房地產(chǎn)評估作業(yè)答案

1、.1、 待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補償、安置費5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/畝，開發(fā)費用1.5億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸款利率為10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，土地所有權(quán)收益為土地成本的10%，試估算該地產(chǎn)的市場價值。解：（1）估算每平方米土地取得費用和開發(fā)費用拆遷補償、安置費用：5000066775元平方米其他費用：3000066745元平方米土地開發(fā)費用：150，000，0001，000，000150元平方米每平方米土地取得費用和開發(fā)費用合計為：75+

2、45+150270元平方米（2）計算利息：第一期利息：270341020.520.25（元）第二期利息：27014910.53.0375（元）每平方米土地取得費用和開發(fā)費用應(yīng)承擔(dān)的利息費用為23.29元。（注:由于第一年投入總投資的34，開發(fā)期為2年，利率10，該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）（3）計算利潤：2701027（元）（4）計算土地成本：270+23.29+27320.29（元平方米）（5）計算待估土地公平市場價值：320.29（1+10）352.32（元平方米）每平方米土地公平市場價值為352.32元平方米，近似等于每平方米352元。2、被評估對象

3、為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5 000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評估基準(zhǔn)日起為40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢25 000平方米的大廈，其中1-2層為商場，每層建筑面積為3 00o平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為1 900平方米。評估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測算得到如下數(shù)據(jù)資料：(1)將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入;精品. (2)大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費用為3 000元，所需資金

4、分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入;(3)專業(yè)費用為建筑費用的10%;(4)預(yù)計大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2 000元，出租率可達100%，第3至第5層(即寫字樓部分的1至3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%;(5)管理費用為租金的5%，稅金為租金的17.5%，保險費為建筑費及專業(yè)費用的0.1%，維修費用為建筑費用的1%，年貸款利率為5%，復(fù)利計息;(6)開發(fā)商要求的利潤為建筑費用、專業(yè)費用、地價及土地開發(fā)費用之和的25%;(

5、7)房地產(chǎn)綜合資本化率為8%;(8)每年按365天計算：(9)本項目不考慮所得稅因素。解：(1)12樓面積：3 0002=6 000=0.6(萬平方米)(2)35層面積：1 9003=5 700(平方米)=0.57(萬平方米)(3)6層及以上面積2.5-0.6-0.57=1.33(萬平方米)(4)年總收入(萬元)=0.62 000+0.5723650.9+1.332.53650.9=2 666.75(萬元)(5)年總費用=2 666.75(5%+17.5%)+2.53 0001.10.1%+2.53 0001%精品.=683.27(萬元)(6)年利潤=2666.75-683.27=1983.4

6、8(萬元)(7)大廈價值=1983.48/%【1-1/(1+8%)37】=23355.83(元)(8)建筑費用=3 0002.5=7 500(萬元)(9)專業(yè)費用=7 50010%=750(萬元)(10)開發(fā)商利潤=(7 500+750+500+地價)25%=2 187.5+0.25地價(11)利息=0.1576地價+64.86+375.85+81.49=0.1576地價+522.20(12)地價=23 355.8-7500-750-500-2187.5-0.25地價-0.1576地價-522.2=11 896.13-o.4076地價地價= =8451.36(萬元)3、 某商業(yè)用房地產(chǎn)，按國家

7、規(guī)定其土地使用權(quán)最高年限為40年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬出租，出租期為10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，租金按每年15萬元固定不變。假定資本化率（折現(xiàn)率）為10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn)10年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？一、解：（2）計算過程：前五年的租金收益分別為：r1=8（萬元）r2=8(1+2%)=8.16（萬元）r3=8(1+2%)2=8.32（萬元）0r4=8(1+2%)3=8.49（萬元）r5=8(1+2%)4=8.66（萬元）后五年的租金收益均為：r=15（萬元）精品.折現(xiàn)率為：r=10%（3） 將（2）中的數(shù)據(jù)代入（1）中的公式中，求得p=66.75（萬元）二、參考答案：1）、

8、公式：p=r11-（1+s）/（1+t）t/（r-s）+a21-1/（1+r）n-t 1/（1+r）t/r 2）、收益現(xiàn)值= 81-（1+2%）/（1+10%）5/（10%-2%）+151-1/（1+10%）10-5 1/（1+10%）5t/10% =66.76（萬元）4、待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評估其2011年5月的市場價值。評估人員通過搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料（過程略），選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例有關(guān)情況見下表：項目 a b c 待估對象坐落 略 略 略 略所處地區(qū) 繁華區(qū) 非繁華區(qū) 非繁華區(qū) 非繁華區(qū)用地性質(zhì) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè)土地類型 空地 空地

