鑫城商務飯店可行性報告

鑫城商務大廈可行性報告項目名稱鑫城商務大廈地理位置鑫城商務大廈位于上風上水的“國際絲網(wǎng)之都”安平縣政府所在地安平鎮(zhèn)。安平縣地處北京、天津、石家莊三角中心，位于環(huán)京津、環(huán)渤海經(jīng)濟圈和“大京九”經(jīng)濟開發(fā)帶內(nèi)，物流、人流、信息流十分暢通。安平縣北距首都機場238公里，天津港口248公里，西距石家莊機場90公里，南距石黃高速公路25公里，東距京九鐵路10公里，保衡線、正饒線兩條省級公路貫穿全境，全縣交通四通八達，極為便利?；厩闆r安平縣隸屬河北省衡水市，轄3鎮(zhèn)5鄉(xiāng)，230個行政村，人口32萬。全縣總面積505平方公里，是國家命名和中外聞名的“中國絲網(wǎng)之鄉(xiāng)”、“中國絲網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地”和“國家生豬活體儲備基地”。改革開放以來，勤勞淳樸的安平人民依托傳統(tǒng)特色產(chǎn)業(yè)，堅持開放興縣，以開放促發(fā)展，取得了令人矚目的成績。連續(xù)幾年被河北省委、省政府評為工作實績突出縣，被河北省譽為對外開放的先進典型，是全省25個縣域經(jīng)濟示范縣之一。市場環(huán)境安平縣發(fā)展?jié)摿艽?，可供開發(fā)合作的領域十分廣闊，概括地說，有五大優(yōu)勢一是區(qū)位優(yōu)勢。安平縣地處北京、天津、石家莊三角中心，位于環(huán)京津、環(huán)渤海經(jīng)濟圈和“大京九”經(jīng)濟開發(fā)帶內(nèi)，物流、人流、信息流十分暢通。安平縣北距首都機場238公里，天津港口248公里，西距石家莊機場90公里，南距石黃高速公路25公里，東距京九鐵路10公里，保衡線、正饒線兩條省級公路貫穿全境，全縣交通四通八達，極為便利。二是資源優(yōu)勢。安平縣位于華北平原中部，地勢平坦，土層深厚，四季分明，氣候宜人。安平縣土地資源豐富，近期可供項目開發(fā)建設用地近1000公頃；安平縣電力能源充足，電網(wǎng)結構布局合理，供電可靠，正在謀劃籌建的總投資3億元的熱電廠將為企業(yè)生產(chǎn)提供更加充足的電力保障；安平縣勞動力眾多，素質(zhì)高，價格低，是發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)和出口加工產(chǎn)品的理想之地；安平縣水利資源豐富，尤其是淺層淡水較發(fā)育，且水質(zhì)好；安平縣是全國首批商品糧基地縣，主要農(nóng)產(chǎn)品為小麥、玉米，本縣與周邊縣糧食年產(chǎn)量可達100多萬噸；安平縣畜牧業(yè)異常發(fā)達，尤其是瘦肉型豬產(chǎn)業(yè)全國聞名，年出欄商品豬達100萬頭，是京津市場上的熱銷品，是全國“兩會”和大運會的特供豬肉；安平縣林地面積177萬畝，林木蓄積量達100多萬立方米，是河北省林板一體化產(chǎn)業(yè)重點實施縣。三是產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。安平縣有在全國著名的兩大產(chǎn)業(yè)。第一是絲網(wǎng)產(chǎn)業(yè)。該產(chǎn)業(yè)有500多年的歷史，發(fā)展到今天，是國家“九五”星火區(qū)域性支柱產(chǎn)業(yè)和省級龍型經(jīng)濟。安平絲網(wǎng)具有生產(chǎn)規(guī)模龐大，產(chǎn)品種類齊全，用途十分廣泛，生產(chǎn)技術先進，市場占有份額大等特點，有“世界絲網(wǎng)看中國、中國絲網(wǎng)看安平”之稱。