2010年上半年廣東房地產(chǎn)市場分析報告 7

1、2010年上半年廣東房地產(chǎn)市場分析報告（一）房地產(chǎn)投資1、完成開發(fā)投資今年上半年，廣東總體經(jīng)濟運行繼續(xù)保持平穩(wěn)增長勢頭，房地產(chǎn)完成開發(fā)投資1507.92億元，同比增長32.8%,增幅比去年同期提高48.2個百分點。房地 產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重為7.67%,同比提高0.8個百分點，低于全國平均水平3.76 個百分點（見表1）。表1完成開發(fā)投資增長數(shù)據(jù)表單位：億元地區(qū)時聞國內(nèi)生產(chǎn)總值制定畫產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投資固定資產(chǎn)投資占GDP比垂騙地產(chǎn)撩竇占固 定賣產(chǎn)扭密比重GDP比里廣2009年片半年1658201135. 6731- 76%2L 62%6. 872010 上半年6443, 67150T. 92

2、32.餌23,7. m同比常粒11- Z22. B32.81. 03 J1.76 彳0 8個帀舟點受國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的不利影響，2009年上半年開發(fā)投資同比增速大幅回落 并出現(xiàn)負增長；去年下半年開始，房地產(chǎn)市場不斷回暖，開發(fā)投資也逐漸恢復， 今年上半年扭轉(zhuǎn)了去年同期的跌勢，與 2008年上半年比增長12.3%。從單個季度的投資情況來看，今年第 2季度比第1季度的投資額明顯增加,扭轉(zhuǎn)去年第2季的跌勢，與2008年第2季比增長16.6% （如圖一）圖一 2008年以來各季度廣東房地產(chǎn)發(fā)投資比較按用途劃分的完成投資中，住宅同比增長 30.0%,低于辦公樓、商業(yè)用房、 其他用房投資的增速；辦公樓、商業(yè)用

3、房和其他用房投資同比分別增長39.0%、35.2%和43.4%。與去年相比，今年上半年各類用途投資的同比增速較去年均有 大幅度提高（見表2）。*2按用途完成開發(fā)投資數(shù)據(jù)表單位乂億元時間住宅投資辦公樓投講商業(yè)用房投資苴他投資2009年上半年820. 9441. 08105. 10168. 552010年上半年1067. 0657. 09142. 09241. 69同比增長傭）30. 039+035, 243. 4上半年住宅完成投資1067.06億元，其中，經(jīng)濟適用房完成投資9.55億元, 大幅增長275.2%,占商品住宅開發(fā)投資的0.9%;別墅、高檔公寓完成投資148.81 億元，增長46.1%

4、,占商品住宅開發(fā)投資的13.9%，同比提高1.5個百分點。2、開發(fā)資金來源上半年到位資金2723.62億元，同比增長23.5%,比1季度回落10.6個百 分點，但仍比去年同期高7.4個百分點。從構成看，國內(nèi)貸款690.38億元，大幅增長43.8%,但第2季度比第1季 度減少15.0%;自籌資金749.99億元，增長29.3%;受新政的影響，其它資金（銷 售回籠資金）同比增速較慢，比1季度回落了 31.7個百分點。其中定金及預收 款585.05億元，同比下降5.5%，個人按揭貸款469.91億元，同比增長24.9%, 比上年同期低66.4個百分點（見表3）。表3房地產(chǎn)資金來源基礎數(shù)據(jù)表單位：億兀

5、時間瓷金來國內(nèi)貸款外畫自籌其它律4 H忖）金顧占比金離占比（金鎖占比（）金額占比（20092205. 56ISO.1221. 830. 91L 4579. 0826-31114.5550. 5R怕年卜半年2723* 62690. 5825.339.44L 1749, 9927.51258046.023.513.83. 5 4* 百好戊-4. 73個百分點29. 31. 2個 百分點.L2. 5-4.5 個2DK）年】龜136& 45373. IS27,55.5S九4376. 172節(jié).7601, 79羽.42D1OT21367.17317. 2323.224. 091. S373. 8227.

6、3652. 0147. 70.3-15,0百分點350.51.4百井點-0, 64個 rr分點8, 53.3 t 百分點從比重分析，國內(nèi)貸款占本年到位資金的 25.3%,同比提高3.5個百分點， 為近年同期最高，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源對銀行的依賴性較強，也說明了融資渠道比較有限；利用外資占1.1%，為近年同期最低；自籌資金占本年到 位資金的27.5%，其比重仍然偏低，不利于對金融風險的防范；其它資金（銷售 回籠資金）占46.0%。從資金投資比看，上半年房地產(chǎn)到位資金占完成投資的181%與近年同期相比僅低于去年的194%仍屬高位；但與今年前幾個月相比，該比值呈逐月下 降趨勢（見表4），企業(yè)

7、資金壓力逐漸顯現(xiàn)。表42010年上半年廣東房地產(chǎn)到位資金占開發(fā)資金比重情況單位：億元時間到位資金開發(fā)資金到位資金占開發(fā)資僉比重2010 年 1-2 月858.69311, 84275%2010 年 1-3 月1356- 45593. 63229%2010 年 1-4 月180L56859. 02210%2010 年 1-5 月226L 001147.57197%2010 年 1-6 月2723, 621507.92181%（二）土地購置在4月份國家嚴厲的調(diào)控政策出臺之前，開發(fā)商對市場預期偏向樂觀，拿地 熱情也較高，土地市場火熱。第2季度受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地 市場上更加謹慎和理性

