房地產(chǎn)項目控制程序開發(fā)課程資料

1、房地產(chǎn)項目控制程序開發(fā)資料【最新資料，W第一文 檔項目可編輯修改】1.1項目提要1.1.1項目名稱福建櫻嵐有限責(zé)任公司1.1.2項目建設(shè)地點櫻嵐生態(tài)園座落于福建省福州市平潭縣北厝鎮(zhèn)，南、北、東側(cè)分別 與敖東鄉(xiāng)、嵐城鄉(xiāng)、澳前鎮(zhèn)接壤。占地300畝，以福建山櫻花為主的復(fù)合結(jié)構(gòu)的多功能旅游觀景生態(tài)園占地280畝，培育基地占地20畝。1.1.3項目總體目標櫻嵐生態(tài)園坐落于福建省福州市平潭縣北厝鎮(zhèn)，與北厝鎮(zhèn)內(nèi)的抗英 名將江繼蕓墓、三十六腳湖和南寨石林的海蝕景觀等自然文化風(fēng)景形成 旅游景點集群。櫻嵐生態(tài)園將以福建山櫻花生產(chǎn)服務(wù)+生態(tài)觀光旅游為主導(dǎo)，形成獨特的福建山櫻花生產(chǎn)旅游休閑區(qū)，平潭島標志性的風(fēng)景區(qū)。1

2、.1.4 項目主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模（一）生產(chǎn)基地1、培育基地：組培基地既是培育基地，由若干個組培實驗室和設(shè)施大 棚農(nóng)田組成。該基地是我公司山櫻花組織培養(yǎng)的科研中心也是生產(chǎn)繁育 組培苗的場所，以該基地的規(guī)模可年生產(chǎn)山櫻花組培苗將近百萬余株，供銷售和培育。2、科教園區(qū) :該園區(qū)是組培基地的有機組成部分。由一個組培實驗室及其配套的 設(shè)施大棚農(nóng)田組成。在此科教園區(qū)，游客將可以看到福建山櫻花從一塊 組織經(jīng)過組織培養(yǎng)繁育至組培苗等一系列生產(chǎn)流程，讓每一個游客深深 感受科技的奇妙生產(chǎn)力。此基地能勝任大中專院校的生物類專業(yè)的學(xué)生 提供見習(xí)基地，為各類學(xué)生創(chuàng)造一個科普植物組織培養(yǎng)的場所，也可為 搞大棚農(nóng)業(yè)的人員給

3、予技術(shù)支持。（二）主展館嵐城探櫻 兩層中式仿古建筑，古典傳統(tǒng)中隱含現(xiàn)代感，展廳總面積約 2000 平方 米。一樓：主展廳櫻花的發(fā)展史、世界的櫻花文化、國內(nèi)外較知名的賞櫻花景點、櫻 以大量精美的模型和圖片標本等展出了各種各樣的櫻花類別花與詩，櫻 花與畫、櫻花與娛樂及櫻花多元化利用如糕點品嘗等相關(guān)的內(nèi)容，圖文 并茂，科普教育，讓游客對櫻花有了更深層次的了解。在展示標本、圖 片、書畫等時將配合采光效果，模型和生態(tài)櫥窗，利用高科技傳承山櫻 花文化，為游客帶來一場與眾不同的視覺盛宴，增添游客旅程的知識性 和娛樂性。附設(shè)特展室，可定期舉辦特展活動。二樓：科技示范廳在二樓科技示范基地，游客將可以看到簡易的福

4、建山櫻花培育扦插 等生產(chǎn)流程，讓每一個游客深深感受科技的奇妙創(chuàng)造力。同時，游客還 可參觀到山櫻花糕點、藥材等的制作過程，讓游客身臨其境去感受山櫻 花的加工利用。公司會在山櫻花糕點制作坊專設(shè)一處制作點，讓游客親 自動手 DIY 山櫻花糕點，公司將配備專業(yè)技術(shù)人員教導(dǎo)制作過程，游客 可以根據(jù)自己的喜好選擇帶走，或是留在本公司的點心坊供其他游客參 觀?？萍际痉痘刂荚谔岣哂慰吐贸痰目茖W(xué)性和趣味性。（三）禊賞流觴苑1、禊賞亭和流觴亭 公司于禊賞流觴苑中修建禊賞亭、流觴亭，在亭子的四周栽種福建 山櫻花，達“茂林修竹”之意境，亭中備有山櫻花制作之糕點及福建茗 茶，供游客賞用。2、國際會議廳 公司在苑中修設(shè)

5、施先進的國際會議廳，吸引海交會、臺交會等大型 會議到此舉辦。3、曲水流觴 曲水流觴，是中國古代流傳的一種游戲。夏歷的三月人們舉行祓禊 儀式之后，大家坐在河渠兩旁，在上流放置酒杯，酒杯順流而下，停在 誰的面前，誰就取杯飲酒。這種游戲非常古老，逸詩有云： “羽觴隨波 泛”。公司在苑中修溪渠， 溪渠兩旁設(shè)坐墊， 供游客休憩亦或是交流使用。 此地有多種用途，可供親朋好友聚會之用，可供情侶約會之用，可供同 事同學(xué)野餐之用等等。這里是“千里姻緣一線牽”的舉辦場所。由本公司提供場地，與婚 介公司合作，定期舉辦大型的相親大會，讓年輕的男女到此飲茗食糕，交流相親。引水入杯渠， 清水石上流， 櫻花曲水漂， 雅士溪

