綠地房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險研究開題報告

畢業(yè)論文開題報告課題名稱綠地房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險研究院系經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院專業(yè)工商管理（金融企業(yè)管理方向）姓名指導(dǎo)教師二一五年十月十日畢業(yè)設(shè)計論文開題報告由學(xué)生填寫學(xué)生姓名賈爽專業(yè)工商管理（金融企業(yè)管理方向）班級12級本科1班擬選題目綠地房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險研究選題依據(jù)及研究意義隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，在發(fā)展過程中面臨著激烈的市場競爭。財務(wù)風(fēng)險貫穿于企業(yè)經(jīng)營始終，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境日益復(fù)雜化和多變化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險與日俱增。由于房地產(chǎn)行業(yè)還沒有形成平穩(wěn)健康的發(fā)展機(jī)制，中央加強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，這對房地產(chǎn)企業(yè)帶來了重大的影響。如何有效地規(guī)避、降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有著至關(guān)重要的意義。本文從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式出發(fā)，深入研究綠地房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因，并在此基礎(chǔ)上探討綠地房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的措施，避免財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。選題研究現(xiàn)狀1、國外研究現(xiàn)狀1美國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀和警示美國的房地產(chǎn)業(yè)二十世紀(jì)80年代以后一直是世界上理性和規(guī)范發(fā)展的成熟市場典范，然而在進(jìn)入二十一世紀(jì)后也開始了一個不太理性的高速增長期。隨著美國經(jīng)濟(jì)近年來的穩(wěn)步增長，美國的住宅價格更是讓人不可理解地快速上漲。美國作為世界最發(fā)達(dá)的國家，是世界上二十世紀(jì)最先解決居民住宅問題的國家，美國絕大部分居民是居住在2至3層的別墅和單套面積達(dá)200平方米以上的住房里。美國的統(tǒng)計資料都是以單元住宅來計算房屋的價格，而不是按平方米來計算房價。雖然美國是最先進(jìn)入居住現(xiàn)代化的國家，但進(jìn)入2L世紀(jì)后隨著人民的生活水平的不斷提高和人口的自然增長，改善住房環(huán)境和投資商品住房的行為近年來較為普遍，這就進(jìn)一步促使了美國房地產(chǎn)價格的一路走高。美國2005年房地產(chǎn)價格平均上漲幅度接近15，這是該國自二十世紀(jì)8年代以來房價漲幅最大的一年。2006年初房市急轉(zhuǎn)直下，房價迅速走低。全美房地產(chǎn)商聯(lián)合會當(dāng)年8月的一份報告稱，7月份房地產(chǎn)商信心指數(shù)跌至32點(diǎn)，創(chuàng)15年來的最低點(diǎn)。到2007年，美國房屋銷售量和房價均繼續(xù)下滑，到年底，新房銷售量將比2005年的高峰期下降33，待售房屋近420萬套，創(chuàng)歷史新高。美國次房危機(jī)的苗頭，其實早在2006年底就開始了。房價下跌導(dǎo)致貸款人手中的房屋資產(chǎn)急劇縮水，有的人根本無法支付高額房貸，只能拒交貸款。次貸公司隨即成為直接受害者。即使收回抵押的房產(chǎn)，由于房價走低，房產(chǎn)已資不抵債，進(jìn)而引發(fā)了次貸危機(jī)。只不過，從苗頭發(fā)生、問題累計到危機(jī)確認(rèn)，特別是到貝爾斯登、美林證券、花旗銀行和匯豐銀行等國際金融機(jī)構(gòu)對外宣布數(shù)以百億美元的次貸危機(jī)損失，花了半年多的時間?，F(xiàn)在看來，由于次貸危機(jī)的涉及面廣、原因復(fù)雜、作用機(jī)制特殊，持續(xù)的時間會較長，產(chǎn)生的影響會比較大。有研究報告認(rèn)為，由于次貸危機(jī)導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入增長放緩時期，而房地產(chǎn)市場目前已處于衰退初期階段，短期難以復(fù)蘇。一方面，美國國內(nèi)累積的可供出售房屋較多，需要一定時期釋放和消化才能恢復(fù)正常水平。另一方面，美國通貨膨脹壓力加大，美聯(lián)儲連續(xù)降息的貨幣政策遭遇兩難境地，這都不利于房地產(chǎn)市場盡快回暖。2日本擠壓房地產(chǎn)泡沫的措施和啟示日本是亞洲先進(jìn)入發(fā)達(dá)國家行列的國度，其房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其防范研究的培育己日趨理性和規(guī)范。日本房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天這樣的情況也是經(jīng)過幾輪發(fā)展和調(diào)整后逐漸形成的。日本最大一次房地產(chǎn)泡沫來自于20世紀(jì)80年代，當(dāng)時日本的房地產(chǎn)價格上漲速度飛快，短時期內(nèi)漲幅巨大，很多投機(jī)者利用迅速上揚(yáng)的股票的賬面利潤投資房地產(chǎn)，導(dǎo)致房價飆升。在日本當(dāng)年的房地產(chǎn)熱中，最大投機(jī)者是財力雄厚的企業(yè)，它們在大量資金投入促使商業(yè)房地產(chǎn)價格快速抬高的同時，也拉抬了住宅房產(chǎn)的價格。最終，由于日本中央銀行升息力度的不斷加大，在股市崩潰的同時，樓市的泡沫也同時被擠破。隨著投資者大量拋售股票以填補(bǔ)土地市場的損失，或者拋售房產(chǎn)以彌補(bǔ)股市損失，促使日本的股市和樓市價格在短期內(nèi)直線下降，跌至低谷。