城綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況第一節(jié)項(xiàng)目承辦單位一、項(xiàng)目名稱寧陽(yáng)縣城綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目二、項(xiàng)目建設(shè)地址項(xiàng)目位于寧陽(yáng)縣文廟街道辦事處泥村東三、項(xiàng)目承辦單位及概況1、單位名稱泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司2、法定地址海力大道東，泥村建筑公司院內(nèi)3、注冊(cè)資本金2000萬(wàn)美元4、公司類型有限公司5、資質(zhì)等級(jí)叁級(jí)四、可行性研究報(bào)告編制單位單位名稱泰安德祿工程咨詢有限公司單位地址寧陽(yáng)縣城欣街路中段工程咨詢資格等級(jí)丙級(jí)資格證書(shū)編號(hào)工咨丙11820090007發(fā)證機(jī)關(guān)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)第二節(jié)報(bào)告編制依據(jù)1、國(guó)家及地方頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策2、寧陽(yáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要3、寧陽(yáng)2009、2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)4、寧陽(yáng)縣城市總體規(guī)劃大綱（20002020年）5、寧陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額7、泰安市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)8、寧陽(yáng)縣及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料9、編制報(bào)告的委托合同10、其他有關(guān)依據(jù)資料第三節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目建設(shè)的背景房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)如今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，并制定了相關(guān)的鼓勵(lì)政策。按照泰安市第十二個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃綱要的要求，“十二五”期間，要進(jìn)一步加強(qiáng)縣級(jí)城市建設(shè)。新泰、肥城、寧陽(yáng)、東平4個(gè)縣級(jí)城市，在整個(gè)城鎮(zhèn)體系中處于次中心地位，按照強(qiáng)化中心、重點(diǎn)推進(jìn)的原則，因地制宜，合理規(guī)劃，搞好交通通信、文化娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施建設(shè)，增加市場(chǎng)容量和就業(yè)機(jī)會(huì)，努力擴(kuò)大城市規(guī)模，強(qiáng)化城市功能，提高承載能力，加快人口、產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)的合理集聚，促進(jìn)新泰、肥城向中等城市，寧陽(yáng)、東平向小城市發(fā)展。要加快城市化進(jìn)程，就要擴(kuò)大城市人口的容積率，集中挖掘更多的潛在市場(chǎng)購(gòu)買力。寧陽(yáng)縣是發(fā)展中的中小城市，城區(qū)范圍正不斷的向周邊擴(kuò)展。城市基礎(chǔ)建設(shè)、道路交通、生態(tài)環(huán)境及綠化、商貿(mào)、居住也在穩(wěn)步發(fā)展中。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和項(xiàng)目區(qū)活水平的提高，原有的住宅房型老化，設(shè)施陳舊，已不能滿足人們的居住要求。泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司為了積極響應(yīng)國(guó)家和地方的有關(guān)政策要求，決定規(guī)劃建設(shè)寧陽(yáng)縣城綜合開(kāi)發(fā)。寧陽(yáng)縣城綜合開(kāi)發(fā)工程位于位于寧陽(yáng)縣文廟街道辦事處泥村東。該地塊屬于縣城東部新區(qū)黃金地段。此處的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將會(huì)進(jìn)一步提高附近地段的商品房?jī)r(jià)值，提升寧陽(yáng)房產(chǎn)的品位，使寧陽(yáng)房地產(chǎn)的發(fā)展再上一個(gè)新臺(tái)階。二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目位于寧陽(yáng)縣文廟街道辦事處泥村東三、市場(chǎng)需求分析1、市場(chǎng)調(diào)查針對(duì)該項(xiàng)目，報(bào)告編制單位對(duì)寧陽(yáng)的房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查。11房?jī)r(jià)調(diào)查情況據(jù)2010年寧陽(yáng)房指數(shù)報(bào)告顯示寧陽(yáng)小高層住宅平均價(jià)格為3000元/M2，商業(yè)房為5000元/M2。購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題,根據(jù)這次調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示,寧陽(yáng)縣購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在2545萬(wàn)之間，是主要購(gòu)買力的承受范圍12住房的供應(yīng)根據(jù)調(diào)查，目前寧陽(yáng)縣房地產(chǎn)投資大幅增加。2010年及2011年寧陽(yáng)的幾個(gè)小區(qū)如酈水花園、興業(yè)家園、秀水佳苑、錦繡城、富通太陽(yáng)城等約計(jì)幾十萬(wàn)平方米。在住房市場(chǎng)供應(yīng)上,住房主要有以下面積的有100M2以下的,有101120M2的，有121140M2的，141M2以上的。從市場(chǎng)調(diào)查的情況來(lái)看，120M2140M2以及90M2以下的經(jīng)濟(jì)戶型目前是寧陽(yáng)縣住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力，也是市場(chǎng)接受程度最高的。13附近樓盤(pán)銷售的調(diào)查在這次調(diào)查中，還重點(diǎn)調(diào)查了項(xiàng)目所在位置的房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的樓房銷售情況。目前該項(xiàng)目所在地附近開(kāi)發(fā)房產(chǎn)銷售的住宅平均價(jià)格約在3000元/平方米左右，商業(yè)5000元/平方米左右。并且在這些房產(chǎn)中，銷售較好原因有兩方面，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤(pán)的戶型設(shè)計(jì)較好。14房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)寧陽(yáng)縣城綜合開(kāi)發(fā)工程建設(shè)項(xiàng)目地處縣城東部新區(qū)，土地成本比較高，目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為中高層的住宅樓和商住樓。2、產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)21房產(chǎn)供應(yīng)的預(yù)測(cè)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，當(dāng)某一行業(yè)處于供不應(yīng)求狀態(tài)時(shí)，價(jià)格高于價(jià)值，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)高額利潤(rùn)，這時(shí)會(huì)吸引更多經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入該行業(yè)。目前寧陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，所以會(huì)吸引更多的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入。另一方面，“住”是人的生存條件之一，隨著人口的不斷增多，對(duì)房產(chǎn)的需求也會(huì)不斷增加，相應(yīng)地，房產(chǎn)的供應(yīng)也應(yīng)該增加。22房產(chǎn)的需求預(yù)測(cè)從寧陽(yáng)的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，結(jié)合周邊小區(qū)良好的銷售，還有國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策（貸款）的大力支持，居民購(gòu)房能力將大大提高。據(jù)此分析，此時(shí)開(kāi)發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。3、價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，今年寧陽(yáng)縣還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2010年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)寧陽(yáng)縣房?jī)r(jià)穩(wěn)中求升。