深圳寶安區(qū)某地產(chǎn)項目前期開發(fā)市場調(diào)查報告 開發(fā)策略

房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力1、問題的提出戰(zhàn)略需要有產(chǎn)品的支撐，戰(zhàn)略需要通過產(chǎn)品來表現(xiàn)，戰(zhàn)略需要通過產(chǎn)品來完成。為了達到樹立項目品牌、成就企業(yè)品牌，獲取長期利潤，這一企業(yè)戰(zhàn)略目標，對于N8地塊的開發(fā)策略，就必須考慮以下幾個問題如何定位產(chǎn)品，以區(qū)分于中心區(qū)的其他樓盤，規(guī)避、弱化競爭風險。按照中心區(qū)的規(guī)劃，整個中心區(qū)的總建筑面積將達到600700萬平方米，其中商品住宅的總建筑面積將達到300萬平方米以上，商品住宅的個案數(shù)量將超過二十個，這些個案將在未來五年內(nèi)逐漸上市，如此大的開發(fā)數(shù)量、銷售面積，要順利消化，必須有超常規(guī)的開發(fā)思路，以及獨特的產(chǎn)品定位，各個樓盤應有相應的錯位經(jīng)營，避免同質(zhì)競爭，共同托起市場。如何錯位經(jīng)營就成為擺在各個企業(yè)面前的難題。如何整合周邊資源，以達成項目唯一性、排他性和權威性從寶安消費者調(diào)查來看，買家的關注點主要集中于生活、居家兩個方面，因此如何服務業(yè)主的生活居家要求是未來工作的重點。這不僅需要自身的努力，還需要整合周邊的生活資源。根據(jù)中心區(qū)規(guī)劃，項目周邊區(qū)域是整個寶安中心區(qū)配套最完善的區(qū)域，擁有學校、醫(yī)院、地鐵、游艇碼頭、關口、道路交通、商業(yè)中心等眾多的生活、娛樂、商業(yè)資源，如何將項目周邊的資源整合，形成樓盤唯一性、排他性、權威性的賣點，是本案成功的關鍵，也是本案打造項目品牌的關鍵。這些資源的整合必須以滿足居家要求，完善業(yè)主生活需要，打造項目賣點為目標，合理高效、優(yōu)質(zhì)完善。如何確定產(chǎn)品價位，在保持競爭力的前提下，獲取項目的長期利潤房地產(chǎn)銷售最主要的就是賣性價比，合理的性能價格比是項目成功的前提。在高效的資源整合基礎上，價位的確定主要以企業(yè)的要求有關系，對于本項目來說，產(chǎn)品價位與以下幾個因素有直接的關系企業(yè)的利潤要求、產(chǎn)品成本、競爭者價格、市場引爆的效果、客戶心理價位。最終產(chǎn)品的價位是這幾個因素互相平衡的結果。項目品牌與企業(yè)品牌如何轉(zhuǎn)化項目是企業(yè)品牌的基礎，離開項目談企業(yè)品牌是空中樓閣、是不著實際的空談，項目品牌與企業(yè)品牌相輔相成，兩者正如自行車的兩個車輪，企業(yè)品牌是方向，項目品牌是動力。在現(xiàn)今黑馬頻出的時代，企業(yè)要想獲得超常規(guī)發(fā)展，必須依托項目品牌的成功，星河灣、蔚藍海岸等企業(yè)走的都是這樣一個途徑。項目品牌與企業(yè)品牌的轉(zhuǎn)化是比較關鍵的因素，很多企業(yè)都無法解決好這一難題，比如卓越集團，益田地產(chǎn)等，在未來的項目推廣中這是一個需要重點關注的內(nèi)容。如何吸引關內(nèi)的客戶購房，形成本項目重要的客戶群項目雖處于寶安，但良好的交通條件地鐵、公交、道路系統(tǒng)以及關口使得項目的影響力卻跨越關內(nèi)、關外兩界?？梢晕姸嗟年P內(nèi)客戶購房，而本項目較大的體量也決定了僅僅依靠關外客戶是不足以支撐的，必須有大量的關內(nèi)客戶補充才能獲得成功。要吸引關內(nèi)客戶購房，就必須找準關內(nèi)客戶的興奮點，極力渲染。這一興奮點是什么價格交通產(chǎn)品還是教育這需要準確把握。2、企業(yè)的戰(zhàn)略選擇（1）戰(zhàn)略選擇之一在未來三、五年內(nèi)，發(fā)展成為寶安一流的、在特區(qū)有影響的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)。