【易居專題研究】防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險芻議

【易居專題研究】防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險芻議防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險芻議劉衛(wèi)衛(wèi)進入2008年以來房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)就沒有太平過，從王石的“拐點論”到潘石屹的“百日劇變論”，從樓盤降價促銷到企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)讓項目，再到各上市公司經(jīng)營現(xiàn)金流多為負值，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的問題爭論不休，可以肯定的是資金緊張的跡象不言而喻，這也從一方面凸現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險的隱患。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險內(nèi)涵在新會計準則上，對財務(wù)風險的定義是這樣的財務(wù)風險是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。而具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于財務(wù)狀況惡化而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報酬無法全部收回的可能。財務(wù)風險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非系統(tǒng)性風險之一。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長、投資額巨大，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般需要通過財務(wù)杠桿來融資用于項目開發(fā)，而運用財務(wù)杠桿就有可能帶來風險。表現(xiàn)在使用財務(wù)杠桿，使得資金得以循環(huán)使用，前期收益對于后續(xù)開發(fā)將產(chǎn)生決定性影響。因此一旦未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設(shè)成本或者市場吸納能力發(fā)生變化，都會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期收益產(chǎn)生巨大的影響，有可能產(chǎn)生由于實際收益未能達到預(yù)期收益，出現(xiàn)無法到期償還債務(wù)或者影響到后續(xù)開發(fā)的資金鏈等等。二、當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險的市場表現(xiàn)由于受到不斷緊縮的金融信貸政策，資本市場嚴把融資門檻，當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金缺口需求明顯，財務(wù)風險凸現(xiàn)，具體有如下四方面1、轉(zhuǎn)讓土地項目現(xiàn)象日益突出最近一段時間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間土地項目轉(zhuǎn)讓的態(tài)勢比較明顯，凸現(xiàn)出企業(yè)資金緊張，對未來市場信心不足。如上海外高橋股份發(fā)布公告，公開掛牌轉(zhuǎn)讓其運作多年的“森蘭外高橋”項目中的南部國際社區(qū)的A11、A12地塊，疑為資金緊張而“割肉”；在重慶，4月份重慶市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)重點項目一欄中，各區(qū)縣掛牌轉(zhuǎn)讓項目17個，其中房地產(chǎn)項目就有13個；同時據(jù)中國土地一級開發(fā)網(wǎng)信息顯示，5月份的前21天，轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目的信息達到45條，項目來自北京、廣東、山西、遼寧、黑龍江、重慶等城市，項目類型種類較多，有別墅、也有住宅、商業(yè)項目,這么多省份不同程度地出現(xiàn)了眾多中小房企轉(zhuǎn)讓土地項目的現(xiàn)象。這一跡象表明當前中小企業(yè)的資金已十分緊張，財務(wù)隱藏著較大風險隱患。