積均多于銷售面積六七千萬平方米（如：1998年商品房竣工面積1.77億平方米，2000年竣工2.3億平方米，銷售1.7億平方米，2001年竣工2.73億平方米，銷售2.08億平方米）。因此引起商品房空置面積的逐年增加，由1997年底的空置7，000多萬平方米，增加到2001年底的1.1億平方米。在市場經

32、濟下，出現商品房的供大于求是正?，F象，沒有空置房或周轉商品房是不現實的，但在一些城市，過多的空置房（尤其是一年以上的空置房）應當引起足夠的重視，應采取相應的消化、減少措施。 令人注目的是，從今年上半年的統(tǒng)計數字看，商品房竣工面積5，826萬平方米，商品房銷售面積6，280萬平方米，銷售面積反超同期竣工面積454萬平方米。供求關系正在進一步合理調整。 6、正確分析和判斷房地產市場形勢，是政策、企業(yè)和百姓共同關心的事情 由于房地產業(yè)在國民經濟和社會發(fā)展中的重要地位和作用，又由于房地產業(yè)地域性強的特點，在分析市場形勢時，既要注意全國宏觀經濟發(fā)展形勢和房地產市場態(tài)勢，更要注意分析各地、各城市的市場形勢

33、。 從六市一省房地產市場發(fā)展的情況，可以看出，它們之間有共性，也有較大的差異（個性）。其共性是，六市一省的房地產開發(fā)投資、竣工、銷售，均持續(xù)實現了三四年的快速增長，房地產熱是普遍現象。從差異性看，浙江，尤其是杭州表現為最熱，今年1至5月，房地產投資同比增長41.6，房價同比上漲5.9，甚至出現了“賣得比蓋得快”、商品房空置面積明顯減少的現象。北京、上海的投資、竣工、銷售也持續(xù)出現攀升。廣州出現平衡增長。但天津、重慶的竣工量和銷售量出現了同比明顯下降的勢頭。 城市的房地產市場形勢的發(fā)展，取決于多方面的因素。一是經濟發(fā)展因素。上海、北京、廣州經濟基礎好，人均收入高，居民的購買能力較強，房地產市場發(fā)

34、展速度就快些，浙江省的民營經濟發(fā)展很快，大大加快了居民的致富速度，必然支撐較高的購房能力，造成房地產的較快提升。 二是政策因素。上海的房地產市場活躍、有序，政府采取了一系列刺激和鼓勵居民住房消費的政策和措施，尤其是二手房市場活躍，住房金融服務到位，因而出現了廣大居民的購房熱。天津市前三年采取了加快危房改造巨大工程，在這一“剛性需求”拉動下，使天津房地產市場出現連續(xù)三年的購銷兩旺。但今年以來，這一“剛性需求”拉動減弱，便出現了明顯的需求滑坡。 三是市場因素。主要指產品的供求情況。以上海為例，1998年之前的幾年中，商品房銷售量大大低于竣工量，造成空置量的大量增加。1999年、2000年商品房銷售

35、量接近竣工量，2001年和2002年，商品房銷售量超過竣工量。特別是1999年到2002年6月，商品住宅銷售量連續(xù)三年半超過竣工量，從而使商品房空置量明顯減少，實現了供求的基本平衡，出現了房價的穩(wěn)步上升。還以廣州為例，廣州居民的收入年年有增長，廣州的樓盤品質一年比一年好，但是從1996年以來，商品房總體價格一直是穩(wěn)中有降，2001年辦公用房成交價同比下降7.67，商品住宅同比下降3.71。與此同時，出現了商品房銷售下滑，商品房空置量增加。今年1至5月，全市實際銷售面積和銷售額分別比上年同期下降14.6和24，預售面積和預售額分別同比下降1.1和3.5?？梢哉J為廣州房地產市場在高速增長中步入調整

36、期。造成這種情況的主要原因是前幾年增長速度快，基數大，造成多年來的供大于求。 7、研究分析房地產市場的供求關系，還必須深入分析產品的供應結構與消費者的需求結構是否匹配 上面提到廣州房地產銷售下降的現象，據調查，并非是市民購房意愿不強，而是眼下商品房價未合乎購房者心中的理想價格。調查資料表明，欲購房者中有8成以上人計劃購買每平方米4，500元以下的房屋，購房總價（每套）平均為31.1萬元，而市場上這種價位，且品質和地段較好的商品房很少。除廣州外，許多城市的房地產市場上存在著供求結構不合理的問題。以北京為例，既存在中、高檔價位的商品住宅供大于求，有結構性過剩的問題，更存在中、低檔價位的商品住宅供不

