簽約及按揭流程

簽約及按揭流程一、按照北京市有關(guān)規(guī)定我司商品房買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)行網(wǎng)上簽約。由銷(xiāo)售員在與客戶(hù)簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后告知客戶(hù)簽約及按揭所需資料，并簽約前再次提前電話通知客戶(hù)，預(yù)約好簽約及按揭律師到陽(yáng)光律師事務(wù)所，由簽約律師和按揭律師協(xié)助客戶(hù)辦理網(wǎng)上簽約及按揭手續(xù)。二、房款回籠整體工作流程未抵押抵押業(yè)主簽訂正式認(rèn)購(gòu)書(shū)，確定付款方式，銷(xiāo)售員按不同的付款方式向業(yè)主說(shuō)明付款要求，對(duì)業(yè)主解釋辦理簽約和按揭手續(xù)時(shí)所需資料、稅費(fèi)、時(shí)間及各項(xiàng)簽約和收樓時(shí)相關(guān)收費(fèi)金額、標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)將簽約須知、按揭須知、產(chǎn)權(quán)須知現(xiàn)房及空白收入證明和簽約流程表交予業(yè)主，并預(yù)約業(yè)主交首期、簽署買(mǎi)賣(mài)合同及貸款合同的時(shí)間。認(rèn)購(gòu)15天內(nèi)銷(xiāo)售經(jīng)理審核認(rèn)購(gòu)書(shū)，對(duì)照銷(xiāo)控表進(jìn)行核銷(xiāo),開(kāi)具收款收據(jù),需復(fù)核認(rèn)購(gòu)書(shū)的金額和所選擇的按揭銀行是否符合公司要求，并確認(rèn)業(yè)主是否已收簽約須知、按揭須知及空白收入證明和簽約流程表。項(xiàng)目公司定金收款員按確認(rèn)的付款方式向業(yè)主收取定金，在認(rèn)購(gòu)書(shū)及收據(jù)上簽名蓋章交業(yè)主。統(tǒng)計(jì)員負(fù)責(zé)非按揭房款的催收工作。業(yè)主首付款或房款發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知按揭員修改按揭臺(tái)帳。開(kāi)盤(pán)前,公司培訓(xùn)銷(xiāo)售員房款回籠過(guò)程及重要性，按揭員請(qǐng)銀行信貸員及按揭律師對(duì)銷(xiāo)售員進(jìn)行按揭培訓(xùn)，將各家銀行的按揭須知、利率表、保險(xiǎn)費(fèi)率表及其他按揭相關(guān)資料交付售樓人員，人手一冊(cè)。按揭員根據(jù)按揭資源分配情況安排按揭律師到場(chǎng)工作時(shí)間。項(xiàng)目公司定金收款員當(dāng)天下午1700編制每日銷(xiāo)售清單，客服中心收款員次日上午前往各項(xiàng)目核實(shí)每日銷(xiāo)售清單收取前日所收定金和認(rèn)購(gòu)書(shū)的財(cái)務(wù)聯(lián)和按揭、簽約聯(lián)分別送存銀行及送客服中心各組登錄臺(tái)帳。統(tǒng)計(jì)員每日上午1130前編制待撤押清單送按揭組。在15天內(nèi)，按揭組、備案產(chǎn)權(quán)組負(fù)責(zé)辦理撤押手續(xù)，并將撤押清單及時(shí)下發(fā)至簽約組、各銷(xiāo)售部。因公司客觀原因未在15天內(nèi)撤押的，由按揭組及時(shí)通知銷(xiāo)售部以便安排與業(yè)主間事宜。統(tǒng)計(jì)員及時(shí)根據(jù)融資和按揭組提供的抵押物臺(tái)帳登錄統(tǒng)計(jì)庫(kù)，核實(shí)每日銷(xiāo)售清單中認(rèn)購(gòu)房是否被抵押。