今年寧陽(yáng)縣基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為寧陽(yáng)縣商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致寧陽(yáng)縣商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。從原因上看，主要有以下31在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。32需求量大。從目前我縣房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，大部分的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。33購(gòu)買力的增強(qiáng)。市民人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）力度的加大，居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)仍有上漲空間。34住宅品質(zhì)的提高，也促使房市升溫。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格平穩(wěn)。35競(jìng)爭(zhēng)激烈，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，也有外地知名開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐寧陽(yáng)以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。由于寧陽(yáng)縣人口不斷增多，消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地知名企業(yè)紛紛進(jìn)入寧陽(yáng)。外地房地產(chǎn)商的到來(lái)，使寧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。綜上所述，再結(jié)合寧陽(yáng)縣城建綜合開(kāi)發(fā)公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)住宅銷售價(jià)格約3000元/平方米，商業(yè)5000/平方米。4、競(jìng)爭(zhēng)力分析41外地企業(yè)紛紛進(jìn)入寧陽(yáng)由于寧陽(yáng)縣人口不斷增多，消費(fèi)市場(chǎng)潛力被拓展至最大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐寧陽(yáng)以爭(zhēng)奪市場(chǎng)。外地房地產(chǎn)商的到來(lái)，使寧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開(kāi)發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。42知名企業(yè)得到追捧品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在寧陽(yáng)縣居民購(gòu)房消費(fèi)中，企業(yè)知名度也已成為重要的參考因素。無(wú)論是開(kāi)發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購(gòu)房消費(fèi)者的青睞，尤其是國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)商規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤(pán)都收到了良好的市場(chǎng)效果。43泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司的優(yōu)勢(shì)分析鑒于泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好，可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤(pán)；再加上該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的地段是位于縣城的黃金地段，具有濃厚的人文氣息，高收入階層的市民較多。再加上由于寧陽(yáng)近年來(lái)的快速發(fā)展，致使周邊地段居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購(gòu)買力增強(qiáng)，所以在該地段具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。據(jù)此我們有理由相信寧陽(yáng)縣城建綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。5、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析51該居民小區(qū)主要居住對(duì)象為中高層收入人群，家庭收入較好的市民家庭。由于他們511職業(yè)穩(wěn)定由于該部分人的職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，他們的收入水平也逐步的提高。512收入穩(wěn)定該區(qū)市民的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。513文化水平較高。514對(duì)家庭居室的要求較高除對(duì)住宅的舒適性、安全性要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開(kāi)展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資安全性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。52通貨膨脹的防護(hù)能力在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來(lái)決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。53房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。四、建設(shè)目標(biāo)與規(guī)模1、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，項(xiàng)目單位將以超前的思想，規(guī)劃、開(kāi)發(fā)“寧陽(yáng)縣城綜合開(kāi)發(fā)工程建設(shè)項(xiàng)目”，建設(shè)中高檔的住宅小區(qū)，為寧陽(yáng)縣民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個(gè)花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺(jué)，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見(jiàn)解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來(lái)自情感的交流、理智的選擇，溫馨源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美的追求。讓寧陽(yáng)縣城綜合開(kāi)發(fā)工程建設(shè)項(xiàng)目為您營(yíng)造溫馨的家。2、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模寧陽(yáng)縣城綜合開(kāi)發(fā)工程建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃總征地面積390000平方米，總用地352000平方米，總代征道路用地面積38000平方米，商業(yè)總建筑面積6000平方米，居住總建筑面積43900平方米，容積率014，建筑密度7，綠化覆蓋率45。五、工程建設(shè)方案寧陽(yáng)縣城綜合開(kāi)發(fā)工程的總體設(shè)計(jì)方案如下1、項(xiàng)目的建設(shè)依據(jù)11、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法12、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50180932002年版）13、寧陽(yáng)縣城市總體規(guī)劃（20002020）14、11000現(xiàn)狀地形圖及其電子文件。15、國(guó)家和省相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。2、項(xiàng)目的建設(shè)理念本方案倡導(dǎo)簡(jiǎn)約、自然、大氣、流暢，布局完整、結(jié)構(gòu)清晰、道路通暢，進(jìn)入21世紀(jì)與國(guó)際接軌，尊重人性，以人為本，注重功能，注重環(huán)境，體現(xiàn)人們對(duì)自然與美好生活的向往和寄托。3、項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)31、高度和諧的人文環(huán)境創(chuàng)造有現(xiàn)代生活氣息和人文情調(diào)的住區(qū)文化。緊密依托規(guī)劃指導(dǎo)思想，以人為本，充分利用技術(shù)、藝術(shù)手段，建構(gòu)人性化的人文住區(qū)環(huán)境。32、高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境加強(qiáng)綠化保護(hù)，充分利用原有地形地貌，達(dá)到高質(zhì)量的居住環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。33、高品質(zhì)的物質(zhì)環(huán)境功能與形態(tài)并重，合理進(jìn)行功能組合與用地布局，塑造富有特色的形態(tài)環(huán)境，構(gòu)造一個(gè)空間層次豐富的居住小區(qū)環(huán)境。