居住小區(qū)物業(yè)管理方案

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薂螁膁肄薁袃羄蒃薀蚃螇荿薀螅肅芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚄薄肇膃蚄螆袀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀羋螃羇肆莇裊膂蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄衿羃膃莃羂袆蒁莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈莄蒈螀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薆膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁袃羄蒃薀蚃螇荿薀螅肅芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚄薄肇膃蚄螆袀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀羋螃羇肆莇裊膂蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄衿羃膃莃羂袆蒁莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈莄蒈螀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薆膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁袃羄蒃薀蚃螇荿薀螅肅芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚄薄肇膃蚄螆袀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀羋螃羇肆莇裊膂蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄衿羃膃莃羂袆蒁莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈莄蒈螀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薆膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁袃羄蒃薀蚃螇荿薀螅肅芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚄薄肇膃蚄螆袀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀羋螃羇肆莇裊膂蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄衿羃膃莃羂袆蒁莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈莄蒈螀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薆膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁袃羄蒃薀蚃螇荿薀螅肅芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚄薄肇膃蚄螆袀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀羋螃羇肆莇裊膂蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄衿羃膃莃羂袆蒁莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈莄蒈螀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薆膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁袃羄蒃薀蚃螇荿薀螅肅芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚄薄肇膃蚄螆袀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀羋螃羇肆莇裊膂蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄衿羃膃莃羂袆蒁莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈莄蒈螀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薆膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁袃羄蒃薀蚃螇荿薀螅肅芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚄薄肇膃蚄螆袀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀羋螃羇肆莇裊膂蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄衿羃膃莃羂袆蒁莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈莄蒈螀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薆膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁袃羄蒃薀蚃螇荿薀螅肅芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚄薄肇膃蚄螆袀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀羋螃羇肆莇裊膂蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄衿羃膃莃羂袆蒁莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈莄蒈螀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薆膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁袃羄蒃薀蚃螇荿薀螅肅芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚄薄肇膃蚄螆袀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀羋螃羇肆莇裊膂蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄衿羃膃莃羂袆蒁莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈莄蒈螀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薆膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁袃羄蒃薀蚃螇荿薀螅肅芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膈蚄薄肇膃蚄螆袀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀羋螃羇肆莇裊膂蒞莆薅羅芁蒞蚇膁芇莄衿羃膃莃羂袆蒁莂蟻肂莇莂螄裊芃莁袆肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈莄蒈螀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薆膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁袃羄蒃薀蚃螇荿薀螅肅芅蕿袈裊膁薈薇肁肇薇蝕居住小區(qū)物業(yè)管理方案居住小區(qū)物業(yè)管理方案XX居住小區(qū)物業(yè)管理方案目錄一、項目概況二、物業(yè)管理目計量單位數(shù)值居住區(qū)規(guī)劃總用地HM213231居住區(qū)用地HM2987住宅用地HM2689公建用地HM2131道路用地HM2124公共綠地HM20422其它用地HM2336居住戶數(shù)戶1292居住人數(shù)人4134戶均人數(shù)人/戶32總建筑面積萬M219111居住區(qū)用地萬M21623住宅建筑面積萬M21487公建面積萬M21462大賣場總建筑面積萬M2288項目計量單位數(shù)值大賣場面積萬M2117擴建面積（三層）萬M2096公建面積萬M2075地下車庫及人防萬M20283底層架空面積萬M2125住宅平均層數(shù)層75人口毛密度人/HM24111住宅建筑配套密度（毛）套/HM21285住宅建筑配套密度（凈）套/HM21840住宅建筑面積毛密度萬M2/HM21496住宅建筑面積凈密度萬M2/HM22144容積率萬M2/HM2164停車率500停車位輛634地面停車率87地面停車位輛110住宅建筑凈密度285建筑密度256綠地率402二、物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務之中，建立社區(qū)服務體系。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經(jīng)營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。1、房屋及設施設備管理11建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面A、工作的主動性管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多樣性根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規(guī)范化。C、工作的針對性在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。12共用設施、設備的管理范圍包括上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設施、電梯、水泵房。共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。13市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養(yǎng)護和管理范圍包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。根據(jù)共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。14智能化設施設備范圍包括樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。根據(jù)智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成情況，建立起適合JT智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。2、環(huán)境衛(wèi)生管理在JT我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。21衛(wèi)生管理是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，22環(huán)境管理JT的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。3綠化管理綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護。4、治安消防管理治安消防管理工作是JT重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。5、車輛交通管理對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。6、公共管理61住戶裝修管理在JT物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。62搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。63協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。7、常規(guī)性公共服務即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質的服務提供給業(yè)主及住戶。8、委托性特約服務是為某些住戶群體提供的服務，如為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。9、經(jīng)營性多種服務即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務。營造JT溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在JT這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。三、物業(yè)管理模式居住在JT社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機構、管理手段，通過高素質的管理人員達到最佳的管理效果。我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。1、管理方法11嚴格資質管理確保各類人員的專業(yè)素質和綜合素質。12提供共管式服務。13嚴格法規(guī)、制度和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務行為。14運用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)辦公管理自動化。15啟動CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設，實施品牌和形象戰(zhàn)略。2、運作程序可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。3、實施措施31治安管理上運用現(xiàn)代科技手段“三防”結合，確保安全。32裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段并用的方法。