豪宅會(huì)所專題分享

1、豪宅會(huì)所專題分享,在物業(yè)發(fā)展建議階段，我們經(jīng)常會(huì)深刻感受：,會(huì)所已成為支撐豪宅客戶特定生活模式的必備設(shè)施； 但對(duì)于會(huì)所，開(kāi)發(fā)商又愛(ài)又恨，愛(ài)是因?yàn)樗鼛?lái)的高價(jià)值，恨是因?yàn)樗慕?jīng)營(yíng)難題； 現(xiàn)在，看起來(lái)，會(huì)所更像是一種奢侈品； ,同時(shí)，我們常常會(huì)遇到這樣的問(wèn)題：,為了與豪宅身份匹配，一味地堆砌“豪”，我們很興奮； 開(kāi)發(fā)商考慮到運(yùn)營(yíng)難題，一再刪減會(huì)所的功能，或固執(zhí)地拒絕建會(huì)所，我們很苦惱； 客戶未必明白自己的真正需求，開(kāi)發(fā)商仍然在延用高檔大盤會(huì)所的手法來(lái)操作豪宅會(huì)所，我們很迷茫； ,我們?yōu)槭裁囱芯繒?huì)所？,開(kāi)發(fā)商：經(jīng)營(yíng)問(wèn)題成為顧慮的焦點(diǎn)： 廈門會(huì)所100%虧損； 廣州會(huì)所約90%虧損； 深圳會(huì)所約84%

2、虧損； 北京會(huì)所約60%虧損； 香港會(huì)所約20%虧損 顧問(wèn)公司：缺乏經(jīng)營(yíng)意識(shí)，按會(huì)所檔次窮舉會(huì)所功能，開(kāi)發(fā)商自行取舍： 功能設(shè)置無(wú)經(jīng)營(yíng)意識(shí)； 功能設(shè)置只考慮高檔，但少考慮可落實(shí)性； 對(duì)金鑰匙等專業(yè)公司篤信； ,國(guó)內(nèi)豪宅會(huì)所的現(xiàn)狀,目前國(guó)內(nèi)會(huì)所普遍處于虧損狀態(tài)的原因,會(huì)所的定位、功能、經(jīng)營(yíng)模式十分模糊 大部分會(huì)所在設(shè)計(jì)之初完全是迫于無(wú)奈，許多項(xiàng)目在入住以后，開(kāi)發(fā)商還拿不出會(huì)所的運(yùn)營(yíng)方案；會(huì)所僅僅成了一種擺設(shè)而已 銷售期與實(shí)際使用期的客戶需求不一致 功能設(shè)置期 銷售期 功能配置上滿足了客戶需求，但并沒(méi)有在使用習(xí)慣上滿足客戶需求 出現(xiàn)需求與使用差異說(shuō)明某些科目的設(shè)置存在欠缺，從而抑制了業(yè)主使用。 設(shè)

3、計(jì)欠缺，場(chǎng)地小、通風(fēng)換氣條件差、設(shè)備不合理等； 規(guī)劃布局不合理，沒(méi)有注意連帶活動(dòng)之間關(guān)系； 兒童活動(dòng)場(chǎng)地沒(méi)有成人休息座椅； 咖啡、閱覽、桌球等混在一起,雅頌居：會(huì)所做中餐油煙噪音污染大，多次投訴仍無(wú)人處理，無(wú)業(yè)主業(yè)委會(huì),失敗會(huì)所特征,香蜜湖1號(hào)，客戶買房前對(duì)會(huì)所較為關(guān)心，但真正入住后少有人問(wèn)津,滿足客戶優(yōu)越感和開(kāi)發(fā)商形象,滿足客戶使用需求,滿足客戶優(yōu)越感和開(kāi)發(fā)商形象,滿足客戶使用需求,那么， 我們?nèi)绾瓮苿?dòng)開(kāi)發(fā)商建會(huì)所？ 又如何解除開(kāi)發(fā)商會(huì)所建成后能否成功運(yùn)營(yíng)的疑慮？,如何推動(dòng)開(kāi)發(fā)商建會(huì)所？如何讓開(kāi)發(fā)商與會(huì)所熱戀？,國(guó)貿(mào)堅(jiān)持不建會(huì)所，熊總稱“我可以給會(huì)所貼3年錢，但3年后呢？,我們安排國(guó)貿(mào)考察北

