余杭房地產(chǎn)市場狀況報告

余杭房地產(chǎn)市場狀況報告第一章余杭區(qū)概況一、地理環(huán)境分析余杭區(qū)位于浙江省北部，杭嘉湖平原南端，西依天目山麓，南瀕錢塘江。余杭地處杭嘉湖平原與浙西丘陵山地的過渡地帶。地域形態(tài)上，余杭從東、北、西三面成弧形拱衛(wèi)杭州，是省會杭州的近郊區(qū)，杭州市區(qū)的主要延伸地，并與桐鄉(xiāng)、海寧、富陽、臨安、安吉、德清等縣市接壤。余杭總面積為1200平方公里，地貌可分中山、低丘、河谷平原、水網(wǎng)平原、灘涂平原等，其中平原面積占全區(qū)總面積的6148。地勢由西北向東南傾斜，西北為山地丘陵區(qū)，屬天目山余脈，海拔500米以上的山峰大部分都分布于此；東部為堆積平原，地勢低平，塘漾棋布，屬著名的杭嘉湖水網(wǎng)平原，平均海拔23米；東南部為灘涂平原，其間孤丘兀立，地勢略轉(zhuǎn)向高原，海拔為57米。余杭處于北亞熱帶南緣季風氣候區(qū)，季風交替規(guī)律顯著，季節(jié)變化明顯，形成春季多雨，秋季氣爽，冬季干冷的氣候特點，年平均氣溫16。常年11月下旬初霜，3月中旬終霜，平均降雨量11501550毫米，年降水日為130145天。余杭區(qū)共有土地1226萬公頃，其中耕地453萬公頃，占3696；林地38萬公頃，占3098；水域面積125萬公頃，占102。境內(nèi)主要河流是東苕溪、京杭運河與上塘河，常年可利用水資源133億立方米。余杭交通十分便利，滬杭、宣杭鐵路穿境而過，并有浙江省最大的鐵路編組站喬司編組站，日編組能力4000輛；杭滬、杭寧高速公路，104、320國道和五條省道把余杭與杭、滬、寧和蘇、錫、常、甬等大中城市緊緊相連；以大運河為主干線的水路交通也十分發(fā)達，通航里程3744公里；杭州覽橋機場緊臨區(qū)境，距區(qū)治臨平鎮(zhèn)僅10公里。二、人文環(huán)境分析早在秦王政二十五年公元前222年，在今境內(nèi)設(shè)余杭、錢唐含今杭州市兩縣。唐武德四年621，改錢唐為錢塘。五代后梁龍德二年922，劃錢塘、鹽官、富春三縣部分地置錢江縣、宋太平興國四年979，改名仁和。民國元年1912，錢塘、仁和合為杭縣。1958年4月，杭縣建制撤銷，屬杭州市郊區(qū)。1960年1月建立錢塘聯(lián)社縣級。余杭縣建制亦于1958年10月撤銷，并入臨安縣。1961年3月，從臨安縣析出原余杭縣境并入錢塘聯(lián)社，4月，錢塘聯(lián)社撤銷，恢復縣建制，定名余杭縣，縣治設(shè)臨平鎮(zhèn)。1994年5月經(jīng)國務(wù)院批準，撤縣設(shè)市。2001年3月，撤市設(shè)區(qū)。余杭是久負盛名的文化之邦、名家輩出，代有才人。唐代的羅鄴，是余杭較早出名的文人。長眠在余杭安溪太平山的北宋沈括，是我國歷史上杰出的科學家，其夢溪筆談被譽為“中國科學史上的里程碑”。距今700多年的元代鄧牧，自稱“三教儒、佛、道仆人”，留下洞霄宮志、游山志、雜文稿等作品。清朝余杭人孫士毅，擔任過兵部尚書、軍機大臣、代過兩江總督，參與了四庫全書的編纂，并出任副總纂。出生于余杭倉前的章太炎，是我國近代民主革命的先驅(qū)、思想家和國學大師，一生留下了一千余萬字的著作，重要文集有章氏叢書、章氏叢書續(xù)篇、章氏叢書三編等。三、生活水平分析余杭下轄14個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)、4個街道。全區(qū)年末總?cè)丝?95449人，比上年末增加3664人。其中農(nóng)業(yè)人口621798人，比上年末減少1924人。全區(qū)人口出生率764,死亡率653，自然增長率111。居民收入和儲蓄，城鄉(xiāng)居民生活穩(wěn)步提高。據(jù)抽樣調(diào)查顯示，城區(qū)居民年人均可支配收入9955元，比上年增長14。5，人均消費性支出7380元，比上年增長131。居民消費中用于家庭設(shè)備用品、醫(yī)療保健、交通通迅、文教娛樂類都有較大幅度增長，分別增長1121、183、105和267。農(nóng)民年人均純收入5839元，比上年增長110。城鄉(xiāng)居民金融資產(chǎn)繼續(xù)增加。年末全區(qū)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額835105萬元，比年初新增97761萬元，人均儲蓄余額達10499元，比上年增長127。第二章余杭區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況一、經(jīng)濟發(fā)展指標1、經(jīng)濟總量據(jù)統(tǒng)計，2001年余杭國內(nèi)生產(chǎn)總值1548億元，比上年增長124。其中，第一產(chǎn)業(yè)191億元，增長86；第二產(chǎn)業(yè)836億元，增長119；第三產(chǎn)業(yè)521億元，增長148。一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比重由上年的128543329調(diào)整為123540337。