小吃文化城項目可行性研究報告

1、Si書!。沙洋小吃文化城項目可r4_ 研-bK報沙洋小吃文化城開發(fā)有限公司目錄第一章 總論項目概況 公司概況 可行性研究的依據(jù)和范圍 主要技術(shù)經(jīng)濟指標第二章 項目市場調(diào)研及定位1 區(qū)域環(huán)境2 需求狀況3 市場發(fā)展狀況4 項目定位5 優(yōu)劣分析 第三章 投資估算和資金籌措1 投資估算2 資金籌措計劃 第四章 財務評價1 銷售收入測算2 盈利測算3 效益評價指標4 社會效益分析5 不確定性分析第五章 結(jié)論第一章 總論、項目概況沙洋小吃文化城項目位于沙洋新城西路北側(cè)、 五通口以西， 毗鄰沙洋最具規(guī) 模的居住區(qū)鴻圖花園、蓮花新村以及地稅、電力花園，背靠淘金山景區(qū)，地理位置非常優(yōu)越。本項目占地38245山

2、2,由福建沙洋小吃文化城開發(fā)有限公司通過掛牌方式于 2007年 5 月 25 日競得，計劃建設(shè)成集美食、旅游以及居住為 一體的小吃文化城。沙洋小吃文化城項目已被福建省政府列為 2007 年度省級重 點項目。公司概況公司為國有獨資有限公司，注冊資本 1000萬元（已到資 800萬元），由沙洋城市投資建設(shè)有限公司 2007年 5月 11日為開發(fā) 沙洋小吃文化城項目 出資成立。房地產(chǎn)資質(zhì)等級為暫定三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司按照公司法和公司章程 的要求，依法獨立運行，公司現(xiàn)有員工 18 人，其中：中級以上職稱 9 人。公司 最高權(quán)利機關(guān)為董事會，并設(shè)有監(jiān)事會。公司內(nèi)設(shè)行政部、財務部、工程部、 銷售部、招

3、商部等職能部門。公司法人代表系工民建專業(yè)畢業(yè)，有豐富的房地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，曾負責開發(fā)過沙陽樂園組團及國安假日度假村等大型項目的開發(fā) 建設(shè)。三、可行性研究的依據(jù)和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。本項目建設(shè)均以國家法律、法規(guī)和政府職能部門 批文為依據(jù)。項目批準單位及文號批準日期立項批復沙發(fā)改2007基字23號沙洋發(fā)展與改革局2007 年 5 月 30 日建設(shè)用地規(guī)劃許可證2007 年 169、174 號沙洋城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局2007 年 5 月 30 日國有土地使用權(quán)出讓合同沙土出讓合同2007字第48號沙洋國土資源局2007年7月5日建設(shè)工

4、程規(guī)劃許可證編號6512沙洋城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局2007年7月3日建筑工程施工許可證編洋城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局2007 年 7 月 6 日許可證正在辦理中四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 項目性質(zhì)：商住、商品房 總用地面積：38245 總建筑面積：51631 m其中：住宅建筑面積：36142 m,商業(yè)用房14755 m,辦公用房734 m。容積率： 1.35綠化率 35 以上 停車位 300 個（露天）。建設(shè)期限：2007年 8月-2009年 8月2007年 8月進行前期規(guī)劃； 2007年 12月基礎(chǔ)施工； 2008年 5月完成基礎(chǔ)， 2008年 12月完成配套設(shè)施； 2009年

5、 3月完成主體施工； 2009年 7月竣工通過驗收。第二章 項目市場調(diào)研及定位一、區(qū)域環(huán)境沙洋位于福建省中部，全縣總面積 1815 平方公里，總?cè)丝?24.2萬人，其中城關(guān)人口 9.6萬。沙洋交通便利，鷹廈鐵路、 205 國道及京福高速公路、籌建中 的向莆高速鐵路和擬建中的三廈、三泉高速公路橫貫全境，位于沙洋城區(qū)的三 明機場已開工建設(shè)，而且向莆高速鐵路樞紐 （編組站 ）設(shè)在沙洋。沙洋是全國 100個交通中心之一，是福建省 4 個交通中心之一（其他三個分別為福州、泉州、莆田）。近年來，沙洋經(jīng)濟在沙洋小吃、工業(yè)項目帶動下高速發(fā)展，有5 萬多人 外出經(jīng)營沙洋小吃，人民生活水平顯著提高， 至 2007

