河南鄭州楷林國際寫字樓項目樓盤市場調(diào)研報告_[全文]

楷林國際寫字樓調(diào)研報告題目淺談鄭州寫字樓發(fā)展的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展觀及企業(yè)文化觀調(diào)研人李少勇2010年4月20日淺談鄭州寫字樓產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展觀及企業(yè)文化觀摘要寫字樓的產(chǎn)生是一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍程度的直接反映，也成為城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的一個風(fēng)向標(biāo)。已越來越多的受到政府部門的重視和企業(yè)公司的青睞，那么對現(xiàn)有城市市場寫字樓的分析和了解則可以有效的學(xué)習(xí)和借鑒各個方面的優(yōu)勢優(yōu)點(diǎn)，以及對缺點(diǎn)的規(guī)避。本文通過對鄭州市場現(xiàn)有寫字樓的調(diào)研，通過對市場寫字樓開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)文化的分析以求促進(jìn)企業(yè)行業(yè)的一個清晰認(rèn)識和發(fā)展。關(guān)鍵詞寫字樓；企業(yè)戰(zhàn)略；企業(yè)文化。目錄13引言2鄭州寫字樓市場發(fā)展史3寫字樓的核心價值4企業(yè)戰(zhàn)略觀和文化觀在發(fā)展中的的重要性5總結(jié)6附（寫字樓未來展望及新項目工作感悟）一引言通過公司系統(tǒng)要求對鄭州市寫字樓市場近一個月的調(diào)研和了解，從個人來言感觸是非常深的，首先對寫字樓和寫字樓市場有了深刻的認(rèn)識和理解。這不僅僅是我由住宅地產(chǎn)到商業(yè)寫字樓地產(chǎn)的的一個轉(zhuǎn)變。更是感覺自己對自我知識層面和對事、看物的態(tài)度和觀念的一種提升。顯然，也更讓我對這個行業(yè)充滿信心鄭州在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，作為中部最有發(fā)展?jié)摿Φ闹袌粤α恐?，市場化的發(fā)展和進(jìn)步是顯而易見的，而在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的過程中，寫字樓的地位和需求正在日漸顯現(xiàn)。而作為摸索中前進(jìn)的寫字樓開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有寫字樓品牌，要考慮的就是如何在強(qiáng)手林立的市場中顯現(xiàn)出市場品牌的優(yōu)勢之所以把小標(biāo)題定位為“產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展觀”和“企業(yè)文化觀”原因在于兩方面，第一方面源于最近一直在看的一本羊皮卷”。另一方面源于對企業(yè)品牌的一種理解。而且從個人心得上說，我覺得這兩個方面能很深刻的反映鄭州寫字樓現(xiàn)狀，并昭示寫字樓發(fā)展前景。所謂戰(zhàn)略，是一個國家、一個民族、一個產(chǎn)業(yè)、一個品牌或是一個企業(yè)的核心發(fā)展觀，所謂核心，乃是對未來發(fā)展的一種精確的定位和實(shí)施。這一點(diǎn)讓我聯(lián)想到了鄭州寫字樓的一個發(fā)展進(jìn)程，而這個進(jìn)程恰恰反映了鄭州市場寫字樓的周期和鄭州寫字樓開發(fā)公司的戰(zhàn)略眼光。