同時完成財政總收入128083萬元，比上年增長384，其中地方財政收入73333萬元，增長598。2002年余杭區(qū)主要經(jīng)濟總量指標指標數(shù)值增幅國內(nèi)生產(chǎn)總值1548億元124第一產(chǎn)業(yè)191億元86第二產(chǎn)業(yè)836億元119第三產(chǎn)業(yè)521億元148財政總收入1281億元384地方財政收入733億元598分析余杭是全國經(jīng)濟百強縣，三產(chǎn)中第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)所占比重相當大，且第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加迅速。說明居民生活質(zhì)量正在進一步的提高，市場整體購買能力有望較大提升。經(jīng)濟與生活的互動，將為房地產(chǎn)市場提供經(jīng)濟支持。2、農(nóng)業(yè)發(fā)展狀況圍繞都市型農(nóng)業(yè)這個主題，大力發(fā)展效益農(nóng)業(yè)，是余杭發(fā)展農(nóng)業(yè)的基本思路。加大力度調(diào)整和優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，使農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟保持良好的發(fā)展態(tài)勢。全區(qū)實現(xiàn)第一產(chǎn)業(yè)增加值191億元，增長86，完成現(xiàn)價農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值275億元，比上年增長95。區(qū)級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目已達105個，總投資214億元，其中99個項目經(jīng)過驗收。農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)穩(wěn)步推進，高新農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)巳成雛型，17個高效特色農(nóng)業(yè)園區(qū)開始啟動；農(nóng)業(yè)信息化“余杭農(nóng)網(wǎng)”也于年底正式開通。種類種植面積產(chǎn)量增降幅度糧食371千公頃下降152蔬菜163千公頃37萬噸增長178飼料作物508公頃增長431茶葉5873噸增長160水果12018噸增長346增幅對比國內(nèi)生產(chǎn)總值1548億元第一產(chǎn)業(yè)191億元第二產(chǎn)業(yè)836億元第三產(chǎn)業(yè)521億元財政總收入1281億元地方財政收入733億元分析余杭三面衛(wèi)戍杭州，隨著杭州國際化發(fā)展趨勢，城市化規(guī)?；荚诩铀侔l(fā)展，人口增長迅速，發(fā)展城市副食品尤其是菜籃子工程，是農(nóng)村居民迅速致富的一大捷徑，余杭政府對農(nóng)業(yè)的引導和支持，將會大大提高農(nóng)村居民的收入。有關(guān)資料顯示，目前富裕起來的農(nóng)民，不少有意向到城市買房，加上余杭地方政府對購房入戶政策的放寬，農(nóng)民購房的熱情將大大提高，市場情景廣闊。余杭城市化進程加快，未來有很多農(nóng)村居民入市是趨勢。3、工業(yè)發(fā)展狀況工業(yè)基本指標1、全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)增加值758億元，比上年增長115；2、完成現(xiàn)價工業(yè)總產(chǎn)值34785億元，增長234；3、完成全部工業(yè)銷售產(chǎn)值33401億元，同期增長234，全部工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率達到960；4、在現(xiàn)價工業(yè)總產(chǎn)值中，區(qū)屬工業(yè)完成5701億元，增長126；鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)完成29084億元，增長257；5、在鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)中，集體經(jīng)濟完成12096億元，增長202；私有經(jīng)濟16988億元，增長300。