34、超前的公共服務(wù)設(shè)施和高效能的基礎(chǔ)設(shè)施市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，而且做到安全、高效、經(jīng)濟(jì)、耐久。高效能的、完善的基礎(chǔ)設(shè)施是建設(shè)現(xiàn)代化居住小區(qū)的基石。4、項(xiàng)目的建設(shè)原則41、重視與城市自然環(huán)境的融合及社區(qū)人文環(huán)境的營(yíng)造小區(qū)規(guī)劃力求建構(gòu)與自然環(huán)境相諧調(diào)的居住空間環(huán)境，使小區(qū)成為城市的有機(jī)組成部分。規(guī)劃重視建筑體量、色彩及空間關(guān)系與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)，充分結(jié)合原有地形、地貌等自然景觀要素，創(chuàng)造出一個(gè)人與自然相和諧的居住環(huán)境和健康社區(qū)。42、注重規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)可行性提高居住環(huán)境的宜住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代居住社區(qū)。住宅設(shè)計(jì)充分考慮到各種不同的開(kāi)發(fā)要求，設(shè)計(jì)出多系列、多戶型住宅類型，以滿足多樣性的居住需求。43、符合均好性規(guī)劃原則規(guī)劃精心考慮每一戶住宅，使其均具有良好的通風(fēng)、采光條件，并方便利用綠化景觀，力爭(zhēng)達(dá)到“均好”。具體體現(xiàn)在中心綠地景觀帶對(duì)各院落的滲透以及分布均勻的院落綠化；服務(wù)設(shè)施配套齊全，符合現(xiàn)代居民生活需求，并為物業(yè)管理提供便利條件，降低管理成本。44、加強(qiáng)空間領(lǐng)域限定，增強(qiáng)居住環(huán)境的歸屬感按照空間的不同屬性，將小區(qū)空間分成不同等級(jí)的公共活動(dòng)空間，并組成富有情趣的序列空間。通過(guò)小區(qū)入口標(biāo)志性建筑，進(jìn)一步加強(qiáng)空間的領(lǐng)域感和歸屬感，從而提高居住環(huán)境的安全感。45、堅(jiān)持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钐攸c(diǎn)的環(huán)境。規(guī)劃用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達(dá)性及舒適性，做到以人為本。在滿足日照、采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行綠地、水系規(guī)劃，使居民最大程度接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。46、統(tǒng)一規(guī)劃、分期開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則按照高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的原則進(jìn)行合理分區(qū)和功能布局，正確處理社會(huì)環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益、超前性與操作性之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)自然景觀與人文景觀、時(shí)代特色與地方特色、近期與遠(yuǎn)期的有機(jī)結(jié)合。5、項(xiàng)目的總體建設(shè)方案51、規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃中體現(xiàn)以人為本的思想，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式。整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃為小高層及高層，在相接觸地為中心綠地和廣場(chǎng)，構(gòu)成一組合團(tuán)體，東西通透，每戶具有較好的環(huán)境。52、公共設(shè)施超前性與便捷性小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)置，結(jié)合現(xiàn)狀特點(diǎn)，以符合居民的活動(dòng)規(guī)律和日常使用為原則，以適應(yīng)家務(wù)勞動(dòng)的社會(huì)化趨勢(shì)和市場(chǎng)需求。同時(shí)所配置的功能內(nèi)容要避免與周邊地區(qū)已有設(shè)施形成重復(fù)，兼顧其經(jīng)營(yíng)管理的合理性和經(jīng)濟(jì)性。521、商業(yè)服務(wù)商業(yè)設(shè)施主要沿街設(shè)置。建筑布局注重入口景觀塑造，局部退讓后形成半開(kāi)敞空間，豐富城市街道景觀。522、文化娛樂(lè)設(shè)施在小區(qū)中心設(shè)中心綠地及會(huì)所，為居民提供公共聚會(huì)空間，豐富社區(qū)文化生活。在各片區(qū)院落綠地內(nèi)設(shè)娛樂(lè)健身場(chǎng)地。523、其他服務(wù)設(shè)施小區(qū)垃圾實(shí)行袋裝化收集管理，各道路拐角處設(shè)垃圾收集點(diǎn)。其他市政設(shè)施按居住區(qū)規(guī)范要求設(shè)置。53、住宅布局識(shí)別性和認(rèn)同感本規(guī)劃在住宅建筑布置上強(qiáng)調(diào)整體組織和空間塑造。在平面布局上通過(guò)點(diǎn)式住宅錯(cuò)落、圍合、層數(shù)變化等手法及住宅單體的造型和空間限定，靈活布局，創(chuàng)造親近自然且具有人情味的居住空間環(huán)境，形成錯(cuò)落有致、收放有序、形式多樣的住宅建筑院落。54、道路交通規(guī)劃整體性與高效便捷結(jié)合功能分區(qū)與空間布局，重點(diǎn)加強(qiáng)組團(tuán)內(nèi)部的相互貫連并便利內(nèi)外交通聯(lián)系。同時(shí)道路設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)形成步移景異的空間變化，創(chuàng)造良好的內(nèi)外部空間景觀。54、出入口根據(jù)小區(qū)的外圍交通條件，布置主入口在主要街道上，面對(duì)小區(qū)中心綠地設(shè)綠化景觀帶，使外圍環(huán)境與住區(qū)內(nèi)景觀相互滲透，融為一體。54、道路網(wǎng)規(guī)劃整個(gè)小區(qū)環(huán)以雙車道為主，與中心組團(tuán)步行帶相連接。小區(qū)停車主要考慮智能立體停車方式。住宅采用地下儲(chǔ)藏室及停車場(chǎng)；室外停車位于宅間綠化帶的一側(cè)。543、消防、緊急救援系統(tǒng)在小區(qū)內(nèi)部形成的交通網(wǎng)可以便捷的到達(dá)每幢住宅的入口，同時(shí)也為消防車輛及緊急救援車輛提供了必要的通道。端部建筑周邊場(chǎng)地結(jié)合地面停車設(shè)置回轉(zhuǎn)場(chǎng)地，以滿足消防要求。55、綠地系統(tǒng)規(guī)劃系統(tǒng)性與生態(tài)性規(guī)劃結(jié)合步行系統(tǒng)規(guī)劃，有機(jī)聯(lián)系各院落綠地，使各個(gè)院落綠地彼此相互連接，增強(qiáng)公共空間連續(xù)性。將小區(qū)中心綠地和宅間綠地相結(jié)合，使之成為統(tǒng)一綠地系統(tǒng)。551綠地系統(tǒng)綠地和中心景觀設(shè)計(jì)是本規(guī)劃的重點(diǎn)。由小區(qū)入口進(jìn)入小區(qū)后，視野漸開(kāi)闊直至中心組團(tuán)綠地，銜接踏步式綠化帶將住宅、組團(tuán)綠地與景觀帶有機(jī)滲透又自成一體，是整個(gè)小區(qū)成為有機(jī)整體。552植物配植小區(qū)內(nèi)綠化對(duì)外部環(huán)境的作用至關(guān)重要。作為面廣量大的小區(qū)綠化，不應(yīng)追求名貴的花木樹(shù)種，樹(shù)種選擇應(yīng)以適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件、價(jià)廉、易長(zhǎng)、易管、四季常青為原則，少量采用一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉；提倡運(yùn)用墻面垂直綠化和屋頂綠化的手法，既起到隔音效果，又能減少外墻吸熱，美化城市環(huán)境。56、智能化系統(tǒng)（1）安全防范系統(tǒng)家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門(mén)、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)等。（2）“一卡通”智能系統(tǒng)IC卡門(mén)禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。（3）信息服務(wù)系統(tǒng)小區(qū)局域網(wǎng)（可接入INTERNET）、背景音樂(lè)、視頻點(diǎn)播等。57、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)571、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)寧陽(yáng)縣城綜合開(kāi)發(fā)工程建設(shè)項(xiàng)目總圖規(guī)劃主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下6、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案61建筑設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目名稱單位數(shù)量1、總征地面積3900002、總用地面積3520003、總代征道路用地面積380004、規(guī)劃總建筑面積49900商業(yè)建筑面積6000其中居住建筑面積439005、容積率0146、建筑密度77、綠地率45611、建筑總體設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的建設(shè)立足于高起點(diǎn)設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。