6、石坐， 嵐亭飄樂音， 賞櫻花，嘗櫻花糕，品佳茗，聽雅樂，吟詩作對，或暢談或辯論或談判， 以茶代酒，以花會友，是現(xiàn)代版的曲水花宴。（四）櫻花產(chǎn)品專營區(qū)曲院櫻風(fēng)1、美食區(qū)福州文化源遠流長，美食文化也不例外。公司將自主開發(fā)或是與與福州 知名食品企業(yè)合作，開發(fā)具有山櫻花文化特色的食品，如櫻花糕、櫻花 果凍、以櫻花為圖案的食品、櫻花甜餡的丸子湯圓、櫻花甜湯等等。每 一時期，公司都將推出不同系列的櫻花食品，推陳出新，不斷改進，讓 游客大飽口福，賓至如歸。2、購物屋購物屋內(nèi)陳列著多種山櫻花文化的商品，以滿足游客的購物需要。購物 屋內(nèi)有各種各樣的櫻花食品，如櫻花糕點、櫻花果凍、櫻花甜餡的丸子 湯圓、櫻花食材等

7、等；有各式各樣的櫻花標本、櫻花相框工藝品、書簽 等等；還有各種有關(guān)櫻花和櫻花文化的書籍。購物屋內(nèi)商品門類齊全，針對不同層次的顧客推出不同的商品，不同檔次的商品有不同的價格，既讓高消費者買得到合意的商品，凸顯他們的品味。又讓普通的老百姓不會望而卻步，高興而來，盡興而歸。做到主 客兩相歡。（五）櫻風(fēng)石刻1、園雕以公司標志“五片迎著嵐風(fēng)飛揚的櫻花瓣”為模型，以大理石為材料， 雕刻石山櫻花置于櫻嵐生態(tài)園的入口處，作為生態(tài)園的標志性建筑 園雕。2、櫻風(fēng)石刻：多個，區(qū)別于園雕，散落在院區(qū)，或立、或坐、或臥， 形態(tài)各 異的天然石，上面刻著歷代文人墨客吟詠稱頌櫻花的詩、詞、聯(lián) 等，遠山如畫，近景優(yōu)美，吟詠詩詞

8、，猶如仙境。（六）婚慶攝影區(qū)每逢櫻花綻放爛漫的季節(jié)，清風(fēng)輕輕吹過，吹落了枝頭的櫻花，在 空中飄落時，就像美麗的蝴蝶在空中翩翩起舞，引人遐想。櫻花爛漫的 季節(jié)，你最想做的事情是什么？帶上親屬，邀上友人，攜酒帶肴在櫻花 樹下席地而坐，一邊暢飲，一邊陶醉在漫天飛舞的“花吹雪”中，應(yīng)該 是春天最美妙的事吧？！若是在櫻花燦爛的時候，和親愛的男朋友、未婚夫穿著白紗相攜漫 步于下著櫻花雨的櫻花園內(nèi)，約定終身，應(yīng)該是一生中最浪漫的事！基于此，我公司我公司將與婚慶公司及婚慶酒店等婚慶結(jié)構(gòu)長期合 作，將景區(qū)作為一個時尚浪漫的婚慶基地和婚紗攝影基地并應(yīng)新人要求 布置場地，為天下有情人共同見證。同時，公司將免費為新人

9、量身打造 一款世界上獨一無二的具有櫻花文化特色的紀念品，作為愛的紀念品， 讓新人永遠得到櫻花女神的祝福，幸福終生。同樣地，對于那些曾在櫻嵐生態(tài)園共結(jié)連理且欲回到本園區(qū)歡度結(jié) 婚紀念日的夫妻，本公司將對他們在生態(tài)園區(qū)的消費予以優(yōu)惠。以此讓 新人們再次回味新婚的甜蜜。更重要的是，曾在櫻嵐生態(tài)園共結(jié)連理的新人們婚后生寶寶，若是 在寶寶一周歲時攜帶寶寶來到本園區(qū)慶祝生日，本公司將給寶寶送上一個別致的生日禮物與寶寶父母親結(jié)婚時得到的紀念品同一系列的 一款具有櫻花特色的紀念品。1.1.5 項目總投資與資金籌措公司注冊資本為 1050 萬元人民幣，股本結(jié)構(gòu)中，創(chuàng)業(yè)合伙人資金 入股 355 萬元占 33.81

10、%，技術(shù)入股 95 萬元占 9.05%，政府入股 100 萬 元占 9.52%，風(fēng)險投資 500 萬元占 47.6%。在風(fēng)險投資方面，為利于籌 資和分散投資風(fēng)險，使企業(yè)能達到合理的規(guī)模，我們打算引入34 家生態(tài)科技或者旅游開發(fā)有限公司共同入股。1.1.6 項目社會效益和生態(tài)效益 實現(xiàn)臺海兩岸互惠雙贏，有助于進一步密切兩岸合作交流，也有助 于充分發(fā)揮平潭特殊對臺優(yōu)勢和加快平潭的開放開發(fā)步伐。福建山櫻花是福建省特有的珍稀樹種非常適合園林造景或行道樹 的種植，櫻嵐生態(tài)園的建設(shè)有助于改善當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境。1.2 項目可行性報告編制依據(jù)1、關(guān)于支持平潭綜合實驗區(qū)旅游業(yè)發(fā)展若干意見2、平潭綜合實驗區(qū)旅游發(fā)展

11、專項規(guī)劃3、海壇風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃4、風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范5、平潭綜合實驗區(qū)總體規(guī)劃環(huán)評簡本6、土壤環(huán)境質(zhì)量標準7、地下水質(zhì)量標準8、關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的若干意見9、平潭旅游規(guī)劃10、風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例 （國發(fā) 198576 號）11、福建省風(fēng)景名勝區(qū)管理規(guī)定 （修正）12、中國旅游資源普查規(guī)范試行未定稿第二章 項目背景2.1 項目準備過程項目區(qū)所在福州市平潭縣， 縣 “十五”期間年平均增長 5.5%；農(nóng)業(yè) 總產(chǎn)值可達 26.33 億元，年均增長 5.5%；工業(yè)總產(chǎn)值可達 6.91 億元， 年均增長 7.0%；財政總收入達到 1.78 億元，年均增長 11.5%，其中地 方