6、年 4月，全縣儲蓄存款 26.4億元，新增 1.2 億元。根據(jù)三明市區(qū)、沙洋一體化規(guī)劃，沙洋將成為海西中心城 市體系的重要組成部分、閩西北重要的交通樞紐、新興的工業(yè)城市，以金融、 商貿(mào)、會展、咨詢等為主的生產(chǎn)性服務中心城市，以“中國小吃之鄉(xiāng)”為品牌 的休閑性旅游城市。二、需求狀況沙洋小吃蓬勃發(fā)展，遍布全國各地。十幾年來，沙洋小吃業(yè)主積極出外開 店，在全國積累了沙洋小吃的品牌基礎(chǔ)， 沙洋小吃已成為沙洋的名片。 截至 2006年 12月，全縣在外經(jīng)營沙洋小吃累計 1.23萬戶，從業(yè)人員約 5 萬人，小吃收入 已達 10 億元。沙洋小吃具有從業(yè)人員多，投資少，收效快，風險低，收入較為 均衡，可極大促

7、進整體購買力的提升。小吃業(yè)已經(jīng)成為沙洋的主要支柱產(chǎn)業(yè)， 并迅速推動其招商引資和城鎮(zhèn)化進程，形成中國獨一無二的“沙洋小吃現(xiàn)象” 。在這些外出經(jīng)營小吃業(yè)主中，目前回鄉(xiāng)投資辦企業(yè)的達 150 家，其中從事與小 吃業(yè)相關(guān)的原配料生產(chǎn)企業(yè)就達 40 家。到 2010 年時，預計全縣外出經(jīng)營小吃 數(shù)量將達到 1.6萬戶，營業(yè)收入達到 20 億元，全縣富余勞動力可以順利轉(zhuǎn)移出 去。目前，廣大小吃業(yè)主對小吃公司化、連鎖化已有較成熟的設(shè)想，正加快技 術(shù)革新，開發(fā)一些可批量生產(chǎn)的工業(yè)化產(chǎn)品或半成品，也更加注意在外向型發(fā) 展上做文章，統(tǒng)一品牌形象，經(jīng)營規(guī)范發(fā)展，確保食品安全，實現(xiàn)誠信經(jīng)營。因此，集居住、餐飲、娛樂、

8、休閑、購物為一體的小吃文化城對小吃業(yè)主有很 大的吸引力。三、市場發(fā)展狀況近年來，沙洋房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持健康穩(wěn)定增長態(tài)勢，市場供給量和吸納 量均保持穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升，供需基本平衡。沙洋房地產(chǎn)住宅市 場雖持續(xù)升溫，但總體狀況良好，據(jù)調(diào)查，沙洋一手房年需求在 1500 套左右。根據(jù)目前的在建工程和未來可供應樓盤情況看，樓盤年供應大約1500套，供求基本平衡。預計今后幾年內(nèi)沙洋房地產(chǎn)住宅市場將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。四、項目定位1、項目性質(zhì)：建設(shè)成高檔次居住、餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的小吃文化城。2、主要戶型：一層以商業(yè)用房為主，二樓以上以住宅為主，其中：三房(130itf)占30%三房(110

9、 mJ占50%戶型滿足當?shù)鼐用竦闹髁餍枨蟆?、主要客戶:(1)年收入5-10萬元的小吃業(yè)主，該人群占小吃業(yè)主的 75%。且占近2年新從業(yè)者的70%,未置業(yè)者占多數(shù)。(2)小吃文化城的經(jīng)營業(yè)主及其他個體工商戶。4、價格定位:(1)、本項目定價：住宅均價2980元/層商業(yè)用房9000元/ m。(2)、附近其他樓盤下銷售價位案名樓盤形態(tài)價格(元/m)推出時間長富家園小高層、高層28802007年3月建國西巷(住宅)高層43902007年7月鴻圖花園（住宅）多層、高層34802007年6月已售完鴻圖花園（商業(yè)）一層120002006年12月已售完華山小區(qū)（住宅）多層32802007年6月華山小區(qū)（商業(yè)