從后果上看，20世紀(jì)90年代破滅的日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還接引發(fā)了嚴(yán)重的財政危機(jī)。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經(jīng)濟(jì)衰退，陷入了長達(dá)15年的蕭條和低迷?，F(xiàn)今日本房市才得以恢復(fù)，進(jìn)入新一輪的增長周期。日本房地產(chǎn)泡沫的破滅給世人很多的警世，其一是市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下政府如何做好對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險預(yù)測和調(diào)控，其二是房地產(chǎn)更多的是用于解決人們的居住和生活的產(chǎn)品，而不應(yīng)過分看重它的投資回報，其三是避免受高漲的房地產(chǎn)市場的誘惑和吸引，動用高利和高額貸款來購買或投資房地產(chǎn)。2、國內(nèi)研究現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。隨著WTO各項有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟(jì)各方面都將發(fā)生新的變化。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機(jī)會，也使房地產(chǎn)業(yè)面對著更加激烈的競爭。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個方面1房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的隊伍是隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展而不斷壯大起來的，根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示，1986年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有1991家，到2006年已達(dá)到58710家。其發(fā)展過程可以劃分為3個階段1986到1991年我國房地產(chǎn)市場初步發(fā)育，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量增長緩慢。2第二階段為19921996年1992年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資開始出現(xiàn)快速增長勢頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，僅當(dāng)年就增加8438家，房地產(chǎn)開發(fā)商隊伍首次突破1萬家。1993、1994、1995年開發(fā)商隊伍仍在膨脹，但是增幅逐漸減緩。到1996年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)銳減，當(dāng)年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為21269家，比1995年減少12213家。3第三階段為1997年至今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)穩(wěn)步增長局面。2房地產(chǎn)企業(yè)中以內(nèi)資企業(yè)為主我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主體為內(nèi)資企業(yè)，呈逐年增加趨勢，但內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的國有、集體企業(yè)數(shù)量卻逐年減少，而港澳臺投資企業(yè)、外商投資企業(yè)數(shù)量也有逐年減少趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示內(nèi)資企業(yè)個數(shù)由2001年所占比例8632上升到2006年所占比例9073。而國有企業(yè)個數(shù)卻由2001年所占比例1984下降到2006年所占比例647；集體企業(yè)個數(shù)卻由2001年所占比例1012下降到2006年所占比例270。2006年與2001年相比，國有和集體企業(yè)個數(shù)分別減少了3523和4697，而民營和股份制企業(yè)個數(shù)則增加了18749。國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個數(shù)所占比例雖然只有647，但由于其占有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數(shù)量巨大，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的影響仍然舉足輕重。同時，港澳臺投資企業(yè)個數(shù)也由2001年所占比例1001下降到2006年所占比例599；外商投資企業(yè)個數(shù)由2001年所占比例367下降到2006年所占比例328；2006年內(nèi)資企業(yè)個數(shù)分別是港澳臺投資企業(yè)、外商投資企業(yè)個數(shù)的1514倍和2770倍。3房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較小根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示2001年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)為2856681億元，平均每個企業(yè)資產(chǎn)約為966662萬元，2006年達(dá)到8839799億元，平均每個企業(yè)資產(chǎn)為1505672萬元；2006年房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)比2001年大幅增長了20944，但平均每個企業(yè)資產(chǎn)2006年卻比2001年只增長了5576；由此可見，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模普遍呈現(xiàn)出太小的特點(diǎn)。