8、。上半年購置土地面積694.42萬平方米，同比下降28.4%, 比1季度增幅回落82.3個百分點。另一方面，土地成交價款大幅增加，同比增 長167.2%,比1季度回落31.3個百分點（見表5）表5房地產(chǎn)企業(yè)購置土地數(shù)據(jù)表單位：萬m乙億元時間七地購買面積土地成交價歎購置單價（元/in2）2009年上半年970.1362. 616452010年上半年694. 42167. 302409同比增長（）-28.4167. 2273. 52010年t季度328. 0666. 512027同比增長（）53. 919& 594,0從近年同期房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積情況來看， 今年上半年最少；與之相比, 土地的購

9、置單價達到最高，取得土地的成本大幅增加（見圖二）。圖二廣東近年上半年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地狀況（三）商品房建設商品房屋施工面積23955.90萬平方米，同比增長22.4%，增幅比第1季度提高1.7個百分點；其中新開工面積5644.62萬平方米，大幅增長145.7%,比1 季度提高18個百分點；竣工面積2241.78萬平方米，同比增長22.0%,比1季 度下降6.3個百分點。與近年同期相比，上半年商品房施工面積的同比增速僅低于2008年同期增速，迅速改變了去年同比持平的形勢，新開工面積同比增速大幅超過往年同期水 平。竣工面積同比增速自2007年以來逐年提高，保持著較為穩(wěn)定的增勢。（四）商品房交易上半

10、年全省商品房銷售面積2851.49萬平方米，同比下降3.2%，這是今年 以來銷售面積首次出現(xiàn)同比下降；銷售額 2059.93億元，同比增長13.7%，比第 1季度回落22.3個百分點；銷售均價7224元/平方米，同比增長17.5%,比1 季度回落1.7個百分點。其中，商品住宅銷售面積2591.46萬平方米，同比下降 6.6%;銷售額1791.39億元，同比增長7.7%；銷售均價6913元/平方米，同比 增長15.3% （見表6）表6房地產(chǎn)交易數(shù)寸齬表時間商品房銷售面積（萬 m?）商品房 銷售額 億尤均價 （元/m巧住宅銷 售面積 （力 rrP）住宅銷 酋額（億71：）均價（元 血）2009年上

11、半年2945, 681811, 0861482774. 141662.9159942010年上半年2851. 492059. 9372242591.461791.396913同比增長厲）7 1.乙13. 717. 5-6. 67, 715. 3與往年相比，今年上半年商品房、商品住宅的銷售面積僅略少于去年同期， 而銷售額、銷售均價則再創(chuàng)新高；增長速度方面，銷售面積、銷售額均扭轉(zhuǎn)了去 年的增長勢頭。從今年上半年的月度數(shù)據(jù)看，自房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺實施的4月份起，商品 房的銷售面積、銷售額的同比增速逐月下降；銷售均價保持小幅波動，總體略有 下降，說明國家和省對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，對銷售

12、量的影響尤為明顯，對于銷售價格的影響也開始體現(xiàn)，市場趨于理性和穩(wěn)定（見表7、圖 三）。我了2010年上半年廣東商品房銷售情況單位，Jjm億兀、兀/nr時間11-2 月 13)4月5月6月銷偉面積628. 09650.80508.11491. 94572. 56同比增長17. 4%10.臥1. 3%-14. 0%-23,7%銷售額459, 68454.96375. 44385. 19384. 66同比增長40. 6%31.6%23. 5%5. 8%-18.2%銷善均價73196991738978306718同比增長19, 7%18.6%22. 0V23+ 1%7, 2年上半年廣東商品膚帶ff情呪

13、圖三2010年上半年廣東商品房銷售情況從商品房供求關系來看，2010年上半年批準預售面積3647.90萬平方米， 同比下降39.3%;與實際銷售的比值為1.28，與去年同期的2.04相比減少了 0.76。其中，第2季度批準預售面積環(huán)比下降近 50%而銷售面積則增長23% 相當一部分是消化第1季度的存貨（見表8）。表&廣東商品房供需數(shù)據(jù)表單位萬m?時間批準預售實際銷售批準預售實際銷售2009年上半年6010. 722945. 682+ 042010年上半年3647. 902851. 501.28同比增長-39. 3%-3.2%-0762010年第1季度2411. 281278. 891.8920

14、10年第2季度1236. 621572. 610, 79環(huán)比增長-4& 7%23,0%、結論與建議1、關于開發(fā)投資。在去年下半年和今年一季度投資慣性拉動下，二季度房 地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)沖高，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速較 1 季度進一步提高， 經(jīng)濟適用房投資高速增長， 但建設規(guī)模仍偏小。 隨著宏觀調(diào)控政策效應的逐步顯 現(xiàn)，再加上去年下半年基數(shù)較高等原因， 預計下半年的增速將趨于穩(wěn)定或有所回 落。2、關于資金狀況。上半年房地產(chǎn)到位資金總體良好，但受新政影響，銷售 回籠資金增速比 1 季度大幅回落， 自籌資金則有較大幅度提高。 在嚴厲的調(diào)控政 策之下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本將明顯上升，下半年資金壓力預期增強。3、關于土地購置。土地政策在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的作用下不斷加大，上 半年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積為近年同期最低， 土地成交價款大幅增長； 隨著各 地對住房用地供地計劃編制工作的完成和完善， 預計下半年土地尤其是保障性住 房用地供應量將有所增加。4、關于商品房建設。