二鄭州寫字樓的發(fā)展史下面是我通過調(diào)查和翻閱知道的一些鄭州寫字樓發(fā)展史19931997年，可以看作鄭州寫字樓市場的萌芽期，當(dāng)時多數(shù)企事業(yè)單位辦公以民房、單位公房為主，寫字樓市場并沒有成形；但隨著第三產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，商務(wù)辦公空間已經(jīng)開始出現(xiàn)，只是規(guī)模較小，多數(shù)是由原有的樓房改造裝修而成?！比缇泊髲B、明輝大廈、潤華大廈、和眾商務(wù)、永興商務(wù)等，設(shè)備簡陋、戶型單一，多以出租為主?！?9972000年鄭州寫字樓的探索期，這一時期的特點(diǎn)是一批專業(yè)寫字樓不斷出現(xiàn)。出現(xiàn)了以東區(qū)未來大廈、西區(qū)裕達(dá)國貿(mào)、經(jīng)三路上廣匯國貿(mào)大廈、思達(dá)數(shù)碼大廈等為代表的項目，這一時期的發(fā)展探索也基本奠定了如今鄭州的商務(wù)區(qū)格局?！薄?0002003年，是鄭州寫字樓的過渡期。以融豐花苑、國奧大廈等集辦公、住宅為一體的商住樓的出現(xiàn)，更加活躍了鄭州寫字樓市場。鄭州早期的寫字樓開發(fā)基本上走的都是商住樓路線，比較成功的有融豐花苑、日月新城、綠洲花園等項目。”2002年，隨著鄭州市政府鄭東新區(qū)的確立，鄭州出現(xiàn)了一個新的商務(wù)區(qū)，即鄭東新區(qū)CBD。2004年以來，是鄭州寫字樓的蓬勃發(fā)展期，這一時期的市場特征是老城區(qū)，以經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路、花園路和金水路圍合的省直行政區(qū)及其周邊區(qū)域，寫字樓成“井噴”狀涌現(xiàn)，而且體量龐大，如農(nóng)業(yè)路的國際企業(yè)中心，經(jīng)三路上的金成國際廣場、財富廣場、注協(xié)大廈，花園路上的信息大廈等；鄭東新區(qū)的CBD，寫字樓項目更是風(fēng)起云涌，如龍湖大廈、偉業(yè)財智廣場、未來國際、金成東方國際等。20052006年，鄭州寫字樓市場熱度不減，一度是資本角逐的新領(lǐng)域。經(jīng)過幾年的摸索和發(fā)展，已經(jīng)開始進(jìn)入形象商務(wù)辦公時代。與此同時，現(xiàn)代意義上的純寫字樓開始亮相鄭州市場，如綠地世紀(jì)峰會、浦發(fā)國際金融中心、楷林國際、聯(lián)合中心、華誠國際中心、順馳第一國際及即將面世的永和國際廣場、鄭州國貿(mào)中心、盛潤國際等。不過，東部還是占據(jù)了7080的份額。三寫字樓的核心價值縱觀鄭州寫字樓將近二十年的發(fā)展，可以看出這個產(chǎn)業(yè)在戰(zhàn)略發(fā)展上的轉(zhuǎn)變和進(jìn)步，由計劃經(jīng)濟(jì)遺留公房辦公、民房辦公到探索性寫字樓發(fā)展；再由商住兩用到CBD到專業(yè)寫字樓；地理位置也由分散式的政府機(jī)關(guān)市中心辦公，到核心區(qū)的獨(dú)體寫字樓，再到黃金地段的群體商住兩用，再到政府規(guī)劃CBD城市商務(wù)中心區(qū)到政務(wù)、金融形象區(qū)的集中高品質(zhì)5A級寫字樓；無一不凸顯了核心價值的轉(zhuǎn)變以及寫字樓發(fā)展和的一個周期性。那么來說說何為寫字樓及寫字樓的核心價值。寫字樓顧名思義也就是辦公用樓，是體現(xiàn)辦公企業(yè)身份、實(shí)力、地位的一種展示，同時也是企業(yè)收獲更多的一種商業(yè)良機(jī)。