房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部項(xiàng)目管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部項(xiàng)目管理 財(cái)務(wù)部的項(xiàng)目管理 我認(rèn)為“財(cái)務(wù)部的項(xiàng)目管理”對于完成項(xiàng)目目標(biāo)要比“項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理”更加主動(dòng)，范圍更廣，管理力度更大。所以用“財(cái)務(wù)部的項(xiàng)目管理”為題更能反映財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目管理中的作用。傳統(tǒng)上，衡量項(xiàng)目是否成功實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)是“按時(shí)、不超預(yù)算和準(zhǔn)確”。新的標(biāo)準(zhǔn)除了這些，還包括“實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益、贏得股東或投資者的支持和采納”等。 財(cái)務(wù)項(xiàng)目管理的目的：財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是“利潤最大化”，針對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理應(yīng)該是“項(xiàng)目利潤最大化”，換句話說就是讓股東或投資者收益最大化。而項(xiàng)目目標(biāo)的成功要受工作范圍、項(xiàng)目成本、進(jìn)度計(jì)劃及客戶滿意四個(gè)因素制約。即財(cái)務(wù)管理及項(xiàng)目管理的目標(biāo)都是要讓客戶滿意。所以我

2、理解財(cái)務(wù)部的項(xiàng)目管理是通過在實(shí)現(xiàn)成本、進(jìn)度及質(zhì)量三者平衡的基礎(chǔ)上而進(jìn)行計(jì)劃控制等的系列管理工作來達(dá)到股東或投資者收益最大化目標(biāo)的管理過程。 每個(gè)項(xiàng)目都是獨(dú)一無二的、屬于一次性的任務(wù)，即每個(gè)項(xiàng)目有其獨(dú)特性。但也有其共性，共性就是都要經(jīng)過立項(xiàng)、開發(fā)銷售一系列的階段。 一、 項(xiàng)目各階段財(cái)務(wù)對應(yīng)的管理工作： 項(xiàng)目管理不只是項(xiàng)目經(jīng)理部，而是所有部門都在配合、執(zhí)行，記錄、分析項(xiàng)目進(jìn)程，保障項(xiàng)目順利進(jìn)行。財(cái)務(wù)部管理工作也滲透到項(xiàng)目準(zhǔn)備、計(jì)劃，執(zhí)行與控制，收尾四大階段，體現(xiàn)了其反映及監(jiān)督的管理職能： 序號(hào) 項(xiàng)目各階段名稱 對應(yīng)的管理工作 標(biāo)準(zhǔn) 依據(jù) 必備資料 1.1 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段,項(xiàng)目可行性分析 對項(xiàng)目可行性

3、論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測算（核心指標(biāo)：內(nèi)部收益率及銷售凈利率） 投入少、回報(bào)高、見效快 (公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度) 項(xiàng)目的基本概況，項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、估算成本，項(xiàng)目銷售計(jì)劃，合作方承諾等 1.2 項(xiàng)目聽證會(huì)準(zhǔn)備 將項(xiàng)目可行性分析階段成果形成文字形式：項(xiàng)目的成本測算、稅收分析、經(jīng)濟(jì)效益分析及資金運(yùn)用預(yù)測 內(nèi)部收益率25%銷售凈利率9% 1.3 項(xiàng)目土地合同談判、簽訂 有關(guān)付款方式和稅收政策等的建議，確定項(xiàng)目公司注冊資金及股東單位、出資比例。 風(fēng)險(xiǎn)最小化、利益最大化 (公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度) 2.1 項(xiàng)目計(jì)劃，設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理部 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、銷售計(jì)劃等資料編制項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃 項(xiàng)目投資回報(bào)，利潤、費(fèi)用指標(biāo) (公司內(nèi)部財(cái)務(wù)

4、制度) 按開發(fā)銷售計(jì)劃編制的固定資產(chǎn)購置計(jì)劃、人員配置計(jì)劃、營銷費(fèi)用計(jì)劃 2.2 目標(biāo)成本確定 會(huì)同成本管理部編制目標(biāo)成本 可控，符合經(jīng)營計(jì)劃 (公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)確定，項(xiàng)目施工圖完成 3.1 項(xiàng)目執(zhí)行與控制，項(xiàng)目招標(biāo)、簽訂施工、甲供材料合同 施工、甲供材料合同的審核 在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，付款條款合理 目標(biāo)成本 目標(biāo)成本確定 3.2 項(xiàng)目施工，合同款及進(jìn)度款的支付 合同款及進(jìn)度款支付的審核 按合同付款 對應(yīng)的合同 對應(yīng)的合同已簽訂 3.3 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況 每月會(huì)同成本管理部編制項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本，分析成本變動(dòng)原因 與目標(biāo)成本比較 (公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度) 目標(biāo)成本確定 3.4 項(xiàng)目前期

