超高層超甲級寫字樓設計要點

1、超高層超甲級寫字樓設計要點（胡居海）隨著中國許多城市人均GDP邁入1萬美元時代，城市化進入加速發(fā)展，中國目前已有上百個城市中心區(qū)人口達到百萬，城市中心區(qū)土地的稀缺性日益明顯，大部分城市中心區(qū)超過萬元?？鐕髽I(yè)在中國設立地區(qū)總部與研發(fā)中心，中國特大企業(yè)也普遍跨區(qū)域異地化經(jīng)營，大型企業(yè)集團將銷售服務體系向下級城市延伸，并推動城市的中介服務業(yè)的發(fā)展。需求的爆發(fā)性增長，推動了超高層超甲級寫字樓在中國大地遍地開花式的開發(fā)，而政府對大型商業(yè)綜合體與超高層建筑的喜好與切實的地價與容積率等優(yōu)惠政策，更是起到推波助瀾的作用。超高層建筑與城市綜合體在土地集約化利用方面有著無與倫比的優(yōu)勢，但是超高層的背后，是建筑成

2、本的成倍式增長，是開發(fā)與施工周期大幅延長。在美國152米以上建筑叫摩天大樓，而建筑高度超過250米后，除成本與工期不利因素外，超過四個分區(qū)的垂直交通布置大大降低了寫字樓的實用率，并且需要到建設部進行結(jié)構超限審查，建筑消防性能化分析以及風洞與振動臺試驗，使得設計與報批周期增加半年左右。在上海深圳廣州等城市，許多400M+的超高層租金按地毯面積出租才與一些國際頂級寫字樓價格相當，因此本文中的超高層僅指152-250M，經(jīng)過對多個城市超高層超甲級寫字樓調(diào)研，總結(jié)設計要點如下：一、準確市場定位是設計前提甲級寫字樓是市場通俗叫法，并沒有嚴格的技術規(guī)范進行區(qū)分，但市場通常根據(jù)寫字樓的規(guī)模檔次分為國際頂級、

3、超甲級、甲級、乙級、SOHO五類，一般來說，只有北上廣深才適合建設國際頂級，超甲級寫字樓主要規(guī)模大于5萬平方米，并有較高的建筑與機電配置。而對于綜合體物業(yè)，要重點解決寫字樓與商業(yè)及其它建筑之間關系，對于超甲級寫字樓主要問題平衡首層大堂占用商業(yè)面積以及單獨出入口與門前廣場的問題。寫字樓在設計之前，需要對城市競爭性項目與北上廣深一些代表性寫字樓項目進行考察學習，定位主要解決在城市或區(qū)域項目之間的競爭性以及行業(yè)未來發(fā)展的前瞻性，寫字樓項目要考慮未來幾十年內(nèi)不落后。寫字樓設計一定要選擇有多個類似項目的設計單位與團隊，如果甲方管理力量不強時，要選擇合適的結(jié)構、機電與交通顧問公司。福州倉山萬達廣場是以商業(yè)

4、為主，寫字樓就不做超甲級，而上海國金中心IFC就是寫字樓與商業(yè)平衡開發(fā)的模式，弄清楚下表就容易對綜合體物業(yè)進行決策。定位純寫字樓寫字樓兼容商業(yè)平衡開發(fā)以商業(yè)為主物業(yè)配比寫字樓（90%）商業(yè)（10%30%）寫字樓商業(yè)公寓價值平衡商業(yè)面積超過50%二、合理確定層高/標準層面積/容積率/覆蓋率關系在純寫字樓模式下，裙樓商業(yè)一般設計用來銀行與特色餐飲配套，這種情況下，過分強調(diào)提高覆蓋率，增加裙樓面積，容易降低高層寫字樓的價值，還是多留一些廣場與室外空間，通常情況下寫字樓覆蓋率30%50%比較合適。寫字樓的容積率一般要按政府規(guī)劃建足，轉(zhuǎn)換層如不計容要4.56M以上以便將來綠化等利用，而裙樓頂層及最高層如