2、土地市場流拍、退地現(xiàn)象增多另外一個值得注意的跡象就是2008年以來近半年時間內(nèi)，北京、上海、南京等一線城市已有超過40宗土地流標、流拍，引起部分城市房地產(chǎn)市場的波動。以上海為例，今年第5號和第6號國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告中就表現(xiàn)明顯，盡管有53家開發(fā)商領(lǐng)取了意向性標書，但最終真正申請競標的只有11家。在出讓的8幅土地中，有2幅流標，3幅只有一個競買人，地塊中惟一的商業(yè)用地奉賢區(qū)齊百路西側(cè)地塊，雖有5家企業(yè)領(lǐng)取標書，卻無人競買。更有甚者斷臂自保退地，上海昔日“地王”之一長風地塊的退地風波，上海志成以損失3000萬元土地保證金的代價退出；福州融信地產(chǎn)也以損失7000萬元保證金的代價，退掉去年9月高價拍得的一塊“黃金地”。導(dǎo)致土地拍賣流標、流拍的原因，資金緊張仍然是主要原因。目前開發(fā)商的資金自有率普遍只有25左右，約75的資金都是靠銀行貸款等方式融資和買房者支付購房款獲得的，而當前的金融調(diào)控政策要求開發(fā)商自有資金達到35才能申請委托貸款。很多開發(fā)商的錢只夠買地，在后續(xù)建設(shè)資金沒有保障的情況下，開發(fā)商不敢輕易拿地。3、降價促銷，回籠資金伴隨著樓市觀望氣氛的進一步深化，市場上降價促銷的現(xiàn)象開始凸現(xiàn)，不少開發(fā)企業(yè)通過降價促銷的方式，加快銷售進度，以期達到快速回籠資金緩解資金壓力的現(xiàn)狀。萬科無疑是這波降價促銷的先行者和受益者，以萬科一季度業(yè)績?yōu)槔?，該公司實現(xiàn)銷售面積1145萬平方米，銷售金額101億元，同比分別增長829和1191。率先降價讓萬科在調(diào)整中獲得了先機，原本聲稱不會跟進的一些房地產(chǎn)商隨后也紛紛下調(diào)了價格，碧桂園、富力等也相繼推出優(yōu)惠活動或特價房，價格策略成為一種集體行為，“五一”假期碧桂園低價拋盤3天之內(nèi)銷售9億元、富力勁銷2億元。在深圳5月份不少新開房源均以低于周邊房價1020的低價發(fā)售；在北京某樓盤甚至打出75折優(yōu)惠的促銷；在武漢有多家樓盤推出“搜房卡武漢主流地產(chǎn)聯(lián)盟”活動，通過打造一個團購平臺，以全市最低折扣價來吸引購房者，其中優(yōu)惠最大為8折。4、開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈值多為負值企業(yè)財務(wù)指標的不樂觀一定程度上反映出企業(yè)財務(wù)風險隱患突出。從公布的房地產(chǎn)上市公司年報中可以發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)營性活動現(xiàn)金流凈值指標中，滬深股市96家房地產(chǎn)上市公司中，有53家企業(yè)為負值，其中就包括萬科、保利、招商、金地四大房地產(chǎn)公司，其每股經(jīng)營性現(xiàn)金流量指標分別為萬科152元，招商地產(chǎn)474元，金地752，保利最低，為765，從一定程度上顯現(xiàn)出當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流普遍緊張的態(tài)勢。從上述種種市場跡象表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風險已經(jīng)顯現(xiàn)，隱患突出。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險的成因分析一般來講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風險主要來源有籌資風險、投資風險、現(xiàn)金流量風險、利率風險、匯率風險等五方面，結(jié)合當前的實際情況，筆者認為造成當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險隱患突出的原因主要有以下三方面融資風險加大、銷售資金回籠的不樂觀和企業(yè)自身土地儲備的資金積壓等歷史遺留原因。1、融資渠道的嚴把關(guān)，籌資風險加大這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當前財務(wù)風險最主要的來源之一，金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本市場融資門檻的嚴把關(guān)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度的提高，能否籌集到所需的資金，關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未來命運。