現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)商業(yè)計劃書

重慶統(tǒng)景田園世紀現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)商業(yè)計劃書重慶統(tǒng)景田園世紀現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)商業(yè)計劃書編制人員李邦華重慶華興林業(yè)發(fā)展有限公司董事長劉容重慶華興林業(yè)發(fā)展有限公司CEO劉治廷重慶華興林業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理/項目總監(jiān)杜小念重慶華興林業(yè)發(fā)展有限公司執(zhí)行副總/MBA李洪軍西南大學(xué)食品學(xué)院教授、博導(dǎo)尚永彪西南大學(xué)食品學(xué)院教授鄭欽玉西南大學(xué)農(nóng)學(xué)院教授、高級經(jīng)濟師張臻西南大學(xué)農(nóng)學(xué)院博士研究生梅宵瀟西南大學(xué)農(nóng)學(xué)院碩士研究生冉為民重慶上籌投資咨詢有限公司會計師、MBA李戰(zhàn)友重慶上籌投資咨詢有限公司高級工程師、MBA劉學(xué)珍重慶上籌投資咨詢有限公司高級工程師、MBA鄭玉婷重慶上籌投資咨詢有限公司高級分析師鄒志鋒重慶上籌投資咨詢有限公司分析師、研究生目錄第一章總論1第一節(jié)項目概況1第二節(jié)項目業(yè)主及技術(shù)負責方簡介3第三節(jié)編制依據(jù)5第四節(jié)項目建設(shè)的指導(dǎo)思想7第五節(jié)方案范圍及內(nèi)容7第六節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟指標8第七節(jié)方案結(jié)論10第二章項目分析11第一節(jié)項目背景分析11第二節(jié)項目建設(shè)的必要性和意義23第三節(jié)項目建設(shè)的有利條件24第三章項目選址26第一節(jié)選址原則26第二節(jié)地理位置選擇26第四章市場分析27第一節(jié)伏季水果產(chǎn)業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀27第二節(jié)我國伏季水果產(chǎn)業(yè)市場潛力28第三節(jié)公司發(fā)展伏季水果產(chǎn)業(yè)分析29第四節(jié)公司伏季水果產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路30第五節(jié)生態(tài)農(nóng)業(yè)科技觀光市場分析34第六節(jié)銀發(fā)經(jīng)濟市場分析42第五章建設(shè)方案46第一節(jié)產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模46第二節(jié)建設(shè)規(guī)劃和布局35第三節(jié)伏季水果產(chǎn)業(yè)技術(shù)工藝48第四節(jié)規(guī)劃設(shè)計70第五節(jié)實施進度安排80第六章環(huán)境影響評價及節(jié)能減排措施82第一節(jié)環(huán)境保護與治理82第二節(jié)節(jié)能減排措施83第三節(jié)環(huán)境評價84第七章組織與管理85第一節(jié)組織機構(gòu)85第二節(jié)勞動安全、衛(wèi)生與消防88第三節(jié)運營管理團隊介紹89第八章項目運營策劃方案91第一節(jié)生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)運營草案91第二節(jié)低碳養(yǎng)生運營草案100第三節(jié)項目未來規(guī)劃運營109第九章投資估算與資金籌措110第一節(jié)投資估算110第二節(jié)資金籌措與使用計劃112第十章財務(wù)評價114第一節(jié)評價的依據(jù)、原則及方法114第二節(jié)財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取114第三節(jié)財務(wù)分析119第十一章效益分析121第一節(jié)經(jīng)濟效益121第二節(jié)社會效益123第三節(jié)生態(tài)效益124第十二章風險分析125第一節(jié)風險因素125第二節(jié)防范措施127第十二章結(jié)論與建議130第一節(jié)結(jié)論130第二節(jié)建議131第一章總論第一節(jié)項目概況（一）項目名稱重慶統(tǒng)景田園世紀現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)（二）項目性質(zhì)新建（三）項目定位構(gòu)建華興特色農(nóng)業(yè)科技生態(tài)循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈，打造重慶乃至中國最具特色的都市休閑圣地、新農(nóng)村特色文化示范旅游區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)科技觀光園區(qū)、重慶兩江新區(qū)及統(tǒng)景溫泉度假的重要功能區(qū)、中國西部低碳養(yǎng)生休閑區(qū)。（四）項目建設(shè)單位重慶華興林業(yè)發(fā)展有限公司（五）項目實施地點重慶市渝北區(qū)統(tǒng)景鎮(zhèn)印盒村（六）建設(shè)規(guī)模項目總占地面積12100畝（七）項目建設(shè)內(nèi)容1建設(shè)有機鷹嘴李生產(chǎn)區(qū)5000畝（計劃擴建至5萬畝）；2建設(shè)李子文化博覽園500畝；3建設(shè)葡萄文化長廊4公里、李子文化長廊3公里、其它百果長廊5公里；4建設(shè)百果園1500畝；5建設(shè)荒山、低效林改造成經(jīng)果林1000畝、綠化苗圃1000畝；6建設(shè)林下生態(tài)養(yǎng)殖（雞、鴨、魚、鵝、兔、豬、牛、羊等）農(nóng)場2000畝；7建設(shè)有機葡萄（特優(yōu)品種維多利亞、比昂扣、紅玫瑰、金藤、無核超人等）生產(chǎn)區(qū)500畝；8建設(shè)休閑垂釣中心景觀湖面300畝；9建公路5公里、人行便道15公里；10建生產(chǎn)專用水池30個；11建排灌溝渠8公里；12建李花節(jié)采果節(jié)舉辦廣場10000平米，辦公場所2000平米；13建10000平米葡萄架下多功能生態(tài)餐廳、生態(tài)會議室、休閑大棚；14建水果研發(fā)中心、果品精深加工、冷鏈物流和銷售中心500畝；15建500畝休閑生態(tài)游游客接待和度假中心；16建辦公大樓8000平米和員工宿舍5000平米；17建5000畝低碳養(yǎng)生休閑生態(tài)產(chǎn)業(yè)園（養(yǎng)老院、休閑度假酒店、低碳養(yǎng)生會所、低碳養(yǎng)生休閑生態(tài)公園等）。（八）產(chǎn)品認證情況本項目出產(chǎn)的鷹嘴李已注冊“印盒鷹嘴李”商標，且已通過有機產(chǎn)品認證，產(chǎn)品遠銷至港澳臺地區(qū),得到了廣大消費者和媒體的一致好評。（九）項目總投資127億元（十）項目建設(shè)資金來源1自籌資金32億元，約占項目總投資2520；2商請銀行貸款2億元，約占項目總投資15748；3引進社會資金、風投資金7億元，約占項目總投資5512；4國家政策扶持05億元，約占項目總投資394。（十一）項目建設(shè)計劃項目周期起止時間建設(shè)內(nèi)容投資額度（億元）一20102011基礎(chǔ)建設(shè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)項目前期建設(shè)07二20122013生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游、農(nóng)產(chǎn)品精深加工、冷鏈配送、及低碳養(yǎng)生休閑產(chǎn)業(yè)園部分項目建設(shè)8三20142015低碳養(yǎng)生休閑產(chǎn)業(yè)園其余部分項目建設(shè)4合計6年127本項目建設(shè)計劃科學(xué)合理，可行性較高。（十二）項目營運期60年（十三）項目輻射帶動能力本項目的實施深入貫徹了國務(wù)院關(guān)于推進重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展以及國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展生態(tài)高效農(nóng)業(yè)的精神。