612立面造型設(shè)計(jì)本設(shè)計(jì)采用空間及立面的構(gòu)成手法，是傳統(tǒng)風(fēng)格與現(xiàn)代生活氣息的完善結(jié)合。為了營(yíng)造良好的城市景觀，形成豐富的空間層次，在屋面的建筑的處理上利用電梯設(shè)備間的高低錯(cuò)落和山墻面的拼接形成豐富的建筑造型，避免形成單調(diào)而生硬的塊體。在構(gòu)圖和均衡方面細(xì)加推敲，通過(guò)構(gòu)件的穿插，屋面返臺(tái)的處理和屋面細(xì)部的處理，營(yíng)造了豐富的動(dòng)感空間和陰影效果。建筑單體設(shè)計(jì)造型高雅精致、簡(jiǎn)潔大方，充分體現(xiàn)了城市的建筑特色，建筑分三段式處理，色彩明快淡雅，主墻面采用紅色墻磚，底部采用灰色面磚，部分為乳白色外墻漆。本設(shè)計(jì)將以其獨(dú)特的風(fēng)格，鮮明的個(gè)性，別具一格的整體形象，而成為寧陽(yáng)縣住宅小區(qū)中的一道亮麗的風(fēng)景。613、消防設(shè)計(jì)根據(jù)民用建筑防火規(guī)范的有關(guān)要求，建筑周邊設(shè)環(huán)形車道。沿街建筑長(zhǎng)度控制在150米以內(nèi)，建筑總長(zhǎng)度控制在220米以內(nèi)。人員疏散及疏散通道寬度均滿足規(guī)范要求。614、戶型設(shè)計(jì)住宅戶型以85和89平方米的兩室兩廳為主，擬設(shè)少量120140平方米的三室戶及140平方米以上的四室戶，在滿足國(guó)家有關(guān)要求的前提下盡量滿足市場(chǎng)多樣化的要求。各種戶型均采用明室、明廳新型設(shè)計(jì)方案，起居廳由北窗或南窗直接采光通風(fēng)，儲(chǔ)藏室（部分按車庫(kù)設(shè)計(jì)）均設(shè)于地下，便于居民儲(chǔ)物之用。615、公建建筑本項(xiàng)目公建配套包括沿街商業(yè)、物業(yè)管理用房等，根據(jù)各自的使用要求，功能設(shè)計(jì)要求也將是多樣化的。616、室內(nèi)裝飾室外（1）外墻采用高級(jí)外墻涂料，局部面磚裝飾。（2）屋面現(xiàn)澆平屋面。室內(nèi)（1）內(nèi)墻廳、房為乳膠漆。廚房、廁所高級(jí)瓷磚到頂。（2）頂棚廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。（3）地面廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。（4）窗戶外窗用彩鋁窗。（5）門(mén)分戶門(mén)為高級(jí)防盜、防火門(mén)，陽(yáng)臺(tái)門(mén)為彩鋁門(mén)。（6）、廚房由住戶自行裝修。（7）、衛(wèi)生間內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。（8）樓梯間墻面乳膠漆，地面及踏步為防滑地面磚。62、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案621、自然條件抗震設(shè)防烈度六度設(shè)計(jì)基本地震加速度值為015G結(jié)構(gòu)安全等級(jí)二級(jí)。622、荷載取值根據(jù)使用要求，活荷載取值如下住宅20KN/M2上人屋面20KN/M2其余未注明處及恒荷載根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范相應(yīng)取值。623、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)選型小高層住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，沿街商業(yè)及其他公共建筑采用框架結(jié)構(gòu)，配電室等公共建筑均采用砌體結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)抗震住宅抗震等級(jí)初定為6度。墻體材料框架結(jié)構(gòu)建筑外墻采用加氣砼砌塊，內(nèi)填充墻采用輕質(zhì)墻體，砌體結(jié)構(gòu)建筑采用多孔煤矸石磚?；A(chǔ)設(shè)計(jì)本工程基礎(chǔ)形式待地質(zhì)勘探報(bào)告提供后確定。7、給排水設(shè)計(jì)方案71、用水量測(cè)算711、生活用水量根據(jù)居住小區(qū)給排水設(shè)計(jì)規(guī)范，本項(xiàng)目住宅均設(shè)有衛(wèi)生器具和淋浴設(shè)備，無(wú)集中熱水供應(yīng)。根據(jù)構(gòu)建節(jié)約型社會(huì)的指導(dǎo)思想，生活用水量標(biāo)準(zhǔn)按為120升人日，小區(qū)內(nèi)460戶居民全部入住后，總?cè)丝诩s計(jì)1610人，日用水量約1932立方米。712、公建用水量本項(xiàng)目的公建主要為沿街商業(yè)及公共服務(wù)設(shè)施，用水較少，其用水量暫按每平米5升估計(jì)，公建用水量為30立方米/日。713、綠化用水量綠化及道路用水指標(biāo)平均1升/日，按小區(qū)綠化率438，全部采用自來(lái)水進(jìn)行澆灑，為150立方米/日。714、未預(yù)見(jiàn)用水量管網(wǎng)漏失量按以上三項(xiàng)之和的5計(jì)，日用水量約為1866立方米。325、消防用水量小區(qū)人口不足萬(wàn)人，本期工程按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)為1次，一次滅火用水量10L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)計(jì)算，消防用水量36立方米。以上合計(jì)，本期工程最高日用量約為42786立方米。72、給水設(shè)計(jì)方案721、水源及計(jì)量本項(xiàng)目水源由寧陽(yáng)縣華龍水業(yè)有限公司供給，從市政給水管引入供水，住宅和公共建筑均每戶設(shè)水表進(jìn)行計(jì)量。722、生活給水系統(tǒng)小區(qū)由周邊市政道路引兩路DN200給水管，給水管在小區(qū)內(nèi)分二路，一路供生活，另一路供消防，分設(shè)水表計(jì)量。室內(nèi)生活給水管道采用PPR管，室外生活給水管（變頻加壓管）采用塑鋼管。室外生活給水管（市政給水管）管徑小于等于80的采用塑鋼管，大于80的采用球墨給水鑄鐵管。室內(nèi)衛(wèi)生潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品，以減少水資源的浪費(fèi)。723、消防給水系統(tǒng)室外消防管道兩路供水，消防管道在小區(qū)內(nèi)環(huán)通，以確保供水安全可靠。室外設(shè)置地上式消火栓，間距不超過(guò)120米。在水泵接合器15至40米范圍內(nèi)應(yīng)有室外消火栓。住宅室內(nèi)不設(shè)消防系統(tǒng)。公共建筑設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)公建樓室內(nèi)消火栓系統(tǒng)水量估計(jì)為15L/S，消火栓布置應(yīng)保證有兩支水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。公建樓（視功能按規(guī)范需設(shè)的）另需設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)按中危險(xiǎn)級(jí)級(jí)考慮，噴淋系統(tǒng)用水量為20L/S。消火栓、噴淋系統(tǒng)均采用臨時(shí)高壓系統(tǒng)，在屋頂上設(shè)置消防水箱，水箱內(nèi)存放滅火初期10分鐘不動(dòng)用消防水量，超過(guò)18立方米的按18立方米計(jì)。各幢樓消火栓泵、噴淋泵分設(shè)于各幢樓消防水泵房?jī)?nèi)。消防系統(tǒng)管徑小于100的采用熱鍍鋅鋼管，大于等于100的采用熱鍍鋅無(wú)縫鋼管。根據(jù)建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ14090），在建筑室內(nèi)布置滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，公建部分配置基準(zhǔn)按A類火災(zāi)中危險(xiǎn)級(jí)考慮，滅火器設(shè)置位置保護(hù)半徑不超過(guò)20米。住宅部分配置基準(zhǔn)按A類火災(zāi)危險(xiǎn)級(jí)考慮，滅火器設(shè)置位置保護(hù)半徑不超過(guò)25米。73、排水系統(tǒng)方案采用雨水、污水分流體制341、雨水建筑物設(shè)雨水斗及雨水立管，地面設(shè)雨水口，匯集雨水后進(jìn)入埋地雨水管道，排入小區(qū)雨水管。342、生活污水生活排水采用污、廢合流制，室外雨廢分流制，室外設(shè)化糞池，對(duì)糞便污水進(jìn)行預(yù)處理后，部分再經(jīng)過(guò)自備污水處理系統(tǒng)處理后用于綠化噴灑，其余的與其它廢水合并排入市政污水管。8、強(qiáng)電設(shè)計(jì)方案81、負(fù)荷等級(jí)本項(xiàng)目按二、三級(jí)負(fù)荷要求供電。82、用電量估算821、住宅平均8KW/戶每戶負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)05小區(qū)負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)07住宅846005071288KW822、商業(yè)及公共配套公建30W/M2負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)07配套設(shè)施003600007126（KW823、草坪燈及景觀燈等15KKW負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)08824、變壓器安裝容量12881261209功率因數(shù)15844KVA經(jīng)測(cè)算，本期工程設(shè)計(jì)供電負(fù)荷約為15844KVA，建議業(yè)主協(xié)調(diào)設(shè)置2組1000KVA小區(qū)箱式變壓器，變壓器平均負(fù)荷率為792。