房屋建筑物評(píng)估技術(shù)說(shuō)明

1、（一）房屋建筑物評(píng)估技術(shù)說(shuō)明1、評(píng)估范圍本次委估的房屋建筑物類資產(chǎn)賬面原值2,371,500.00元，賬面凈值 * 元。賬面房屋建（構(gòu)）筑物 1 項(xiàng)，總建筑面積 700 平方米。2、房屋建筑物概況房屋建筑物為產(chǎn)權(quán)持有單位開發(fā)完成后預(yù)留的商品房， 位于西安市曲江新區(qū) *小區(qū)。評(píng)估對(duì)象位于 *小區(qū) 10302 室，總建筑面積 700 平方米，簡(jiǎn)單裝修，配套設(shè)施齊全， 由于評(píng)估對(duì)象是產(chǎn)權(quán)持有單位作為辦公用房使用的，規(guī)劃用途為住宅、商業(yè)，實(shí)際用途為辦公。截止評(píng)估基準(zhǔn)日， 評(píng)估對(duì)象房屋產(chǎn)權(quán)證正在辦理中，評(píng)估基準(zhǔn)日房屋建筑物均處于正常使用狀態(tài)。3、評(píng)估過(guò)程第一階段：準(zhǔn)備階段評(píng)估人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后根據(jù)委托方提供

2、的資產(chǎn)明細(xì)表進(jìn)行賬表核對(duì)，同時(shí)對(duì)資產(chǎn)申報(bào)表中評(píng)估項(xiàng)目的工程量、結(jié)構(gòu)特征與申報(bào)的建筑物技術(shù)特征表所報(bào)數(shù)量和特征是否相符進(jìn)行了核對(duì)并加以調(diào)整。第二階段：現(xiàn)場(chǎng)勘察階段對(duì)被評(píng)估建筑物進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，根據(jù)申報(bào)表，核對(duì)建筑物的名稱、座落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)形式、建筑面積等，并對(duì)照企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的資產(chǎn)現(xiàn)狀，將資產(chǎn)申報(bào)表中的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)進(jìn)行填補(bǔ)，做到賬實(shí)相符，不重不漏。在勘察時(shí)，還主要察看了房屋、構(gòu)筑物的外型、層數(shù)、高1 / 7度、跨度、內(nèi)外裝修、室內(nèi)設(shè)施、各構(gòu)件現(xiàn)狀、基礎(chǔ)狀況以及維修使用情況，并作了詳細(xì)的觀察記錄。評(píng)估人員對(duì)委托評(píng)估的房屋建筑物作詳細(xì)的查看，除核實(shí)建筑物數(shù)量及內(nèi)容是否與申報(bào)情況一致外，主要查看建筑物結(jié)

3、構(gòu)、裝修、設(shè)施、配套使用狀況。(1)結(jié)構(gòu)：為了判斷建筑物基礎(chǔ)的安全性，初步確定基礎(chǔ)的可靠性和合理性，為評(píng)估提供依據(jù)。根據(jù)結(jié)構(gòu)類型對(duì)承重墻、梁、板柱進(jìn)行細(xì)心觀測(cè)，查看有無(wú)變形開裂，有無(wú)不均勻沉降，查看混凝土構(gòu)件有無(wú)露筋、麻面、變形，查看墻體是否有風(fēng)化以及風(fēng)化的嚴(yán)重程度。(2)裝飾：每個(gè)建筑物的裝修標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容不盡相同，一般可分為內(nèi)裝修和外裝修、高檔裝修和一般裝修， 但無(wú)論是對(duì)何種形式的裝修，查看的主要內(nèi)容是看裝修的內(nèi)容有無(wú)脫落、開裂、損壞，另外還要看裝飾的新舊程度。(3)設(shè)備：水電設(shè)施是否完好齊全， 是否暢通，有無(wú)損壞和腐蝕，能否滿足使用要求。(4)圍護(hù)結(jié)構(gòu)：如非承重墻、門、窗、隔斷、散水、防水、