立足重慶，輻射四川、貴州、湖南、湖北、云南等中西部地區(qū)，主要發(fā)展“鷹嘴李”種植、加工產(chǎn)業(yè)化，以及其他特優(yōu)伏季水果，同時發(fā)展相關(guān)的生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)和生物科技，帶動旅游、商貿(mào)、物流、服務(wù)、運輸?shù)绕渌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項目突出示范帶動性，能很好地推動區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展和生態(tài)農(nóng)業(yè)聯(lián)動生物科技產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，核心作用是既配合了渝北區(qū)農(nóng)業(yè)換代升級政策的實施，又推動渝北區(qū)開辟新的農(nóng)產(chǎn)品資源經(jīng)濟發(fā)展路徑。項目建成后將成為頗具示范帶動性的現(xiàn)代科技農(nóng)業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。（十三）項目營運模式本項目以企業(yè)主導(dǎo)、政府推動、社會扶持、農(nóng)民參與為手段，以“公司基地農(nóng)戶”、“公司合作社農(nóng)戶”為模式，在充分整合國家和重慶市相關(guān)政策法規(guī)的基礎(chǔ)上有效發(fā)揮“農(nóng)村專業(yè)合作社”、“土地銀行”、“農(nóng)戶入股”經(jīng)營優(yōu)勢，以“鷹嘴李”、高檔有機葡萄、有機水果生態(tài)種植為龍頭，進而深化伏季水果的精深加工、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游、低碳養(yǎng)生休閑，有效依托高校、科研院所引種、快繁、種植、加工、冷鏈物流、生物提取等技術(shù)資源，打造華興特色農(nóng)業(yè)科技生態(tài)循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈，以實現(xiàn)一年四季月月有花可賞、有果可摘，進而成為都市休閑、鄉(xiāng)村旅游的觀光農(nóng)業(yè)、低碳養(yǎng)生和生態(tài)度假的世外桃源第二節(jié)項目業(yè)主及技術(shù)負責方簡介（一）項目業(yè)主簡介華興公司成立于2008年，位于重慶兩江新區(qū)金港國際。是專業(yè)從事現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)；農(nóng)業(yè)觀光旅游開發(fā)的科技創(chuàng)新型企業(yè)。是兩江新區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的優(yōu)秀龍頭企業(yè)、重慶市愛心慈善單位。公司秉承“以人為本，科技創(chuàng)新，持續(xù)發(fā)展，服務(wù)社會”的宗旨，擁有專業(yè)的技術(shù)人才和高效的管理團隊，在技術(shù)上采取專業(yè)化、標準化、精深化；在管理上推行科學(xué)化、規(guī)范化、程序化、制度化。始終堅持以“科學(xué)嚴謹、求實創(chuàng)新”的企業(yè)精神致力于現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)的綜合開發(fā)。公司是重慶市近年來從事農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的代表性企業(yè)；是重慶市、渝北區(qū)重點支持的龍頭企業(yè)。受到國家農(nóng)業(yè)部及重慶市各級領(lǐng)導(dǎo)的親臨視察，并對公司的企業(yè)文化和經(jīng)營模式予以充分肯定，目前公司農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)已形成研發(fā)、示范、基地、推廣、精深加工、冷鏈物流、銷售一體化的產(chǎn)業(yè)鏈，其中以獨特的印盒鷹嘴李為產(chǎn)業(yè)龍頭，注冊了“印盒鷹嘴李”商標，并通過國家有機產(chǎn)品認證。產(chǎn)品遠銷港澳臺地區(qū)，備受消費者青睞。鷹嘴李現(xiàn)已成為重慶市果品產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主打產(chǎn)業(yè)。面對機遇與挑戰(zhàn)，公司以建設(shè)社會主義新農(nóng)村為戰(zhàn)略基點，大力實施“人才工程、營銷工程、品牌工程”，促進公司跨越式的發(fā)展，創(chuàng)行業(yè)先鋒。公司建立了現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的科學(xué)管理體系，形成了持續(xù)長效發(fā)展的創(chuàng)新模式。加強優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快擴充和合理開發(fā)資源，提高企業(yè)的核心競爭力，創(chuàng)建成為全球一流的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)上市企業(yè)公司對農(nóng)業(yè)的發(fā)展立足于可持續(xù)性和長效機制，在品種的選擇上，做到“研究一代，儲備一代，推廣一代”；在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，嚴格按照有機農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)要求，注重農(nóng)產(chǎn)品資源利用率、農(nóng)產(chǎn)品商品化率、農(nóng)產(chǎn)品加工轉(zhuǎn)化率，推行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)特色化、生產(chǎn)標準化、生產(chǎn)集約化、生產(chǎn)專業(yè)化、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)化、產(chǎn)品專用化、產(chǎn)品品牌化、服務(wù)社會化，即“三率八化”；形成研、產(chǎn)、加、銷一體化的產(chǎn)業(yè)鏈。另外公司注重企業(yè)的龍頭示范和帶動效應(yīng)，將加快地區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，推動地區(qū)周邊農(nóng)戶發(fā)展伏季水果產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)農(nóng)民快速增收致富,促進低碳養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展。公司還堅持科學(xué)發(fā)展觀，走多元化道路，對企業(yè)健康、快速、和諧發(fā)展而不懈努力。項目的建成將使印盒村成為一年四季有花可賞、有果可摘的世外桃源，集都市休閑、鄉(xiāng)村旅游、觀光農(nóng)業(yè)、低碳養(yǎng)生為一體的特色現(xiàn)代新農(nóng)村。目前公司項目得到市、區(qū)兩級政府領(lǐng)導(dǎo)的高度重視和大力支持。市委常委稅正寬、市人大秘書長陳傳文、市農(nóng)委書記張季、渝北區(qū)區(qū)委書記周旬、分管農(nóng)業(yè)的副區(qū)長秦常委、區(qū)政府、區(qū)農(nóng)委和統(tǒng)景鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)多次蒞臨公司項目基地視察指導(dǎo)工作，充分肯定了項目的發(fā)展理念和目標。明確指出，該項目一定要堅持公司的發(fā)展戰(zhàn)略，做大做強伏季水果產(chǎn)業(yè)和搞好鄉(xiāng)村旅游、都市觀光農(nóng)業(yè)，要充分發(fā)揮龍頭企業(yè)的帶頭作用和表率作用，帶動項目區(qū)農(nóng)民發(fā)展伏季水果產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)致富增收；要建立一套可復(fù)制的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路和模式，為渝北區(qū)乃至重慶市的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出表率作用。相關(guān)單位也多次到公司項目基地召開現(xiàn)場會議，為項目的發(fā)展出謀劃策，結(jié)合政府的指導(dǎo)思想提出建設(shè)性意見。同時，項目還得到了市內(nèi)外社會各界和媒體的廣泛關(guān)注。重慶日報、重慶晨報、重慶市電視臺、渝北區(qū)電視臺已作了項目及相關(guān)專題報道。國內(nèi)外相關(guān)企業(yè)及行業(yè)投資者紛紛來基地考查和來電來函要求合作。（二）技術(shù)負責方簡介本項目主要技術(shù)依托西南大學(xué)園藝園林學(xué)院、食品科學(xué)學(xué)院、重慶市農(nóng)科院。西南大學(xué)園藝園林學(xué)院的前身是西南農(nóng)業(yè)大學(xué)園藝園林學(xué)院，始建于1950年的西南農(nóng)學(xué)院園藝系，學(xué)院下設(shè)園藝系、園林系、風景園林系、植物系。