從2001年起，房地產(chǎn)業(yè)開始走入品牌全國化的階段，最大的特點是大企業(yè)成就大品牌，目前房地產(chǎn)企業(yè)第一輪的全國化擴張已經(jīng)結束，沉淀出幾個全國性的品牌，比如萬科、中海、珠江等；經(jīng)過幾年的調(diào)整，第二輪的品牌擴張已經(jīng)逐漸拉開帷幕，其特點是“黑馬頻出，時代造英雄”，項目品牌成為品牌擴張的急先鋒。在地產(chǎn)企業(yè)品牌全國化的熱潮下，以泰華、鴻榮源為代表的寶安地產(chǎn)企業(yè)已不滿足于寶安區(qū)域市場，謀求進一步的發(fā)展，第一步就是進軍特區(qū)市場，其共同的特點就是在絕版地段，以高檔次的物業(yè)成就企業(yè)的品牌。進關伊始就以拍賣時的高姿態(tài)轟動特區(qū)，打響了企業(yè)的知名度。而寶安本地的一些中下地產(chǎn)也在尋求突破，這個模式將不同于本地三大主流地產(chǎn)商走的路，這些中小房地產(chǎn)企業(yè)將順應市場的變化、行業(yè)的變化、以及經(jīng)濟房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力環(huán)境的變化，立足于地塊的特性和優(yōu)勢，根據(jù)自身的資源和素質(zhì)，因時、因地、因人，走出一條個性化的道路。表現(xiàn)在項目開發(fā)中即以項目品牌提升企業(yè)實力，打響企業(yè)品牌，比如桃源居航空城。屹海達公司在寶安有著十余年的開發(fā)歷史，迄今已成功開發(fā)了中南花園等知名樓盤。但由于種種原因，企業(yè)至今依然未能建立起自己的品牌，在現(xiàn)今地產(chǎn)企業(yè)品牌化、企業(yè)品牌全國化、寶安地產(chǎn)全市化的背景下已顯得落后，如果在未來幾年內(nèi)依然無法建立起企業(yè)品牌，對未來樓盤開發(fā)銷售、企業(yè)融資、企業(yè)聲譽、企業(yè)戰(zhàn)略等將產(chǎn)生極大的負面影響。在現(xiàn)時最可行的途徑即依托項目開發(fā)，帶動企業(yè)品牌，最終實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。屹海達的品牌之路對于屹海達的品牌之路，我們認為，第一步就是依托目前中心區(qū)N7地塊的開發(fā)，以出眾的產(chǎn)品定位、超常規(guī)的開發(fā)策略、轟動性的引爆措施、有節(jié)奏的市場推廣，打造強大的項目品牌，并以多種推廣手段，而后依靠項目品牌的牽引，將項目品牌轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)品牌，最終成就為寶安一流的房地產(chǎn)企業(yè)。屹海達的品牌中期目標根據(jù)這一思路，屹海達企業(yè)發(fā)展的中期目標為，利用目前正要動工的寶安中心區(qū)項目，以點突破，在12年內(nèi)塑造成功的項目品牌，而后在35年內(nèi)將項目品牌轉(zhuǎn)化為企業(yè)品牌，使企業(yè)成為寶安一流的、在深圳有影響力的知名房地產(chǎn)企業(yè)。在這35年內(nèi)，企業(yè)公關的重點是打響知名度、塑造美譽度、強化客戶滿意度。（2）戰(zhàn)略選擇之二與企業(yè)的發(fā)展緊密結合短期內(nèi)投入與產(chǎn)出持平，長期內(nèi)追求利潤最大化品牌是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基石，財務目標才是企業(yè)發(fā)展的關鍵，不同的時期有不同的財務目標，不同的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略也決定了不同的財務目標。