4、京、深圳一線城市豪宅，但國(guó)內(nèi)會(huì)所成功寥寥，對(duì)國(guó)貿(mào)影響不大,我們系統(tǒng)研究國(guó)內(nèi)豪宅會(huì)所4大模式，與國(guó)貿(mào)最終確定會(huì)所類型，國(guó)貿(mào)同意,2008年1月,2008年2月,2007年12月,物業(yè)發(fā)展建議匯報(bào),終稿匯報(bào),規(guī)劃設(shè)計(jì)討論會(huì),進(jìn)而安排國(guó)貿(mào)考察香港貝沙灣、淺水灣、陽(yáng)明山莊等豪宅，考察后，國(guó)貿(mào)當(dāng)即同意建會(huì)所,國(guó)貿(mào)天域會(huì)所的一波三折,堅(jiān)持會(huì)所的重要性； 動(dòng)用公司資源； 用案例說(shuō)話,如何推動(dòng)開(kāi)發(fā)商,如何使開(kāi)發(fā)商與會(huì)所結(jié)婚生子（成功運(yùn)營(yíng)）？,面對(duì)開(kāi)發(fā)商如何運(yùn)營(yíng)的疑慮，我們不明白,對(duì)會(huì)所我們不專業(yè)，去訪談專業(yè)物業(yè)公司，考察成功案例,總結(jié)成功會(huì)所的規(guī)律，找準(zhǔn)我們會(huì)所所處的位置,國(guó)內(nèi)豪宅會(huì)所成功經(jīng)營(yíng)4大模式,國(guó)內(nèi)成

5、功會(huì)所典型案例,國(guó)內(nèi)豪宅會(huì)所成功經(jīng)營(yíng)4大模式,酒店式的開(kāi)放經(jīng)營(yíng)模式,大而精的俱樂(lè)部模式,廣州珠江帝景,北京棕櫚泉國(guó)際公寓,大而專的封閉經(jīng)營(yíng)模式,深圳招商海月花園,小而精的半封閉經(jīng)營(yíng)模式,成都金林半島,特殊模式,常規(guī)模式,成功會(huì)所特征,大而精的俱樂(lè)部模式,大而精的俱樂(lè)部模式棕櫚泉13,000 平米五星級(jí)豪華俱樂(lè)部式會(huì)所,13000平方米超五星級(jí)豪華會(huì)所,會(huì)所功能檔次定位棕櫚泉國(guó)際會(huì)所定位為集餐飲與健身為一體的高級(jí)私人俱樂(lè)部,會(huì)所對(duì)外經(jīng)營(yíng)許多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)家和各界精英都欣然加入棕櫚泉國(guó)際俱樂(lè)部，并將其作為宴請(qǐng)賓朋、商務(wù)酬酢的最佳選擇。,入會(huì)方式面對(duì)社會(huì)高層個(gè)人、公司，以經(jīng)濟(jì)實(shí)力為門檻，棕櫚泉國(guó)際公

6、寓業(yè)主可享受相應(yīng)折扣， 個(gè)人入會(huì)費(fèi)USD12,000。,會(huì)所主要功能設(shè)施集中于高規(guī)格的健身保健和餐飲會(huì)議,俱樂(lè)部有七個(gè)不同大小的貴賓廳房及會(huì)議室以及一個(gè)擁有全部先進(jìn)設(shè)備的宴會(huì)廳俱樂(lè)部可承接從兩個(gè)人到多至 200人的活動(dòng)。 正宗的港式粵菜由香港名廚 施輝 先生主理，搜羅世界美食西餐及東南亞特色佳肴,A健身休閑設(shè)施,55 米長(zhǎng)，700多平方米的全天候陽(yáng)光天然溫泉游泳池 全套美國(guó)名牌健身器材 Nautilus ，裝備精良的器械房，健身操室，乒乓球，臺(tái)球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，會(huì)員活動(dòng)室。 3,000 平方米的溫泉水療纖體美容 SPA,B餐飲會(huì)議設(shè)施,C其它設(shè)施,紅酒雪茄吧 大堂吧臺(tái),提供私人健身教練