此外，由于房地產(chǎn)是資金高度密集的企業(yè)，在開發(fā)和消費(fèi)過程中離不開融資支持，同時，“121號“文件有針對性地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款用途作了詳細(xì)規(guī)定，為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了較高的信貸門檻。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源主要以銀行貸款為主，歷年來國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都高達(dá)75左右，如此高的資產(chǎn)負(fù)債率，體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)中負(fù)債占有較大比重，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模太小難以保證企業(yè)經(jīng)營的正?；?。4房地產(chǎn)企業(yè)資金來源自籌資金所占比例較小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源自籌資金所占當(dāng)年資金來源一般為30左右，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要以外來資金為主，外來資金主要包括國內(nèi)貸款、利用外資指境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險投資基金以及大量的個人資金，通過直接購買土地、房產(chǎn)、進(jìn)行項目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式，集中投資于房地產(chǎn)行業(yè)。和其他資金來源主要由定金與預(yù)付款、個人按揭貸款等組成，企業(yè)除向銀行貸款外，還向非銀行金融機(jī)構(gòu)如保險公司、證券公司、信托公司、財務(wù)公司融通資金。在總體規(guī)模上，近幾年我國房地產(chǎn)企業(yè)投入始終保持快速增長的發(fā)展勢頭，特別是2003年以后，相對于宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)投資一直在高位運(yùn)行。從資金來源結(jié)構(gòu)來分析，2003年是分水嶺，2003年之前房地產(chǎn)國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20左右的水平，2003年國家出臺了121號文，隨后又實行了一系列的調(diào)控政策，導(dǎo)致銀根緊縮，銀行貸款明顯下降，2004年國內(nèi)貸款比2003年下降了近5個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)自籌資金和其他資金來源比例持續(xù)提高。隨著貸款規(guī)模和資金投入規(guī)?？焖僭黾?，資金風(fēng)險不容忽視。盡管經(jīng)過幾年來的宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的風(fēng)險整體下降，但由于房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金的比例逐年提高，實際上，這部分資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30計算，有大約70來自銀行貸款，以此計算在房屋銷售的過程中使用銀行貸款的比重在55以上，定金和預(yù)收款比重的增加加大了消費(fèi)者的購房風(fēng)險，而銀行作為個人住房貸款的提供方，仍然承擔(dān)著巨大的金融風(fēng)險。5房地產(chǎn)企業(yè)投資銷售情況在投資方面，房地產(chǎn)企業(yè)投資額繼續(xù)保持增長態(tài)勢，增長速度卻有所降緩。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資將繼續(xù)受到宏觀調(diào)控和開發(fā)企業(yè)資金壓力的限制，后續(xù)投資增速有繼續(xù)下降的可能。在銷售方面，2001年2005年房地產(chǎn)企業(yè)銷售額持續(xù)增加，尤其在2005年當(dāng)年銷售額增長就達(dá)到720042億元，增幅為6940；2006年之后由于受到國內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國際經(jīng)濟(jì)變動的影響，金融政策的收緊，銷售情況大幅度下降，當(dāng)年銷售額增長僅為324983億元，增幅下降到1849?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資額近幾年雖有所降緩，但還是保持在較高水平，而商品房屋銷售情況卻節(jié)節(jié)下降，這種逆向反差有其深刻的背景，受政策因素的限制，開發(fā)商高價獲地后在核定周期內(nèi)要追加投資，加速開發(fā)進(jìn)度，導(dǎo)致了投資額同比上升；受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，樓市彌漫的觀望情緒并未消退，銷售情況因此比以往同期下降。6房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤持續(xù)上升近幾年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤呈現(xiàn)上升趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示雖然1989年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤僅為786億元，但隨后的幾年，尤其是1993年，房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)投資熱潮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤和行業(yè)平均利潤率都不斷攀升，1993年行業(yè)平均利潤率高達(dá)137，1994年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤達(dá)到16744億元的高峰。