5、政府許可可以建912層高的宴會廳與會議中心，將來室內(nèi)空間也可靈活處理。在寫字樓沒有總高限高的要求下，超甲級寫字樓層高以4.24.5米為宜，也可以設置兩種高度滿足不同客戶需求。三、寫字樓標準層面積與布局寫字樓標準層面積與布局設計要結(jié)合地塊位置形狀與景觀方向以及道路交通等，以1500平方米、2000平方米、2500平方米三種最合適，在1500平方米情況下，可以按長方形平面布局，電梯間臨北側(cè)布置以增加南向或優(yōu)良景觀面的面積，也可方形布局，1500平方米時，只設一個消防電梯。2000平方米正方形布局，是寫字樓理想的標準層，這時一個消防分區(qū)配兩臺消防電梯。而通過消防性能化分析，有些城市寫字樓標準層面積可

6、以突破2000平方米限制，甚至一個防火分區(qū)做到2500平方米，新的建筑規(guī)范也將容許。寫字樓的平面布局與建筑外立面息息相關，總體來講辦公建筑以方正穩(wěn)重設計風格委托，符合大多數(shù)人的審美與風水理論，盡量少圓弧，更不宜夸張異型。寫字樓的總高度在容積率與標準層之間合理平衡，而通過調(diào)整裙樓面積也可精準確定地上層數(shù)，寫字樓總高要利用好垂直分區(qū)的規(guī)則。按目前規(guī)范每個垂直分區(qū)最多為15層，分區(qū)高度6367.5，一般一個分區(qū)不宜少于十層，152250M超高層可設234三種寫字樓分區(qū)，加上裙樓在不超過24米可單獨設分區(qū)，理想高度二個分區(qū)+24米裙樓情況下152168M，三個寫字樓分區(qū)188198M，三個分區(qū)加+24

7、米裙樓約248米。四、電梯數(shù)量與電梯井布局寫字樓的電梯數(shù)量與檔次，是衡量寫字樓品質(zhì)的重要指標，但是寫字樓數(shù)量過多以后，不單增加成本，還降低寫字樓實用面積，合理配置寫字樓電梯是寫字樓設計最關鍵的事項。特別要提出的是兩臺消防電梯宜聯(lián)合布置在一個前室內(nèi)并聯(lián)控，以提高消防電梯的使用效率，按規(guī)范消防電梯應此地下底層60秒內(nèi)高達頂層，在設計時可適當選用3.5米/秒。對于北上廣深，客戶特別強調(diào)保衛(wèi)安全工作，宜設計地下室至首層大堂的轉(zhuǎn)換梯，而在二三線城市，則強調(diào)方便，還是地下室直達寫字樓層比較合適。寫字樓電梯數(shù)量與檔次，一方面要根據(jù)計算，但更為關鍵的是要與類似或競爭項目進行比較確定，各垂直分區(qū)電梯可按下表選用

8、：分區(qū)提升高度梯數(shù)標準梯速載重量備注低區(qū)8099M60007500平方米/臺34Sm/s宜選1.6噸21人梯中區(qū)150180M55007000平方米/臺46Sm/s高區(qū)200260M50006500平方米/臺57Sm/s電梯設計技術參數(shù)：1、時隔：30S；2、5分鐘輸送能力12%；電梯計算參數(shù)的人員密度，可以按凈使用面積12平方米/人，這約合建筑面積18平方米/人；客梯梯速一般要求2540S直達頂層；需要指出的是，電梯交通流量分析，可以委托日立三菱等品牌電梯廠家計算，但是這些計算并沒有嚴格的國家標準，即使是最高電梯配置標準的寫字樓，在高峰上班時間也會出現(xiàn)排隊等候電梯的情況，并且電梯的噸位速度開

9、關門時間都對流量分析結(jié)果影響很大，而一般來講，在二三線城市的辦公區(qū)人員密度，也可適當放寬標準。參考類似項目，在兩個分區(qū)時，寫字樓建筑面積在57萬平方米；低區(qū)與中區(qū)各配四五臺高速電梯，在三個分區(qū)時，寫字樓建筑面積在911。電梯井的布局，是影響寫字樓實用率與使用功能的重要設計，但是目前超甲級寫字樓，采用VAV空調(diào)系統(tǒng)，基本已成為標配，而VAV空調(diào)需要在標準層30平方米左右的機房面積，提供以下經(jīng)典寫字樓平面供參考：五、交通組織寫字樓的交通組織，主要分析自駕車、公交車、地鐵、出租車以及有專業(yè)司機的企業(yè)高管五種不同出行方式的人流，如何快速達到項目，這點嘉里建設/香格里拉酒店的寫字樓與酒店全國各項目基本都