7、及保健顧問(wèn)服務(wù),提供宴會(huì)訂制和私房菜上門服務(wù),經(jīng)營(yíng)狀況及啟示專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，俱樂(lè)部會(huì)員制獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，特色收費(fèi)類項(xiàng)目為盈利主體,專業(yè)機(jī)構(gòu)管理棕櫚泉國(guó)際俱樂(lè)部由香港裕匯國(guó)際集團(tuán)管理。香港裕匯國(guó)際集團(tuán)是中國(guó)最大的，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的以開(kāi)發(fā)和管理高檔房地產(chǎn)、寫(xiě)字樓以及俱樂(lè)部的國(guó)際集團(tuán)之一。,俱樂(lè)部式經(jīng)營(yíng)擴(kuò)大社會(huì)高端客戶群體，提供最佳的私人化服務(wù)和社交聯(lián)誼環(huán)境。,會(huì)員入會(huì)需繳納一定數(shù)量年費(fèi)作為進(jìn)入性門檻，同時(shí)享受部分免費(fèi)項(xiàng)目和折扣優(yōu)惠,日常重點(diǎn)特色活動(dòng)以收費(fèi)的形式經(jīng)營(yíng)，為主要盈利方式,定期舉辦特色活動(dòng)，并通知會(huì)員自行選擇，免費(fèi)或收費(fèi)活動(dòng)均有，階段性增加消費(fèi)頻次,經(jīng)營(yíng)方式獨(dú)立核算，經(jīng)營(yíng)成本不攤?cè)胛锕苜M(fèi)用,基礎(chǔ)類收

8、入,主體類收入,刺激類收入,酒店式的開(kāi)放經(jīng)營(yíng)模式,獨(dú)立酒店式的經(jīng)營(yíng)模式廣州珠江帝景（酒店）,投資逾2億、占地超3萬(wàn)平方米的超大型酒店式會(huì)所,功能檔次定位廣州首個(gè)超大型酒店式豪華會(huì)所,獨(dú)立酒店式經(jīng)營(yíng)完全酒店式經(jīng)營(yíng)，提供國(guó)際化商務(wù)、餐飲、住宿、康體全線尊貴服務(wù),管理方式由合生國(guó)際酒店管理有限公司管理 ，完全獨(dú)立酒店式經(jīng)營(yíng),酒店由專業(yè)公司獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，會(huì)所運(yùn)營(yíng)依托酒店,依托海珠區(qū)使館附近成熟的商務(wù)環(huán)境，酒店經(jīng)營(yíng)良好 業(yè)主只享有康體方面的優(yōu)惠,大而專的封閉經(jīng)營(yíng)模式,大而專的開(kāi)放經(jīng)營(yíng)模式海月花園7000平方米社區(qū)會(huì)所,7000平方米社區(qū)會(huì)所深圳成功經(jīng)營(yíng)典范,功能檔次定位高檔社區(qū)會(huì)所,半封閉式經(jīng)營(yíng)服務(wù)社區(qū)，針

9、對(duì)海月業(yè)主開(kāi)放，業(yè)主可攜友同往，外來(lái)人員不能自行進(jìn)入。,管理方式部分成本攤?cè)胛锕苜M(fèi)用，大部分以收費(fèi)形式經(jīng)營(yíng),會(huì)所功能設(shè)施以滿足社區(qū)居民基本需求為主，內(nèi)容逐漸聚焦,健身房、舞蹈教室、桑拿、保健室、兒童閱覽室、西餐廳、棋牌室，室外泳池。,健身房、室內(nèi)籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)地等運(yùn)動(dòng)類為主，項(xiàng)目最多，面積較大。,以恒溫泳池為主，直徑25m半圓形池，水深1.1-2m。增加棋牌室，全部更換為自動(dòng)麻將桌。,一期會(huì)所設(shè)施,二期會(huì)所設(shè)施,二期會(huì)所設(shè)施,一期會(huì)所大而全，經(jīng)營(yíng)不十分成功,二期集中于體育設(shè)施，為業(yè)主喜好項(xiàng)目,三期增加業(yè)主需求旺盛的棋牌室,經(jīng)營(yíng)狀況外包為主，結(jié)合自營(yíng)，深入挖掘居民日常需求,外包,經(jīng)營(yíng)策略靈活,