4、保溫等，查看有無(wú)損壞、丟失、腐爛、開裂等現(xiàn)象。第三階段：評(píng)估測(cè)算階段根據(jù)基準(zhǔn)日附近當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的掛牌信息，選取和評(píng)估對(duì)象相似的案例，并將評(píng)估對(duì)象與類似案例進(jìn)行結(jié)構(gòu)、區(qū)位、裝修等不同方面的比較，對(duì)案例的售價(jià)水平進(jìn)行修正，從而計(jì)算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。第四階段：報(bào)告撰寫階段2 / 7在上述工作基 上 出基準(zhǔn)日的 估 果并 寫 估 告 。4、 估方法根據(jù) 目的具體情況，住宅 市 比 法 行 估。市 法：是將 估 象與在 估基準(zhǔn)日的近期出售的 似房地 行比 ， 些 似房地 的售價(jià)水平做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估?估 象的客 合理 售價(jià)格，它的出 點(diǎn)是基于房地 的“替代原理”。根據(jù) 目的具體情況采用下述公式 行

5、估： 估 象房地 PABCD其中： P 比準(zhǔn) 例成交價(jià)格A 交易情況修正系數(shù)B 交易日期修正系數(shù)C 區(qū)域因素修正系數(shù)D 個(gè) 因素修正系數(shù)5、 估 果及分析1） 估 果 施上述 定估算程序后， 房屋建筑物 于 估基準(zhǔn)2013年6月30日的 估 果如下表所示：金 位：元科目名稱賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增值額原值凈值原值凈值原值凈值房屋建筑物類合計(jì)2,371,500.002,086,920.004,403,919.004,403,919.002,032,419.002,316,999.00固定資產(chǎn) -房屋建筑物2,371,500.002,086,920.004,403,919.004,403,919.002

6、,032,419.002,316,999.006、 估案例 估案例 (一)：* 小區(qū) 10302 室3 / 7A. 評(píng)估對(duì)象介紹評(píng)估對(duì)象為曲江經(jīng)典小區(qū) 10302 室。* 位于西安市曲江新區(qū) *36 號(hào)。評(píng)估對(duì)象位于 1 幢 10301 室，室內(nèi)簡(jiǎn)單裝修，配套設(shè)施有上下水、電、暖氣等，配套設(shè)施齊全，建筑面積為 700 。截止評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估對(duì)象房屋所有權(quán)證正在辦理中。B評(píng)估測(cè)算運(yùn)用市場(chǎng)法按下列基本步驟進(jìn)行： 市場(chǎng)調(diào)查，選擇參照物； 因素比較，調(diào)整差異； 確定總價(jià)。C參考案例情況因素待估房地產(chǎn)案例 1案例 2案例 3名稱* 小區(qū)*位置西影路西影路西影路西影路交易價(jià)格666765416798交易時(shí)

7、間2013/6/30基準(zhǔn)日附近基準(zhǔn)日附近基準(zhǔn)日附近交易情況正常正常正常正常房地產(chǎn)用途住宅住宅住宅住宅電力、供水、基礎(chǔ)設(shè)施排水、通訊系七通一平七通一平七通一平七通一平統(tǒng)及保證率區(qū)域公共配套商場(chǎng)、醫(yī)院、西安理工大學(xué)、西安交通大學(xué)、西安交通大學(xué)附中、陽(yáng)光小學(xué)、518 醫(yī)院、因設(shè)施學(xué)校等武警醫(yī)院等素交交通主 (次 )干緊臨西影路，附緊臨西影路， 附緊臨西影路，附緊臨西影路，附通近有 400 路、 19近有 400 路、19近有 400 路、 19近有 400 路、 19度 便道數(shù)量、級(jí)捷別、公共交通路、 308 路、 722路、308 路、722路、 308 路、 722路、 308 路、 722程4