工業(yè)經(jīng)濟成分指標產(chǎn)量（億元）增幅工業(yè)總產(chǎn)值34785234區(qū)屬工業(yè)5701126鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)29084257集體經(jīng)濟12096202私有經(jīng)濟16988300分析從經(jīng)濟成分上看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和私有經(jīng)濟的發(fā)展速度分別為257和300，表明在市場目前情況下，居民收入增長大大提高，這兩種經(jīng)濟成分的發(fā)展，是居民購買力有了一定程度的提高，從而刺激了人們對生活水平的需求，也是支持余杭城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個基本原因。4、固定資產(chǎn)投資全年完成全社會固定資產(chǎn)投資577億元，比上年增長275。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資174億元，增長1084；2、工業(yè)性固定資產(chǎn)投資228億元，增長217；3、農(nóng)村集體投資180億元，增長295；4、基本建設(shè)投資102億元，更新改造投資1億元，農(nóng)村個人投資57億元，均比上年有所回落。分析在以上四項投資增幅可以看出，余杭固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資高達1084，遠遠高于其它項目投資，總規(guī)模為174億，在社會各項投資中，占有相當?shù)姆蓊~。5、主要經(jīng)濟類型按經(jīng)濟類型劃分1、國有經(jīng)濟17億元，增長22；2、集體經(jīng)濟46億元，下降118；3、個私經(jīng)濟186億元，增長238；0100200300400工業(yè)總產(chǎn)值區(qū)屬工業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集體經(jīng)濟私有經(jīng)濟產(chǎn)量（億元）增幅4、股份制經(jīng)濟41億元，增長111；5、其他經(jīng)濟115億元，增長108。經(jīng)濟類型數(shù)值億元增降幅度國有經(jīng)濟17增長22集體經(jīng)濟46下降118個私經(jīng)濟186增長238股份制經(jīng)濟41增長111其他經(jīng)濟115增長108數(shù)值億元174618641115國有經(jīng)濟集體經(jīng)濟個私經(jīng)濟股份制經(jīng)濟其他經(jīng)濟分析個體經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的快速發(fā)展，對提高本地居民收入和生活水平有積極作用，從側(cè)面反映了房地產(chǎn)市場的受眾范圍擴大，潛力大增。6、旅游產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)發(fā)展較快，并已顯露新興產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢。1）成立徑山風景旅游開發(fā)區(qū)管委會，黃鶴山天都城、余杭閑林主題文化公園、雙溪“竹海漂流”二期擴建等項目進展順利；2）成功地承辦了2001年杭州西博會家紡布藝展和杭州“西湖之春”旅游節(jié)開幕式等活動；3）推出了“余杭二日游”等旅游線路。余杭旅游知名度進一步提高；全年接待國內(nèi)外游客120萬人次，比上年增長538；旅游收入54億元，比上年增長536。分析余杭旅游業(yè)的發(fā)展，為房地產(chǎn)發(fā)展提供相應的理念依據(jù)，加上余杭豐富的歷史文化底蘊，可能會對余杭旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)提供更多的發(fā)展機會，將帶動房地產(chǎn)走向多概念時代。7、外貿(mào)外資1）全年完成外貿(mào)出口交貨值583億元；2）自營出口額24395萬美元，比上年增長202，外貿(mào)自營出口名列全省“十強”。利用外資進入穩(wěn)定發(fā)展期。新批外商投資企業(yè)50家，增資17家，總投資9516萬美元，實際到位4101萬美元，比上年增長136。分析外貿(mào)外資的發(fā)展，優(yōu)化了余杭地方經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)，提高地方經(jīng)濟的市場競爭能力，從側(cè)面對房地產(chǎn)市場有著積極作用。綜上所述，余杭目前整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相當合理，城市經(jīng)濟比較發(fā)達，大杭州概念的提出，再加上人們對余杭房地產(chǎn)市場看好，市場發(fā)展相當有利。經(jīng)濟指標顯示，房地產(chǎn)受到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的積極支持。尤其是農(nóng)業(yè)方面，余杭一直是農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展，對農(nóng)民進城購房起到促進作用，在城市化進程加速發(fā)展的現(xiàn)在和未來一段時間，大大增加房地產(chǎn)市場的受眾。