10、自營(yíng),音樂(lè)教室2層整層包給李云迪的老師但昭義，設(shè)鋼琴中心，招商收取租金、管理費(fèi)，業(yè)主反響較好。 其它課程班舞蹈室，開(kāi)寒假、暑假班，經(jīng)營(yíng)情況良好,麻將房生意非?；鸨?，每晚盈利1000元，后來(lái)物業(yè)增加房間，并更換為自動(dòng)麻將，既可以?shī)蕵?lè)，又不影響家里人休息，較受業(yè)主歡迎； 健身房如設(shè)置羽毛球、籃球場(chǎng)等深圳人喜愛(ài)的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，使用頻率高,主要 盈利項(xiàng)目,針對(duì)少年兒童教育需求,針對(duì)成人文化娛樂(lè)需求,大而專的半封閉經(jīng)營(yíng)模式香港陽(yáng)明山莊會(huì)所，香港時(shí)間最早，功能最全的頂級(jí)豪宅會(huì)所,功能檔次定位高檔社區(qū)會(huì)所，香港最早、功能最全的豪宅會(huì)所,半封閉式經(jīng)營(yíng)服務(wù)社區(qū)，針對(duì)陽(yáng)明山莊業(yè)主開(kāi)放，業(yè)主可攜友同往，外來(lái)人員不能自行

11、進(jìn)入。,管理方式部分成本攤?cè)胛锕苜M(fèi)用，大部分以收費(fèi)形式經(jīng)營(yíng),接待處 健身中心 兒童游樂(lè)室 室外泳池 羅馬恒溫泳池 蘭花游泳池,茶館 大堂酒吧 中餐廳 卡拉OK酒廊 西餐廳 野外燒烤 婚宴廳,大堂,餐廳及酒吧宴會(huì)服務(wù),康樂(lè)部,自動(dòng)取款機(jī)、超市、停車場(chǎng)入口,室外泳池,網(wǎng)球場(chǎng),蘭花泳池,滑板場(chǎng) 溜冰場(chǎng),戶外游樂(lè)場(chǎng),小型足球場(chǎng) 籃球場(chǎng),高爾夫練習(xí)場(chǎng),保安部（24小時(shí)）,物業(yè)管理處,洗衣店,柏基國(guó)際幼稚園,陽(yáng)明山莊會(huì)所分室內(nèi)、室外部分，充分利用空間，將各種功能做到極致,陽(yáng)明山莊會(huì)所外部功能設(shè)置,3層健身房,藝教室,籃球場(chǎng),攀石場(chǎng),壁球室,舞蹈室,兒童游樂(lè)室（適合410歲）,兒童游樂(lè)室（適合04歲）,桑拿

12、室,羅馬泳池,蒸汽浴室,美式壁球室及小型羽毛球場(chǎng),桑拿室,乒乓球室,舞蹈室,太陽(yáng)燈照射床,品味廊,漩渦水流浴池,桑拿室,接待處及健怡坊,漩渦水流浴池,綠洲游泳池,兒童戲水池,陽(yáng)明山莊會(huì)所內(nèi)部功能設(shè)置,陽(yáng)明山莊會(huì)所除滿足日常運(yùn)動(dòng)需求外，會(huì)所功能多為女主人和小朋友（分年齡段）設(shè)置,香港豪宅會(huì)所內(nèi)外有別，會(huì)所業(yè)主分?jǐn)偝杀?，享受部分免費(fèi)服務(wù)；部分采取會(huì)員制對(duì)外經(jīng)營(yíng),香港樓盤會(huì)所多以“開(kāi)發(fā)商自辦” 和“會(huì)員制”經(jīng)營(yíng)最為普遍。前者多為“豪宅”，即通過(guò)業(yè)主分?jǐn)偝杀鞠硎懿糠置赓M(fèi)服務(wù)的只對(duì)內(nèi)開(kāi)放；第二種“會(huì)員制”的特點(diǎn)是，外包給有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行獨(dú)立經(jīng)營(yíng)和管理，以會(huì)員制消費(fèi)的形式對(duì)外經(jīng)營(yíng)。 內(nèi)部會(huì)所業(yè)主分?jǐn)偝?/p>