12、財政收入從 2000 年的 0.7 億元上升到 2005 年的 1.32 億元，年均增 長 8.9%;出口總值完成 150 萬美元，同比下降 82.0%；實際利用外資 500 萬美元，增長 11.1%；全社會固定資產(chǎn)投資 15.79 億元，增長 127.7%。 全縣建成 34 條、總長 57.25 千米的農(nóng)村水泥路，全縣行政村居水泥路 通達率為 99.5%。從項目區(qū)來看，人民生活水平較高，城市居民人均可 支配收入 1.3 萬元，增長 22.3%；農(nóng)民人均純收入 4871 元，增長 11.3%； 居民消費價格總指數(shù) 104.3%。福建省委書記孫春蘭在全省領(lǐng)導(dǎo)干部大會上提出了當(dāng)前的工 作重點是加快

13、推進平潭綜合實驗區(qū)的開發(fā)建設(shè)。是全省的建設(shè)重 點區(qū)域。 福建省平潭綜合實驗區(qū)的發(fā)展定位為探索兩岸交流合作先 行先試的示范區(qū)和海峽西岸經(jīng)濟區(qū)科學(xué)發(fā)展的先行區(qū)。發(fā)展近中期 目標（ 2010 年2015 年）和中長期目標（ 2016 年2020 年）確立。 圍繞發(fā)展目標，福建省平潭綜合實驗區(qū)將積極構(gòu)建具有較強競爭力 的產(chǎn)業(yè)支撐體系。通過積極承接臺灣產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，建設(shè)先進制造業(yè)基 地，發(fā)展電子信息、海洋生物、清潔能源等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，打造低碳經(jīng)濟島。以構(gòu)建生態(tài)園林城市為目標，形成低投入、低消耗、低 排放和高效率的經(jīng)濟發(fā)展方式，建設(shè)現(xiàn)代化的生態(tài)海島城市。福建 省平潭綜合實驗區(qū)近期將重點推進六大區(qū)域建設(shè)：產(chǎn)業(yè)發(fā)

14、展區(qū)、國 際旅游發(fā)展區(qū)、商貿(mào)合作區(qū)、現(xiàn)代物流港區(qū)、科技文化產(chǎn)業(yè)區(qū)、城 市發(fā)展區(qū)。項目區(qū)位于平潭縣北厝鎮(zhèn)，南、北、東側(cè)分別與敖東鄉(xiāng)、嵐城鄉(xiāng)、 澳前鎮(zhèn)接壤。 北厝鎮(zhèn)內(nèi)公路網(wǎng)全面完成了水泥路面硬化， 交通質(zhì)量大大 改善。搶抓時機、多措并舉，利用農(nóng)閑時機，在北厝鎮(zhèn)開展聲勢浩大的 村組道路整修活動，掀起了村組公路建養(yǎng)熱湖。北厝鎮(zhèn)募集修路資金 42.9 萬元，組織勞力 2000 余人、車輛 450 臺套，整修道路 104 公里， 北厝鎮(zhèn)主干道和村組循環(huán)道路基本成為高標準、高質(zhì)量砂石路。有利于 商品流通福建櫻嵐有限責(zé)任公司是一家以生產(chǎn)福建山櫻花和福建山櫻花觀 光生態(tài)園開發(fā)于一體的的企業(yè) , 占地 300 畝

15、，以福建山櫻花為主的復(fù)合 結(jié)構(gòu)的多功能旅游觀景生態(tài)園占地 280 畝，培育基地占地 20 畝。北厝 鎮(zhèn)本身就有豐厚的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)：低產(chǎn)林改造 10000 畝種植面積達到 3050 畝，而且政府仍然在大力推行對北厝村的綠化，以福建山櫻花為主的復(fù) 合結(jié)構(gòu)的多功能旅游觀景生態(tài)園占地 280 畝，培育基地占地 20 畝。平 潭綜合實驗區(qū)的發(fā)展定位為探索兩岸交流合作先行先試的示范區(qū)和海 峽西岸經(jīng)濟區(qū)科學(xué)發(fā)展的先行區(qū)。平潭縣正處于國家大力扶持和發(fā)展的 階段，城市規(guī)劃與建設(shè)需要大量造景樹和行道樹，大量旅游項目有待引 進，而櫻嵐有限公司抓住此契機，將品種優(yōu)良的福建山櫻花引入平潭， 在平潭建立培育繁殖基地和多功能的

16、旅游觀光生態(tài)園，為福建山櫻花的推廣做傳播使者。2.2 福建山櫻花觀光旅游生態(tài)園項目建設(shè)必要性2.2.1 平潭兩岸旅游合作發(fā)展及旅游娛樂項目發(fā)展的需要省旅游局在剛剛出臺的關(guān)于支持平潭綜合實驗區(qū)旅游業(yè)發(fā)展若干 意見中提出，今后，平潭旅游項目開發(fā)將重點圍繞濱海度假、文化旅 游、娛樂購物、 休閑養(yǎng)生等旅游產(chǎn)品進行建設(shè)， 并通過招商引資等方式， 在平潭開發(fā)建設(shè)高水平的國際旅游精品及觀光休閑養(yǎng)生景區(qū)，促成壇南 灣旅游先行區(qū)盡快形成規(guī)模。在此契機下，我們圍繞著文化旅游、休閑養(yǎng)生這兩方面適時推出福 建山櫻花生態(tài)園項目。以推動平潭兩岸旅游合作發(fā)展及旅游娛樂項目發(fā) 展的需要。其一隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展， 人們的生活需

17、求更加豐富， 追求多元化、 立體性的生活方式，以減輕工作壓力，調(diào)節(jié)生活平衡的愿望與日俱增。 但是，平潭縣境內(nèi)目前尚無一處公園或可供人們工作之余休閑娛樂的場 所，建設(shè)一個集休閑、娛樂、觀光和健身于一體的生態(tài)園已迫在眉睫、 勢在必行。其二要把平潭縣城建設(shè)成為園林、海濱旅游城市，就必須充分依靠 區(qū)位優(yōu)勢和現(xiàn)有資源，把生態(tài)園融入平潭綜合實驗區(qū)旅游發(fā)展專項規(guī) 劃和海壇風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃規(guī)劃圈內(nèi)；建立集休閑、娛樂、觀 光為一體的生態(tài)園，以支撐縣域旅游產(chǎn)業(yè)，變被動覆蓋為主動融入。其三，建立城鄉(xiāng)結(jié)合部的生態(tài)公園，不僅能提高城市品味和城鎮(zhèn)文 化，還能拉動和輻射城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，推動周邊旅游景區(qū)的開發(fā)。福建山 櫻花生