非按揭簽約簽約通過(guò)不通過(guò)業(yè)主交齊備案或產(chǎn)權(quán)資料（現(xiàn)房），與簽約律師談定合同條款按揭員通知項(xiàng)目銷(xiāo)售部與業(yè)主協(xié)商變更付款方式，如無(wú)法溝通則通知統(tǒng)計(jì)做撻定處理通過(guò)業(yè)主交齊首付款及相關(guān)費(fèi)用，簽約律師簽署商品房預(yù)售合同（預(yù)售房）或商品房買(mǎi)賣(mài)合同（現(xiàn)房）。簽約組在次日交接備案資料至產(chǎn)權(quán)組辦理預(yù)售合同備案和買(mǎi)賣(mài)合同在公司的簽字、蓋章，對(duì)不符合要求的需在收件當(dāng)日退還簽約律師并做交接登記；對(duì)備案手續(xù)齊全的需在15天內(nèi)完成備案，并及時(shí)將按揭方式付款的合同轉(zhuǎn)交按揭人員。業(yè)主與按揭律師簽署貸款合同；按揭員完成貸款合同在公司的簽字、蓋章。按揭律師及時(shí)復(fù)印預(yù)售合同及首付款發(fā)票已備報(bào)卷。按揭律師整理資料，2日內(nèi)出具法律意見(jiàn)書(shū)，收到備案合同或商品房買(mǎi)賣(mài)合同后報(bào)卷送銀行通過(guò)不通過(guò)銷(xiāo)售員電話確認(rèn)業(yè)主簽署買(mǎi)賣(mài)合同和貸款合同的時(shí)間（如被抵押則在收到撤押清單后通知業(yè)主簽約），并提醒業(yè)主帶齊首期房款、備齊所有簽約、按揭、產(chǎn)權(quán)及代辦證件或公證的所需資料及稅費(fèi)（逐一確認(rèn)），保證業(yè)主在認(rèn)購(gòu)15天內(nèi)簽署買(mǎi)賣(mài)合同和貸款合同并當(dāng)場(chǎng)收齊簽約所需資料。各項(xiàng)目銷(xiāo)售部每天下午報(bào)送次日預(yù)約簽約清單至按揭組和簽約組，同時(shí)約定按揭律師及銀行信貸員具體簽約時(shí)間。辦公室在收到代辦暫住證的資料后，需在三個(gè)工作日內(nèi)辦妥暫住證并及時(shí)交給簽約律師通知按揭律師及時(shí)收集復(fù)印。簽約律師在收到代辦公證資料后，需在五個(gè)工作日內(nèi)辦妥公證并轉(zhuǎn)予按揭組。按揭律師和銀行信貸員與業(yè)主面談，審核并收齊辦理按揭所有資料和相關(guān)費(fèi)用。（對(duì)于銀行在簽約時(shí)因特殊情況要求補(bǔ)充的按揭須知外相關(guān)資料，由按揭員出具清單交銷(xiāo)售員和按揭律師協(xié)同在3天內(nèi)補(bǔ)齊資料。）銀行復(fù)核客戶(hù)資料銀行將放款后的貸款合同及相關(guān)資料交付客戶(hù)及按揭員，按揭員轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)組存檔。三、簽約及按揭流程工作要求（一）銷(xiāo)售經(jīng)理1、負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷(xiāo)售部銷(xiāo)售及房款回籠的組織、培訓(xùn)、督促、管理工作。2、負(fù)責(zé)了解有關(guān)銷(xiāo)售及房款回籠各種信息，及時(shí)通知銷(xiāo)售員，審核銷(xiāo)售員是否按公司規(guī)定執(zhí)行。3、負(fù)責(zé)協(xié)助按揭人員解決欠款中缺按揭資料及公司原因部分。4、負(fù)責(zé)審核銷(xiāo)售員認(rèn)購(gòu)書(shū)填寫(xiě)是否正確，開(kāi)具定金收款收據(jù)。