那么寫字樓的核心價值有哪些呢1地段地段是決定商業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素之一，在城市發(fā)展中，地段是決定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要依據(jù)，在前面看到的鄭州寫字樓的發(fā)展史，同時也是鄭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是，從中我們可以看到從鄭州中原區(qū)，到二七區(qū)，到金水區(qū)，到鄭東新區(qū)的一個城市發(fā)展進(jìn)程，又譬如中原路，二七路，黃河路花園路，經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路，金水路紫荊山路，到金水東路和CBD的一個金融中心的變遷，可以說迄今為止，鄭州才是走上了真正確定的發(fā)展方向和長久的金融中心地址，這也是在長期發(fā)展和前進(jìn)中摸索的結(jié)果。談到這里，我想提及一個項目，那就是“思達(dá)藍(lán)堡灣”項目。這塊曾經(jīng)風(fēng)及一時的鄭州帝王，到后來融資銷售失敗的爛尾樓，再到現(xiàn)如今重拾舊山河的“正弘藍(lán)堡灣”，我想作為房產(chǎn)人都會對之稍有了解，但是卻少有人知道這塊地皮實(shí)乃五十年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)寫字樓用地，現(xiàn)如今在售樓部的大廳模型中還顯赫這屹立在東風(fēng)渠畔的四棟高檔寫字樓。但據(jù)售樓人員說，如何把這幾棟規(guī)劃寫字樓改成報建住宅是其公司很頭疼的一件事情。這使我想到了地段優(yōu)越性，早在四年前，拿下這塊地的思達(dá)置業(yè)對主力發(fā)展的鄭州市北大門和花園路主線建二三十萬平米寫字樓，肯定是信心滿滿的?？涩F(xiàn)如今，隨著金融中心由經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路向金水路及CBD的遷移，寫字樓的地段可比性和優(yōu)越性不復(fù)存在了，現(xiàn)在經(jīng)三大多處于往外搬遷區(qū)，適合二線企業(yè)單體辦公。鄭州華爾街光環(huán)褪去。行不是政務(wù)和要線。企業(yè)就不得不考慮向住宅發(fā)展了。所以，地段決定了潛力，決定和配套，決定很多重要因素。2品質(zhì)功能設(shè)備寫字樓的整體配備和品質(zhì)，決定一個寫字樓的是否純正，是否擁有檔次，當(dāng)然最重要的是很有可能決定了寫字樓的淘汰時間和更新?lián)Q代的時間。其實(shí)這一方面最簡單，只要打開書本，或者在任何涉及寫字樓的書中認(rèn)真看，誰都可以找到真正國際甲級寫字樓品質(zhì)和功能的一個具體擬定標(biāo)準(zhǔn)?！皻馀傻拇筇谩保瑩碛凶銐虻拿娣e，“舒適的辦公環(huán)境”，擁有足夠的層高，娛樂休閑場所和景觀。“5A”化的智能管理系統(tǒng)。“高檔的電梯、中央空調(diào)配置?！彪娏ο到y(tǒng)和停車位“等等一些列的文字條件。那么這整整的一些列功能配備作為寫字樓的核心價值之一是絕對重要的，而正是這些設(shè)備的完善和氣齊全很多時候決定著一個寫字樓的使用年限和淘汰率，很多時候，不夠檔次的寫字樓很可能葬送掉一個商務(wù)區(qū)。這一點(diǎn)我又聽到一些同行對鄭州CBD商務(wù)內(nèi)環(huán)寫字樓的一些感慨和遺憾吧其實(shí)，鄭州市場也是在最近一到兩年才在整體內(nèi)配上有了深刻的認(rèn)識，也都努力的接近一線寫字樓軌道。