學(xué)院擁有1個國家級重點（培育）學(xué)科（果樹學(xué)），2個省部級重點學(xué)科（蔬菜學(xué)、果樹學(xué)），1個省部級重點建設(shè)學(xué)科（園林植物與觀賞園藝）?，F(xiàn)有2個省部級重點實驗室（重慶市蔬菜重點實驗室、重慶市果樹學(xué)重點實驗室），1個省部級工程中心（重慶高校魔芋資源利用工程研究中心）。建有重慶市花卉研究所、西南大學(xué)園林景觀規(guī)劃設(shè)計研究所、西南大學(xué)十字花科蔬菜研究所、西南大學(xué)魔芋研究中心等4個研究機構(gòu)。有重慶市農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)與科技推廣中心、重慶市園林規(guī)劃設(shè)計師培訓(xùn)考試中心等社會服務(wù)平臺。西南大學(xué)食品學(xué)院是1983年在全國農(nóng)業(yè)院校中最早建立的食品學(xué)科，設(shè)有食品科學(xué)、食品工程、包裝工程、茶學(xué)四個系，設(shè)置了食品科學(xué)與工程、茶學(xué)、包裝工程等6個本專科專業(yè)。1998年被國務(wù)院授予農(nóng)產(chǎn)品加工及貯藏工程博士點，成為西南和西北（11省市）唯一的食品加工博士點，2000年又被授予茶學(xué)博士點，此外還有食品科學(xué)、農(nóng)產(chǎn)品貯藏與加工、茶學(xué)、茶文化等四個碩士點。該院畢業(yè)生大多成為學(xué)術(shù)帶頭人和科研骨干、企業(yè)家、企業(yè)技術(shù)骨干、政府管理干部。重慶市農(nóng)科院作為市屬骨干農(nóng)業(yè)科研機構(gòu)，為農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展提供了強大的科技支撐?！鞍宋濉币詠?，獲科技成果獎204項次，發(fā)表學(xué)術(shù)論文1400余篇，創(chuàng)新材料120多份，育成新品種80余個，果樹資源開發(fā)利用等領(lǐng)域在西南地區(qū)保持領(lǐng)先水平。被農(nóng)業(yè)部授予“全國綜合實力百強所”，2005年獲“全國文明單位”稱號。第三節(jié)編制依據(jù)（一）規(guī)劃提出的政策、法規(guī)依據(jù)1根據(jù)國家國務(wù)院關(guān)于推進重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見國發(fā)20093號；2根據(jù)國家國務(wù)院關(guān)于當前穩(wěn)定農(nóng)業(yè)發(fā)展促進農(nóng)民增收的意見國發(fā)200925號；3根據(jù)國家中共中央國務(wù)院關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進一步夯實農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見國發(fā)20101號；4根據(jù)國家中央關(guān)于推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見及相關(guān)文件；5根據(jù)國家關(guān)于西部大開發(fā)若干政策措施的實施意見進行編制；6根據(jù)國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見國發(fā)200941號；7根據(jù)國務(wù)院頒發(fā)促進生物產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的若干政策；8根據(jù)17大報告在“加快推進以改善民生為重點的社會建設(shè)”開篇就指出“社會建設(shè)與人民幸福安康息息相關(guān)。必須在經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會建設(shè)，著力保障和改善民生，推進社會體制改革，擴大公共服務(wù)，完善社會管理，促進社會公平，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動建設(shè)和諧社會?！崩^而強調(diào)要以“基本養(yǎng)老”為重點，“促進企業(yè)、機關(guān)、事業(yè)單位養(yǎng)老保險制度改革，探索建立農(nóng)村養(yǎng)老保險制度”，特別強調(diào)要“加強老齡工作”；9根據(jù)2006年6月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知，提出指導(dǎo)性意見；10根據(jù)全國老齡委聯(lián)合民政部等國家十部委發(fā)文關(guān)于全面推進居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見；112008年7月，重慶市出臺了加快城市養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)指導(dǎo)意見；12根據(jù)渝北區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃。（二）有關(guān)科學(xué)理論及文獻依據(jù)和標準1根據(jù)國家和重慶市農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)建設(shè)項目現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的有關(guān)文件；2根據(jù)國家和重慶市國土資源整治與綜合開發(fā)利用項目建設(shè)要求進行編制；3重慶市關(guān)于實施森林工程的決定；4中華人民共和國環(huán)境保護法；5公路工程技術(shù)標準（JTJ00197）；6城市道路與橋梁設(shè)計規(guī)范（合訂本）；7投資項目可行性研究指南（2002年版）；8建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）；9國內(nèi)外關(guān)于發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)的有關(guān)理論和文獻；10業(yè)主單位提供的資料。第四節(jié)項目建設(shè)的指導(dǎo)思想在渝北區(qū)發(fā)展伏季水果產(chǎn)業(yè)帶和生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)的指導(dǎo)思想嚴格遵循2009年1月國務(wù)院發(fā)布的國務(wù)院關(guān)于推進重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見第三點發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，推進新農(nóng)村建設(shè)；國發(fā)200925號國務(wù)院關(guān)于當前穩(wěn)定農(nóng)業(yè)發(fā)展促進農(nóng)民增收的意見的第七條和第八條明確要求采取有力措施促進農(nóng)民工就業(yè)，搞好農(nóng)村民生工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；2010年中央一號文件中共中央國務(wù)院關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進一步夯實農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見努力促進農(nóng)民就業(yè)創(chuàng)業(yè)，積極開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)和農(nóng)民務(wù)工技能培訓(xùn)，因地制宜發(fā)展特色高效農(nóng)業(yè)、林下種養(yǎng)業(yè)，挖掘農(nóng)業(yè)內(nèi)部就業(yè)潛力；國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見國發(fā)200941號文第八條推動旅游產(chǎn)品多樣化發(fā)展，實施鄉(xiāng)村旅游富民工程，開展各具特色的農(nóng)業(yè)觀光和體驗性旅游活動。企業(yè)通過學(xué)習以上國家最新產(chǎn)業(yè)政策，注重科學(xué)發(fā)展觀，兼顧資源開發(fā)與環(huán)境保護并重，認真貫徹落實中央及重慶市關(guān)于實施統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的精神，緊緊把握住國家實施西部大開發(fā)的方針，嚴格按照渝北區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的要求，以市場為導(dǎo)向，資源為基礎(chǔ)，項目作支撐，營銷為手段，技術(shù)作保證，走開發(fā)主體科技化、產(chǎn)品供給精品化、市場促銷整體化、組織管理高效化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路，力爭把該項目建設(shè)為成重慶最大的伏季水果科技創(chuàng)新中心和科研成果轉(zhuǎn)化基地以及西南伏季水果產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營示范園。