一方面表現(xiàn)在金融信貸政策的持續(xù)緊縮，一方面表現(xiàn)在融資渠道的嚴把關(guān)，還有就是稅收政策的加強。（1）金融信貸政策的持續(xù)緊縮2007年，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布了關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了調(diào)整，通知進一步嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件。這使得開發(fā)商通過銀行項目融資貸款，再將貸款用于購買土地已不可能。同年12月5日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議明確，貨幣政策由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”。2008年6月7日，中央銀行再次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點，至此今年已連續(xù)五次上調(diào)金融機構(gòu)存款類人民幣存款準備金率，目前達到175，創(chuàng)歷史新高，此舉在控制商業(yè)銀行的貸款資金規(guī)模，控制資金的流動性。金融信貸的持續(xù)收緊對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)的融資造成難以估量的影響。（2）融資渠道大門嚴把關(guān)或關(guān)閉自2007年10月以來，證監(jiān)會一直關(guān)閉地產(chǎn)上市及再融資大門，證監(jiān)會表示會鼓勵優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)A股上市，但對上市及再融資用于買地的企業(yè)，暫不審批。這讓寄希望上市融資企業(yè)感到迷茫，而海外上市也同樣不容樂觀。原本有超過30家內(nèi)地開發(fā)商在排隊等待香港上市，但是恒大地產(chǎn)擱置香港上市計劃之后，龍湖地產(chǎn)等很多地產(chǎn)商紛紛表示上市計劃將延后，海外資本市場和債券市場的投資者對內(nèi)地開發(fā)商的海外融資也變得更加謹慎，加劇了房地產(chǎn)上市公司的資金緊張。（3）修正企業(yè)所得稅預(yù)繳稅基，對開發(fā)商的現(xiàn)金流要求更高2008年4月國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知（國稅函2008299號）明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未完工前采取預(yù)售方式取得的收入，須按照規(guī)定的預(yù)計利潤率計入利潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅，開發(fā)產(chǎn)品完工后在按照實際利潤進行調(diào)整，修正房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)繳計稅基數(shù)確定標準,提前預(yù)繳力度的加強,對開發(fā)商的現(xiàn)金流要求更高。一系列調(diào)控政策繼續(xù)出臺,將加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌,相當一部分房企將因資金鏈的斷裂而淡出樓市。按此通知要求，北京非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預(yù)計利潤率不低于20。2、整體市場不容樂觀，銷售進度落后預(yù)期，資金回籠不理想自去年7月以來，在緊縮性貨幣政策及置業(yè)者觀望氛圍濃厚的背景下，全國樓市降價風愈演愈烈，不論房企規(guī)模是大是小，皆爭相祭出降價大旗，以期在淡市中謀取足夠的競爭優(yōu)勢，回籠短缺的資金。事實上，進行降價銷售已經(jīng)成為很多地產(chǎn)企業(yè)自救的第一步。在廣州、深圳、上海等城市，近幾個月來實際樓價都存在不同程度下降。特別是在剛剛過去的被開發(fā)商寄予厚望的“紅五月”，全國樓市并沒有出現(xiàn)預(yù)想中的轉(zhuǎn)折性變化。最新數(shù)據(jù)顯示，上海5月份住宅均價為14099元/平方米，而4月這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)為15692元/平方米，環(huán)比跌幅達到了10左右；在深圳，5月深圳新建商品住宅銷售均價為1101414元/平方米，環(huán)比4月的1196208元/平方米下降792，而這已經(jīng)是深圳房價今年3月以來連續(xù)第3個月出現(xiàn)回落。