3物業(yè)管理和客戶群體的維護(hù)談到上面一點(diǎn)，有人說到了，社會的進(jìn)步是設(shè)備更新速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上的，那么老的寫字樓就一定要面對淘汰嗎答案是如果被更新?lián)Q代所代替，那么，你就必須做好這兩項的補(bǔ)救?！拔飿I(yè)管理的保證和客戶群體的維護(hù)。很多時候，失敗往往只在細(xì)節(jié)之上，如果在你看來基本屬于一個檔次的兩棟寫字樓，但是他們的租金情況卻相差甚遠(yuǎn)，那么企業(yè)的服務(wù)水平肯定決定了一切。寫字樓的物業(yè)管理是一定要超越住宅物業(yè)管理水平的，這里講的不僅僅是價位上的超越，而是服務(wù)上的超越，寫字樓的管理要盡量想酒店學(xué)習(xí)已達(dá)到無微不至，注重細(xì)節(jié)，在乎品質(zhì)的服務(wù)。這是很多公司和單位都沒有注重的，現(xiàn)在的鄭州市場，已慢慢的由物業(yè)價位優(yōu)勢決定慢慢轉(zhuǎn)變到物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢決定，這也體現(xiàn)了鄭州寫字樓市場的成熟和發(fā)展。縱觀CBD和金水路，寫字樓普遍物業(yè)管理在5元以上，但是仍有很多的大型企業(yè)由原有低租金低物業(yè)費(fèi)寫字樓企業(yè)搬出進(jìn)駐，這也是一種企業(yè)發(fā)展必經(jīng)之路，而新建的“綠地仟禧廣場”也已20元/天的物業(yè)費(fèi)把鄭州寫字樓物業(yè)推向了國際水平。而回頭看過對升龍住宅項目一直比較滿意的升龍物業(yè)，在曼哈頓寫字樓項目的管理已顯得捉襟見肘，不令人滿意，這也從側(cè)面體現(xiàn)了寫字樓對物業(yè)品質(zhì)的高要求。接下來，具備了一切良好的條件，那么堅持品質(zhì)的另一關(guān)鍵點(diǎn)在于寫字樓客戶群體的體現(xiàn)，一棟很好的寫字樓，零零散散被無數(shù)的小客戶瓜分成為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，那么不論從租賃，自用還是物業(yè)管理上，都會存在太多的問題，那么，會令很多大型企業(yè)望而卻步的，所以，這里我們提到了客戶群體在寫字樓中的作用。在國際市場。一線高端的寫字樓都是以獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的形式租賃收益，這樣的話企業(yè)會有更好的穩(wěn)健收益以及最大的價值利益。但這適合市場化程度更高和資本合作及運(yùn)營程度高的發(fā)達(dá)國家。在中國國情下，一個企業(yè)獨(dú)立完成這些開發(fā)并擁有產(chǎn)權(quán)，占用過多的資金流量，是很不利于企業(yè)做大做強(qiáng)的。所以，中國現(xiàn)有寫字樓大都以銷售為主，只會有部分保留自行租賃管理。這樣就決定了如何在銷售的過程中完成對客戶群體的最大化把握已保證寫字樓品質(zhì)，這是很多企業(yè)在文化上和對資金的需求情況下愿意舍棄的一塊，但恰恰是一點(diǎn)點(diǎn)的瑕疵也會造成很大的傷害。好的寫字樓客戶群體是也是保證寫字樓利益的展現(xiàn)。好的客戶群體加上好的物業(yè)管理，是“同等品質(zhì)寫字樓”在市場周期上戰(zhàn)勝別人的最大法寶之一。四鄭州市場寫字樓開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略觀和文化觀首先，我們要再次確認(rèn)鄭州市場的寫字樓具有很大的發(fā)展空間，這源自于鄭州城市發(fā)展速度和重要性。