畢業(yè)論文-昆明地鐵1號(hào)線建設(shè)對(duì)沿線房地產(chǎn)影響研究

昆明地鐵1號(hào)線建設(shè)對(duì)沿線房地產(chǎn)影響研究目錄一、摘要4一選題背景5二選題的目的和意義5二、城市房地產(chǎn)價(jià)值影響因素6一價(jià)值和價(jià)格的關(guān)系6二城市房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成6三影響價(jià)格的因素6三、軌道交通與城市發(fā)展9一軌道交通的由來(lái)9二城市發(fā)展與軌道交通發(fā)展的關(guān)系10四、軌道交通對(duì)城市房地產(chǎn)發(fā)展的發(fā)展的影響10一對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位的影響12二增加商業(yè)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力13三軌道交通對(duì)房地產(chǎn)的雙重影響13五、簡(jiǎn)要介紹和分析昆明地鐵的影響及論證14一昆明地鐵簡(jiǎn)介14二昆明房?jī)r(jià)變化狀況與特征16三昆明地鐵首期工程的影響18四地鐵建設(shè)不同時(shí)期度房?jī)r(jià)的影響18五昆明地鐵一號(hào)線不同時(shí)期的房?jī)r(jià)對(duì)比19六、結(jié)論22七、建議與展望23致謝24參考文獻(xiàn)25摘要我國(guó)在高速城市化的過(guò)程中，城市得到了極大的發(fā)展，在發(fā)展同時(shí)市民出行堵塞的交通問(wèn)題備受關(guān)注，城市輕軌作為一種高效、節(jié)能環(huán)保、快捷的大容量城市客運(yùn)交通方式，城市輕軌交通有效的解決了城市普遍存在的交通擁堵，改變了市民的傳統(tǒng)出行方式，也影響了沿線房地產(chǎn)的價(jià)值并直接體現(xiàn)在價(jià)格上。在論文中將圍繞影響房?jī)r(jià)的因素進(jìn)行分析和總結(jié)，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有許多，主要從交通因素的影響分析，在文中應(yīng)用定量分析的方分析了昆明地鐵一號(hào)線沿線房?jī)r(jià)的漲幅，在不同范圍內(nèi)的不同漲幅。而交通分析中著重分析昆明地鐵建設(shè)和發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)的影響，以昆明地鐵一號(hào)線為研究對(duì)象，進(jìn)行數(shù)據(jù)采集分析總結(jié)。從而得出昆明地鐵建設(shè)對(duì)沿線房地產(chǎn)的價(jià)格影響力以及影響幅度。論文的研究成果將有助于購(gòu)房時(shí)作為參考依據(jù)。本文中的敘述了一系列影響房?jī)r(jià)的因素，詳細(xì)的介紹了昆明地鐵的發(fā)展?fàn)顩r成果，以及后續(xù)的發(fā)展計(jì)劃，分析了昆明地鐵建設(shè)發(fā)展帶來(lái)的實(shí)際影響，收集了沿線房?jī)r(jià)的變化數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析得出結(jié)論，并對(duì)昆明未來(lái)的城市地鐵發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展做出了展望。關(guān)鍵詞城市輕軌房地產(chǎn)影響因素定量分析一、緒論一選題背景隨著中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和城市化的不斷加速，交通擁堵現(xiàn)象也隨之出現(xiàn)在各大城市中，給城市里的居民的出行和生活方式帶來(lái)了許多的不便，成為居民關(guān)注的一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。道路交通發(fā)展的局限性難以已經(jīng)無(wú)法滿足城市發(fā)展的需要，從某種意義上說(shuō)限制了城市的發(fā)展，城市的高速發(fā)展難以維系，現(xiàn)代城市軌道交通的發(fā)展和使用已經(jīng)有許多年的歷史以及經(jīng)驗(yàn)，從西方發(fā)達(dá)國(guó)家又或是我國(guó)北上廣等特大城市的現(xiàn)代城市軌道交通使用經(jīng)驗(yàn)中可以看出，軌道交通是一種能有效解決城市公交系統(tǒng)壓力的交通方式。軌道交通以其特有的方式改變了城市生活的出行方式和生活節(jié)奏，加強(qiáng)了城市各個(gè)部分的相互聯(lián)系和通達(dá)性，相對(duì)而言改變了城市原來(lái)的區(qū)位劃分方式，增強(qiáng)了沿線地塊的區(qū)位優(yōu)越性，讓所處區(qū)域地塊上的物業(yè)價(jià)值相對(duì)得到提高，昆明作為云南省省會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，在發(fā)展的浪潮中迎來(lái)了地鐵的到來(lái)，為昆明的發(fā)展翻開了新的篇章，在地鐵和城市的相互發(fā)展中將帶來(lái)一系列的改變，也將為昆明的房地產(chǎn)帶來(lái)變化。在該論文中將就昆明地鐵一號(hào)線建設(shè)所給沿線房地產(chǎn)帶來(lái)的影響做研究方向。二選題意義和目的在國(guó)內(nèi)有許多城市的地鐵在運(yùn)營(yíng)中或者處于在建設(shè)中，城市地鐵建設(shè)能為城市帶來(lái)巨大的發(fā)展?jié)摿Γ鞘熊壍澜煌ㄗ鳛橐环N安全、快捷、環(huán)保的現(xiàn)代交通方式已為越來(lái)越多的人青睞，它的高性能大大刺激了周邊商業(yè)，尤其是房地產(chǎn)的發(fā)展，產(chǎn)生了巨大的外部經(jīng)濟(jì)效益。我國(guó)有很多正積極建設(shè)或計(jì)劃建設(shè)軌道交通項(xiàng)目，軌道交通的外部性帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益被其他開發(fā)商無(wú)償享受著。文中將詳細(xì)的介紹昆明地鐵建設(shè)發(fā)展給沿線房地產(chǎn)所帶來(lái)的影響，然后分析地鐵建設(shè)所帶來(lái)的外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，能夠有效的分析地鐵產(chǎn)生的效應(yīng)，以及地鐵不足之處能為以后的城市發(fā)展過(guò)程中軌道交通的建設(shè)城市房地產(chǎn)企業(yè)的房展方向提供有效的建議和依據(jù)，為昆明美好的明天帶來(lái)更多的希望。二、城市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素一城市房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成1商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)成本在商業(yè)房地產(chǎn)中的開發(fā)成本大概可以表示為地價(jià)勘探設(shè)計(jì)費(fèi)建安費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)管理費(fèi)貸款利息銷售費(fèi)用稅金（1）地價(jià)地價(jià)上漲是直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲最充分以及最常見的理由。土地征用費(fèi)和拆遷安置費(fèi)都包含在土地成本里面，在我國(guó)土地的唯一合法所有者是政府，在征地過(guò)程中政府要對(duì)土地原所有者土地被征用所受的損失進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，拆遷安置費(fèi)則是安置被征地者及被拆遷者生產(chǎn)和生活所需要的費(fèi)用。國(guó)家統(tǒng)一征地，在出讓土地使用權(quán)時(shí)由受讓者向政府交納。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用地來(lái)源于政府的供應(yīng)，土地一級(jí)市場(chǎng)是由政府控制的批租市場(chǎng)。其市場(chǎng)只存在買方，土地批租是政府行為，開發(fā)商沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的權(quán)利。