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)企業(yè)的項目運做的財務目標無外乎三種一是利潤最大化，為追求高額利潤可以付出一定的時間代價；二是追求資金周轉(zhuǎn)最快，獲取資金在時間上收益；第三則是對項目的收益不做要求，形成公司的固定資產(chǎn)。對比這三種方式，可以看出，對屹海達公司來說，做資產(chǎn)是不合適的，不能將企業(yè)的資金沉淀下來，對企業(yè)未來的發(fā)展不利，甚至追求資金周轉(zhuǎn)也不合適，最佳的企業(yè)戰(zhàn)略就是短期內(nèi)投入與產(chǎn)出持平，追求長期利潤最大化，在現(xiàn)有市場條件下取得最大的經(jīng)濟收入。不苛求短期的得失，而注重長期性的收益，付出一定的時間代價，在銷售速度上有所犧牲，在一段時間之后取得豐厚的收益。在這一戰(zhàn)略的指導下，屹海達公司下階段的工作中心就是搶占先機，做形象、樹品牌。3、市場策略做火車頭與產(chǎn)品定位一樣，對于任何企業(yè)來說，進入一個市場都會給自己一個定位，確定自己在整個區(qū)域競爭者中的地位，明確自己的發(fā)展方向，以此來決策企業(yè)的發(fā)展道路。歸納到一點，就是企業(yè)在這個市場上，是做火車頭還是火車廂這是項目開發(fā)的前提，是一個無法避免的問題?；疖囶^意味著市場領導者，意味著市場的第一力量，是市場的領頭羊，表現(xiàn)在產(chǎn)品上則意味著開發(fā)獨特的、差異化的產(chǎn)品，引領行業(yè)潮流。這一模式利潤較高，風險也較高，但容易一炮打響，只要有良好的開局表現(xiàn)，既可轟動市場，樹立品牌，實現(xiàn)企業(yè)的超常規(guī)發(fā)展?；疖噹麆t意味著市場的跟隨者，意味著市場的補充力量，表現(xiàn)在項目上則意味著開發(fā)成熟的、大眾化的產(chǎn)品，緊跟市場潮流，不斷補充市場需求的熱點內(nèi)容，這一方式比較穩(wěn)妥，一般不會失誤，只要項目價格有競爭優(yōu)勢，既可獲得行業(yè)平均利潤，但不易形成品牌，適合常規(guī)發(fā)展的企業(yè)。4、開發(fā)節(jié)奏快做開發(fā)節(jié)奏特指項目的工程進度和銷售進度，最簡單的有快和慢兩種方式，兩種方式各有利弊?？熳隹熳鲆箜椖吭谧羁斓臅r間內(nèi)開發(fā)、銷售完畢，為完成這一要求，不惜采取一些非常規(guī)的手段，一切以快為基準。這一節(jié)奏的利益點是一旦有良好的開盤局面，可以迅速形成項目品牌，強占市場高點，達到出品牌、出效益的要求。項目開發(fā)比較主動，全力貫徹前期制定的思路，一切以我為主。在目前中心區(qū)基本啟動的情況下，可以最大限度的吸取中心區(qū)的購買力，完成利潤目標?？梢垣@取較快的資金周轉(zhuǎn)速度，獲取資金的時間效益。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力快做的風險是中心區(qū)尚未成型，消費者還未行動后期產(chǎn)品調(diào)整比較困難在整個開發(fā)周期，需要企業(yè)有很強的項目把控能力，對企業(yè)要求比較大。慢做慢做的策略就是以穩(wěn)妥的方式開發(fā)項目，隨時關注中心區(qū)其他樓盤的情況，精益求精，根據(jù)中心區(qū)其他樓盤的特點及時調(diào)整產(chǎn)品。慢做的利益點在于企業(yè)在開發(fā)期內(nèi)可以根據(jù)市場情況做出相應的調(diào)整，避免大的風險?？梢院推渌麡潜P一起烘托中心區(qū)樓市，避免孤軍奮戰(zhàn)。慢做的風險在于無法在眾多樓盤中脫穎而出，形成具有轟動效應的項目品牌，最多只是中心區(qū)的知名樓盤。在開發(fā)上比較被動，處處以競爭者態(tài)勢、消費者的喜好而變動，最終將影響項目的銷售，乃至市場形象由于時間跨度較長，如果后期沒有強烈的賣點，將會湮沒于市場之中。一流企業(yè)做市場，二流企業(yè)找市場，三流企業(yè)等市場。綜合快與慢的優(yōu)劣勢，結合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，我們建議項目的開發(fā)選擇快做的策略。