第五節(jié)方案包含范圍及內(nèi)容本商業(yè)計劃書研究范圍是在重慶市渝北區(qū)統(tǒng)景鎮(zhèn)印盒片區(qū)，打造重慶最大的以“鷹嘴李”產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)伏季水果產(chǎn)業(yè)基地、打造中國西部最具特色的低碳養(yǎng)生生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并在此基礎(chǔ)上延伸發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，使該片區(qū)成為一年四季有花可賞、有果可摘的萬畝“花果山”，配套于統(tǒng)景溫泉風景區(qū)，形成重慶周邊獨具特色的生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)園、低碳養(yǎng)生生態(tài)園，最終將印盒片區(qū)打造成為集生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)、都市觀光農(nóng)業(yè)，低碳養(yǎng)生為一體的特色新農(nóng)村。具體包括以印盒“鷹嘴李”為主伏季水果的科研、種植、示范、精深加工以及農(nóng)業(yè)觀光和生物科技。編制內(nèi)容參照國家計委頒發(fā)的建設(shè)項目可行性報告編制指南（2006年）和國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)多種經(jīng)營項目可行性研究報告編寫大綱的要求進行，主要涉及以下內(nèi)容（一）實施以“鷹嘴李”為主的伏季水果產(chǎn)業(yè)帶的必要性；（二）伏季水果產(chǎn)品市場分析；（三）項目建設(shè)方案；（四）環(huán)境評價和組織管理；（五）項目投資估算及資金籌措；（六）財務(wù)評價和效益分析。第六節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目單位指標備注1用地規(guī)模畝121002田園世紀現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)園畝1210021有機鷹嘴李生產(chǎn)區(qū)畝5000（計劃擴建至5萬畝）22李子文化博覽園畝30023李花節(jié)采果節(jié)舉辦廣場平米1000024辦公場所平米200025葡萄架下多功能生態(tài)餐廳、生態(tài)會議室、休閑大棚平米1000026辦公大樓平米800027員工宿舍平米500028有機葡萄（特優(yōu)品種維多利亞、比昂扣、紅玫瑰、金藤、無核超人等）生產(chǎn)區(qū)畝50029休閑垂釣中心景觀湖面畝300210荒山、低效林改造成經(jīng)果林畝2000211水果研發(fā)中心、果品精深加工、冷鏈物流和銷售中心畝500212休閑生態(tài)游游客接待和度假中心畝500213低碳養(yǎng)生休閑生態(tài)產(chǎn)業(yè)園（養(yǎng)老院、休閑度假酒店、低碳養(yǎng)生會所、低碳養(yǎng)生休閑生態(tài)公園等）畝5000214林下生態(tài)養(yǎng)殖（雞、鴨、鵝、兔、豬、牛、羊等）農(nóng)場畝20003葡萄文化長廊公里531李子文化長廊公里532百果文化長廊公里533公路公里534人行便道公里1535排灌溝渠8公里公里84生產(chǎn)專用水池個305總投資萬元12700051固定資產(chǎn)投資萬元122,000511其中土地費用萬元15,700512建安工程萬元61,800513設(shè)備購置萬元30,800514其它費用萬元5,100515財務(wù)費用萬元5400516基本預(yù)備費萬元320052鋪底流動資金萬元5,0006銷售收入萬元68,450正常年份7銷售成本萬元40,629正常年份8銷售稅金萬元12,462正常年份9銷售利潤萬元15359正常年份10所得稅萬元2,290正常年份11凈利潤萬元13,069正常年份12總投資收益率1029多期平均13總投資收益率1541達產(chǎn)期14項目資本金凈利潤率2760多期平均15項目資本金凈利潤率3846達產(chǎn)期16資本金財務(wù)內(nèi)部收益率130117資本金財務(wù)凈現(xiàn)值萬元6,03318全部投資回收期年827稅前19財務(wù)凈現(xiàn)值萬元15,359稅前20財務(wù)內(nèi)部收益率1423稅前21全部投資回收期年971稅后22財務(wù)凈現(xiàn)值萬元5,899稅后23財務(wù)內(nèi)部收益率1027稅后24產(chǎn)量盈虧平衡點384532,684萬元第七節(jié)方案結(jié)論（一）項目符合國家和重慶市產(chǎn)業(yè)政策，符合社會發(fā)展需要。實施以“鷹嘴李”生態(tài)種植為龍頭、低碳休閑養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)為支柱，帶動印盒伏季水果的精深加工、觀光農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游、低碳養(yǎng)生能夠滿足國內(nèi)，特別是重慶地區(qū)對該產(chǎn)品的市場需求，利于調(diào)整當?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增加當?shù)剞r(nóng)民收入；能大量增加勞動就業(yè)機會，有利于社會安定團結(jié)，能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（二）建設(shè)社會主義新農(nóng)村是中國現(xiàn)代化進程中的重大歷史任務(wù)，本項目不僅能為業(yè)主帶來經(jīng)濟效益，同時又能統(tǒng)籌當?shù)爻青l(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展、促進中國西部養(yǎng)老事業(yè)，推動當?shù)厣鐣髁x新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、促進農(nóng)民持續(xù)增收，為社會主義新農(nóng)村建設(shè)貢獻一份經(jīng)濟基礎(chǔ)。（三）在全球氣候變化明顯，生物多樣性銳減，我國水土流失加劇的大環(huán)境下，本項目以“鷹嘴李”經(jīng)濟林栽培為核心附帶觀光農(nóng)業(yè)，發(fā)展生物科技，利于加快環(huán)境保護和資源節(jié)約，是構(gòu)建長江上游生態(tài)屏障的一部分，在實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益的同時體現(xiàn)出了生態(tài)效益。（四）項目建設(shè)選址交通方便，水、電、氣、通訊等供應(yīng)設(shè)施齊全；項目轄區(qū)擁有良好的伏季水果產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)生產(chǎn)基礎(chǔ)，通過國家政策的扶持能實現(xiàn)業(yè)主的經(jīng)濟效益，業(yè)主自身也具備項目建設(shè)和經(jīng)營管理能力。第二章項目分析第一節(jié)項目背景分析（一）“鷹嘴李”的價值項目區(qū)主導(dǎo)水果品種“鷹嘴李”因其形似鷹嘴而得名。因當?shù)靥厥獾臍夂颦h(huán)境及自然條件，形成了其獨特的品質(zhì)清脆多汁、口味甘甜、果肉肥厚、核肉分離；有美容養(yǎng)顏、解酒毒、清頭腦、保肝養(yǎng)肝，促進血紅蛋白再生之功效。公司自有品牌“印盒鷹嘴李”遠銷港澳臺、云貴川市場，市場價格從16元/公斤飆升到100元/公斤，證明了其品質(zhì)和品牌帶來的力量。隨著產(chǎn)量的不斷增大，公司正著手引進小水果凍干技術(shù)和增加伏季水果精深加工和冷鏈物流的投入，制成果酒、果脯、果茶、水果飲料等。既可以提高果品的附加值，又可以滿足不同消費者的需求，還能提供更多就業(yè)機會。（二）地區(qū)經(jīng)濟和社會不斷發(fā)展重慶直轄以來，農(nóng)業(yè)發(fā)展的宗旨是在“區(qū)域特色化，特色產(chǎn)業(yè)化，科技、經(jīng)濟、生態(tài)一體化”的建設(shè)方針指導(dǎo)下，依靠科技促進解決重慶三峽庫區(qū)移民增收、產(chǎn)業(yè)空虛、生態(tài)環(huán)境脆弱等問題。要轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟增長方式和提高經(jīng)濟增長質(zhì)量，就必須推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)業(yè)科技化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、農(nóng)村信息化和農(nóng)民知識化進程，才能實現(xiàn)加快重慶三峽庫區(qū)建設(shè)社會主義新農(nóng)村和全面小康社會的步伐。在重慶市一小時經(jīng)濟圈城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（20072020年）中明確了我市五大城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展區(qū)及產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，渝北區(qū)位于重慶“一小時經(jīng)濟圈”主城都市核心發(fā)展區(qū)的北大門，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展定位是都市農(nóng)業(yè)。是以都市生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)為載體，大力發(fā)展提供市民休閑娛樂的觀光農(nóng)業(yè)、體驗農(nóng)業(yè)，大力發(fā)展規(guī)?；^(qū)域化、標準化、集約化的精品農(nóng)業(yè)，從而建立起與重慶大都市相匹配，與經(jīng)濟、生態(tài)、文化功能相協(xié)調(diào)的都市農(nóng)業(yè)發(fā)展體系，在產(chǎn)業(yè)融合中實現(xiàn)都市農(nóng)業(yè)發(fā)展與城市總體發(fā)展合拍、與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展趨勢合拍、與現(xiàn)代經(jīng)營理念合拍，展示出“服務(wù)城市、富裕農(nóng)民、城鄉(xiāng)共融”的新特色。擁有得天獨厚的氣候地理條件所形成的獨特品質(zhì)的“鷹嘴李”產(chǎn)業(yè)區(qū)印盒片區(qū)迎來了前所未有的發(fā)展機遇。而且該片區(qū)緊臨國家AAAA級統(tǒng)景溫泉旅游區(qū)，將利于打造成統(tǒng)景溫泉旅游度假區(qū)、兩江新區(qū)及重慶渝北國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)的重要配套功能區(qū)。公司在渝北區(qū)統(tǒng)景鎮(zhèn)印盒村擬建伏季水果產(chǎn)業(yè)園正好符合重慶農(nóng)業(yè)發(fā)展要求以及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局，項目的實施正好能體現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、農(nóng)產(chǎn)品品牌和市場培育、以及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈拓展和延伸（追求農(nóng)產(chǎn)品精深加工和生物科技產(chǎn)品附加值）。本項目也符合國家做好“三農(nóng)”工作的精神，即把建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)貫穿新農(nóng)村建設(shè)全過程，以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和壯大農(nóng)村經(jīng)濟為重點，全面推動農(nóng)村各項事業(yè)發(fā)展和社會進步。（三）消費市場不斷擴大中國不僅是水果種植大國，而且也是水果消費大國。隨著人民生活水平的不斷提高，對水果的重新認識以及對健康生活的追求，伏季水果國內(nèi)市場有著巨大的消費潛力，就重慶而言已形成了“奉節(jié)臍橙”，“長壽沙田柚”，“江津廣柑”，“吳小平葡萄”，“蒼溪雪梨”等全國知名品牌，都是供不應(yīng)求。原因由于其量少品優(yōu)，但是往往這類伏季水果產(chǎn)量略增，價格反而上揚，銷售順暢，效益更顯著。此外，近年引進的優(yōu)良新品種也表現(xiàn)不俗，如日本松山桃達12元/公斤，美人指葡萄20元/公斤30元/公斤，貴妃棗、茵紅李10元/公斤。另外，由于城市人生活節(jié)奏緊張，鄉(xiāng)村旅游將成為新的趨勢，優(yōu)異的伏季水果配套旅游業(yè)將呈現(xiàn)機會，創(chuàng)新水果旅游前景可觀。另一方面，我國的伏季水果上市時間主要再58月，在滿足國內(nèi)市場的同時，尋求更多國外市場的發(fā)展機會是必須的。針對伏季水果的季節(jié)限制，出口國外恰好可以解決這個問題。假若加大對伏季水果精深加工和冷鏈物流的投入，提升其品質(zhì)、安全、綠色，同時創(chuàng)造具有特色的水果品牌，其出口消費需求一定巨大。印盒“鷹嘴李”曾運往港澳臺地區(qū)試銷，其獨特的口感和品質(zhì)得到當?shù)叵M者的青睞，一經(jīng)上市便供不應(yīng)求。目前，上市僅半年多，在這些地區(qū)的銷售量已經(jīng)達到60萬公斤，在港澳臺的市場價格為100元/公斤，市場缺口非常大，因此公司發(fā)展以“鷹嘴李”為主的伏季水果，無論從國際還是國內(nèi)市場看，潛力巨大。（四）企業(yè)自身不斷發(fā)展隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，公司迫切需要整合現(xiàn)有農(nóng)業(yè)科技技術(shù)和土地資源。通過對伏季水果市場需求和發(fā)展動態(tài)的深入了解，公司提出了在渝北印盒打造“鷹嘴李”為主導(dǎo)的伏季水果產(chǎn)業(yè)園的觀光農(nóng)業(yè)項目。其目的是抓住西部大開發(fā)、重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展等諸多有利條件，全面提升公司的行業(yè)操作能力，增強公司實力。在實施伏季水果產(chǎn)業(yè)化過程中，不斷適應(yīng)市場的發(fā)展變化，尋求新的經(jīng)濟增長點，大力發(fā)展生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)及其相關(guān)精深加工和生物科技產(chǎn)業(yè)、加大市場培育和推廣，完善公司內(nèi)部資金的高效利用和管理，推進企業(yè)知名度與品牌度的建設(shè)，創(chuàng)造性的拓展和延伸農(nóng)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，并使相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈項目深度復(fù)合、有效對接，讓重慶華興林業(yè)發(fā)展有限公司最終成為新農(nóng)村實業(yè)建設(shè)的典范。（五）低碳養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)社會背景分析1進入老齡化社會根據(jù)聯(lián)合國2009年2月份公布的數(shù)據(jù)，世界人口老齡化的“先行者”日本，人口老齡化為22。另據(jù)2010年中國人口統(tǒng)計報告顯示，2010年我國65歲以上的老年人口已經(jīng)突破17億，到2020年，中國的老年人口將達到248億人，老齡化水平將達到1717；到2035年前后，我國65歲以上老人占總?cè)丝诒壤龑⑸仙?0；到2050年，中國的老年人口總量將超過4億人，老齡化水平將超過30以上全國進入老齡化社會，并且老齡化水平越來越高的趨勢在短期內(nèi)不會改變。在未來25年內(nèi)，目前35歲到60歲年齡段的人將逐步進入老年人口階段，這個龐大的人口群體將極大地提高重慶市甚至大重慶老齡人口比重。屆時，重慶市以及大重慶內(nèi)居住總?cè)丝趯⑦_3500萬人以上，其中相當一部分就是老年人，本著老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所學(xué)、老有所為的目標，以為老年人提供優(yōu)質(zhì)的住養(yǎng)、生活、護理等服務(wù)為原則，有必要在遠離城市喧囂環(huán)境優(yōu)美的地方建設(shè)一些設(shè)施設(shè)備功能齊全的大型養(yǎng)老院進而構(gòu)建低碳養(yǎng)生、生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)鏈。2獨身子女增多獨生子女越來越多，以后由兩個獨生子女組成的小家庭，將承擔起贍養(yǎng)四個老人的重任，無論從時間上，還是精力上，都將是一個較艱巨的任務(wù)。城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年人都有經(jīng)濟來源，子女送老年人進養(yǎng)老院，在經(jīng)濟上沒有太大的負擔。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老院會逐漸被人們所接受。