5、銷售推廣 營銷合同及付款的審核 在計(jì)劃范圍內(nèi) 營銷費(fèi)用計(jì)劃 營銷費(fèi)用計(jì)劃確定 3.5 項(xiàng)目開盤預(yù)售 財(cái)務(wù)前臺(tái)收取房款，換退房審核，應(yīng)收帳款管理，銷售合同抽查等 應(yīng)收帳款最少化 (公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度) 預(yù)售許可證 3.6 項(xiàng)目綜合變動(dòng)情況分析 分析項(xiàng)目各變動(dòng)因素對經(jīng)營計(jì)劃的影響 與經(jīng)營計(jì)劃比較 (公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度) 以上資料確定 4.1 項(xiàng)目收尾，項(xiàng)目入住 房款補(bǔ)差的審核，入住前臺(tái)收款安排等工作 與預(yù)測面積比較 (公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度) 測繪報(bào)告 4.2 項(xiàng)目竣工結(jié)算 會(huì)同各部門召開項(xiàng)目總結(jié)會(huì)議，編制項(xiàng)目評估報(bào)告 (公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度) 4.3 項(xiàng)目結(jié)盤審計(jì) 協(xié)助總部審計(jì)室完成項(xiàng)目結(jié)盤審計(jì) 內(nèi)部收益率2

6、5%銷售凈利率9% (公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度) 項(xiàng)目竣工結(jié)算 二、 財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目管理中所起的作用： 從上表財(cái)務(wù)部項(xiàng)目管理的各項(xiàng)工作中無法清晰地看出財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目管理中所起的作用。事實(shí)上，財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目管理中的確是起到了舉足輕重的作用。下面我用幾個(gè)例子進(jìn)行說明。 例1、 項(xiàng)目可行性分析： (有關(guān)公司機(jī)密，隱去) 通過測算分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)是財(cái)務(wù)部項(xiàng)目可行性分析的作用。 例2、 合同款支付的審核： (有關(guān)公司機(jī)密，隱去) 這里要提醒我們注意的是在開工計(jì)劃時(shí)除了考慮工期因素外，還要從節(jié)約項(xiàng)目成本的角度出發(fā)。 例3、 動(dòng)態(tài)成本測算分析： 經(jīng)測算？月？日稿的？成本較年初項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃時(shí)的？元/上升了？元/，可

7、售住宅及商業(yè)單位成本達(dá)到了？元/。 由于成本上升項(xiàng)目利潤減少？萬，稅后利潤減少？萬，單位凈利減少？元/，凈利率下降？%，售價(jià)增加？元/才能達(dá)到先前凈利率？%的要求； xx年計(jì)劃貢獻(xiàn)利潤？萬，由于成本上升，影響經(jīng)營計(jì)劃？萬。經(jīng)分析，了解到成本上升是因?yàn)椋?？；？?最終？月？日的成本會(huì)議上一期成本定在？元/，調(diào)整分?jǐn)偡椒?，？，?cái)務(wù)帳務(wù)處理則仍持穩(wěn)重性原則，？。 例4、 綜合情況分析： ？月中旬？部反饋頂層房型加建閣樓可能出現(xiàn)？等的問題，通過會(huì)議討論后，定下來？。財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目綜合情況變動(dòng)分析中將上述決策的過程記錄了下來，在以后面臨同樣決策時(shí)就有了依據(jù)。 下面探討的是上述例子財(cái)務(wù)部項(xiàng)目各項(xiàng)變動(dòng)情況分析

8、中資料的。記錄分析項(xiàng)目各項(xiàng)變動(dòng)情況的基礎(chǔ)就是與項(xiàng)目相關(guān)部門的資料共享和信息溝通。記得有一句廣告詞：“溝通無限，快樂無限”，用它來形容財(cái)務(wù)部的溝通最恰當(dāng)不過了。 三、 項(xiàng)目管理與財(cái)務(wù)相關(guān)的主要業(yè)務(wù)流程（收付款業(yè)務(wù)）與溝通： 1、 項(xiàng)目施工階段付款業(yè)務(wù)流程： 從上圖可知施工階段的付款流程很簡單。但是當(dāng)施工單位提請支付進(jìn)度款時(shí)，作為審核該筆業(yè)務(wù)的各個(gè)部門經(jīng)辦人員很難單就該筆業(yè)務(wù)發(fā)現(xiàn)問題，要發(fā)現(xiàn)問題各個(gè)部門經(jīng)辦人員就必須溝通和信息反饋。比如：(有關(guān)公司機(jī)密，隱去) 2、 項(xiàng)目銷售過程信息的溝通： 下面是有關(guān)應(yīng)收帳款催繳的業(yè)務(wù)流程： 提供水單詢問是否到帳 已支付提供水單 到帳，開具發(fā)票 銀行 財(cái)務(wù)部 催繳 業(yè)務(wù)員 客戶 收款憑證 客戶以轉(zhuǎn)帳的方式支付房