（2）建安工程成本費(fèi)建安成本包括土建工程、水電安裝、工程裝飾、強(qiáng)電、弱電、設(shè)備等。根據(jù)實(shí)際情況而定，選擇建筑方式不一樣，成本也會(huì)不一樣，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用有綠化工程、管道工程、市政工程、變壓設(shè)備、生產(chǎn)生活污水處理配套設(shè)施。（3）營(yíng)銷管理費(fèi)營(yíng)銷管理費(fèi)包括，企業(yè)員工工資支出，售樓處建設(shè)裝潢費(fèi)，廣告投入、會(huì)展宣傳、辦公費(fèi)用等。2商業(yè)房地產(chǎn)的利潤(rùn)商家都是以追逐最大利益為目的，商業(yè)房地產(chǎn)投資是一種高投入高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，追逐利潤(rùn)是商家的首要目的。二影響價(jià)格的因素商業(yè)住房?jī)r(jià)格涉及領(lǐng)域廣、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、政策性明顯。主要可分為三個(gè)因素，一般因素，區(qū)域因素，個(gè)別因素。一般因素影響社會(huì)整體價(jià)格；區(qū)域因素是價(jià)格基礎(chǔ)；個(gè)別因素影響其他價(jià)格，影響房地產(chǎn)的因素眾多，這些因素交織穿插在一起，難以嚴(yán)格區(qū)分各個(gè)因素單獨(dú)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。1影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素一般因素即隨時(shí)隨地都在起作用的因素，它的作用不明確，但是卻起著基礎(chǔ)性作用，主要有社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政因素構(gòu)成，具體分析如下。（1）社會(huì)因素社會(huì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是從多方面的，社會(huì)治安狀況、人口密度、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)期望。社會(huì)安定情況會(huì)影響人的生活，社會(huì)大環(huán)境穩(wěn)定，百姓安居樂(lè)業(yè)，生活水平較好便刺激人們追求物質(zhì)享受及精神享受。社會(huì)治安好整體犯罪率低，人們生命財(cái)產(chǎn)不受到威脅，百姓才有置業(yè)欲望，當(dāng)社會(huì)表現(xiàn)的不安定，殺人、搶劫、盜竊、恐暴事件頻發(fā)時(shí)，百姓生命財(cái)產(chǎn)受到威脅，人們無(wú)心購(gòu)置房屋，房?jī)r(jià)受到影響自然相應(yīng)降低目前我國(guó)處于發(fā)展中國(guó)家，城市化水平據(jù)統(tǒng)計(jì)達(dá)到40多，西方歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的平均城市化平均水平達(dá)到70以上，中國(guó)和西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比起來(lái)還有相當(dāng)?shù)牟罹唷２罹嘣酱蟪鞘谢臐摿驮酱?，也就是還有更多的農(nóng)業(yè)人員將在城市化進(jìn)程中轉(zhuǎn)化為城市人口，大量的農(nóng)業(yè)人員轉(zhuǎn)為城市人口，對(duì)住房的需求也是龐大的。2經(jīng)濟(jì)因素國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，物價(jià)水平、經(jīng)融狀況、利率、居民當(dāng)前收入水品和可支配額度以及居民以后幾年收入水平和可支配額度預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)投資是民眾的較為理想的保值增值的投資產(chǎn)品。行政因素是通過(guò)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)等加以一定的規(guī)范來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格的。影響房屋價(jià)格的行政因素有，土地政策，房地產(chǎn)價(jià)格政策、城市規(guī)劃，土地利用規(guī)劃、稅收政策，住房制度等。一個(gè)城市的性質(zhì)，發(fā)展規(guī)模及前景，是由城市規(guī)劃，土地利用規(guī)劃，城市發(fā)展戰(zhàn)略等因素決定的，這些因素還決定了城市用地結(jié)構(gòu)，及地塊的用途。住房制度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也非常明顯，實(shí)施低廉租金福利制度，必然會(huì)導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格下跌，為了保障中低收入家庭的住房及普通百姓也能住得起房，國(guó)家先后實(shí)施了廉租房公租房和限購(gòu)令等政策。在我國(guó)政府可以通過(guò)控制土地的供應(yīng)，提高土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，相關(guān)稅費(fèi)等來(lái)促使房?jī)r(jià)提高，相反也出臺(tái)了一些政策來(lái)限制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，例如，廉租房及公租房的出臺(tái)，還出臺(tái)了最高限價(jià)明確規(guī)定，住宅交易時(shí)不能超出最高限價(jià)規(guī)定。房?jī)r(jià)高漲時(shí)政府會(huì)拋出一定量的房屋，增加供給量，平抑房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。由于城市規(guī)劃由政府規(guī)劃，指定某一地塊為何用途，商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)，工業(yè)園區(qū)等不同的規(guī)劃，合理科學(xué)的規(guī)劃有助于發(fā)揮出該地塊的最大潛力，能增加土地的附加值，也會(huì)影響到房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)征稅在短期內(nèi)會(huì)減少房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)環(huán)境的優(yōu)劣可以從很大程度上決定了所在住宅區(qū)的品質(zhì)的優(yōu)劣，人們?cè)絹?lái)越重視自己住所所在地的環(huán)境要求環(huán)境因素包括聲覺(jué)環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、水文環(huán)境、大氣環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等。3人口因素房子是服務(wù)于人的，人口的基數(shù)將影響房屋的數(shù)量，人口的素質(zhì)也同樣影響著房屋的供給關(guān)系，人口的數(shù)量越大對(duì)房屋的需求量也就越大。2區(qū)位對(duì)房?jī)r(jià)的影響對(duì)區(qū)位的定義可以定為兩個(gè)，絕對(duì)區(qū)位以及相對(duì)區(qū)位，絕對(duì)區(qū)位指的是地點(diǎn)位置，相對(duì)區(qū)位指的是各事物空間之間的聯(lián)系，在現(xiàn)實(shí)中可以分為自然區(qū)位，經(jīng)濟(jì)及社會(huì)性文化區(qū)位，由于城市的發(fā)展以及規(guī)劃有可能原先優(yōu)越的區(qū)位條件隨著衰落，房?jī)r(jià)自然會(huì)下降。1商圈繁華度的影響所處的位置的商業(yè)繁華度也是影響房產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵因素，所擁有的房產(chǎn)所在的商圈的成長(zhǎng)性將決定房產(chǎn)的升值潛力，商業(yè)繁華地段有商務(wù)辦公樓寫字樓眾多商鋪等，必將吸引大量的人口來(lái)此就業(yè)，而眾多的就業(yè)人口是周邊住宅需求的重要來(lái)源，在離就業(yè)中心的一定范圍內(nèi)會(huì)形成一個(gè)規(guī)模的住宅區(qū)。