由于市場總體成交萎靡，今年15月深圳新建商品住宅銷售面積12379萬平方米，同比下降5564；并且今年15月深圳住宅空置面積達6718萬平方米，同比增長了8226。整體市場形勢的不容樂觀，反映在微觀主體上就是企業(yè)的銷售進度未能實現(xiàn)預(yù)期，資金回籠不甚理想。根據(jù)上市公司剛剛公布的5月業(yè)績快報顯示，內(nèi)地房產(chǎn)巨頭萬科、保利、金地等企業(yè)的銷售業(yè)績不盡如人意。其中，萬科今年以來首次出現(xiàn)銷售面積環(huán)比下滑；保利、金地銷售業(yè)績盡管環(huán)比有所增長，但同比卻明顯下滑。據(jù)某證券公司報告分析，招商地產(chǎn)至3月底完成了全年銷售額的10，華潤置地至5月中旬僅完成12，萬科至5月底完成23；同歷史數(shù)據(jù)比較，發(fā)現(xiàn)萬科從銷量（銷售面積）月環(huán)比變動幅度來看，其20052007年的平均增幅為60，而今年5月份較4月份的增幅僅為21；2006和2007年的平均同比變動為88，但今年同比下降6，“弱于預(yù)期”。3、企業(yè)歷史土地項目太多，導(dǎo)致當前經(jīng)營現(xiàn)金運轉(zhuǎn)不周2007年的前10個月是中國土地市場最瘋狂的10個月，土地樓面價超越周邊房價的情況比比皆是，許多開發(fā)商都卷入到瘋狂圈地大潮中，投入了所有資金來圈地。尤其是一些房地產(chǎn)上市公司，重慶、成都、武漢、長沙、沈陽以及珠三角一些地區(qū)的二三線城市相繼落入圈內(nèi)。在上市公司強大資金支持下，全國各地不斷有“地王”浮出水面。2007年的超速擴張，使得企業(yè)的多數(shù)資金都沉積到土地儲備上了，再加上2008年房地產(chǎn)信貸政策的緊縮和資本融資市場大門的暫時關(guān)閉，導(dǎo)致這些企業(yè)難以有充足的資金進行開發(fā)建設(shè)。而今年1月，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知規(guī)定土地閑置兩年將無償收回；土地閑置一年以上的按土地交易價格的20收取閑置費。如若能堅決執(zhí)行的話，這無疑是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險上的雪上加霜。四、如何防范和應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險在宏觀調(diào)控政策頻頻下落、金融信貸一再緊縮、需求低靡的情況下，土地儲備可能轉(zhuǎn)變成為企業(yè)的包袱。如果說上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠通過股市融資將風險轉(zhuǎn)嫁股民，大型國有開發(fā)企業(yè)能夠得到銀行傾向性的資金支持。那么那些資本原始積累較少，盲目跟隨上市房企囤房囤地的企業(yè)，或許就將成為這一輪宏觀調(diào)控的“祭品”，它們應(yīng)該如何防范和應(yīng)對財務(wù)風險呢1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險防范的一般方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險防范的一般方法有風險規(guī)避、風險損失控制、風險分離、風險分散和風險轉(zhuǎn)移。（1）風險規(guī)避。規(guī)避風險有兩種基本途徑第一種是拒絕承擔風險，如了解到某項目風險較大，拒絕業(yè)主的投標邀請；第二種是放棄以前所承擔的風險，這一類事例很少，如了解到某一研究計劃有許多過去未發(fā)現(xiàn)的新風險，決定放棄研究以避免風險。一般來說，規(guī)避風險是一種消極的手段。因為，在現(xiàn)代社會經(jīng)營中廣泛存在著各種風險，要想完全規(guī)避風險是不可能的。（2）風險損失控制。風險損失控制是一種具有積極意義的風險處理手段。在現(xiàn)代社會里，風險不僅很多，而且難以完全避免，所以風險損失控制方法具有較強的社會現(xiàn)實性，且可以通過事先控制或采用應(yīng)急方案，使風險不發(fā)生或一旦發(fā)生后使損失額降到最小。（3）風險分離。風險分離是常用的風險控制對策。從理論上講，風險分離可以減少一種風險的最大預(yù)期損失。根據(jù)概率理論的大數(shù)規(guī)律一種表述大量隨機現(xiàn)象平均結(jié)果穩(wěn)定性的定理，企業(yè)或項目借助于風險分離，增加了獨立風險單位的數(shù)量，但在其他情況相同的前提下就可以減少風險。風險分離對策往往應(yīng)用于工程上材料設(shè)備的存放、資金來源多樣化、多種施工方案、增加分包單位數(shù)量、擴大經(jīng)營范圍等方面。（4）風險分散。