83、電源電源由附近高壓線直接引入小區(qū)配電室，380/220伏低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿小區(qū)主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝，敷設(shè)位置位于人行道下，電纜溝至建筑物路段采用地下直埋，電纜穿越道路及有可能受到機(jī)械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。84、照明系統(tǒng)住宅電氣照明設(shè)計(jì)照度起居室及一般活動(dòng)區(qū)50LX，臥室200LX，餐廳、廚房80LX，衛(wèi)生間40LX，樓梯間30LX。光源燈具室內(nèi)以緊湊型熒光燈為主光源，白熾燈為輔，光源顯示色指數(shù)RA80。戶外燈為防爆燈具，并在休閑區(qū)設(shè)置庭院燈和草坪燈。85、計(jì)量為實(shí)現(xiàn)用電計(jì)量的準(zhǔn)確性和便于用電管理，選用一戶一表制，電表自動(dòng)斷電保護(hù)分層戶外集中設(shè)置。商業(yè)及公建單獨(dú)設(shè)置。86、供電方案861、高壓配電小區(qū)由兩條來(lái)自不同母線段的10KV高壓線，按建筑規(guī)劃建設(shè)變配電設(shè)施1處，位置根據(jù)使用要求靈活布置。變電室內(nèi)的10KV高壓柜選用金屬鎧裝手車式高壓開(kāi)關(guān)柜。繼電保護(hù)采用定時(shí)限過(guò)流速斷保護(hù)方式，直流彈簧操動(dòng)機(jī)構(gòu)，計(jì)量方式為高供高計(jì)混合計(jì)量。變壓器選用國(guó)產(chǎn)環(huán)氧樹(shù)脂澆注薄絕緣干式變壓器或節(jié)能型少油變壓器。低壓配電采用全封閉組合式開(kāi)關(guān)柜，單母線分段，設(shè)聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)。低壓側(cè)設(shè)無(wú)功補(bǔ)償裝置，補(bǔ)償后10KV高壓側(cè)功率因數(shù)在09以上。862、低壓配電系統(tǒng)小區(qū)低壓配電以放射式為主，輔以其他形式，采用鎧裝聚氯乙烯電纜溝內(nèi)敷設(shè)到各高低壓用電點(diǎn)。單體建筑內(nèi)采用輻射式和樹(shù)干式相結(jié)合的供電系統(tǒng)。自變電所至建筑單體主干線均采用電纜埋地或穿管敷設(shè)。建筑單體內(nèi)配電箱之間均穿鋼管暗敷。負(fù)荷均采用單電源供電，直接由變電室內(nèi)低壓配電屏出線供給各建筑單體內(nèi)的動(dòng)力配電箱和照明配電箱。863、消防供電所有消防用電均按二類用電負(fù)荷供電，為保證消防用電可靠性，消防用電設(shè)備均采用雙電源末端切換方式供電，電源引自就近變電所的低壓母線。消防設(shè)備配電均采用阻燃型電線、電纜。9、弱電設(shè)計(jì)方案91、通訊與網(wǎng)絡(luò)小區(qū)通訊線路和寬帶網(wǎng)絡(luò)線路由中國(guó)聯(lián)通泰安市話網(wǎng)免費(fèi)引入。在住宅、辦公及商業(yè)房?jī)?nèi)設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座，可方便使用。92、CCTV數(shù)字電視系統(tǒng)小區(qū)CCTV數(shù)字電視系統(tǒng)由泰安視通公司免費(fèi)接入，每套房設(shè)23個(gè)電視機(jī)頂盒接口。93、建筑智能化系統(tǒng)主要包括安全閉路監(jiān)控、紅外防盜報(bào)警、訪客可視對(duì)講及語(yǔ)音廣播四套子系統(tǒng)。94、消防系統(tǒng)主要由火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)組成，主要在公建設(shè)施、商業(yè)房、地下停車庫(kù)設(shè)置。其他消防系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)滿足有關(guān)防火規(guī)范要求。10、燃?xì)夤?yīng)設(shè)計(jì)方案101、系統(tǒng)設(shè)計(jì)住宅燃?xì)獠捎霉艿捞烊粴?。天然氣由市政天然氣中壓管道引入，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置調(diào)壓站，經(jīng)調(diào)壓后低壓入戶。天然氣管道敷設(shè)于小區(qū)非機(jī)動(dòng)車道下，管材采用熱鍍鋅鋼管。住宅每戶設(shè)24立方米/小時(shí)的天然氣表1只。102、天然氣用量計(jì)算商業(yè)天然氣用量預(yù)計(jì)50M3/H則天然氣用氣量Q50M3/H11、采暖設(shè)計(jì)方案111、設(shè)計(jì)基礎(chǔ)參數(shù)采暖期室外計(jì)算溫度7，冬季室外風(fēng)速28MS。112、室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)冬季室內(nèi)溫度17土L113、熱負(fù)荷估算根據(jù)以上參數(shù)和有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，經(jīng)估算，本期工程冬季采暖所需熱負(fù)荷為3583KW。詳見(jiàn)下表暖通負(fù)荷估算表建筑名稱面積（）負(fù)荷（W/）熱負(fù)荷（KW）1住宅439007030732商業(yè)建筑600085510合計(jì)499003583114、采暖方案根據(jù)建設(shè)單位的意見(jiàn)，本項(xiàng)目因處于縣城中心區(qū)域，不能自建鍋爐，擬由寧陽(yáng)縣市政供熱管網(wǎng)引入。本小區(qū)可采用換熱站，換熱站采用汽水加熱器間接加熱方式，可供應(yīng)本區(qū)內(nèi)所有居民的采暖。六、項(xiàng)目建設(shè)期安排1、組織機(jī)構(gòu)為加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高投資效益，由項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、銷售經(jīng)營(yíng)等實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，建議項(xiàng)目承辦單位共同抽出精干人員，設(shè)立施工管理部、財(cái)務(wù)部、辦公室等機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目的概算控制、資金使用、施工組織、建設(shè)工期及工程質(zhì)量等進(jìn)行管理，確保項(xiàng)目按時(shí)完成。2、工程進(jìn)度安排為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。本期工程建設(shè)計(jì)劃自2011年8月開(kāi)始籌建，至2013年1月竣工，建設(shè)工期15年。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有50可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力及公司開(kāi)發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度的計(jì)劃安排如下21、項(xiàng)目前期工作20110820110922、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)20110920111023、施工建設(shè)期20111120130124、完善綠化等輔助設(shè)施2012920130125、竣工驗(yàn)收并投入使用2013013、實(shí)施措施為進(jìn)一步提高項(xiàng)目效益，項(xiàng)目實(shí)施保障措施主要是完善項(xiàng)目法人責(zé)任制、工程招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制等。31、項(xiàng)目法人責(zé)任制為加強(qiáng)工程建設(shè)，實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制縣城市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司作為項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)全部工程的建設(shè)實(shí)施。32、工程招投標(biāo)制為規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目質(zhì)量，凡屬于國(guó)家工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定確定范圍內(nèi)的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行招標(biāo)。33、工程監(jiān)理制為了加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量的管理，保證建設(shè)工程質(zhì)量，保護(hù)居民生命和財(cái)產(chǎn)安全，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，凡屬于國(guó)家規(guī)定的工程建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定確定范圍內(nèi)的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行工程監(jiān)理。七、總投資估算及資金來(lái)源1、項(xiàng)目投資估算11、估算依據(jù)111、山東省建筑工程消耗量定額；112、山東省安裝工程消耗量定額；113、泰安市材料預(yù)算價(jià)格；114、省內(nèi)同類工程造價(jià)情況；115、有關(guān)建筑材料市場(chǎng)價(jià)格調(diào)研情況；116、現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。