5、嚴(yán)格執(zhí)行公司下發(fā)的按揭資源分配表，復(fù)核認(rèn)購(gòu)書(shū)的金額和所選擇的按揭銀行是否符合公司要求，特殊情況需更換按揭銀行的需經(jīng)按揭員簽字確認(rèn)后方可執(zhí)行。并確認(rèn)業(yè)主是否已收到簽約須知、按揭須知及空白收入證明和簽約流程表等相關(guān)資料。按揭人員建立按揭臺(tái)帳，跟蹤按揭款從認(rèn)購(gòu)至銀行放款的各個(gè)環(huán)節(jié)，并及時(shí)將跟蹤情況錄入臺(tái)帳，負(fù)責(zé)對(duì)按揭銀行和資金回籠各組線的溝通和催辦工作?？蛻?hù)收樓時(shí)，財(cái)務(wù)人員按照合同約定，當(dāng)天收取房屋尾款、面積差異款及辦理產(chǎn)權(quán)各項(xiàng)稅費(fèi)。項(xiàng)目公司客服部收集客戶(hù)辦理產(chǎn)權(quán)資料及業(yè)主已繳清產(chǎn)權(quán)稅費(fèi)的證明，辦理小產(chǎn)權(quán)。審批放款，按揭員將當(dāng)日放款明細(xì)書(shū)面通知項(xiàng)目出納員和統(tǒng)計(jì)員。銀行退單，按揭律師、按揭員、銷(xiāo)售員催客戶(hù)在3天內(nèi)補(bǔ)齊資料或更改付款方式、安排轉(zhuǎn)行，如都無(wú)法提供則由按揭組和統(tǒng)計(jì)組做退房處理。統(tǒng)計(jì)人員建立統(tǒng)計(jì)庫(kù)，跟蹤非按揭款從認(rèn)購(gòu)至收樓的各個(gè)環(huán)節(jié)，并及時(shí)將跟蹤情況錄入臺(tái)帳，負(fù)責(zé)對(duì)資金回籠各組線的溝通和催辦工作。6、負(fù)責(zé)在項(xiàng)目推售新樓棟前期及時(shí)將相關(guān)資料報(bào)按揭組給予安排銀行資源分配；針對(duì)新銷(xiāo)售員入職應(yīng)及時(shí)通知資金回籠組給予相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)；6、銷(xiāo)售經(jīng)理應(yīng)負(fù)責(zé)在樓宇推售前五天將簽約所需的資料提供給簽約組，并應(yīng)確保資料的準(zhǔn)確。所有向簽約組提供的簽約資料，都必須由項(xiàng)目銷(xiāo)售經(jīng)理簽名確認(rèn)。7、負(fù)責(zé)將公司規(guī)定條款的商品房買(mǎi)賣(mài)合同和簽約須知、按揭須知在銷(xiāo)售部現(xiàn)場(chǎng)公示。（二）銷(xiāo)售人員作為與業(yè)主近距離溝通的第一人，也是最易與業(yè)主溝通和被業(yè)主接受之人，第一時(shí)間向業(yè)主提供購(gòu)房簽約、按揭所需知識(shí)，并不斷催促和提醒業(yè)主前來(lái)簽約。在房款回收過(guò)程中的主要職責(zé)為1、銷(xiāo)售員在與客戶(hù)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)前，應(yīng)將認(rèn)購(gòu)書(shū)交銷(xiāo)售經(jīng)理審核。認(rèn)購(gòu)房屋屬于抵押的，銷(xiāo)售經(jīng)理告知銷(xiāo)售員，銷(xiāo)售員應(yīng)告知客戶(hù)抵押情況，并與客戶(hù)簽訂關(guān)于解除抵押的協(xié)議。銷(xiāo)售部經(jīng)理應(yīng)跟蹤該房何時(shí)撤押。并在得知撤押當(dāng)天安排經(jīng)辦人向客戶(hù)電話通知，要求客戶(hù)簽約。