2時(shí)間距離的影響對(duì)于在生活在城市中的人來(lái)說(shuō)，最大吸引力來(lái)源于，城市功能最完善和最集中的城中心，距離城中心越近的地方，房?jī)r(jià)越高。3基礎(chǔ)設(shè)施配套基礎(chǔ)設(shè)施包括，建造小區(qū)內(nèi)的道路，車庫(kù)、水電煤氣供應(yīng)及保障、排污。照明、通訊、綠化以及環(huán)境衛(wèi)生等。4交通條件對(duì)房?jī)r(jià)的影響人類活動(dòng)的日益頻繁，以及信息物流人流的發(fā)展，提出了對(duì)交通更高的要求，交通條件的發(fā)達(dá)程度是衡量地理?xiàng)l件是否優(yōu)越的重要指標(biāo)之一，也是影響區(qū)位因素的方面，是人口、經(jīng)濟(jì)。文化匯集的地方，會(huì)帶動(dòng)商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)崗位，吸引大量置業(yè)人口，強(qiáng)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升房地產(chǎn)的價(jià)值。對(duì)外交通的發(fā)展?fàn)顩r，如今所有大城市都有一樣的通病，交通擁堵，在其他大城市尤為明顯，所以人們?cè)絹?lái)越關(guān)注城市內(nèi)交通情況的發(fā)展，在交通方面，道路的鋪設(shè)，高架，立交橋等不斷的應(yīng)用雖然是緩解了一定的交通壓力，但是并沒(méi)有解決交通通病，所以提出了衛(wèi)星城市概念，這完全是為了解決大城市的各方面的壓力，衛(wèi)星城市的發(fā)展需要加強(qiáng)與主城的聯(lián)系，輕軌將是不二的選擇，在城市中將擔(dān)任運(yùn)輸大動(dòng)脈。三、軌道交通與城市發(fā)展軌道交通屬于城市公共行業(yè)，軌道交通有地鐵交通、輕軌交通、有軌電車交通等。軌道交通是城市的發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展人口的增長(zhǎng)，原先的道路交通出現(xiàn)擁擠已經(jīng)無(wú)法承載交通流量孕育而生的，其作為組成城市公共交通系統(tǒng)重要的一員而發(fā)展的，因此稱之為城市軌道交通，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)和衛(wèi)星城市的發(fā)展，通常這樣的城際鐵路也慣稱為軌道交通。軌道交通額形式式也分為多樣，其用途及適用范圍都不一樣，例如；地鐵、輕軌、磁懸浮列車，城際列車，每一種都有其本身使用的范圍，地鐵實(shí)用于城市中，人口眾多人流量較大，道路交通不滿足出行的地方。地鐵因?yàn)槌鞘卸Q生也必讓城市生活更加美好。一城市發(fā)展與軌道交通發(fā)展的關(guān)系軌道交通因?yàn)槌鞘卸霈F(xiàn)，作為服務(wù)于城市公共交通體系的重要部分，城市的發(fā)展和地鐵的發(fā)展相輔相成。1地鐵推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)GDP增長(zhǎng)，增加就業(yè)崗位。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市土地是非常限的。城市增容刻不容緩，水平擴(kuò)張的的話顯然給城市的進(jìn)一步發(fā)展先天地設(shè)置了不同程度的障礙。為此，軌道交通尤其是地鐵的興建與運(yùn)營(yíng)勢(shì)在必行。據(jù)北京市城市規(guī)劃研究所郭春安教授分析，每投資1億元的軌道交通項(xiàng)目，就可以帶動(dòng)大約206億元左右的GDP增長(zhǎng)，還可以提供4000個(gè)以上的就業(yè)崗位。在地鐵的建設(shè)及使用還有一系列的間接效益，當(dāng)?shù)罔F網(wǎng)絡(luò)建設(shè)完成后投入使用，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)惠準(zhǔn)時(shí)等特點(diǎn)，大部分人都愿意選擇乘坐地鐵，這樣一來(lái)可以減少私家車的出行量，同時(shí)也減少了能耗和碳排放，公交線路也可以減少一部分或者取消地鐵線路重合的地方，從多個(gè)層次多方面的提現(xiàn)了其價(jià)值所在。昆明已開通的地鐵已成為市民生活中重要的一部分，市民平日的出行活動(dòng)以及上下班接送孩子上下班等都已經(jīng)離不開地鐵了，一二號(hào)線貫穿與昆明市最北邊的北部汽車客運(yùn)站南至最南端的大學(xué)城南站，沿途經(jīng)過(guò)的地方無(wú)不受其影響，極大的方便了市民的出行，尤其是身處大學(xué)城的學(xué)子們，更是切身的感受到了地鐵的便捷與實(shí)惠。城市的發(fā)展需要地鐵，由于道路建設(shè)的限制以及出行難的問(wèn)題，在加上擴(kuò)張出來(lái)的新城急需注入活力需要快捷方便實(shí)惠的交通工具來(lái)聯(lián)通加強(qiáng)新區(qū)和市中心各方面聯(lián)系，地鐵是不二的選擇。無(wú)論是從優(yōu)化城市空間格局，解決道路交通供需矛盾，實(shí)現(xiàn)交通資源合理分配，增強(qiáng)新區(qū)的活力，都迫切需要快速發(fā)展城市快速軌道交通。四、軌道交通對(duì)城市房地產(chǎn)發(fā)展的影響軌道交通的特殊性，決定了其本身對(duì)城市房地產(chǎn)特殊的影響，由于地鐵運(yùn)輸能力的巨大帶來(lái)了人流在量和質(zhì)都發(fā)生了變化，極大的改善了沿線的通達(dá)度，改變了沿線的區(qū)位條件，影響了城市土地利用以及產(chǎn)業(yè)空間的分布，進(jìn)而影響了城市空間與形態(tài)。地鐵巨大的吞吐量以及其快速的特征，能把大量的人流快速的引向特定的地點(diǎn)，并且會(huì)再某個(gè)點(diǎn)集中大量的人流，這促使了商業(yè)空間的變化與重組。軌道交通還能對(duì)居住空間的變化產(chǎn)生影響，由于我國(guó)正處于快速城市化的過(guò)程中，隨著城市規(guī)模不斷的擴(kuò)大，出現(xiàn)了居住地點(diǎn)和工作地點(diǎn)的分離，尤其是郊區(qū)化的趨勢(shì)，使得人們出行范圍也在不斷的擴(kuò)大，通勤時(shí)間以及距離也不斷增加，而地鐵快速準(zhǔn)時(shí)便捷，極大的縮減了沿線居民的通勤時(shí)間，在吸引通勤居民的移居的過(guò)程中慢慢的改變了居住空間格局。交通條件的改善，使得區(qū)位條件的隨之改善，提高了土地的潛在收益，以及沿線物業(yè)價(jià)值也將隨之提高，處于優(yōu)勢(shì)區(qū)位的土地上的物業(yè)將升值。同時(shí)軌道交通能把通勤時(shí)間控制在一定的范圍內(nèi)，這樣即使工作地點(diǎn)和居住地點(diǎn)不一樣只要居住地點(diǎn)和工作地點(diǎn)都在地鐵附近，就可以通過(guò)便捷的交通，快速的達(dá)到目的地，這樣避免了市中心的擁堵以及不確定性。因?yàn)榈罔F的便捷性，它使兩端的郊區(qū)房地產(chǎn)需求增加，這樣避免了市區(qū)的高價(jià)和擁堵，但是帶來(lái)需求的增加并不是平均分布在每一個(gè)點(diǎn)上的。會(huì)由軌道交通引導(dǎo)向特定的地點(diǎn)集中，而人口的集中地點(diǎn)將會(huì)產(chǎn)生一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而帶來(lái)個(gè)公共設(shè)施在點(diǎn)上的集中，集中能夠進(jìn)一步強(qiáng)化區(qū)位優(yōu)勢(shì)，從而放大了軌道交通的外部效應(yīng)，這樣的集中是由軌道交通、房地產(chǎn)開發(fā)商、居民、公共機(jī)構(gòu)決策之間的相互作用產(chǎn)生的結(jié)果，軌道交通在居住地和工作地點(diǎn)的網(wǎng)絡(luò)形成中起到了重要的橋梁作用，隨之人們會(huì)從擁擠的市中心，遷移到人口稀疏。房?jī)r(jià)相對(duì)低廉，交通便利，擁有一定公共基礎(chǔ)設(shè)施的郊區(qū)。城市居住空間隨之發(fā)生變化，居住空間沿軌道交通走向集中時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商受到邊緣地帶的地價(jià)低廉，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)低，潛力大的吸引紛紛，在站點(diǎn)周邊開發(fā)成片的房子，從而使站點(diǎn)附近匯聚了大量的人流，進(jìn)而吸引更多的人口遷入居住，在這樣的推動(dòng)下這樣的站點(diǎn)附近將成為新的城市副中心。軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)理由于多種因素會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生影響，而軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響是通過(guò)去改變房地產(chǎn)價(jià)值的影響因素來(lái)實(shí)現(xiàn)的。1改變沿線交通狀況便捷度即是可達(dá)性，是指從給定的點(diǎn)到其它地方購(gòu)物、工作、就醫(yī)或娛樂(lè)的方便程度。可達(dá)性的重要性是不言而喻，自行車、公共汽車或步行作為居民傳統(tǒng)的出行方式相對(duì)于軌道交通而言速度較慢，增加了出行的時(shí)間，從而使出行交通成本間接的增加了。相對(duì)來(lái)說(shuō)，城市軌道交通作為一種新型的交通方式，不僅使居民的出行速度得到很大程度的提高，使出行時(shí)間得到減少，從而間接導(dǎo)致時(shí)間的機(jī)會(huì)成本有了一定幅度的降低。2改變土地的利用性質(zhì)軌道交通的出現(xiàn)調(diào)整了城市土地使用格局交通的發(fā)達(dá)程度它是城市發(fā)展的重要影響因素，由于軌道交通的開通為居民提供了迅速進(jìn)入市內(nèi)的交通方式，從而使得沿線交通的便捷度大大提高，因此，拉動(dòng)不同性質(zhì)的行業(yè)往地域上分開了，而商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)及其它設(shè)施隨著軌道交通的建設(shè)逐漸的向沿線影響區(qū)域內(nèi)高密度的聚集。隨后導(dǎo)致的結(jié)果是軌道交通沿線的商業(yè)用地、住宅用地的需求大大被激發(fā)，城市的土地利用形式也因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)律的影響從而發(fā)生調(diào)整和改變。這樣，不僅城市中心的金融、服務(wù)行業(yè)、貿(mào)易的功能由于軌道交通開通運(yùn)營(yíng)而得以強(qiáng)化，而且也成為城市沿線新城建設(shè)的交通保障。3軌道交通提升了沿線土地開發(fā)強(qiáng)度軌道交通能夠極大的改善周邊地區(qū)地可達(dá)性，站點(diǎn)周邊依存軌道交通這個(gè)強(qiáng)大地經(jīng)濟(jì)體孕育城市新的住宅中心、辦公、商業(yè)，使該地區(qū)土地得到高密度、高強(qiáng)度開發(fā)。表示土地利用強(qiáng)度常用的指標(biāo)是容積率。一般來(lái)說(shuō)，容積率的提高會(huì)相應(yīng)的帶來(lái)土地開發(fā)收益的增加。以北京地鐵為例，它采用高密度發(fā)展模式，結(jié)合政府對(duì)土地強(qiáng)有的力控制，加強(qiáng)土地利用規(guī)劃和軌道交通協(xié)調(diào)發(fā)展，在站點(diǎn)附近建造了高密度的公寓，這樣就大大提高了軌道站點(diǎn)邊圍的人口密度，為地鐵帶來(lái)集中的客流，同時(shí)也在有限的占地面積上增加居住人口和就業(yè)崗位，隨之，還會(huì)刺激更對(duì)功能設(shè)施的聚集，包括購(gòu)物、娛樂(lè)和物業(yè)，使沿線地區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益得以上升。4促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的繁榮軌道交通的建設(shè)改變著沿線地區(qū)的區(qū)位條件，增強(qiáng)了和其他地區(qū)的聯(lián)系，改變著人口集聚的程度和方向，對(duì)人們的置業(yè)產(chǎn)生很大的吸引力，使沿線地區(qū)開發(fā)的力度加大，居民的居住密度提高。居民的居住密度提高又產(chǎn)生很大的經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)，促使更多功能的設(shè)施聚集，諸如商貿(mào)、金融、信息服務(wù)等。配套設(shè)施的逐漸完善能吸引更多的人到該地區(qū)出行，誘發(fā)各種需求和消費(fèi)，包括置業(yè)、娛樂(lè)、購(gòu)物等，帶動(dòng)沿線地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升，房地產(chǎn)是一個(gè)受價(jià)值影響大的行業(yè)，所以軌道交通不僅能帶動(dòng)沿線的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而且提升房地產(chǎn)的價(jià)值。一對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位的影響地鐵建設(shè)成功通車后能給沿線的房地產(chǎn)帶來(lái)相應(yīng)其區(qū)位的相對(duì)改變。原來(lái)區(qū)位優(yōu)勢(shì)不是那么明顯的地段，因?yàn)榈罔F的通車使得交通狀況得到改變，區(qū)位優(yōu)勢(shì)也得到改善，如果原來(lái)區(qū)位優(yōu)勢(shì)局相對(duì)較好的地方，也會(huì)因?yàn)榈罔F站點(diǎn)設(shè)置在附近，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得到加強(qiáng)，地鐵通車后改變了沿線居民的生活方式。二增加商業(yè)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力軌道交通使得沿線地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)地理位置差異發(fā)生變化，城市的區(qū)位集聚利益隨之提高，從而使相應(yīng)區(qū)域的吸引力和輻射力增強(qiáng)?？拷徊纥c(diǎn)和重要站點(diǎn)的區(qū)位往往會(huì)大大得益，增強(qiáng)了可達(dá)性，經(jīng)濟(jì)地理位置趨優(yōu)發(fā)展。軌道交通的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，必然會(huì)吸引眾多商家紛紛在軌道沿線布局設(shè)點(diǎn)，但是由于機(jī)會(huì)和土地的有限性，這必將加劇競(jìng)爭(zhēng)，使進(jìn)入門檻抬高。一種情況是眾多商家在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中優(yōu)勝劣汰，“溢出”效應(yīng)明顯，最終只剩下那些有競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)企業(yè)生存下來(lái)。在強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)中無(wú)不體現(xiàn)出了軌道交通對(duì)沿線商業(yè)活動(dòng)以及商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力。三軌道交通對(duì)房地產(chǎn)的雙重影響在地鐵帶來(lái)了便捷舒適實(shí)惠的同時(shí)，也許同時(shí)也會(huì)帶了一些負(fù)面影響，雖然地鐵大部分處于地下，但是由于地下隧道的勘探開挖建設(shè)成本高昂，所以在條件允許的情況下，通常還是建在地面之上。軌道交通在運(yùn)作的時(shí)候會(huì)產(chǎn)生噪音污染，電磁污染，以及視覺(jué)污染，還有其本身運(yùn)作時(shí)產(chǎn)生強(qiáng)烈的震動(dòng)等，有可能會(huì)對(duì)周邊的房地產(chǎn)造成負(fù)面影響，從而降低鄰近區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值。地鐵對(duì)不同物業(yè)類型價(jià)值的影響力不同。整體而言，地鐵對(duì)商業(yè)、商務(wù)、住宅等物業(yè)價(jià)值的影響明顯大于對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的影響；其中，對(duì)商業(yè)、商務(wù)物業(yè)價(jià)值的影響又明顯大于對(duì)住宅物業(yè)的影響。