37、應求，有結構性短缺的問題。 最近熱銷的北京“翠城”經濟適用房，每平方米售價3，180元，地處東四環(huán)外一公里，導致了1000人在三伏天排隊三天三夜爭購的非凡情景。這說明，中國的房地產市場經過三四年的個人買房，現已進入“大眾百姓”中等收入家庭買房的階段。據各方面調查，在北京的中等收入家庭的支付能力是每套30萬50萬之間?！按涑恰苯洕m用房正適合這種消費能力需求。 中國房地產市場發(fā)展到今天，要保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢，必須高度重視產品的結構調整問題。把結構調整作為主線，才能實施房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。在市場經濟下，只能由產品的供應結構去適應產品的消費結構，而不可能讓消費者去購買不適應他們消費水平和愛好的產品

38、。產品結構調整體現在增量交易上，就是要大力發(fā)展適合中低收入家庭住房消費支付能力的經濟適用房，或者是中等收入家庭能買得起的商品住宅。比如上海市沒有專門開發(fā)經濟適用房，但房價是30004000元平方米的商品住宅，是市場供應的主流產品，一般的工薪階層通過住房金融的支持均能買得起。結構調整，既需要通過政府部門的引導和安排去實施，更需要開發(fā)商通過市場引導，以自我調節(jié)去實現。 8、產品結構調整還要體現在存量交易上 在百姓成為房地產市場的買方主體后，由于居民收入和愛好等差異，在住房市場上出現了不同層次、不同檔次等差異性需求。產品結構調整必須適應各種不同住房消費者的需求。住房消費者有買新房的，也有買舊房的。因

39、此，必須在發(fā)展一手房市場的同時，大力推進二手房的繁榮。上海居民收入水平相對較高，但如果沒有十分活躍的二手房市場，不可能滿足各種不同收入家庭的購房需求。由于一二手房的聯(lián)動，近兩年，上海的人均住房交易量（一手房交易量二手房交易量）達到2平方米左右，幾乎等于北京等城市的2倍。 除上海外，浙江省的二手房市場也十分活躍，廣州、重慶、天津等市的二手房交易量也出現大幅度增長，北京的二手房市場正在努力發(fā)展之中。只要產品結構調整扭住樓市面向普通百姓，一手、二手聯(lián)動發(fā)展不放松，中國的房地產市場就可保持高位運行、長平臺的穩(wěn)定發(fā)展。 9、研究分析市場形勢，必須關注房價的升降 從全國看，2000年商品住宅房價比上年增長

40、2.5，2001年比上年增長6，今年上半年同比增長0.12。分析房價的走勢，需要說明幾個前題：一是這二三年全國消費價格指數始終在“零”的上面浮動；二是樓盤的品質在很快提升（即提高品質）；三是各地都在開始調整產品結構。統(tǒng)計顯示的房價是全國平均房價，它是通過銷售總額除以銷售面積得出來的。不同價格檔次的樓盤在總銷售量中所占的比例不同（即便是每種樓盤售價不變），房價也會不同。據國家統(tǒng)計局稱，今年上半年房價提升小，與產品結構調整有關，也就是說，面向中低收入供應的中低價位的樓盤多了，這是件好事。 我們認為，這二三年房價穩(wěn)中有升是正常的、合理的。 現在有不少城市的居民，甚至領導都說房價太高，希望降低（比如北

41、京），為使更多的居民買得起住房，同時也進一步拓展市場，拉動經濟。相反，開發(fā)商大多不同意降價，認為房地產已進入微利時代。當然，房價的升和降，不是誰說了算的，而是市場決定。在市場經濟下，決定房價升降的主要因素是供求關系。希望降價，有效的辦法是增加供應量。 另外，由于產品結構原因，也會出現房價的升降，也會反映出房價的高低。在一個城市的房地產市場里，某個時間段中高檔價位的樓盤供應量加大了，就會導致這個時間段平均房價的攀升，如去年上半年北京房價上升25，主要就是這個原因。而某個時間段，中低檔價位的樓盤供應量加大了，經濟適用房大量銷售了，就會導致該時間段平均房價的跌落。由此分析，最近幾年在調整住宅產品結構

42、中，各地城市乃至全國的房價（平均房價）不會出現大的攀升，以穩(wěn)中有升為發(fā)展態(tài)勢。我們還相信，不少人（主要是中低收入者）認為房價太高，其中一個重要原因，是他們買不到適合其購買力的住房，房價高不可攀。經過結構調整，二手房市場發(fā)展，差不多的中等收入者，均能買到房價性能滿意的住房，也就不會覺得房價高了。我們發(fā)現在上海，居民認為房價太高的呼聲比北京少得多。當然，北京的平均房價現在還比上海高出每平方米1200元左右。 10、綜上分析，中國房地產市場經過三年多的高位運行，還處在持續(xù)發(fā)展的熱潮中 下一步隨著各地政府部門鼓勵住房消費的政策措施進一步建立，隨著產品供應結構的不斷調整，隨著住房二級市場的加快全面開放，完全可以實現三至五年、甚至更長時間的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 但同時，應當引起重視的是，今年上半年房地產開發(fā)投資速度進一步加快，同比增長32.9，遠高于前三年增長13.8、19.5和25.3的速度