但快做不等于不根據(jù)市場情況做調(diào)整，不等于埋頭苦干，不理會市場。不等于不顧快做的風險，一味求快。而是周密考慮，細致安排。開發(fā)之初即訂立詳細的開發(fā)進程，全面考慮項目開發(fā)、銷售進程中的可能發(fā)生的各項問題，對這些問題制定細致的解決措施，形成合理、有效、彈性的開發(fā)計劃。同時為及時解決計劃中沒有預料的情況，需要制定完善高效的危機反應機制，一旦出現(xiàn)意外情況，也及時解決、調(diào)整。5、開發(fā)方向我們這個項目因該做成什么樣的產(chǎn)品，檔次是怎樣的我們先綜合分析一下項目的先天條件首先，我們認為，項目最大的優(yōu)勢在于交通以及周邊的配套，而最大的劣勢則在于河流的影響以及關口所帶來的人流影響，機會則在于河流的整治，一旦河流得到上蓋的整治，同時在規(guī)劃上規(guī)避人流噪音的影響，項目完全可以做成中心區(qū)的樣板樓盤。（1）兩種開發(fā)方案因此我們認為，項目的產(chǎn)品定位有兩種方案其一是類似美麗365的大眾化樓盤，中小戶型設計，瞄準首次置業(yè)的群體，其二是類似星河灣的精品社區(qū)，中大戶型設計，瞄準二次置業(yè)群體，下面我們從幾個方面來分析兩種模式對本項目的影響。開發(fā)方案星河灣模式美麗365模式建筑類型高層、小高層混合小高層為主容積率3838建筑面積50萬50萬可銷售面積42萬42萬主力面積120130平方米100110平方米三房成本3000元2500元成本內(nèi)涵（單位元/平方米建筑面積）建筑成本1000，內(nèi)裝修成本600，綠化150，地價1000，期間費用250，銷售費用50。其他50元建筑成本800，內(nèi)裝修成本300，綠化100，地價1000，期間費用200，銷售費用50，其他50售價5000元4000元主力總價6065萬4044萬總成本15億125億房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力總銷售金額21億168億毛利潤6億43億靜態(tài)收益率40344前期投入高較高風險性較高較高風險所在高檔次產(chǎn)品的市場承受能力中心區(qū)同檔次樓盤的大量供應前海樓盤的市場攔截品牌知名度高低品牌特性超越性、差異性同質(zhì)化、大眾化（2）兩種方案的優(yōu)劣勢比較方案一方案一是以星河灣的模式為基本思路，目標是為寶安人打造一個名片，提供一個別樣的生活方式，打造一個精品的社區(qū)，提倡一種嶄新的生活態(tài)度。這一模式的機會點在于位于中心區(qū)這一政府未來的形象區(qū)域，且位于中心區(qū)的東南門戶地帶，做得好可以形成城市的標志性建筑。市場的直接競爭者較少，并且已進入銷售尾期，并且未來的市場供應比較少，市場面臨一定的空白。精品化的樓盤高于寶安所有樓盤的開發(fā)水平，符合寶安客戶的產(chǎn)品主義認知，容易引起市場轟動，形成品牌。投入稍多的成本既可獲取更大的利潤，滿足企業(yè)長期利潤的需求。方案的風險點在于單價高、總價高，客戶接受度較低，銷售壓力大，特別是在中心區(qū)其他樓盤4000元左右的價格襯托下，比較難接受。方案的銷售關鍵點在于方案一的目標客戶是寶安的二次置業(yè)者，如何喚起這些人的換房熱情是未來銷售成功的關鍵，必須在開盤之時既完成部分實景，以星河灣開盤時的姿態(tài)亮相，使客戶感嘆，刺激換房的需求。本方案下的產(chǎn)品，其競爭對手大致為中心區(qū)的樓盤以及寶安老城區(qū)的高單價樓盤。競爭對手比較多。在價格上重點參考冠城世家、御景臺的價位，同時綜合考慮中心區(qū)樓盤的價位，保持一定的價格競爭力。因此我們的價格可以在50005200元之間，以5000為佳。方案二方案二是以美麗365花園為參照模式，開發(fā)大眾化的社區(qū)，為工作3年左右的白領打造一個家園，這一模式的機會點在于可以形成良好的社區(qū)形象客戶層面較寬，市場容量稍大單價低、總價低，置業(yè)門檻低方案的風險點在于沒有一定的價格差，關內(nèi)客戶很少來購房，減少了大量的市場潛在客戶。