二、城市規(guī)劃管理城市規(guī)劃“積極接軌杭州，規(guī)劃編制工作得到加強”是余杭城市規(guī)劃管理的基本方針。配合杭州市做好新一輪城市總體規(guī)劃修編的前期工作，進一步細化城區(qū)地塊的功能定位、建設(shè)規(guī)劃和主要區(qū)域的景觀規(guī)劃，編制完成城區(qū)城市防洪總體規(guī)劃。以區(qū)域性中心集鎮(zhèn)為重點，及時調(diào)整了各鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)整體規(guī)劃和工業(yè)區(qū)規(guī)劃。重點建設(shè)項目1、臨平污水處理工程全線貫通；2、臨平汽車南站主體工程順利竣工；3、人民大道西延、藕花洲大道西延等工程正在抓緊建設(shè)；4、臨平、塘棲供水工程完成掃尾工作；5、實施了余杭、閑林應急輸水管線工程；6、瓶窯水廠擴建工程已開工建設(shè)；7、五個城區(qū)供水管網(wǎng)改建擴建工程順利竣工；8、完成了西險大塘16公里防滲處理、全線凝結(jié)碎石防汛公路及綠化配套建設(shè)；9、南湖滯澇洪區(qū)退耕還湖工作全部結(jié)束。分析城市重點建設(shè)項目主要圍繞道路、交通、水利等方面展開，實際上是提高整個城市生活服務(wù)配套和居民生活水平。重點工程建設(shè)的實施，形成完善的城市配套體系，優(yōu)化人居環(huán)境。城市管理城市綜合管理基本形成體系，城鄉(xiāng)面貌有良好改善。為此，該區(qū)政府主要從以下幾個方面加大了城市管理的力度1、加大了對城郊結(jié)合部、公共場所、建筑工地等方面的綜合整治力度，廣泛開展了各項環(huán)境衛(wèi)生專項整治活動；2、進一步實施了美化、綠化、凈化、亮化工程，梅堰小區(qū)、臨平三中等單位實施“拆圍透綠”，邱山大街、北大街、上塘河等重點地段進行了亮化、綠化建設(shè)；3、拆違力度進一步加大，城區(qū)共拆除違法違章建筑566戶計23000多平方米，提高城市整體居住環(huán)境；4、城區(qū)公交車輛逐步更新，全區(qū)有71輛中巴車、250輛出租車更新為中高檔次，優(yōu)化城市面貌；分析城市管理將居民生活質(zhì)量配套服務(wù)放在首位，政府很重視將余杭人居環(huán)境建設(shè)起來，為房地產(chǎn)市場發(fā)展做同步工作。第三章余杭房地產(chǎn)市場狀況一、房地產(chǎn)整體規(guī)模分析余杭區(qū)房地產(chǎn)業(yè)呈迅猛發(fā)展勢頭。全年商品房施工面積1892萬平方米，竣工面積767萬平方米，分別比上年增長586和1073。在政府引導、尤其是房改政策的進一步推動下，以及城市化水平的快速提高，商品房銷售明顯上升，2001年商品房銷售面積617萬平方米，比上年增長1003，其中商品住宅銷售面積497萬平方米，增長912。在房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時，余杭區(qū)建筑業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展態(tài)勢向好。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2001年全年建筑業(yè)完成增加值78億元，比上年增長145。其中各類房屋建筑施工面積20613萬平方米，竣工面積12563萬平方米。建筑業(yè)按施工產(chǎn)值計算的全員勞動生產(chǎn)率為104萬元人，比上年增長298。（房地產(chǎn)市場相關(guān)指標如下表）商品房面積平方米增幅施工面積1892萬586竣工面積767萬1073商品房銷售面積617萬1003住宅銷售面積497萬912增幅對比586010730100309120施工面積1892萬竣工面積767萬銷售面積617萬住宅銷售面積497萬以上圖表反映，竣工面積、房屋銷售面積和銷售總面積都有近翻番的表現(xiàn)，而當前施工面積雖然有1892萬平方米的量，但增幅大大低于其他三項，說明未來一段時間余杭房地產(chǎn)開發(fā)施工面積相對不足，導致市場房屋產(chǎn)品一定程度斷檔，市場呈現(xiàn)明顯的將是價格的進一步上漲。二、余杭現(xiàn)有主要房地產(chǎn)開發(fā)公司余杭區(qū)建設(shè)局和統(tǒng)計局的資料表明，余杭區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)公司77家，其中，在臨平從事房地產(chǎn)開發(fā)的有50余家，達到整個房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的70以上。