為了給子女和自己提供便利且有保障的生活方式，很大一部分步入老齡化的人群已經(jīng)有主動進入養(yǎng)老院安度晚年的意識。（六）低碳養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1國家政策分析針對我國人口結(jié)構(gòu)正在快速向老齡化發(fā)展不可改變的現(xiàn)狀，發(fā)展符合時代特征的中老年人的居養(yǎng)事業(yè)也就成了反映國家經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展水平的重要標志之一，但如何才能有效改變中老年人的居養(yǎng)環(huán)境、方式使老人們“老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所學(xué)、老有所為”則是各級政府必須貫徹落實的一項德政。（1）十七大報告在“加快推進以改善民生為重點的社會建設(shè)”開篇就指出“社會建設(shè)與人民幸福安康息息相關(guān)。必須在經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會建設(shè)，著力保障和改善民生，推進社會體制改革，擴大公共服務(wù)，完善社會管理，促進社會公平，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動建設(shè)和諧社會?！崩^而強調(diào)要以“基本養(yǎng)老”為重點，“促進企業(yè)、機關(guān)、事業(yè)單位養(yǎng)老保險制度改革，探索建立農(nóng)村養(yǎng)老保險制度”，特別強調(diào)要“加強老齡工作”。老有所養(yǎng)是改善民生的重要內(nèi)容。政府、社會都在積極支持探索、創(chuàng)新多元化的城市養(yǎng)老模式，解決在創(chuàng)新養(yǎng)老模式中所遇到的各種問題，為更好滿足老齡人口的需求做出切實可行的行動。（2）2006年6月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知，提出指導(dǎo)性意見一、充分認識加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重要意義。二、突出工作重點，明確政策措施。發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)要按照政策引導(dǎo)、政府扶持、社會興辦、市場推動的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為補充的服務(wù)體系。要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。（3）全國老齡委聯(lián)合民政部等國家十部委發(fā)文關(guān)于全面推進居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見，提出推進居家養(yǎng)老服務(wù)工作的基本原則第一堅持以人為本；第二堅持依托社區(qū)；第三堅持因地制宜；第四堅持社會化方向。居家養(yǎng)老是一項涉及全社會的工作，政府、社會、家庭都要參與，必須采取多種形式，努力調(diào)動各方面積極因素，共同做好這項工作。而作為公用事業(yè)的低碳養(yǎng)生、生態(tài)休閑載體的養(yǎng)老院所考慮的社會效益將大于經(jīng)濟效益。按照目前老年人口所占比例的分析，在不考慮其他因素影響下，對于老年人口養(yǎng)老問題的關(guān)注絕對是一個莫大的社會問題。另外，各級政府也先后出臺了不少舉措鼓勵老年福利事業(yè)的發(fā)展，在政策和經(jīng)濟上都給予了很大的支持力度，如投資養(yǎng)老院可免繳城市建設(shè)、房屋建設(shè)費用、免繳煤氣增容費、城市供排水設(shè)施的收費、免收營業(yè)稅、所得稅減免照顧等等。2008年7月，重慶市出臺了加快城市養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)指導(dǎo)意見，明確指出發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)要按照政策引導(dǎo)、政府扶持、社會興辦、市場推動的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為補充的服務(wù)體系。要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。這無疑為低碳養(yǎng)生、生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的健康順利發(fā)展鋪平了道路2行業(yè)環(huán)境分析據(jù)2010年中國人口統(tǒng)計報告顯示，2010年我國60歲以上的老年人口已經(jīng)突破17億，到2020年，中國的老年人口將達到248億人，老齡化水平將達到1717；到2035年前后，我國65歲以上老人占總?cè)丝诒壤龑⑸仙?0；到2050年，中國的老年人口總量將超過4億人，老齡化水平將超過30以上,屆時老年人口的比重將達到總?cè)丝诘?12，也就是說每3到4個人當中，就會有一個是老年人。聯(lián)合國將“60歲以上人口占總?cè)丝诒壤?0，或65歲以上人口占總?cè)丝诒戎剡_到7”作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標準，我國在90年代末就已進入老齡化社會。2010年底全國60歲以上人口達到17億人，占人口總數(shù)的122。（1）老年人口基數(shù)大60歲以上老年人口已達17億，是世界老年人口總量的15，是亞洲老年人口的12。（2）老年人口增長速度快到2045年左右，中國60歲以上人口將占到總?cè)丝诘?0。該過程發(fā)達國家用了100年。（3）高齡化趨勢明顯目前80歲以上老年人口達1500萬，約占全國老年總?cè)丝诘?0，而且每年增加47。人口老齡化已成為我國面臨的最重要的民生問題之一。隨著我國老齡化人口規(guī)模的快速膨脹，養(yǎng)老問題是事關(guān)公平與穩(wěn)定的重大社會問題。如不立即著手解決老年人的養(yǎng)老問題，將無法集中高效使用有限的社會優(yōu)質(zhì)勞動力資源，直接影響到國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。會給政府帶來沉重的負擔，嚴重影響社會的發(fā)展與進步。（1）歷史欠帳較多在計劃經(jīng)濟體制下，社會沒有完成養(yǎng)老積累，這個包袱留到了現(xiàn)在。（2）“未富先老”，人口老齡化與社會經(jīng)濟發(fā)展水平不相適應(yīng)歐美一些發(fā)達國家在進入老齡社會時，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值一般在500010000美元，我國目前尚不足3000美元，是典型的“未富先老”國家。（3）家庭養(yǎng)老負擔加重生育率下降、人均壽命延長直接導(dǎo)致家庭供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負擔成倍增長。“421”模式將成為中國今后幾十年的主流家庭模式。（4）目前養(yǎng)老方式與實際需求不匹配中國的傳統(tǒng)文化決定了單純以進入養(yǎng)老院的養(yǎng)老方式無法滿足現(xiàn)實的養(yǎng)老需求，中國的主流養(yǎng)老模式應(yīng)為社區(qū)居家養(yǎng)老。人口老齡化是社會經(jīng)濟發(fā)展和科學(xué)技術(shù)進步的必然。早在1965年，法國成為第一個老年型國家，之后是瑞典。20世紀后，歐美一些發(fā)達國家相繼步入此行列。由于有經(jīng)濟實力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國家養(yǎng)老對策的共同之處是依賴“社會養(yǎng)老”功能在社會保障體制中，老年人被賦予了獨立生活的經(jīng)濟能力；在福利設(shè)施、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設(shè)計。以美國為例，老年人的居住設(shè)施大致分為五類獨立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。亞洲國家中，日本、新加坡等也逐步進入了老年型國家之列。因為有較雄厚的經(jīng)濟實力，這些國家一方面汲取了西方社會福利養(yǎng)老的特點，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”等）。國外養(yǎng)老現(xiàn)狀英國世界上較早進入“銀發(fā)”時代的國家英國，對老年人采取的社區(qū)照顧的模式，取得了相當不錯的成效。這一模式，對于逐漸步入老齡化的中國，有相當大的借鑒意義?，F(xiàn)在，英國65歲以上的老年人超過1000萬，約占全國總?cè)丝诘?8，75歲以上的老年人亦有370萬。