10、是經(jīng)典布局，特別是主入口布置大雨棚，雨棚下是半環(huán)形車道，對出租車與企業(yè)高管出行最為有利，客戶的尊貴一達到就體現(xiàn)了。最不利的交通組織是與城市道路不協(xié)調(diào)，使得主要方向的車輛達到項目要調(diào)頭或者繞建筑物一圈進入，地下室車庫的出入口更多考慮這個因素。有條件要改造城市道路布置港灣式的公交車站與的士?？空?，另外寫字樓的室外應以廣場為主，并適當布置十個左右臨時停車位，并布置少量噴泉水景，園林綠化要起到分隔功能區(qū)引導交通的作用。大堂是寫字樓的門面與重要交通樞紐，面積面積不包括核心筒應在800平方米以上，有條件可以全層12米以上通高設計。寫字樓地下車庫最少要滿足100平方米地上建筑一個車位，每個車位綜合面積約32

11、40平方米，地下室要爭取用足用地紅線，把單層面積做大，并根據(jù)地質(zhì)情況，合理確定地下室層高與地下層數(shù)，地下室層高不宜小于3.9米，局部有特殊要求的設備機房層高會達到5米，但地下一層考慮外圍地下室的0.8-1.2米覆土與室內(nèi)外0.3-0.6米高差，寫字樓首層建筑物下的地下室層高就達到56米，完全滿足設備要求。六、空調(diào)設備選型與供電負荷我國甲級寫字樓，最早主要是港資企業(yè)投資建設，他們也將香港的習慣與標準帶過來，而香港的寫字樓習慣將空調(diào)溫度在20度多，國內(nèi)人都冷的不習慣，許多寫字樓投入運行多年后，三分之一的空調(diào)與變壓器應設計富余被閑置，特別是設計院盲目計算方法，也不了解許多寫字樓有加層的潛規(guī)則，設計標

12、準過高，而在招標階段有些企業(yè)又為控制成本或者誤信設備商，大幅降低設計容量標準，或者采用低檔次產(chǎn)品，我的建議是“合理控制設備負荷容量，選用國際領先品牌與技術產(chǎn)品”，目前空調(diào)主要有VAV、VRV、GHP、溴化鋰空調(diào)以及普通的主機加風機盤管式空調(diào)。VAV因為極大改善了人的舒適度與節(jié)能，全成本約400元/平方米，僅比普通空調(diào)增加約50元成本，目前技術已完全過關，主要是設備廠家在運行時需調(diào)整服務。VRV空調(diào)使用有一定的靈活性，但但初次投資約500元/平方米，而且在舒適性方面與VAV有很大的差距，這在乙級寫字樓方面適應中心企業(yè)加班有優(yōu)勢，但超甲級寫字樓的客戶基本適應VAV，而且加班時開空調(diào)實際增加電費有限

13、，但有些物業(yè)公司借機收取高額的加班空調(diào)費用不能作為選型比較?？照{(diào)的負荷計算在人員密度與溫度設定都有很大彈性，但主機負荷折合空調(diào)區(qū)建筑面積，一般每冷噸3550平方米比較合適，而末端按套內(nèi)面積120180W比較合適?？照{(diào)主機的負荷的提高，主要是快速將整棟大廈冷卻。在有日夜峰谷電價差異的地區(qū)，可以選用冰蓄冷系統(tǒng)。如果與燃氣公司方面談判的較好，可以減免燃氣增容費，用燃氣機組也是不錯選擇。普通寫字樓供電局從高壓電纜、變壓器到低壓配電柜，工程費一般在50120元/平方米，有些地方因供電壟斷工程費特別高的地區(qū)，空調(diào)也可以選用10KVA高壓機組，隨著科技不斷發(fā)達，節(jié)能產(chǎn)品加速發(fā)展，中國供電設計已從過去解決容量不足，現(xiàn)在變壓器普遍閑置，根據(jù)經(jīng)驗，寫字樓地上約80100W變壓器負荷合