而目前正在開發(fā)建設(shè)或?qū)⒁许椖客瞥龅模òㄓ嗪紖^(qū)內(nèi)其它地區(qū)大型企業(yè)）主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如下1浙江天都實業(yè)有限公司；大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也是項目公司，由廣廈集團投資參股，目前在喬司鎮(zhèn)開發(fā)項目有6579畝的大型房地產(chǎn)項目天都城，該項目建成后，其功能配套和市區(qū)規(guī)劃都將是杭州郊區(qū)衛(wèi)星城市的典范；2浙江東海房地產(chǎn)股份有限公司；余杭老牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)實力雄厚，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，主要開發(fā)有東?；▓@等，現(xiàn)在在開發(fā)的主要有水漾人家精品房產(chǎn)項目在臨平西北面開發(fā)有東海瓶山公寓，在杭州下沙附近有東海未名園等；3杭州余杭新城房地產(chǎn)有限公司；是實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)有余杭精品房地產(chǎn)住宅項目新城花園，為上個世紀前余杭最高檔的房地產(chǎn)項目之一，目前正在開發(fā)的有新城二期項目新城都市麗景。4杭州四維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；屬于余杭老牌企業(yè)，在余杭（臨平）老城區(qū)開發(fā)有多個小區(qū)項目，如四維碧佳公寓；四維碧云閣、四維碧天家園；四維碧桂圓等；5杭州順昌房地產(chǎn)有限責任公司；為民營房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)，公司發(fā)展較快，具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，在余杭有多個房地產(chǎn)項目，如順昌花園、順昌世紀嘉園等。其中，新近開發(fā)的位于老城區(qū)商業(yè)中樞的中都廣場，為目前余杭高檔商業(yè)和住宅項目之一，而順昌世紀嘉園項目為開發(fā)區(qū)，位于余杭區(qū)世紀大道南面的一個較大型住宅項目；6杭州永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；為老牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在臨平有過開發(fā)項目，在開發(fā)的有多個房地產(chǎn)小區(qū)項目，如南苑小區(qū)、金建小區(qū)、永安錦城東苑、永安錦亭文華等。外地項目現(xiàn)開發(fā)有位于七堡附近的錦江半島項目，開創(chuàng)杭州東部房產(chǎn)成功的先例，另外，在老余杭鎮(zhèn)開發(fā)有景湖新園項目；7杭州余杭曙光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；余杭本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由項目開發(fā)而成立，擁有曙光嘉園項目，該項目位于曙光路和星火北路交接處，屬臨平市北面，為目前在開發(fā)的占地面積最大的項目之一；8浙江福田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；新介入余杭的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)商現(xiàn)開發(fā)樓盤有城市花園，在老余杭有福田清風別墅等；9杭州廣大房地產(chǎn)有限公司；為當?shù)亻_發(fā)商，開發(fā)有廣大嘉利花園，銷售基本接近尾聲，現(xiàn)在準備進行二期開發(fā)，廣大景和園，位于廣和街與迎賓路附近，同時，該公司在老余杭有中高檔住宅項目準備開發(fā)；10杭州經(jīng)緯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；為本地早期房地產(chǎn)開發(fā)商，在臨平有一定的開發(fā)項目。已經(jīng)開發(fā)有E世紀城市花園一期項目，目前已售罄，準備開發(fā)的有E世紀城市花園二期；11杭州金世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；為余杭本地開發(fā)商，開發(fā)有新世紀花園等住宅小區(qū)項目，目前基本售罄，現(xiàn)在開發(fā)的有紅楓苑，位于長途汽車站北面，東湖北路附近。