13、本，享受部分免費(fèi)服務(wù)（案例：陽(yáng)明山莊） 和黃的博藝會(huì)、深海灣游船會(huì)、西貢高爾夫球會(huì)、山頂會(huì)館等費(fèi)用主要由別墅社區(qū)業(yè)主分?jǐn)?，?jīng)營(yíng)起來(lái)比較輕松。從名稱上看，這些會(huì)所有著自己的明顯特色，不僅提供高水平的服務(wù)和享受，重要的是提供一個(gè)高層人士互相交流的平臺(tái)和氛圍。“這才是別墅會(huì)所的本質(zhì)功能?！比缦愀鄣年?yáng)明山莊，針對(duì)高級(jí)人士互相交流的愿望，推出的早上網(wǎng)球咖啡服務(wù)，會(huì)員一起晨練，然后一起邊喝咖啡邊交流，業(yè)主自然愿意分?jǐn)傎M(fèi)用。 對(duì)外經(jīng)營(yíng)的會(huì)所（案例：柏景灣） 在建立之前都經(jīng)過(guò)了嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)確定內(nèi)容和規(guī)模，而且會(huì)所經(jīng)常主動(dòng)組織活動(dòng)，這在內(nèi)地的會(huì)所均較為少用。同時(shí)，對(duì)外經(jīng)營(yíng)的別墅會(huì)所的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容主

14、要是針對(duì)使用頻率高、消費(fèi)力強(qiáng)的別墅男主人的配偶和子女。比如香港一別墅會(huì)所便引進(jìn)了針對(duì)女士的泰國(guó)高級(jí)水療、按摩、美容服務(wù)，需要提前7天預(yù)定，從來(lái)不缺消費(fèi)；柏景灣針對(duì)兒童的游泳班給父母介紹國(guó)外先進(jìn)的育兒知識(shí)，口碑極佳，參加者常年需要排隊(duì)。,柏景灣,陽(yáng)明山莊,小而精的半封閉經(jīng)營(yíng)模式,小而精的半封閉經(jīng)營(yíng)模式金林半島3000平方米 頂級(jí)會(huì)所,半島會(huì)3000平方米成都頂級(jí)純別墅社區(qū)會(huì)所,功能檔次定位高檔別墅社區(qū)會(huì)所匹配成都最貴樓盤,半封閉式經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所對(duì)外開(kāi)放，但采用辦卡的形式設(shè)置門檻，最高白金卡年費(fèi)10萬(wàn)；,管理方式與物管完全獨(dú)立分開(kāi)經(jīng)營(yíng)管理,以女人為主題的精準(zhǔn)設(shè)施定位，同時(shí)提升項(xiàng)目的整體檔次和盈利能力

15、,前期定位較亂，做成小而全的會(huì)所，投入巨大但經(jīng)營(yíng)情況不理想,調(diào)整,調(diào)整后會(huì)所功能聚焦以服務(wù)女人為主，引進(jìn)法國(guó)高端品牌spa，23層作為SPA房，大受女性客戶歡迎,紅酒屋、雪茄坊等會(huì)所特別項(xiàng)目由于成都整體客戶層次問(wèn)題很少有人消費(fèi) 其它常規(guī)項(xiàng)目如咖啡吧等受到spa的帶動(dòng)效用，盈利能力提高,常規(guī)活動(dòng)的效果不錯(cuò)，資源整合花小錢辦大事,會(huì)所舉辦的特色主題活動(dòng)（如紅酒品鑒、論壇等）業(yè)主反響不大，僅有加拿大卡通電影節(jié)收到小朋友們的歡迎，相對(duì)成功。,物業(yè)組織的中秋晚會(huì)等常規(guī)活動(dòng)反而受到業(yè)主歡迎，基本做到每月有活動(dòng)。,特色活動(dòng)效果不佳,常規(guī)活動(dòng)客戶認(rèn)可,VS,成都衣食住行、吃喝玩樂(lè)的頂級(jí)資源均整合入會(huì)員外部權(quán)益