12、估算說(shuō)明121、根據(jù)有關(guān)協(xié)議，本期工程土地費(fèi)用為2000萬(wàn)元；122、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按土建工程費(fèi)用的05計(jì)算；123、工程咨詢監(jiān)理費(fèi)按土建工程費(fèi)用的05計(jì)算；124、建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的1計(jì)??；125、基本預(yù)備費(fèi)按1、2項(xiàng)費(fèi)用之和的5計(jì)取；126、工程建設(shè)其他各類規(guī)費(fèi)盡量爭(zhēng)取優(yōu)惠政策。13、估算范圍本項(xiàng)目總投資估算包括工程費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息。14、總投資估算經(jīng)估算，本期工程總投資為955080萬(wàn)元，其中工程費(fèi)4400萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)4696萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)45480萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表投資估算一覽表單位萬(wàn)元估算價(jià)值設(shè)備購(gòu)置序號(hào)工程或費(fèi)用名稱建筑工程費(fèi)及安裝費(fèi)其它費(fèi)用合計(jì)一工程費(fèi)用440044001商業(yè)380038002其他配套600600二工程建設(shè)其他費(fèi)用469646961土地費(fèi)用400040002勘察設(shè)計(jì)費(fèi)22223工程咨詢監(jiān)理費(fèi)22224建設(shè)單位管理費(fèi)44445其他各類規(guī)費(fèi)608608三基本預(yù)備費(fèi)4548045480四建設(shè)期利息00五總投資合計(jì)4400515089550802、融資方案21、資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開(kāi)工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。因此，主要從以下幾個(gè)方面去籌措資金211、籌措和利用自有資金投入4000萬(wàn)元；212、其余555080萬(wàn)元通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和房屋預(yù)售解決。22、資金的使用和管理隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動(dòng)并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過(guò)程中的變化，應(yīng)注意以下問(wèn)題221資金問(wèn)題主要包括以下幾個(gè)方面由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息。注意風(fēng)險(xiǎn)的影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表風(fēng)險(xiǎn)程度序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素名稱災(zāi)難性嚴(yán)重性較大一般1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)2資源3技術(shù)4工程5資金6政策7外部協(xié)作條件222、優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問(wèn)題具體優(yōu)化方法如下A將工程初期準(zhǔn)備費(fèi)用單列項(xiàng)目以增加初期收入，可以緩和資金矛盾。B根據(jù)工程進(jìn)度，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。C材料設(shè)備付款方面，通過(guò)與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。D向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。3及時(shí)回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益。八、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)下表主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1本期工程建設(shè)規(guī)模11建筑面積平方米49900111商業(yè)平方米6000112居住平方米439002總征地面積平方米3900003總用地面積平方米3520004總代征道路用地面積平方米380003容積率0145綠化覆蓋率456項(xiàng)目總投資萬(wàn)元95508061工程費(fèi)用萬(wàn)元440062其他費(fèi)用萬(wàn)元469663預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元454807銷售收入萬(wàn)元161708實(shí)現(xiàn)利稅萬(wàn)元6295809實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)萬(wàn)元50830410投資利潤(rùn)率532211投資利稅率659213項(xiàng)目建設(shè)期年15第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析一、項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家和山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要中指出“在“十一五”規(guī)劃的基礎(chǔ)上，加大力度調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸和保險(xiǎn)。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場(chǎng)化程度?！眹?guó)家“十二五”規(guī)劃同時(shí)指出，“按照節(jié)約土地、設(shè)施配套、節(jié)能環(huán)保、突出特色的原則，做好鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃，引導(dǎo)農(nóng)民合理建設(shè)住宅，保護(hù)有特色的農(nóng)村建筑風(fēng)貌?！薄皥?jiān)持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，按照循序漸進(jìn)、節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局的原則，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化，逐步改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)?！眹?guó)家的這一舉措，必將進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)住宅建設(shè)，改善城鎮(zhèn)居民的生活水平。山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要指出“要把擴(kuò)大消費(fèi)需求作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本立足點(diǎn)和宏觀政策的著力點(diǎn)，促進(jìn)投資型經(jīng)濟(jì)逐步向消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，為經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)和長(zhǎng)期平穩(wěn)較快發(fā)展奠定基礎(chǔ)?！皥?jiān)持從最廣大人民的根本利益出發(fā)謀發(fā)展、搞建設(shè)，著力促進(jìn)充分就業(yè)，增加居民收入，完善社會(huì)保障，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，不斷提高人民群眾的物質(zhì)和文化生活水平。完善社會(huì)管理和協(xié)調(diào)機(jī)制，加快建設(shè)文明山東、平安山東，促進(jìn)社會(huì)主義物質(zhì)文明、政治文明、精神文明建設(shè)與和諧社會(huì)建設(shè)全面發(fā)展?！表?xiàng)目主辦單位充分利用自己雄厚的資金實(shí)力并且憑借自己的良好信譽(yù)，根據(jù)寧陽(yáng)縣城市規(guī)劃要求，進(jìn)行寧陽(yáng)縣城綜合開(kāi)發(fā)工程的建設(shè)。該項(xiàng)目的建設(shè)，有利于促進(jìn)寧陽(yáng)縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增大第三產(chǎn)業(yè)在三大產(chǎn)業(yè)中的比例，提高城市的生活品位，促進(jìn)城市建設(shè)進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，因此，符合國(guó)家“十二五”規(guī)劃的要求。二、項(xiàng)目建設(shè)符合泰安市及寧陽(yáng)縣“十二五”發(fā)展規(guī)劃泰安市和寧陽(yáng)縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要也結(jié)合不同情況，進(jìn)一步指出“堅(jiān)持轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式。