在新大地廣場附近，有朝陽新苑住宅小區(qū)項目；12杭州銘雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；在杭州西湖區(qū)三墩鎮(zhèn)開發(fā)有銘雅苑項目，主要是開發(fā)單身公寓和實用住房，目前在銷售中；13杭州遠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；老牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在三墩開發(fā)有遠東花園項目，目前，在老余杭等地開發(fā)有多過住宅小區(qū)項目，開發(fā)有遠東紫竹人家、遠東紫麟人家、遠東時尚人家等；14杭州華清房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；新介入房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的企業(yè)，在臨平西郊寶幢路北開發(fā)有華清山莊，該項目為余杭目前較大樓盤之一；15杭州華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；是余杭本地開發(fā)企業(yè)，在臨平曾開發(fā)有多個小區(qū)項目，如開發(fā)有荷花小區(qū)、臨云山莊等項目，目前已基本售罄。華城房地產(chǎn)開發(fā)公司準備在臨平有較多的開發(fā)項目，如華城清河花園、文園公寓、景山商鋪、格林花園，其中格林花園唯一位于市郊，介于荷花路與乾元路之間，為生活住宅區(qū)；16浙江中冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；為蕭山房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有在蕭山，余杭多個房地產(chǎn)開發(fā)項目，在余杭沿山路、保健路與星火路之間的中冠星育佳園項目；17杭州經(jīng)建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；為余杭本地老式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在余杭有一定的樓盤開發(fā)；18杭州余杭廣宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；為余杭本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)開發(fā)有水鄉(xiāng)人家；19杭州余杭交通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；為余杭本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；20余杭華鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。為新介入房地產(chǎn)公司，該公司由一家當?shù)胤b貿(mào)易企業(yè)投資成立，現(xiàn)開發(fā)有212畝以多層住宅和花園洋房為主的中高檔住宅項目。另外，目前還有很多正準備介入余杭的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，如坤和房產(chǎn)、綠城房產(chǎn)等等，在余杭房地產(chǎn)開發(fā)中存有大手筆。隨著杭州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等更多企業(yè)來余杭進行房地產(chǎn)開發(fā)與投資，預計房地產(chǎn)市場競爭更加激烈，按照市場發(fā)展趨向優(yōu)質(zhì)資源的的規(guī)律，開發(fā)住宅小區(qū)品質(zhì)競爭將成為市場開發(fā)成功的關(guān)鍵。開發(fā)企業(yè)要想在市場立于不敗之地，必須對開發(fā)產(chǎn)品和配套服務(wù)上贏得市場。與同杭州目前的房地產(chǎn)企業(yè)，誠信和品牌將是余杭房地產(chǎn)市場開發(fā)企業(yè)最終發(fā)展壯大的最根本的依據(jù)。三、市場發(fā)展基本狀況分析余杭房地產(chǎn)市場基本狀況可以用相當火爆來形容。為了更清楚的了解該地市場發(fā)展的基本狀況，在2001年下半年，我們深入市場，對余杭區(qū)在2001年18月期間的基本樓盤投資數(shù)據(jù)得出相應數(shù)據(jù)，如房地產(chǎn)全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成755億元，同比增長956，其中住宅投資53億元，同比增長1288。與此同時，居民購房的熱情也在不斷升溫，商品房住宅銷售面積179萬平方米，預售面積387萬平方米。市場出現(xiàn)投資繁榮的景象，甚至部分樓盤銷售異常火爆，前景比較樂觀。余杭城區(qū)較小，目前規(guī)劃以人們廣場東南為主要發(fā)展方向的城市新區(qū)，集中了余杭（臨平）眾多精品樓盤，如新城花園、東海廣場、苑中園、華鼎豪園等等，樓盤發(fā)展?jié)u成氣候。品質(zhì)也與杭州的樓盤基本相似，在配套上和相關(guān)設(shè)施可以與杭州的樓盤相媲美。價格發(fā)展趨勢分析伴隨著樓市一起程式溫的房價，以中心城區(qū)臨平為例，1998年住宅平均房價為1200元/平方米，到目前已升至27002800元/平方米以上，至于商業(yè)性用房漲幅更大，目前臨平商業(yè)網(wǎng)點的商鋪售價每平方米已超過15000元，現(xiàn)在臨平住宅價格在2800元/平方米左右，而商鋪的均價在六七千元/平方米以上。