10、）一層120002007年3月已售完民發(fā)商業(yè)廣場一層300002007年5月已售85%民發(fā)商業(yè)廣場二層120002007年5月已售完與附近的樓盤相比，本項目定位清晰，目標客戶準確，而且在價格上競爭優(yōu)勢非常明顯。5、商鋪情況隨著國家各項改革措施的逐步出臺，人們的投資觀念日漸濃烈。由于銀行利率的下調(diào)和股市行情的起伏不定，存款和入市一個回報太低，一個風險太大, 購買商鋪便成了人們的另一條投資途徑。據(jù)調(diào)查，近一段時間來，購買商鋪的 客戶越來越多，一般商品房建好后，客戶一般是住房商鋪同時購買，商鋪總是 在住房銷售30%左右就已告磬。與本項目在同一區(qū)域的商鋪，價位在12000元/Itf以上，隨著房地產(chǎn)業(yè)的

11、發(fā)展，商業(yè)用房的價格將還會進一步上揚。因此，商用房定價9000元/山2,完全可以確保銷售成功。五、本項目與其他項目相比較優(yōu)劣勢分析1、地理優(yōu)勢：位于沙洋新城西路北側(cè)、五通口以西。五通口是匯聚分別往城區(qū)方向、淘金山景區(qū)、福銀高速、往機場方向及金沙高科技園區(qū)這五條道路 的交匯處，在交匯處設(shè)街心綠地。本項目毗鄰沙洋最大的居住區(qū)鴻圖花園、 蓮花新村以及地稅、電力花園，背靠淘金山景區(qū)，地理位置非常優(yōu)越。四周視 野開闊，環(huán)境舒適宜人、高標準的市政基礎(chǔ)設(shè)施和完善的公共服務設(shè)施，是為 數(shù)不多的集休閑、娛樂、居住為一體的商住樓，文化氣息濃厚。2、項目價格優(yōu)勢：本樓盤的樓面價僅為 422元/ m,而同期沙洋的樓面

12、價已達1400元/ m，即使鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商住樓的樓面價也在 600元/ m2以上。地塊為凈地,無拆遷安置的干擾，也不需要完成“三通一平”等前期工作。而且本項目為多 層建筑，比其他項目多為高層建筑物相比，建安成本節(jié)約不少，成本優(yōu)勢明顯。3、本項目已列入省級重點項目，除可能獲得財政補助外，還獲得當?shù)卣跋嚓P(guān)部門的大力支持。第三章 投資估算和資金籌措本項目的建設(shè)為二期進行，一期建設(shè)用地為22795 m,建筑面積為32214itf;二期建設(shè)用地為15450 m,建筑面積為19417 m。該投資估算、資金籌措及財務評價等各項分析僅針對一期建設(shè)項目。、項目投資估算1、土地費用 1336 萬元2、前期工程費用

13、358（主要是規(guī)劃、設(shè)計等費用）3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1490萬元4、建筑安裝工程費3866萬元（按每平方米1200元計算）5、環(huán)境景觀工程費800萬元6、公共配套設(shè)施20萬元（其中：物業(yè)用房、會所 20萬元）7、管理費用150萬元&銷售等費用250萬元9、財務費用700萬元（按借款5000萬元24個月計算）10、不可預見費200萬元總計9170萬元二、項目資金籌措計劃1、自有資金3236萬元（其中：注冊資金200萬元由股東2007年12月前到資）2、預售樓款890萬元3、工程質(zhì)量保證金240萬元4、銀行貸款5000萬元第四章財務評價、項目銷售收入測算項目銷售面積（m2）銷售均價（元/m2）銷售額

14、（萬元）住宅2203629806566商業(yè)用房(一層)944490008499小吃集團辦公房73400小計3221415065二、盈利測算1收入15065萬元2、開發(fā)成本9170萬元3、有關(guān)的流轉(zhuǎn)稅金1122萬元(1)銷售稅金及附加821萬元包括營業(yè)稅、城建稅及教育附加費(按營業(yè)稅的 5呀口 4%，按稅率為5.45%計算，則銷售稅金及附加為銷售收入15065X稅率5.45%= 821萬元(2) 土地增值稅301萬元：按收入2%征收4、所得稅=(15065-9170-1122 ) X 25%= 1193 萬元5、凈利潤=收入-投入開發(fā)成本-稅費=15065-9170-1122-1193 = 35