具體表現(xiàn)為“五個最大”一是安平縣占有世界上最大的絲網(wǎng)市場份額，即產(chǎn)銷量和出口量均占中國的80以上，而且遠銷美、日、德、意、澳、韓以及中東和香港等130多個國家和地區(qū)。二是安平縣擁有世界上最大的國際絲網(wǎng)專業(yè)批發(fā)市場，即中國安平絲網(wǎng)大世界。該市場總投資2億元，建筑面積16萬平米，入駐商戶980家，2003年市場成交額36億元，是河北省著名的十大市場之一。三是安平縣擁有世界上最大的國際絲網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地，即中國安平國際絲網(wǎng)工業(yè)園。該園區(qū)總投資60億元，占地45平方公里，并在園區(qū)內(nèi)專設了外商投資區(qū)，目前已完成了七通一平。四是安平縣擁有世界上最大的國際絲網(wǎng)專業(yè)營銷網(wǎng)絡，即遍布國內(nèi)外的絲網(wǎng)直銷點。在國內(nèi)外各大中小城市設有業(yè)務洽談處和絲網(wǎng)門店6000多家。五是安平縣擁有世界上最大的國際絲網(wǎng)專業(yè)展會，即每年一屆的中國安平國際絲網(wǎng)博覽會。該會由河北省人民政府、中國輕工業(yè)聯(lián)合會、中國五金制品協(xié)會聯(lián)合主辦，從2001年起已成功舉辦了三屆，累計接待外商680多人次，涉及美國、加拿大、日本、瑞典等35個國家和地區(qū)，會上共簽訂購銷意向合同55億元，簽約合作項目70多個。以上“五個最大”的的成功表現(xiàn)，使安平絲網(wǎng)享譽海內(nèi)外，也使安平絲網(wǎng)的整體品牌走向了世界。安平人民有信心、有決心借助外力逐步把安平建設成為國際絲網(wǎng)制造中心、國際絲網(wǎng)產(chǎn)品技術研發(fā)中心、國際絲網(wǎng)質(zhì)量監(jiān)控中心、國際絲網(wǎng)信息發(fā)布中心和國際絲網(wǎng)人才培訓中心。第二是瘦肉型豬產(chǎn)業(yè)。該產(chǎn)業(yè)被列入河北省八大龍型經(jīng)濟之一，目前已形成“一龍、十強、百村、萬戶”的生產(chǎn)格局，即建成年出欄商品豬10萬頭以上豬場1個，萬頭以上規(guī)模豬場16個，養(yǎng)殖專業(yè)村60個，百頭以上養(yǎng)豬大戶1100多個。瘦肉型豬產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)是京安集團，該集團已發(fā)展成為中國規(guī)模最大的現(xiàn)代化瘦肉型豬產(chǎn)業(yè)集團，被國家農(nóng)業(yè)部等八部委命名為“國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)”。已于2002年在上海證券交易所成功上市，運行態(tài)勢良好。其下屬企業(yè)斯格種豬場是與比利時合資的，是世界上第七個、也是亞洲唯一的一個斯格核心群種豬場。另外，安平縣的鬃尾、煙花、化工、建材、醫(yī)療器械、機械配件等行業(yè)也競相發(fā)展。五新化工集團是亞洲地區(qū)最大的氯乙酸生產(chǎn)企業(yè)，圣姑煙花集團是中國北方最大的煙花生產(chǎn)出口基地，產(chǎn)品銷往美國、德國、加拿大等十幾個國家和地區(qū)。這些產(chǎn)業(yè)也具有強有力的市場競爭力。四是政策優(yōu)勢。安平縣的招商引資政策穩(wěn)定優(yōu)惠，具有四個特點一是優(yōu)惠范圍廣。涉及稅費、土地、電力、子女入學等投資者提出的一切生產(chǎn)生活的各個方面。二是優(yōu)惠力度大。