那么我們有了好的空間，怎樣去做到最好呢其實(shí)很簡單，就是我們?nèi)绾稳グ盐諏懽謽情_發(fā)的戰(zhàn)略性。戰(zhàn)略是發(fā)展的核心，合理的戰(zhàn)略是一場戰(zhàn)爭，一個品牌，一個企業(yè)輸贏關(guān)鍵，縱觀現(xiàn)有鄭州市場的寫字樓，可以看到大致以下幾種戰(zhàn)略方式穩(wěn)健性專業(yè)開發(fā)企業(yè)市場上如楷林國際，永和國際廣場等，有寫字樓開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并能符合市場進(jìn)步開發(fā)高端寫字樓。本地開發(fā)商，具有本土化優(yōu)勢。配套性企業(yè)“鳳凰城”、“裕鴻國際”等，這類地方有大量的商業(yè)和公寓住宅聚集地，建立寫字樓為了配別周邊小型商圈。但整體生命力有限。創(chuàng)新性企業(yè)“建業(yè)總部港”、“鄭州總部企業(yè)基地?！边@類寫字樓模式在國外和早有出現(xiàn)，中國一線城市也有部分出現(xiàn)，但在鄭州市場很少，以一種新穎的綠色的辦公化環(huán)境出現(xiàn)，相比之下這類模式市場需求有限，對準(zhǔn)少量辦公人群，以一種先聲奪人之勢獲得一些客戶資源，長久來說不會大量出現(xiàn)。高端型企業(yè)“綠地千璽廣場”，在鄭州市場也是鳳毛麟角，暫時需求有限，屬于市政形象工程，不會大量出現(xiàn)。撈金型企業(yè)純寫字樓中的攪局者，在幾年前，住宅加個SOHO就開始當(dāng)寫字樓來賣，覺得能掙錢，現(xiàn)在大多商住兩用都走向中低端市場，慢慢被退出寫字樓市場競爭，面臨淘汰。這都是企業(yè)咱寫字樓開發(fā)的戰(zhàn)略定位，我們可以看出，隨著市場化的進(jìn)步，創(chuàng)新和穩(wěn)健會得到市場的慢慢認(rèn)可，兒戰(zhàn)略不清的一些企業(yè)會很快走下歷史舞臺。所以，穩(wěn)扎穩(wěn)打，真心實(shí)意做企業(yè)，能清晰準(zhǔn)確的確定市場戰(zhàn)略的公司才會是走到最后的公司。有了好的戰(zhàn)略，還有一點(diǎn)要有好的文化促使其發(fā)展下去。我入行尚淺，但已然發(fā)現(xiàn)在寫字樓行業(yè)品牌的價值，文化涉及到實(shí)施與責(zé)任，注重細(xì)節(jié)，體現(xiàn)責(zé)任，保證品質(zhì)往往。以暴力盈利為目的的公司是不會不長久。企業(yè)文化是企業(yè)的一張名片，好的文化會是企業(yè)內(nèi)部得到和諧，是企業(yè)外部對企業(yè)尊重和敬重。在很多時候，企業(yè)的發(fā)展會將文化慢慢的拋之腦后特別是在艱難的時候，總要舍棄一些企業(yè)的文化來達(dá)到目的，所以有文化的企業(yè)很多，但是堅守先來的卻很少，而往往堅守下來的最終會脫穎而出。企業(yè)的文化往往是一個簡單很的東西，比如說責(zé)任，品德，自由，誠信等，而正是這些最基本的文化價值，往往決定著企業(yè)的命運(yùn)。所以，真正好的企業(yè)會在發(fā)展中不斷提醒自己，不能背離企業(yè)文化，真正成為受社會尊敬的企業(yè)五總結(jié)從剛剛做寫字樓來的懵懵懂懂，到現(xiàn)在對鄭州寫字樓市場的淺在分析。從中學(xué)來了很多的東西。讓我更深刻的認(rèn)識到寫字樓的核心價值，于是對寫字樓企業(yè)的核心價值觀和文化觀進(jìn)行了淺析，我也相信，真正按著這種腳步發(fā)展下去的公司一定會長久發(fā)展下去，越做越強(qiáng)大最終成為一個受社會尊重的企業(yè)六6附（寫字樓未來展望及楷林新項目工作感悟）通過近一段的學(xué)習(xí)，以及在實(shí)際工作中遇到的問題和想到的方法，對寫字樓的發(fā)展和公司新項目及工作方面有了一些新的感悟，所以回過頭來補(bǔ)充了“附件六”，一并匯報。