同時(shí)，軌道交通對(duì)不同檔次的住宅物業(yè)影響也有明顯差異，軌道交通對(duì)中低檔商品住宅的提升作用較大；對(duì)高檔住宅的影響較小，因?yàn)樽≡诟邫n住宅和別墅里的人，都是比較富裕經(jīng)濟(jì)能力較好，都有自己的私人交通工具，一般的交通費(fèi)用而言在他們生活中是一筆很小的開支。但畢竟住在高檔住宅以及高檔別墅里的人不是多數(shù)，整體而言地鐵交通對(duì)周圍房的產(chǎn)的總體價(jià)值是有個(gè)很明顯的提高。正面影響大于負(fù)面影響。五、昆明地鐵及對(duì)房地產(chǎn)的影響一昆明地鐵的簡(jiǎn)介昆明地鐵是昆明市軌道交通的重要組成部分，。昆明地鐵系統(tǒng)將于2020年前形成六條線路，全長(zhǎng)1626千米；遠(yuǎn)期將形成近10條線路，全長(zhǎng)300余千米。2008年12月19日，昆明地鐵1號(hào)線試驗(yàn)段4站3區(qū)間率先開工。2009年6月8日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)昆明軌道交通建設(shè)規(guī)劃。于2009年8月全面開建的地鐵一期工程涉及地鐵1、2號(hào)線共計(jì)31車站，全長(zhǎng)421千米。2010年上半年將啟動(dòng)地鐵3號(hào)線試驗(yàn)段，輕軌6號(hào)線（機(jī)場(chǎng)線）建設(shè)一期工程于2012年底完工。建設(shè)規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，昆明地鐵建設(shè)1、2、3號(hào)線共形成一個(gè)“大”字形的線網(wǎng)，4、5、6號(hào)線是“大”字形線網(wǎng)的輔助線網(wǎng)，6條線路形成放射狀軌道交通線路。在綜合考慮目前昆明的具體交通狀況、城市景觀、道路設(shè)置及市民出行方便等因素后，昆明的軌道將有可能采取地上和地下兩種形式相結(jié)合的方式建設(shè)。初步構(gòu)想為城市中心區(qū)即二環(huán)以內(nèi)，將采取地下軌道交通的形式建設(shè)，而中心區(qū)外圍地區(qū)即二環(huán)以外，將采取高架軌道交通和地面軌道交通兩種形式建設(shè)。1號(hào)線西北延長(zhǎng)線起于環(huán)城南路站，止于省政法學(xué)院，線路全長(zhǎng)79公里，設(shè)站7座，規(guī)劃建設(shè)期20142016年。1號(hào)線支線起于呈貢北站，止于昆明火車南站，線路全長(zhǎng)52公里，設(shè)站4座，規(guī)劃建設(shè)期20132015年。1號(hào)線南延線起于廣電大學(xué)站，止于公園北路站，線路全長(zhǎng)73公里，設(shè)站3座，規(guī)劃建設(shè)期20132015年。2號(hào)線二期起于環(huán)城南路站，止于蘇王村站，線路全長(zhǎng)92公里，設(shè)站8座，規(guī)劃建設(shè)期20142016年。3號(hào)線二期起于石咀站，止于西山公園站，線路全長(zhǎng)4公里，設(shè)站3座，規(guī)劃建設(shè)期20162018年。4號(hào)線起于陳家營(yíng)站，止于昆明火車南站，線路全長(zhǎng)435公里，設(shè)站26座，規(guī)劃建設(shè)期20162019年。5號(hào)線起于世博園站，止于蘇王村站，線路全長(zhǎng)24公里，設(shè)站20座，規(guī)劃建設(shè)期20152018年。6號(hào)線起于塘子巷站，止于機(jī)場(chǎng)中心站，線路全長(zhǎng)254公里，設(shè)站6座，規(guī)劃建設(shè)期20132015年（其中，機(jī)場(chǎng)中心站東部汽車站，6號(hào)線一期181公里已建成，于去年6月28日與新機(jī)場(chǎng)同步投入運(yùn)營(yíng)）。這在昆明城市交通建設(shè)史上具有里程碑的意義。昆明城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃由“三主三輔”6條線組成，總長(zhǎng)1626公里。其中，1、2、3號(hào)線為骨干線，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)按照3萬(wàn)人/小時(shí)以上的地鐵標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)；4、5號(hào)線為輔助線；6號(hào)線為機(jī)場(chǎng)專線。1號(hào)線是連接主城到呈貢新區(qū)的南北向骨干線，全長(zhǎng)34公里；2號(hào)線是昆明主城南北方向的骨干線。1號(hào)線和2號(hào)線一期組成。按計(jì)劃，首期工程將用3年半的時(shí)間，于2012年底貫通運(yùn)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)后，車輛最高運(yùn)行速度為100公里/小時(shí)，全線運(yùn)行速度為40公里/小時(shí)。列車走完全程只需約1小時(shí)。運(yùn)營(yíng)組織采用全封閉的雙線線路、右側(cè)行車，列車開行最小間隔為2分鐘，6輛編組，遠(yuǎn)期高峰每小時(shí)運(yùn)量可達(dá)438萬(wàn)人。具體線路1號(hào)線線路起于主城核心區(qū)，到達(dá)呈貢南部大學(xué)城，是連接主城與呈貢新區(qū)，支持和促進(jìn)呈貢新區(qū)建設(shè)的發(fā)展軸線。2號(hào)線線路起于主城北部銀河片區(qū)，縱向穿越中心城區(qū)到達(dá)主城南部滇池北岸，是解決主城南北客運(yùn)主流向出行需求的南北主軸線。3號(hào)線線路起于主城西部馬街，向東止于兩面寺，并預(yù)留機(jī)場(chǎng)線接口，是解決主城東西客運(yùn)主流向出行需求的東西主軸線。4號(hào)線線路起于西北部高新開發(fā)區(qū)，經(jīng)中心區(qū)、經(jīng)開區(qū)到達(dá)呈貢新區(qū)白龍?zhí)?，是串?lián)昆明主要產(chǎn)業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)型輔助軸線。5號(hào)線線路起于世博園，穿越中心區(qū)到達(dá)滇池度假區(qū)，是串聯(lián)昆明若干旅游精品區(qū)的旅游型輔助軸線。6號(hào)線是連接主城和新航空港的輔助線。屆時(shí)當(dāng)昆明6條地鐵線路全部運(yùn)營(yíng)時(shí)地鐵基本覆蓋昆明城區(qū)，將發(fā)揮出更加強(qiáng)的作用。二昆明房?jī)r(jià)變化狀況與特征總體而言昆明2016年1月份到3月份一手房的房?jī)r(jià)成上漲趨勢(shì)，短期內(nèi)，一個(gè)城市的供給和需求變化不大。房地產(chǎn)政策對(duì)房?jī)r(jià)起著至關(guān)重要的作用，如貸款利率，公積金利率，信貸，首付比，房產(chǎn)交易稅費(fèi)等。事實(shí)上，近幾年，政策已經(jīng)成為了房地產(chǎn)價(jià)格短期波動(dòng)的主導(dǎo)因素。房?jī)r(jià)在每次鼓勵(lì)政策出臺(tái)后，均有明顯上漲。2008年底，房地產(chǎn)增速觸底。隨著鼓勵(lì)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)半年的大牛市，同比增速曾一度達(dá)到60。2014年9月份，房?jī)r(jià)增速再次觸底，政策出臺(tái)后同比增速回升至30。隨后2015年3月和2015年9月的政策，也造成了短期的小牛市，并使同比增速維持在20以上。預(yù)期會(huì)有更多鼓勵(lì)居民購(gòu)房的政策登場(chǎng)。而隨著房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，政策的影響力將逐漸減弱。我市的總?cè)丝趯默F(xiàn)在的578萬(wàn)發(fā)展到800萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口由300萬(wàn)發(fā)展到650萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率由52提高到81。其中，主城區(qū)從現(xiàn)在的180平方公里發(fā)展到“一湖四片”現(xiàn)代新昆明城市區(qū)的460平方公里，人口由245萬(wàn)發(fā)展到450萬(wàn)。城市空間較大拓展，人口密度目前的每平方公里達(dá)到13000多人。城市中心區(qū)也在不斷的變化，由原來(lái)的五華區(qū)南屏街?jǐn)U散到西山區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，交通距離變得越來(lái)越大。