33精心養(yǎng)護小區(qū)綠化，加強小區(qū)環(huán)境建設和環(huán)保建設。34合理調(diào)度壓濾機濾布、有序停車，人車分流順暢交通。35發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。36在智能化管理上加強各方面工作37超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務。38開展卓有成效的社區(qū)文化活動4、管理手段41啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。42執(zhí)行獎懲制度，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。43建立激勵機制，尊重個體權力，保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓進修等。44工資獎金重在考核。依據(jù)貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。45提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。46管理工作的計劃性，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。四、物業(yè)公司組織機構和管理制度1、服務中心組織機構11物業(yè)管理公司組織機構圖2、公共管理制度21停車場管理須知A、區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。C、請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。D、小區(qū)業(yè)主應自覺交納泊位費并辦理停車證。E、出租車（除特殊情況下）不得駛入小區(qū)。F、對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權進行鎖車及扣押；同時相關業(yè)主應對由此造成的損失負責賠償。22衛(wèi)生管理須知為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業(yè)主應承擔全部修理費用及連帶責任。C、請您愛護小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應由其家長負責。D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。E、請您不要在樓梯間放置車輛或將鞋架、家具、儲藏類等家庭物品。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權進行清理。23寵物管理須知為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權益不受侵犯A、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時清除排出的糞便；B、為免對他人的滋擾和對設施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；C、個人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務采取有效措施予以制止；D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；E、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。24綠化管理須知A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設施。B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)龋灰獡p壞花木的保護措施。C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。D、請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進行體育活動。E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。F、請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險。3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責）31物業(yè)處經(jīng)理崗位職責A應主動配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財務部的監(jiān)督、檢查工作；B熟悉并執(zhí)行各項有關政策、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度；C帶領各崗位人員進行小區(qū)驗收，做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作，完成公司下達的經(jīng)濟指標；D做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況；E鼓勵員工積極學習專業(yè)知識，注意選拔有潛質的員工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；F關心小區(qū)管委員會建設，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作；G配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作；32經(jīng)理助理崗位職責A負責本中心職責范圍內(nèi)工作的策劃、指導、監(jiān)督、把關；B負責每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計劃及工作總結；C負責對本中心員工各類考核；D向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計劃；E接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99；F熟悉樓宇結構、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標；G熟悉有關物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；H每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進；I負責指導、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況；33環(huán)境管理部主管崗位職責A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的年度、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現(xiàn)；C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質，業(yè)務技能和工作效率；D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導員工操作；E、HTTP/WWW6633NET對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監(jiān)督消殺工作；G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；34保安部主管崗位職責A、負責保安人員的上崗培訓和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質和責任心；B、制定業(yè)務培訓計劃，按計劃定期組織專業(yè)訓練，并做好記錄；C、嚴格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護管轄區(qū)的正常秩序，維護業(yè)主生命和財產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導；D、負責轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；E、負責轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設備的運行及消防設施、設備、器材的維護保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”二懂懂防火措施、懂起火后撲救方法；三會會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；三能能遵守消防制度、能及時發(fā)現(xiàn)火險、能撲救火情。F、負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；G、定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責，組織處理；H、負責與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作；I、負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。35工程維修部主管職責A、負責小區(qū)公用設施、設備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實；B、組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業(yè)技術培訓；C、負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；D、做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設備臺帳工作；E、參與違章糾正工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；F、負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查；G、負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤；H、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；36、服務中心主管職責A、熟悉物業(yè)管理有關法規(guī)政策；B、負責建立完善服務中心信息流通網(wǎng)絡，包括業(yè)主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等；C、負責多種經(jīng)營服務及各種費用收繳的組織管理；D、制定社區(qū)文化活動計劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活；E、負責服務中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；F、負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。4、人員配置和人員的素質要求JT物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）五、物業(yè)費的成本測算1、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。11人員編制和基本工資標準見表（01）人員編制和基本工資標準表（01）序號項目人數(shù)（人）工資標準（元/月）總額（元/月）備注一管理人員6/6650001經(jīng)理12000002000002經(jīng)理助理11500001500003財務員180000800004維修主管11000001000005保安主管180000800006保潔主普通員工14/9400001維修員2800001600002保安員9600005400003綠化員150000500004保潔員24500090000三合計20/160500012費用測算管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費測算見表02工資福利費測算表02序號項目金額（元/月）依據(jù)測算結果（元/月M2）一基本工資1605000/二福利費240750注1暫按15測算三服裝費66700注2四合計1912450/注1福利費為工資總額的355,其中福利基金占工資總額的14；教育基金占工資總額的15；社會保險占工資總額的20。注2服裝按年均400元/人計算，則每月分攤為20400元/人/年12月667元/月2、公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費21采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按800元/M2計算，公共設施、設備建造成本統(tǒng)一按30計取，折舊年限按25年計算，維修保養(yǎng)費按月折舊費的40提取。注因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。22公共設施、設備所用電為A、（晚間1900分至次日清晨700分為開燈時間，HTTP/WWWFREEKANCOM共計12小時，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計算）。則每日所用電費為（60瓦/盞200盞12小時30日/月）060元/千瓦/小時4320千瓦/小時060元/千瓦/小時259200元/月B、智能化網(wǎng)絡運行等綜合100000元C、共計為359200元23電梯運行電費為每部電梯按每天15元計算則運行電費為10部15元/天30天150元/天30天4500元/月維修保養(yǎng)費用為每部每月按50元計算則為10部50元/月500元/月34水泵運行費10部5元/天30天50元/天30天1500元/月3、綠化管理費小區(qū)綠化面積為30000M2,綠化管理費測算見表（03）綠化管理測算表（03）序號項目測算依據(jù)金額（元/月）測算結果（元/月M2）備注1綠化工具費1000元/年84002勞保用品費500元/年42003綠化用水費40000/4農(nóng)藥化肥費200005景觀再造費010元/M2年200006合計/926004、清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費測算表（04）序號項目測算依據(jù)金額（元/月）測算結果（元/月M2）1工具購置費300元/人年75002勞保用品費300元/人年75003化糞池清掏費注1/4垃圾外運費1000005環(huán)境消殺/10000/6合計/125000