律師在企業(yè)拆遷法律服務(wù)中的工作

1、律師在企業(yè)拆遷法律服務(wù)中的工作冷長劍企業(yè)拆遷，法律上稱“企業(yè)搬遷”，主要指涉及企業(yè)的房屋和土地征收。由于企業(yè)本身的資源優(yōu)勢加之較大的賠償數(shù)額，所以在企業(yè)拆遷法律服務(wù)中我們更要認(rèn)真負(fù)責(zé)，善于從細(xì)節(jié)入手，認(rèn)真做到以下幾點(diǎn)：第一，盡職調(diào)查。 1、審查企業(yè)的土地或者房屋租賃合同；確定企業(yè)使用土地或者房屋合法性問題，為后期拆遷補(bǔ)償工作提供自身合法的依據(jù)。這個(gè)環(huán)節(jié)非常重要，也是拆遷補(bǔ)償?shù)那疤?，在?xì)節(jié)上要多審查材料，不能僅聽企業(yè)的說法而輕易下結(jié)論。 2、向拆遷方了解征地批文、建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)批文、建設(shè)規(guī)劃許可證、拆遷方案、拆遷許可證等相關(guān)拆遷征地批準(zhǔn)文件；確定拆遷征地項(xiàng)目的合法性。在拆遷征地項(xiàng)目不符合法定程序

2、時(shí)，要及時(shí)有效的提出異議，如找拆遷部門協(xié)商，申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。 3、審查企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、納稅情況、企業(yè)員工合同、企業(yè)對(duì)土地或者房屋投入的其他相關(guān)單據(jù)；方便制作拆遷補(bǔ)償方案提供合法的依據(jù)。第二、制作拆遷損失報(bào)告 1、協(xié)助企業(yè)制作地上物動(dòng)遷調(diào)查表；詳細(xì)統(tǒng)計(jì)地上物因?yàn)椴疬w所引起的損失。 2、根據(jù)需要邀請(qǐng)企業(yè)方評(píng)估公司對(duì)地上物及固定資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估； 3、協(xié)助企業(yè)制作拆遷損失報(bào)告；拆遷損失報(bào)告必須既有事實(shí)依據(jù)也有法律政策依據(jù)，至少合情合理，有理有據(jù)，這樣才能在拆遷談判中說服對(duì)方當(dāng)事人，而不是一味“獅子大開口”，造成談判陷入困境。第三、拆遷補(bǔ)償安置談判協(xié)商 1、代表企業(yè)與拆遷實(shí)施單位經(jīng)辦人協(xié)商；

3、2、合理反映企業(yè)的損失及要求； 3、監(jiān)督拆遷程序的合法；談判過程中要“求同存異”，對(duì)于雙方?jīng)]有爭議的問題先固定下來，雙方有爭議的問題各自提出自己的依據(jù)和理由，逐步縮小差距，最終達(dá)成一致。第四、參與訴訟和裁決 1、參與企業(yè)與租賃方的承租合同糾紛案件； 2、參與企業(yè)與拆遷人之間的裁決會(huì)及聽證程序； 3、根據(jù)需要向人民法院提起行政訴訟； 訴訟和裁決過程中隨時(shí)都穿插著與對(duì)方當(dāng)事人的協(xié)商，訴訟不是目的，目的是如何最大限度的維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，所以協(xié)商是維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益罪直接有效的方式。但是，在協(xié)商過程中，律師只有準(zhǔn)確有效把握對(duì)方的軟肋，比如程序或者項(xiàng)目的不合法等問題，據(jù)理力爭，才能在談判中增加自身的