8、 / 7情況路、228 路等多路路、 228 路等多路、228 路等多路公交路公交公交與主干道通臨主干道臨主干道臨主干道達(dá)程度離火車站、汽距離火車站 8 公距離火車站 8距離火車站 8 公車站距離里公里里該房產(chǎn)位于西影該房產(chǎn)位于西該房產(chǎn)位于西影路中段，周邊生影路中段，周邊路中段，周邊生商業(yè)繁華程度活配套較完善，生活配套較完活配套較完善，人流量較大，商善，人流量較人流量較大，商服繁華程度一大，商服繁華程服繁華程度一般。度一般。般。環(huán)境質(zhì)量周邊無(wú)污染，空周邊無(wú)污染， 空周邊無(wú)污染，空氣質(zhì)量較好。氣質(zhì)量較好。氣質(zhì)量較好。宗臨街狀況主干道主干道主干道地道路類型、級(jí)條雙向 4 車道雙向 4 車道雙向 4

9、 車道件別建筑物使用較新較新較新狀況層高3 米2.9 米2.9 米面積674.6290122個(gè)水, 電 , 天然氣 ,水, 電 , 天然氣 ,水, 電 , 天然氣 ,設(shè)施、設(shè)備有線電視 , 電話 ,有線電視 , 電有線電視 , 電話 ,別因房寬帶 、暖氣話, 寬帶 、暖氣寬帶 、暖氣素屋狀況裝修情況中等裝修毛坯精裝朝向南北南南北建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架樓層3/3330/334/18建筑外形矩型矩型矩型路、228 路等多路公交臨主干道距離火車站8 公里該房產(chǎn)位于西影路中段，周邊生活配套較完善，人流量較大，商服繁華程度一般。周邊無(wú)污染，空氣質(zhì)量較好。主干道雙向 4 車道較新2.9 米120.92水,

10、電 , 天然氣 , 有線電視 , 電話 , 寬帶 、暖氣簡(jiǎn)裝南北框架20/32矩型D 比較因素條件指數(shù)表因素待估房地產(chǎn)案例 1案例 2案例 3名稱* 小區(qū)*位置西影路西影路西影路西影路交易價(jià)格666765416798交易時(shí)間100100100100交易情況1001001001005 / 7區(qū)域因素個(gè)別因素房地產(chǎn)用途100100100100基礎(chǔ)電力、供水、排水、通訊系統(tǒng)及100100100100設(shè)施保證率公共商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)配套100100100100校等設(shè)施交通主 (次)干道100100100100交數(shù)量、級(jí)別通便與主干道通達(dá)程捷100100100100程度度離火車站、汽車10010010010

11、0站距離商業(yè)繁華程度100100100100環(huán)境質(zhì)量100100100100宗臨街狀況100100100100地條道路類型、級(jí)別100100100100件建筑物使用狀況100100100100層高100100100100面積100100100100房設(shè)施、設(shè)備100100100100屋裝修情況1009610298狀況朝向100100100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100樓層100106100104建筑外形100100100100E比較因素修整系數(shù)表因素待估房地產(chǎn)案例 1案例 2案例 3名稱* 小區(qū)*位置西影路西影路西影路西影路交易價(jià)格6667.006541.006798.00交易時(shí)間1.

12、001.001.001.00交易情況1.001.001.001.00房地產(chǎn)用途1.001.001.001.00區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施電力、供水、排水、通1.001.001.001.00域訊系統(tǒng)及保證率因公共配套設(shè)施商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等1.001.001.001.00素度 程捷 便 通交交通主 (次)干道數(shù)量、1.001.001.001.006 / 7級(jí)別與主干道通達(dá)程度1.001.001.001.00離火車站、汽車站距離1.001.001.001.00商業(yè)繁華程度1.001.001.001.00環(huán)境質(zhì)量1.001.001.001.00宗臨街狀況1.001.001.001.00地條道路類型、級(jí)別1.001.001.001.00件建筑物使用狀況1.001.001.001.00層高1.001.001.001.00個(gè)面積1.001.001.001.00別因房設(shè)施、設(shè)備1.001.001.00