英國人的平均壽命，男性已增至71歲，女性更是增至77歲。如今英國已出現(xiàn)了一些“老年人城市”，如貝克斯希爾、海斯汀、伊斯特邦等，這些度假城市風景如畫，退休的老年人紛紛遷入安度晚年，城市中老齡人口已占2050。面對日益龐大的老年人群，英國是如何解決他們的養(yǎng)老問題的呢從20世紀90年代開始，英國就將養(yǎng)老問題納入社區(qū)，對老年人采取了社區(qū)照顧的模式。社區(qū)照顧的主要內(nèi)容包括（1）生活照料（飲食起居的照顧，打掃衛(wèi)生，代為購物等）。生活照料又分為居家服務(wù)、家庭照顧、老年人公寓、托老所等4種形式。（2）物質(zhì)支援（提供食物、安裝設(shè)施、減免稅收等）。如，地方或志愿者組織用專車供應(yīng)熱飯，負責為他們安裝樓梯、浴室、廁所等處的扶手，設(shè)置無臺階通道和電器、暖氣設(shè)備等設(shè)施，改建廚房和房門等。（3）心理支持、治療服務(wù)（治病、護理、傳授養(yǎng)生之道等）。如，保健醫(yī)生上門為老年人看病，免處方費；保健訪問者上門為老年人傳授養(yǎng)生之道，如保暖、防止癱瘓、營養(yǎng)及幫助老年人預(yù)防疾病等。另外，還規(guī)定了為老年人提供視力、聽力、牙齒、精神等方面的特殊服務(wù)。（4）整體關(guān)懷（改善生活環(huán)境、發(fā)動周圍資源予以支持等）。如，由英國出資興辦具有綜合服務(wù)功能的社區(qū)活動中心，為老年人提供一個娛樂、社交的場所。行動不便的老年人則由中心定期派專車接送。同時，為幫助老年人擺脫孤獨，促進心智健康，適當增加老年人的收入，社區(qū)為老年人提供力所能及的鐘點場所老年人工作室。社區(qū)照顧與傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老相比，具有很大的優(yōu)越性，它融合了傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老之長，更符合人道的原則，更注重對老年人心理和情感上的關(guān)懷，使老年人過上了正?；纳?，提高了老年人生活的質(zhì)量。在英國，居家養(yǎng)老服務(wù)是老齡產(chǎn)業(yè)最活躍的一個因素，價值110億英鎊的居家養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，多數(shù)被大公司控制。美國建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種以上。代表樓盤太陽城中心、鳳凰城。在美國，社會非常發(fā)達，還是家庭養(yǎng)老為主。真正進入機構(gòu)養(yǎng)老院的只有20，其余都是家庭養(yǎng)老。很多美國老人都有拿著退休金到風景優(yōu)美、適宜養(yǎng)老的國度、地區(qū)養(yǎng)老的人群，如美國的退休老人到佛羅里達、夏威夷、墨西哥海濱購房長住，安度晚年。目前在美國一些地方，“以房養(yǎng)老”已被許多美國人認為是一種最有效的養(yǎng)老方式，美國，是“以房養(yǎng)老”模式的鼻祖。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。除此之外，美國政府和一些金融機構(gòu)向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，至今已有20多年的經(jīng)驗。“倒按揭”發(fā)放對象為62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關(guān)，后一種則由金融機構(gòu)等辦理，不需政府的認可手續(xù)。除美國之外，加拿大也是倒按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展比較快的國家之一。日本日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會保險保障體系的基礎(chǔ)上實現(xiàn)的。提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活二代居的住宅產(chǎn)品。代表樓盤港北新城。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計在一個生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。在日本，據(jù)日本總務(wù)省2001年6月公布的人口統(tǒng)計，日本65歲以上的老人達2227萬，占總?cè)丝诘?75。而隨著社會的發(fā)展，養(yǎng)老方式也逐漸由家庭走向社會，其中，把居家養(yǎng)老與社會養(yǎng)老結(jié)合起來，是目前日本流行的養(yǎng)老方式。企業(yè)在養(yǎng)老方面也在做出各種嘗試，松下國際電子公司已經(jīng)設(shè)立了專門的養(yǎng)老院部門，準備在大阪建造一所具有高科技含量的綜合型養(yǎng)老院。在那里，老年人可以和機器寵物玩耍，還能通過互聯(lián)網(wǎng)與親朋好友保持聯(lián)系。歐洲國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標。代表樓盤荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨。歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的企業(yè)，許多歐美一流的大公司也開始搶灘登陸。全美最大的老年人生活服務(wù)提供商加國安老院，已在德國開辦9家聯(lián)合企業(yè)，在英國開辦了15家，正在開發(fā)西歐市場。該公司在倫敦附近開設(shè)的一家老年公寓，每月的費用雖高達4000英鎊（7917美元），但仍客源不斷，經(jīng)營業(yè)績一路飄升，截止現(xiàn)在該公司的股票已經(jīng)上升了32。獨居老人增多，居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展強盛，多數(shù)為私人控股公司所掌握。據(jù)歐盟和美國退休者協(xié)會2006年的一份報告，在挪威、荷蘭和丹麥，96的老人獨居，居家養(yǎng)老服務(wù)需求巨大。這個市場在德國也很強盛，目前有10000多家養(yǎng)老院為體弱的老人提供居家養(yǎng)老服務(wù)，近8年內(nèi)上升了23。新加坡一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為平方米和平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設(shè)計及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計標準的特殊化考慮。丹麥目前最流行是自助養(yǎng)老社區(qū)（DIY）。在那里，老人們可以做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養(yǎng)養(yǎng)花，共同建設(shè)屬于他們自己的家園，獨享的公寓，共享的餐飲、花園，個性化的小手工藝車間、小農(nóng)場等，老人們只要想到的，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用特別的照料服務(wù)，這種社區(qū)在哥本哈根郊區(qū)每月要1000歐元。西班牙舊的養(yǎng)老方式的打破，意味著為企業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展機遇。一些國際大公司已經(jīng)嗅到了世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大商機。一家大型投資（SANYRESMEDITERRANE）公司沿西班牙海岸建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，配套了建設(shè)商場、劇院、醫(yī)院、24小時安保等，每月費用在2000歐元左右，已于2008年正式開業(yè)，建成后不僅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北歐國家眾多喜歡陽光的老人。異地養(yǎng)老、跨國發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經(jīng)先后在西班牙南部開設(shè)了大型養(yǎng)老公寓，那里低廉的地產(chǎn)價格，充足的陽光，吸引著越來越多的企業(yè)和老年人。北歐其它國家的老人到西班牙養(yǎng)老，看中的不僅是那里自然環(huán)境，還有功能齊全的養(yǎng)老設(shè)施、良好的公共醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、保險服務(wù)等。與此同時，西班牙的實業(yè)家們也盯緊了那些希望來西班牙養(yǎng)老的北歐人的“錢口袋”，異地養(yǎng)老實在是一項互利雙贏的好事情，已經(jīng)被越來越多的國家、企業(yè)和老年人所認可。