如投資1000萬元以上的項目，在稅收上實行免五年減五年的優(yōu)惠政策；投資億元以上項目，在土地上實行“零地價”的優(yōu)惠政策。三是機動靈活。堅持只要有利于雙方發(fā)展，符合共贏共享原則，只要外商愿意來，什么項目都可以談，也都可以談得成，而且堅持“一廠一策”、“一企一議”機動靈活的政策。四是服務質(zhì)量優(yōu)，服務效能高。安平縣投資400多萬元建成了安平縣政府政務服務中心，出臺了外來企業(yè)服務制度，實行項目建設“一站式”辦公和“一條龍”式服務，最大限度地簡化手續(xù)，建立了產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后服務企業(yè)的長效機制，搭建起了招商引資的穩(wěn)固平臺和快速通道。五是人文優(yōu)勢。安平縣于漢高祖時置縣，迄今已有2200多年的歷史；安平縣從漢至清有20多人曾任宰相一職，崔骃、張協(xié)、張載、張亢等古代文學名家數(shù)不勝數(shù)，東漢時期彩色壁畫是國家級重點保護文物，以及圣姑智斗王莽救劉秀的美麗傳說流傳至今；安平縣還誕生了當代文壇“荷花淀”派創(chuàng)始人孫犁；安平縣臺城村黨支部是全國第一個農(nóng)村黨支部，中共安平縣委是河北省第一個縣委；王玉坤帶領三戶貧農(nóng)辦合作社的事跡被偉大領袖毛澤東主席譽為“全國五億農(nóng)民的方向”。綜上所述，安平歷史悠久，人杰地靈，有著厚重的文化底蘊和傳統(tǒng)美德，有著勇做第一、敢為天下先的創(chuàng)新精神。安平的經(jīng)濟開放而活躍，蘊藏著巨大的商機；安平的政府求真而務實，致力于發(fā)展的共贏共享。項目優(yōu)勢安平的人均年收入已基本達到小康水平，安平的消費水平較高，接近北京消費水平。由于絲網(wǎng)業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)的迅速發(fā)展，拉動了當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。常住安平的外商就有40多位，流動的國內(nèi)外客商更多。然而安平的餐飲、住宿、娛樂、休閑業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展相比嚴重落后。星級飯店沒有，大型會議、婚慶場所沒有，致使一些客源外流，嚴重影響人們的生活水平的提高，制約人們的消費。鑫城商務酒店的建成，將極大的滿足當?shù)氐南M要求，豐富人們的物質(zhì)和文化生活。本項目適合改造成為賓館酒店，運營應該沒有問題。項目簡介該大廈為四星級飯店，占地面積80余畝，酒店建筑面積約18000平方米，酒店式公寓建筑面積約80000平方米，其它配套設施建筑面積約23000平方米。酒店內(nèi)配有各種類型客房192套，配套設施齊全，內(nèi)部規(guī)劃如下一、酒店主樓鑫城商務酒店設計新穎，主樓16層，地下一層樓高598米，主樓建筑面積18萬平方米，配套樓3層，建筑面積23萬平方米。、酒店一層酒店主層正面一層為酒店大堂，大堂的南側設有總臺、行李房、貴重物品寄存處、禮賓部、北部設有客人休息區(qū)、商場、商務中心、大堂酒吧、監(jiān)控室，大堂副理16小時值班，為貴賓提供良好的接待、咨詢、休閑、購物等服務。、酒店二層酒店主樓二層西側為大型零點中餐廳，東側設有中餐廚房、宴會包間，為賓客提供餐飲服務。、酒店三層酒店主樓三層設有四個豪華宴會廳，三個風格各異的商務標準間，滿足賓客的需求。4、酒店四至六層酒店主樓四至六層分別設有洗浴中心、康體中心、娛樂中心。、酒店七層和十六層酒店七層東部為會議中心，設有不同格調(diào)的大中小型會議室六間，西部為辦公區(qū)域，十六樓為服務輔助設施。