4、籌碼，爭取最大利益。第五、簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 1、審查拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是否對(duì)委托方存在不利； 2、監(jiān)督拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的有效履行。 律師應(yīng)當(dāng)注意審查協(xié)議雙方的簽訂主體，違約責(zé)任等條款，確保協(xié)議不會(huì)使委托人陷入被動(dòng)。律師在企業(yè)拆遷法律服務(wù)中的工作是多方面的，既包括非訟階段，也有可能到達(dá)訴訟階段，雖然程序很繁瑣，但也不是無規(guī)可循，只要我們善于觀察和善于分析，就能抓住對(duì)方的弱點(diǎn)，更有效的處理此類拆遷法律事務(wù)?，F(xiàn)就我在辦理一些企業(yè)拆遷法律事務(wù)中總結(jié)的一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)與大家分享。第一、利益最大化的運(yùn)作方向 無論是企業(yè)還是個(gè)人、大型企業(yè)還是小型企業(yè)，拆遷過程中的利益最大化，一般指獲得最大限度的補(bǔ)償，總是被拆遷人

5、（被征收人）的終極目標(biāo)。對(duì)于大型企業(yè)來說，獲得最大限度的現(xiàn)金補(bǔ)償也是目標(biāo)，但實(shí)現(xiàn)土地置換，重新獲得土地或建筑物，更能實(shí)現(xiàn)未來利益的最大化。第二、拆遷評(píng)估權(quán)的爭取 按照法律規(guī)定，選擇評(píng)估公司的游戲規(guī)則是政府部門指定幾家有影響資質(zhì)的評(píng)估公司，被拆遷企業(yè)只能在指定的幾家當(dāng)中選擇其中1家。從規(guī)則制定的本身來看，已經(jīng)把評(píng)估結(jié)果的空間堵死，無論如何選擇，評(píng)估結(jié)果都在可控范圍之內(nèi)。由于企業(yè)本身的資源優(yōu)勢加之較大的賠償數(shù)額，使得其在拆遷談判中具有較大的話語權(quán)，因此，拆遷評(píng)估權(quán)的爭取往往是必須的環(huán)節(jié)。 第三、細(xì)節(jié)決定結(jié)果 1、法律服務(wù)的內(nèi)容更多。企業(yè)拆遷項(xiàng)目涉及的法律服務(wù)內(nèi)容和流程都是比較完善的，從與政府的搬遷

6、框架協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要、備忘錄，甚至必要時(shí)候的行政復(fù)議和行政訴訟，搬遷損失報(bào)告的制作等等。 2、做好最壞的準(zhǔn)備。過程決定結(jié)果，在沒有最終簽訂補(bǔ)償協(xié)議之前，一切都存在變數(shù)，對(duì)于企業(yè)來說，必須做好最壞情況的準(zhǔn)備，做好不同情況的應(yīng)對(duì)的預(yù)案，這樣才能做好心中有數(shù)。 3、不要遺漏一切可以爭取的損失補(bǔ)償。對(duì)于企業(yè)拆遷，法律規(guī)定的補(bǔ)償很原則，無非就是被征收房屋的市場評(píng)估價(jià)格、設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，而在實(shí)踐操作中，對(duì)于企業(yè)來說，一切合理損失的補(bǔ)償都可以主張。往往有些損失真實(shí)存在，而法律上并無明確規(guī)定可以獲得補(bǔ)償，比如過渡期間重新租賃場地的租金、無形資產(chǎn)的損失 ，這些我們都可以提出合理的要求。4、不要盲目做釘子戶。釘子戶已經(jīng)成為中國拆遷中的必然存在的現(xiàn)象，很多個(gè)人釘子戶確實(shí)以此獲得的高額的拆遷補(bǔ)償。因而，某些企業(yè)的老板也往往效仿，一開始就放出狠話，不到多少補(bǔ)償死也不會(huì)搬走，但是，結(jié)果大部分是不如人意的。由于蠻干，他們放棄了很多可以爭取自己權(quán)益的機(jī)會(huì)，也忽視了個(gè)人與企業(yè)的區(qū)別，在中國做企業(yè)，特別是要把企業(yè)做大做強(qiáng)，受到的牽制還是很多的。因此