18、態(tài)園建設(shè)既能與城市旅游融為一體，又能推動城鎮(zhèn)邊沿旅游開發(fā)。因此開發(fā)福建山櫻花生態(tài)園具有深遠的歷史意義和現(xiàn)實意義。21世紀被稱為“城市世紀”，城市的發(fā)展已成為社會全面發(fā)展的關(guān) 鍵。目前，城市化對經(jīng)濟增長的拉動作用漸為人們所認識，城市化也被 視為經(jīng)濟高速發(fā)展的動力所在?？v觀世界社會經(jīng)濟發(fā)展的歷程，無不與 城市發(fā)展的帶動作用相關(guān)。城市是旅游生產(chǎn)力高度凝集的區(qū)域，城市旅 游經(jīng)濟的發(fā)展對區(qū)域經(jīng)濟的整體發(fā)展具有巨大的關(guān)聯(lián)帶動作用。國內(nèi)外 旅游業(yè)發(fā)展的實踐都證明，城市和旅游業(yè)發(fā)展是相互促進、協(xié)調(diào)一致的如今發(fā)達國家的城市化平均水平已高達70%以上，全世界平均也達到47%，而我國只有36 %。統(tǒng)計表明，城市化率

19、越過百分之三十就將 進入發(fā)展的加速期，每年城市化率至少應(yīng)該增加1.58 1.66個百分點。因此未來我國城市化發(fā)展將進入快車道，以此也必將帶動旅游業(yè)的快速 發(fā)展。目前，平潭正處于工業(yè)化快速發(fā)展的關(guān)鍵時期，在未來十年內(nèi)城 市化的水平有望達到 60%即實現(xiàn)初步城市化目標，達到中等發(fā)達國家 的水平。因此以城市為依托的旅游業(yè)發(fā)展也必將迎來新的機遇期，城市 旅游、鄉(xiāng)村生態(tài)旅游以及以城鎮(zhèn)居民為目標市場的各種新興旅游形式將 得到快速發(fā)展。第三章建設(shè)條件與項目選址3.1建設(shè)條件3.1.1 地理位置及區(qū)域范圍(1) 規(guī)劃范圍：平潭綜合實驗區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍為平潭主島及附屬島嶼， 包括潭城、蘇澳、澳前、嶼頭、大練、白青、

20、平原、蘆洋、中樓、流水、 東庠、嵐城、北厝、敖東、南海等鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道所轄行政區(qū)域，規(guī)劃陸域面 積392.92平方公里，其中主島面積 324.13平方公里。(2) 規(guī)劃期限：規(guī)劃期限至 2030年，其中近期至2015年，中期 至2020年，遠期至2030年。(3) 規(guī)劃性質(zhì)：兩岸交流合作先行先試的示范區(qū)、海峽西岸經(jīng)濟社 會協(xié)調(diào)發(fā)展的先行區(qū)、海峽西岸生態(tài)宜居的新興海島城市。3.1.2市場前景國內(nèi)城市建設(shè)的高速發(fā)展，對綠化、觀景等樹類有著非常大的需求， 尤其對于抗逆性強和觀賞性強的植物需求甚大。3.1.3人力資源櫻嵐的研發(fā)團隊以福建農(nóng)林大學(xué)林學(xué)院研究所為基礎(chǔ)搭建，該團隊 擁有十分豐富的福建山櫻花研發(fā)經(jīng)驗

21、和雄厚的技術(shù)實力，在福建山櫻花 的研發(fā)領(lǐng)域處于國內(nèi)先進水平。公司將聘請專利持有人林思祖和鄭郁善教授為技術(shù)總監(jiān)3.1.4投資評價本項目集種苗培育銷售和觀光生態(tài)園旅游于一體，在種苗方面不僅 擁有規(guī)模龐大的市場，也擁有較高的行業(yè)利潤率和增長率。而觀光生態(tài) 園起著多重作用，不僅自身擁有強大的旅游經(jīng)濟效益，同時為打開市場，提升產(chǎn)品知名度扮演重要角色。3.1.5項目區(qū)所在縣收入狀況“十五”期間年平均增長5.5%;農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值可達26.33億元，年均 增長5.5%；工業(yè)總產(chǎn)值可達6.91億元，年均增長7.0%；財政總收入達 到1.78億元，年均增長11.5%，其中地方財政收入從 2000年的0.7億 元上升到

22、2005年的1.32億元，年均增長 8.9%。3.1.6形象定位依托平潭島作為“福建第二個廈門”的區(qū)位優(yōu)勢，植入深具福建特 色的福建山櫻花，與平潭島當(dāng)?shù)氐臍v史文化結(jié)合，凸顯櫻嵐生態(tài)園與眾 不同的風(fēng)貌。3.2 項目選址3.2.1 項目區(qū)基礎(chǔ)條件好北厝鎮(zhèn)本身就有豐厚的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)：低產(chǎn)林改造 10000 畝種植面積 達到 3050 畝，而且政府仍然在大力推行對北厝村的綠化， 我們的公司 既能綠化環(huán)境，又能為當(dāng)?shù)貛斫?jīng)濟收益。3.2.2 氣候條件 南亞熱帶海洋性風(fēng)氣候，土壤主要為水稻土，改良土，完全適合 福建山櫻花的生長。3.2.3 交通設(shè)施便利 北厝鎮(zhèn)內(nèi)公路網(wǎng)全面完成了水泥路面硬化，交通質(zhì)量大大改善。