、酒店八層至十五層酒店八層至十五層為客房區(qū)，共192套客房，設有總統(tǒng)套、豪華套房、豪華客房、標準客房，為賓客提供理想的辦公、休息場所。二、酒店停車場、運動場及配套樓酒店主樓的南側為大型停車場有150個車位，設有詳細的停車指示牌，停車場西側為運動場，包括籃球場、網(wǎng)球場及羽毛球場，酒店配套樓設有醫(yī)務室、員工宿舍、員工食堂、員工娛樂室、員工浴室、倉庫等，是酒店管理人員及員工學習和生活娛樂的主要場所。三、商務廣場及群樓、商務廣場及北面群樓商務廣場用于臨時停車使用，群樓分為電信、郵政、人民保險、醫(yī)療、超市、劇院、游泳館、銀行、工商、稅務等場所。、東、西群樓東、西群樓為鄰街門市，供商戶租賃銷售、經(jīng)營使用。四、綠化休閑區(qū)綠化休閑區(qū)位于主樓南側停車場的西側，為住戶及客戶休閑、健身、晨練的好去處。五、酒店式公寓樓規(guī)劃原則1、環(huán)境共生原則為了進一步提高居住辦公環(huán)境,提出以人為本，以環(huán)境為中心的規(guī)劃理念，強調(diào)對自然的保護利用，要求人工環(huán)境與自然的交換保持平衡。2、景觀優(yōu)先原則為提高整個小區(qū)及周邊環(huán)境的生活質(zhì)量，景觀是需要優(yōu)先考慮的設計因素。對于自然景觀進行保護和利用，同時設計出完美的人工景觀。六、規(guī)劃總體布局及景觀設計東部商業(yè)區(qū)與酒店式公寓區(qū)組團統(tǒng)一規(guī)劃為二層沿街商業(yè)樓。小區(qū)主入口設在南側。本案根據(jù)居設計規(guī)范，滿足建筑物的日照間距，合理進行單元設計，摒棄以往設計中多采用的大而不當，華而不實的中心綠地的手法，將集中綠地分解為多個小型中心綠地，分散設置在各個組團之間，增加建筑物與綠化之間的親和力，保證每單元每層均能享受優(yōu)美的綠化和景觀。作為一個健康小區(qū)，跳出傳統(tǒng)的規(guī)劃建設思路，將新的生活方式融匯于其中。自然與規(guī)整、直線與曲線的辯證統(tǒng)一和合理運用的布局形式，創(chuàng)造出更多的景觀特色，更好地體現(xiàn)出“以人為本，人與自然和諧統(tǒng)一”的設計原則。開放式設計的露天運動場不同于傳統(tǒng)的中國鄰里圍合空間，有較強的私密性和領域感，有利于吸引和凝聚人氣，成為人們交流活動的重要場所，人們在這里能找到失落已久的鄰里之美。小區(qū)內(nèi)大量的綠化是沒有車行干擾的，每個駐足其中的人都會享受到自然的芬芳。他們在穿過蔥郁的森林之后，展現(xiàn)在眼前的是成片花海的假山，同時四季皆開的花草選擇給小區(qū)增添了一份歡樂祥和的氣氛。運動休閑廣場是散步、晨練的好去處，無論老少都會各得其所。小區(qū)內(nèi)設有公共體育設施，兒童樂園，并與景觀設計相結合，使之成為公共生活的一部分。七、酒店式公寓戶型設計在戶型設計中，我們倔棄了現(xiàn)在常見的一些戶型設計手法，倡導健康、自然的生活空間形態(tài)，用現(xiàn)在最先進的居住理念來指導設計。明廚、明衛(wèi)、明廳、明室，充分利用自然的通風、采光及日照。動靜分區(qū)明確，減少相互之間的干擾，交通流線簡潔、流暢，大大地提高了空間的使用效率。八、建筑造型設計該小區(qū)在建筑造型上，力求簡潔、大方。整個建筑組團明快、干凈、整潔，頗具現(xiàn)代建筑風范。九、建筑結構酒店主樓、超市、游泳館劇場結構采用框架結構，其它為混合結構體系，天然地基基礎，抗震設防等級為8度。十、建筑設備酒店主樓、超市、游泳館劇場采用中央空調(diào)方式采暖，其它為集中供暖方式采暖，熱源由城市地熱管網(wǎng)供給。小區(qū)排水，采用獨立的雨水收集系統(tǒng)，作為小區(qū)綠化用水，生活污水，經(jīng)化糞池沉淀后排入城市污水管網(wǎng)。