1鄭州的發(fā)展?jié)摿κ紫?，不容置疑的來講，鄭州市的未來發(fā)展空間是巨大的，首先，由交通來講，作為世界人口第一大國，中國即使在發(fā)展1020年，也任然是一個靠火車才能拉動的國家，航空、水運(yùn)、客運(yùn)的承載量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到中國人口符合標(biāo)準(zhǔn)的。所以，位居中原，交通要害的關(guān)鍵是鄭州發(fā)展前景一個強(qiáng)有力的保證。而且在中部五省，河南鄭州已經(jīng)在日益逼近武漢中部龍頭的地位，而且在近幾年的發(fā)展中，可以看出不論是中央還是河南省對鄭州投入和發(fā)展的決心都是明顯的，鄭州在河南的“城市首位度”也在穩(wěn)步提高，“城市首位度”正相當(dāng)于城市發(fā)展的一個標(biāo)桿，是顯現(xiàn)一個城市發(fā)展?jié)摿Φ闹匾獩Q定因素，它代表著一個城市對周邊經(jīng)濟(jì)的輻射力和領(lǐng)導(dǎo)力。據(jù)09年一份報告分析，鄭州在中部五省省會的城市首位度最低，僅僅高于安徽合肥，但是同時，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已名列中部第二，能和城市首位度發(fā)展很高的武漢想接近，那么這也就意味著，大鄭州的概念和理念使鄭州與周邊城市能在近幾年內(nèi)很快的融合和促進(jìn)，這種大空間大范圍的城市擴(kuò)張能很有效的吸納各方面的資源加以利用，并能有效提高第三產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)在鄭州的有效發(fā)展，將城市首位度提高，鄭州的前景是不可限量的。這也是鄭州在中部五省城市走向前列的重要因素。相信任何一個對鄭州有感情并了解的人，都會堅信鄭州的發(fā)展空間其實(shí)是不可限量的。所以作為與經(jīng)濟(jì)直接掛鉤的寫字樓商品業(yè)，目光永遠(yuǎn)是向前看的最遠(yuǎn)的，作為本土的先進(jìn)開發(fā)公司，抓住機(jī)遇是很重要的。2鄭州寫字樓的發(fā)展?jié)摿δ敲磥砜纯脆嵵輰懽謽堑陌l(fā)展現(xiàn)狀，中國人現(xiàn)在每個人都在討論房地產(chǎn)的泡沫問題，那我就想討論一下泡沫中的寫字樓，當(dāng)然，還是僅僅對鄭州市場的分析，首先，我不認(rèn)為在鄭州寫字樓市場大量泡沫的存在，因?yàn)槭紫葟膬r格角度比，迄今為止，鄭州價位前十位的房地產(chǎn)樓盤（除掉商業(yè)及別墅項目）排出前10位，排不出幾家寫字樓企業(yè)。但不論從建筑成本核算還是開發(fā)品質(zhì)方面。這種價格倒掛現(xiàn)象在全國市場出現(xiàn)的次數(shù)都是很少的，而且往往這種現(xiàn)象會隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展出現(xiàn)一個價格的快速井噴。寫字樓不論從購買自用、投資回報，升值潛力，投資的高效性和穩(wěn)固性等等方面來說都是很棒的。從購置的角度講，隨著第三產(chǎn)業(yè)必然發(fā)展，專業(yè)性和集團(tuán)化的公司越來越多，寫字樓的購置需求將很大程度上得到提高。在對比租金上，對比鄭州現(xiàn)有商業(yè)，能與寫字樓位置相媲美的商業(yè)街鋪，商業(yè)售價已經(jīng)達(dá)到5萬左右大關(guān)，而租金情況僅僅達(dá)到3545元/天，而鄭州市場高端寫字樓普遍已在2元/天?？梢钥闯?