一旦關內(nèi)客戶不進場，銷售壓力將很大，年輕人可能更愿意居住在成熟的市區(qū)。方案的銷售關鍵點在于房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力關內(nèi)客戶能否大量進入是未來銷售成功的關鍵，如何吸引關內(nèi)客戶到關外來置業(yè)是困繞未來銷售的難題，而吸引的關鍵則在于與前海樓盤保持較大的價格差距，梅林關的價差在2000元左右，布吉關的價差1500左右。對比之下，南頭關的價差至少應在1000元以上，因此我們的價格水平應控制在4000元以內(nèi)。在未來實際銷售中，本方案下的產(chǎn)品面臨的競爭對手來自多個區(qū)域中心區(qū)樓盤、前海樓盤以及寶安老城區(qū)的樓盤，競爭壓力很大，市場推廣需要對比很多樓盤，比較被動。綜合分析兩個方案，我們認為，與其選擇被動的、同質(zhì)化的方案二，不如選擇主動性的、超越性的方案一，并且方案一的投資收益也優(yōu)于方案二。4、價格定位項目總體的均價為4900元/平方米，結合戶型定位，主力總價控制在4570萬之間。各期均價建議為綠岸居均價為4500元/平方米，水岸居均價為4900元/平方米，海岸居均價為5200元/平方米綠岸居啟動時，主力總價控制在50萬以內(nèi)。5、項目商業(yè)部分定位（1）寶安商業(yè)概況寶安城區(qū)所轄面積約12萬平方公里，與西鄉(xiāng)城區(qū)連城一體，街道縱橫交錯，數(shù)十條主要街道總長度46公里。公園及許多造型多樣的街心公園點綴城區(qū)。工商、貿(mào)易、服務網(wǎng)點等遍布大街小巷。目前的商業(yè)中心主要集中在老城區(qū)，以新圳路、創(chuàng)業(yè)路、翻身大道為最為密集。（2）寶安商業(yè)的基本特征寶安城區(qū)的商業(yè)基本表現(xiàn)為兩種業(yè)態(tài)臨街小商店小型舊式的臨街商鋪曾經(jīng)占據(jù)主流，主要以街道為單位面向當?shù)叵M的零售為主，其經(jīng)營種類主要以日常消費品和汽配建材為主，分布比較集中，但規(guī)模較小，無法滿足購物者一次性購物的需求。中大型百貨新型綜合百貨業(yè)態(tài)的興起，在豐富商業(yè)業(yè)態(tài)的同時也提升了商業(yè)的檔次。以萬佳百貨、新一佳、天虹商場為代表，以經(jīng)營中高檔產(chǎn)品為主，其不僅外觀比較現(xiàn)代，設計理念超前，且營造舒適的購物環(huán)境，提升商業(yè)的檔次和增強投資者的信心。綜合百貨的客戶群體的消費特征除購物方便、可一次性買齊外，更注重商品的檔次以及商家的信譽，對商品的品質(zhì)和商家的可靠性提出更高的要求。住宅區(qū)大量的底商以及綜合性的商場呈明顯的上升趨勢。底商如小區(qū)內(nèi)的雜貨店、24小時便利店、理發(fā)店、美容院等，主要分布在各個小區(qū)的底層商鋪，對于小區(qū)居民而言，底商可以方便快捷地滿足居民對一些日常消費品的需求，為小區(qū)居民的日常起居提供了便利。然而，底商的最大缺陷在于無法形成規(guī)模效應，品牌效應，一般價格均比市場上的價格高，且存在“一窩蜂”現(xiàn)象，底商的供給明顯超出小區(qū)的本身需求，這種供給的勢頭有增無減。競爭的加劇導致了服務質(zhì)量下降，產(chǎn)品質(zhì)量不過關等現(xiàn)象，出現(xiàn)了價高質(zhì)低的現(xiàn)象，嚴重影響了居民的日常消費。雖然從目前來看租售勢頭良好，供需兩旺，但從長遠來看，底商已不適合商業(yè)的發(fā)展趨勢，無法滿足消費者對大宗購物和消費品質(zhì)的要求，很難持續(xù)經(jīng)營。批發(fā)市場多處于小規(guī)模低層次狀態(tài)，不具備區(qū)域性的市場輻射能力。近期開發(fā)的寶安電子城初步具備一定超前的規(guī)劃理念，相信會在寶安形成一定行業(yè)輻射力，但由于規(guī)模偏小，而且市場不夠成熟，對當?shù)氐挠绊懥Σ淮?。