十一、其它配套項目按規(guī)范要求布置小區(qū)的照明，道路和綠地等設施都設計相應的燈具，以保證夜景的效果。經(jīng)營方案及經(jīng)濟分析方案（一）鑫城商務酒店經(jīng)營收入和效益估算（一）客房部共有客房192間總統(tǒng)套（2套）12800230天3折20出租率15服務費52992元豪華套（16套）18801630天3折40入住15服務費1245312元豪房雙人房（16間）12801630天3折60入住15服務費1271808元雙人房（126間）52812630天5折70入住15服務費8033256元大床房（32間）8803230天35折75入住15服務費255024元客房月營業(yè)收入合計13630536元（二）娛樂部1、夜總會其中大廳1個，KTV包房27間，演出大廳卡座64個，平均收費80元/人。80元/人64512050上座率256030天76800元KTV包房27間1500（平均價）27間4050030天1215000元70出租率850500元大廳收入76800元KTV收入850500元927300元夜總會月營業(yè)收合計927300元2、棋牌房23間400元/平均價（含消費、餐飲）920030天27600080出租率220800元娛樂部月營業(yè)收入合計夜總會927300棋牌2208001148100元（三）康樂中心1、洗浴中心46間房100人（平均日）200元平均消費（不含基本費用）30天600000元2、美容美發(fā)出租收入10000元/月康樂中心月營業(yè)收入61萬元（四）中餐部包房29間、大廳40張臺1、包房29間平均消費1500元435002餐8700030天261000070上座1827000元2、大廳收入40張臺平均消費100元2餐30天240000元3、早茶、夜茶、送餐月收入70000元中餐部月營業(yè)收合計2137000元（五）西餐廳、大堂吧、咖啡廳出租收入40000元/月（六）出租收及其它收入1、商務中心6000元/月2、精品店20000元/月3、其它收入20000元/月全酒店平均每月總收入6272萬元酒店月總支出測算1、人員工資500人左右，人均工資按1200元/月計算60萬元2、水電費50萬元/月3、稅收及雜支35萬元/月4、辦公、維修、人員伙食費20萬/月5、招待費5萬/月6、洗滌費6萬/月7、中餐成本1068萬/月8、客房成本18萬/月9、夜總會成本20萬/月10、宣傳費5萬/月酒店每月共支出3258萬鑫城商務酒店方案（一）年總收入6272萬元12月75264萬元鑫城商務酒店方案（一）年總支出3258萬元12月39096萬元鑫城商務酒店方案（一）年利潤6414萬元39096萬元36168萬元扣除經(jīng)營中的風險及不利因素，每年利潤可在3000萬元以上。方案（二）客房由酒店自己經(jīng)營，其它項目中餐（海鮮城）、西餐、洗浴、夜總會、商務中心、美容美發(fā)等項目，由合作或出租經(jīng)營?？偸杖?02萬元/月1、客房收入1364萬元/月。2、中餐廳收入200萬元/月。中餐廳合作經(jīng)營，請餐飲名店來管理，采取付管理費的方式，定額完成任務，利潤分成。管理費12萬元/月。任務200萬元/月。200萬元/月任務以上超額部分的5提成。3、棋牌部收入23間400元/平均價（含消費、餐飲）920030天27600080出租率22萬元/月4、西餐廳出租4萬元/月。5、洗浴中心出租15萬元/月。6、夜總會出租20萬元/月。7、商務中心出租6000元/月。8、精品店出租2萬元/月。9、其它出租收入2萬元/月。總支出281萬元1、人員工資400人左右，人均工資按1200元/月計算48萬元/月。2、水電費38萬元/月（年平均計算）。3、稅收及雜支28萬元/月。