15、80萬元三、效益評價指標1. 銷售利潤率=年平均利潤總額/年平均銷售收入=(3580- 2) / (15065-2)= 23.76 %2. 投資利潤率=年平均利潤總額/項目總投資X 100%=3580- 9170-2X 100%= 19.52 %3.盈虧平衡點：項目總投資/銷售收入X （1-銷售稅金及附加）X 100%= 9170-15065-( 1 7.45 %) =65.77% 就是說本項目如果實現(xiàn)了 65.77%勺銷售率就可以保證本項目的總投資成本全部回收。四、社會效益分析定性分析：項目啟動后，促進建材、建筑、商業(yè)、物業(yè)管理及其他服務業(yè)勺不斷發(fā)展，不僅能為企業(yè)、為地方、為國家創(chuàng)造更多勺財

16、富，也為社會提供 了更多勺就業(yè)機會。項目勺開發(fā)將進一步滿足改善沙洋居民勺居住環(huán)境，美化 沙洋城區(qū)勺生活環(huán)境，提升沙洋小吃勺品牌。定量分析：項目將為國家增加 2315萬元的稅收，同時能吸收大量的就業(yè)人員，帶動建筑、建材、服務行業(yè)勺發(fā)展。五、項目不確定性分析本項目勺不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期 等。這些因素，受當?shù)厣渍?、?jīng)濟、社會等條件勺影響，有可能發(fā)生變化， 影響本項目勺經(jīng)濟效益目標勺實現(xiàn)。一）項目盈虧平衡分析當項目利潤為 0 時勺銷售收入為：銷售收入 =總成本 +銷售稅金及附加 =總成本+銷售收入 *綜合稅率。1 、以銷售價格表示勺盈虧平衡點BEP項目利潤為0時的

17、成本/產(chǎn)量二9170/31480/（1-7.45 %）= 3147元/itf,與項目的商品房銷售價 2980元/山2、店面9000元/ 尚有差額。2、以銷售率（量）表示的盈虧平衡點銷售率=9170- 15065-( 1 7.45 %) =65.77%即只要完成項目的65.77 %的銷售指標即可保本。從盈虧保本點的銷售價格和銷售率看，盈虧平衡點所需的銷售價格和銷售率 不僅與公司的預測相差甚遠，而且遠遠小于市場實際情況，項目的風險很小。說明項目有較強的抗風險能力。3、假設(shè)商業(yè)用房未能實現(xiàn)銷售。建設(shè)方投入自有資金3236萬元，自有資金占總投資的35%，即使商業(yè)用房未能實現(xiàn)銷售，只需銷售住宅的65%即

18、可歸還銀行貸款并達到盈虧平衡。（二）項目敏感性分析以下對銷售收入、總投資因素進行敏感性分析:1、假設(shè)銷售收入減少10% 20%對項目的影響如下:項目銷售收入下降20%銷售收入下降10%基本情況凈利潤2854萬元3899萬元3580萬元以上分析表明，在銷售收入減少20%該項目從財務上看仍然可獲得較高收益；根據(jù)近期當?shù)胤績r均價以及供求關(guān)系來看，項目有較強的抗市場風險能力。2、假設(shè)開發(fā)成本（除土地費用外）投資增加 10% 20%寸項目的影響如下:項目開發(fā)成本增加20%開發(fā)成本增加10%基本情況凈利潤2205萬元2892萬元3580萬元因為土地費用已知，且為固定不變，故不考慮土地費用變更。選取上下波動

19、10% 20呀口開發(fā)成本（不含土地費用）上下波動 10% 20%寸，對經(jīng)濟評價指標的影響以上分析表明，即使開發(fā)成本增加20%該項目從財務上看仍然可獲得 較理想的報酬率，而且表明投資成本的增加對項目收益的影響較收入變動影響 較小。第五章結(jié)論16沙洋小吃文化城項目開發(fā)建設(shè)項目，地理位置好，交通便利。項目達到的盈虧平衡點較低，投資收益率高于行業(yè)基準收益率，具有較大的投資吸引力。在項目的投資和開發(fā)中，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場比較平穩(wěn)，價格穩(wěn)中有升，不可預測的風險較少，可控性較強，因此本項目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財務上都是可行的。就本項目而言，市場定位明確，價格適中，具有較強的市場優(yōu)勢，銷售前景良好

