資產(chǎn)評估復(fù)習(xí)題

1、資產(chǎn)評估習(xí)題第五章 收益法 案例1 在房地產(chǎn)市場中所收集到5個與待估房地產(chǎn)類似的交易實例純收益與售價交易實例對以上5個可比實例的資本化率進行簡單算術(shù)平均就可以得到資本化率為：r=（7.17.56.97.37.8）5=7.32六、應(yīng)用舉例 案例3 有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為10，預(yù)計未來前5年的純收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第六年開始收益大約可以穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗土地的收益價格。 解： P= + + 1- 216.1萬元案例4 某房地產(chǎn)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)

2、的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2。目前，該類建筑物重置成本價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10，每年需支付的管理費用為年租金的3.5，維修費為重置成本的1.5，土地使用稅及房地產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置成本的0.2%，土地資本化率7，建筑物資本化率8。試據(jù)以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價格。解： （1）選定評估方法 該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。 （2）計算總收益 總

3、收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益。 年總收益5012900（110）元（3）計算總費用 總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益。 年管理費3.517010元 年維修費25009001.533750元 年稅金2090018000元 年保險費25009000.2%=4500元 年總費用73260元 （4）計算房地產(chǎn)純收益 房地產(chǎn)純收益年總收益年總費用 73260元市場法 例3v 為評估某宗地H的地產(chǎn)價格，選取了M、N兩個參照地塊交易實例。已知M地塊的交易性質(zhì)為訴訟抵債，其土地使用權(quán)交易價格為3400元/平方米，N地塊系拍賣轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，拍賣價格為4500元/平方米；且經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)，M地塊價格比正常情

4、況低了10%，而N地塊拍賣價格則高出正常情況的16%，則有：v 例4： 現(xiàn)選取一可比房地產(chǎn)實例，成交價格為6000元/平方米，成交日期為2006年7月。假設(shè)2006年1月-2007年7月，該類房地產(chǎn)價格每月比上月上漲1%；2007年7月-2008年1月，該類房地產(chǎn)價格每月比上月下降0.2%。則對該可比實例進行交易日期修正后，2008年1月的房地產(chǎn)價格為： P= 6000（1+1%）12 （1-0.2%）6 = 6681元/平方米例5.4.2v 續(xù)前例，假設(shè)待估宗地H的評估期基準日為2001年7月1日，M地塊的交易日為2000年8月1日，N地塊的交易日期為2000年9月30日。又據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料，

5、2000年1月1日至2001年8月1日，房地產(chǎn)業(yè)的價格平均每月上漲0.3%，則上述M、N地塊經(jīng)日期修正后的價格分別為：例5.4.3v 續(xù)前例，假設(shè)上述待估地產(chǎn)和參照實例M、N都屬于商業(yè)用地，運用直接法對地塊H進行區(qū)域因素修正的結(jié)果見表：區(qū)域因素待估地產(chǎn)H參照實例M參照實例N1、商服繁華程度2、道路通達度3、公交便捷度4、商業(yè)區(qū)綜合環(huán)境5、規(guī)劃因素252020201524211817142922212017總分值10094109例5.4.4v 假設(shè)上述地塊H、M、N的面積分別為8000、8760、6200平方米，其形狀依次為矩形、梯形、梯形，其個別因素比較結(jié)果見表：個別因素待估地產(chǎn)H參照實例M參

6、照實例N1、面積2、形狀3、地質(zhì)條件4、臨街深度202525302123243218232627總分值10010094例：容積率地價指數(shù)表的編制v 如：某類用地容積率與地價的關(guān)系為：當(dāng)容積率在11.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1.0時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1.0時的地價增加3%。要求編制容積率地價指數(shù)表。容積率1.01.11.21.31.41.51.61.7地價指數(shù)100105110115120125128131例5.4.5v 續(xù)前例，假設(shè)政府城市規(guī)劃對H、M、N三地塊的容積率最高限額依次為8、10、9，則查容積率

7、地價指數(shù)表可計算參照實例M、N的容積率修正率分別為：容積率12345678910地價指數(shù)11.5161.9332.2972.6272.933.2143.4823.7373.981案例7 若選擇的可比較案例成交價為每平方米1000元，對應(yīng)使用年期為30年。而待估宗地出讓年期為20年，土地還原率為8，則年期修正如下： 土地使用年期修正后的地價=1000 =872(元/平方米)案例8 有一待估宗地G需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6宗地：成交價的單位為：元/平方米該城市地價指數(shù)表：另據(jù)調(diào)查，該市此類用地與地價的關(guān)系為：當(dāng)容積率在11.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價