昆明的城市規(guī)劃一湖四環(huán)第一環(huán)，即環(huán)湖公路。全長(zhǎng)114公里，估算總投資86億元。第二環(huán)，即環(huán)湖截污。在環(huán)湖公路外側(cè)實(shí)施截污工程，全長(zhǎng)101公里，估算總投資721億元。截污工程與環(huán)湖公路建設(shè)同步實(shí)施。第三環(huán)，即環(huán)湖生態(tài)。在環(huán)湖公路內(nèi)建設(shè)42平方公里的湖濱生態(tài)帶，在環(huán)湖公路外建設(shè)42平方公里的風(fēng)景林區(qū)。估算總投資694億元。以上三環(huán)，以環(huán)湖公路為主干，公路外側(cè)是截污系統(tǒng)，公路內(nèi)側(cè)是生態(tài)系統(tǒng)，這就為滇池環(huán)湖截污，確保污水不進(jìn)入滇池提供了可靠的保證，也為建設(shè)環(huán)湖新城提供了科學(xué)的前提。第四環(huán)，即環(huán)湖新城。以滇池為中心，構(gòu)建“一湖四片”現(xiàn)代新昆明城市區(qū)。規(guī)劃總?cè)丝?50萬(wàn)人，用地460平方公里。一湖四片北城，即現(xiàn)在的主城，以五華、盤龍、官渡、西山4個(gè)區(qū)為依托，形成金融商貿(mào)旅游服務(wù)中心、現(xiàn)代新昆明城市的核心區(qū)。規(guī)劃人口220萬(wàn)人，用地220平方公里。東城，即呈貢新城，形成新興工業(yè)、科研文教園區(qū)，以花卉產(chǎn)業(yè)為特色的生物產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代城市物流業(yè)中心。規(guī)劃人口95萬(wàn)人，用地100平方公里。南城，即晉城新街新城，形成新型旅游度假城。規(guī)劃人口75萬(wàn)人，用地80平方公里。西城，即昆陽(yáng)海口新城，形成以磷礦精加工、機(jī)械制造、電子儀表、旅游服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)的工業(yè)城。規(guī)劃人口60萬(wàn)人，用地60平方公里昆明主城區(qū)骨干路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)展規(guī)劃昆明城市交通系統(tǒng)的發(fā)展目標(biāo)是第一、建成以公共交通為骨干的大容量現(xiàn)代化綜合交通系統(tǒng)，公共交通出行比例達(dá)35以上；第二、構(gòu)建快速交通系統(tǒng)，形成主城區(qū)30分鐘交通圈，都市區(qū)1小時(shí)交通圈第三、建成經(jīng)濟(jì)、安全和高品質(zhì)的現(xiàn)代化交通系統(tǒng)；第四、城市交通與環(huán)境保護(hù)、城市綠化、城市景觀和歷史文化保護(hù)的發(fā)展目標(biāo)協(xié)調(diào)，建設(shè)綠色交通系統(tǒng)；第五、以現(xiàn)代交通系統(tǒng)支撐城市的跨躍式發(fā)展，推動(dòng)“大餅”城市向網(wǎng)絡(luò)型城市演化。三昆明地鐵首期工程的影響在接下來(lái)的城市軌道交通對(duì)房地產(chǎn)的影響研究過(guò)程中，將主要以首期工程的一號(hào)線為研究對(duì)象和二號(hào)線做相應(yīng)的比較，目前昆明開通且運(yùn)營(yíng)的地鐵線有3條，分別是6號(hào)線以及1、2號(hào)線，6號(hào)線并未和1、2號(hào)線聯(lián)通，1號(hào)和2號(hào)貫穿于昆明城的南北方向，且相互聯(lián)通。所以選擇首期工程的1號(hào)線為研究對(duì)象，在研究過(guò)程中將和2號(hào)線作為一個(gè)對(duì)比。四地鐵建設(shè)不同時(shí)期對(duì)沿線房?jī)r(jià)的影響一般而言地鐵建設(shè)對(duì)房?jī)r(jià)的影響可以分為三個(gè)階段，規(guī)劃期、施工期、運(yùn)營(yíng)期。在不同的時(shí)期對(duì)周圍沿線房?jī)r(jià)的影響不一樣，在地鐵處于規(guī)劃期時(shí)，人們往往產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期心理的增值。一般而言，這個(gè)時(shí)期的房產(chǎn)價(jià)格升值幅度通常較大。從投資心理學(xué)的角度看，在開通前，投資者已期望地鐵對(duì)樓價(jià)的升值影響，所以房地產(chǎn)在價(jià)格方面反應(yīng)出了幾種期望。在施工建設(shè)期時(shí)一般人都處于一種觀望狀態(tài)，但是會(huì)受到房地產(chǎn)開發(fā)商的炒作各方面的影響。在運(yùn)營(yíng)時(shí)期初期效果不會(huì)太明顯，人們都處于一種等待驗(yàn)證是否還值得投資的一種心態(tài)。在接下文中我將以數(shù)據(jù)以及模型反應(yīng)出昆明一號(hào)線對(duì)沿線房?jī)r(jià)的實(shí)際影響有多大。五昆明地鐵一號(hào)線沿線不同時(shí)期的房?jī)r(jià)對(duì)比樓盤名稱建設(shè)前的價(jià)格建設(shè)時(shí)的價(jià)格建成運(yùn)營(yíng)后價(jià)格站點(diǎn)步行距離書香大地未建設(shè)4380元5036元大學(xué)城站1000米雨花毓秀未建設(shè)4200元4858元怡康南路站1500米實(shí)力心城未建設(shè)5600元5800元春融街站200米惠蘭園4100元4800元5492元春融街站500米米蘭園4100元4600元5181元春融街站600米眾合佳苑4090元4520元5160元春融街站2000米東盟森林未建設(shè)3600元4291元斗南站1000米新亞洲體育城5860元6208元7045元新亞洲體育城站700米世紀(jì)城58906360元7146元耳季路站500米路馨小區(qū)未建設(shè)6680元7458元耳季路站500米日新小區(qū)59006620元7158元日新站200米銀海森林78608680元9232元日新站1000米錦苑花園78608640元9200元1400米銀海銀苑66807860元8644元福德站200米銀海領(lǐng)域76608280元8900元昆明火車站50米1各個(gè)樓盤不同時(shí)間段的價(jià)格2不同距離內(nèi)的均價(jià)的對(duì)比3不同距離之間的均價(jià)以及漲幅距離建設(shè)時(shí)均價(jià)運(yùn)營(yíng)時(shí)均價(jià)漲幅500米以內(nèi)66007228952500至1000米5315593511661000米以上578664061072在表格以及模型中顯示出來(lái)所有的房產(chǎn)在地鐵通車前和通車后都有個(gè)比較大的漲幅，最低的漲幅也達(dá)到952而最高的漲幅達(dá)到了1166，在從距離對(duì)漲幅的研究中發(fā)現(xiàn)距離近的房漲幅并不是最大的，在這其中還有眾多的影響因素干擾，地鐵并不是獨(dú)立的影響因素。例如珥季路站世紀(jì)城，地鐵建設(shè)前的與建設(shè)中價(jià)格上漲8，而建設(shè)中與運(yùn)營(yíng)中價(jià)格又上漲了1236。影響其價(jià)格漲幅的主要因素是世紀(jì)城片區(qū)交通網(wǎng)密布，如彩云北路、廣福路、金源大道、珥季路、吉祥中路、永中路，交通便利人口密度沒(méi)有一二環(huán)那么大，另外受一些公共設(shè)施的影響如小學(xué)、超市、公園、醫(yī)院等。所以漲幅沒(méi)有像預(yù)期那樣，并不是單一的由地鐵的影響決定的，也可以是目前地鐵對(duì)沿線的房?jī)r(jià)影響還沒(méi)那么深刻沒(méi)那么大，還受到其他共同因素的影響等；即距離越大漲幅越低。所以出現(xiàn)了這樣的狀況在這分析500米以內(nèi)的樓盤得出大多數(shù)都處于呈貢新區(qū)以及都是相對(duì)開發(fā)年代比較近，受整體區(qū)位的影響比較明顯，所以得出了這樣的分析結(jié)果。5影響因素分析結(jié)果在表格以及模型中顯示出來(lái)所有的房產(chǎn)在地鐵通車前和通車后都有個(gè)比較大的漲幅，最低的漲幅也達(dá)到952而最高的漲幅達(dá)到了1166，在從距離對(duì)漲幅的研究中發(fā)現(xiàn)距離近的房漲幅并不是最大的，在這其中還有眾多的影響因素干擾，地鐵并不是獨(dú)立的影響因素。