緊緊抓住結(jié)構(gòu)調(diào)整這條主線，大力調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。調(diào)整投資和消費(fèi)的關(guān)系，逐步增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，依靠科技進(jìn)步，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，加快建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)?！薄凹哟笞》抗?yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加主要面對(duì)中低收入家庭的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房供應(yīng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。完善住房產(chǎn)權(quán)制度，激活住房二級(jí)市場(chǎng)。理順租售房比價(jià)關(guān)系，形成梯級(jí)消費(fèi)的良性循環(huán)。深化物業(yè)體制改革，提高物業(yè)管理服務(wù)水平?！本V要圍繞擴(kuò)大內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、擴(kuò)大財(cái)源三個(gè)目標(biāo)，按照“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、社會(huì)參與”的原則，以市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化為方向，創(chuàng)新發(fā)展思路，改革體制機(jī)制，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，進(jìn)一步強(qiáng)化旅游龍頭地位，加快發(fā)展現(xiàn)代物流、餐飲娛樂(lè)、社區(qū)服務(wù)、中介服務(wù)、房地產(chǎn)5個(gè)重點(diǎn)行業(yè)。目前寧陽(yáng)縣居民的生活水平不斷提升，對(duì)于住房的需求數(shù)量及質(zhì)量越來(lái)越高，本項(xiàng)目具有規(guī)劃起點(diǎn)高、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高的特點(diǎn)，項(xiàng)目的建設(shè)有助于寧陽(yáng)縣居民生活居住環(huán)境條件的改善，有助于社會(huì)經(jīng)濟(jì)向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變。該工程建設(shè)項(xiàng)目將現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的建筑形式和精致體貼、富含文化底蘊(yùn)的環(huán)境空間相交融，形成了“建筑與文化”相融合的新型居住觀念，為寧陽(yáng)縣居民提供新一類的居住的優(yōu)雅生活方式，有利于寧陽(yáng)縣物質(zhì)文明、政治文明和精神文明的建設(shè)，因而符合泰安市及寧陽(yáng)縣的“十二五”發(fā)展規(guī)劃要求。第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)為全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，引導(dǎo)社會(huì)投資，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，促進(jìn)一、二、三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）健康協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步形成農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)為支撐、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局，堅(jiān)持節(jié)約發(fā)展、清潔發(fā)展、安全發(fā)展，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，2011年6月1日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)頒布了新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本），該目錄將“城市基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)”列為鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求刺激房?jī)r(jià)不斷上漲。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品價(jià)格是由價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)供需關(guān)系共同決定的。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不僅包括基本居住需求、住房改善需求、拆遷被動(dòng)需求和往來(lái)人口消費(fèi)需求，還包括超前消費(fèi)需求、投資需求和投機(jī)需求等。社會(huì)與科技的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入水平的提高、恩格爾系數(shù)的下降等因素，都不同程度地在刺激居民進(jìn)行住房更新?lián)Q代和住房投資。農(nóng)村人口大批向城市轉(zhuǎn)移，也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)除其本身屬支柱產(chǎn)業(yè)之外，還帶動(dòng)著諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如鋼材、水泥、物流、建筑、裝飾窗體頂端窗體底端裝修、物業(yè)、家具、家電等；據(jù)估算，其帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值是本身的12倍，現(xiàn)在房地產(chǎn)占國(guó)家GDP約10，加上產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，將占到GDP的20以上，可見(jiàn)產(chǎn)業(yè)鏈條之長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度之高，在國(guó)有經(jīng)濟(jì)中所占比重之大。通過(guò)培育住宅消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動(dòng)幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并為社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。二、“十二五”期間房產(chǎn)政策“十二五”規(guī)劃下房地產(chǎn)政策有更多的不同。與從前單向“鼓勵(lì)”市場(chǎng)發(fā)展不一樣，政策更多地傾向于“繼續(xù)深化住房長(zhǎng)期制度改革，堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地發(fā)揮促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、改善人民群眾住房條件”。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，改善居民居住條件成為重中之重。保障性住房政策的大力推行，政策對(duì)于保障房項(xiàng)目的大力扶持將改變著目前房地產(chǎn)的整體現(xiàn)狀與布局。一直以來(lái)，作為國(guó)內(nèi)的支柱產(chǎn)業(yè)，扶持房地產(chǎn)的發(fā)展在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)被作為政策的方向，縱觀目前面臨的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)地位仍然重要，但是作為重點(diǎn)扶持行業(yè)這一戰(zhàn)略色彩已然在不斷褪卻。2010年10月15日中共十七屆五中全會(huì)已經(jīng)透露，房地產(chǎn)的政策地位將被新能源等行業(yè)所取代，調(diào)控維穩(wěn)將成為未來(lái)5年行業(yè)最重要課題?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在“十二五”規(guī)劃中，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在政策的掌舵下將華麗轉(zhuǎn)身，居住小區(qū)性、保障性功能將成為調(diào)控的主要方向。二、支柱地位將“重而不重”過(guò)去十年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，其支撐國(guó)內(nèi)GDP增長(zhǎng)的重要性不言而喻。在目前的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，專家認(rèn)為，“下半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速回落幾成定局，這樣的背景下房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)內(nèi)需的支柱性作用仍需要繼續(xù)發(fā)揮”，維穩(wěn)將是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)政策考慮的重點(diǎn)。