在短短不到三年的時間里，有很多樓盤的價格幾乎翻番，和前幾年杭州相比，似乎有既“杭州現(xiàn)象”之后的“余杭現(xiàn)象”。而當前余杭樓盤市場供應量相對不足，與杭州居高不下的房地產(chǎn)價格相比，余杭樓市投資價格凸現(xiàn)，伴隨種種城市引導性建設(shè)的完善，余杭已經(jīng)具備了快速城市化進程的實力，預計未來余杭房地產(chǎn)價格將有進一步的提升。目前在開發(fā)和銷售主要樓盤分析開發(fā)公司樓盤名稱建筑面積價格（元/平方米）新城房產(chǎn)新城都市麗景11萬平方米2500四維房產(chǎn)碧云閣都市華庭4萬平方米起價2420均價2800經(jīng)緯房產(chǎn)E世紀城市花園6萬平方米起價2000金世紀房產(chǎn)紅楓苑5萬平方米均價1800曙光房產(chǎn)曙光嘉園21萬平方米均價22002300福田房產(chǎn)城市花園占地456畝花園洋房起價2260排屋2480別墅2780廣宇房產(chǎn)水鄉(xiāng)人家8萬平方米住宅均價1400商鋪均價4800東海房產(chǎn)水漾人家占地100畝均價1800順昌房產(chǎn)中都廣場10萬平方米商鋪450029000酒店式公寓均價3000元總評從以上樓盤不難發(fā)現(xiàn)，在開發(fā)樓盤小則45萬平方米，多則20余萬平方米，開發(fā)總規(guī)模有進一步擴大的趨勢，隨著房地產(chǎn)市場的成熟，住宅銷售向排屋、花園洋房別墅發(fā)展，住宅品質(zhì)有了較大的提升，同時，根據(jù)余杭區(qū)政府的市政建設(shè)方向住在余杭，融入大都市的原則，政府對土地實行招投標形式，地價上漲，樓盤價相應有較大提升，未來房地產(chǎn)發(fā)展將進一步加快。建筑風格分析主要特點是模仿性較強?，F(xiàn)在的余杭樓盤，大多數(shù)在建筑風格上，都是杭州比較成功樓盤的翻版，一個又一個南都德加或新金都城市花園的影子，感覺就像到了城西蔣村，而余杭城市的發(fā)展，也很有可能就會成為第二個蔣村，只是概念更大一些，時間需要更長一些；有關(guān)行業(yè)人士認為，對一個資訊相對滯后的小城鎮(zhèn)來說，有板有眼地學習大城市的成功典范，不失為一種便捷而穩(wěn)妥的建設(shè)方法。事實上，如今說余杭的開發(fā)商“模仿”已經(jīng)不準確了，因為他們有時和杭州開發(fā)商根本就是請的同一個建筑師；比如新城二期的建筑師南方建筑勘察設(shè)計院院長方志達，正是南都江濱花園的建筑師，所以新城二期的房子是和江濱花園一期一樣淡雅簡約的素色風格，也就沒有什么太強的分辨和偏見了。物業(yè)管理售后服務(wù)分析余杭的物業(yè)管理觀念比較先進，目前幾乎所有的住宅小區(qū)都引入了房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，尤其是在現(xiàn)在的新區(qū)樓盤。在余杭的新小區(qū)藍圖里都能找到，甚至那些時髦的國際物業(yè)管理咨詢公司如戴德梁行、第一太平戴維斯等也一個不落地進駐余杭。開發(fā)商很早就已經(jīng)做到架空底層、一梯一戶、人車分流、24小時熱水、中央空調(diào)、智能系統(tǒng)等的人居理念。在這方面，余杭走在杭州前面。另外，余杭小區(qū)環(huán)境上還具有更多的優(yōu)勢，如很多生活住宅小區(qū)能輕易做出13的低容光煥發(fā)積率、40的綠化率，這樣的樓盤在杭州市區(qū)內(nèi)幾乎找不到。從而使小區(qū)服務(wù)更有人性化特點。消費者人群分析余杭的房地產(chǎn)從地理位置上看，主要集中在臨平、老余杭和閑林、五常幾個地方，塘棲、良渚、星橋、喬司、勾莊和瓶窯也聚集了一些樓盤。其中臨平、老余杭和塘棲等城鎮(zhèn)化程度較高的區(qū)域，房地產(chǎn)主要依托當?shù)卦械某墒炫涮祝N售對象也以本地居民為主，但這種情況最近有所改變，在剛剛結(jié)束的余杭區(qū)第二屆房交會上，人們發(fā)現(xiàn)杭州的購房者大增，僅臨平一地，從房屋成交狀況來看，幾乎有三成是杭州人購買的；而閑林、良渚和星橋等地的開發(fā)商則主要依托當?shù)貎?yōu)美的自然景觀或是悠久的人文歷史、基建配套接軌大杭州，或另起爐灶，銷售對象以杭州人或外地人為主，本地居民少，消費能力有限。杭州消費者將越來越多的來到臨平進行房地產(chǎn)投資，他們當中大多數(shù)是投資者，而且很多是常做房地產(chǎn)投資的。這部分消費者人群也是專家，他們看中余杭房地產(chǎn)市場的投資價值，象當初投資蔣村一樣，從買賣中賺取差價，獲得高額回報。而同時，市場有一個規(guī)律，即樓盤在開盤時，價格一般低開高走，所以在初期購入樓花，待現(xiàn)房價格上漲時，及時拋出，可獲得相當豐厚的報酬，而風險比其它任何投資都低。從這個角度上看，未來杭州投資者將進一步的增多。談住在臨平住在臨平有一種舒服的感覺，如果將杭州比做是一般城市，臨平很象一個小鎮(zhèn)，但臨平的配套卻遠遠好于一般小鎮(zhèn)。