但是，受宏觀調(diào)控的影響，1994年之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營利潤迅速下降，1996年行業(yè)平均利潤率僅為091，1997年一1999年更是出現(xiàn)全行業(yè)虧損的局面，1999年我國房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率為116。隨后形勢有所好轉(zhuǎn)，營業(yè)利潤不斷持續(xù)上升，2006年達(dá)到了166989億元。研究內(nèi)容（包括基本思路、框架、主要研究方式、方法等）（一）基本思路與框架本文第一章簡介，闡述研究目的、研究意義、研究方法及論文結(jié)構(gòu)；第二章概述我國房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀及其特征，主要說明我國房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀、房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的種類；第三章分析綠地房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險及其成因，主要包括綠地房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀、綠地房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險成因；第四章討論綠地房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險改善措施，主要包括融資風(fēng)險防范、投資決策階段風(fēng)險防范、資金回收風(fēng)險和收益分配風(fēng)險防范、宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下的財務(wù)風(fēng)險防范的角度；第五章總結(jié)。（二）主要研究方法本文將采取調(diào)查法，文獻(xiàn)分析法，對綠地房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析。首先通過調(diào)查法及對我國房地產(chǎn)公司的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查。其次通過文獻(xiàn)分析法，研究企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其成因。通過這些分析觀察，最后得出對綠地房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險改善措施。在歸納分析各種信息與資料之后，得到結(jié)論，完成本文。論文提綱含論文選題、論文主體框架論文選題綠地房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險研究論文主體框架一、簡介（一）研究目的（二）研究意義（三）研究方法（四）論文結(jié)構(gòu)二、我國房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀及其特征（一）我國房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀（二）房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的種類三、綠地房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險及其成因（一）綠地房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀（二）綠地房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險成因1、外部因素2、內(nèi)部因素四、綠地房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險改善措施（一）融資風(fēng)險防范（二）投資決策階段風(fēng)險防范（三）資金回收風(fēng)險和收益分配風(fēng)險防范（四）宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下的財務(wù)風(fēng)險防范五、結(jié)論參考文獻(xiàn)主要參閱文獻(xiàn)1陳嵐房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及防范策略J會計師，2011，558592戴紹軍論新形勢下的房地產(chǎn)投資管理J法制與經(jīng)濟(jì)，2010，724688893馬永紅關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析及防范措施的研究J中國總會計師，2011，79650514滑偉房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理研究D天津大學(xué)，20105羅晨云目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)創(chuàng)新及管理水平的跟進(jìn)J當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2011，948496林立偉房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價研究D廈門大學(xué)，20087李曉梅淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理J財會研究，2007，162638梁學(xué)猛新形勢下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的思考J中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2011，350529孫惠，張翠燕淺析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制J合作經(jīng)濟(jì)與科技，2009（2）858610唐世定，戚文舉房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化管理模式與機(jī)制研究M北京經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，201011聞新燕試論中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及應(yīng)對策略J中國總會計師（月刊），2011，190