盡管面臨著住房?jī)r(jià)格漲幅遠(yuǎn)超居民收入增幅的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，但房地產(chǎn)的良好發(fā)展仍然重要，行業(yè)在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)上的戰(zhàn)略地位短期內(nèi)很難迅速改變。但另一方面，一系列新出臺(tái)的政策表明，房地產(chǎn)的這種支柱力已然不像過(guò)去十年那么強(qiáng)勢(shì)。早在去年9月27日，國(guó)土資源與住建部共同發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知，在這一份文件當(dāng)中，強(qiáng)調(diào)的是進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)的調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行土地和住房供應(yīng)向居住小區(qū)領(lǐng)域傾斜的政策。政府相關(guān)負(fù)責(zé)人曾解釋，“這是國(guó)家部委有關(guān)負(fù)責(zé)人第一次明確提出，房地產(chǎn)不能作為支柱性產(chǎn)業(yè)。”在政府關(guān)于制定“十二五”規(guī)劃的建議中，也明確提出，“加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，提升制造業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)向依靠第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動(dòng)轉(zhuǎn)變?！倍鴮?duì)于房地產(chǎn)，“則堅(jiān)持把保障和改善居住小區(qū)作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)?！憋@然，在發(fā)展戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)的支柱地位很有可能將在“十二五”規(guī)劃中被新興產(chǎn)業(yè)所取締。其在經(jīng)濟(jì)中的重要性會(huì)隨著其他產(chǎn)業(yè)的興起逐步降低，最終達(dá)到一個(gè)市場(chǎng)與居住小區(qū)的雙向平衡。三、指導(dǎo)方向向民生小區(qū)轉(zhuǎn)移在今年3月的兩會(huì)中，溫家寶總理作政府工作報(bào)告闡述了“十二五”規(guī)劃綱要和今年的工作目標(biāo)。在政府對(duì)于“十二五”期間房地產(chǎn)規(guī)劃的建議中明確指出“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平衡健康發(fā)展。”其中繼續(xù)調(diào)控樓市，政策倒向保障性居住小區(qū)工程，加大保障性安居工程建設(shè)力度成為重中之重。可以看出，在“十二五”規(guī)劃中，政府指導(dǎo)方向轉(zhuǎn)向居住小區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻調(diào)控將成為現(xiàn)實(shí)。如同“十一五”開(kāi)端一樣，作為“十二五”開(kāi)端的2011年，政策的落實(shí)情況將反映出未來(lái)五年的基本步伐。從規(guī)劃上看，政策轉(zhuǎn)向保障居住小區(qū)已經(jīng)成為主調(diào)。春節(jié)前房產(chǎn)稅試點(diǎn)、中央“新國(guó)八條”調(diào)控令相繼出臺(tái)，之后北京、上海、廣州等各大城市相繼出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，限購(gòu)令開(kāi)始全國(guó)性蔓延。與之相反，史上最大規(guī)模的保障安居工程卻進(jìn)行得如火如荼。2011年千萬(wàn)套保障房計(jì)劃正式拉開(kāi)帷幕，2月24日國(guó)家保障性安居工程直轄市小組與各省級(jí)政府簽訂工程建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書(shū)，將1000萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)分解到地方。據(jù)統(tǒng)計(jì)，相比去年全國(guó)保障房建設(shè)任務(wù)為580萬(wàn)套，千萬(wàn)套造房計(jì)劃同比增加了72，建設(shè)資金總額高達(dá)14萬(wàn)億元。大規(guī)模的保障安居計(jì)劃是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大舉措。作為同步運(yùn)行的兩條主線，保障性住房建設(shè)與商品房建設(shè)成為新政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展推進(jìn)的“雙軌”。在“十二五”規(guī)劃的5年時(shí)間里，這將成為國(guó)內(nèi)市場(chǎng)最主要的特征。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，往后幾年時(shí)間里，在多發(fā)性調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)暴利時(shí)代將結(jié)束，將變得更健康和可持續(xù)發(fā)展。第三節(jié)行業(yè)準(zhǔn)入分析一、項(xiàng)目的住房結(jié)構(gòu)符合行業(yè)準(zhǔn)入要求2006年7月6日，國(guó)家建設(shè)部頒布了關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)（建住房2006165號(hào)）。該文件明確要求各地要根據(jù)總量與項(xiàng)目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對(duì)交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求。自2006年6月1日起，各城市（包括縣城，下同）年度（從6月1日起計(jì)算，下同）新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70以上。城市規(guī)劃主管部門(mén)要會(huì)同建設(shè)、房地產(chǎn)主管部門(mén)將住房建設(shè)規(guī)劃納入當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃，按資源節(jié)約型和環(huán)境友好型城鎮(zhèn)建設(shè)的總體要求，合理安排套型建筑面積90平方米以下住房為主的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房布局，方便居民工作和生活，并將住房套型結(jié)構(gòu)比例分解到具體區(qū)域。本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為普通經(jīng)濟(jì)適用住宅和配套商業(yè)建筑，住宅建筑中單戶面積90平方米以下的住宅建筑面積約37400平方米，約420套，占住宅總面積的75；符合建設(shè)部關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)（建住房2006165號(hào)）中“套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70以上”的行業(yè)準(zhǔn)入條件。二、項(xiàng)目承辦單位符合行業(yè)準(zhǔn)入條件泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司是一家專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和相對(duì)充裕的資金實(shí)力，符合行業(yè)資質(zhì)等準(zhǔn)入條件。第三章節(jié)能分析一、分析依據(jù)1、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)原計(jì)交能19972542號(hào)關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“節(jié)能篇（章）”編制及評(píng)估的規(guī)定；2、中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法；3、中華人民共和國(guó)節(jié)約用電管理辦法；4、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定國(guó)發(fā)200628號(hào)；5、山東省節(jié)能條例；6、公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50L892005；7、民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；8、民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB500342004；9、建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB/T500332001；10、各專業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)范及提供的資料。二、節(jié)能措施分析寧陽(yáng)縣城綜合開(kāi)發(fā)工程建筑環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。1、建筑節(jié)能措施11、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下屋面選用50MM厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280300KG/M3屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)060W/M2K外墻200厚加氣混凝土