2、銷(xiāo)售員在與客戶(hù)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，應(yīng)將簽約須知、按揭須知、空白收入證明、簽約流程表交客戶(hù)簽收、存檔，根據(jù)客戶(hù)情況詳盡解釋須知規(guī)定的內(nèi)容，講明客戶(hù)簽約需攜帶的資料、款項(xiàng)，必要時(shí)可與按揭律師協(xié)調(diào)明確，同時(shí)了解客戶(hù)現(xiàn)有銀行按揭情況，是否為第一套房屋貸款等。3、負(fù)責(zé)在與業(yè)主簽訂正式認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，告知業(yè)主交齊2萬(wàn)元定金及各項(xiàng)簽約和收樓時(shí)相關(guān)收費(fèi)金額、標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于只交納小定（小于2萬(wàn)元定金）的業(yè)主，催促其在24小時(shí)內(nèi)補(bǔ)齊，否則不計(jì)為本月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。4、負(fù)責(zé)了解業(yè)主的情況，對(duì)外地業(yè)主或二次貸款等特殊情況的業(yè)主提醒其辦理暫住證或公證或結(jié)清前套貸款，若需代辦在簽認(rèn)購(gòu)書(shū)后15天內(nèi)收集所需提供的資料。（盡量在認(rèn)購(gòu)期收齊相關(guān)資料，以縮短各項(xiàng)辦理時(shí)間）5、負(fù)責(zé)對(duì)選擇按揭的業(yè)主嚴(yán)格按照公司的規(guī)定分配按揭資源，特殊情況需更換按揭銀行的需經(jīng)按揭員簽字確認(rèn)后方可執(zhí)行。6、銷(xiāo)售員應(yīng)跟蹤自己經(jīng)手或轉(zhuǎn)接的客戶(hù)情況。認(rèn)購(gòu)的房屋未抵押或已撤押的客戶(hù)，銷(xiāo)售員應(yīng)在其認(rèn)購(gòu)第三天開(kāi)始催促簽約并與客戶(hù)確認(rèn)客戶(hù)準(zhǔn)備資料情況，及時(shí)通知簽約律師和按揭律師作好簽約準(zhǔn)備。7、銷(xiāo)售員與客戶(hù)預(yù)約簽約時(shí)間，同時(shí)預(yù)約按揭律師，將次日、后日約定的簽約客戶(hù)名單報(bào)銷(xiāo)售經(jīng)理匯總后在每天下午1700前書(shū)面告知簽約律師和按揭組。8、客戶(hù)延遲簽約的，原則上應(yīng)由客服中心財(cái)務(wù)予以撻定。符合公司規(guī)定予以撻定返還的，銷(xiāo)售部應(yīng)將撻定返還的認(rèn)購(gòu)書(shū)送交簽約組、按揭組、統(tǒng)計(jì)組。客戶(hù)認(rèn)購(gòu)的房屋抵押的，已達(dá)簽約時(shí)間因公司特殊原因未能撤押的；待撤押后通知業(yè)主于3天內(nèi)簽約，撻定后15天內(nèi)仍未簽約的，按二次撻定處理。9、客戶(hù)在簽約前經(jīng)公司批準(zhǔn)退房的，銷(xiāo)售員應(yīng)當(dāng)天將公司領(lǐng)導(dǎo)簽字同意退房的資料傳真給簽約組、統(tǒng)計(jì)和按揭組。10、客戶(hù)認(rèn)購(gòu)后15天內(nèi)簽約時(shí)要求加名或增減付款比例的，可由銷(xiāo)售員在項(xiàng)目部重新填寫(xiě)北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)附件后傳真至客服中心簽約組和按揭組，客戶(hù)要求減名、換名，需報(bào)營(yíng)銷(xiāo)中心審批后在銷(xiāo)售部登陸北京市商品房交易管理網(wǎng)重新辦理認(rèn)購(gòu)手續(xù)。11、負(fù)責(zé)根據(jù)財(cái)務(wù)部提供的已收款情況補(bǔ)登付款計(jì)劃登記表，