9、空地 空地價格總價 25.2萬元 49萬元 43.5萬元 單價 1500元/m2 1400元/m3 1450元/m4 交易日期 2010.10 2010.12 2011.1 2011.5面積 168m2 350m2 300m2 600m2精品.形狀 長方形 長方形 長方形 長方形地勢 平坦 平坦 平坦 平坦地質(zhì) 普通 普通 普通 普通基礎(chǔ)設(shè)施 完備 較好 較好 較好交通通訊狀況 很好 很好 很好 很好剩余使用年限 35年 30年 35年 3 0年已知以下條件：（1）交易情況正常；（2）2010年以來，土地價格每月上漲1%。（3）交易實例a與待估對象處于同一地區(qū)，b、c的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參

10、照下表進行判斷：項目 b 分值 c 分值自然條件 相同 10 相同 10社會環(huán)境 相同 10 相同 10街道條件 稍差 8 相同 10繁華程度 稍差 7 稍差 7交通便捷程度 稍差 8 稍差 8規(guī)劃限制 相同 10 相同 10交通管制 相同 10 相同 10離公交車站 稍遠 7 相同 10交通流量 稍少 8 稍少 8周圍環(huán)境 較差 8 相同 10注：比較標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100。精品.（4）待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3%。（5）折現(xiàn)率為8%。解：（1）進行交易情況修正。從評估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實例的交易沒有什么特殊情況，均作為正常交易看

11、待，故無需修正。（2）進行交易時間修正。交易實例a交易時間修正系數(shù)1071001.07交易實例b交易時間修正系數(shù)1051001.05交易實例c交易時間修正系數(shù)1041001.04（注：由于地價每月上漲1，故從交易實例a成交日期1996年10月至評估基準(zhǔn)日1997年5月地價共上漲了7；交易實例b從成交期1996年12月至評估基準(zhǔn)日1997年5月地價共上漲5；交易實例c從成交期1997年1月至評估基準(zhǔn)日1997年5月地價共上漲了4。）（3）進行區(qū)域因素修正。交易實例a與待估對象處于同一地區(qū)，無需做區(qū)域因素調(diào)整。交易實例b區(qū)域因素修正系數(shù)100861.163交易實例c區(qū)域因素修正系數(shù)100931.0

12、75（注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。）精品.（4）進行個別因素修正。關(guān)于面積因素修正。由于待估對象的面積大于3個交易實例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3。土地使用權(quán)年限因修正。除交易實例b與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例a與c均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計算如下（假定折現(xiàn)率為8）：交易實例a及c使用年限修正系數(shù)11（1+8）3011（1+8）350.9659交易實例a的個別修正系數(shù)1.030.96590.995交易實例b的個別修正系數(shù)1.03交易實例c的個別修正系數(shù)1.030.96590.995

13、（5）計算待估土地初步價格。a150011.0710.9951597（元平方米）b140011.051.1631.031761（元平方米）c140011.041.0750.9951613（元平方米）（6）采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果。精品.待估地塊單位面積價格評估值（1597+1761+1613）31657（元平方米）待估地塊總價評估值1657600994200（元）因此，這一地塊的評估值為994200元。 5、有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)

14、期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。解：(1) 現(xiàn)已知樓價的預(yù)測和各項開發(fā)成本及費用、 可用假設(shè)開發(fā)法評估、 計算公式為：地價=樓價-建筑費-專業(yè)費-利息-銷售稅費-利潤(2) 計算樓價：樓價=20002.59000=45,000,000(元)(3) 計算建筑費和專業(yè)費建筑費=300020002.5=15,000,000(元)專業(yè)費=建筑費10%=15,000,00010%=1,500,000(元)(4) 計算銷售費用和稅費銷售費用=45,000,0002.5%=1,125,000(元)銷售稅費=45,000,0006.5%=2,925,000(元)(5) 計算利潤利潤 = (地價 + 建筑費 + 專業(yè)費) 10%= (地價 + 16，500，000) 10%（注:16，500，000由15，000，000 + 1，500，000取得.)(6) 計算利息利息 = 地價 (1 + 6%) 2-1 + （15,000，000 + 1，500，000) (1 + 6%) 1 1精品.= 0.1236 地價 + 990，000(注:地價是在兩年前就投入的,故要用2次方.而建筑費與