從目前的?jīng)營形態(tài)來看，大型綜合批發(fā)市場尚未出現(xiàn)。（3）寶安主要商圈格局新安商業(yè)目前存在三大繁華商業(yè)區(qū)萬佳商業(yè)區(qū)目前寶安商業(yè)最為繁華的地區(qū)。萬佳位于新圳路與寶民一路的交匯處，由于其自身近房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力20000平方米的巨大商業(yè)體量，使得其有力地帶動了周邊商業(yè)的蓬勃發(fā)展，又由于地處老城區(qū)，周圍居住人口眾多，且居住人群層次較高，因此消費群購買力強，從而導致整個商業(yè)區(qū)檔次、水平較高。天虹商業(yè)區(qū)位于翻身大道，臨近寶安新中心區(qū)，隨著天虹入駐逐漸成為寶安最為重要的商業(yè)區(qū)。該商業(yè)區(qū)是商業(yè)相對集中，集中著眾多百貨商場、超市、專賣店和專業(yè)市場等。順電商業(yè)區(qū)位于創(chuàng)業(yè)一路與建安一路交匯處，屬于寶安老成區(qū)的中心地帶，商場輻射范圍較廣。周邊業(yè)態(tài)主要以街鋪形式存在，經(jīng)營種類主要有建材，五金，電器等，隨著冠城世家5萬平米商業(yè)的規(guī)劃，其商業(yè)形態(tài)有明顯的提升。從未來發(fā)展趨勢看，中心區(qū)規(guī)劃日趨明朗，住宅業(yè)將蓬勃發(fā)展，必將帶動商業(yè)的崛起，萬佳商圈在寶安處于龍頭的地位將受到挑戰(zhàn)；而順店商業(yè)區(qū)由于商業(yè)業(yè)態(tài)整體水平較低，且沒有發(fā)展空間，潛力有限；天虹商場已經(jīng)開業(yè)，寶安電子城二期3萬平米的一站式電子購物城已經(jīng)動工，新中心區(qū)四個大型商業(yè)中心已經(jīng)規(guī)劃，未來天虹商圈將于中心區(qū)商業(yè)融為一體，成為未來寶安商業(yè)發(fā)展的龍頭。6、差異化競爭策略差異化競爭策略是避免同質(zhì)競爭的主要手段，尤其是在中心區(qū)這一供應量集中的區(qū)域，更是避免價格競爭、惡性循環(huán)、互相打壓的主要手段。在目前中心區(qū)大多數(shù)產(chǎn)品尚未露面的情況下，差異化的對象主要表現(xiàn)為與新安區(qū)域其他樓盤的差異。根據(jù)對整個新安西鄉(xiāng)片區(qū)房地產(chǎn)市場的綜合分析，我們認為，本項目的差異化策略主要表現(xiàn)在以下幾個方面產(chǎn)品差異化在目前的寶安房地產(chǎn)市場中，所提供的產(chǎn)品大多屬于經(jīng)濟實用性的住房，樓盤檔次較低，戶型面積中小，以滿足基本的居家生活為目的，這些產(chǎn)品都無法體現(xiàn)出舒適的居家要求。建議未來本項目的產(chǎn)品差異化集中體現(xiàn)在戶型、規(guī)劃、立面等方面。老城區(qū)內(nèi)的樓盤更多的表現(xiàn)出港式風格，樓盤檔次低、設計差這一局面甚至在中心區(qū)的部分樓盤中都有所體現(xiàn)。部分中心區(qū)項目僅僅表現(xiàn)出普通的濱海風格，無法體現(xiàn)出濱海中心區(qū)的魅力，甚至大大落后于特區(qū)內(nèi)的樓盤開發(fā)水平，為達成差異，項目的建筑風格應向歐式濱海風格轉(zhuǎn)變，建筑設計品質(zhì)感突出的產(chǎn)品，提升寶安產(chǎn)品檔次，體現(xiàn)項目價值。景觀差異化寶安的小區(qū)景觀基本都屬于綠化層次，根本體現(xiàn)不出園林的要求，在寶安客戶越來越重視環(huán)境因素的環(huán)境下，寶安樓盤的環(huán)境景觀已不符合市場發(fā)展的要求。未來出色的園林景觀效果是項目差異化的主要表現(xiàn)點，而項目的園林景觀更是要體現(xiàn)出融和的小區(qū)居家氣氛和濃郁的濱海風格。服務差異化服務是樓盤重要的附加值，對于本項目來說，服務更是體現(xiàn)差異化的