4、辦公維修人員伙食費15萬元/月。5、招待費5萬元/月。6、洗滌費6萬元/月。7、中餐成本100萬元/月。8、中餐上交管理費12萬元/月。9、客房成本18萬元/月。10、棋牌部成本6萬元/月11、宣傳費5萬元/月。鑫城商務酒店方案二總收入402萬元/月鑫城商務酒店方案二總支出281萬元/月鑫城商務酒店方案（二）年利潤（402萬元12月）（281萬元12月）1452萬元扣除不利因素及經(jīng)營風險年利潤可保持在1400萬元以上。其它租賃收入電信、郵政、人民保險、醫(yī)療、超市、劇院、游泳館、銀行、工商、稅務及商鋪等場所租賃收入45000平方米050元30天12月810萬。（以上根據(jù)安平縣及周遍綜合數(shù)據(jù)估算，準確率達90以上）鑫城商務酒店機構設置一、總經(jīng)辦二、人事部三、財務部四、銷售部五、前廳部六、客房部七、餐飲部八、棋牌部九、保安部十、工程部十一、IT部鑫城商務酒店人員編制一、總經(jīng)辦、人事部、后勤部（15人）總經(jīng)理1人，總經(jīng)辦主任1人，人事經(jīng)理1人，文員4人，司機4人，后勤管理員1人，食堂領班1人，廚師1人，廚工5人；二、財務部（21人）總監(jiān)1人，經(jīng)理1人，會計2人，總出納1人，出納1人，查核主管1人，查核2人，倉庫主管1人，倉管2人，收銀主管1人，前臺收銀8人；三、銷售策劃部（8人）經(jīng)理1人，副經(jīng)理2人（團體、商務），銷售人員4人，司機1人四、前廳部（36人）經(jīng)理1人，副經(jīng)理1人，大堂副理3人，預訂主管1人，接待領班2人，總機領班1人，禮賓領班1人，PA領班1人，接待員7人，接線員3人，禮賓員7人，預訂員1人，保潔員7人；五、客房部（57人）經(jīng)理1人，副經(jīng)理1人，主管1人，領班7人，服務員47人；六、餐飲部（170人）中餐廳經(jīng)理1人，副經(jīng)理2人，主管4人，部長10人，咨客8人，服務員50人，洗碗工8人，酒吧員5人，行政總廚1人，中餐總廚1人，大廚2人，砧板4人，水臺4人，頭鍋2人，二鍋2人三鍋2人，四鍋2人，打荷4人，燒味大廚1人，上什3人，點心部大廚1人，熟籠3人，煎炸3人，點心部中案板3人，拌餡2人，西餐廳經(jīng)理1人，樓面主管1人，領班2人，咨客2人，服務員15人，酒吧員3人，西廚大廚1人，西廚主廚1人，西廚廚師4人，西廚廚工3人，面包師3人，糕餅師3人，面點師3人。七、棋牌部（17人）經(jīng)理1人，領班2人，服務員10人，收銀領班1人，收銀員3人；八、IT部（5人）經(jīng)理1人，軟件工程師1人，系統(tǒng)工程師1人，硬件維護員1人，網(wǎng)絡技術員1人；八、工程部（22人）經(jīng)理1人，主管1人，領班2人，值班工程師1人，運行、維修人員17人；九、保安部（29人）經(jīng)理1人，主管2人（教官、消防中心），領班4人，保安員22人（其中桑拿2人，夜總會2人，海鮮城4人）鑫城商務酒店人員工資標準一、總經(jīng)辦、人事部、后勤部總經(jīng)理總經(jīng)辦主任5000元/月人事經(jīng)理5000元/月文員1600元/月司機1200元/月后勤管理員1600元/月飯?zhí)妙I班1600元/月飯?zhí)脧N師1600元/月廚工700元/月二、財務部經(jīng)理5000元/月會計3000元/月出納1600元/月查核主管2000元/月查核1600元/月倉庫主管2000元/月倉管1200元/月收銀主管2000元/月收銀領班1600元/月收銀員1000元/月、1100元/月、1200元/月三、銷售部銷售部經(jīng)理5000元/月銷售經(jīng)理2000元/月銷售主任1600元/月司機1200元/月四、前廳部前