8、增加5；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時的地價增加3。 對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗比較，表中負號表示案例條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。 試根據(jù)以上條件，評估該宗土地2002年的價格解：1建立容積率地價指數(shù)表2案例修正計算 A. 680 =620 B. 610 =627 C. 700 =623 D. 680 =755 E. 750 =638 F. 700 =6333評估結(jié)果 案例D的值為異常值，應(yīng)予以刪除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值為評估結(jié)果。因此，待估宗地G的評估結(jié)果為：

9、 （620627623638633）5 628（元/平方米）第四章，機器設(shè)備成本法案例1 某被評設(shè)備1992年購進，賬面原值10萬元， 1999年進行評估，1992年和1999年定基物價指數(shù)為109.6和 143.6，1992年至1999年環(huán)比物價指數(shù)分別為19.7，9.5，6.3，1.6，-1.9，-3.0，-3.0，則按兩種物價指數(shù)計算只計購置費的重置成本為： 重置成本143.2109.6（元） 或（119.7）（19.5）（16.3）（11.6）（11.9）（13）（13）.5（元）v 【例2.單選題】（2006考題）運用綜合估價法評估某企業(yè)自制設(shè)備，其中該設(shè)備的主材為不銹鋼，共消耗l5

10、噸，評估基準日該種不銹鋼的市場含稅價格為2.8萬元/噸，在制造過程中該鋼材的利用率約為95，該設(shè)備的主材費率為80，適用的增值稅稅率為17，則該設(shè)備的主材費用最接近于（A）萬元。v A.35.90v B.37.79v C.39.90v D.42.00案例3 已知兩參照物的價格和規(guī)模分別為元，元；5000個/年，3000個/年，求規(guī)模產(chǎn)量為4000個/年的某項目的重置成本：先求x: 1.43679=1.66667x x=0.71 被評估資產(chǎn)重置成本= 進口設(shè)備的從屬費用計算消費稅（ CIF +進口關(guān)稅）（1消費稅率）消費稅率增值稅（ CIF +關(guān)稅+消費稅）增值稅稅率v 例1被評估設(shè)備為1999

11、年10月從英國引進，進口合同中的FOB價是20萬英鎊。2004年10月進行評估時英國廠家已不再生產(chǎn)這種型號的設(shè)備，其替代產(chǎn)品的FOB報價為35萬英鎊。 針對上述情況，評估人員經(jīng)與有關(guān)專家共同分析研究待評估設(shè)備和替代產(chǎn)品在技術(shù)性能上的差別及其對價格的影響，最后認為，按照通常情況，實際成交價為報價的70%90%。故按英國廠商FOB報價的80%作為FOB成交價。針對替代設(shè)備在技術(shù)性能上優(yōu)于待評估設(shè)備，估測被評估設(shè)備的現(xiàn)行FOB價格約為替代設(shè)備FOB價格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。評估基準日人民幣對英鎊的匯率為11.931。境外運雜費按FOB價格的5%計，保險費按FOB價格的0.5%計

12、，關(guān)稅與增值稅因為符合合資企業(yè)優(yōu)惠條件，予以免征。銀行手續(xù)費按CIF價格的0.8%計算，國內(nèi)運雜費按(CIF價格銀行手續(xù)費)的3%計算，安裝調(diào)試費用包括在設(shè)備價格中，由英方派人安裝調(diào)試，不必另付費用。由于該設(shè)備安裝周期較短，故沒有考慮利息因素。v 根據(jù)上述分析及數(shù)據(jù)資料，被評估設(shè)備的重置成本計算過程如下FOB價格3580%70%19.6萬英鎊FOB價格19.611.93233.83萬元人民幣境外運雜費233.835%11.69萬元人民幣保險費233.830.5%1.17萬元人民幣CIF價格233.8311.691.17246.69萬元人民幣銀行手續(xù)費246.690.8%1.97萬元人民幣國內(nèi)運