這在酒店設(shè)施偏可一眼看出。臨平鬧市區(qū)地方不大，上檔次的飯店酒樓卻不少，像杭州城市花園酒店、臨平大酒店、臨平賓館、陽光大酒店、北苑賓館等，同時可以享受到歐陸式早餐、室內(nèi)游泳池、洗浴按摩中心、迪斯科和戀歌房時尚休閑中心。這些酒店在經(jīng)營上也異常火爆。在藕花洲大街、美食一條街等處，各家小飯店就在門口擺開一溜兒清爽的白色桌椅，這邊廂爐火正旺、刀鏟丁當；那邊廂筵席初開、觥籌交錯，桌上清清爽爽幾道家常小菜炒薯藤、霉千張、醬爆螺螄。如果不從建筑和風俗上考慮，仿佛到了歐洲的某個小鎮(zhèn)。城區(qū)配備了各種運動場所及相關(guān)生活配套。住在這里，運動可以到體育館和游泳館，購物可以到面積2萬多平方米的利群購物中心，看病有余杭區(qū)第一醫(yī)院和婦保醫(yī)院，子女讀書有余杭區(qū)一小、實驗小學和余杭區(qū)高級中學等名校。臨平政府也有意識努力將城區(qū)建設(shè)成為一個繁榮的小都市，增加余杭的人居理念，這種種措施將會促使余杭的房地產(chǎn)市場走得更深遠。余杭樓市三大房產(chǎn)板塊分析隨著市場化程度逐步深入發(fā)展，杭州越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始看好余杭的樓市發(fā)展，并視機介入余杭房地產(chǎn)開發(fā)，導致余杭房地產(chǎn)的逐漸成熟，我們這里分析的三大板快主要從余杭樓市開發(fā)品質(zhì)上劃分，實際上呈現(xiàn)三個梯隊性質(zhì)，從整體上將了解現(xiàn)在余杭的基本情況，為余杭個樓市板快提供參考價值。第一板塊是原來屬于余杭的地塊，即城西的蔣村、三墩，城東的九堡、下沙，這四個地方自從1996年劃入杭州行政區(qū)域以后，一度成為開發(fā)商爭先入駐的熱點區(qū)域。目前已經(jīng)成為杭州老城區(qū)居民居住的新選擇。“創(chuàng)新”效應所帶來的高額利潤促使開發(fā)商不斷向杭州外圍進發(fā)，從而帶動了其周邊區(qū)域如閑林、星橋、老余杭等鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)。第二板塊即成熟的臨平、老余杭板塊，這一板塊的真正形成于上世紀90年代中期，當時的房價大概在1000元平方米左右，從1998年至今，余杭房地產(chǎn)市場盡管也有波動，但總的說來房產(chǎn)價格是穩(wěn)步上升的。臨平房地產(chǎn)市場從1999年下半年開始火速增溫，商品房價格從2000年的12001600元平方米上升到目前的25002900元平方米，并且有繼續(xù)上升的跡象；而老余杭也出現(xiàn)了供不應求的現(xiàn)象，其價格從1999年的10001100元平方米一直攀升至目前的18002100元平方米，三年內(nèi)房價翻番。第三板塊指上個世紀末才發(fā)展起來的閑林、星橋、喬司、良渚、五常等鎮(zhèn)，受當?shù)亟?jīng)濟的制約，該板塊的房地產(chǎn)市場發(fā)展相當滯后。由于受遠郊房地產(chǎn)開發(fā)和余杭即將撤市設(shè)區(qū)的影響，2000年下半年以來，杭州大量知名房地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛出擊余杭土地市場，興起了大規(guī)模的圈地熱，尤其以閑林、五常、良渚、星橋等地為主，這些知名開發(fā)商的進入，拉動了區(qū)域房價的提高，同時也帶動了余杭本地開發(fā)商的開發(fā)水平，在一定程度上帶動了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。四、余杭樓市優(yōu)勢分析在建設(shè)施工和房屋銷售方面，余杭樓市取得了長足的發(fā)展，商品價格走勢和開發(fā)銷售指標上，充分體現(xiàn)了這一點，透過樓市升溫現(xiàn)象，造成這種情況的原因有很多方面首先，余杭房產(chǎn)商的預熱。早在撤市設(shè)區(qū)之前，余杭的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了向精品發(fā)展的萌芽。許多當?shù)氐拈_發(fā)商具備了一定的品牌意識，臨平城內(nèi)涌現(xiàn)了一批頗具檔次的物業(yè)，如四維碧天家園、新城花園等精致住宅區(qū)，品質(zhì)較高，有第二個杭州蔣村商住區(qū)相同的市場魅力。其次，地理位置優(yōu)越。余杭、杭州一脈相連，大開發(fā)商對此地青睞有加。余杭與杭州兩地，古有京杭運河一線相牽，今又有滬杭高速繞城而過。余杭與杭州成了緊緊相連的兩片熱土，從余杭的東西北大門都可以到達杭州主城區(qū)。余杭還是連接杭州與上海的樞紐之一。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，上海與杭州的聯(lián)系日益緊密，這也為兩地之間的區(qū)域余杭的城市化帶來了機遇。余杭的交通條件也在改善。余杭區(qū)政府為了使余杭更好地融入大杭州都市圈，進行了大手筆的規(guī)劃與