，高達(dá)近五倍的售價卻拿到兩倍的回報，而且百分之五十左右的得房率和高物業(yè)費(fèi)。讓寫字樓在投資價值上已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商業(yè)。而從住宅角度講，寫字樓的整體回報率也在其三倍以上，并且隨著現(xiàn)在國家隊住宅市場的強(qiáng)力調(diào)控，很值得關(guān)注將會有很多資金流向?qū)懽謽峭顿Y方向。住宅作為民生問題是必須提上議程加以控制的，而寫字樓作為管理規(guī)范，開發(fā)合理，造就稅收大戶等等優(yōu)點(diǎn)是很得到地方政府扶持和經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的。所以在鄭州這塊熱土上寫字樓將良好的發(fā)展下去。再說下對新項目的看法，通過上面的調(diào)研，我們已經(jīng)可以很明確的得出今后鄭州的經(jīng)濟(jì)區(qū)域?qū)㈡i定在鄭東CBD以及金水東路新火車東站沿線。那么首先，在大區(qū)域范圍之內(nèi)已經(jīng)站定了穩(wěn)步的優(yōu)勢，從競爭性來講，金水路沿線向東至深航新項目大多寫字樓項目都接近尾聲，極少在建項目和我們項目的開發(fā)周期也相互錯開，并且從發(fā)展速度來看進(jìn)兩年左右進(jìn)行開發(fā)商也趕上了新火車站區(qū)域的快速發(fā)展期。但是另一方面，在新火車站站前的“升龍站前廣場”和“綠地站前廣場”兩個城市綜合體項目將成為我們最大的競爭對手，這兩個項目緊把要害，地段優(yōu)勢十分明顯。但從另一方面講，在全國范圍內(nèi)火車站廣場500米范圍內(nèi)都未出現(xiàn)過很成功的寫字樓典范，這也是由火車站人流和車流等種種不便因素的原因造就的。所以穩(wěn)健的品質(zhì)和合適的距離也適應(yīng)的市場的一種關(guān)鍵。在實(shí)際工作中遇到的一些問題和想法。對于回款任務(wù)必須解決的問題在沒有聯(lián)合開發(fā)企業(yè)和小股東募集資金的情況下，那就意味著必須進(jìn)行定向開發(fā)。對于定向開發(fā)客戶的尋找，我個人認(rèn)為首先第一點(diǎn)，要學(xué)會在工作中排查客戶，由易到難，不能盲目。前期工作做到位，調(diào)查分析透徹以后，能為后期省下很多事情。由于時間的原因，這里有一份我從銀行業(yè)做的一個簡單的分析。首先，銀行業(yè)包括“國有銀行、地方性銀行、政策性銀行、股份制銀行，外資銀行。”銀行業(yè)的問題在于資金大，有實(shí)力，有扶持。同時具備自我開發(fā)實(shí)力。但是鑒于銀行業(yè)自建樓的跨行業(yè)性和長周期性，銀行業(yè)往往是是在定向開發(fā)中的最大戶。另一方面主要考慮因素分為“現(xiàn)有進(jìn)駐鄭州銀行”和“未進(jìn)駐銀行”。作為已進(jìn)駐鄭州的銀行和未進(jìn)駐鄭州的銀行，我們首先應(yīng)該考慮的是“實(shí)力”、“需求”。從實(shí)力講，本省地方性實(shí)力較小。對于整棟樓的定制可能也比較小。其余國有銀行、政策性銀行、外資銀行，股份制銀行都具備實(shí)力，可鄭州現(xiàn)有政策性銀行、國有銀行以及已進(jìn)駐股份制銀行通過調(diào)查在20062012期間基本都已完成分行建設(shè)，在東區(qū)設(shè)有獨(dú)立總部或土地儲備，近期定向開發(fā)的可能性較小。那么剩下的就只能主攻外資銀行，各大未進(jìn)駐鄭州的股份制銀行。下面的一些表格是通過在各大未進(jìn)駐銀行的官方網(wǎng)站上查到的一些資料。華夏銀行全國網(wǎng)點(diǎn)分布北京、南京、杭州、上海、濟(jì)南、昆明、深圳、沈陽、廣州、武漢、重慶