分散與分離有類似之處，它們的不同在于分散是將企業(yè)承擔風險的單位增多或擴大，而分離是將風險單位分離開。通俗地說，分散風險是通過擴大企業(yè)規(guī)模來增強抵御風險的能力，而分離則是通過分離風險因素而減少風險帶來的損失。比如一個核心的企業(yè)可以通過兼并、參股來擴大企業(yè)的規(guī)模，就可以分散規(guī)模經(jīng)營中的風險，從而提高抵抗風險的能力。規(guī)模經(jīng)濟就是分散風險的好辦法。（5）風險轉(zhuǎn)移。這里的風險轉(zhuǎn)移是指風險控制下的轉(zhuǎn)移，而不是財務(wù)對策下的有償轉(zhuǎn)移。風險控制轉(zhuǎn)移只可以轉(zhuǎn)移財務(wù)風險或人身風險，包括以下兩方面將風險的財產(chǎn)或活動轉(zhuǎn)移。它主要是通過轉(zhuǎn)賣方式，比如企業(yè)賣掉所有的一切設(shè)備，就將設(shè)備風險也一并轉(zhuǎn)移給對方。總承包商如果擔心項目的空調(diào)工程會超過投標時的預(yù)算，則可以分包給空調(diào)安裝分包商，這就轉(zhuǎn)移了這種超預(yù)算而致虧損的風險。依據(jù)合同將風險轉(zhuǎn)嫁給他人。業(yè)主可以利用苛刻的免責條款開脫自己的風險而轉(zhuǎn)移給承包商。這是一種不公平的做法，但承包商在項目較少時往往能予以接受。這種風險控制轉(zhuǎn)移與風險財務(wù)轉(zhuǎn)移往往容易混淆，最重要的差別是前者往往是有失商業(yè)道德的。2、當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范財務(wù)風險的路徑在認清防范企業(yè)財務(wù)風險一般方法的基礎(chǔ)上，企業(yè)可根據(jù)自身特點，分別采用適合自身的風險防范措施。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有效的應(yīng)對措施可采取風險分散和風險規(guī)避這兩種。（1）方式一風險分散，即通過調(diào)整項目布局和操作方式，在劣勢區(qū)域采取快進快出方式退出市場，在優(yōu)勢區(qū)域通過兼并和合作開發(fā)實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展；具體來講有轉(zhuǎn)嫁到異地二三四線城市和企業(yè)聯(lián)合拿地開發(fā)兩種策略。策略一轉(zhuǎn)向異地二三線城市。對于財務(wù)壓力較大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，已經(jīng)很難與其他企業(yè)在一線城市里正面碰撞爭奪土地和資金，一線城市成本相對較高，因此在客觀上有分散風險的要求。相比之下，目前二、三、四線城市樓市周期與一線城市并不同步，從人均收入水平來看，其正值地產(chǎn)發(fā)展高峰期，潛力較大。因此，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是企業(yè)合理分散當前的財務(wù)風險的有效路徑，也是企業(yè)長期生存和發(fā)展之道。事實上很多大型企業(yè)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向二三線城市，如萬科、綠地、碧桂園等，關(guān)鍵是要控制好拓展的步伐問題，根據(jù)資金情況，理性的投資。策略二企業(yè)聯(lián)合拿地開發(fā)。要規(guī)避風險，更需重視資金周轉(zhuǎn)，如果銷售回款狀況不好，不但是未來拿地受困，手中其余項目的開發(fā)還會受到影響，聯(lián)合拿地是一種考慮。在這種市場行情，尤其在上海、北京、深圳等一線城市拿地，應(yīng)當是非常謹慎的，對資金的要求比較大。但是，作為開發(fā)商始終是要拿地的，因此幾家公司聯(lián)合成立項目公司聯(lián)合拿地、共同開發(fā)成為有效方式。一方面，可以分散財務(wù)風險，特別是現(xiàn)在銷售不暢，回籠資金比較慢，開發(fā)過程中急需大量后備資金補充，另一方面，也可以保持各個企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定，等待機會，尋找合適的項目。綠城已成為聯(lián)合其他開發(fā)商拿地的一個典范，2007年綠城共計獲得21個土地項目，其中12個是通過聯(lián)營或收購公司股權(quán)形式獲得。不僅綠城積極聯(lián)合拿地，復(fù)地集團在上海開發(fā)的五個項目也都是通過和其他公司合作來分散風險，達到雙贏的效果。方式二風險規(guī)避，即通過退出或放棄的形式來應(yīng)對，具體來講選擇的策略有企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)和企業(yè)