20、，盈利能力強。公司通過加強對項目管理，降低成本，營銷策劃，制定可行的銷售計劃，提高銷售率，提高資金的利用率，是可以實現(xiàn)預期的銷售目標、經(jīng)濟效益和社會效益目標的。第一章 總論錯誤！未定義書簽。1.1 項目名稱和承辦單位錯誤！未定義書簽。項目名稱錯 誤！未定義書簽。1.1.2 項目承辦單位及法人代表錯 誤！未定義書簽。1.1.3 可行性研究報告編制單位錯誤！未定義書簽。1.2 研究工作的依據(jù)、內(nèi)容及范圍錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。18錯誤！未定義書簽。1.2.1 研究工作依據(jù)錯 誤！未定義書簽。1.2.2 研究范圍與內(nèi)容錯誤！未定義書簽。1.3.1項目建設(shè)的必要性1.3.2項目總體功能定位

21、1.3.3建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 .1.3.4建設(shè)地點 1.3.5公用設(shè)施條件 1.3.6環(huán)境保護 1.3.7項目建設(shè)工期 1.3.8總投資及資金籌措1.4 結(jié)論 1.3 項目概況錯誤！錯誤！錯 誤！錯 誤！錯 誤！錯 誤！錯誤！錯誤！未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。第二章 項目區(qū)概況及建設(shè)必要性錯誤！未定義書簽。2.1 項目區(qū)概況錯誤！未定義書簽。錯 誤！未定義書簽。202.1.1 項城市概況錯 誤！未定義書簽。2.1.2 項城市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)概況錯 誤！未定義書簽。2.2產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展規(guī)劃錯誤！未定義書簽。2.3項目建設(shè)的必要性錯誤！未定

22、義書簽。4.14.2第三章第四章項目選址建設(shè)條件4.2.1氣象4.2.24.2.34.2.44.2.54.2.64.2.7建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容項目選址和建設(shè)條件地質(zhì)條件場地水文條件不良地質(zhì)作用抗震烈度基礎(chǔ)設(shè)施條件建設(shè)材料及運輸條件第五章 工程技術(shù)方案5.1 總體設(shè)計5.1.1設(shè)計依據(jù)5.1.2總體構(gòu)思與基本設(shè)計原則5.1.3交通設(shè)計5.1.4綠化景觀設(shè)計5.1.5總平面布置主要技術(shù)指標5.2 建筑設(shè)計5.2.1設(shè)計依據(jù) 5.2.2平面設(shè)計 5.2.3立面與造型 5.2.4剖面與豎向交通5.2.5無障礙設(shè)計 錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。錯 誤！錯 誤！錯 誤

23、！錯誤！錯誤！錯誤！錯誤！未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。錯誤！錯 誤！錯 誤！錯 誤！錯誤！未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。錯誤！未定義書簽。錯誤！錯誤！錯 誤！錯 誤！未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。錯誤！未定義書簽。5.2.6消防設(shè)計 5.2.7主要建筑用料作法5.2.8建筑設(shè)備 5.2.9公共服務功能設(shè)計錯誤！錯誤！錯誤！未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。5.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計錯誤！未定義書簽。5.3.1結(jié)構(gòu)選型錯誤！未定義書簽。5.3.2結(jié)構(gòu)材料錯誤！未定義書簽。5.3.3抗震設(shè)計及荷載取值錯誤！未定義書簽。6.16.26.36.46.56.6第六章設(shè)計依據(jù)給水工程排水工程公用工程供、配電設(shè)計弱電設(shè)計通風與空調(diào)6.6.1 通風6.6.2 空調(diào)6.7防雷與接地第七章 勞動安全與消防7.1勞動安全7.2消防7.2.1編制依據(jù) 7.2.2編制原則 7.2.3建筑防火 7.2.4消防滅火系統(tǒng)第八章項目管理與實施進度8.1 項目