區(qū)與區(qū)之間的影響是主要是地域的不同以及發(fā)展水平不一樣所致，而距離站點(diǎn)之間的距離價(jià)格不一樣以及漲幅不一樣同樣有其他因素的干擾，比如新亞洲體育城剛好順著地鐵方向沿彩云北路有2000米，同樣比較特殊的世紀(jì)城是垂直于地鐵線方向沿餌季路有2300米多，這都是不可忽視的因素，因?yàn)楦鱾€(gè)樓盤所處的環(huán)境各有差異，所以導(dǎo)致了這樣的結(jié)果。但就總體而言地鐵明顯的增加了沿線房地產(chǎn)的價(jià)值，給呈貢新區(qū)來(lái)去了活力也把呈貢新區(qū)的人流量帶了出來(lái)，增強(qiáng)了新城與市中心的聯(lián)系帶動(dòng)了物流、人流信息流以及資金流，為沿線的發(fā)展帶來(lái)了巨大的推動(dòng)作用，產(chǎn)生了升值空間。在得到地鐵沿線的房?jī)r(jià)的漲幅為1063（不同距離的漲幅相加在平均）后需要拋除整個(gè)昆明市的漲幅，查閱資料得知昆明市房?jī)r(jià)的整體漲幅約為853最后摳除整體漲幅后得到沿線拋去整體漲幅還有21的額外漲幅，這應(yīng)該能反映出地鐵對(duì)沿線房?jī)r(jià)的整體漲幅還是有相當(dāng)?shù)挠绊懙?。六、結(jié)論在房地產(chǎn)項(xiàng)目中又分為不同的類型，居住用房；商用房以及商住兩用房，由于云南地處西南邊陲，一直以來(lái)相對(duì)閉塞，各方面起步發(fā)展都比較晚，實(shí)際上處于地鐵沿線的地產(chǎn)項(xiàng)目多以居住用房的形式存在，商住兩用房為少數(shù)，單一的商用房更是寥寥無(wú)幾，所以在采集數(shù)據(jù)時(shí)多以住宅以及商住兩用的類型采集和分析，總體上對(duì)房地產(chǎn)的漲幅得出一個(gè)結(jié)論，因?yàn)閱我粋€(gè)別的項(xiàng)目無(wú)法得到大量的數(shù)據(jù)無(wú)法進(jìn)行分析以及對(duì)比。在研究過(guò)程中采取了多種方法研究，從多方面比較全面的研究了地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，從不同區(qū)，不同距離，以及不同的時(shí)間段內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的漲跌做出了分析，但由于這是再理想環(huán)境下單一研究地鐵的影響結(jié)果，與現(xiàn)實(shí)中實(shí)際影響房?jī)r(jià)的因素眾多且復(fù)雜。就本文研究結(jié)果得出距離不是影響房?jī)r(jià)的主要因素，區(qū)域與區(qū)域這之間的房?jī)r(jià)差距巨大，這是由于區(qū)域商圈的成熟與否決定的，在成熟的區(qū)域配套設(shè)施齊全，房?jī)r(jià)比較高，在新區(qū)由于聚集效應(yīng)目前還不明顯，潛在價(jià)值尚未完全體現(xiàn)出來(lái)。但是沿線周圍的房?jī)r(jià)的確因?yàn)榈罔F的建設(shè)而得到了明顯的提高。例如世紀(jì)城望春苑、探春苑、惜春苑、茗春苑、沁春苑等小區(qū)，影響其房?jī)r(jià)的因素還有房屋坐落的位置；房子的裝修情況；房子的優(yōu)勢(shì)精裝修、復(fù)式樓、帶家具、拎包入??；周邊配套世紀(jì)金源學(xué)校、車立方、家樂(lè)福、居然之家等大型購(gòu)物中心、公園、酒店、餐廳、娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、停車位、公交車等；環(huán)境優(yōu)勢(shì)小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，距離中心公園距離較近，空氣清新；小區(qū)內(nèi)服務(wù)24小時(shí)地下溫泉，24小時(shí)保安守護(hù)；容積率15；綠化率452；建設(shè)年代；總體住戶；物業(yè)管理等。影響水平差價(jià)的因素有朝向、采光、景觀、戶型、私密性、格局。影響垂直差價(jià)的因素有市場(chǎng)狀況較好時(shí)，差價(jià)幅度大，單價(jià)水平高時(shí)，差價(jià)幅度大，還有樓層高度。選擇世紀(jì)城的三大優(yōu)勢(shì)A、富人的所居，居住的天堂，名望與貴族的選擇，名車與豪宅的完美結(jié)合，彰顯你的身份和地位；B、理想的風(fēng)水格局，頗有大家風(fēng)范讓你的生意順風(fēng)順?biāo)?，家族興旺，名優(yōu)之選；C、暢想真正的休閑生活，回家即度假，讓你在繁華的都市中享受專屬你的寧?kù)o。論文的不足在論文的研究過(guò)程中數(shù)據(jù)采集是一難題，由于的局限性以從一定程度上影響了研究的精度。以及現(xiàn)實(shí)中的各個(gè)樓盤的特殊性，所以在研究過(guò)程中把地鐵的影響研究置于一個(gè)理想狀態(tài)下不受其他因素的干擾。自己在論文的編寫過(guò)程中受個(gè)人的認(rèn)知不足給研究過(guò)程帶來(lái)了不小的困難，以及個(gè)人的寫作水平能力，減低了研究成果的解釋能力和適用范圍。七、建議與展望在今后的城市發(fā)展工程中輕軌的建設(shè)以及發(fā)展是為了滿足服務(wù)于城市的發(fā)展需要而展開。在城市的發(fā)展過(guò)程中是在不斷的變化以及改進(jìn)，但是由于建成后后期的修改余地有限且成本高昂，所以要求城市建設(shè)規(guī)劃參與者需要有較高的能力，能有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光以及戰(zhàn)略意識(shí)，在參考其他相對(duì)發(fā)達(dá)城市發(fā)展及輕軌建設(shè)同時(shí)，也根據(jù)昆明本土的實(shí)際情況而制定發(fā)展戰(zhàn)略以及發(fā)展方針，這樣才能有將城市發(fā)展和輕軌建設(shè)發(fā)展有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，將城市輕軌建設(shè)最大限度發(fā)揮作用，服務(wù)于昆明城更長(zhǎng)久的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)具備超前睿智的遠(yuǎn)見，結(jié)合城市地鐵規(guī)劃，在決策層做出正確的決策，超前于地鐵建設(shè)在沿線布局，地鐵帶來(lái)的整體效益還是比較明顯的，地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該在住宅的開發(fā)過(guò)程中應(yīng)與地鐵保持一定的距離，并不是一味的追求“地鐵零距離”離得太近由于地鐵運(yùn)行產(chǎn)生的噪音以及震動(dòng)都會(huì)造成一定的影響，特別是在夜里給人休息帶來(lái)影響，但是在離地鐵非常的的地方應(yīng)該開發(fā)價(jià)值更高的商業(yè)寫字樓辦樓以及商場(chǎng)等。展望未來(lái)昆明將建設(shè)160度千米的地鐵線路，以及延長(zhǎng)線相加起來(lái)300度千米，一張巨大繁密的地鐵網(wǎng)將覆蓋昆明以及周邊，這給了房地產(chǎn)開發(fā)商一個(gè)巨大的舞臺(tái)。在今后的開發(fā)過(guò)程中將會(huì)更加的多元化，無(wú)論是開發(fā)商還是投資者將會(huì)迎來(lái)新的機(jī)遇。在現(xiàn)實(shí)中住宅的開發(fā)和供給需求調(diào)節(jié)有一定的滯后性，建設(shè)周期比較長(zhǎng)，加上受政府調(diào)控的因素，開發(fā)商比較難掌握實(shí)際的需求量，而從消費(fèi)者投資者角度考慮，在買房時(shí)呀受到宏觀因素的額影響。所以在無(wú)論是開發(fā)商或者消費(fèi)者、投資者，都應(yīng)該看清新常態(tài)下的形勢(shì)然后在入手，理性開發(fā)和消費(fèi)。致謝本論文是在指導(dǎo)老師的悉心指導(dǎo)下完成的。老師淵博的專業(yè)知識(shí)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，精益求精的工作作風(fēng)，誨人不倦的高尚師德，嚴(yán)以律己、寬以待人的崇高風(fēng)范，樸實(shí)無(wú)華、平易近人的人格魅力對(duì)我影響深遠(yuǎn)。不僅使我樹立了遠(yuǎn)大的學(xué)術(shù)目標(biāo)、掌握了基本的研究方法，還使我明白了許多待人接物與為人處世的道理。本論文從選題到完成，每一步都是在老師的指導(dǎo)下完成的，傾注了老師大量的心血。在此，謹(jǐn)向老師們表示崇高的敬意和衷心的感謝本論文的順利完成，離不開各位老師和朋友的關(guān)心和幫助。在此感謝老師的指導(dǎo)和幫助，在此表示深深的感謝。