23、搶抓時機、多措并舉，利用農(nóng)閑時機，在北厝鎮(zhèn)開展聲勢浩大的村組道路 整修活動，掀起了村組公路建養(yǎng)熱湖。北厝鎮(zhèn)募集修路資金 42.9 萬元， 組織勞力 2000 余人、車輛 450 臺套，整修道路 104 公里，北厝鎮(zhèn)主干 道和村組循環(huán)道路基本成為高標準、高質(zhì)量砂石路。有利于商品流通3.2.3 交通設(shè)施便利南寨山，三十六角湖都屬于著名景點可以借機提升公司知名度。3.2.4 地價低廉北厝鎮(zhèn)不屬于縣城，但是，卻有方便的交通。第四章 市場分析與產(chǎn)品方案4.1 市場分析福建櫻嵐有限公司主要產(chǎn)品分為兩大大類：福建山櫻花的種苗； 以福建山櫻花為主題的生態(tài)園；因此必須對福建山櫻花及其附加產(chǎn)品 的市場需求的現(xiàn)狀、

24、潛在需求等進行分析。4.1.1 福建山櫻花種苗產(chǎn)品市場狀況分析由于自然資源日漸稀少，人工馴化繁育困難，中國每年新增山櫻花 需求量 30000株，而福建現(xiàn)有的山櫻花生產(chǎn)公司年供應(yīng)量不足3000 株，“福建山櫻花”在國內(nèi)市場始終是供不應(yīng)求。目前對福建山櫻花開發(fā)只是在福建的少部分地區(qū)進行，在福建省林 業(yè)廳的支持下，福建漳平目前正在開展野生福建山櫻花的引種馴化及繁 育工作，并通過福建山櫻花引種馴化及繁育項目建立原種圃、繁殖扦插 苗圃等。此外，還有三明市綠佳美苗木有限公司 、德化縣茶花王園林 綠化有限公司、邵武萬春園林綠化有限公司 、漳平市大華百畝花卉園、 明紅花木公司、福建省武平縣德雄花場 。福建省的

25、其他地市和企業(yè)也 只是在小范圍內(nèi)進行馴化，并沒有向花農(nóng)和企業(yè)推廣，更談不上大量上 市。 2010 年省內(nèi)山櫻花市場需求量為 30 萬株，而省內(nèi)供應(yīng)商年上市不 足 10 萬株。4.1.2 以福建山櫻花為主題的生態(tài)園的市場分析福建省平潭綜合實驗區(qū)的發(fā)展定位為探索兩岸交流合作先行先試 的示范區(qū)和海峽西岸經(jīng)濟區(qū)科學(xué)發(fā)展的先行區(qū)。發(fā)展近中期目標（ 2010 年2015年）和中長期目標（ 2016 年2020年）確立。福建省政府將平潭定位為兩岸交流合作先行先試和海峽西岸經(jīng)濟 區(qū)科學(xué)發(fā)展先行先試的綜合試驗區(qū)，對平潭的發(fā)展提供了諸多優(yōu)惠政策 和資金扶持，對平潭帶來一系列的提升和改變：平潭的基礎(chǔ)設(shè)施將會進一步完

26、善，島內(nèi)投融資環(huán)境變好，以及獲得海峽兩岸的高度關(guān)注和支持等，這些均為平潭旅游發(fā)展提供絕佳的契機。平潭特殊近臺區(qū)位優(yōu)勢、開放開發(fā)條件安全、對臺歷史淵源悠久等 諸多獨特優(yōu)勢，以平潭全島作為特殊區(qū)域，設(shè)立兩岸合作開發(fā)的實驗區(qū)， 實現(xiàn)互惠雙贏，有助于進一步密切兩岸合作交流，也有助于充分發(fā)揮平 潭特殊對臺優(yōu)勢和加快平潭的開放開發(fā)步伐。從20世紀90年代后期開始，我國經(jīng)濟增長方式已經(jīng)由供給拉動轉(zhuǎn) 為需求拉動。1999年，政府適時做出了延長假期的決定。目前雙休日加上10天的法定假日，一年加起來有110多天的休假時間，特別是五 一、國慶、春節(jié)各有 7天連續(xù)假日,假日旅游消費的大規(guī)模假日經(jīng)濟 出現(xiàn)。現(xiàn)有的旅游點

27、主要集中在名山大川，開發(fā)的旅游源大多集中在名勝古跡。面對龐大的假日旅游群體 ，景點就顯得不足。假日經(jīng)濟出現(xiàn) 是開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的外部原動力。名稱數(shù)量（株）花期（天）開放月份福州國家森林公園15007161月至2月間.金山公園300多8153月份左右福州市晉安河公園1607172月份至3月份閩侯大湖鄉(xiāng)大坪5809 202月份到四月份表 福州地區(qū)現(xiàn)有的有福建山櫻花景點的公園廈門地區(qū)現(xiàn)有的有福建山櫻花景點的公園1同安北辰山。目前北辰山風(fēng)景區(qū)生態(tài)風(fēng)景林已有4095畝，新種下福建山櫻花、黃花夾竹桃等四種觀賞性風(fēng)景林木5560株。2廈門忠倫公園。2010年，首次栽種了福建山櫻花。4.2產(chǎn)品方案本公司主要經(jīng)

28、營品種有：香樟、福建山櫻花、桂花、羅漢松、紅楓、 白楓、紅葉李、海棗、華棕、楓香、含笑、杜英、玉蘭等綠化苗木，以 及杜鵑等盆栽花卉。 福建山櫻花原種圃 250 畝、繁殖扦插苗圃 100 畝、 栽培花圃 650 畝。同時提供生態(tài)旅游、科普教育等旅游產(chǎn)品。第五章 項目建設(shè)內(nèi)容及實施安排5.1 項目建設(shè)內(nèi)容（一）生產(chǎn)基地1、培育基地2、科教園區(qū)（二）主展館嵐城探櫻一樓：主展廳二樓：科技示范廳（三）禊賞流觴苑1、禊賞亭和流觴亭2、國際會議廳3、曲水流觴（四）櫻花產(chǎn)品專營區(qū)曲院櫻風(fēng)1、美食區(qū)2、購物屋（五）櫻風(fēng)石刻1、園雕2、櫻風(fēng)石刻（六）婚慶攝影區(qū)5.2項目實施的分年度計劃規(guī)劃建設(shè)年限為三年（2012