13、雜費(246.691.97)3%7.46萬元人民幣被評估設(shè)備重置成本233.8311.691.171.977.46 256.12萬元人民幣v 例2、 評估對象為某企業(yè)1998年購進的一條生產(chǎn)線，賬面原值為150萬元，2001年進行評估。經(jīng)調(diào)查分析確定，該生產(chǎn)線的價格每年比上一年增長10，專業(yè)人員勘查估算認為，該資產(chǎn)還能使用6年，又知目前市場上已出現(xiàn)功能更先進的資產(chǎn)，并被普遍運用，新設(shè)備與評估對象相比，可節(jié)省人員3人，每人的月工資水平為650元，此外，由于市場競爭的加劇，使該生產(chǎn)線開工不足，由此而造成收益損失額每年為20萬元(該企業(yè)所得稅稅率為33，假定折現(xiàn)率為10)。v 要求：根據(jù)上述資料，采

14、用成本法對該資產(chǎn)進行評估。v 答案采用成本法評估該資產(chǎn)的結(jié)果接近于120萬元，具體評估過程如下：資產(chǎn)評估價值=重置成本一實體有形損耗一功能性貶值一經(jīng)濟性貶值資產(chǎn)的重置成本=150(1+10)5=19965(萬元)=1 996 500(元)資產(chǎn)的實體有形損耗率=3(3+6)100=3333資產(chǎn)的功能性貶值=3 12650(133) (PA，10，6)資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值=20(133) (PA，10，6)=20 06743553=58 361(元)資產(chǎn)評估價值=1 996 500(13333)一68 28258 361=1 331 06768 28258 361=1 204 424(元)v =234

15、0006743553=68 282(元)例3 某企業(yè)將某項資產(chǎn)與國外企業(yè)合資，要求對資產(chǎn)進行評估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值為270萬元，凈值108萬元，按財務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計折舊年限20年。經(jīng)調(diào)查分析確定，按現(xiàn)在市場材料價格和工資費用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費用支出為480萬元。經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截至評估基準日的法定利用時間為57 600小時，實際累計利用時間為50 400小時。經(jīng)專業(yè)人員勘查估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準資產(chǎn)比較，每年多支出營運成本3萬元(該企業(yè)所得稅稅率為33，假定折

16、現(xiàn)率為10)。要求：根據(jù)上述資料，采用成本法對該資產(chǎn)進行評估。答案采用成本法評估資產(chǎn)的價值接近于1 398 529元，具體過程如下：資產(chǎn)的重置成本=4 800 000元資產(chǎn)已使用年限=20(50 40057 600)X100%=20 X 0875=175(年)資產(chǎn)實體有形損耗率=175(175+8)100=6863資產(chǎn)的功能性貶值=3 X(133)X(PA，10，8)=306753349=107231(萬元)=107 231(元)v 資產(chǎn)評估價值：4 800 000(16863)一107 231=4 800 00003137=1 398 529(元)4.被評估成套設(shè)備購建于1998年12月，賬

17、面價值100萬元，2003年12月對設(shè)備進行技術(shù)改造，追加投資20萬元，2008年12月對該設(shè)備進行評估。經(jīng)評估人員調(diào)查分析得到如下數(shù)據(jù)：（1）從1998年到2003年，每年該類設(shè)備價格比上年上升率為10，而從2003年至2008年設(shè)備價格維持不變；（2）該設(shè)備的月人工成本比其替代設(shè)備超支2 000元；（3）被估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10，規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.7，所得稅率為25；（4）該設(shè)備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的80，經(jīng)技術(shù)檢測該設(shè)備尚可使用5年，在未來5年中設(shè)備利用率能達到設(shè)計要求。要求：（1）計算被估設(shè)備的重置成本及各項損耗；（2）計算該設(shè)備的評估值（以萬元

18、為單位，計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。答案：（1）計算被估設(shè)備各部分的重置成本技術(shù)改造以外金額的重置成本100（110）5161.05（萬元）技術(shù)改造部分的重置成本20（萬元）被估設(shè)備的重置成本161.0520181.05（萬元）。（2）實體性貶值計算修復(fù)費用法v 例8 被評估設(shè)備為一儲油罐，已經(jīng)建成并使用了10年，預(yù)計將來還能再使用20年。評估人員了解到，該油罐目前正在維修，其原因是原儲油罐因受到腐蝕，底部已出現(xiàn)裂紋，發(fā)生滲漏，必須更換才能使用。整個維修計劃大約需要花費350,000元，其中包括油罐停止使用造成的經(jīng)濟損失、清理布置安全工作環(huán)境、拆卸并更換被腐蝕底部的全部費用。評估人員已經(jīng)估算出該油罐的復(fù)原重置成本為2,000,00