沒(méi)有他們的幫助和支持是沒(méi)有辦法完成我的論文的。愿這種亦師亦友的感情長(zhǎng)存。參考文獻(xiàn)1郭春安反思北京軌道交通規(guī)劃與建設(shè)J北京規(guī)劃與建設(shè)，2006102高波等現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論導(dǎo)M南京大學(xué)出版社200743王斌房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析D北京交通大學(xué)200764董炳輝地鐵建設(shè)對(duì)沿線房地產(chǎn)開發(fā)的影響D西安科技大學(xué)20115何寧顧保南城市軌道交通對(duì)土地利用作用分析J城市軌道交通研究19986置可寧李向輝商品住宅價(jià)格影響分析J商場(chǎng)現(xiàn)在化200697高曉慧中國(guó)住房?jī)r(jià)格機(jī)制研究M北京中國(guó)物價(jià)出版社,2003048孟繁華分析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素J商情2015第10期9金杰，張洪地價(jià)和房?jī)r(jià)空間變化研究以昆明市為例M昆明云南科技出版社20121210胥玲中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格形成機(jī)制問(wèn)題研究M北京經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,201112請(qǐng)刪除以下內(nèi)容，O_O謝謝THEORIGINOFTAXATIONINTHEUNITEDSTATESCANBETRACEDTOTHETIMEWHENTHECOLONISTSWEREHEAVILYTAXEDBYGREATBRITAINONEVERYTHINGFROMTEATOLEGALANDBUSINESSDOCUMENTSTHATWEREREQUIREDBYTHESTAMPTAXTHECOLONISTSDISDAINFORTHISTAXATIONWITHOUTREPRESENTATIONSOCALLEDBECAUSETHECOLONIESHADNOVOICEINTHEESTABLISHMENTOFTHETAXESGAVERISETOREVOLTSSUCHASTHEBOSTONTEAPARTYHOWEVER,EVENAFTERTHEREVOLUTIONARYWARANDTHEADOPTIONOFTHEUSCONSTITUTION,THEMAINSOURCEOFREVENUEFORTHENEWLYCREATEDSTATESWASMONEYRECEIVEDFROMCUSTOMSANDEXCISETAXESONITEMSSUCHASCARRIAGES,SUGAR,WHISKEY,ANDSNUFFINCOMETAXFIRSTAPPEAREDINTHEUNITEDSTATESIN1862,DURINGTHECIVILWARATTHATTIMEONLYABOUTONEPERCENTOFTHEPOPULATIONWASREQUIREDTOPAYTHETAXAFLATRATEINCOMETAXWASIMPOSEDIN1867THEINCOMETAXWASREPEALEDINITSENTIRETYIN1872INCOMETAXWASARALLYINGPOINTFORTHEPOPULISTPARTYIN1892,ANDHADENOUGHSUPPORTTWOYEARSLATERTHATCONGRESSPASSEDTHEINCOMETAXACTOF1894THETAXATTHATTIMEWASTWOPERCENTONINDIVIDUALINCOMESINEXCESSOF4,000,WHICHMEANTTHATITREACHEDONLYTHEWEALTHIESTMEMBERSOFTHEPOPULATIONTHESUPREMECOURTSTRUCKDOWNTHETAX,HOLDINGTHATITVIOLATEDTHECONSTITUTIONALREQUIREMENTTHATDIRECTTAXESBEAPPORTIONEDAMONGTHESTATESBYPOPULATIONPOLLOCKVFARMERSLOANTHEEXPLANATIONOFTHETAXREFORMACTOF1986WASMORETHANTHIRTEENHUNDREDPAGESLONGPUBL99514,OCT22,1986,100STAT2085COMMERCECLEARINGHOUSE,APUBLISHEROFTAXINFORMATION,RELEASEDAVERSIONOFTHEINTERNALREVENUECODEINTHEEARLY1990STHATWASFOURTIMESTHICKERTHANITSVERSIONIN1953CHANGESTOTHETAXLAWSOFTENREFLECTTHETIMESTHEFLATTAXOF1913WASLATERREPLACEDWITHAGRADUATEDTAXAFTERTHEUNITEDSTATESENTEREDWORLDWARI,THEWARREVENUEACTOF1917IMPOSEDAMAXIMUMTAXRATEFORINDIVIDUALSOF67PERCENT,COMPAREDWITHARATEOF13PERCENTIN1916IN1924SECRETARYOFTHETREASURYANDREWWMELLON,SPEAKINGTOCONGRESSABOUTTHEHIGHLEVELOFTAXATION,STATED,THEPRESENTSYSTEMISAFAILUREITWASANEMERGENCYMEASURE,ADOPTEDUNDERTHEPRESSUREOFWARNECESSITYANDNOTTOBECOUNTEDUPONASAPERMANENTPARTOFOURREVENUESTRUCTURETHEHIGHRATESPUTPRESSUREONTAXPAYERSTOREDUCETHEIRTAXABLEINCOME,TENDTODESTROYINDIVIDUALINITIATIVEANDENTERPRISE,ANDSERIOUSLYIMPEDETHEDEVELOPMENTOFPRODUCTIVEBUSINESSWAYSWILLALWAYSBEFOUNDTOAVOIDTAXESSODESTRUCTIVEINTHEIRNATURE,ANDTHEONLYWAYTOSAVETHESITUATIONISTOPUTTHETAXESONAREASONABLEBASISTHATWILLPERMITBUSINESSTOGOONANDINDUSTRYTODEVELOPCONSEQUENTLY,THEREVENUEACTOF1924REDUCEDTHEMAXIMUMINDIVIDUALTAXRATETO43PERCENTREVENUEACTS,JUNE2,1924,CH234,43STAT253IN1926THERATEWASFURTHERREDUCEDTO25PERCENTTHEREVENUEACTOF1932WASTHEFIRSTTAXLAWPASSEDDURINGTHEGREATDEPRESSIONREVENUEACTS,JUNE6,1932,CH209,47STAT169ITINCREASEDTHEINDIVIDUALMAXIMUMRATEFROM25TO63PERCENT,ANDREDUCEDPERSONALEXEMPTIONSFROM1,500TO1,000FORSINGLEPERSONS,ANDFROM3,500TO2,500FORMARRIEDCOUPLESTHENATIONALINDUSTRIALRECOVERYACTOF1933NIRA,PARTOFPRESIDENTFRANKLINDROOSEVELTSNEWDEAL,IMPOSEDAFIVEPERCENTEXCISETAXONDIVIDENDRECEIPTS,IMPOSEDACAPITALSTOCKTAXANDANEXCESSPROFITSTAX,ANDSUSPENDEDALLDEDUCTIONSFORLOSSESJUNE16,1933,CH90,48STAT195THEREPEALIN1933OFTHEEIGHTEENTHAMENDMENT,WHICHHADPROHIBITEDTHEMANUFACTUREANDSALEOFALCOHOL,BROUGHTINANESTIMATED90MILLIONINNEWLIQUORTAXESIN1934THESOCIALSECURITYACTOF1935PROVIDEDFORAWAGETAX,HALFTOBEPAIDBYTHEEMPLOYEEANDHALFBYTHEEMPLOYER,TOESTABLISHAFEDERALRETIREMENTFUNDOLDAGEPENSIONACT,AUG14,1935,CH531,49STAT620THEWEALTHTAXA