29、至2014年度）2012年：主要完成山櫻花苗圃基地建設(shè)2013年：完成休閑館、科技館等場館的建設(shè)2014年：完成園區(qū)建設(shè)。第六章投資估算與資金籌措6.1項目工程量及工程投資估算公司資本構(gòu)成：本公司在創(chuàng)業(yè)初期擬定的股本結(jié)構(gòu)和規(guī)模暫定為：注冊資本650萬元，其中創(chuàng)業(yè)團隊自籌資金 80萬元，技術(shù)投資90萬元， 資金入股占占公司注冊資本的12.31%，技術(shù)入股占13.85%。吸入貨幣投資290萬元，實物投資（試驗基地 2棟，生產(chǎn)線1套）100萬元，土 地使用權(quán)投資90萬元。預(yù)期公司投資總規(guī)模 650萬元，風(fēng)險投資480 萬元。其中，固定資產(chǎn)投入 240萬元，主要購買林地、科技生產(chǎn)設(shè)備； 流動資金410

30、萬元，用于購買技術(shù)、原材料、及支付相關(guān)費用。項目建設(shè)任務(wù)和投資計劃表（一期工程）單位：萬元項目投資值比例（占總資本）備注建設(shè)投資：47058.75%主展館9011.25%組培基地14017.50%禊賞流觴苑506.25%內(nèi)建禊賞亭、流觴亭、國際會議廳美食屋303.75%購物屋303.75%4ffp /、 舞臺50.63%園雕101.25%婚紗攝影館202.50%辦公樓9011.25%基礎(chǔ)設(shè)施：9011.25%停車場151.86%供水增容202.50%供電增容202.50%環(huán)保規(guī)劃202.50%廁衛(wèi)設(shè)施151.86%其他：253.13%不可預(yù)見費用2511.25%6.2總投資估算本項目總投資10

31、50萬元，其中建設(shè)投資505萬元，流動資金應(yīng)用130 萬元，無形資產(chǎn)投資 95萬元，土地租賃費300萬元。建設(shè)投資包括:（1）山櫻花組培基地建設(shè)費：56.81萬元（2）展館及工 作樓建設(shè)費：132.8萬元（3）生態(tài)園建設(shè)費用：195.09萬元（4）組培 設(shè)備及工器具購置費：65.18萬元（5）管理辦公設(shè)備：15.86萬元（6） 設(shè)備安裝工程費：18.26萬元（7）基本預(yù)備費：25萬元（9）其他費用： 16萬元。項目投資估算表（單位：萬元）序號費用名稱投資額占項目投資比例1建設(shè)投資50548.10%1.1山櫻花組培基地建設(shè)費56.815.41%1.2展館及工作樓建設(shè)費132.812.65%1.3

32、生態(tài)園建設(shè)費用195.0918.58%1.4組培設(shè)備及工器具購置費65.186.21%1.5管理辦公設(shè)備15.861.51%1.6設(shè)備安裝工程費18.261.74%1.7基本預(yù)備費252.38%1.8其他費用161.52%2流動資金13012.38%3無形資產(chǎn)959.05%4土地租賃費30028.57%5項目投入總資金1050100.00%公司經(jīng)過前三年的生產(chǎn)經(jīng)營，有了一定的資金積累，決定在第四年 投入山櫻花食品及紀念品等附屬產(chǎn)品的生產(chǎn)。6.3分年度投資計劃總成本費用估算表（單位：萬元）序號項目第一年第二年第三年第四年第五年1土地租賃費30.0030.0030.0030.0030.002直接原

33、材料120.88179.84215.54258.55306.683外購輔助材料32.8536.1439.7548.4959.164外購燃料及動力29.5832.5435.7943.6753.275工資及福利費49.8554.2460.3284.4592.896修理費及景觀維護費26.9830.1536.2457.4068.747管理費用83.33111.76133.78200.73240.248財務(wù)費用0.000.000.000.000.009銷售費用249.98335.27267.57401.46480.4810其他費用50.0067.0580.27120.44144.1411折舊與攤銷費2

34、4.2024.2024.2035.2035.2012總成本費用697.65901.19923.461280.391510.8013經(jīng)營費用393.47511.72601.69813.73965.1314可變成本233.16302.75351.40435.16512.0015固定成本464.49598.44572.06845.23998.80單位：萬元注:1）管理費用主要包括行政管理人員工資、差旅費、辦公費、印花稅等。2）銷售費用主要包括銷售人員薪酬、廣告費、業(yè)務(wù)費、保險費等。3）其他費用按銷售（營業(yè)）收入的3%十。4）經(jīng)營成本=總成本費用一財務(wù)費用一折舊及攤銷費5）固定成本=總成本費用一可變成

35、本原值殘值率（%折舊年限（年）年折舊額展館及工作樓132.8010.0020.005.98生態(tài)園內(nèi)房屋建筑82.9110.0020.003.73山櫻花組培設(shè)備65.1810.0010.005.87山櫻花產(chǎn)品加工設(shè)備80.8410.0010.007.28管理辦公設(shè)備15.8610.005.002.85無形資產(chǎn)95.000.0010.009.50折舊與攤銷預(yù)算銷售（營業(yè)）稅金及附加和增值稅估算表（單位：萬元）序號項目第一年第二年第三年第四年第五年1銷售收入1666.562235.162675.653594.924287.382銷項稅額283.32379.98454.86611.14728.853進