16、，憑會(huì)員卡優(yōu)惠，開(kāi)發(fā)商還可以從中分成得利。,外部資源整合,4大模式的適應(yīng)性KPI,豪宅會(huì)所4大模式KPI,具體項(xiàng)目，按城市層級(jí)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、樓盤檔次選擇適當(dāng)模式,具體項(xiàng)目選擇適當(dāng)模式： 城市層級(jí)； 開(kāi)發(fā)商實(shí)力； 樓盤檔次,大而專的封閉經(jīng)營(yíng)模式、小而精的半封閉經(jīng)營(yíng)模式是豪宅會(huì)所選擇最多的兩大模式，其中后者適應(yīng)性更強(qiáng)。,豪宅會(huì)所成功運(yùn)營(yíng)的共同因素,豪宅會(huì)所成功運(yùn)營(yíng)的共同因素,會(huì)所功能設(shè)置鎖定消費(fèi)者需求,女主人和小朋友是會(huì)所需要滿足的核心人群,重點(diǎn)項(xiàng)目品牌嫁接，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、品牌運(yùn)營(yíng)商、會(huì)所管理方三贏,將會(huì)所部分功能費(fèi)用適當(dāng)加入物管費(fèi)中，以保證部分免費(fèi)項(xiàng)目，并對(duì)付費(fèi)項(xiàng)目起到連帶推動(dòng)作用,消費(fèi)者需求,會(huì)

17、所重點(diǎn)滿足核心消費(fèi)群：女主人和小朋友,針對(duì)小孩的消費(fèi)項(xiàng)目,為小孩花錢是當(dāng)今家庭的最大支出,香港柏景灣：針對(duì)兒童的游泳班給父母介紹國(guó)外先進(jìn)的育兒知識(shí)，口碑極佳，參加者常年需要排隊(duì),針對(duì)女人的消費(fèi)項(xiàng)目,女人有閑，重保養(yǎng)，經(jīng)常性支出巨大,成都金林半島：針對(duì)女人的法國(guó)主題spa,國(guó)貿(mào)天域會(huì)所女主人和小朋友功能設(shè)置,重點(diǎn)項(xiàng)目以品牌嫁接的模式外包，品牌嫁接是會(huì)所經(jīng)營(yíng)的重要趨勢(shì),國(guó)內(nèi)樓盤會(huì)所品牌嫁接： 萬(wàn)科北方樓盤：健身較多包給一兆韋德健身中心； 萬(wàn)科金域藍(lán)灣：會(huì)所美容、spa等包給法國(guó)品牌思妍麗； 華僑城：整合丹桂軒等小眾餐飲品牌 星河丹堤：引入中航健身會(huì) 招商海月：2層整層包給李云迪的老師但昭義 ，設(shè)名

18、人鋼琴中心 北京棕櫚泉：整體由香港酒店投資管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng),附件附目前國(guó)內(nèi)典型的品牌運(yùn)營(yíng)商名單,品牌嫁接后，開(kāi)發(fā)商、品牌運(yùn)營(yíng)商、會(huì)所管理方實(shí)現(xiàn)三贏,會(huì)所各功能體量設(shè)置，由專業(yè)公司提前介入確定,開(kāi)發(fā)商,品牌運(yùn)營(yíng)商,會(huì)所管理方,收租金 或直接參與分成,與開(kāi)發(fā)商獨(dú)立開(kāi)，單獨(dú)承擔(dān)責(zé)任和盈虧,部分設(shè)施招商 或整體打包托管,會(huì)所管理方為物業(yè)公司還是酒店？,充分挖掘自身及區(qū)域資源，與會(huì)所實(shí)現(xiàn)互補(bǔ),國(guó)貿(mào)天域生活手冊(cè),三贏需注意的3個(gè)問(wèn)題：,會(huì)所經(jīng)營(yíng)多重收費(fèi)相結(jié)合，控制物管費(fèi)用，減少攤?cè)氲臅?huì)所年費(fèi)，降低客戶抗性,會(huì)所經(jīng)營(yíng)多重收費(fèi)結(jié)合，避免一項(xiàng)獨(dú)大，刺激會(huì)員消費(fèi),主體類收入,基礎(chǔ)類收入,刺激類收入,拓展類收入,控制物