韓國三星等公司也在積極開拓針對不同消費層的老年公寓。從國外的以上產(chǎn)品來看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關(guān)懷的表現(xiàn)都值得我們借鑒。在建造中國特色的養(yǎng)老社區(qū)上應(yīng)考慮兩方面內(nèi)容一方面，社區(qū)必須為老年人提供基本的養(yǎng)老設(shè)施與硬件配套，社區(qū)乃至老人居住的空間必須是特別為老年人設(shè)計、符合老年設(shè)計規(guī)范的居住設(shè)施和服務(wù)；另一方面，提出適合老人養(yǎng)老的健康環(huán)境以及為老年人配套的軟性服務(wù)。我國現(xiàn)有養(yǎng)老模式家庭養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)居家養(yǎng)老是我國目前三種基本的養(yǎng)老模式。家庭養(yǎng)老是傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式；養(yǎng)老院養(yǎng)老是社會化的養(yǎng)老模式；社區(qū)居家養(yǎng)老是一種兼顧家庭和社會的養(yǎng)老模式。（1）家庭養(yǎng)老中國是崇信儒家文化的國家，長期以來形成了“家庭養(yǎng)老”的傳統(tǒng)模式，養(yǎng)兒防老、家長的主導(dǎo)地位、幾代同堂等傳統(tǒng)觀念根深蒂固。選擇家庭養(yǎng)老的人們，他們生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，經(jīng)濟上也比較劃算，從社會的角度考慮，家庭養(yǎng)老的社會硬件設(shè)施成本幾乎為零。但家庭養(yǎng)老在新形勢下的脆弱性顯示出其歷史的局限性?，F(xiàn)代社會的人際競爭加劇，生活節(jié)奏加快，工作負擔加重，致使家庭養(yǎng)老的人力成本劇增，一般家庭難以承受，贍養(yǎng)者疲憊不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等問題的出現(xiàn)，家庭養(yǎng)老這一傳統(tǒng)養(yǎng)老方式必將隨家庭結(jié)構(gòu)的變化而逐步向社會養(yǎng)老過渡。（2）機構(gòu)養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機構(gòu)（包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、老年公寓、臨終關(guān)懷醫(yī)院等等）將老人集中起來，進行全方位的照顧。正規(guī)的養(yǎng)老機構(gòu)，其日常管理均要嚴格。機構(gòu)養(yǎng)老是我國重要的養(yǎng)老模式之一，但不能滿足眾多其他需求的老年人群需要。以北京為例，北京目前共有養(yǎng)老機構(gòu)340家左右,其中民辦的養(yǎng)老機構(gòu)約有100家。這些養(yǎng)老機構(gòu)可以分為三類國家創(chuàng)辦的國營養(yǎng)老機構(gòu)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、村、街道辦的集體所有養(yǎng)老機構(gòu)，以及企事業(yè)單位或個人所創(chuàng)辦的民辦養(yǎng)老機構(gòu)。在這些機構(gòu)中，進入公立養(yǎng)老院的難度也是人所共知，北京市第一、第四、第五養(yǎng)老院的入住率常年為100，目前有1600多人在排隊等候入住，城八區(qū)的公立養(yǎng)老院入住率也都在98左右。而民辦養(yǎng)老院的床位已有近12000張，但平均入住率只有2/3。市民政局相關(guān)負責人表示，更多老人趨向于公立養(yǎng)老院，是出于對“國字頭”的傳統(tǒng)信任感，但在其他城市，狀況有所不同，各方面條件優(yōu)越的養(yǎng)老機構(gòu)，入住率較高。（3）社區(qū)居家養(yǎng)老社區(qū)居家養(yǎng)老的基本做法是在城市各個社區(qū)建立養(yǎng)老護理服務(wù)中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服務(wù)中心提供的營養(yǎng)和醫(yī)療護理以及心理咨詢，并由服務(wù)中心派出經(jīng)過訓(xùn)練的養(yǎng)老護理員按約定定時到老人家中為老人提供做飯、清掃、整理房間等家務(wù)服務(wù)和陪護老人、傾聽老人訴說的親情服務(wù)。所以，有人說社區(qū)居家養(yǎng)老是一個無圍墻的養(yǎng)老院。開展居家養(yǎng)老服務(wù)相對于機構(gòu)養(yǎng)老，更為適應(yīng)我國老年人的生活習慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合中國實際，符合大城市中心城區(qū)發(fā)展的社區(qū)為老服務(wù)的新路子。（七）項目綜合分析（SWOT分析）1優(yōu)勢S（1）地理位置優(yōu)越，位于中國第三個副省級開發(fā)區(qū)兩江新區(qū)內(nèi)，屬重慶市1小時都市圈；（2）環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、森林植被覆蓋率高、有天然的溫泉泉脈，是中國著名的鷹嘴李之鄉(xiāng)，一個天然的生態(tài)休閑、低碳養(yǎng)生圣地；（3）完全生態(tài)農(nóng)村,無污染、純天然食品應(yīng)有盡有、有機水果、有機蔬菜、純天然家禽肉類供不應(yīng)；（4）項目所在地位于重慶市兩江新區(qū)地段，有著巨大的開發(fā)潛力和政策支持；（5）國家、重慶市對生態(tài)科技農(nóng)業(yè)、低碳養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的政策傾斜和資金支持，生態(tài)農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老行業(yè)已經(jīng)成為新興潛力產(chǎn)業(yè)，受到廣大投資者、銀行機構(gòu)的青睞；（6）項目整體規(guī)劃設(shè)計科學(xué)合理，形象定位創(chuàng)意準確，運營策略精準獨特；（7）項目業(yè)主方擁有強大的資金實力和社會資源，曾成功運作一系列類似成功項目；（8）運營團隊人才輩出，多數(shù)曾有生態(tài)農(nóng)業(yè)運營、低碳養(yǎng)生、生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)策劃運作工作經(jīng)驗；（9）重慶老年人比例越來越多，社會養(yǎng)老是一個迫在眉睫的社會問題急需解決，頤年生態(tài)休閑生態(tài)產(chǎn)業(yè)園無疑有效滿足了社會需求、環(huán)節(jié)了社會和政府壓力；（10）整個項目是打造“生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光、水果文化生態(tài)休閑、低碳養(yǎng)生循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈”，其成功建設(shè)無疑將帶動整個產(chǎn)業(yè)鏈有效運作實施，無疑將增加很多就業(yè)崗位、促進生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游觀光、生態(tài)休閑、低碳養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)循序漸進發(fā)展，其社會擁護程度、客戶認可度將會很高，這對項目的市場策劃推廣能產(chǎn)生很大助力；（11）國家及各級政府政策、法規(guī)、稅收等的優(yōu)惠、傾斜。2劣勢W（1）項目所在地比較偏僻，目前尚未完全開發(fā)出來，其社會知名度、影響力有限；（2）中國生態(tài)農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展剛剛起步，生態(tài)農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老院養(yǎng)老方式尚須進一步宣傳拓展，故面臨很多社會、政策、經(jīng)濟問題；（3）本項目投資甚大，資金籌措、運營方式創(chuàng)新尚有難度，急需得到政府和各界社會資源的有力支持；（4）因項目地處位置偏僻，項目啟動存在一定難度，工作人員很難一次性到位；（5）生態(tài)農(nóng)業(yè)、低碳養(yǎng)生、生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)屬于公益性產(chǎn)業(yè)，其收益相對來說是比較緩慢的，其投資回收期也相對比較長。3機遇O（1）中國老齡化已經(jīng)是不可逆轉(zhuǎn)的現(xiàn)實，2010年我國65歲以上的老年人口已經(jīng)突破17億，到2020年，中國的老年人口將達到248億人，老齡化水平將達到1717；到2035年前后，我國65歲以上老