36、項稅額53.1168.6758.3383.92100.794增值稅230.20311.31396.53527.22628.065營業(yè)收入0.000.000.00419.72517.386營業(yè)稅金及附加23.0231.1339.6576.3391.866.1營業(yè)稅0.000.000.0020.9925.876.2消費稅0.000.000.000.000.006.3城市維護建設(shè)稅16.1121.7927.7638.3745.786.4教育費附加6.919.3411.9016.9720.22注：銷售收入指銷售山櫻花苗以及半成品和銷售山櫻花食品、紀念品;營業(yè)收入指山櫻花生態(tài)園的門票收入以及生態(tài)園內(nèi)的其

37、他服務(wù)型消費。第七章項目效益評價7.1經(jīng)濟效益山櫻花組培苗的單株成本：單株組培苗出瓶移栽前成本為0.442 097元/株。單株組培苗出瓶移栽及栽后管理成本為0.32537元/株。單株容器苗的基建和設(shè)備折舊費用為0.1 1093元/株。每株組培苗生產(chǎn)成本為0.878 397 元。? 本項目總投資3805.5萬元，項目總資金4163.1萬元。本項目靜態(tài) 投資回收期為5.0年（含建設(shè)期），動態(tài)投資回收期為5.7年（含建設(shè)期）, 財務(wù)內(nèi)部收益率31.3%。項目建設(shè)期3年，生產(chǎn)期10年，達產(chǎn)期2年。對福建山櫻花的多元化開發(fā)，包括對其觀賞價值、實用價值、藥用 價值等方面的開發(fā)，可使山櫻花得到最廣泛的利用，

38、實現(xiàn)其經(jīng)濟效益最 大化。雖然一開始的投資建設(shè)經(jīng)費比較高，但是從長遠來看，確是可以 得到豐厚的回報。7.2社會效益第一、基于建立臺海經(jīng)濟圈的良好契機，公司所設(shè)立的兩岸合作開發(fā)實驗區(qū)，可實現(xiàn)臺海兩岸互惠雙贏， 有助于進一步密切兩岸合作交流， 也有助于充分發(fā)揮平潭特殊對臺優(yōu)勢和加快平潭的開放開發(fā)步伐。第二、項目的運行有助于福建山櫻花經(jīng)濟形成產(chǎn)業(yè)化規(guī)模，同時可 以促進相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，本項目是以實現(xiàn)生態(tài)旅游為主導(dǎo)目標，為福建省第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的生命力，更好地促進福建省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化調(diào) 整的有序進行。第三、項目的實施增加了項目區(qū)農(nóng)民的就業(yè)選擇，拓寬了農(nóng)民收入 的渠道， 同時也提高了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入的增長幅度

39、， 與非項目區(qū)農(nóng)民相比， 除了由種植山櫻花而得的收入外，項目區(qū)農(nóng)民還可增加企業(yè)分紅、土地 出租、企業(yè)打工工資等渠道的收入。第四、項目的研發(fā)團隊以福建農(nóng)林大學(xué)林學(xué)院研究所為基礎(chǔ)搭建， 該團隊擁有十分豐富的福建山櫻花研發(fā)經(jīng)驗和雄厚的技術(shù)實力，在福建 山櫻花的研發(fā)領(lǐng)域處于國內(nèi)先進水平。項目的實施有助于產(chǎn)學(xué)研的一體 化，更好地實現(xiàn)生產(chǎn)技術(shù)向生產(chǎn)力的效益轉(zhuǎn)化。同時也能夠更有效地提 高高等院校及相關(guān)科研機構(gòu)在研究福建山櫻花方面的水平。7.3 生態(tài)效益福建山櫻花是福建省特有的珍稀樹種，具有開花早，花期長，花型 獨特、花色鮮艷、適應(yīng)性廣、抗逆性強等優(yōu)點，對綠化美化環(huán)境、改善 生態(tài)系統(tǒng)、防止水土流失、調(diào)節(jié)小氣候

40、等具有很好的效果，同時福建山 櫻花對氫氧化物、二氧化碳等氣體具有很強的吸附能力，可部分消除城 市自身排放的污染氣體，具有凈化空氣的功能，非常適合園林造景或行 道樹的種植，櫻嵐生態(tài)園的建設(shè)有助于改善當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境，維護項目 區(qū)生態(tài)系統(tǒng)的整體性，提高其可持續(xù)發(fā)展的能力。第八章 項目組織與管理8.1 組織機構(gòu)與職能劃分1所福建櫻嵐有限責(zé)任公司在公司成立初期，基于公司規(guī)模較小，為了 便于統(tǒng)一指揮管理，明確權(quán)限和責(zé)任，采取直線行組織結(jié)構(gòu)（如圖示）。隨著企業(yè)規(guī)模擴大，內(nèi)外環(huán)境的變化，企業(yè)的組織形式也將隨之 不斷的調(diào)整變革，優(yōu)化企業(yè)組織與管理，從原來的直線職能制發(fā)展成扁 平式、矩陣式（如圖 2所示），以便于

41、上下級的溝通和核心價值觀的實現(xiàn)。圖1企業(yè)初期組織構(gòu)架圖營銷部圖2:企業(yè)后期組織構(gòu)架圖股東會顧問委員f會法市場辦公室辦公-重事會：由企”董事會 總經(jīng)理財務(wù)信息部監(jiān)事會技術(shù)部公關(guān)市場 辛銷研技術(shù)的總體發(fā)展戰(zhàn)略。任任免公司經(jīng)理，決定企業(yè)的經(jīng)營計劃和投資方案， 決定內(nèi)部管理機構(gòu)的設(shè)置和基本管理，制定企業(yè)的財務(wù)預(yù)、決算、利潤 分配方案。執(zhí)行總監(jiān)：負責(zé)企業(yè)日常經(jīng)營事務(wù)，對董事會負責(zé)；協(xié)調(diào)各部門間 關(guān)系；組織實施董事會決議、企業(yè)年度經(jīng)營計劃和投資方案，擬訂公司 內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置方案及規(guī)章制度。技術(shù)部：負責(zé)福建山櫻花的培育與新品種的研發(fā)，材料的采購及整 個生產(chǎn)管理過程，拓展產(chǎn)品生產(chǎn)線的廣度和深度，協(xié)調(diào)生產(chǎn)和銷售的