19、管費(fèi)用，減少攤?cè)氲臅?huì)所年費(fèi)，降低客戶抗性,內(nèi)地豪宅客戶群體也對(duì)物管費(fèi)敏感，如愛(ài)琴海6元/平方米月客戶抗性極大 香港將會(huì)所費(fèi)用嫁接到物管費(fèi)的做法在內(nèi)地不適用，香港有法律保障,以重點(diǎn)項(xiàng)目作為會(huì)所的經(jīng)營(yíng)引爆點(diǎn)，免費(fèi)與付費(fèi)項(xiàng)目相結(jié)合，帶動(dòng)其它經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的消費(fèi),咖啡吧,健身功能,恒溫泳池,帶動(dòng),帶動(dòng),SPA,瑜伽館,健身房,恒溫泳池免費(fèi)開(kāi)放，對(duì)其他付費(fèi)項(xiàng)目起到帶動(dòng)作用,將會(huì)所部分功能費(fèi)用適當(dāng)加入物管費(fèi)中，實(shí)現(xiàn)部分免費(fèi)項(xiàng)目： 保證會(huì)所檔次； 吸引客戶消費(fèi)付費(fèi)項(xiàng)目，并起到連帶經(jīng)營(yíng)作用,頂級(jí)藝術(shù)館免費(fèi)保證會(huì)所高檔次,免 費(fèi),一些體會(huì),會(huì)所設(shè)置不單是豪宅的錦上添花，而是有力支撐豪宅高價(jià)值和高價(jià)格的必備設(shè)施； 豪宅

20、因地域、文化、項(xiàng)目不同，因“豪”的程度各不相同，故會(huì)所設(shè)置首要考慮的，不是不切實(shí)際的“豪”的功能堆砌，也不單是市調(diào)時(shí)客戶的喜好和向往，而是站在開(kāi)發(fā)商的角度，考慮的是會(huì)所功能設(shè)置后能否運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題，是按開(kāi)發(fā)商實(shí)力確定會(huì)所功能的可落地性； 一旦確定后，在與開(kāi)發(fā)商就會(huì)所方面較量的過(guò)程中，該堅(jiān)持就得堅(jiān)持，并動(dòng)用公司一切資源說(shuō)服開(kāi)發(fā)商，否則一再折中后的會(huì)所將是一塊四不像的雞肋。,此外，在國(guó)貿(mào)天域物業(yè)發(fā)展建議階段，我們沒(méi)有沿用一貫物業(yè)發(fā)展建議的套路，而是將片區(qū)管家作為會(huì)所業(yè)主享有的權(quán)益，形成5大專屬服務(wù)體系。,經(jīng)營(yíng)會(huì)所，就像烹飪一道好菜，要為你的食客負(fù)責(zé)，好看只是一時(shí)的功效，它的味道、營(yíng)養(yǎng)都要夠格，才能最終贏得稱道。如何將會(huì)所經(jīng)營(yíng)從無(wú)味雞肋變?yōu)橄憷彪u翅，炒、炸、燜、煮、溜、煎方法不拘，只要用心，就可為你的業(yè)主烹飪出一道好菜，贏得長(zhǎng)期的功效！,42,附件：外包商推薦,會(huì)所外包商推薦,咖啡吧,深圳Kosmo咖啡 聯(lián)系電話： 9 案例：小型品牌市場(chǎng)咖啡吧 參與香蜜