42、矛 盾。營銷部：負責(zé)整體的營銷活動，決定企業(yè)的營銷策略和措施，并對營銷工作進行評估和監(jiān)控，領(lǐng)導(dǎo)各區(qū)域銷售代表與各地代理商和經(jīng)銷商進行市場開拓與銷售財務(wù)部：負責(zé)企業(yè)資金的籌集、使用和分配，負責(zé)日常會計工作與 稅收管理，每個財政年度末都要匯報本年財務(wù)情況并規(guī)劃下年財務(wù)工 作，可直接向董事會匯報財務(wù)狀況。人力資源部：負責(zé)建立企業(yè)的人事管理體系、制定人事管理制度， 負責(zé)人才招聘，公司員工考評和專業(yè)技能培訓(xùn)。此外，負責(zé)員工薪酬政 策和福利政策的制定實施。信息部：對相關(guān)部門收集的內(nèi)、外信息進行分析、處理，并及時反 饋給執(zhí)行總監(jiān)。8.2 經(jīng)營管理模式福建櫻嵐有限責(zé)任公司致力于企業(yè)文化的建設(shè)以及企業(yè)人才的培

43、養(yǎng)與管理。企業(yè)文化體現(xiàn)了一個組織的經(jīng)驗，歷史，信仰，和標準 , 是企業(yè)管 理過程中流動的血液，是一個企業(yè)的靈魂，優(yōu)秀的企業(yè)文化是使企業(yè)長 盛不衰的不竭動力。其內(nèi)容包括企業(yè)個性特征的經(jīng)營宗旨、基本信念、 價值觀念、道德規(guī)范、規(guī)章制度、行為準則、文化環(huán)境、產(chǎn)品品牌和經(jīng) 營戰(zhàn)略、經(jīng)營理念等，以及與此相適應(yīng)的思維方式和行為方式。本公司 將致力于建立學(xué)習(xí)創(chuàng)新型企業(yè)文化，培育員工對企業(yè)的認同感和歸屬 感，使個人與組織有機統(tǒng)一起來。追求完美的核心思想是進取。 追求完美體現(xiàn)了櫻嵐員工為了完美產(chǎn) 品，完善體系，完成夢想的奮斗精神。顧客至上誠實守信誠信是企業(yè)生存的基石 質(zhì)量優(yōu)先質(zhì)量是企業(yè)發(fā)展的砥柱 技術(shù)第一技術(shù)是

44、企業(yè)前進的動力 服務(wù)補強以服務(wù)創(chuàng)品牌 櫻嵐的夢想：櫻之情、嵐之韻、閩之魂 櫻嵐的使命：讓福建山櫻花開滿人間 櫻嵐市場觀念： 感知市場，創(chuàng)造市場，滿足市場 櫻嵐產(chǎn)品品牌觀念：人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我奇櫻嵐服務(wù)觀念： 吸引顧客 滿足顧客 成就顧客櫻嵐人才觀念：舉賢使能優(yōu)勝劣汰 專人專用櫻嵐管理觀念：以人為本高效務(wù)實櫻嵐危機意識：保持警惕居安思危櫻嵐競爭意識：物競天擇適者生存櫻嵐團隊意識：共享共擔(dān)團結(jié)合作人員管理是人力資源管理的一個重要內(nèi)容。隨著員工個體在企業(yè)中 的重要性日益提高，員工管理的問題也越來越突出。企業(yè)將以崗位職責(zé) 為主要依據(jù)，堅持縱向橫向相結(jié)合、定性與定量相結(jié)合的原則進行績效 考評。1

45、、設(shè)立有效的獎勵系統(tǒng)個人獎勵系統(tǒng)：為客觀評價員工的個人產(chǎn)出采取計件的員工獎金發(fā) 放制度。同時，為保證質(zhì)量企業(yè)也將利用質(zhì)量控制知的員工獎金發(fā)放制 度。此外為使公司管理者的利益與股東的利益得到統(tǒng)一，對高層管理者 采用遞延資金報酬、股票期權(quán)、業(yè)績股份、股票增值權(quán)等激烈手段。小組與組織獎勵系統(tǒng)：設(shè)立小組獎金、利潤共享、員工認股權(quán)和組 織獎金等。 2、構(gòu)建人才競爭優(yōu)勢、吸納優(yōu)秀人才、選擇合適的用工制度、強化員 工培訓(xùn)，留住關(guān)鍵人才。第九章 結(jié)論與建議9.1 項目可行性研究結(jié)論9.1.1 平潭綜合實驗區(qū)地理區(qū)位重要平潭綜合實驗區(qū)的發(fā)展定位為探索兩岸交流合作先行先試的示范 區(qū)和海峽西岸經(jīng)濟區(qū)科學(xué)發(fā)展的先行區(qū)

46、。平潭縣正處于國家大力扶持和 發(fā)展的階段，城市規(guī)劃與建設(shè)需要大量造景樹和行道樹，大量旅游項目 有待引進，而櫻嵐有限公司抓住此契機，將品種優(yōu)良的福建山櫻花引入 平潭，在平潭建立培育繁殖基地和多功能的旅游觀光生態(tài)園，為福建山 櫻花的推廣做傳播使者 .9.1.2 項目好福建山櫻花是福建省特有的珍稀樹種，具有開花早，花期長，花型 獨特、花色鮮艷、適應(yīng)性廣、抗逆性強等優(yōu)點，對綠化美化環(huán)境、改善 生態(tài)系統(tǒng)、防止水土流失、調(diào)節(jié)小氣候等具有很好的效果，同時具有凈 化空氣的功能，非常適合園林造景或行道樹的種植，近年來已經(jīng)成為全 國各地城市園林、綠化的新寵?，F(xiàn)我國南方地區(qū)已有部門城市將其列為 城市綠化的骨干樹種之一。但是，由于自然資源日漸稀少，人工馴化繁 育困難，市場需求不斷擴大等原